昆明房地產(chǎn)市場調(diào)研和項(xiàng)目可行性報告案例研究分析

6月昆明房地產(chǎn)市場調(diào)研小結(jié)一、昆明樓市概況二、房產(chǎn)政策解讀三、本土營銷案例四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒

五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想第1頁一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀第2頁P(yáng)ART

1城市規(guī)劃云南省、昆明市提出了建設(shè)當(dāng)代新昆明偉大構(gòu)想，昆明將圍繞滇池實(shí)施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安寧、富寧、宜良、崇明）、“一湖四環(huán)”工程。把昆明建設(shè)成為集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體森林式、環(huán)境保護(hù)型、園林化、可連續(xù)發(fā)展高原湖濱特色生態(tài)城市。規(guī)劃以昆明中心城區(qū)為關(guān)鍵，以楚雄-昆明-紅河、曲靖-昆明-玉溪、祿勸-富民-安寧-晉寧、東川-尋甸-嵩明-宜良、尋甸-祿勸為發(fā)展軸“一核五軸”，形成“中心城區(qū)、二級城市、三級城鎮(zhèn)(市)、重點(diǎn)鎮(zhèn)、普通鎮(zhèn)”五級配置市域城鎮(zhèn)等級結(jié)構(gòu)。到，昆明市域城市化水平將達(dá)73%。中心區(qū)新增190平方公里關(guān)鍵昆明=主城+呈貢新區(qū)+空港經(jīng)濟(jì)區(qū),以東西、南北兩軸帶動周圍二線城市、三線城鎮(zhèn)發(fā)展空港經(jīng)濟(jì)區(qū)東西向發(fā)展主軸南北向發(fā)展主軸宜良安寧?？谛鲁菚x寧新城主城嵩明昆明城市總體規(guī)劃（-）第3頁P(yáng)ART

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城市規(guī)劃——“一湖四片”+航空港規(guī)則未來昆明將圍繞滇池構(gòu)建“一湖四片”（東西南北城）+一航空港，建設(shè)當(dāng)代新昆明市區(qū)?？傄?guī)劃用地面積490平方公里，總規(guī)劃人口450萬人。其中東城呈貢新城為大昆明市區(qū)開啟區(qū)。東城——即呈貢新城，形成新興工業(yè)、科研文教園區(qū)，以花卉產(chǎn)業(yè)為特色生物產(chǎn)業(yè)基地，當(dāng)代城市物流業(yè)中心。規(guī)劃人口95萬人，用地100平方公里。南城——即晉城——晉寧新城，形成新型旅游度假城。規(guī)劃人口75萬人，用地80平方公里。西城——即昆陽——?？谛鲁?，形成以磷礦精加工、機(jī)械制造、電子儀表、旅游服務(wù)為主要產(chǎn)業(yè)工業(yè)城。規(guī)劃人口60萬人，用地60平方公里。

北城——即現(xiàn)在主城，以五華、盤龍、官渡、西山4個區(qū)為依靠，形成金融商貿(mào)旅游服務(wù)中心、當(dāng)代新昆明城市關(guān)鍵區(qū)。規(guī)劃人口220萬人，用地220平方公里?？崭劢?jīng)濟(jì)區(qū)——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量到達(dá)3500萬人次/年，奠定全國第四、西部第一國家大型門戶樞紐機(jī)場地位。東城南城西城主城空港經(jīng)濟(jì)區(qū)第4頁一、昆明樓市概況1、昆明城市規(guī)劃發(fā)展方向2、昆明樓盤板塊分布解讀第5頁P(yáng)ART

