易居-上海崇明陳家鎮(zhèn)3號地塊項(xiàng)目提報(bào)方案

上海崇明陳家鎮(zhèn)3號地塊工程提報(bào)致華榮集團(tuán)2021年9月本案所處的陳家鎮(zhèn)位于崇明東部；距縣城41.6公里；全鎮(zhèn)常住總?cè)丝?.8萬人，2.4萬戶；這里是鰻苗和絨螯蟹苗的主要產(chǎn)地；產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主；截至08年，全鎮(zhèn)尚無一個現(xiàn)代商品房；最大的商業(yè)配套為500余平米的農(nóng)工商超市……原本它只是默默無聞的偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)現(xiàn)狀現(xiàn)狀寫在前面隨著08年9月15日上海長江隧道的貫穿；崇明即將結(jié)束1300年以船舶連通市區(qū)的歷史；陳家鎮(zhèn)作為隧道入崇的首個站點(diǎn)；正為越來越多的上海人所知曉；同時，伴隨著崇明生態(tài)島嶼的規(guī)劃啟動；崇東分區(qū)生態(tài)居住、國際教育的清晰定位；……本案所處的陳家鎮(zhèn)正迎來前所未有的歷史機(jī)遇未來寫在前面機(jī)遇價(jià)值發(fā)現(xiàn)>>一橋飛躍南北，天塹變通途市場分析>>全新的市場，歷史的機(jī)遇產(chǎn)品建議>>打生態(tài)牌，做環(huán)境文章工程定位>>生態(tài)頤養(yǎng)的第二居所客戶定位>>誰是我們的客戶？————提綱part1part2part3part4part5一橋飛架南北，天塹變通途價(jià)值發(fā)現(xiàn)崇明島位于西太平洋沿岸中國海岸線的中點(diǎn)地區(qū)，地處中國最大河流長江入?？?，是全世界最大的河口沖積島，也是中國僅次于臺灣島、海南島的第三大島嶼。西接長江，東瀕東海，南與浦東新區(qū)、寶山區(qū)及江蘇省太倉市相望，北眺江蘇省海門市、啟東市。中國第三大島，海岸中心點(diǎn)位置價(jià)值東灘濕地，是本案的天然“綠肺〞環(huán)境價(jià)值崇明島是全國第三大島，面積1225平方公里，是寶山區(qū)的三倍，而人口僅是寶山區(qū)的1/2，人口密度低；本案緊鄰的東灘濕地，是全球遷徙鳥類棲息地中國重要的鳥類保護(hù)區(qū)，已列入國家保護(hù)，是本案的天然“綠肺〞，此地的空氣質(zhì)量遠(yuǎn)非上海其他地方所能比較。濕地公園鳥類天堂“雪藏〞之地，首度迎來大開發(fā)區(qū)域規(guī)劃價(jià)值崇中崇南崇東崇北崇西崇東分區(qū)〔生態(tài)示范、科教博覽、休閑運(yùn)動區(qū)〕崇南分區(qū)〔田園城市化中心城區(qū)〕〔主題樂園區(qū)與有機(jī)生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)〕崇北分區(qū)〔生態(tài)景湖區(qū)與環(huán)湖度假、國際會議辦公〕崇西分區(qū)〔中央森林區(qū)與休閑度假、教育研創(chuàng)區(qū)〕崇中分區(qū)本案隨著上海近年城市化擴(kuò)張步伐的加塊，還能保存本地原味的區(qū)域已經(jīng)為數(shù)不多，崇明就是這僅剩的一塊“處女地〞，一直被“雪藏〞；2003年，?崇明島嶼總體規(guī)劃?正式啟動，未來崇明島總體布局將形成五大功能分區(qū)，其中本案位于崇東分區(qū)，未來定位生態(tài)示范、科教博覽、休閑運(yùn)動區(qū)，區(qū)域即將迎來大開展。