財(cái)務(wù)管理部工作職責(zé)課件

財(cái)務(wù)部管理職責(zé)財(cái)務(wù)部管理職責(zé)1CONTENTS目錄01xx財(cái)務(wù)管理體系簡(jiǎn)析02xx的核心“雙享”解讀03進(jìn)入貴陽(yáng)CONTENTS目錄01xx財(cái)務(wù)管理體系簡(jiǎn)析02xx的核心“201財(cái)務(wù)管理體系簡(jiǎn)析01財(cái)務(wù)管理體系簡(jiǎn)析3一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理那些事資金管理融資:前融、開(kāi)發(fā)貸、按揭回款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、并購(gòu)貸、夾層、ABS、債券、商票、永續(xù)債、上市等資金運(yùn)營(yíng)：資金調(diào)撥、資金計(jì)劃、大額支付管理、監(jiān)控款核撥、回款專題會(huì)等賬務(wù)核算（收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、往來(lái)等）、各種報(bào)表臺(tái)賬管理、nc賬套維護(hù)、成本費(fèi)用分析等核算管理價(jià)值雙享、項(xiàng)目路演、每月經(jīng)營(yíng)管理分析，財(cái)務(wù)指標(biāo)分析、季/年度預(yù)算報(bào)表、績(jī)效評(píng)估及利潤(rùn)管理等預(yù)算管理稅務(wù)管理稅金計(jì)提及繳納、稅務(wù)制度體系建設(shè)、稅局關(guān)系維護(hù)、稅務(wù)籌劃（生態(tài)小區(qū)，收并購(gòu)的稅籌）、最新政策解讀及宣貫、項(xiàng)目拓展稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（收并購(gòu)、合作等）投資管理項(xiàng)目投資測(cè)算，投資分析報(bào)告財(cái)務(wù)專業(yè)板塊分析、項(xiàng)目合作交易路徑、資金的支付渠道、合作協(xié)議談判、對(duì)價(jià)研判等內(nèi)控管理公司內(nèi)控制度搭建、各審批流程設(shè)計(jì)、權(quán)責(zé)體系搭建、內(nèi)審及外審、風(fēng)險(xiǎn)防控管理等一、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理那些事資金管理融資:前融、開(kāi)發(fā)貸、按揭回4一、xx的公司管理架構(gòu)區(qū)域公司集團(tuán)區(qū)域公司城市公司城市公司城市公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司項(xiàng)目公司裂變?yōu)樾x………項(xiàng)目數(shù)量銷售金額133715年227116年4118917年5229518年貴州6個(gè)城市公司，平均8個(gè)項(xiàng)目，50個(gè)億的銷售額xx貴州區(qū)域公司一、xx的公司管理架構(gòu)區(qū)域公司集團(tuán)區(qū)域公司城市公司城市公司5一、xx的財(cái)務(wù)管理架構(gòu)區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（財(cái)務(wù)總監(jiān)）資金運(yùn)營(yíng)：分管：1、融資業(yè)務(wù)：（資金渠道拓展、開(kāi)發(fā)貸、前融、供應(yīng)鏈融資、按揭回款管理、對(duì)接集團(tuán)各事項(xiàng)等）2、三收三支：以收定支、先收后支、收大于支為原則開(kāi)展資金業(yè)務(wù)。資金調(diào)撥與歸集、資金計(jì)劃填報(bào)與考核、沉淀資金管理、富裕資金管理、對(duì)接集團(tuán)各事項(xiàng)等預(yù)算管理：分管：每月雙享報(bào)表、每月雙享宣貫、每月經(jīng)營(yíng)分析會(huì)各項(xiàng)目雙享激勵(lì)管控開(kāi)盤(pán)后評(píng)估復(fù)盤(pán)分析跟投管理、對(duì)接集團(tuán)各事項(xiàng)業(yè)務(wù)管理：分管：財(cái)務(wù)共享中心、財(cái)務(wù)結(jié)算中心、成本費(fèi)用管控、財(cái)務(wù)核算、各種數(shù)據(jù)提供、對(duì)接集團(tuán)各事項(xiàng)稅務(wù)管理：分管：各項(xiàng)目日常計(jì)稅復(fù)核及檢查、項(xiàng)目清算籌備、新項(xiàng)目拓展稅務(wù)籌劃及盡調(diào)、對(duì)接集團(tuán)各事項(xiàng)城市公