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昆明城市概況/城市功效片區(qū)北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)北市區(qū)—發(fā)展引導(dǎo)區(qū)昆明北部城市教育、文化、商務(wù)副中心和城市向北對外交通樞紐，煙草、光機(jī)電產(chǎn)業(yè)以及中高級住宅區(qū)集中區(qū)域西市區(qū)--發(fā)展優(yōu)化區(qū)形成以傳統(tǒng)工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住功效為主綜合功效地域東市區(qū)—發(fā)展促進(jìn)區(qū)形成城市東部鐵路、公路對外交通樞紐，以當(dāng)代工業(yè)、主題公園及住宅建設(shè)為主，是綠色生態(tài)屏障南市區(qū)—發(fā)展限制區(qū)形成以體育休閑、旅游度假、生活居住、行政辦公和對外交通等各種功效集中地域二環(huán)路內(nèi)形成商務(wù)辦公、金融貿(mào)易、城市風(fēng)光、旅游購物、休閑娛樂等功效集中區(qū)域第6頁P(yáng)ART

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昆明樓盤板塊分布/板塊住宅及商業(yè)西市區(qū)：昆明傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為落后，但伴隨房地產(chǎn)規(guī)劃式開發(fā)進(jìn)程，西市區(qū)兩個板塊西山區(qū)板塊和高新板塊都有大量新項(xiàng)目浮出北市區(qū)中心區(qū)東市區(qū)西市區(qū)南市區(qū)中心區(qū)：昆明城市商業(yè)關(guān)鍵區(qū)域，商業(yè)價值最高區(qū)域。伴隨中心區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)，加速帶動中心區(qū)商業(yè)發(fā)展，中心區(qū)將一直引領(lǐng)昆明商業(yè)發(fā)展北市區(qū)：伴隨住宅小區(qū)大規(guī)模開發(fā)，以及便利交通條件，成為了北市區(qū)成為區(qū)域商業(yè)關(guān)鍵先決條件，而北市區(qū)商業(yè)形態(tài)，也由最初小區(qū)商業(yè)，開始向臨街商業(yè)，獨(dú)立商業(yè)進(jìn)行發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)也開始豐富，依靠大致量住宅形成特色商業(yè)北市區(qū)正在發(fā)生了質(zhì)改變，而未來輕軌開通，也將促進(jìn)北市區(qū)商業(yè)向更高層面發(fā)展，形成城市副中心。南市區(qū)：區(qū)域成熟較早，地塊較大，包含滇池板塊，官南板塊及東南板塊，當(dāng)前各個板塊都有多個商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行運(yùn)作東市區(qū)：東市區(qū)伴隨大量工業(yè)園區(qū)開發(fā)以及伴隨昆明行政中心遷移帶動各大星級酒店及5A寫字樓、高級商業(yè)聚集，逐步成為昆明城市新中心。城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)快速發(fā)展加緊推進(jìn)昆明商業(yè)由單中心向多中心轉(zhuǎn)變，并形成多個組團(tuán)式區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)區(qū)域化發(fā)展初步成型。第7頁三環(huán)“圈層”效應(yīng)

城市環(huán)路如同一個圈子，形成很顯著分界，產(chǎn)生強(qiáng)烈“圈內(nèi)”和“圈外”感覺?！耙画h(huán)內(nèi)”和“三環(huán)外”，天壤之別。昆明樓市一環(huán)板塊價值已經(jīng)表達(dá)，主要為舊城改造、城中村改造。二環(huán)板塊價值正在朝著以前一環(huán)價值靠攏。而三環(huán)板塊主要價值之一在于，內(nèi)接昆明主城，外接安寧、嵩明、富民等郊縣，形成圈層效應(yīng)。區(qū)位房價（“451”格局）房價（“67915”格局）三環(huán)外區(qū)域——迫近6000元/平方米二環(huán)至三環(huán)區(qū)域（二環(huán)外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一環(huán)至二環(huán)區(qū)域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一環(huán)內(nèi)6500元-10000元/平方米15000-0元/平方米昆明房價曾經(jīng)“451“格局就是依據(jù)一環(huán)和二環(huán)所分三個區(qū)間形成。昆明三環(huán)建成，再次定位昆明房價格局，成為價格標(biāo)桿，重塑“67915”格局，僅僅用了五年。PART