隧橋工程徹底改變崇明封閉形象，極大刺激區(qū)域開展區(qū)域規(guī)劃價(jià)值長江隧橋工程的通車，將改變崇明1300年來僅靠船舶連通市中心的交通狀況，極大便利兩地居民往來，加速兩地經(jīng)濟(jì)往來，崇明將一改正去“封閉島嶼〞形象，成為上海與南通的中轉(zhuǎn)站和樞紐中心，極大刺激崇明經(jīng)濟(jì)開展，而陳家鎮(zhèn)作為隧橋入崇的首站，受益菲淺，未來成長速度預(yù)期甚至超過南門。項(xiàng)目名稱長江隧橋工程總投資126億元人民幣起點(diǎn)/終點(diǎn)浦東5好溝/陳家鎮(zhèn)全長25公里設(shè)計(jì)車道雙向六車道設(shè)計(jì)時速100km/h（橋梁）80km/h（隧道）通車時間09年下高爾夫球場規(guī)劃，將提升本案景觀價(jià)值規(guī)劃價(jià)值宗地工程所在區(qū)域?yàn)殛惣益?zhèn)規(guī)劃中的戶外休閑運(yùn)動區(qū)，以低密度社區(qū)為主，未來工程周邊有體育公園和高爾夫球場，可為本案借景，使本案擁有多重景觀。高爾夫公園體育公園陳家鎮(zhèn)當(dāng)前配套弱，體驗(yàn)感差，完全依賴遠(yuǎn)期規(guī)劃問題發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有配套未來規(guī)劃朱家角朱家角新鎮(zhèn)朱家角老鎮(zhèn)國家糧倉皇家郁金香酒店軌道交通2號線馬橋旗忠網(wǎng)球中心旗忠高爾夫森林體育城星級酒店佘山5星級艾美酒店佘山高爾夫月湖佘山森林公園索菲特大酒店華僑城樂園奉賢海灣碧海金沙浴場棕櫚灘高爾夫棕櫚灘海景酒店棕櫚灘海景城海灣之星嘉年華崇明陳家鎮(zhèn)——高爾夫大學(xué)城生態(tài)城陳家鎮(zhèn)現(xiàn)貌陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有配套低檔，完全不能滿足外來客戶需求，客戶現(xiàn)場體驗(yàn)感差；所有商業(yè)、休閑配套均停留在遠(yuǎn)期規(guī)劃中。本地客戶消費(fèi)能力有限，難以消化未來上市房源問題發(fā)現(xiàn)人口戶數(shù)產(chǎn)業(yè)概況5.8萬2.4萬以鰻苗和絨螯蟹苗等養(yǎng)殖的農(nóng)業(yè)為主待上市項(xiàng)目生態(tài)城可容8萬人口陳家鎮(zhèn)1號地塊總建面約33萬本案總建面約22萬1街坊5/7宗地總建面約3.3萬陳家鎮(zhèn)本地人口少，產(chǎn)業(yè)以農(nóng)業(yè)為主，住宅消費(fèi)能力有限，而區(qū)域未來又有生態(tài)城、陳家鎮(zhèn)1號、3號、1街坊等多個地塊將上市，“僧多粥少〞，本地力量難以消化待上市房源，挖掘區(qū)域外客戶成為必然。環(huán)境東灘濕地，是本案的天然“綠肺〞區(qū)域規(guī)劃隧橋工程徹底改變崇明封閉形象交通規(guī)劃“雪藏〞之地，首度迎來大開發(fā)配套規(guī)劃高爾夫等規(guī)劃，將提升本案景觀價(jià)值配套陳家鎮(zhèn)當(dāng)前配套弱，完全依賴遠(yuǎn)期規(guī)劃消費(fèi)能力本地消費(fèi)能力難以消化未來上市房源總結(jié)市場分析全新的市場，歷史的機(jī)遇整體市場上海整體市場進(jìn)入調(diào)整期——供求比低于1已經(jīng)維持9個月