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（財(cái)務(wù)副總監(jiān)）所管轄板塊和區(qū)域平臺(tái)一樣，項(xiàng)目數(shù)量在8個(gè)以上，年銷售額在50億以上項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（財(cái)務(wù)主管）項(xiàng)目預(yù)算、稅務(wù)核算、資金收支計(jì)劃管控、按揭回款管理、配合融資業(yè)務(wù)等18年人員數(shù)量：各項(xiàng)目1人計(jì)50，城市平臺(tái)各口1-2人計(jì)10，區(qū)域平臺(tái)各口2-3人8人，共享中心50人，管理層8人，共計(jì)130人左右；不包括收銀員，歸營(yíng)銷事務(wù)編制，采用智能POS機(jī)直接接口明源，無(wú)現(xiàn)金收款比較標(biāo)準(zhǔn)化一、xx的財(cái)務(wù)管理架構(gòu)區(qū)域財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人（財(cái)務(wù)總監(jiān)）資金運(yùn)營(yíng)：6一、xx的財(cái)務(wù)制度體系xx制度規(guī)范制度流程核算規(guī)范系統(tǒng)指引雙享制度一、xx的財(cái)務(wù)制度體系xx制度規(guī)范制度流程雙享制度7一、xx的財(cái)務(wù)管理價(jià)值體系核心指標(biāo)：年化自有資金回報(bào)率，比IRR更細(xì)化，指導(dǎo)投資導(dǎo)向資金流永遠(yuǎn)是一個(gè)企業(yè)最大的結(jié)果導(dǎo)向，特別是存在杠桿最多的房地產(chǎn)行業(yè)。利潤(rùn)管理表現(xiàn)在成本費(fèi)用控制、稅務(wù)籌劃等方面核算是基礎(chǔ)，基礎(chǔ)做得怎么樣，將會(huì)影響到以上兩方面。德勤研發(fā)的會(huì)計(jì)機(jī)器人已在，常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)務(wù)工作會(huì)被人工智能所取代，很多公司正在試運(yùn)行價(jià)值管理（雙享管理）資金、利潤(rùn)、稅務(wù)管理財(cái)務(wù)核算D財(cái)務(wù)管理目標(biāo)：凈利潤(rùn)最大化、資本利潤(rùn)率最大化、企業(yè)價(jià)值最大化一、xx的財(cái)務(wù)管理價(jià)值體系核心指標(biāo)：年化自有資金回報(bào)率，比802二、xx的核心“雙享”02二、xx的核心“雙享”9二、xx的核心“雙享”“雙享解碼”切一塊蛋糕的5分之1給員工門檻：一年內(nèi)資金回正（含貸款）計(jì)提條件：1、（凈回籠資金-年化自有資金投入*30%）＞02、經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，且持續(xù)為正計(jì)提金額：（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入*30%）*20%成就共享員工參與項(xiàng)目投資及分紅讓員工參與項(xiàng)目投資，管理層強(qiáng)投，股份比例可達(dá)到15%（有些公司以債權(quán)替代）分紅條件：整體去化80%，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正（不含貸款，但含利息支出），且預(yù)估持續(xù)為正同心共享二、xx的核心“雙享”“雙享解碼”切一塊蛋糕的5分之1給員工10雙享起源——財(cái)務(wù)管理的核心指標(biāo)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)：1、做大利潤(rùn)2、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)3、借到最有效的資金4、平衡資金使用效率企業(yè)的目標(biāo)：生存---資金安全盈利---利潤(rùn)最大化二、xx的核心“雙享”——核心指標(biāo)乘數(shù)關(guān)系，所有指標(biāo)最大時(shí)，年化收益最大，當(dāng)然也要考慮到各指標(biāo)此消彼長(zhǎng)的情況，平衡之間的關(guān)系雙享起源——財(cái)務(wù)管理的核心指標(biāo)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)：企業(yè)的目標(biāo)：二11雙享起源——財(cái)務(wù)管理的核心指標(biāo)1、凈利潤(rùn)率由10%降低到8%，相當(dāng)于降價(jià)賣，提高