2昆明樓市中三環(huán)“圈層效應(yīng)”效應(yīng)第8頁5呈貢新城板塊：別墅14000-2元/平米住宅5000-7000元/平米2南片區(qū)（官渡區(qū)）別墅18000-0元/平米住宅7000-9000元/平米1西片區(qū)（西山區(qū)）別墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安寧板塊別墅14000-0元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片區(qū)（五華區(qū)）別墅9000-2元/平米住宅6600-1元/平米44東片區(qū)（盤龍區(qū)）別墅0-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晉寧新城也有少許樓盤昆明新建樓盤主要集中在二環(huán)內(nèi)，主要按方向分為四大板塊，價格基本遵照昆明環(huán)路圈層效應(yīng)理論，但同時也形成了環(huán)滇池高檔住宅區(qū)。因?yàn)槿h(huán)以及骨干高速公路修成通車，使得樓盤開發(fā)逐步向外圍擴(kuò)散，輻射到3大新城以及安寧。PART

2昆明樓市板塊分布解讀第9頁二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、昆明本土政策

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1國家宏觀政策宏觀調(diào)控落實(shí)保障性住房抑制投資投機(jī)完善首套房優(yōu)惠政策確保住房剛性需求國八條限購政策差異化信貸政策第11頁P(yáng)ART

1國家宏觀政策第12頁二、房產(chǎn)政策解讀1、國家宏觀政策2、昆明本土政策

第13頁依據(jù)國家及地方政策出臺調(diào)控政策，未來中國房地產(chǎn)調(diào)控伎倆可能從限購、限價等行政伎倆轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)伎倆，但抑制投資性需求目標(biāo)不會變，控制房價上漲不動搖，同時加大保障性住房供給，滿足市場剛性需求。PART

2昆明最新房產(chǎn)政策序號標(biāo)題時間內(nèi)容01《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院立法工作計劃通知》-04-09近日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院立法工作計劃通知》，要求了三檔總計190件相關(guān)法律規(guī)章起草、修改工作，《基本住房保障條例》位列第二檔，權(quán)威人士透露，條例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交國務(wù)院法制辦。這意味著住房保障終于即將有法可依。02《住房公積金管理?xiàng)l例》二次修訂-04-104月9日下午，北京市西城區(qū)車公莊西路世紀(jì)國建賓館里，聚集了數(shù)位房地產(chǎn)教授，就住房公積金管理相關(guān)問題展開了討論。意味著《住房公積金管理?xiàng)l例》第二次修訂，住建部已開啟前期工作?！稐l例》修訂工作爭取在6月前完成，并上報國務(wù)院法制辦。修訂內(nèi)容主要包含三個方面：一是住房公積金用途和功效調(diào)整；二是對覆蓋人群重新梳理；三是對監(jiān)管制度化約束。其中，公積金貸款支持保障房建設(shè)試點(diǎn)將繼續(xù)擴(kuò)大。03《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收賠償決定案件若干問題要求》-04-10昨日，最高法公布《關(guān)于辦理申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收賠償決定案件若干問題要求》，對法院怎樣受理行政機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行房屋征收、受理后怎樣進(jìn)行審查和裁定等問題進(jìn)行了規(guī)范，并確立了“裁執(zhí)分離”為主導(dǎo)強(qiáng)制執(zhí)行方式。自4月10日起施行。04《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計提管理方法》-04-174月17日，財政部下發(fā)《金融企業(yè)準(zhǔn)備金計提管理方法》，明確自今年7月1日起實(shí)施金融企業(yè)動態(tài)撥備管理，將金融企業(yè)從凈利潤中提取普通準(zhǔn)備百分比由以前1%提升至1.5%，金融企業(yè)信貸資產(chǎn)風(fēng)險準(zhǔn)備金計提標(biāo)準(zhǔn)也對應(yīng)調(diào)整。05《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理方法》（征求意見稿）-04-20北京市住建委昨日發(fā)文宣告，北京市住建委昨日公布《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理方法》（征求意見稿），擬在建設(shè)過程中，為開發(fā)商提取預(yù)付款增加2次，同時資金監(jiān)管不再包括經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目。06《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》-04-2423日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，依據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》要求，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職員繳存住房公積金工資基數(shù)上限為10410元；繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整執(zhí)行期間為1月1日至12月31日。第14頁P(yáng)ART