我們認(rèn)為，從供求比看，04年8月至05年9月樓市冰凍期的走勢，與07年5月至08年8月的走勢十分相像，而且由于本輪宏觀經(jīng)濟(jì)面的差強(qiáng)人意，導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)預(yù)期的下降較上一輪調(diào)整期更險(xiǎn)惡。從供求比看，供求比自去年7月后就進(jìn)入下行狀態(tài)，而低于1的狀態(tài)已經(jīng)維持9個月。上海整體市場進(jìn)入調(diào)整期——價(jià)格仍然維持一定水平整體市場但是，價(jià)格線性走勢卻令與供求比的走勢呈現(xiàn)較大的差異。08年3月后，高端住宅〔指單價(jià)25000元以上別墅與高端公寓〕的成交量與主流住宅的成交量萎靡不振不同，反而出現(xiàn)較理想的態(tài)勢，其成交比重相對增加，導(dǎo)致整體市場的價(jià)格仍維持高位。從調(diào)控的大背景看——近期宏觀經(jīng)濟(jì)負(fù)面因素占據(jù)上風(fēng)正面影響從長遠(yuǎn)看，中國經(jīng)濟(jì)仍然看漲負(fù)面影響調(diào)控過緊,經(jīng)濟(jì)增長健康性受關(guān)注剛需觀望者在長期觀望后將擇機(jī)出手行業(yè)所處緊縮型貨幣政策無松動跡象利用房地產(chǎn)抵御通脹的保值行為增加奧運(yùn)概念的熱錢出走可造成房市振蕩新開工量減少使?jié)撛诠┙o量十分有限前期推遲上市量下半年將集中放量市場價(jià)格松動,健康市場格局可期各類杠桿及政策導(dǎo)致購房本錢增加正面影響因素的效果受制于負(fù)面影響因素，處于弱勢負(fù)面因素影響深遠(yuǎn)而具全局性，處于未來市場博弈的主導(dǎo)地位整體市場未來預(yù)測——就目前宏觀背景來看，市場還將處于調(diào)整期半年甚至一年我們認(rèn)為，應(yīng)正確理解宏觀調(diào)控的初衷是促成市場的健康良性開展，而不是打壓。但是，08下半年市場下行壓力仍然巨大，誼謹(jǐn)慎應(yīng)對。一方面，即使銀根放松，我們認(rèn)為目前也難以惠及房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，隨著人民幣升值減速、美元匯率恢復(fù)上升和奧運(yùn)會的結(jié)束，我們要警惕境外熱錢在中國房地產(chǎn)市場掙取暴利后集體退市所帶來的惡劣影響。作為市場主體，開發(fā)商已經(jīng)紛紛行動，但消費(fèi)者觀望情緒仍然蔓延，在政府政策不明朗前提下，市場將繼續(xù)低迷。我們認(rèn)為，后續(xù)樓市維持調(diào)整狀態(tài)，預(yù)計(jì)將持續(xù)半年甚至一年。整體市場區(qū)域市場崇明地區(qū)住宅成交行情時間成交面積（平米）占同期全市的比例成交均價(jià)（元/平米）同期全市成交均價(jià)（元/平米）2004.1-2004.12131887131887/175150460.75%310878952005.1-2005.126492864928/14967178