銷售額2、多借錢，適度提高財(cái)務(wù)杠桿3、及時(shí)去化銷售回款及獲取貸款，加快回籠節(jié)奏提高，減少自有資金占用時(shí)間二、xx的核心“雙享”——核心指標(biāo)雙享起源——財(cái)務(wù)管理的核心指標(biāo)1、凈利潤(rùn)率由10%降低到8%12雙享導(dǎo)向：小步快跑資金快流年化收益最大化二、xx的核心“雙享”——核心指標(biāo)利潤(rùn)率假設(shè)10%年化自有資金收益率達(dá)500%，后期資金持續(xù)回正，比一般項(xiàng)目IRR40-50%好得太多雙享導(dǎo)向：二、xx的核心“雙享”——核心指標(biāo)利潤(rùn)率假設(shè)1013二、xx的核心“雙享”——成就共享門檻：一年內(nèi)資金回正（含貸款）計(jì)提條件：1、（凈回籠資金-年化自有資金投入*30%）＞02、經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，且持續(xù)為正計(jì)提金額：（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入*30%）*20%二、xx的核心“雙享”——成就共享門檻：一年內(nèi)資金回正（含142018年1月1日2019年1月2日回籠5億2018年12月31日回籠0.99億2018年12月31日回籠1億2018年6月31日回籠1億甲乙丙丁游戲開(kāi)始投入一億二、xx的核心“雙享”——成就共享2018年1月1日2019年1月2日2018年12月31日215再努力一下吧！丙：1億*30%=0.3億2018年12月31日回?。?億*6/12*30%=0.15億2018年6月31日回二、xx的核心“雙享”——成就共享再努力一下吧！丙：?。憾x的核心“雙享”——成就共享16蛋糕有多大？（1.0-0.15）*20%=1700萬(wàn)假設(shè)：項(xiàng)目貨值都為10億，凈利潤(rùn)率10%，凈利潤(rùn)1億丙（1.0-0.3）*20%=1400萬(wàn)丁二、xx的核心“雙享”——成就共享蛋糕有多大？（1.0-0.15）*20%=假設(shè)：項(xiàng)目貨值都為17丁的蛋糕怎么分？50%15%15%10%10%區(qū)域總裁30%-70%標(biāo)準(zhǔn)1700萬(wàn)項(xiàng)目總區(qū)域總確定區(qū)域總確定區(qū)域總確定10%項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)區(qū)域團(tuán)隊(duì)集團(tuán)參與團(tuán)隊(duì)850萬(wàn)255萬(wàn)255萬(wàn)170萬(wàn)170萬(wàn)=假設(shè)總獎(jiǎng)金分配二、xx的核心“雙享”——成就共享標(biāo)準(zhǔn)10億貨值項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)10人左右，且有些人負(fù)責(zé)幾個(gè)項(xiàng)目丁的蛋糕怎么分？50%區(qū)域總裁30%-70%標(biāo)準(zhǔn)1700萬(wàn)項(xiàng)1890%2019年12月31日，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能夠分到多少成就共享獎(jiǎng)金？時(shí)間節(jié)點(diǎn)255萬(wàn)你能得到多少錢？114.75萬(wàn)68.85萬(wàn)45.9萬(wàn)回款率=實(shí)現(xiàn)銷售實(shí)現(xiàn)收樓實(shí)現(xiàn)結(jié)算50%30%20%回款率確定你的獎(jiǎng)金合計(jì)：229.5萬(wàn)如果回款率只有50%63.75萬(wàn)38.25萬(wàn)25.5萬(wàn)合計(jì)：127.5萬(wàn)獎(jiǎng)金相差102萬(wàn)二、xx的核心“雙享”——成就共享90%2019年12月31日，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)能夠分到多少成就共享獎(jiǎng)19成就共享——計(jì)算方式重視：利潤(rùn)管理、資金管理通過(guò)成就共享看財(cái)務(wù)管理二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——計(jì)算方式重視：利潤(rùn)管理、資金管理二、xx的核心“20成就共享——資金管理早收晚付是原則，多回早回目標(biāo)，減少資金白占用，多回集團(tuán)獎(jiǎng)金高早收晚付：分期樓款現(xiàn)金折扣業(yè)務(wù)，按揭回款達(dá)到網(wǎng)簽放款，按揭保理業(yè)務(wù)，土地