2昆明房地產(chǎn)重點(diǎn)政策解讀序號標(biāo)題政策關(guān)鍵點(diǎn)政策評析01《下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)》——05月12日中國人民銀行中國人民銀行決定，從5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)。這是央行今年以來第二次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，上次下調(diào)準(zhǔn)備金率是在2月24日。同時，這也是自去年11月30日中國央行宣告近三年來首次“降準(zhǔn)”之后，中國央行連續(xù)第三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。此次“降準(zhǔn)”并不是為了挽救樓市泡沫，假如政府現(xiàn)在還想挽救，要做遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。存款準(zhǔn)備金率下調(diào)主要目標(biāo)是緩解銀行體系流動性壓力，防止信貸收縮影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)，流動性增加后，必定會有部分資金進(jìn)入樓市。然而，此舉對企業(yè)和個人信貸自然也是好消息。02《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》4月23日，從昆明市住房公積金管理中心了解到，依據(jù)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行建金管〔〕5號文件精神及《昆明市住房公積金繳存管理實(shí)施細(xì)則》要求，將對今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整。今年起，單位職員繳存住房公積金工資基數(shù)上限為10410元繳存工資基數(shù)下限分別為：一類區(qū)為950元/月，二類區(qū)為845元/月。據(jù)了解，此次住房公積金繳存基數(shù)上、下限調(diào)整執(zhí)行期間為1月1日至12月31日。4月，武漢、南昌、鄭州、沈陽、山東濱州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度。在此背景下，中央相關(guān)部委屢次明確支持首套房購房需求，而上調(diào)公積金貸款額度恰好是支持了剛性需求者首套房購房需求。所以，即使在北京、上海等一線城市，住房公積金上限仍未有松動，但此次部分二、三線城市上調(diào)公積金貸款額度，且上調(diào)幅度在15%至25%之間消息，還是讓對數(shù)字斤斤計較剛需群體大為歡呼。

再看昆明今年昆明市住房公積金繳存工資基數(shù)上、下限進(jìn)行調(diào)整這件事。毋庸置疑，住房公積金制度是一項(xiàng)惠民政策，重點(diǎn)在于支持中低收入者及住房困難戶住房需求，政策調(diào)整主要是基于這部分人群實(shí)際購房困難，最大程度滿足他們提取公積金和公積金貸款需求第15頁P(yáng)ART

2昆明二手別墅、商業(yè)、非住宅房產(chǎn)交易稅費(fèi)大幅提升個稅繳納標(biāo)準(zhǔn)為成交價全額1%或差額20%，即不滿5年非住宅個稅按成交價全額1%征收，滿5年非住宅按有原始發(fā)票（契稅發(fā)票、不動產(chǎn)說明書等一系列）按照成交價與原房價差額20%征收。昆明市針對非住宅（商鋪、寫字樓、廠房等）二手轉(zhuǎn)讓土地增值稅調(diào)整，除沿用原來按交易額1%征收土地增值稅同時，也按照增值率不一樣征收30%-60%（四級累進(jìn)制）土地增值稅，即征收標(biāo)準(zhǔn)是按成交價減去扣除項(xiàng)目金額后30%-60%征收(扣除金額包含最初購房時納稅證實(shí)和發(fā)票證實(shí)等)。增值額未超出扣除項(xiàng)目金額50%部分，實(shí)施稅率為30%；增值額超出扣除項(xiàng)目金額50%，未超出100%部分，稅率為40%；增值額超出扣除項(xiàng)目金額100%，未超出200%部分，稅率為50%；增值額超出扣除項(xiàng)目金200%部分，適用稅率為60%。以前按照成交價1%來征收以前按照成交價1%來征收土地增值稅個人所得稅第16頁政策解讀總結(jié)：1抑制投資投機(jī)2惠民政策確保剛需3大力發(fā)展保障性住房第17頁三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng)第18頁開發(fā)商：云南實(shí)力房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限企業(yè)