0.43%401086922006.1-2006.12136093136093/160206250.49%499597382007.1-2007.12125536125536/203324570.61%5812107022008.1-2008.85562655626/65355020.85%609713987圖表描述：根據(jù)崇明地區(qū)商品房成交情況，崇明地區(qū)住宅成交面積占全市成交比重0.5%左右，且均價(jià)也遠(yuǎn)低于同期全市水平。區(qū)域結(jié)論：目前崇明地區(qū)房地產(chǎn)市場與上海房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“脫節(jié)〞現(xiàn)象，有著屬于自己的區(qū)域特點(diǎn)；崇明區(qū)域市場與上海市場有“脫節(jié)〞區(qū)域市場此前的交通不便，是導(dǎo)致崇明房產(chǎn)市場有別于上海市區(qū)的主要原因上海前往崇明交通缺乏根據(jù)目前動線看，前往崇明的唯一方法就是從上海寶山區(qū)的石洞口與寶楊碼頭兩個港口。從寶楊碼頭至崇明南門需要40分鐘的時間，每天將20分鐘一班，受天氣影響會導(dǎo)致停止班次。結(jié)論：受以上交通因素影響，以前，崇明難以成為上海人的長住之地，往返崇明至上海市區(qū)本錢高；這是導(dǎo)致目前崇明地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)開展滯后的根本原因。2021年2021年2021年區(qū)域成熟度2021年嬰兒期青春期成年期區(qū)域市場崇明房產(chǎn)市場還處于嬰兒期區(qū)域未來展望大橋貫穿后為崇明區(qū)域市場帶來時機(jī)隧橋工程貫穿對整個崇明的影響：動線不再是由過去寶山碼頭單一路線轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的寶山、浦東雙方向距離；大橋貫穿后減少從上海至崇明的出行時間。交通屬性改善，從而改變當(dāng)?shù)匦蓍e度假屬性；新橋通車后將會引起一些新型產(chǎn)業(yè)。帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)開展水平。增加當(dāng)?shù)厝丝诘氖杖胨?；將加快開展當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)水平，拉升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格；區(qū)域未來展望案例借鑒：浦東新區(qū)在南浦大橋通車后的改變時間軸1994年前1994-1999年2004年至今產(chǎn)業(yè)變化住戶屬性區(qū)域內(nèi)以上海原住民為主，商品房在該地大規(guī)模形成，大量商品房客戶入住浦東大量豪宅工程誕生，浦東呈現(xiàn)高端人群的聚集地；大量市區(qū)動遷戶導(dǎo)入該區(qū)域，在當(dāng)?shù)匦纬缮顓^(qū)1999-2004年以第一產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，呈現(xiàn)鎮(zhèn)型組團(tuán)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)八百伴等商業(yè)模式的形成，商業(yè)配套逐漸形成。第一產(chǎn)業(yè)弱化住房觀念寧要浦西一張床，不要浦東一間房淡化浦東與浦西的觀念消除浦東與浦西分化概念張江高科技園、陸家嘴的這類產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)形成，確立了浦東地區(qū)在上海重要性商業(yè)、辦公、制造、會展等多元產(chǎn)業(yè)的集中地；浦東曾同處于與今天崇明相同的狀態(tài)和一樣的困境，但在南浦大橋貫穿后，交通屬性改變后，整個浦東地區(qū)在人口導(dǎo)入開始發(fā)生了巨大的變化。隨著交通深入開展，浦東僅用十多年的時間就實(shí)現(xiàn)了巨大變化；雖然崇明未必能開展至今天的浦東，但是交通的改善必定能夠極大刺激崇明現(xiàn)有房產(chǎn)市場。區(qū)域未來展望本案將成為上海首批生態(tài)住宅工程，這是本案的時機(jī)目前上海市無生態(tài)養(yǎng)生板塊，僅在上海周邊淀山湖地區(qū)形成一定規(guī)模，但由于周邊產(chǎn)業(yè)升級等因素，養(yǎng)生的概念逐漸被弱化；且淀山湖地區(qū)由于非上海行政區(qū)，優(yōu)勢皆不如崇明；而崇明地區(qū)生態(tài)城的東灘方案將更提升崇明生態(tài)島的優(yōu)勢。本案是目前東灘區(qū)在建7塊地之一，也將是通橋后首批推市工程。地塊名稱四至范圍土地用途土地面積(公頃)容積率陳家鎮(zhèn)1號地塊二線大堤與崇明大道交匯處西側(cè)、二線大堤內(nèi)轉(zhuǎn)河北側(cè)住宅33.331崇明縣陳家鎮(zhèn)24街坊22/2宗地（陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)3號地塊）東至濱江2號地塊、西至濱江4號地塊、南至中心河、北至規(guī)劃攬海路住宅/商業(yè)22.09221崇明縣陳家鎮(zhèn)1街坊5/7宗地（陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)國際社區(qū)二期A區(qū)地塊）東至濱江生態(tài)國際社區(qū)一期用地，西至濱江生態(tài)國際社區(qū)三期，南至濱江生態(tài)國際社區(qū)二期B區(qū)，北至攬海路住宅/商業(yè)3.33331崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)2號地塊A區(qū)崇明縣陳家鎮(zhèn)（東至濱江1號地塊，西至濱江2號地塊B區(qū)，南至規(guī)劃中心河，北至攬海路）住宅/商業(yè)15.013781崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