款分期，工程款在保證進(jìn)度情況下晚付以及適量做ABS（也要考慮到期支付資金壓力），提前開(kāi)盤(pán)銷售；多回早回：注意認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)簽約速度，價(jià)格拉差提高自付，減少公積金能慢回款客戶；資金占用：減少監(jiān)控資金（監(jiān)控資金較大項(xiàng)目盡可能做保函業(yè)務(wù)），替施工單位繳納保證金、安措費(fèi)及水電費(fèi)盡早扣回回籠集團(tuán)：富裕資金盡可能歸集集團(tuán)資金池二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——資金管理早收晚付是原則，多回早回目標(biāo)，減少資金白21成就共享——資金來(lái)源房地產(chǎn)融資體系外部融資內(nèi)部融資債務(wù)型融資權(quán)益性融資現(xiàn)金股東貸款速動(dòng)資產(chǎn)跟投銀行貸款其他機(jī)構(gòu)夾層融資開(kāi)發(fā)貸款并購(gòu)貸款經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款按揭回款信托（前融）基金保險(xiǎn)私募、投行外資主權(quán)基金等ABS或Reits合作開(kāi)發(fā)JV永續(xù)債或中票上市（IPO、借殼）二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——資金來(lái)源房地產(chǎn)融資體系外部融資內(nèi)部融資債務(wù)型融資22高效回款制度背景：1、按揭放款后結(jié)傭金，計(jì)提比例按（1月100%，3個(gè)月90%，半年內(nèi)50%，9個(gè)月30%，1年內(nèi)10%，一年后罰款）2、從簽約起1個(gè)月內(nèi)回款按萬(wàn)分之5計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)3、滾動(dòng)回款率上90%可以計(jì)提獎(jiǎng)勵(lì)滾動(dòng)回款率=（累計(jì)回款-當(dāng)月簽約當(dāng)月回款）/截止上月累計(jì)簽約二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——按揭回款管理過(guò)程管控1、開(kāi)盤(pán)1個(gè)月前落實(shí)按揭合作銀行，談三點(diǎn)：網(wǎng)簽放款凍結(jié)，備案后解凍回籠集團(tuán)，不能超過(guò)1個(gè)月2、選擇優(yōu)質(zhì)客戶；（認(rèn)購(gòu)前查征信，簽約前簽同貸書(shū)，如果強(qiáng)簽，超過(guò)時(shí)限罰款銷售人員）3、每周回款專題回，財(cái)務(wù)、營(yíng)銷、項(xiàng)目總針對(duì)逾期、未回款事項(xiàng)一條條過(guò)。4、引導(dǎo)客戶選擇適宜付款方式，公積金客戶一定要做好引導(dǎo)，價(jià)格拉差，商轉(zhuǎn)公、補(bǔ)息貸都可以5、逾期客戶1月內(nèi)發(fā)催款通知書(shū)，2月內(nèi)發(fā)律師函，3月內(nèi)走起訴流程高制度背景：二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——23成就共享——按揭回款管理關(guān)鍵“同貸書(shū)”1、銷售人員填寫(xiě)2、回款專員把關(guān)3、銀行最后確認(rèn)簽字二、xx的核心“雙享”成就共享——按揭回款管理關(guān)鍵“同貸書(shū)”二、xx的核心“雙享”24二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——利潤(rùn)管理一、凈利潤(rùn)=收入-（土地+開(kāi)發(fā)成本+稅金+費(fèi)用）1、總原則：收入盡量大、成本盡量?、俪杀举M(fèi)用增加，但能提高售價(jià)，支持②售價(jià)增幅低于土增稅負(fù)增幅，不支持2、成本費(fèi)用每節(jié)約1塊錢，會(huì)增加（1ⅹ75%ⅹ20%）0.15元的獎(jiǎng)金，精打細(xì)算，花錢花在刀刃上3、稅款：在國(guó)家法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，進(jìn)行相關(guān)稅收籌劃，比如：生態(tài)小區(qū)申報(bào)、土地使用稅截止時(shí)間點(diǎn)、土增稅20%的免增額等二、xx的核心“雙享”——成就共享成就共享——利潤(rùn)管理一、25二、xx的核心“雙享”——同心共享xx集團(tuán)≥85%同心共享——投資比例集團(tuán)投資公司≦5%區