項(xiàng)目狀態(tài)：一期售罄，二期剩下少許房源

項(xiàng)目類型：綜合體

所在區(qū)域：昆明東南板塊

建筑面積：340萬平方米

銷售價格：住宅5300-5800/平方米商鋪15000-30000/平方米

項(xiàng)目地址：云南省昆明市彩云北路興呈路由浙商投資和浙滇置業(yè)聯(lián)合開發(fā)大型綜合地產(chǎn)項(xiàng)目東盟商貿(mào)港開篇項(xiàng)目標(biāo)東盟森林占地余畝，集鉑金超五星酒店、商品交易、會展、民俗文化交流、東南亞風(fēng)情商業(yè)街、配套寫字辦公、商業(yè)廣場、配套住宅為一體大型商業(yè)綜合體，涵蓋5萬㎡希爾頓鉑金五星級酒店，10萬㎡地中海式品質(zhì)住宅，集東南亞民俗風(fēng)情街，旅游休閑，購物娛樂，文化餐飲，酒店商務(wù)于一體以國際化精神為靈魂大型綜合項(xiàng)目，已被列為省政府"雙百重點(diǎn)項(xiàng)目"及昆明市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。PART

1東盟森林基本信息項(xiàng)目介紹第19頁8月17日，周三，《云南信息報》甫一出街，頭版出位搶眼，引發(fā)南方城市報、新京報、華商報、華西城市報、新民晚報、楚天城市報、大河報、新周刊、鳳凰網(wǎng)等30余家媒體關(guān)注，此廣告更是經(jīng)過微博這個媒介，在全國范圍內(nèi)瘋狂流轉(zhuǎn)，短短半天時間內(nèi)，微博關(guān)注到達(dá)上十萬人。PART

1東盟森林-出位廣告營銷云南信息報頭版整版涂黑廣告封面頭條新聞下面，是一大片涂黑，中間小不能再小空白地，露出一行小字“東盟森林，白金五星小區(qū)”。第20頁3月，東盟森林打出二期紫檀“全部房源統(tǒng)統(tǒng)一口價3800元/㎡競拍”廣告。如此低價競拍，似乎是要一夜之間將昆明房價拉回十年前。而廣告中“無須再羨慕十年前買了房賺翻人”聳動，勾得不少置業(yè)者心癢癢。據(jù)了解，若購房者想?yún)⒓哟舜闻馁u活動，需繳納5萬元確保金。依據(jù)拍賣會現(xiàn)場參會人員達(dá)近人統(tǒng)計，此次拍賣活動開發(fā)商收取確保金就可達(dá)一億元左右。4月21日東盟森林拍賣活動在國際會展中心舉行，邀請了云南電視臺著名主持人小從作為主持，并準(zhǔn)備了很多演出活動暖場，聚集了很多人氣。但現(xiàn)場拍賣叫價都是由開發(fā)商邀請拍賣師掌握，價格一直控制在5500以上。拍賣會實(shí)質(zhì)為開發(fā)商廣告作秀及收取確保金緩解資金壓力。PART

1東盟森林/房價3800起拍賣以低房價拍賣為噱頭，圈錢緩解資金壓力第21頁P(yáng)ART

1東盟森林/賣點(diǎn)總結(jié)物業(yè)增值著名酒店及大型商超、影院入駐會為小區(qū)物業(yè)帶來更大增值空間。區(qū)位優(yōu)勢毗鄰1號輕軌王家營站，緊鄰彩云北路、昆玉高速、呈榮大道，便捷交通宜居環(huán)境臨昆玉路百畝生態(tài)公園，昆明首家低碳環(huán)境保護(hù)綠色生態(tài)小區(qū)

新開發(fā)區(qū)輕軌物業(yè)千畝森林城市綜合體希爾頓酒店入駐第22頁三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng)第23頁開發(fā)商：華僑城集團(tuán)

項(xiàng)目狀態(tài)：一期售罄，二期天麓剩下少許房源

項(xiàng)目類型：國家休閑度假區(qū)

