經(jīng)濟(jì)學(xué)調(diào)研報(bào)告

PAGE第一章總論1北京、上海房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告北京、上海房產(chǎn)調(diào)研報(bào)告學(xué)院：學(xué)院：專業(yè)班級：小組成員：一、前言為了遏制房價(jià)增長過快，政府每年都相應(yīng)推出政策進(jìn)行宏觀調(diào)控。2010年中央出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策。在宏觀調(diào)控的大背景下，2011北京樓市調(diào)控成效不錯，房價(jià)走勢明顯下降，到2012年上半年，北京五環(huán)外的房子已經(jīng)跌過2萬元大關(guān)，到2013年北京均價(jià)已經(jīng)達(dá)到31465元/平方米，截止2014年9月，均價(jià)穩(wěn)定為32281元/平方米。而上海也碰到一樣的狀況，2010年上海房價(jià)已經(jīng)突破2萬元大關(guān)，盡管到2011年下半年有小幅度下降，到2012年下半年又開始逐漸上漲，直到今年5月才開始迅速下滑。但是盡管民眾對于房價(jià)下跌后，住房商購的意欲表現(xiàn)顯著，但民調(diào)顯示，這難以轉(zhuǎn)化為實(shí)際的購買力，即使歷經(jīng)幾年調(diào)控，75%的人仍然不能承受當(dāng)前房價(jià)。過高的房價(jià)導(dǎo)致人才的流動趨向房價(jià)較低的城市，低收入階層的生活問題、交通問題、居住問題突現(xiàn)。二、正文本小組主要分析了北京，上海兩個(gè)城市2013年10月到2014年9月房價(jià)變化情況，下面是兩個(gè)城市房價(jià)的具體情況。北京房產(chǎn)圖一(搜房網(wǎng))圖二（天朗房網(wǎng)）從圖一可以看出，北京房價(jià)大致可以分為三個(gè)階段：平穩(wěn)慢升期（13.10-13.12），快速上升期（13.12-14.5）,逐漸下滑期（14.5-14.9）。圖三（北京房產(chǎn)供給曲線）北京房價(jià)的主要構(gòu)成有北京房價(jià)的構(gòu)成主要包括四方面：一是成本；二是費(fèi)用；三是稅金；四是利潤。構(gòu)成成本的主要因素有：征地及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等5項(xiàng)。費(fèi)用主要有4項(xiàng)：管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、代收代繳的行政性收費(fèi)。其中代收代繳的行政性收費(fèi)有10項(xiàng)：土地出讓金、大市政費(fèi)、四源費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、電貼費(fèi)、開發(fā)管理費(fèi)、綠化費(fèi)、建材基金、新菜田基金、粘土磚費(fèi)。對開發(fā)企業(yè)征收稅款有兩項(xiàng)：一是按銷售收入的5.5%征收營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加費(fèi)，二是按銷售收入扣除成本費(fèi)用及營業(yè)稅的余額征收33%的所得稅。銷售收入減去成本、費(fèi)用和稅金后的余額即為企業(yè)的利潤。彈性分析：我們根據(jù)北京每月成交面積以及每月房價(jià)，利用相鄰兩個(gè)月成交面積的差和房價(jià)變化多少，根據(jù)弧彈性公式，計(jì)算出每個(gè)月的彈性，然后繪制出圖四的彈性曲線。圖四（北京房產(chǎn)彈性曲線2013.10-2014.8）注：圖中每個(gè)點(diǎn)表示相鄰兩個(gè)月份間的彈性由上圖的彈性曲線，我們小組對北京房產(chǎn)作出如下分析：1、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)我愛我家發(fā)布的報(bào)告稱，每年春節(jié)假期過后，從正月初十開始，隨著返京求職務(wù)工人群的增加，房屋的需求量快速增加。由于人們對房屋的需求量加大，對于房產(chǎn)價(jià)格的要求降低，所以2013年年末及2014年年初北京房產(chǎn)的彈性降低。2、北京地鐵新聞發(fā)言人賈鵬介紹，4條新線首日運(yùn)行平穩(wěn)，出入站總?cè)舜渭s44萬人，正點(diǎn)率在99%以上。4條新線開通后，本市軌道交通線路由372公里增至442公里。由于北京地鐵開通新線，使得交通更加便利，人們可以選擇地處更遠(yuǎn)/房間更低的地區(qū)購房。