(qū)域投資公司≦10%2017年集團(tuán)投資公司投入4.45億，區(qū)域投資投入18億，累計(jì)跟投42億，相當(dāng)于本金滾動(dòng)2.36次，且同心共享項(xiàng)目比非同心共享項(xiàng)目利潤(rùn)率提高20%，平均年化自有資金收益率達(dá)到80%二、xx的核心“雙享”——同心共享xx集團(tuán)≥85%同心共享26同心共享——強(qiáng)投規(guī)定同在一條船，勁往一處使可用信用配資按年付息，到期還本，利息在10%以內(nèi)放大資金杠桿1、預(yù)售制度2、開(kāi)發(fā)貸款3、土地融資4、同心共享配資二、xx的核心“雙享”——同心共享同心共享——強(qiáng)投規(guī)定同在一條船，勁往一處使二、xx的核心“雙27同心共享——預(yù)分紅假設(shè)一個(gè)10萬(wàn)方樓盤(pán)，10個(gè)億貨值，利潤(rùn)率10%，去化率80%，回款率90%，可分紅：10億ⅹ80%ⅹ90%ⅹ10%ⅹ50%=3600萬(wàn)二、xx的核心“雙享”——同心共享同心共享——預(yù)分紅假設(shè)一個(gè)10萬(wàn)方樓盤(pán)，10個(gè)億貨值，利潤(rùn)率28同心共享——返本現(xiàn)金流回正即可返本，但以借款形式歸還，一旦項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要返投項(xiàng)目，所以并不是返本后就萬(wàn)事大吉二、xx的核心“雙享”——同心共享同心共享——返本現(xiàn)金流回正即可返本，但以借款形式歸還，一旦項(xiàng)29同心共享——清算與分紅二、xx的核心“雙享”——同心共享同心共享——清算與分紅二、xx的核心“雙享”——同心共享30算算同心共享能帶來(lái)多少收益1億1億*12/12=1億1億*6/12=0.5億年化資金=假設(shè)你跟投了10萬(wàn)元，到期能分紅20萬(wàn)，而且本金在半年左右就可以回本，這就是xx快速發(fā)展的基因，貴陽(yáng)一個(gè)項(xiàng)目一年轉(zhuǎn)3次，100%200%凈利潤(rùn)丙丁人物年化自有資金收益率二、xx的核心“雙享”——同心共享算算同心共享能帶來(lái)多少收益1億1億*12/12=1億年化資金31xx為什么推崇4564個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5.5個(gè)月資金回正、6個(gè)月資金回籠在周轉(zhuǎn)二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)xx為什么推崇456二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周32參考xx在2014年的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)1、前期建設(shè)資金只有0.5千萬(wàn)，就修了一個(gè)展示區(qū)、就開(kāi)盤(pán)，主要是土地款占用資金較大，可以考慮是否可以分期付2、開(kāi)盤(pán)后3月內(nèi)做好回款工作，貢獻(xiàn)大量現(xiàn)金流3、后期持續(xù)回款，控制支付，保證凈回籠在0.18億元4、凈回籠給集團(tuán)的6.2億可以撬動(dòng)40個(gè)億的項(xiàng)目參考xx在2014年的高周轉(zhuǎn)項(xiàng)目二、xx的核心“雙享”——33二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)34資金高周轉(zhuǎn)，追求合理利潤(rùn)平衡資金高周轉(zhuǎn)與項(xiàng)目利潤(rùn)率，以獲得最大收益，二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)回到雙享1、成就共享：（凈利潤(rùn)-年化自有資金投入*30%）*20%2、同心共享：年化自有資金收益率（凈利潤(rùn)/年化自有資金）資金高周轉(zhuǎn)，追求合理利潤(rùn)二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周35二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)36二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)37二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)在高周轉(zhuǎn)中，財(cái)務(wù)能做些什么呢？