陜西西安咸陽北安村項目定位開發(fā)策略(常用版)

陜西西安咸陽北安村項目定位開發(fā)策略（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）

咸陽北安村項目定位開發(fā)策略陜西西安咸陽北安村項目定位開發(fā)策略（常用版）(可以直接使用，可編輯完整版資料，歡迎下載）2021年3月目錄：第一部分市場分析第二部分項目定位第三部分開發(fā)策略第一部分市場分析3月“小陽春”房價持續(xù)增長金融危機漸行漸遠經(jīng)濟基本面整體平穩(wěn)樓市回暖……09年1月—10年樓市走過的歷程市場分析1——2021全國房地產(chǎn)市場分析國房景氣指數(shù)：反映房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的綜合指標值樓市在09年2月份開始觸底反彈并且持續(xù)走高國4條、11條上調(diào)準備金率7折利率取消兩會召開樓市成交量下跌……10年2月樓市目前屬于觀望期市場分析——2021全國房地產(chǎn)市場展望國家調(diào)控樓市信號明顯，后市存在一定的不可控性作為三線城市，咸陽相對影響較小灃渭新區(qū)概念，會把咸陽帶入到西安市場競爭層面新咸陽的城市發(fā)展規(guī)劃——拉開骨架：東連南拓西進，全面與西安相融·完善規(guī)劃布局，加快城市建設(shè)，與西安在空間和經(jīng)濟上相融?！さ?021年，咸陽發(fā)展目標是：人口90萬，面積70平方公里。老咸陽（OLD）新咸陽（NEW）咸陽“新城裂變”與西安的關(guān)系日益緊密，成為西安都市圈的組成部分，而世紀大道相當(dāng)于再造一個咸陽。立體式的交通網(wǎng)絡(luò)和市政建設(shè)，將極大提升城市形象。人均收入年年攀升，城區(qū)人口數(shù)量增加，住房等消費支出將大為提高。產(chǎn)業(yè)優(yōu)化帶來人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，消費觀念和消費習(xí)慣將發(fā)生重大變化。交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋密度低，單一的城市中心，城市經(jīng)濟和影響力輻射面有限；城市建設(shè)落后，人居水平不高，整體形象較差。人均收入處于“溫飽”階段，其它消費支出有限，無法提升城市經(jīng)濟活力。單一的農(nóng)業(yè)和早期工業(yè)，就業(yè)人口結(jié)構(gòu)相對單一，生活觀念停留在初級水平。市場整體供大于求奧園、金泰等品牌商加入，競爭加劇市場面臨更新?lián)Q代相對于世紀大道板塊城中板塊地位在逐漸削弱咸陽樓市趨勢判斷中心城區(qū)供應(yīng)量減少市場分析2——咸陽市場趨勢判斷商品住宅價格漲幅預(yù)計將超過7%，進入發(fā)展“快車道”咸陽房地產(chǎn)市場未來將是穩(wěn)中有漲土地價格的平穩(wěn)上漲，重點區(qū)域的價格漲幅較大。土地交易價格同比上漲，受土地資源有限性和地方政府進行土地拍賣時“限戶型”等政策的影響，開發(fā)商獲取土地難度加大，土地交易量減少，價格平穩(wěn)上漲。從2003年以來，咸陽商品住宅市場價格以83></a>.5%的速度上漲。中高端樓盤市場均價接近3400元/平米。這說明在咸陽城市化進程、經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的背后，市場高端消費力開始被釋放，房地產(chǎn)將進入新的“快車道”。這種變化產(chǎn)生的結(jié)果，一個刺激新的消費，挖掘新的購買力，也就是將加速換房的進程，讓原來已經(jīng)有房的人住上好房子；另一個是房地產(chǎn)開發(fā)理念和運作模式要發(fā)生根本性的改變。咸陽房地產(chǎn)已經(jīng)進入外來軍團大盤規(guī)模開發(fā)時代經(jīng)過幾年的高速成長，咸陽市場正在從本地開發(fā)商小盤為主向外地大兵團規(guī)模開發(fā)為主的階段，從“插花”開發(fā)逐漸轉(zhuǎn)向品牌開發(fā)，這預(yù)示著咸陽房地產(chǎn)市場正處于升級換代的關(guān)鍵節(jié)點上。奧園、金泰、億龍等外地大鄂紛紛進入咸陽。咸陽房地產(chǎn)正從賣家居走向買環(huán)境、買生活方式的階段。品牌成為重要競爭點大牌組合運營規(guī)劃起點高，自成一格產(chǎn)品線長、產(chǎn)品豐富開發(fā)周期長、產(chǎn)品品質(zhì)較高景觀環(huán)境優(yōu)美配套設(shè)施齊全（星級會所、國際化教育、智能化數(shù)字系統(tǒng)）服務(wù)功能完善（星級物業(yè)服務(wù)、人車分流、安全服務(wù)功能等）本案思路原則一：大盤戰(zhàn)略確定本案調(diào)性市場機會—市場競爭—大盤制勝因素綜合咸陽的發(fā)展，在調(diào)研中，與本案的條件大體一致，我們針對“華泰·世紀華苑、麗彩怡和潤園、中宏星苑、奧園、金泰·絲路花城、國潤·翠湖、日月星城、芙蓉佳苑”等具有一定代表性的項目進行分析。市場分析3——可類比項目對比一期95%以上，二期10月份開盤一期售罄，二期認購中一、二期售罄，三期60%一、二、三期售罄，四期開售70%60%認購中90%整體銷售率300041003300元/㎡3500-3800300032003300高3300多2900實現(xiàn)均價22.71.71.672.83.851.8容積率70001500320010000500160030004500總戶數(shù)60%42%46%40%20%38.60%35%42%綠化率700000㎡220000㎡530000㎡1000000㎡166000㎡400000㎡420000㎡建筑面積550畝80畝465畝828畝30畝88.2畝155畝351畝用地面積日月集團陜西國潤置業(yè)金泰恒業(yè)陜西泰盈咸陽宏大留園地產(chǎn)陜西麗彩置業(yè)咸陽華泰開發(fā)商總體規(guī)劃日月星城國潤翠湖絲路花城奧園中宏星苑芙蓉佳苑麗彩怡和潤源華泰·世紀華苑類比子項市場分析——主要競爭對手分析3250元/㎡平均單價：85-95㎡兩室主推戶型：37.5%綠化率：2.31容積率：520戶總戶數(shù)：21334.40占地面積：陜西華宇實業(yè)開發(fā)商：50%銷售進度：多層、小高層建筑類型：2021-12-01交房時間：2021-12-05開盤時間：渭陽西路柳倉街地址：52000.00建筑面積：華宇·藤麟居特征:（太陽能環(huán)保社區(qū)）光伏太陽能公共照明，太陽能熱水。奧林匹克花園——100萬平米健康運動城1、企業(yè)品牌：全國第36座奧園落戶城市。2、百萬平米：總占地800多畝，總建筑面積近100萬平米。3、景觀設(shè)計：六大體育文化景觀軸社區(qū)，八大組團。4、西安近郊：世紀大道和地鐵1號線規(guī)劃線路也在此設(shè)站。5、奧運學(xué)村：1.5萬平米囊括幼兒園到中學(xué)，泛教育模式。6、消費配套：大型購物中心和1～2層的特色型居住區(qū)商街。7、運動會館：3000㎡專業(yè)運動配套：包括3公里闊的運動主題公園。先河國際社區(qū)——四國風(fēng)情園林世界級大城生活公司簡介：華宇失業(yè)宏方置業(yè)景觀設(shè)計：北京三色國際占地面積：150畝建筑面積：300000平方米。產(chǎn)品類型：高層、小高層開發(fā)節(jié)奏：分3期，總跨度大至4—5年，一期為13棟11層社區(qū)配套：商業(yè)街、全功能會所。幼兒園。金泰·絲路花城——53萬平米有品溫泉小鎮(zhèn)整體銷售已達90%，目前為三期銷售階段。銷售情況：占地約561畝，建筑面積53萬平米，綠化率為46%，容積率為1.1，總戶數(shù)3500戶，戶型范圍：58-190平米。