所在區(qū)域：昆明東南板塊

建筑面積：1244萬平方米

銷售價格：2/平方米項(xiàng)目地址：云南省昆明市宜良縣陽宗海北岸云南華僑城實(shí)業(yè)有限企業(yè)秉承華僑城集團(tuán)“規(guī)劃就是財富”、“環(huán)境就是優(yōu)勢”等先進(jìn)理念，以周圍眾多旅游景點(diǎn)為依靠，按照“生態(tài)優(yōu)先、旅游先行”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行旅游項(xiàng)目和主題小區(qū)系統(tǒng)開發(fā)。云南華僑城旅游項(xiàng)目主要包含滇越鐵路主題旅游、生態(tài)旅游小鎮(zhèn)、體育公園、國際會議中心、頂級溫泉SPA、溫泉水公園、生態(tài)濕地及森林休閑公園等，華僑城立志將該項(xiàng)目建設(shè)成一個融旅游、觀光、娛樂、度假為一體高標(biāo)準(zhǔn)國際化旅游度假勝地。PART

2云南華僑城基本信息項(xiàng)目介紹第24頁華僑城集團(tuán)成立于1985年11月11日，是隸屬于國務(wù)院國資委管理大型中央企業(yè)之一。成立二十多年以來，由深圳灣畔一片灘涂起步，發(fā)展成為一個跨區(qū)域、跨行業(yè)經(jīng)營大型國有企業(yè)集團(tuán)，培育了房地產(chǎn)及酒店開發(fā)經(jīng)營、旅游及相關(guān)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、電子及配套包裝產(chǎn)品制造等三項(xiàng)國內(nèi)領(lǐng)先主營業(yè)務(wù)。PART

2華僑城主要業(yè)務(wù)組成華僑城主要業(yè)務(wù)組成第25頁P(yáng)ART

2華僑城旅游+酒店+地產(chǎn)發(fā)展模式Textinhere地產(chǎn)酒店旅游華僑城獨(dú)創(chuàng)“旅游+地產(chǎn)”成片開發(fā)模式現(xiàn)在已經(jīng)較為成熟。其“旅游+地產(chǎn)”其實(shí)是“先旅游后地產(chǎn)”路子，一方面提升了房地產(chǎn)價值（保證了地產(chǎn)業(yè)務(wù)高毛利率），其次也使旅游資源邊際效應(yīng)得到了充分挖掘，實(shí)現(xiàn)旅游和地產(chǎn)雙贏。第26頁P(yáng)ART

2華僑城發(fā)展模式研究華僑城策略是進(jìn)行成片區(qū)域型綜合開發(fā)：先將大塊地拿到手，再分期開發(fā)，構(gòu)筑產(chǎn)業(yè)鏈條，進(jìn)行旅游和房地產(chǎn)、酒店、商業(yè)、文化、教育之間跨產(chǎn)業(yè)資源整合，使各產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢資源彼此結(jié)合，實(shí)現(xiàn)關(guān)聯(lián)協(xié)同方式，發(fā)揮主題公園旅游效應(yīng)。旅游能夠聚人氣、創(chuàng)品牌，但創(chuàng)造利潤不如房地產(chǎn)豐厚，把可控制資源最大化整合到地產(chǎn)中，經(jīng)過區(qū)域資源優(yōu)化配置，使土地產(chǎn)生出最大經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，為華僑城旅游提供了比旅游本身更豐厚利潤。第27頁P(yáng)ART

