同心偉業(yè)合肥濱江花月假日廣場項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與策略提報(bào)案

[**假日廣場]工程營銷戰(zhàn)略與策略提報(bào)案2021年7月版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳市金瓊玖企業(yè)管理咨詢所有，未經(jīng)書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的局部或全部內(nèi)容。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。首先，非常感謝「美生置業(yè)」為深圳·同心偉業(yè)提供這次戰(zhàn)略合作時(shí)機(jī)！“思路決定出路〞，對于本案溝通，金瓊玖認(rèn)為：重視企業(yè)開發(fā)理念，重視戰(zhàn)略定位，重視工程操盤方向，定義產(chǎn)品價(jià)值！思路決定出路本次報(bào)告大綱工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議整體營銷策略售樓中心組織管理策略媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較城市開展規(guī)劃研究區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀工程目標(biāo)設(shè)定工程目標(biāo)工程以及企業(yè)目標(biāo)利用工程為平臺，通過工程的品牌運(yùn)作，奠定工程及企業(yè)在合肥綜合體高尚住宅領(lǐng)域的影響力；工程運(yùn)作目標(biāo)工程營銷目標(biāo)通過本工程一期住宅的成功營銷，樹立工程整體的區(qū)域形象，為后續(xù)商業(yè)、寫字樓、酒店等復(fù)合產(chǎn)品形態(tài)開發(fā)奠定堅(jiān)實(shí)根底；12年12月銷售，價(jià)格不低于6800元/平方米，后期留有溢價(jià)空間，6個(gè)月消化50%,12個(gè)月消化80%，月均銷售套數(shù)50套左右。

目標(biāo)界定

核心目標(biāo)：——通過設(shè)計(jì)工程高速、高價(jià)、高形象的專屬營銷模式，工程營銷結(jié)合區(qū)域營銷，建立本案整體工程的市場影響力，為后續(xù)開發(fā)以及拓展打下根底。工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議整體營銷策略售樓中心組織管理策略媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較城市開展規(guī)劃研究區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀近年開展十分迅猛，已成為全國性城市，輻射力大大增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開展迅猛：2021年合肥多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅在全國省會(huì)城市排名第一；產(chǎn)業(yè)逐步壯大：合肥目前已成為全國重要的家電生產(chǎn)基地、汽車產(chǎn)業(yè)基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；全國交通樞紐：合肥是全國高速鐵路建設(shè)最密集的城市之一，新橋國際機(jī)場按照國內(nèi)４Ｅ級干線機(jī)場標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；一線房企搶灘：由于合肥的快速開展，已吸引了深圳深業(yè)、萬科、綠城、綠地、華潤、碧桂園、恒大、融科置地、大連萬達(dá)、深國投、長虹、海爾、廈門國貿(mào)、禹州集團(tuán)等全國一線品牌開發(fā)商進(jìn)駐。宏觀背景總量提升：2021年合肥市GDP總量到達(dá)2102億元，在中部六省位列中游；增長迅速：2021年，合肥GDP增幅為17%，在全國省會(huì)城市中連續(xù)三年排名第一，合肥已經(jīng)進(jìn)入城市的高速開展期。后發(fā)優(yōu)勢：與東部與中部城市相比，合肥GDP總量處于較低水平，但增長迅速，開展?jié)摿薮?，為房地產(chǎn)開展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。宏觀背景：合肥經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速開展期，表現(xiàn)出巨大的后發(fā)優(yōu)勢——數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)等近年人均GDP持續(xù)高速上升，2004年以后，在加大城市根底設(shè)施建設(shè)投入的“大建設(shè)〞背景下，帶動(dòng)人均GPD大幅上揚(yáng)；2021年人均GDP超過6000美元.比上年增長22.6%，仍然保持較快的增長速度?！