擁有4000平米運動會所、5000平米風(fēng)情商業(yè)街及陜西師范大學(xué)金泰·絲路花城小學(xué)和幼兒園。基本情況公攤10％得房率絲路花城班車，59路，咸21路周圍交通陜西金泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商“畫大餅”模式，結(jié)合銷售現(xiàn)場的“以點帶面”方式開發(fā)模式多層0.6元，洋房0.7元，小高層0.9元。溫泉費用為4.5元/噸物業(yè)費均價：目前三期的小高層電梯洋房均價3400元/平米。價格世紀大道中段項目位置洋房（含電梯）、多層、小高層和高層建筑類型近年咸陽大盤頻出，客戶對社區(qū)規(guī)模、配套、環(huán)境需求逐步提高，各區(qū)域高層銷售速度較慢，市場認可度較差。億龍金河灣547畝，日月星城330畝，景觀天下500畝，華泰·世紀華苑350畝，金泰·絲路花城465畝……?；∮^點：前有埋伏后有追兵硝煙彌漫競爭激烈項目突圍?突出區(qū)域優(yōu)勢概念產(chǎn)品戶型進行創(chuàng)新設(shè)計商業(yè)在社區(qū)配套的基礎(chǔ)上，強調(diào)區(qū)域特性本案思路原則二：打造舒適性主題復(fù)合產(chǎn)品市場機會—市場競爭—產(chǎn)品制勝因素打造舒適性主題復(fù)合產(chǎn)品（住宅+商業(yè)）大盤戰(zhàn)略確定本案調(diào)性本案戰(zhàn)略思路確定：思路原則一：思路原則二：以項目品牌代動開發(fā)商品牌思路原則三：第二部分項目定位項目定位——區(qū)域掃描本案中華廣場體育場十字七廠十字中心板塊代表項目：國潤翠湖城西板塊代表項目：華泰世紀華園，麗彩怡和潤園世紀大道板塊代表項目：奧園，億龍金河灣地處城市中心和城西板塊結(jié)合處。區(qū)域生活氛圍成熟，但在市場印象中區(qū)位界定為城西還是中心板塊模糊。項目定位——區(qū)域板塊分析本案中華廣場體育場十字七廠十字中心板塊代表項目：國潤翠湖城西板塊代表項目：華泰世紀華園，麗彩人家世紀大道板塊代表項目：奧園，億龍金河灣本案關(guān)鍵點：確立城市中心定位灃渭新區(qū)成立世紀大道形成城市南移，對客戶形成巨大吸引灃渭新區(qū)成立，以及灃河區(qū)域生態(tài)環(huán)境完善對咸陽地產(chǎn)形成新格局。項目定位——區(qū)域板塊分析本案中華廣場體育場十字七廠十字中心板塊代表項目：國潤翠湖城西板塊代表項目：華泰世紀華園，麗彩人家世紀大道板塊代表項目：奧園，億龍金河灣本案關(guān)鍵點：鏈接灃渭生態(tài)概念地塊現(xiàn)狀該地塊院內(nèi)步長集團楊仨疼痛醫(yī)院陜西地電咸陽人才市場農(nóng)業(yè)銀行民生量販項目定位——配套分析本案關(guān)鍵點：面對周邊低級商業(yè)形態(tài)，做強商業(yè)提升項目層次本體城市核心熱點住宅區(qū)與核心商業(yè)區(qū)；競爭受到城西板塊與城心、世紀大道乃至全市多個樓盤競爭影響；客戶看重區(qū)域成熟氛圍與生活環(huán)境的客戶。本項目目標、所處背景大勢及自身條件結(jié)論回顧目標70萬余平米城市核心中高端社區(qū)通過項目成功開發(fā)，帶動開發(fā)商品牌樹立；發(fā)展定位—發(fā)展策略早期發(fā)展目標：項目發(fā)展戰(zhàn)略說明：以中高端住宅項目啟動市場，通過項目前瞻性規(guī)劃引導(dǎo)客群生活方式與消費方式，搶先樹立區(qū)域市場標桿。中后期發(fā)展目標：以景觀、配套、商業(yè)形成居住復(fù)合高端社區(qū)；本案將發(fā)展成為咸陽城市中心最大的主題社區(qū)。城市核心中高端復(fù)合國際社區(qū)發(fā)展定位—發(fā)展策略再看這個地段的產(chǎn)品賣給誰？打算購買房屋的面積客戶所能承受的住宅價格您會購買怎樣的建筑類型您希望所購房屋的裝修程度打算購買的戶型客戶對多層購買傾向相對較高，過半數(shù)客戶希望購買兩室的房子，并且價格在2000到3000之間，面積為90-100㎡為主。調(diào)研中客戶對裝修過的房子的期望值高于毛配房。項目定位——客戶分析職業(yè)目前居住地目前居住情況本區(qū)域地緣性客戶較多；企事業(yè)職工和其他職業(yè)占58%；雖然目前大多有住房一套，但大多數(shù)是單位公寓樓。項目定位——客戶分析65—85%項目周邊居民長居人口周邊企事業(yè)單位員工、私營業(yè)主、泛公務(wù)員15—25%渴望改善居住環(huán)境及看好片區(qū)前景意向在此居住的客戶10—20%看好本區(qū)域升值前景，欲在此投資的客戶2房、3房6—9萬元渴望定居咸陽，但經(jīng)濟能力有限，并且對城西片區(qū)認可周邊縣城客戶1房、2房2房、3房或投資1房、公寓2房、3房2房、3房或投資1房、公寓2房、3房置業(yè)需求4——8萬6—15萬8—10萬8萬左右6—10萬元家庭年收入從未置業(yè)但有強烈的置業(yè)需求，經(jīng)濟承受能力有限但購房關(guān)注因素多多次置業(yè)者，有換房或投資意向分散在街道和村內(nèi)做生意，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，主要經(jīng)營店鋪有一定的置業(yè)需求，以二房、三房為主，但數(shù)量有限，多數(shù)在周邊已有住房在周邊已有住房，但大多數(shù)和父母同住，面臨改善居住的需求生活狀態(tài)單位普通職工企業(yè)中高管理者個體戶/生意人泛公務(wù)員周邊居民客戶類型游離、偶得客戶核心客戶主力客戶偶得客戶項目定位——客戶定位本區(qū)域客戶特征：地緣性客戶，原周邊居住人群，熟悉此區(qū)域，對區(qū)域有感情。這部分客戶看重的產(chǎn)品的功能性以及性價比經(jīng)濟能力有限，看重產(chǎn)品價格，對產(chǎn)品品質(zhì)要求不高，但喜歡占小便宜看重項目升值潛力和租金回報想買市區(qū)的房子，但經(jīng)濟能力有限，所以選擇離市區(qū)不遠的該區(qū)域情感型功能型價格型投資型平衡型項目定位——客戶分析這些客戶，他們愛面子，不想多花錢，對產(chǎn)品功能要求還要高，追求性價比！我們又能給他們什么呢？項目總體開發(fā)理念思考領(lǐng)先一步炒熱區(qū)域復(fù)合價值制定更高人居標準復(fù)合地產(chǎn)創(chuàng)新產(chǎn)品何種開發(fā)理念可以滿足我項目開發(fā)戰(zhàn)略的要求并形成差異化競爭？從目標客戶的心理訴求方向提煉心理稟性3：敢于接受新事物千年的文化沉淀城市深厚的底蘊，造就了西安人有內(nèi)涵有深度，知性而且勇于接受新事物的特點心理稟性4：精明而富有遠見知性的他們精明的頭腦廣泛的見識，對于升值潛力大、產(chǎn)品素質(zhì)高的產(chǎn)品信息非常靈敏，對高性價比的產(chǎn)品趨之若鶩心理稟性6：注重家庭，關(guān)注子女的教育和成長核心客戶有很強的家庭觀念，注重子女教育和成長，項目周邊的教育資源是他們置業(yè)考慮的重要因素之一心理稟性5：追求優(yōu)越環(huán)境和品質(zhì)生活他們是奮斗中的人群，優(yōu)質(zhì)舒適生活環(huán)境，品質(zhì)的生活是他們?yōu)橹畩^斗的重要目標，奮斗中享受生活、享受人生是他們的追求心理稟性2：對城市的依賴和眷戀他們習(xí)慣了城市的繁華和便捷核心，熱衷城市的現(xiàn)代的生活方式，需求便利和高質(zhì)量的城市配套心理稟性1：區(qū)域的情結(jié)他們從小就生活在這里，或者在這個區(qū)域工作生活了很多年，他熟悉了周邊的人事物，更習(xí)慣了在這居住，他們的親朋好友、人脈關(guān)系都在這兒，他們不愿到一個新的區(qū)域去重新熟悉周邊的環(huán)境本項目核心客戶的心理稟性如何？