2云南華僑城/賣點(diǎn)總結(jié)旅游地產(chǎn)超五星酒店旅游度假企業(yè)會所定制高端住宅1234天麓豪宅，用地面積近22萬m2，建筑面積5萬m2，均價2左右，靠山臨海，風(fēng)景優(yōu)美，周圍高爾夫球場，高級會所，溫泉水療一應(yīng)俱全，專為高端成功人士打造項(xiàng)目分為四大區(qū)：濱水休閑度假區(qū)、康體運(yùn)動休閑區(qū)、主題文化旅游區(qū)、山谷生態(tài)度假區(qū)，集地中海風(fēng)情建筑，高端SPA，滇越鐵路主題小鎮(zhèn)，高爾夫球場，高級會所為一體國際旅游度假區(qū)依靠華僑城國際旅游度假區(qū)優(yōu)勢，推出企業(yè)會所定制服務(wù)，即依據(jù)企業(yè)要求對800-1000平米大宅從戶型到格局全方位定制服務(wù)。項(xiàng)目擁有圣托里尼會議超五星酒店，皇宮酒店、高爾夫會所酒店、城堡酒店等多個五星級酒店以及菲拉精品酒店、火車主題酒店、半山藝術(shù)酒店、山谷木屋酒店、萬福精舍等多家風(fēng)情酒店第28頁三、本土營銷案例1、東盟森林2、云南華僑城3、星耀水鄉(xiāng)第29頁開發(fā)商：昆明星耀（國際）俱樂部有限企業(yè)項(xiàng)目狀態(tài)：房源充分項(xiàng)目類型：生態(tài)濕地，別墅所在區(qū)域：昆明北部板塊建筑面積：55萬平方米銷售價格：18000/平方米項(xiàng)目地址：昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)嵩明嘉麗澤濕地星耀水鄉(xiāng)總占地約6500畝，總建筑面積53萬平米，其中住宅42萬平米，公建11萬平米。公建包含主題精品酒店、高爾夫會所、辦公樓、特色商業(yè)街、千人會議中心、垂釣俱樂部、馬術(shù)俱樂部、員工宿舍、綜合運(yùn)動館。PART

3星耀水鄉(xiāng)基本信息項(xiàng)目介紹第30頁利用特嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)，規(guī)劃有生態(tài)濕地園；充分保留農(nóng)場原始生態(tài)環(huán)境，規(guī)劃出了薰衣草莊園以及花海園，養(yǎng)生園等大型生態(tài)主題區(qū)域；項(xiàng)目住宅區(qū)域周圍規(guī)劃有高爾夫，以及大部分生態(tài)區(qū)域，居住環(huán)境相對較優(yōu)；項(xiàng)目內(nèi)部生態(tài)區(qū)域以及住宅區(qū)域交通規(guī)劃是不能夠行車，只能騎馬，走路或自行車，能更加好保持生態(tài)環(huán)境。PART

3星耀水鄉(xiāng)/項(xiàng)目規(guī)劃第31頁P(yáng)ART

3星耀水鄉(xiāng)/濕地資源利用嘉麗澤片區(qū)高原水資源，8條河道貫通整個片區(qū)；生態(tài)濕地公園，孕育出整個項(xiàng)目自然風(fēng)光；地處稀缺生態(tài)環(huán)境區(qū)域，屬于云南保留較完好原生態(tài)濕湖泊區(qū)。嵩明嘉麗澤高原水鄉(xiāng)張祖林最好保持它原生態(tài)，一定要處理好保護(hù)和開發(fā)問題，保護(hù)好就是最大開發(fā)。項(xiàng)目擁有極好濕地自然風(fēng)光第32頁P(yáng)ART

3星耀水鄉(xiāng)/馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)擁有全昆明最好馬術(shù)俱樂部星耀水鄉(xiāng)馬術(shù)俱樂部馬匹多為百萬以上名馬，星耀集團(tuán)購置所得，很多參加過著名電影拍攝，荷蘭品種占大多數(shù)第33頁P(yáng)ART

3星耀水鄉(xiāng)/分時度假簽約RCI：購房者購置了一套房屋，可能每年只有一個月時間自住，其余11個月處于閑置狀態(tài)，經(jīng)過RCI交換平臺，可將房屋閑置11個月交換，讓他人住進(jìn)你房屋，享用這個房屋所在小區(qū)全部度假資源，自己到不一樣國家旅游度假時，可無償住進(jìn)相同等級房屋和享受小區(qū)度假資源。星耀水鄉(xiāng)簽約溫德姆集團(tuán)分時度假項(xiàng)目第34頁P(yáng)ART

3星耀水鄉(xiāng)/建筑特色星耀水鄉(xiāng)建筑材料優(yōu)異，特色顯著星耀水鄉(xiāng)別墅，主體建筑全部采取加拿大進(jìn)口木材，為云南首例，防潮，防蟲，防震性能良好。外觀有4種主色調(diào)24種搭配組成，讓人有耳目一新感覺。彩色搭配別墅區(qū)，充滿活力，充滿著童話色彩，在別墅樓盤中也較少有此格調(diào)。第35頁P(yáng)ART