獢?shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)宏觀背景：人均GDP突破6000美元合肥產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是“二、三、一〞型，此種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性逐年加強(qiáng)；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)得到較快開展，在GDP總量中所占比重不斷上升，第三產(chǎn)業(yè)GDP由2000年的134億上升到2021年的888億元，增加了近7倍，第三產(chǎn)業(yè)占總GDP的比重由2000年的41%上升到2021年的52.6%，二、三產(chǎn)業(yè)的快速開展，為合肥商業(yè)市場的繁榮提供了強(qiáng)大的支撐；宏觀背景：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整推動(dòng)商業(yè)市場的開展近年合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長趨勢迅猛，平均增幅接近20%的水平，開展勢頭良好；宏觀背景：居民消費(fèi)加快增長，商業(yè)市場前景看好宏觀背景：居民收入、消費(fèi)、儲(chǔ)蓄額提升，消費(fèi)能力增強(qiáng)——數(shù)據(jù)來源：各地各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)收入消費(fèi)水平提升：居民收入消費(fèi)水平不斷提高，生活水平由溫飽型轉(zhuǎn)向充裕型。儲(chǔ)蓄增長：居民儲(chǔ)蓄存款逐步增加，民間資本充裕為房地產(chǎn)市場創(chuàng)造良好的開展環(huán)境。合肥人口城鄉(xiāng)構(gòu)成比例表（單位：萬人）年份戶籍人口非農(nóng)人口非農(nóng)比2001年442.16146.8133.2%2002年448.08153.5434.3%2003年456.6160.1835.1%2004年444.68168.9638.0%2005年455.7184.9140.6%2006年469.85196.1641.7%2007年478.9203.7342.5%2008年486.7421043.1%2009年491.43208.5842.4%2021年合肥市常住人口為510萬人，其中城鎮(zhèn)人口326.9萬人，城鎮(zhèn)化率到達(dá)64.1%，處于城市化相對成熟階段。城市開展進(jìn)入大規(guī)模擴(kuò)張的末期，仍有大量人口涌入城市，拉動(dòng)住房需求；城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎亍?〕20604080初期階段加速階段成熟階段合肥：64.1%——數(shù)據(jù)來源：合肥各年統(tǒng)計(jì)公報(bào)合肥市公安局戶籍管理科宏觀背景：合肥市目前處于城市化加速開展階段，消費(fèi)需求旺盛小結(jié)合肥經(jīng)濟(jì)快速開展，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，人口增加為合肥商業(yè)市場繁榮奠定了良好的根底；合肥居民收入消費(fèi)水平與周邊各省會(huì)城市相比尚有差距，但消費(fèi)意愿強(qiáng)烈，消費(fèi)市場需要引導(dǎo)；工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議整體營銷策略售樓中心組織管理策略媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較城市開展規(guī)劃研究區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀本工程“141〞城市開展戰(zhàn)略：在合肥城鎮(zhèn)密集區(qū)范圍內(nèi)構(gòu)建一個(gè)主城、四個(gè)外圍城市組團(tuán)、一個(gè)濱湖新區(qū)的總體空間框架?！?41〞城市開展戰(zhàn)略“1〞：濱湖新區(qū)“4〞：北組團(tuán)、西組團(tuán)、新安組團(tuán)、東組團(tuán)“1〞：主城本工程位于濱湖新區(qū)與主城交匯地帶?！?41〞開展戰(zhàn)略推動(dòng)城市擴(kuò)張，本工程位于合肥市重點(diǎn)打造的濱湖新區(qū)與主城交匯地帶北組團(tuán)：主要開展現(xiàn)代制造業(yè)、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工業(yè)、生活居住以及生態(tài)旅游等。西組團(tuán)：以高新技術(shù)為特色，以“科學(xué)島〞為龍頭，以建設(shè)國家科技創(chuàng)新試范基地為核心西南組團(tuán)：生活居住、旅游會(huì)展、高等教育、汽車產(chǎn)業(yè)、家用電子、裝備制造業(yè)、橡膠輪胎、日用化工。東組團(tuán)：城市東部副中心。生活居住、職業(yè)教育、精細(xì)化工、鋼鐵重工、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)等。在遠(yuǎn)景規(guī)劃中，本工程位于重要的軌道交通站點(diǎn)，交通優(yōu)勢突出。