核心客戶的心理稟性與項目價值的聯(lián)系客戶心理共鳴眷戀城市區(qū)域情結(jié)接受新事物注重家庭和教育項目價值的創(chuàng)造城市價值生態(tài)資源價值可塑價值營造打造產(chǎn)品營造氛圍性價比提供服務(wù)追求品質(zhì)生活精明遠見享受環(huán)境建筑、園林、戶型主題產(chǎn)品、價格配套思考：居住+商業(yè)+教育+休閑+國際=復(fù)合主題地產(chǎn)理念【創(chuàng)造極具生活價值的居住模式】★集合生活、休閑、家庭人文氛圍的現(xiàn)代都市居住新城；★組團鄰里化、環(huán)境別墅化、設(shè)施人本化、文化多元化、生活街區(qū)化；★構(gòu)建融居住、休閑、文化、時代和風(fēng)尚為一體的現(xiàn)代居住社區(qū)。項目總體開發(fā)理念思考城之央·70萬平米國際生活城直接傳達區(qū)域咸陽房地產(chǎn)獨一無二的建筑形態(tài)，關(guān)注家庭、關(guān)注人內(nèi)心的生活氛圍社區(qū)。城中項目開發(fā)首屈一指的建筑規(guī)模項目開發(fā)定位案名建議——中華國際城主推案名：案名釋意——“國際城”，首先表示項目的高端層次，“中華”契合項目所處的位置，城市核心，同時中華大氣，寓指中國，整體站位很高，復(fù)合項目的高端大盤的定位。備選案名：逸境城心風(fēng)尚中華逸境世紀城都市U生活我們的客戶——一群正處于事業(yè)、生活上升期的城市中堅階層涌動著追求新城市、追求新生活的思潮我們提供的不僅僅是一處居所更是為他們帶來了一種全新的生活空間項目生活形象定位“都市U生活”的核心內(nèi)容都市U生活日益完善的配套，讓客戶的邊際生活效應(yīng)遞增形象演進Up積極生活Unique特色生活U·質(zhì)生活Urban都市生活Utility效用生活U·閑生活便捷的城市立體交通，日益繁華的商業(yè)，豐富的城市立體空間，充滿現(xiàn)代氣息的都市建筑事業(yè)蒸蒸日上、富有激情的人群，成長的社區(qū)，朝氣的社區(qū)，積極向上的社區(qū)現(xiàn)代時尚的建筑、特色的園林，創(chuàng)新的居住空間，便利的配套，造就特色生活品質(zhì)的建筑、優(yōu)雅的環(huán)境、尊貴的服務(wù)離開喧囂的CBD,濱河風(fēng)景、城市綠地，園林小景、人文會所都會提供悠閑的空間，心靈的歸宿都市U生活Urban——都市生活御錦城25萬平方米商業(yè)配套，長樂路大型集中商業(yè)，各項目沿街底商豐富的城市立體空間便捷的城市立體交通大型的集中商業(yè)與商業(yè)街匯聚的繁華充滿現(xiàn)代氣息的都市建筑將在這里精彩呈現(xiàn)都市U生活一個積極向上的社區(qū)這是一個成長的社區(qū)一個富有朝氣的社區(qū)居住著事業(yè)蒸蒸日上的人群Up生活生活天天變化憩居此地，您將更富激情都市U生活Utility生活讓您生活越來越便利教育讓您對子女的未來更加期盼城市配套在不斷完善交通讓您的家庭出行愈加便捷您生活的邊際效用在遞增都市U生活U·質(zhì)生活創(chuàng)新、實用而舒適的空間尊貴的服務(wù)品質(zhì)的建筑優(yōu)雅的環(huán)境追求的品質(zhì)的生活在這里升華都市U生活U·閑生活多層級靈動的園林青青綠草地、悠悠浐河畔是您享受天倫之樂的家庭休閑天地人文會所、、健身中心、瑜伽館……是您盡情揮灑休閑生活的空間都市U生活休閑生活是特色美學(xué)的建筑是風(fēng)景、更是特色健康生活是特色鄰里關(guān)系是特色Unique——特色生活……激情生活是特色獨一無二、大氣的景觀長廊是特色因地制宜，合理分區(qū)根據(jù)地塊不同條件，結(jié)合外部景觀形成不同的組團對安置和銷售部分，做容積率調(diào)整半圍合錯落布局，景觀價值最大化避免北方傳統(tǒng)“兵營式”布局，通過建筑物適當(dāng)偏轉(zhuǎn)、半圍合方式形成組團空間各建筑錯落有致，增大景觀面入口廣場、外部商業(yè)體現(xiàn)主題在臨街面設(shè)置大氣的入口廣場及商業(yè)街；體現(xiàn)大氣的社區(qū)外部形象，吻合都市U生活主題產(chǎn)品定位：如何體現(xiàn)我們的產(chǎn)品策略？規(guī)劃建筑園林戶型配套產(chǎn)品定位——整體布局規(guī)劃現(xiàn)代時尚風(fēng)格，體現(xiàn)都市生活主題，立面適當(dāng)創(chuàng)新，增加變化現(xiàn)代時尚，體現(xiàn)城市價值感；立面線條明快、簡潔，色調(diào)清晰而不跳躍，沉穩(wěn)中蘊含朝氣；高低錯落，點板結(jié)合，豐富的天際線，增強立體感多層住宅與高層組合，通過層數(shù)的變化有機融合，同時形成豐富的天際線，增強立體效果適當(dāng)增加板式建筑的比例產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑園林戶型配套景觀長廊戶型退臺部分底層局部架空非景觀長廊戶型建筑—城市形象，地標建筑張揚的外立面，令城市充滿幻想的空間。自然風(fēng)格園林，小型水景取勝因地制宜，以適于本地生長的植被為材料的自然風(fēng)格園林注重宅前景觀綠化的打造，以“小景”、“近景”營造休閑、生態(tài)、舒適的園林空間小型水景的運用，凸顯社區(qū)的靈動，增強水體的參與感，同時降低維護成本，人性化的庭院空間，增強鄰里的互動利用園林及建筑首層創(chuàng)造一些參與感強休憩、娛樂的公共空間，為鄰里之間提供互動的場所產(chǎn)品定位規(guī)劃建筑園林戶型配套注重細節(jié)人文關(guān)懷通過細節(jié)傳達第三部分開發(fā)策略安置部分對外銷售部分對于項目容積率高，采取銷售和安置部分不同的容積提升產(chǎn)品品質(zhì)。發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—整體布局發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—開發(fā)節(jié)奏一期二期三期安置部分2021年先期均價3600元/㎡2021年4500-5000元/㎡2021年初預(yù)計4000元/㎡——4500元/㎡策略：創(chuàng)新產(chǎn)品，增加贈送面積考慮：創(chuàng)新產(chǎn)品，創(chuàng)造市場競爭力；增加贈送面積，實現(xiàn)可變空間，間接偷取容積率做法：發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—住宅方法一：陽臺、入戶花園贈送半面積，飄窗贈送全面積；方法二：陽臺挑高6米，做成露臺全贈送；方法三：空中花園百變空間，贈送半面積，可隨意改造；戶型配比建議整體以舒適戶型為主45%（兩室）10%10%舒適型80——85㎡86——90㎡2室2廳1廚1衛(wèi)雙主臥5%經(jīng)濟實用型135㎡左右3+1室2廳1廚2衛(wèi)10%（四室）5%舒適型145-160㎡4室2廳1廚2-3衛(wèi)客廳挑空加中西廚房雙主臥15%（空中別墅）5%10%純南2房100㎡左右西戶135㎡左右東戶150㎡左右躍層（挑空）2+1室2廳1廚2衛(wèi)3室2廳1廚2-3衛(wèi)5%10%舒適型135——145㎡3室2廳1廚2衛(wèi)整體以舒適性戶型為主25%（三室）15%經(jīng)濟實用型110——120㎡2+1室2廳1廚2衛(wèi)25%舒適型90——95㎡2室2廳1廚1衛(wèi)南北通透5%舒適型45——60㎡1室1廳1廚1衛(wèi)備注戶型占比套數(shù)比類型面積戶型戶型設(shè)計構(gòu)想核心思想一：彈性空間，一變二、二變?nèi)?；核心思想二：空間豐富，贈送面積；核心思想三：加大贈送面積，在容積率不增加的基礎(chǔ)上增大建筑面積；物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—住宅最終戶型效應(yīng)（贈送面積在10-20%）做到100%得房率96㎡2房+1房百變空間可變瑜伽室、兒童房、運動房、書房物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—贈送面積容積率不變的情況下，通過贈送面積，增加實際建筑面積（變相提高容積）全送半送飄窗、6米挑高露臺全贈送入戶花園、空中花園可變空間半贈送物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—贈送面積