3星耀水鄉(xiāng)/賣點(diǎn)總結(jié)規(guī)劃合理分時度假建筑特色濕地資源配套豐富第36頁四、經(jīng)典項(xiàng)目借鑒廣州金地門道科技園第37頁P(yáng)ART

1金地門道科技園金地門道-EOD綠色生態(tài)辦公產(chǎn)業(yè)園門道商務(wù)園，占地70余萬平米，共分八大區(qū)塊，以國際綠色生態(tài)商務(wù)辦公區(qū)先進(jìn)理念，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合。引入低容積率、綠色生態(tài)規(guī)劃設(shè)計理念和發(fā)展模式，打造健康、友好、創(chuàng)造力優(yōu)先以當(dāng)代服務(wù)為引領(lǐng)國際化商務(wù)區(qū)。第38頁P(yáng)ART

1金地門道科技園/項(xiàng)目優(yōu)勢物業(yè)形態(tài)主要有4層和8層輕型物業(yè)兩種。面向文化創(chuàng)意企業(yè)銷售租賃。其樓面空間組合靈活，既可獨(dú)立使用，也可拼接后使用。每層單元面積約250~400平方米，每棟面積約1000~3200平方米。以大開間，大窗幕為主錯落交置獨(dú)棟辦公區(qū)在英國著名設(shè)計院雕琢之下，合院思想在12萬余平米建筑規(guī)模中自然流露第39頁P(yáng)ART

1金地門道科技園/功效分區(qū)園區(qū)實(shí)施統(tǒng)一總體規(guī)劃，劃分為生活區(qū)、生產(chǎn)區(qū)、價值提升區(qū)三個空間類別，條件較弱地塊先轉(zhuǎn)讓，條件很好地塊后轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)。生活區(qū)統(tǒng)一開發(fā)并快速開啟，分期進(jìn)度與招商保持同時。生活區(qū)以服務(wù)本項(xiàng)目入園企業(yè)為主，適當(dāng)兼顧洪灣片區(qū)其它企業(yè)，經(jīng)營方式以物業(yè)開發(fā)出售為主，出租為輔。價值提升區(qū)生產(chǎn)區(qū)生活區(qū)第40頁P(yáng)ART

1金地門道科技園/戶型第41頁P(yáng)ART

1金地門道科技園/小結(jié)規(guī)劃共分八大區(qū)塊，將商務(wù)、匯展、休閑、娛樂等有機(jī)地結(jié)合配套中心果嶺區(qū)，設(shè)有8層研發(fā)商務(wù)樓和4層產(chǎn)業(yè)別墅。規(guī)劃有商務(wù)會所、環(huán)幕電影區(qū)、高爾夫、游泳、桑拿等配套設(shè)施。戶型以通透高挑戶型為主，獨(dú)棟商業(yè)建筑為輔戶型設(shè)計合理，空間組合靈活第42頁五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式第43頁P(yáng)ART

1項(xiàng)目區(qū)位我企業(yè)項(xiàng)目所在地為呈貢縣洛陽片區(qū)小新冊村附近，距離呈貢市政府僅5分鐘車程，鐵路近在咫尺，出門便是呈黃快速公路，地理位置優(yōu)越地處昆明主城、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)、呈貢新區(qū)三城中心，位于經(jīng)開區(qū)規(guī)劃工業(yè)園大沖片區(qū)第44頁P(yáng)ART

1項(xiàng)目定位依據(jù)總企業(yè)綠色交易經(jīng)營理念，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，經(jīng)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)研究決定，項(xiàng)目初步定位為集高端農(nóng)副產(chǎn)品，冷鏈，物流，倉儲為一體綠色工業(yè)園區(qū)冷鏈倉儲高端食材城物流第45頁五、項(xiàng)目發(fā)展方向構(gòu)想1、項(xiàng)目定位2、客戶分析3、營銷方式第46頁P(yáng)ART

2客戶分析目標(biāo)客戶