近期規(guī)劃遠(yuǎn)期規(guī)劃遠(yuǎn)景規(guī)劃本工程位于規(guī)劃中重要的軌道交通站點(diǎn)，交通優(yōu)勢突出城市軌道路線城市BRT線路本工程本工程工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議整體營銷策略售樓中心組織管理策略媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較城市開展規(guī)劃研究區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀當(dāng)前商圈狀況：次級商業(yè)中心迅速興起，火車站商圈、南七商圈、經(jīng)開區(qū)商圈漸成氣候安徽大市場家樂福沃爾瑪元一時(shí)代廣場百馬服裝城古井賽特百大CBD淮河路步行街國購廣場百貨大樓長江中路商業(yè)街城隍廟北京華聯(lián)南七商業(yè)大廈超市百貨專業(yè)市場酒店商業(yè)街?jǐn)?shù)碼家電火車站商圈功能描述：依托交通優(yōu)勢，集中分布各類專業(yè)市場、大型超市南七商圈功能描述：依托周邊居住區(qū)分布集中，人口密集，商業(yè)以滿足日常生活的大型超市為主中心商圈功能描述：功能完善，集中分布了各類精品百貨、品牌服裝、酒店餐飲、大型購物中心等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)葛大店商圈北區(qū)商圈希爾頓東七商圈經(jīng)開區(qū)商圈本案環(huán)球都會(huì)廣場易初蓮花合家福超市明珠大酒店東方家居歐洲風(fēng)情街國際會(huì)展中心港澳廣場新站區(qū)商圈名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群元一時(shí)代廣場8百貨、餐飲、超市、電玩、影城白領(lǐng)及工薪階層溫莎國際5百貨、餐飲、超市白領(lǐng)及工薪階層家樂福1超市周邊服裝城合計(jì)43服裝批發(fā)、零售中低端希爾頓酒店——會(huì)議、娛樂、酒店高端人群合計(jì)57百貨、超市等部分全市安徽大市場家樂福溫莎國際元一時(shí)代廣場白馬服裝城希爾頓四季青女裝市場

新站區(qū)商圈最早由安徽大市場起步，在06年1月元一時(shí)代廣場正式開業(yè)以后，商業(yè)氣氛愈加繁榮。并逐漸形成了以元一時(shí)代廣場為核心，專一服裝市場和安徽大市場三足鼎立的區(qū)域商業(yè)新格局。古井賽特百大CBD淮河路步行街國購廣場百貨大樓長江中路商業(yè)街城隍廟新都會(huì)環(huán)球廣場中心商圈是合肥目前最早的商圈，其最早的商業(yè)中心位于三孝口，后來逐漸形成了三孝口、四牌樓兩個(gè)中心并存的格局。05年以后，隨著國購廣場和新都會(huì)環(huán)球廣場的興起，中心商圈的范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，輻射能力更進(jìn)一步增強(qiáng)。目前為合肥開展最成熟、業(yè)態(tài)最豐富的商圈。名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群城隍廟——批發(fā)中低端人群淮河路步行街13百貨、服裝面向全市，年輕人居多新都會(huì)環(huán)球廣場5百貨、超市、餐飲、娛樂、電玩周邊人群百貨大樓1.8百貨、服裝、電器高端人群百大CBD3.5百貨、超市、服裝、電器高端人群國購廣場10百貨、超市、餐飲白領(lǐng)及工薪階層合計(jì)33百貨、超市等以全市為主中心商圈南七商圈名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群北京華聯(lián)1.6百貨、超市周邊白領(lǐng)及工薪階層合肥商業(yè)大廈2.7百貨、化妝品、服裝、家電、體育五金等周邊白領(lǐng)及工薪階層百腦匯——電子產(chǎn)品面向全市，年輕人居多合計(jì)4.3百貨、超市等周邊人群、年輕人群北京華聯(lián)南七商業(yè)大廈江南春酒樓百腦匯南七商圈也是合肥開展較早的商圈之一，由合肥百大集團(tuán)打造。最早為合肥商業(yè)大廈，后來隨著北京華聯(lián)等知名超市的入駐，以及百腦匯等電腦城的開展。區(qū)域商業(yè)氣氛濃厚，且形成了富有特色的電子一條街，區(qū)域輻射能力較強(qiáng)。名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群合家福購物廣場1.5百貨、超市區(qū)域周邊居民、白領(lǐng)鼓樓商廈2.4百貨、化妝品、珠寶、服裝、家電、飾品等區(qū)域周邊居民、白領(lǐng)合計(jì)4百貨、超市等周邊人群蜀山區(qū)商圈——以拓基城市廣場為核心拓基城市廣場后宮國際浙商創(chuàng)業(yè)大廈該商圈最早于2004年正式興起，以的拓基城市廣場和浙商創(chuàng)業(yè)大廈為中心，商業(yè)局部包括百大鼓樓商廈和和家福購物廣場，總建筑面積約4萬平米。隨著區(qū)域人氣度的日漸提升，商家對該區(qū)域的關(guān)注度也在不斷增加，諸如后宮國際等娛樂場所也正在興起。經(jīng)開區(qū)商圈