●●●適用各種產(chǎn)品★★★贈送全部面積飄窗陽臺+露臺+入戶花園+空中花園+飄窗（兩種以上組合贈送）本項目贈送方式

●●●適用各種產(chǎn)品★★★贈送一半面積空中花園

●●適用各種產(chǎn)品★★贈送一半面積入戶花園

●●●適用各種產(chǎn)品★★★贈送全部面積露臺

●適用各種產(chǎn)品★★贈送一半面積陽臺市場接受度創(chuàng)新指數(shù)適用性實用指數(shù)贈送方式創(chuàng)新方式物業(yè)發(fā)展策略—產(chǎn)品打造策略—贈送面積營銷攻略媒體營銷體驗營銷客戶營銷渠道營銷概念營銷常規(guī)營銷本案營銷重點沿街景觀效果示意體驗營銷：一景觀先行1、沿街景觀2、會所（作為售樓部）3、沿途體驗路線室外洽談景觀體驗區(qū)洽談區(qū)/景觀示范區(qū)域建議進入售樓部沿途體驗細節(jié)示意2警示標識細節(jié)示意3鵝卵石與天然石材盡顯宅間路的樸實與返璞歸真。體驗營銷：二會所體驗室內(nèi)游泳池、室內(nèi)籃球場、室外網(wǎng)球場……組成的運動會所不但滿足了客戶的潛在需要，而且為差異化價值的塑造提供了重要的素材。運動會所商業(yè)會所既是對居住價值的引導(dǎo)又是對生活便利性的保證小型商業(yè)會所示意樣板間的主要目的：一、展示項目形象，說明項目所要表達的生活理念二、充分發(fā)揮項目戶型的優(yōu)勢、規(guī)避劣勢三、作為最佳銷售道具，調(diào)動客戶的購買積極性體驗營銷：三樣板間體驗樣板房（一期）現(xiàn)代風(fēng)格書房樣板房（一期）美式風(fēng)格廚房餐廳樣板房（一期）中式風(fēng)格地下室社區(qū)展示點02年以前建成入住社區(qū)外展場大超市或市區(qū)廣場小團購政府單位/企事業(yè)單位定向活動政府單位/企事業(yè)單位資料展示娛樂/餐飲/影院/商場設(shè)置異形資料架聯(lián)合營銷同商家攜手，共同促銷，開拓客戶直郵資料通過郵局資源，直郵項目資料坐銷行銷通路合作營銷銀行信用卡/保險外埠拓展周邊縣城客戶開拓+新媒體資源利用銀行刷卡回單/渠道營銷—加大營銷通路經(jīng)理人賣樓靈活方式：高層管理人員與客戶直接溝通，用更加靈活的折扣與議價手段迅速解決客戶問題，促成成交以往經(jīng)驗：和經(jīng)理談過的客戶全部成交靈活的經(jīng)理人議價方式，能讓客戶的問題更快，更有效的解決，促成項目成交！營銷推廣——銷售策略——現(xiàn)場銷售渠道銷售——重中之重外縣拓展進入周邊縣城進行宣傳。進入周邊老社區(qū)、超市進行設(shè)點展示，放置項目資料進行展示展點展示商業(yè)聯(lián)盟定向活動和周邊較大商業(yè)機構(gòu)、影院進行合作，聯(lián)合促銷。面對周邊單位定向活動，宣傳項目行銷+座銷營銷推廣——銷售策略——渠道銷售銷售經(jīng)理1名置業(yè)顧問2名銷使1名銷售主管2名組建一支戰(zhàn)無不勝的行銷“鐵軍”置業(yè)顧問2名置業(yè)顧問2名策劃經(jīng)理1名銷售經(jīng)理1名銷售主管1名置業(yè)顧問12名銷使12名銷使1名營銷推廣——銷售策略——行銷銷使1名置業(yè)顧問2名銷使1名置業(yè)顧問2名置業(yè)顧問2名銷使1名銷使1名行銷軍團，定點攔截向市場要資源，向?qū)κ纸栀Y源。以最為直效的行銷手段占有資源。其戰(zhàn)略的核心是鎖定區(qū)域內(nèi)重點競爭樓盤，截留客戶爭取資源。高密度覆蓋區(qū)域人流集散地，通過面的覆蓋，有效強化和補充行銷團隊未能“點攻堅”的效果，形成點面結(jié)合的良好成效。人海戰(zhàn)術(shù)，全線覆蓋項目正式入市時（即開始辦理VIP卡時），組建16人以上的銷使別動隊營銷推廣——銷售策略——行銷行銷縱隊人員設(shè)定:常設(shè)固定人員6名,全面出擊重點區(qū)域（市場/商圈/社區(qū)）和重點樓盤。前期全面鋪點展開期,機動抽調(diào)案場置業(yè)顧問一個組(3名)作為行銷別動隊。前期鋪點完成后，隨著廣告推廣的全面展開，組建銷使別動隊進行密集目標區(qū)域掃蕩。行銷縱隊工作方式：1、派單（在整案形象提升確定后進行派單）2、客戶截留行銷縱隊人員設(shè)定及工作方式營銷推廣——銷售策略——行銷活動時間：配合各個重要宣傳節(jié)點/日常維護活動目的：保持項目的持續(xù)關(guān)注度、利用老客戶渠道促進成交活動方式：老業(yè)主聯(lián)動/節(jié)日禮包大贈送/短信溫馨提示針對客戶：項目前期已成交、已登記客戶（未成交）、桑弧客戶資料庫營銷推廣——銷售策略——公關(guān)營銷中華國際城——城之央·70萬平米國際生活城行成于思功見于行?；≈袊?021.3THANKS!以上圖案及文字受中華人民共和國著作法保護/版權(quán)歸?；≈袊幸陨暇鶠楦拍罡澹糠謭D文僅替代使用。商業(yè)市場調(diào)查分析及項目定位計劃書第一部分市場調(diào)研分析及定位 2一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析 21.1、目標區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析 21.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析 21.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析 21.4、商圈調(diào)查與分析 31.5、購物方式的調(diào)查與分析 31.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析 31.7、商鋪投資人調(diào)查 41.8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查 41.9、項目位置調(diào)查 51.10、商業(yè)物業(yè)分析 5二、市場定位工作 62.1、項目總體市場定位 62.2、經(jīng)營定位 62.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū) 62.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃 72.5．商鋪租賃人(經(jīng)營者)定位 72.6．商鋪投資人定位 72.7、建筑物定位建議 8第二部分概念設(shè)計咨詢 9一、設(shè)計咨詢 91．承租戶的設(shè)計與規(guī)劃 91.1、交通組織 91.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu) 91.3、剖面設(shè)計 91.4、外立面與入口 91.5、特色設(shè)計理念 91.6、步行街 101.7、中庭 101.8、吃喝庭院 101.9．停車場與停車庫 101.10．照明設(shè)計 101.11．景觀 101.12．無障礙規(guī)劃 111.13．