)2號地塊B區(qū)崇明縣陳家鎮(zhèn)(東至濱江2號地塊A區(qū),西至規(guī)劃漲水洪,南至規(guī)劃中心河,北至攬海路)住宅/商業(yè)15.012141崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)4號地塊A區(qū)崇明縣陳家鎮(zhèn)(東至規(guī)劃縱三河,西至濱江4號地塊B區(qū),南至規(guī)劃中心河,北至攬海路)住宅/商業(yè)11.000621崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)4號地塊B區(qū)東至濱江4號地塊A區(qū)、南至規(guī)劃中心河、西至規(guī)劃縱二河、北至攬海路住宅/商業(yè)10.999411淀山湖地區(qū)崇明生態(tài)地區(qū)市場總結(jié)整體市場區(qū)域市場目前宏觀背景來看，市場還將處于調(diào)整期半年甚至一年受交通限制因素影響，區(qū)域房地產(chǎn)市場與上海整體市場有脫節(jié)區(qū)域未來展望本案將是通橋后首批入市生態(tài)工程，且競爭較少打生態(tài)牌，做環(huán)境文章產(chǎn)品建議產(chǎn)品定位路徑最終產(chǎn)品定位地塊周邊狀況，工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)工程條件市場時機(jī)利潤回報(bào)區(qū)域市場條件下的時機(jī)和突破點(diǎn)什么樣的產(chǎn)品利潤回報(bào)率最高本錢考量銷售周期、財(cái)務(wù)本錢等工程屬性東灘濕地，是本案的天然“綠肺〞經(jīng)濟(jì)指標(biāo)90平米以下住宅要到達(dá)74%以上崇明島總體規(guī)劃啟動，定位生態(tài)居住80畝的商業(yè)用地規(guī)劃高爾夫球場規(guī)劃，將提升本案景觀價(jià)值這里是天然的別墅生長之地顯然不是做別墅產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊屬性與“7090〞指標(biāo)的沖突從工程條件看工程屬性和政策給定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有沖突之嫌，如果硬往高檔產(chǎn)品類型上靠，即90平米拼接成的全獨(dú)立別墅，既降低了舒適度，報(bào)批過程中也存在風(fēng)險(xiǎn)。地塊名稱所屬區(qū)域土地用途土地面積(公頃)容積率崇明長興島14街坊110/1宗地塊長興鄉(xiāng)住宅/商業(yè)6.3住宅1.2商業(yè)1.0崇明縣長興鄉(xiāng)14街坊（村）126/1宗地長興鄉(xiāng)商業(yè)/辦公1.71崇明縣長興鄉(xiāng)14街坊（村）161/2宗地長興鄉(xiāng)商業(yè)0.81.5陳家鎮(zhèn)1號地塊陳家鎮(zhèn)住宅33.31崇明縣陳家鎮(zhèn)24街坊22/2宗地陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)221崇明縣陳家鎮(zhèn)1街坊5/7宗地陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)3.31崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)2號地塊A區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)15.01崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)2號地塊B區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)15.01崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)4號地塊A區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)111崇明縣陳家鎮(zhèn)濱江生態(tài)休閑運(yùn)動居住社區(qū)4號地塊B區(qū)陳家鎮(zhèn)住宅/商業(yè)111崇明縣城橋鎮(zhèn)54街坊46/4宗地城橋鎮(zhèn)住宅10.581崇明縣城橋鎮(zhèn)54街坊40/3宗地城橋鎮(zhèn)住宅9.61崇明縣城橋鎮(zhèn)東門地區(qū)4號地塊城橋鎮(zhèn)住宅9.41崇明縣城橋鎮(zhèn)18街坊136/5宗地城橋鎮(zhèn)商業(yè)/辦公2.31.8崇明縣港西鎮(zhèn)1街坊133/1宗地港西鎮(zhèn)住宅15.71崇明縣港西鎮(zhèn)1街坊133/2宗地港西鎮(zhèn)住宅/商業(yè)16.50.3-1.0崇明縣港西鎮(zhèn)1街坊P1宗地港西鎮(zhèn)住宅/商業(yè)121崇明縣建設(shè)鎮(zhèn)1號地塊建設(shè)鎮(zhèn)商業(yè)/辦公4.80.25崇明縣建設(shè)鎮(zhèn)2號地塊（假日賓館）建設(shè)鎮(zhèn)商業(yè)8.90.25純獨(dú)立別墅面臨較大競爭從市場時機(jī)看2年來，崇明縣共推出19幅住宅和商業(yè)用地，其中陳家鎮(zhèn)、城橋鎮(zhèn)的地塊容積率根本在1左右，而建設(shè)鎮(zhèn)和港西鎮(zhèn)的地塊容積率在0.25左右，未來崇明島低容積率產(chǎn)品眾多，如果做純獨(dú)立別墅，競爭將頗為劇烈。根據(jù)工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，本案物業(yè)可衍生為兩套方案工程的產(chǎn)品組合根本形態(tài)：方案一：大獨(dú)立+聯(lián)排+大平層方案二：小獨(dú)立兩套產(chǎn)品組合方案從利潤回報(bào)看方案一：獨(dú)立+聯(lián)排+大平層兩套方案下的總銷金額比較從總銷金額看