該商圈起步較晚，目前以近7萬平米的桐山國際購物廣場為商業(yè)核心，包括易初蓮花超市、以及一樓的服裝、餐飲、兒童娛樂等。區(qū)域人氣正在不斷改善。另外，該區(qū)域建材和家居市場也有較大的份額，且對該區(qū)域人氣有較大的影響。同時(shí)，徽園和國際會(huì)展中心對該區(qū)域擁有明珠大酒店易初蓮花東方家居歐洲風(fēng)情街徽園國際會(huì)展中心港澳廣場名稱規(guī)模（萬㎡）業(yè)態(tài)客群港澳廣場5萬左右超市、電器、影院、百貨、餐飲面向全市東方家居8.4家居、建材面向全市易初蓮花2.2萬百貨超市區(qū)域周邊居民歐洲風(fēng)情街暫未收集到數(shù)據(jù)暫未收集到數(shù)據(jù)面向全市合計(jì)影響城市商業(yè)開展的因素：人均GDP與增幅人口遞增率城市化率城市人口的收入水平和消費(fèi)水平商業(yè)面積遞增率輻射面積租金水平社會(huì)消費(fèi)品零售總額……本工程商業(yè)市場：城市框架快速擴(kuò)大，人口增加，為商業(yè)開展提供廣闊的空間合肥傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)經(jīng)歷演變過程，主要商圈向外圍擴(kuò)張1994年之前合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心在三孝口，94-96年轉(zhuǎn)移至四牌樓，目前根本形成三孝口、四牌樓兩個(gè)商業(yè)中心并存的格局合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心在向外圍快速擴(kuò)張，過去的商業(yè)邊緣區(qū)域已成為中心商業(yè)的組成局部或者區(qū)域性商業(yè)的中心。本工程合肥商圈演變——2004年規(guī)劃：“一個(gè)核心、八個(gè)副中心〞在2004年編制的合肥商業(yè)規(guī)劃中，本工程所在區(qū)域并不是重點(diǎn)開展的商業(yè)區(qū)，全市商業(yè)重點(diǎn)仍然分布在老城區(qū)周邊；在實(shí)際建設(shè)中，局部商業(yè)副中心位置出現(xiàn)變化，逐漸向中心區(qū)域靠攏；隨著城市的開展，規(guī)劃中的各商業(yè)副中心有出現(xiàn)與中心商圈不斷融合，范圍不斷擴(kuò)大的趨勢。北區(qū)商業(yè)副中心新站商業(yè)副中心東七商業(yè)副中心葛大店商業(yè)副中心經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心政務(wù)區(qū)商業(yè)副中心南七商業(yè)副中心西七商業(yè)副中心本工程一軸：長江路商業(yè)街兩心：2各都市級商圈多商圈：4各市級商圈；8個(gè)區(qū)域級商圈；33個(gè)居住區(qū)級商圈合肥商圈規(guī)劃老城區(qū)都市級商圈西南組團(tuán)市級商圈工程位置濱湖新區(qū)都市級商圈工程位置合肥商圈演變——2006年規(guī)劃：“一軸、兩心、多商圈〞2006年結(jié)合“141〞戰(zhàn)略，合肥商圈規(guī)劃進(jìn)一步調(diào)整，本工程依然是商業(yè)規(guī)劃的邊緣區(qū)域。二環(huán)內(nèi)統(tǒng)一為城市級商圈，輻射合肥全市及全省，規(guī)劃引導(dǎo)上強(qiáng)化購物、文化娛樂休閑；包河區(qū)商業(yè)融入老城，“副中心〞南移新商圈規(guī)劃特點(diǎn)老城區(qū)省級商業(yè)功能區(qū)工程位置濱湖新區(qū)省級商業(yè)功能區(qū)合肥商圈演變——2007年規(guī)劃：“一軸、兩心、多商圈〞新規(guī)劃提升了工程的商業(yè)價(jià)值，并且在老城與新城之間留下大片真空地帶，為工程商業(yè)打造新的區(qū)域商業(yè)中心創(chuàng)造了有利條件。〔早期規(guī)劃的經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心并未形成〕2007年商圈規(guī)劃再次調(diào)整，將老城區(qū)商圈和濱湖新區(qū)商圈提升為省級商圈，同時(shí)增加了11個(gè)市級商業(yè)功能區(qū)。小結(jié)合肥商業(yè)開展變化迅速，商業(yè)規(guī)劃變更頻繁，；在合肥，單個(gè)商業(yè)工程的成功運(yùn)做就有可能改變區(qū)域商業(yè)格局；本工程具備開展區(qū)域性商業(yè)中心的時(shí)機(jī)；工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略產(chǎn)品深化建議建筑立面：風(fēng)格統(tǒng)一又有獨(dú)立個(gè)性的單體建筑、線條明朗的大幅玻璃與色塊的運(yùn)用，將會(huì)讓工程具備了超越市場同期水平的時(shí)尚前衛(wèi)氣質(zhì)。此圖片僅供參考哦！產(chǎn)品深化建議增加觀光電梯：增加二樓及以上樓層的商業(yè)價(jià)值設(shè)立觀光梯，是既解決二樓及以上樓層的交通、經(jīng)營問題，也能帶來新的價(jià)值增長點(diǎn)，同時(shí)還為這條街創(chuàng)造景觀特色的“多贏〞舉措。觀光電梯此圖片僅供參考哦！產(chǎn)品深化建議增加連廊：在二、三樓增加連廊，增強(qiáng)區(qū)域商業(yè)的交通聯(lián)系，使人流與商業(yè)氣氛充分互動(dòng)在不設(shè)立連廊的情況下，各商業(yè)區(qū)域互相孤立，人流與商業(yè)無法有效地形成互動(dòng)；而利用連廊卻可以解決這些問題。此圖片僅供參考哦！產(chǎn)品深化建議園林風(fēng)格及小品：富有互動(dòng)性、情趣性、休閑性步行街、風(fēng)景園林道路、游覽步道、園林景觀小品、休閑座椅等采用色彩鮮明、造型自由、性能多樣富有情趣的商業(yè)景觀，易營造歡快、華美氣氛，這對于營造整個(gè)街區(qū)的休閑、親切氣氛至關(guān)重要。此圖片僅供參考哦！