廣告與標識 11二、項目風(fēng)險評估 112.1、該市經(jīng)營狀況分析 112.2、未來區(qū)域市場分析 112.3、風(fēng)險與競爭優(yōu)勢分析 11三、管理方式建議 113.1、管理方式 113.2、經(jīng)營方式 113.3、團隊組合 113.4、人才獵頭服務(wù) 11第一部分市場調(diào)研分析及定位一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析目標：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。1.1、目標區(qū)域市總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析目標區(qū)域商業(yè)中心分析目標區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)布局目標區(qū)域商業(yè)發(fā)展方向目標區(qū)域商業(yè)的風(fēng)險以此確定目標區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風(fēng)險1.2、周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析已建成的項目正在建設(shè)的項目未來規(guī)劃的項目本區(qū)域總體商業(yè)策劃1.3、競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析業(yè)態(tài)形式建筑規(guī)模經(jīng)營狀態(tài)管理方式租金水平優(yōu)勢與劣勢1.4、商圈調(diào)查與分析主要區(qū)域商圈次要區(qū)域商圈邊緣區(qū)域商圈人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)收入狀況購物規(guī)律城市性質(zhì)交通設(shè)施商業(yè)建筑特點居住分布特點居民生活狀況消費特點品牌偏好流動范圍人口規(guī)律分析1.5、購物方式的調(diào)查與分析顧客來源附加顧客來源汽車購物人的狀況自行車購物人的狀況公交車購物人的狀況步行購物人的狀況正常工作購物狀況節(jié)假日購物的狀況購物觀念的變化情況1.6、外部環(huán)境的調(diào)查與分析商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研商業(yè)街的長度、寬度商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)地勢與氣候特點當(dāng)?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向擬建項目的朝向比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況廣告位置公共設(shè)施的調(diào)研與分析公交車停靠站街道指示牌廣告牌亭綠化噴泉小品消防垃圾箱城市文脈的調(diào)研與分析商業(yè)街名稱歷史文化特點地域特色周邊人口特色家庭特征環(huán)境狀況1.7、商鋪投資人調(diào)查(1)投資類型(2)收入(3)投資方向(4)投資經(jīng)驗(5)職業(yè)(6)教育狀況(7)社會階層(8)投資能力(9)價格認知度(10)區(qū)域投資狀況分析1.8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查(1)單位、個人(2)面積(3)租金(4)類型(5)經(jīng)營品類(6)經(jīng)營經(jīng)驗(7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析(8)各租賃人支付能力與方式(9)租賃需求分析1.9、項目位置調(diào)查(1)人流量、人流分布(2)人流、車流、物流的方向(3)未來人流分布(4)人流類別(5)交通狀況(6)進出口狀況(7)停車狀況1.10、商業(yè)物業(yè)分析目標區(qū)域商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）購物中心的分類出租率租金水平目標區(qū)域商業(yè)物業(yè)需求分析百貨店超市專業(yè)店專賣店便利店餐飲店美容店特色店折扣店直銷點影劇院娛樂中心酒吧、茶館汽車店書店等飽和度租金水平市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景?！ň幼∪巳汉土鲃尤巳海┢涠?，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境?！ㄈ宋沫h(huán)境和歷史沉淀）其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流。——（未來前景與新增機會）其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險評估）其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性?！ń煌▽?dǎo)線）從而，確定該商業(yè)街的整體定位。二、市場定位工作2.1、項目總體市場定位整體定位總體概念總體策劃思想與理念定位的原則2.2、經(jīng)營定位經(jīng)營方式的比例構(gòu)成商圈范圍年齡劃分業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例2.3、業(yè)態(tài)功能分區(qū)1）品類分區(qū)：平面分區(qū)（樓層分區(qū)）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）百貨類超市類專業(yè)店類專賣店類餐飲類娛樂類文化類服務(wù)類信息類展示類2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)主力店次主力店商業(yè)街面積分配比例3)外部交通組織汽車公交車自行車4)內(nèi)部交通組織步行人流貨流汽車交通停車場主通道、次通道電梯、貨梯、坡梯、步行梯4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃主題、特色與項目的相溶性策劃內(nèi)容2.4、內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃人流導(dǎo)線圖車流導(dǎo)線圖貨物導(dǎo)線圖外部交通組織圖2.5．商鋪租賃人(經(jīng)營者)定位(1)租賃人分類(2)經(jīng)營類型(3)經(jīng)營經(jīng)驗(4)租金意向、租期(5)租賃面積(6)租賃形式(7)目標客戶群2.6．商鋪投資人定位(1)目標客戶(2)投資習(xí)慣(3)付款能力(4)意向性價格按揭2.7、建筑物定位建議項目規(guī)劃建議組團規(guī)劃建議交通道路整體風(fēng)格建議外立面建議園林景觀建議樓宇建議裝修建議裝飾建議物業(yè)建議市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經(jīng)營特色與文化理念其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)其三，建筑物特點與風(fēng)格其四，店鋪設(shè)計格局與戶型面積其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理念第二部分概念設(shè)計咨詢一、設(shè)計咨詢1．