房地產(chǎn)投資策劃課件

項目投資策劃營銷大成策劃項目投資策劃營銷大成策劃1項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項目的過程，這個過程是考驗和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運作能力的重要環(huán)節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項目成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項目投資策劃營銷可對項目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

大成策劃項目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展21、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀大成策劃一、項目用地周邊環(huán)境分析1、項目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

32、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況大成策劃2、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化43、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀大成策劃3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、54、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響大成策劃4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購物場所

.文化教育

61、宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量、房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國家宏觀金融政策：貨幣政策、利率、房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國及項目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會消費品零售總額：

居民消費價格指數(shù)

商品住宅價格指數(shù)

.中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用大成策劃二、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運行狀況

.國內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量、第二72、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃大成策劃2、項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項目83、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析大成策劃3、項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀大成策劃91、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點大成策劃三、土地SWOT（深層次）分析1、項目地塊的優(yōu)勢

2、項目地塊的劣勢

101、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項目規(guī)劃設(shè)計及銷售資料

.綜合評判大成策劃四、項目市場定位1、類比競爭樓盤調(diào)研

.類比競爭樓盤基本資料112、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位大成策劃2、項目定位

.市場定位：

區(qū)域定位

121、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法（類比可實現(xiàn)價值分析法）：

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現(xiàn)的各要素及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現(xiàn)要素的對比值

大成策劃五、項目價值分析1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.13根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值

A市政交通及直入交通的便利性的差異

B項目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C周邊市政配套便利性的差異根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價

.類比可實現(xiàn)價14項目可提升價值判斷

A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

B單體戶型設(shè)計

C建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計

D小區(qū)配套和物業(yè)管理

E形象包裝和營銷策劃

F發(fā)展商品牌和實力價值實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A經(jīng)濟(jì)因素

B政策因素大成策劃項目可提升價值判斷

A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計、材質(zhì)

152、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析：

價值提升和實現(xiàn)要素對比分析

項目類比價值計算大成策劃2、項目可實現(xiàn)價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目161、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法

有效需求成本加價法

A分析有效市場價格范圍

B確保合理利潤率，追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

大成策劃六、項目定價模擬1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法：類比價值算172、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差異性價格系數(shù)定價法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機系數(shù)）

.各種差異性價格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價模擬大成策劃2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法：

差181、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

大成策劃七、項目投入產(chǎn)出分析1、項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.193、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明：

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響大成策劃3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價假設(shè)201、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

項目的規(guī)劃和設(shè)計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功大成策劃八、投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示1、項目風(fēng)險性評價

.價值提升及其實現(xiàn)的風(fēng)險性：

項212、資金運作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財務(wù)成本

.對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項目，并在最短的時間內(nèi)實現(xiàn)資金回籠大成策劃2、資金運作風(fēng)險性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度223、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)大成策劃3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險

.國際國內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢的變化

.國231、影響項目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