商業(yè)鋪位面積分隔建議〔不含公攤〕負(fù)二：停車場負(fù)一：持有出租一層約為15-40㎡二層約為15-40㎡三層約為20-50㎡四層約為20-50㎡五層約為20-50㎡鋪面分隔借鑒：將鋪面進(jìn)行劃分，減小鋪位面積，同時(shí)降低銷售總價(jià)，迎合投資市場主力需求，減少因鋪面面積過大，總價(jià)過高帶來的銷售風(fēng)險(xiǎn)。此圖片僅供參考哦！工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析商業(yè)開展規(guī)劃研究合肥主要商業(yè)體銷售比較整體營銷策略售樓中心組織管理策略城市開展規(guī)劃研究媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀招商策略SWOT分析—優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢—工程位于安徽省合肥市包河區(qū)，與包河區(qū)政府隔路相望，距新建省委省政府5公里路程，輻射兩區(qū)居住群體及大學(xué)城消費(fèi)圈；鄰近濱湖新區(qū)商圈—可共享區(qū)域消費(fèi)群體；規(guī)劃優(yōu)勢—隨著葛大店被列為合肥區(qū)級商業(yè)中心，加快區(qū)域開展，帶動(dòng)區(qū)域的人流量，為區(qū)域帶來源源不斷的消費(fèi)力；交通優(yōu)勢—工程座落于南北高架、輕軌一號線及搞鐵路交匯處，是連接老城區(qū)與濱湖新區(qū)的中心區(qū)域。工程南鄰312國道高速出口，凸顯出本工程的獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢和便捷的立體交通運(yùn)輸體系，隨著南北高架的通車，輕軌一號線和高鐵站的建成，本區(qū)域?qū)⒅饾u駛?cè)肟焖俳煌〞r(shí)代，有助于商業(yè)的開展和運(yùn)營；產(chǎn)品優(yōu)勢—工程規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅等綜合性業(yè)態(tài)，該類商業(yè)綜合體工程在一定程度上填補(bǔ)區(qū)域市場的空缺；配套優(yōu)勢—工程周邊住宅、醫(yī)療、教育、休閑等配套充足，為商業(yè)開展提供有利保障；招商優(yōu)勢—引進(jìn)專業(yè)商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，遵循先主力店、次主力店、專賣店的有序引進(jìn)，將在很大程度上帶動(dòng)商業(yè)銷售；企業(yè)勢力—憑借美生置業(yè)開篇力作——濱江花月工程，一舉獲得合肥市民高度認(rèn)可，工程各項(xiàng)綜合指數(shù)已超過合肥萬達(dá)工程〔信息來源于網(wǎng)絡(luò)〕，資金實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。SWOT分析—劣勢周邊環(huán)境—工程周邊局部形象相對較差，影響工程整體品質(zhì)；交通狀況—目前公交線路較少，交通條件欠缺，便捷性有待進(jìn)一步提升；成熟度欠缺—雖有大多數(shù)小區(qū)交付使用，但整體的入住率不高，成熟度相對欠缺，人氣短期內(nèi)無法快速提升；可視性差—工程三面臨街，但臨街面較小，且為城市綠化帶隔離，地塊局部方位可視性不佳，商業(yè)氣氛差；體量較大—工程規(guī)劃的商業(yè)體量較大，在區(qū)域成熟度相對缺乏的情況，大體量的商業(yè)在未來的銷售中存在一定的銷售壓力；SWOT分析—時(shí)機(jī)政策利導(dǎo)—新政出臺全面抑制住宅投資及投機(jī)，對商業(yè)無具體措施，有利于投資需求由住宅市場轉(zhuǎn)向商業(yè)市場；規(guī)劃利導(dǎo)—工程位于合肥“141〞戰(zhàn)略規(guī)劃中的濱湖新區(qū)內(nèi)，是政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一；商圈崛起—隨著區(qū)域各項(xiàng)配套不斷完善，后續(xù)必將會(huì)有多個(gè)大型的商業(yè)綜合體工程推出，將改變區(qū)域的商業(yè)格局，規(guī)模效應(yīng)帶動(dòng)區(qū)域商圈的崛起；商業(yè)現(xiàn)狀—工程所屬區(qū)域商業(yè)配套相對缺乏，商業(yè)供給多以底商為主，缺乏大型的綜合性商業(yè)供給，工程的擇機(jī)入市將在一定程度上填補(bǔ)區(qū)域的空缺；消費(fèi)支撐—區(qū)域各樓盤、政務(wù)小區(qū)相繼交付使用，為工程銷售提供相對較為充足的客源，為工程的后期運(yùn)營提供充足的消費(fèi)支撐；工程認(rèn)知—工程前期的市場推廣，已經(jīng)有了相應(yīng)的市場預(yù)熱鋪墊，奠定了相應(yīng)的市場根底；客源儲(chǔ)藏—美生置業(yè)已具備了成功的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，并有了定量的客戶積累。