回歸到雙享的核心指標(biāo)——年化自有資金收益率1、資金高周轉(zhuǎn)2、利潤(rùn)強(qiáng)管控3、平衡各指標(biāo)二、xx的核心“雙享”——關(guān)于高周轉(zhuǎn)在高周轉(zhuǎn)中，財(cái)務(wù)能做些3803進(jìn)入貴陽(yáng)03進(jìn)入貴陽(yáng)39三、貴陽(yáng)圖片展——交通篇三、貴陽(yáng)圖片展——交通篇40三、貴陽(yáng)圖片展——城市篇三、貴陽(yáng)圖片展——城市篇41三、貴陽(yáng)圖片展——城市篇花果園&未來(lái)方舟單盤(pán)體量1500萬(wàn)方三、貴陽(yáng)圖片展——城市篇花果園&未來(lái)方舟42三、貴陽(yáng)圖片展——生態(tài)篇貴陽(yáng)花溪公園貴陽(yáng)天河潭公園貴陽(yáng)紅楓湖公園貴州梵凈山貴州黃果樹(shù)三、貴陽(yáng)圖片展——生態(tài)篇貴陽(yáng)花溪公園貴陽(yáng)天河潭公園貴陽(yáng)紅楓湖43三、貴陽(yáng)圖片展——美食篇貴陽(yáng)夏天非常涼爽、平均氣溫23度左右、冬天比較冷、寒潮、陰雨天氣多，所以辣椒必不可少三、貴陽(yáng)圖片展——美食篇貴陽(yáng)夏天非常涼爽、平均氣溫23度左右44三、貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)GDP：2017：3537億；增速11.3%，人均7.3萬(wàn)人口常住人口465萬(wàn)、年凈流入量10萬(wàn)人交通2-8小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈、航運(yùn)近2000萬(wàn)/年地鐵今年開(kāi)通、縣縣通高速貴陽(yáng)占全省近30%，增速全國(guó)省會(huì)第一，投資規(guī)模不斷加大，房屋均價(jià)1萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比6.8凈流入人口新增300億的市場(chǎng)，2018-2020舊改2231萬(wàn)方，增加2000億市場(chǎng)其他城市發(fā)展、氣候紅利、國(guó)家扶持、政治高地貴陽(yáng)在積極后發(fā)趕超、投資洼地在17年表現(xiàn)得淋漓盡致航空、高鐵、高速的貫通對(duì)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)具有拉升效應(yīng)三、貴陽(yáng)大數(shù)據(jù)經(jīng)濟(jì)人口交通貴陽(yáng)占全省近30%，增速全國(guó)省會(huì)第45三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、供應(yīng)量在逐漸減少，主要是由于兩個(gè)超級(jí)大盤(pán)的影響2、成交量比較穩(wěn)定3、成交價(jià)格12-16較為穩(wěn)定，從17年初開(kāi)始增速明顯4、存量逐漸下降，去化周期在10個(gè)月左右5、商品房年銷售額基本在800億的規(guī)模，xx目標(biāo)占10%的市場(chǎng)份額三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)1、供應(yīng)量在逐漸減少，主要是由于兩個(gè)超級(jí)大46三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策限購(gòu)：無(wú)限貸：1-3套上浮，3套以上停限價(jià)：限備案價(jià)，可拆分、無(wú)明確發(fā)文限售：簽約后3年內(nèi)不能轉(zhuǎn)讓預(yù)售：正負(fù)零、四證齊、30%資金監(jiān)管：全額（保函）、首付、零、相關(guān)撥付與進(jìn)度掛鉤落戶：購(gòu)買住房即落戶公積金：首20%，二30%，三停；利率：3.25%；二套必須還清首套一年；提公積金追加首付不得使用公積金貸款，商轉(zhuǎn)公必須取得產(chǎn)權(quán)證書(shū)開(kāi)發(fā)貸：兩證后可以做資料，施工可以放款，自投本金需要達(dá)到總投一定比例，形象進(jìn)度要有，受托支付，要協(xié)調(diào)總包倒款三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)政策限購(gòu)：無(wú)預(yù)售：正負(fù)零、四證齊、30%公47三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策增值稅土地成本必須取得一般繳款書(shū)，可作為銷項(xiàng)稅抵扣，契稅、配套費(fèi)不可抵；樓面超6000竟配建，竟配建成本不可抵；母公司拍地簽補(bǔ)充協(xié)議轉(zhuǎn)給子公司，一定要保持母公司股權(quán)獨(dú)立