承租戶的設(shè)計與規(guī)劃1.1、交通組織外部交通組織內(nèi)部交通組織1.2、平面布局與平面結(jié)構(gòu)開間進深隔墻、承重墻1.3、剖面設(shè)計層高、柜距垂直結(jié)構(gòu)與形式中庭景觀垂直交通設(shè)施休息廳1.4、外立面與入口外立面定型、特點出入口位置特點與風(fēng)格1.5、特色設(shè)計理念主力店設(shè)計特點公共空間：室外廣場、內(nèi)庭院、中庭、吃喝娛樂庭院1.6、步行街通道寬度步行街的節(jié)點步行街的路線步行街的商店設(shè)計特色步行街的空間特色步行街的內(nèi)立面設(shè)計1.7、中庭綠化水體桌椅休閑1.8、吃喝庭院食品區(qū)座椅區(qū)廚房和服務(wù)設(shè)施1.9．停車場與停車庫停車數(shù)量面積裝卸貨區(qū)1.10．照明設(shè)計白天照明夜間照明廣告與照明文化特點1.11．景觀鋪地、圍墻、護欄、籬笆、小品雕塑、壁畫綠化水體1.12．無障礙規(guī)劃通道休閑區(qū)1.13．廣告與標識承租戶logo位置整體色彩與特色內(nèi)外購物標識二、項目風(fēng)險評估2.1、該市經(jīng)營狀況分析2.2、未來區(qū)域市場分析2.3、風(fēng)險與競爭優(yōu)勢分析三、管理方式建議3.1、管理方式3.2、經(jīng)營方式3.3、團隊組合3.4、人才獵頭服務(wù)同策_朗詩地產(chǎn)_上海浦東祝橋項目營銷策略匯報_2021年2月_110P_客戶定位_蓄客策略朗詩祝橋項目營銷策略匯報《2021版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款房策網(wǎng)//0>.海量房地產(chǎn)資料免費下載-83513598:8000180872021浦東祝橋品牌落地朗蓄詩勢從待這發(fā)里開謀始篇布局《2021版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費下載-83513598:800018087我們面臨的問題:?面對這個從未被開辟過的區(qū)域市場,如何這是一片未經(jīng)開發(fā)的熱土……鎖定我們的目標客戶。?如何充分利用我們自身具備的資源優(yōu)勢,快速達成銷售目標,擴大品牌影響力項目背景分析客戶定位分析蓄客策略分析報告邏輯思路第一部分:項目背景分析1.宏觀政策與市場分析2.項目價值挖掘3.SWOT分析政策基調(diào)?調(diào)控政策繼續(xù)執(zhí)行,嚴格執(zhí)行差別化信貸,促進首套剛需客置業(yè)大基調(diào)新動向2.7日央行發(fā)布消息稱,首提要求鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果??“滿足首次購房家庭的貸款需求”??調(diào)控基調(diào)不變《2021版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費下載-83513598:800018087宏觀市場?成交量急劇下滑,成交面積段以剛需小戶型為主近五年全市商品住宅量價走勢圖2021年全市商品住宅各面積段成交套數(shù)?2021年全市商品住宅成交63190套,其中90平米以下的成交24081套,占比37%;91-120平米的成交19922套,占比32%;?受宏觀政策影響,在供應(yīng)量總體持平的情況下,2021年的成交量較之121-140平米成交7425套,占比12%;141平米以上的成交11762于2021年下滑25個百分點,市場不容樂觀。套,占比19%。?2021年供過于求,但總體成交均價并未出項下行趨勢,較之于2021年?2021年商品住宅成交,以剛需兼改善型需求為主,可預(yù)見2021上漲1.4個百分點,遏制房價過快上漲的調(diào)控目標達成,但是總體均價未年剛需小戶型為成交主流。能出現(xiàn)合理回歸,因此,市場表現(xiàn)仍舊符合調(diào)控需要。春節(jié)市場?商品住宅成交創(chuàng)新低,僅成交16套歷年春節(jié)期間全市商品住宅成交情況成交面積成交套數(shù)成交均價物業(yè)類型成交同比價格同比(萬?)(套)(元/?)商品房194219?40%17288?0.6%商品住宅174916?27%17099?8%公寓174916?22%17099?2%別墅00??????2021年春節(jié)長假期間(除夕?初六)上海商品住宅僅成交16套,合計成交面積1749平米,同比2021年春節(jié)分別下降了33%和28%,與2021年相比,下降幅度更是達到6成以上,從2021年到2021年春節(jié)住宅成交量呈直線下滑態(tài)勢,并且2021年屈指可數(shù)的16套房源成交量創(chuàng)下了有數(shù)據(jù)監(jiān)測以來的新低。?上海普通商品房標準放寬,并計劃將在一季度實施,這也給開發(fā)商在項目定價策略上帶來影響,尤其是處于“內(nèi)環(huán)內(nèi)330萬元/套,內(nèi)外環(huán)200萬元/套,外環(huán)外160萬元/套”邊緣地帶的樓盤。區(qū)域市場?周邊熱點區(qū)域的成交主力面積段以71-120?的剛需中小戶型為主周邊區(qū)域成交面積段匯總表新場板塊2021年各面積段成交套數(shù)占比惠南板塊2021年各面積段成交套數(shù)占比?周邊熱點區(qū)域的板塊,新場、惠川沙板塊2021年各面積段成交套數(shù)占比南以及川沙2021年度總共成交3015套33.28萬方的商品住宅,套均面積為110平米。?主力成交面積段以71-120平米的剛需中小戶型為主?！?021版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費下載-83513598:8000180872021年,將進入深度調(diào)控期,市場回暖基本無望,但首套剛需置業(yè)不在政府嚴控范圍內(nèi),因此剛需小戶型產(chǎn)品仍有較大機會獲得快速去化。在總體市場和政策環(huán)境無較大變化的前提下,挖掘項目自身的價值點,是未來實行去化的基礎(chǔ)。G1501區(qū)域價值?舊貌,知名度低,位置較偏,配套不足的遠郊封閉型市場?目前區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施主要集中在華星路、金亭公路以及南祝?項目位于浦東新區(qū)的祝橋鎮(zhèn),位置較為偏遠,目前出行主要公路北段,能級相對中低端,以住宅底商為主。依靠道路交通,規(guī)劃中的軌道交通離項目較遠,交通不夠便捷,?高一級的配套需至惠南鎮(zhèn)。且無特色資源,故知名度較低。?至主要區(qū)域距離:距離人民廣場:32公里區(qū)域舊貌距離陸家嘴:24公里無商品住宅距離虹橋機場:45公里距離浦東機場:4公里遠郊封閉型距離迪斯尼:6公里祝橋鎮(zhèn)S32《2021版-房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動硬盤版!策劃人士必備資料庫!貨到驗貨后付款房策網(wǎng)//.海量房地產(chǎn)資料免費下載-83513598:800018087區(qū)域價值?新貌,借助大區(qū)域規(guī)劃,改變外界對祝橋原有印象?商飛總裝制造中心位于浦東?迪斯尼樂園位于上海國際旅國際機場圍場河以南的祝橋鎮(zhèn),游度假區(qū),規(guī)劃面積為7平方公規(guī)劃用地面積約265公頃里,首期建設(shè)的約3.9平方公里,(4000畝)。以1.16平方公里的主題樂園和迪斯尼?大飛機研保一期是總裝制造約0.39平方公里的中心湖泊為規(guī)劃區(qū)基地的一項核心功能項目總占核心。地面積2萬多平方米。預(yù)計大飛機總裝?主題樂園預(yù)計2021年正式開2021年投入使用。制造基地區(qū)域新貌園。規(guī)劃利好?祝橋空港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積?