所以普遍來講，房屋的需求的變動比率大于價(jià)格變動的比率，北京這幾個(gè)月來房屋的彈性較高。3、偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉稱，今年春季租賃旺季期間，房屋租金價(jià)格相比年前淡季上漲在所難免，但受房源供應(yīng)增多、租賃需求分流等因素影響，預(yù)計(jì)租金價(jià)格漲幅將在3%～5%，遠(yuǎn)低于往年春季租賃旺季時(shí)的租金漲幅。北京租房市場面臨拐點(diǎn)，春季高峰漲價(jià)趨緩。由于租賃房屋作為期房的互替商品，其所需資金更小，價(jià)格更低廉，很多人選擇租賃房屋，房屋的需求的變動比率大于價(jià)格變動的比率，北京這幾個(gè)月來房屋的彈性較高。二、上海房產(chǎn)圖五（搜房網(wǎng)）圖六（房天下）圖七（上海房產(chǎn)供給曲線）從圖五可以看出，上海房價(jià)大致可以分為三個(gè)階段：平穩(wěn)慢升期（13.11-14.4），快速上升期（14.4-14.9）,逐漸下滑期（14.4-14.9）。導(dǎo)致近幾年房價(jià)快速上漲的因素是多方面的。第一、良好的經(jīng)濟(jì)基本面推動了房價(jià)的上漲；第二，城市拆遷和投機(jī)炒作導(dǎo)致房屋需求過度旺盛；第三，成本是推動房價(jià)上漲的內(nèi)在因素；第四，結(jié)構(gòu)性矛盾未得到根本解決；第五，影響房價(jià)上漲還有其他深層次因素。彈性分析我們根據(jù)上海每月成交面積以及每月房價(jià)，利用相鄰兩個(gè)月成交面積的差和房價(jià)變化多少，根據(jù)弧彈性公式，計(jì)算出每個(gè)月的彈性，然后繪制出圖八的彈性曲線。圖八（上海房產(chǎn)彈性曲線2014.1-2014.8）注：圖中每個(gè)點(diǎn)表示相鄰兩個(gè)月份間的彈性由上圖的彈性曲線，我們小組對上海房產(chǎn)作出如下分析：1、2014年上海買房條件新規(guī)定：上海浦東新區(qū)在操作層面收緊限購政策，即在浦東新區(qū)名下無房產(chǎn)的離異(或喪偶)帶子女生活的外地戶籍居民，將不再具備購房資格；同樣條件的本地戶籍居民，最多只能購買一套住房。限購令使近幾個(gè)月來上海房屋市場趨于穩(wěn)定，不再是“買漲不買跌”的情況，由于購買房屋的需求量下降，所以上海房價(jià)彈性較大。2、上海對貸款購房全面“卡緊”：——各商業(yè)銀行對居民家庭貸款購買商品住房的，首付款比例和貸款利率認(rèn)真執(zhí)行央行、銀監(jiān)會的最新規(guī)定，對貸款購買第三套及以上住房的，停止發(fā)放住房貸款?！獙Ψ巧虾Ｊ芯用裨谏虾Ｙ徺I住房申請貸款的，應(yīng)提供從申請之日起算的前2年內(nèi)在上海累計(jì)繳納1年以上的個(gè)人所得稅繳納證明或社會保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會保險(xiǎn)）繳納證明。不能提供的，商業(yè)銀行暫停發(fā)放住房貸款?！》抗e金貸款政策也作相應(yīng)調(diào)整，停止對購買第三套住房及以上家庭住房公積金貸款。銀行對貸款購房的的全面卡緊也使得人們手中的資金減少，讓許多有房人士人對于房屋的需求降低，所以上海房屋的需求彈性漸漸變?yōu)樨?fù)值，即上海房產(chǎn)對于上海人來說，是“劣等品”——隨著消費(fèi)水平的上升，人們對于房產(chǎn)的需求量是下降的。兩個(gè)城市的對比1、供給曲線圖九（北京、上海房產(chǎn)供給曲線）由上圖可以看出，北京房價(jià)的平均價(jià)格高于上海，但房子的交易平方數(shù)小于上海。2、彈性曲線圖十（北京、上海房產(chǎn)彈性曲線）由上圖可以看出，北京房價(jià)的需求彈性變化幅度較大，而上海房價(jià)的需求彈性變化幅度較小，即北京房價(jià)受外界條件因素影響較大，而上海房價(jià)較穩(wěn)定，外界條件因素對其影響不大。三、結(jié)尾風(fēng)險(xiǎn)是客觀存在的，不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，對于風(fēng)險(xiǎn)要有正確的態(tài)度，在房價(jià)下降通道中由市場來釋放自身形成的風(fēng)險(xiǎn)，市場能夠自己去糾正偏差，如果政府非要在這個(gè)過程中實(shí)施干預(yù)，則往往不如人意。正如在房價(jià)上升的通道中，政府想法設(shè)法抑制房價(jià)的過快上漲，結(jié)果在短期反而造成了房價(jià)更快的上升；同樣，在房價(jià)下降的通道中，政府想穩(wěn)定房價(jià)而出臺利好措施，一定在短期會造成房價(jià)的另一輪