總建面：114327總占地：220921容積率：0.52物態(tài)占地比例容積率建筑面積建面比例標(biāo)準(zhǔn)套型面積戶數(shù)預(yù)計(jì)價(jià)格總銷（億）獨(dú)立(商業(yè))25%0.31656914.5%26064180002.9獨(dú)立25%0.251380712.1%38036220003聯(lián)排30%0.63976534.8%240166120004.8大平層20%14418438.61小計(jì)100%0.52114326.6100%

511

13.9方案二：獨(dú)立

總建面：80084總占地：220921容積率：0.36物態(tài)占地比例容積率建筑面積建面比例標(biāo)準(zhǔn)套型面積戶數(shù)預(yù)計(jì)價(jià)格總銷（億）獨(dú)立(商業(yè))25%0.42209227.6%26085180003.98獨(dú)立75%0.355799172.4%3801532200012.8小計(jì)100%0.362580084100%

511

16.7比較來看，全獨(dú)立別墅的產(chǎn)品方案下，利潤回報(bào)較高，總銷金額可達(dá)16.7億元左右。全獨(dú)立別墅方案下本錢顯然略高從本錢角度看銷售周期財(cái)務(wù)本錢銷售本錢通常來看，銷售周期越高，財(cái)務(wù)本錢和銷售本錢越高，而獨(dú)立別墅銷售周期要比其他住宅產(chǎn)品要長。所以，全獨(dú)立產(chǎn)品方案下本錢更高。宜采用“獨(dú)立+聯(lián)排+大平層〞方案產(chǎn)品定位總結(jié)項(xiàng)目條件本案經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯然不支持做全獨(dú)立別墅市場機(jī)會純獨(dú)立別墅未來將面臨較強(qiáng)的市場競爭利潤對比做全獨(dú)立別墅，總銷金額較高成本預(yù)算全獨(dú)立別墅方案下本錢顯然略高建議產(chǎn)品組合方案獨(dú)立+聯(lián)排+大平層總平規(guī)劃建議主要道路水系總平思想：貫徹生態(tài)主題，最大限度借周邊景觀，減少道路及其他對高附加值產(chǎn)品的干擾；水系：在原有根底上，將河道拓寬整治，增加內(nèi)部景觀亮點(diǎn)；獨(dú)立〔商業(yè)〕：商業(yè)用地建議作別墅形態(tài)，便于日后出售，置于西南面；獨(dú)立：置于地塊東面，是私密性最正確的位置，享有河道、公園、高爾夫三重景觀聯(lián)排：置于地塊東北面，享有河道、高爾夫景觀，同時也為聯(lián)排產(chǎn)品阻隔外來干擾；大平層：置于地塊北部，享有河道景觀，同時也為聯(lián)排產(chǎn)品阻隔外來干擾。獨(dú)立獨(dú)立〔商業(yè)〕聯(lián)排大平層通堆坡阻隔外來干擾外圍堆坡臨近交通主干道一側(cè)，多采取堆土方式隔絕外來噪音和視線，如中房森林別墅、綠城玫瑰園、新浦江城等；堆土前方多采取鏤空、半實(shí)體半鏤空的圍墻保證業(yè)主平安；非交通主干道一側(cè)多直接采用鏤空圍墻，或前方或前方種植密集、多層次綠化隔絕外來視線。約0.6米主干道前方圍墻主干道旁堆土人造坡地，營造起伏不平感，使整體看上去更有層次內(nèi)部堆坡>>人造坡地，營造一種起伏不平的感覺，使地塊看起來更加貼近自然，整體更有層次感，同時也加強(qiáng)了客戶對各棟房源的認(rèn)知感。聚落式布局，更加親近自然產(chǎn)品建議一期主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：規(guī)劃用地面積：約11.55萬M2規(guī)劃建筑面積：約5.28萬M2居住戶數(shù)：174戶容積率：0.4〔包括紅線內(nèi)山體局部〕借鑒案例：陽光天際突出假日風(fēng)情，享受自然和諧，輕松愉快的感官體驗(yàn)產(chǎn)品建議拼接大平層戶型產(chǎn)品建議—大平層A型B型過道入戶花園餐廳廚房客廳次臥次臥主臥區(qū)陽臺拼接前拼接后A戶型——88平米/1室1廳優(yōu)點(diǎn)：全南朝向；大面寬；大陽臺缺乏：南北不通透B戶型——88平米/1室1廳優(yōu)點(diǎn)：帶入戶花園；南北通透；動線清晰大平層：170余平米/3室2廳3衛(wèi)；優(yōu)點(diǎn)：拼接后，公共過道可變?yōu)槿霊艋▓@；面寬到達(dá)18米，采光充分動線清晰，功能分區(qū)合理戶型解析：該類戶型是典型的以舒適型訴求為主的組合戶型。左圖為萬科“90加〞思路，即以90平米單元相加成180平米戶型，右圖的戶型那么來自金地，反映了金地是“180分〞思路，實(shí)際上金地從未打算分開賣過。廚主臥房型面積二房二廳88-90四房二廳注：二房一廳加二房一廳180房型面積二房二廳85四房二廳注：二房一廳加二房一廳171金地、萬科的拼接戶型之道產(chǎn)品建議—大平層萬科90系產(chǎn)品金地180分思路拼接大面寬景觀聯(lián)排戶型—1F產(chǎn)品建議—聯(lián)排客廳樓梯7。475廚房樓層1F功能區(qū)客廳餐廳廚房衛(wèi)生間保姆樓梯個數(shù)1111-1面寬7.4757.47533--進(jìn)深6.6-4.24.2--面積4933.512.612.6--衛(wèi)餐廳寬闊的下沉式庭院與內(nèi)園，使私密性得到保障次臥室7。475樓層2F功能區(qū)主臥次臥衛(wèi)生a衛(wèi)生b衣帽樓梯個數(shù)121111面寬7.4753.737543.73753.475-進(jìn)深4.84.83.31.83.3-面積361813.26.7311.47-衛(wèi)a主臥次臥室衛(wèi)b衣帽樓層-1F功能區(qū)次臥衛(wèi)生b視聽儲衛(wèi)生a保姆樓梯個數(shù)2111111面寬3.73753.73754333--進(jìn)深4.81.86.64.22.12.1面積186.7326.412.66.36.37。475儲保姆衛(wèi)a洗衣次臥室次臥室衛(wèi)b視聽樓層-1層-2層功能區(qū)前庭后院車位個數(shù)111面寬7.4757.4757.475進(jìn)深6.64.28面積49.33531.39559.8拼接大面寬景觀聯(lián)排戶型—2F、-1F產(chǎn)品建議—聯(lián)排西班牙建筑風(fēng)格主要用于別墅立面的設(shè)計(jì)，在高層中無法很好的保證其品質(zhì)；