新規(guī)劃的上海東站規(guī)劃位于祝重塑形象為9.96平方公里,包括西橋鎮(zhèn)以東,開通后將取代先前規(guī)上海西站上海站保稅區(qū)側(cè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)和東側(cè)的物劃的浦東火車站成為“浦東線”。流業(yè)開發(fā)區(qū)。該站連接滬杭高鐵、京滬高鐵,上海東站虹橋站將成為滬通線上的重要車站。?園區(qū)成功引進和儲備了匯工業(yè)區(qū)上海南站通能源、UPS、DHL、波?車站開通后,將為全國各地前音航空物流等多個大型項目,物流區(qū)往迪斯尼樂園觀光的游客提供巨協(xié)議總投資達33.6億元人大的便利。民幣和1.9億美元。規(guī)劃導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)人口1-2萬。產(chǎn)品價值?區(qū)域首個商品住宅項目,多層低密度高品質(zhì)緊湊剛需型產(chǎn)品,但缺乏軌交優(yōu)勢?區(qū)域內(nèi)目前沒有品牌開發(fā)商入駐,?目前在祝橋基本以老民房、以朗詩品牌首度耕耘區(qū)域板塊,同時也及部分動遷房配套房等為主體是第一個進入該區(qū)域的大型開發(fā)商,的居住格局,無新建商品住宅這無疑對于日后的從容布局以及對市項目。場的占有率會起到良好的作用剛需產(chǎn)品區(qū)域首個商品住宅品牌開發(fā)商交通是一大弱勢?項目規(guī)劃剛需多層低密度產(chǎn)?作為區(qū)域內(nèi)的首個商品住宅項目,品,貼合前面提到的目前板塊項目體量10萬方,規(guī)模不大,難以市場主流去化的剛需產(chǎn)品線,市場形成較大影響。起到一定的規(guī)避市場風(fēng)險的作用。SWOT分析?區(qū)域規(guī)劃美好、首個品牌項目、剛需緊湊,但交通配套劣勢是客戶最大抗性S:優(yōu)勢W:劣勢?項目距離市區(qū)較遠,無特色資源,知名度較低。?項目是祝橋鎮(zhèn)出讓的第一幅商品住宅地塊,周邊無任何競爭項目。?交通不便捷,地鐵距離項目位置較遠,主要依賴公交系統(tǒng)。?打造一個多層低密度的高品質(zhì)項目,凸顯朗詩的品牌價值。?配套不足,且等級較低,高一級的配套需至惠南鎮(zhèn)。?區(qū)域小環(huán)境相對較好,南面瀕臨水系,北面與祝橋鎮(zhèn)中心湖區(qū)相鄰。?目前市場處于低迷狀態(tài),作為第一個祝橋商品住宅項目,未來仍需接?周邊幾條主干道的修建,將使得項目快速連接浦東機場和S32高速路。受考驗,且如何打破市場封閉局面,導(dǎo)入客戶,是重點問題。?央行關(guān)于首套剛需的表態(tài),仍舊使得市場對首套房貸放松抱有較大期望值。?迪斯尼的入駐,大飛機總裝制造基地的落戶,未來規(guī)劃中的上海東站?宏觀調(diào)控政策2021年將繼續(xù)執(zhí)行,市場環(huán)境較之于2021年更加嚴苛。以及發(fā)展有10年左右的空港工業(yè)園區(qū),而軌道交通和周邊幾條快速干道的建設(shè),將為本項目提供強大的客戶來源。?本項目產(chǎn)品主打剛需小戶型,在低迷市場下,仍有獲得快速去化機會O:機會T:威脅核心問題界定在遠郊新興市場,如何鎖定目標客戶,利用高效能營銷資源,達成銷售目標?1.客戶定位,鎖定目標客戶群來源。2.蓄客策略,利用高效能營銷資源。第二部分:客戶定位分析1.參考案例客戶結(jié)構(gòu)2.客戶結(jié)構(gòu)預(yù)判3.客戶策略萬科清林徑?項目概況容積率1.5開發(fā)商萬科集團綠化率39%物業(yè)管理公司萬科物業(yè)占地面積10萬方售樓地址浦東新環(huán)東路99號建筑面積15萬方物業(yè)類型小高層、聯(lián)排當(dāng)期戶數(shù)1089戶均價公寓14000元/平米96.00?118.00?2021年度萬科清林徑成交情況物業(yè)類型供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)總銷金額(億元)公寓81678812.11別墅132482.27合計94883614.71A2A2A2新新奉奉公公路路參考案例?萬科清林徑客戶,主要是剛需兼改善型,且有一定得分戶需求合慶經(jīng)濟發(fā)金橋汽車城金橋現(xiàn)代展園區(qū)1111客戶來源構(gòu)成:科技園金橋軟件園號號28%金橋出口加線線張江高科技園區(qū)工區(qū)南區(qū)核心客戶為:新場、惠南為主的區(qū)域客。川沙機場鎮(zhèn)鎮(zhèn)重要客戶:張江、金橋、A2以東園區(qū),川沙、奉城為主的客戶。臨空產(chǎn)川沙經(jīng)濟5%業(yè)園區(qū)園區(qū)機會客戶:11號線為主的其他區(qū)域客。祝橋空港新產(chǎn)業(yè)園區(qū)?客戶購買動機:航宣場頭橋惠鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)萬科清林徑來自張江、金橋地區(qū)的產(chǎn)業(yè)園客南60%鎮(zhèn)本案戶,主要身份是新上海人,購房主要以自住為主,大團鎮(zhèn)其中婚房需求占了不少比例,而區(qū)域客戶內(nèi)以除南四奉賢經(jīng)濟開發(fā)區(qū)上海奉浦奉橋7%團南南奉奉公公路路了剛需及改善,兼有一定的分戶需求,總體而言,城工業(yè)區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)青核心客戶奉城工鎮(zhèn)村業(yè)園區(qū)?該案的客戶主要以剛需兼改善型為主。重點客戶上海海港綜鎮(zhèn)海合開發(fā)區(qū)?機會客戶拓灣林星火開發(fā)區(qū)鎮(zhèn)鎮(zhèn)化學(xué)工業(yè)園區(qū)奉賢分區(qū)?滬滬南南公公路路申申江江路路本區(qū)客戶?品牌開發(fā)商的品質(zhì)項目外加競爭力的價格是本區(qū)客考慮的核心目前本案周邊區(qū)域內(nèi)在售品牌項目且品質(zhì)較高的項目較少,主要是以惠南一方新城、東方冠郡為代表之類的項目。而萬科清林徑之所以能成為區(qū)域標桿,銷售情況火爆,主要是品牌、產(chǎn)品及價格因素綜合而來。從品牌上,萬科清林徑>惠南一方新城、東方冠郡從產(chǎn)品上,萬科清林徑惠>惠南一方新成、東方冠郡惠南一方新城從價格上,萬科清林徑在降價之后的精裝修均價是在13000元/?。而當(dāng)時惠南板塊的公寓毛坯價也在13000元/?左右,性價比凸顯。萬科清林徑以品牌產(chǎn)品及價格的絕對優(yōu)勢,帶動項目銷售,并在降價后本地客的占比得到提升。東方冠郡外區(qū)客戶?便捷的交通是清林徑能大量導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)客的關(guān)鍵因素之一新場申江路、A2、軌交16號線20KM25KM26KM張金川江橋沙通過申江路、A2、軌交導(dǎo)入20-25公里外的外區(qū)客,客戶對交通便捷的敏感度高,解決了客戶的出行,就能弱化道路距離的心理抗性。萬科清林徑客戶?主要關(guān)注點是總價段、產(chǎn)品、品牌、區(qū)域規(guī)劃等目前來買我們項目的主要是一些剛需客兼改善客,投資客幾乎沒有,因此,客戶對價格非常敏感,尤其是總價段,很多客戶首先考慮的是預(yù)算100萬以內(nèi)的房子,但因為考慮到我們項目的產(chǎn)品,再加上萬科的精裝修的品質(zhì)值得保證,所以在這些方面弱化了一些客戶總價段的敏感些,但從我們成交的這些客戶中,大部分客戶關(guān)注的仍然是單價及總價段,其次才是產(chǎn)品、品牌等,同時對精裝修并不是太敏感,因為是本地客居多,所以他們裝修的時間也充足,但對萬科的裝修品質(zhì)也是認同的。萬科清林徑專案?