持續(xù)性，否則不能抵土地部分的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額土增稅《貴州省土增稅清算管理辦法》2016年13號(hào)1、清算單位：明確發(fā)改部門立項(xiàng)批復(fù)項(xiàng)目，分期按《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期項(xiàng)目2、清算按“普通住宅”和“其他類型房地產(chǎn)”，普通認(rèn)定：容積率＞1.0，單套面積≦144平，價(jià)格≦同級(jí)別1.44倍；預(yù)繳比例：普通住宅1%，非普通住宅2%，營(yíng)業(yè)用房3%，其他房產(chǎn)1.5%土增稅3、清算條件：超85%，含自用及出租以及用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等視同銷售土增稅4、“已竣工驗(yàn)收”的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)化1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得初始產(chǎn)權(quán)證明三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策增值稅土增稅《貴州省土增稅清算管理48三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策49三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策土增稅6、無(wú)產(chǎn)權(quán)車庫(kù)（位）：第三十四條明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)單獨(dú)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)（位）等不能辦理產(chǎn)權(quán)的其他房地產(chǎn)的，既不確認(rèn)土地增值稅計(jì)稅收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用土增稅7、成本費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǎ和磺逅銌挝坏墓餐杀举M(fèi)用，原則上按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂５铝星樾蔚某杀举M(fèi)用除外：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠按不同類型房地產(chǎn)分別核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本費(fèi)用并經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)的，扣除項(xiàng)目金額按受益對(duì)象直接歸集；（2）不同類型房地產(chǎn)分別占用不同土地的，其土地成本按占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅唬?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅（費(fèi)）金按不同類型房地產(chǎn)的收入比例計(jì)算分?jǐn)?；土增?、清算時(shí)點(diǎn)：考慮到187號(hào)文和91號(hào)文未對(duì)部分應(yīng)清算條件的清算時(shí)點(diǎn)作統(tǒng)一規(guī)定，“整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的”和“直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的”兩種應(yīng)清算情形以簽訂轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議的當(dāng)天作為達(dá)到土地增值稅清算條件之日三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策土增稅土增稅土增稅50三、貴陽(yáng)房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策土地使用稅2008年152號(hào)截止時(shí)間納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。權(quán)利發(fā)生狀態(tài)發(fā)生變化是指哪一個(gè)呢