西班牙風(fēng)格近幾年在市場上較為流行，風(fēng)險(xiǎn)??；西班牙風(fēng)格源自地中海沿岸，本案也近海，與西班牙風(fēng)格較為契合?！⑨專嚎裣胛靼嘌啦皇呛唵蔚慕ㄖL(fēng)格表現(xiàn)，是大膽生活方式的開始立面建議：活潑熱烈的西班牙風(fēng)格產(chǎn)品建議—聯(lián)排立面?zhèn)溥x：浪漫神秘的東南亞風(fēng)格產(chǎn)品建議—聯(lián)排東南亞風(fēng)格多見于室內(nèi)裝修，而較少在建筑立面風(fēng)格上表達(dá)，所以，如果采用東南亞風(fēng)格，可以找到市場的空白點(diǎn)；東南亞地處熱帶，常與雨林、湖泊等關(guān)聯(lián)，本案近濕地，擁有生態(tài)自然景觀，可以與該風(fēng)格形成契合。下沉式庭院產(chǎn)品建議—聯(lián)排1、南面的地下室采用開放式的堆坡，南部把地下室的采光空間留足

2、底部采用落地窗，增加采光，使得地下室的利用率增加。

S

N

建筑主體堆坡產(chǎn)品建議—聯(lián)排S

N

1、堆坡處理，營造地下室，將底下車庫和地下室別離；

2、北面用平地形式入戶，內(nèi)部的落差不會造成心理感覺的不適應(yīng)?？蛷d中餐廳廚房次臥衛(wèi)生間起居室西餐廳家庭室次臥書房衛(wèi)生間主臥書房衛(wèi)生間影視廳酒吧酒窖健身房活動室下沉庭院