SWOT分析—威脅區(qū)域認(rèn)知—工程位于合肥市邊緣區(qū)內(nèi)，客戶對整個(gè)區(qū)域的接受度相對較弱；商圈分流—隨著合肥市的商業(yè)供給不斷加大，中心商圈、濱湖新區(qū)、北城等商圈范圍內(nèi)將有大量的商業(yè)貨源推出市場，后續(xù)的商圈競爭將進(jìn)一步加強(qiáng)；商業(yè)氣氛—工程所屬區(qū)域成熟度尚缺，人流量、消費(fèi)力及商業(yè)規(guī)模缺乏，對工程的后續(xù)銷售將帶來一定壓力；政策威脅—近幾年房地產(chǎn)新政頻繁出臺，主要抑制房地產(chǎn)市場投資及投機(jī)行為，房地產(chǎn)整體市場處于觀望狀態(tài)，這種觀望狀態(tài)將持續(xù)相當(dāng)一段時(shí)期，在一定程度上將影響到工程的后續(xù)銷售狀況。優(yōu)勢競爭優(yōu)勢時(shí)機(jī)威脅劣勢挖掘核心競爭力未來消費(fèi)支撐商業(yè)綜合體主力店挖掘核心賣點(diǎn)、把握市場時(shí)機(jī)、搶占制高點(diǎn)！SWOT分析—核心競爭力提煉工程認(rèn)識與理解工程所處的市場環(huán)境及自身?xiàng)l件競爭客戶品牌本體工程所屬區(qū)域競爭市場多以底商為主，大型的商業(yè)綜合體工程尚未形成規(guī)模；區(qū)域后續(xù)的商業(yè)綜合體工程較多，后續(xù)的競爭相對較為劇烈。工程商業(yè)的輻射性較強(qiáng)，三公里范圍內(nèi)可輻射經(jīng)開區(qū)、政務(wù)區(qū)、大學(xué)城、濱湖新區(qū)，輻射消費(fèi)力約30萬人以上；區(qū)域大多數(shù)社區(qū)已相繼交付使用，但整體的入住率相對較低。憑借美生置業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開篇力作——濱江花月三期工程，定能獲得合肥市民高度認(rèn)可，開發(fā)商擁有較好的知名度、美譽(yù)度，資金實(shí)力雄厚，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富。規(guī)劃為商業(yè)綜合體，在商業(yè)相對欠缺的區(qū)域市場較為稀缺；商業(yè)體量較大，在目前市場狀況下，存在一定的銷售風(fēng)險(xiǎn)；大型主力店引進(jìn)，主力店的引進(jìn)有助于帶動(dòng)后期銷售。工程認(rèn)識與理解結(jié)合工程所處的環(huán)境及自身?xiàng)l件，本工程的非期望結(jié)果和期望結(jié)果分析非期望結(jié)果期望結(jié)果競爭市場競爭激烈，跟隨市場大勢，陷入同質(zhì)化競爭。全面升級產(chǎn)品，差異化定位，拉開競爭檔次，引領(lǐng)市場?？蛻魮寠Z區(qū)域投資需求，同區(qū)域內(nèi)深度挖掘現(xiàn)有的客戶資源，客戶分流嚴(yán)重。通過精準(zhǔn)的客戶定位，將項(xiàng)目的目標(biāo)客群進(jìn)行擴(kuò)大鎖定，將客戶來源適當(dāng)放大，最大限度在全市的范圍內(nèi)深度挖掘目標(biāo)客戶群。品牌與區(qū)域的大多數(shù)本土開發(fā)商一樣，在項(xiàng)目營銷的過程中淡化品牌形象的塑造提升。在項(xiàng)目營銷的過程中，同時(shí)將企業(yè)品牌形象的提升也作為營銷的重點(diǎn)，著力打造，形成企業(yè)品牌與項(xiàng)目的雙贏，建立可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)形象。本體項(xiàng)目的銷售陷入同質(zhì)化競爭格局，商業(yè)與公寓的銷售隔離開來，并未實(shí)現(xiàn)利潤的最大化。通過高端的市場定位和產(chǎn)品定位，在營銷售的過程中將商業(yè)與公寓式辦公良性互動(dòng)，共同促進(jìn)，樹立區(qū)域商業(yè)綜合體項(xiàng)目的標(biāo)桿。由此引發(fā)的思考：如何進(jìn)行市場定位，才能在劇烈的市場競爭中成功突圍？如何進(jìn)行客戶定位，才能在短期內(nèi)搶奪客戶，快速銷售？如何在營銷的過程中，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商品牌的聯(lián)動(dòng)？如何部署推貨節(jié)奏，在確立市場標(biāo)桿地位的情況下，實(shí)現(xiàn)利潤最大化？問題一一呈現(xiàn)，思考仍在繼續(xù)……？工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略根據(jù)商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)及客戶統(tǒng)計(jì)分析，對于購置商鋪的客戶在首期支付款方面大致可分為三類客戶：投資客戶分類A類——30萬元以下投資客戶；B類——30-50萬元的投資客戶；C類——50萬元以上的投資客戶。這三類客戶的分布呈金字塔型，隨著首期支付款的增加，相應(yīng)的客戶層面就越窄，即需要支付首期款金額越少，客戶越多；反之那么需要支付越多，客戶越少。A類——30萬元以下投資客戶特征分析客戶群體：當(dāng)?shù)鼐用瘛⒐竟芾碚?、家庭投資者等客戶特征：客戶自己判斷力弱；著重資金收益率和資金的平安性，比較喜歡貪小廉價(jià)；容易為現(xiàn)場氣氛所引導(dǎo)；比較關(guān)注開展商的品牌和經(jīng)營商家的品牌。付款特征：由于手頭資金較少，一般選擇按揭付款來進(jìn)行以小博大。投資目的：只有一個(gè)目的——投資收租，期望能夠帶來高額回報(bào)收益，同時(shí)自己又無須進(jìn)行經(jīng)營管理。