潘蕓蕓在我接待的客戶中,統(tǒng)計了下,不論是本地客還是外區(qū)客,關(guān)注的重點是無外乎兩點,一是價格,二是產(chǎn)品,對本區(qū)域的客戶對開發(fā)商的品牌度不是注重,而外區(qū)的客戶更關(guān)注開發(fā)商的品牌度,同時對區(qū)域規(guī)劃也是關(guān)注點,至于裝修,如果超出他們的預(yù)算,他們更樂意接受毛坯,這點本地客體現(xiàn)得比較明顯,而外區(qū)客因為工作地點較遠,對裝修不愿意花時間,且都是25-35左右的年輕白領(lǐng)為主,因此他們對裝修得接受度較高。萬科清林徑業(yè)務(wù)員?陸其風(fēng)A2A2A2參考案例?人生港灣南歐城客戶,主要是剛需為主,兼改善型合慶經(jīng)濟發(fā)金橋汽車城金橋現(xiàn)代展園區(qū)1111客戶來源構(gòu)成:科技園金橋軟件園號號金橋出口加線線張江高科技園區(qū)工區(qū)南區(qū)核心客戶:項目主要客戶是惠南本地人以及工作惠南的非本地人。川沙14%機場鎮(zhèn)鎮(zhèn)次要客戶:周邊臨港、祝橋產(chǎn)業(yè)客及張江的價格擠壓導(dǎo)入客戶。臨空產(chǎn)川沙經(jīng)濟5%業(yè)園區(qū)園區(qū)機會客戶:11號線為主的其他區(qū)域客。祝橋空港新產(chǎn)業(yè)園區(qū)航宣場頭橋?客戶購買動機:惠鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)南81%鎮(zhèn)該案的客戶絕大部分來自本地,目前成交戶大本案團型中,兩房占多數(shù),主要以剛需為主,其次兼鎮(zhèn)有部分改善型需求,剛需的比例在60%,改善核心客戶比例在40%。受政策影響,客戶中難覓投資性次要客戶需求,自住占了絕對比例。機會客戶滬滬南南公公路路申申江江路路人生港灣南歐城客戶?主要關(guān)注點是總價段、產(chǎn)品、配套、景觀等我們此次推出的戶型主要是以85平米左右的兩房為主,所以來購買我們項目的客戶主要是以剛需為主,絕大部分是以惠南當(dāng)?shù)厝藶橹?也包括在惠南工作的新上海人。同時因為我們這個項目處于惠南鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心,周邊配套較為完善,客戶在價格,產(chǎn)品接受之后,這也是他們重要的參考之一。目前成交以及來未成交的客戶中,他們最關(guān)注的仍然是價格,剛需類的客戶對總價段100萬以上的幾乎不接受,其次是戶型面積段配套等,而改善類的客戶會對我們的項目的景觀有所關(guān)注。人生港灣南歐城專案?鄧晶晶來我們項目的客戶主要是惠南當(dāng)?shù)氐哪贻p人,因為是結(jié)婚用的,資金有限,所以對總價段要求甚高,其次是對面積段的要求,戶型上盡量滿足功能性,而部分改善型的客戶則對項目的景觀有一定得要求。因為都是自住,配套也較為完善,所以對區(qū)域規(guī)劃要求不是太高。人生港灣南歐城業(yè)務(wù)員?曾兵案例總結(jié)配套配套?生活的方便總價區(qū)域客總價區(qū)域客針對兩類客戶購房的核針對兩類客戶購房的核?性價比,滿足功能需求心關(guān)注點,在在營營銷銷手手心關(guān)注點,產(chǎn)品在營銷手產(chǎn)品?高品質(zhì),品牌商段上有的放矢,段上有的放矢,段上有的放矢,交通直擊客戶要害。直擊客戶要害交通直擊客戶要害。道路交通或軌交外區(qū)客外區(qū)客?可輻射至25KM外客戶總價總價?性價比,滿足功能需求上述兩個項目的客戶來源,均是以本地區(qū)域客為主,輔以周邊泛區(qū)域客,并通過軌道交通和公路交通系統(tǒng)導(dǎo)入外部區(qū)域客?？蛻艟且宰宰橹?。本案將從本地區(qū)域,外圍區(qū)域兩個方面分析客戶來源結(jié)構(gòu)?？蛻纛A(yù)判板塊與本案交通關(guān)系板塊特征客戶特征客戶購買可能性原居民有多套動遷房,且偏好大戶型,新興市場,原先無商品住宅,以動遷房為祝橋-但也有結(jié)婚分戶置業(yè)需求;產(chǎn)業(yè)園客戶主?？崭郛a(chǎn)業(yè)園、大飛機規(guī)劃逐步成型購房置業(yè)需求大5公里以內(nèi),主要通過南南匯中心,配套、交通完善,商品住宅供剛需、改善需求皆有,但習(xí)慣當(dāng)?shù)氐纳菽献９窇?yīng)量大。當(dāng)?shù)乜蛻糁脴I(yè)的首先活便利,基本在惠南當(dāng)?shù)刂脴I(yè)本地客戶購買力強,但基本已有房子,10公里,主要通過川南奉川沙迪斯尼概念熱炒的板塊,價格已有透支另外有很大比例的外來人口,剛需價格公路擠壓是關(guān)鍵詞企業(yè)白領(lǐng)是購房主力,剛性需求居多,18公里,主要通過滬蘆高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園,有大量的高素質(zhì)人才,但近張江但由于張江房價的飛漲,不得不向外尋速和繞城高速年商品住宅供應(yīng)稀缺,且價格上漲較大找房源23公里,主要通過滬蘆高傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園,有大量的高素質(zhì)人才,商品企業(yè)白領(lǐng)是購房主力,剛性需求居多,金橋速和繞城高速住宅供應(yīng)少由于無好房源,向外尋找房源當(dāng)?shù)厝思巴鈦砣司?目前以外來置業(yè)17公里,主要通過周祝公南匯價格最高的板塊,有康橋工業(yè)園,成周康需求居多,但房價處南匯高點,已超出路熟開發(fā)階段,主要輻射三林、北蔡地區(qū)部分人承受范圍23公里,主要通過繞城高南匯最大的新城產(chǎn)業(yè)園區(qū),但近年發(fā)展較基本以外來人為主,除了當(dāng)?shù)刭彿?也臨港速緩,且商品住宅價格也漲幅較大在外圍交通便利的地方購房本區(qū)客戶預(yù)判?當(dāng)?shù)乜蛻舴潜景负诵亩ㄎ蝗巳鹤蜴?zhèn)人口數(shù)據(jù)統(tǒng)計祝橋鎮(zhèn)居住人口77161?朗詩祝橋地塊是祝橋鎮(zhèn)出讓的第一幅住宅地塊,之前從未出現(xiàn)高品質(zhì)戶數(shù)(戶)31674住宅項目。戶均人口(人)2.4?祝橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)刂饕獎舆w安置房為主,且供應(yīng)量巨大。數(shù)據(jù)來自《2021年浦東新區(qū)統(tǒng)計年鑒》近年來,祝橋鎮(zhèn)已累計完成了100萬方安置房的建設(shè),近萬戶動遷居民家庭得到安置,到2021年,全鎮(zhèn)安置房建設(shè)總量將突破200萬方。當(dāng)?shù)厝说闹饕彿啃枨笈c本案定位不符,因此,本案的?據(jù)祝橋當(dāng)?shù)氐闹薪楣竞诵目蛯优懦?dāng)?shù)厝?但仍了解,目前祝橋鎮(zhèn)本地人存在部分剛需及分戶需求民有許多手里有多套動遷房的情況,且他們的購房需求主要以改善型的大戶型住宅為主,對小戶型產(chǎn)品接受度較低。川南奉公路本區(qū)客戶預(yù)判?大飛機項目落戶將帶來2-3萬的從業(yè)人員和配套200-300家的企業(yè)2-3萬從業(yè)人員,配套200-300家企業(yè)空港工浦東國際機業(yè)區(qū)場商飛總裝制造中心位于浦東國際機場圍場河以南,規(guī)劃用地面積約265公頃(4000畝)目前,張江的研發(fā)中心已有200多名研發(fā)人員,未來將形大飛機項目成3000-5000人的研發(fā)團隊。祝橋僅總裝基地就有2-3萬人從業(yè),周邊的18平方公里內(nèi)還將配套200-300家企業(yè)。本案核心客戶鹽湖公路航城路空港工業(yè)區(qū)物流區(qū)保稅區(qū)本區(qū)客戶預(yù)判?未來空港產(chǎn)業(yè)區(qū)預(yù)計將導(dǎo)入至少3萬人的產(chǎn)業(yè)客?目前祝橋鎮(zhèn)