用26%的非限制指標(biāo)，建議做成舒適型獨(dú)立，面積380平米左右；挑高客廳，螺旋式上升樓梯，俯瞰全界，大戶風(fēng)范彰顯無疑；主臥區(qū)貫穿南北，結(jié)合雙推門設(shè)計(jì)，寬闊正氣。舒適型獨(dú)立別墅戶型產(chǎn)品建議—獨(dú)立產(chǎn)品建議—獨(dú)立螺旋式上升樓梯，俯瞰一層，彰顯大戶風(fēng)范舒適型獨(dú)立別墅內(nèi)部空間地中海風(fēng)情景觀營造突出地中海所代表的閑適生活,景觀營造中常用雕塑與水結(jié)合的噴泉方式,在景觀泳池方面突出度假風(fēng)情.雕塑常選用古典雕塑形式,突出品質(zhì)感.異國風(fēng)情，地中海風(fēng)情景觀營造社區(qū)景觀建議窗邊或陽臺花卉花卉富有意境的陶罐景觀小品花卉,陶罐,休閑坐椅等軟景觀作為景觀配飾點(diǎn)綴,突出地中海風(fēng)情浪漫,溫馨,充滿藝術(shù)魅力的一面.表達(dá)地中海居住文化理念休閑椅異國風(fēng)情，地中海風(fēng)情景觀營造社區(qū)景觀建議休閑會所配套產(chǎn)品建議—內(nèi)部配套休閑會所日式餐廳意大利餐廳VIP房兒童天地餐飲需求SPA紅酒雪茄吧羽毛球室健身房壁球室社交需求瑜伽游泳池健康/運(yùn)動/娛樂需求1.河道景觀展示2.地中海風(fēng)情濱水別墅展示1.工程濱水地中海風(fēng)情別墅展示2.度假別墅及中心景觀展示3.集中會所及功能展示體驗(yàn)式營銷主題：生態(tài)、休閑、尊貴體驗(yàn)營銷體驗(yàn)營銷1.工程濱水地中海風(fēng)情別墅展示2.獨(dú)立別墅及中心景觀展示3.集中會所及功能展示3.濱水度假酒店展示3.中心景觀和景觀游泳池展示體驗(yàn)式營銷主題：生態(tài)、休閑、尊貴會所展示室內(nèi)泳池1.工程濱水地中海風(fēng)情別墅展示2.度假別墅酒店及中心景觀展示3.集中會所及功能展示體驗(yàn)營銷體驗(yàn)式營銷主題：生態(tài)、休閑、尊貴工程定位生態(tài)頤養(yǎng)型第二居所區(qū)域?qū)傩允袌鰰r機(jī)產(chǎn)品特征工程位于崇明島東灘濕地園區(qū)附近，具有良好的生態(tài)資源。本案將會是隧橋工程通車后首批入市生態(tài)工程定位聯(lián)排、獨(dú)立、大平層等高端產(chǎn)品崇明隧橋貫穿后最具成長潛力的住宅生態(tài)頤養(yǎng)型第二居所誰是我們的客戶？客戶定位本案產(chǎn)品特質(zhì)臨高爾夫球場/周邊生態(tài)出色長江隧橋通車拼接大平層/聯(lián)排/獨(dú)立上海與南通中轉(zhuǎn)站外省客戶上海市區(qū)客戶崇明島、長興島、橫沙島客戶影響因素概述對客戶定位影響區(qū)域交通逐漸成熟配套日益完善隨著交通、商業(yè)等日益成熟，板塊宜居性越來越強(qiáng)，項(xiàng)目自住改善性客戶將越來越多，甚至第一居所的客戶群將有所擴(kuò)大，大尺度產(chǎn)品可以滿足需求；客戶范圍以本地及周邊改善客戶為主。產(chǎn)品拼接大平層長江隧橋工程的通車，連接市區(qū)和崇明，大大改善交通狀況；工程所在區(qū)域?yàn)殛惣益?zhèn)規(guī)劃中的戶外休閑運(yùn)動區(qū)，以低密度社區(qū)為主，未來工程周邊有體育公園和高爾夫球場；社區(qū)雖然受9074限制，但通過拼接解決尺度問題。崇南崇東崇北崇西客戶引入趨勢1本地改善型客戶年齡年齡在35－50歲成熟階段，消費(fèi)理智文化背景傳統(tǒng)文化背景行業(yè)涉及范圍大當(dāng)前生活區(qū)域本地及周邊熟悉周邊且有地域感情經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭年收入超過20萬，在當(dāng)?shù)貙佥^高整體實(shí)力仍然有限，對價(jià)格比較敏感成長經(jīng)歷積蓄來自于多年辛勤工作非常關(guān)注性價(jià)比置業(yè)經(jīng)歷之前居住非產(chǎn)權(quán)房為主居住品質(zhì)的改善為重中之重教育經(jīng)歷客戶教育背景參差不齊，高學(xué)歷不多消費(fèi)中講究實(shí)惠家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)為兩代三口或三代需要較大尺度的居所出行方式公共交通為主區(qū)域交通改善至關(guān)重要購買行為特征居住品質(zhì)需要提升隨著交通、配套等改善，宜居、性價(jià)比高是吸引他們的因素本地改善型客戶表征深入與總結(jié)客戶素描影響因素概述對客戶定位影響區(qū)域長江隧道通車配套規(guī)劃完善，生態(tài)型強(qiáng)隨著隧道通車，崇明與市區(qū)的距離大為拉近，發(fā)展前景良好，加上本身具備的生態(tài)優(yōu)勢和高爾夫資源等，區(qū)域潛力無限，投資屬性顯現(xiàn)，客戶在關(guān)注保值增值的同時還可以度假居?。豢蛻舴秶允袇^(qū)度假兼投資客戶為主。產(chǎn)品獨(dú)立別墅/聯(lián)排產(chǎn)品隨著橋隧工程的開通，崇明的片區(qū)價(jià)值將有一個質(zhì)的飛躍，極大便利兩地居民往來，加速兩地經(jīng)濟(jì)往來，陳家鎮(zhèn)作為隧橋入崇的首站，受益菲淺；區(qū)域生態(tài)良好，空氣質(zhì)量遠(yuǎn)非上海其他地方所能比較，各類生態(tài)公園遍布；社區(qū)雖然受9074限制，但通過拼接解決尺度問題。崇南崇北上海長江隧道上海長江隧道客戶引入趨勢2市區(qū)投資兼度假型客戶年齡年齡集中在35－45歲有活力，善于享受文化背景客戶中高等教育背景職業(yè)發(fā)展較好，且未來向好當(dāng)前生活區(qū)域上海市區(qū)向往宜居寧靜的居住環(huán)境，尤其喜愛項(xiàng)目高爾夫資源經(jīng)濟(jì)實(shí)力家庭年收入超過40萬有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力但是仍然受限成長經(jīng)歷60年代生人或70年代生人，進(jìn)入社會就趕上了中國經(jīng)濟(jì)起飛階段會掙錢也會花錢，投資觀念強(qiáng)置業(yè)經(jīng)歷擁有市