張先生30歲濱湖新區(qū)企業(yè)銷售經(jīng)理年收入15萬一家三口居住在海恒社區(qū)第一次投資商鋪B類——30萬元-50萬元投資客戶特征分析客戶群體：個(gè)體工商戶、公司高級管理者、局部公務(wù)員等客戶特征：客戶有一定的判斷能力，但不專業(yè)；著重資金收益率和資金的平安性；容易為現(xiàn)場氣氛和周圍的親人或朋友所引導(dǎo)；比較注重工程的地段和開展商的品牌。付款特征：由于手頭資金不充裕，一般選擇銀行按揭付款。投資目的：投資收租為主，自營為輔。韓小姐31歲政務(wù)區(qū)公務(wù)員年收入20萬資產(chǎn)150萬有寫字樓投資經(jīng)驗(yàn)注重升值潛力非常看好品牌效應(yīng)帶來的人氣效應(yīng)客戶群體：個(gè)體工商、專業(yè)投資者、局部有投資經(jīng)驗(yàn)的公務(wù)員等客戶思想冷靜，有自己的思維模式，堅(jiān)持自己的判斷；不輕易相信開展商的任何承諾〔如年返租8%等〕，也不輕易為各種蠅頭小利所動(dòng)；對于工程過度包裝反而持謹(jǐn)慎保存態(tài)度；最核心的特點(diǎn)在于自己考察周邊市場，針對工程進(jìn)行精打細(xì)算，形成自己的判斷標(biāo)準(zhǔn)。C類——50萬元以上投資客戶特征分析付款特征：手頭資金比較充裕，一次性付款的比率高于博彩型投資客戶，但會(huì)結(jié)合鋪位的實(shí)際情況來確定付款方式。投資目的：投資收租和商鋪升值為主要投資目的。王先生40歲步行街商業(yè)經(jīng)營業(yè)主事業(yè)成功資產(chǎn)1000萬三套商鋪投資經(jīng)驗(yàn)注重投資平安性及升值潛力客戶描述客戶特征描述：濱湖新區(qū)高級管理人員，收入渠道多元；對應(yīng)購置動(dòng)機(jī)：投資為主高級企業(yè)管理人員傳統(tǒng)商圈商戶客戶特征描述：經(jīng)開或其他傳統(tǒng)商圈內(nèi)已經(jīng)商多年的商戶，收入豐厚，原有商業(yè)經(jīng)營已不能滿足現(xiàn)有開展需求，需要獲取新的投資渠道；對應(yīng)購置動(dòng)機(jī)：自營為主，投資為輔總價(jià)產(chǎn)品特性目標(biāo)要求短時(shí)期內(nèi)樹立工程形象目標(biāo)。主力總價(jià)約60-100萬；首付5成，約為30-50萬；價(jià)格決定階層；濱湖新區(qū)財(cái)富旺鋪；大學(xué)城政務(wù)區(qū)為鄰；與知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代的中高收入階層及對投資敏感客匹配；客戶定位以濱湖新區(qū)為中心輻射全市面向全省及省外的投資、經(jīng)營客戶客戶構(gòu)成濱湖區(qū)域政務(wù)區(qū)域全市區(qū)域安徽區(qū)域異地區(qū)域豐富的客戶資源和繁密的全國化交易網(wǎng)絡(luò)5年十萬組客戶資源積累；省內(nèi)十二個(gè)城市區(qū)域的市場份額*金瓊玖〔深圳〕商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專家，將會(huì)通過其龐大的資源優(yōu)勢為本工程帶來更多投資客戶和資源客戶構(gòu)成工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略合肥商圈演變——2004年商業(yè)規(guī)劃北區(qū)商業(yè)副中心新站商業(yè)副中心東七商業(yè)副中心葛大店商業(yè)副中心經(jīng)開區(qū)商業(yè)副中心政務(wù)區(qū)商業(yè)副中心南七商業(yè)副中心西七商業(yè)副中心在2004年編制的合肥商業(yè)規(guī)劃中全市商業(yè)重點(diǎn)仍然分布在老城區(qū)周邊；在實(shí)際建設(shè)中，局部商業(yè)副中心位置出現(xiàn)變化，逐漸向中心區(qū)域靠攏；隨著城市的開展，規(guī)劃中的各商業(yè)副中心有出現(xiàn)與中心商圈不斷融合，范圍不斷擴(kuò)大的趨勢。工程價(jià)值體系梳理合肥商圈演變——2021年合肥商圈重新調(diào)整中心商圈規(guī)模擴(kuò)大，功能強(qiáng)化；到2021年，合肥商業(yè)開展總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)大跨越：社會(huì)消費(fèi)品零售總額到達(dá)4500億元；商業(yè)營業(yè)總面積到達(dá)2000萬平方米，其中零售商業(yè)設(shè)施面積達(dá)1000萬平方米；建成“東進(jìn)西出、輻射南北〞的區(qū)域性商貿(mào)中心；建成安徽“購物天堂〞。本工程屬于核心商圈的組成局部，并可借助中心商圈擴(kuò)大工程的輻射能力北部組團(tuán)濱湖新區(qū)西南組團(tuán)西部組團(tuán)老城區(qū)東部組團(tuán)城市空間架構(gòu)—“141城市空間開展戰(zhàn)略〞以主城區(qū)為核心，依托主城區(qū)建設(shè)，著力建設(shè)四大城市副中心和濱湖新區(qū)；城市由單中心向多中心轉(zhuǎn)變。城市規(guī)劃形態(tài)—“一核一圈五軸〞形成以合肥中心城區(qū)為核心，周邊城鎮(zhèn)密集區(qū)為重點(diǎn)開展圈層，沿主要交通軸線向東、北、西、西南、東南輻射的五條拓展軸。城市開展方向—“西南組團(tuán)&濱湖新區(qū)〞未來房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)I湖新區(qū)成為合肥區(qū)域開展強(qiáng)勁板塊主要向西、向南方向開展適當(dāng)向北、向東方向開展老城提升，三面整合，兩向拓展優(yōu)勢資源區(qū)位優(yōu)勢業(yè)態(tài)優(yōu)勢產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢綜合體工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略我們致力將濱湖花月CITYPLAZA打造為區(qū)域高知型終端消費(fèi)場所，立足年輕家庭消費(fèi)和商務(wù)消費(fèi)集一體的多功能、多主題，引領(lǐng)區(qū)域嶄新生活方式的地標(biāo)性商業(yè)旗艦！集特色餐飲、商業(yè)、購物、公寓、商務(wù)于一體的城市時(shí)尚活力MALL吃、喝、玩、樂、逛一站式消費(fèi)潮流時(shí)尚生活閑暇最ＨＩ的娛樂先鋒livingmallLiving活的;活著的2.現(xiàn)存的3.在活動(dòng)中的;在使用著的4.充滿生氣的;活潑的;生動(dòng)的...LivingMall不同于ShoppingMall的地方在于，它面向生活需求，而不是單純的購物需求；它面向以家庭、圈子等為單位的消費(fèi)群體，而不單純把消費(fèi)對象假想成獨(dú)立的個(gè)體，它給顧客提供了一種不同于傳統(tǒng)商業(yè)的消費(fèi)模式；LivingMall的定位應(yīng)是情感定位與功能定位的統(tǒng)一。整體工程的推廣定位合肥東南財(cái)富新地標(biāo)金鉆旺鋪

一站式國際潮流livingmall*精品超市

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時(shí)尚潮流百貨+鉆界酒店式公寓+商務(wù)辦公*

工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略關(guān)于價(jià)格定位的思考：關(guān)鍵詞：利潤、速度、雙贏在確保利潤最大化的同時(shí)，保持適當(dāng)?shù)匿N售去化速度，以免造成積壓態(tài)勢，對后期銷售或者說企業(yè)的形象推廣都造成不良的影響。如何實(shí)現(xiàn)利潤最大化與最快去化速度的雙贏?價(jià)格策略：平開高走，逐步拉升價(jià)格策略說明：首次面市保證適當(dāng)?shù)娜セ俣龋菏状伍_盤工程處于立市階段，采用相對較為平穩(wěn)的價(jià)格入市，防止因價(jià)格高而引起的市場風(fēng)險(xiǎn)，保證一期的成功立市，確保適當(dāng)?shù)娜セ俣龋圃煲黄跓徜N氣氛；區(qū)域的價(jià)格標(biāo)桿地位：以適度進(jìn)取的價(jià)格推出少量標(biāo)桿型鋪位，樹立工程區(qū)域標(biāo)桿形象；適當(dāng)?shù)膬r(jià)格漲幅：借助主力店的進(jìn)駐、品牌形象逐步提升、市場認(rèn)知度的進(jìn)一步增強(qiáng)，適度調(diào)整價(jià)格，確保利潤的最大化。市場比準(zhǔn)價(jià)定價(jià)策略階段性溢價(jià)按照市場比較法，確定工程起步均價(jià)：依據(jù)周邊競爭個(gè)案銷售動(dòng)態(tài)及客戶群體的分散性的影響，及本工程所處區(qū)位規(guī)劃、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等等；定價(jià)采用市場比較法和收益復(fù)原法相結(jié)合。溢價(jià)局部：隨著主力店的簽約、進(jìn)駐及營業(yè)等等工程利好銷售，適度溢價(jià)；按照后續(xù)的開發(fā)品牌影響力提升，適度溢價(jià)根據(jù)市場供需關(guān)系，適度溢價(jià)根據(jù)區(qū)域階段性利好消息，適度溢價(jià)。時(shí)機(jī)溢價(jià)配套溢價(jià)產(chǎn)品溢價(jià)+租金復(fù)原法市場比較法工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略整體營銷策略總綱推廣策略

推貨編排形象展示高調(diào)亮相：以“一站式國際潮流livingmall〞為主題，結(jié)合主力店入駐等，從各個(gè)角度深度演繹工程的投資價(jià)值恰當(dāng)控制產(chǎn)品的推盤節(jié)奏，根據(jù)客戶積累情況和市場反響，制造市場稀缺，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品供給和銷售平衡，持續(xù)熱銷局面。群眾媒介與小眾媒介相互結(jié)合，在控制本錢的根底上最大化整合各項(xiàng)優(yōu)勢媒體資源媒體組合營銷編排結(jié)合階段推廣主訴求點(diǎn)，利用事件營銷活動(dòng)，轟擊市場，持續(xù)市場熱度，形成良好的市場形象，利于后期的口碑傳播12345通過現(xiàn)場包裝和沙盤實(shí)景展示，給客戶以價(jià)值體驗(yàn)。工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略階段推廣的兩條主線推廣線產(chǎn)品線業(yè)內(nèi)傳播群眾傳播開盤預(yù)熱網(wǎng)站建設(shè)物料準(zhǔn)備戶外鎖定時(shí)間11月10月8月1月12月推廣階段展示推廣相關(guān)物料營銷節(jié)點(diǎn)3月4月2月9月推廣主題工地圍板、戶外、電視、報(bào)廣、軟文、電臺、網(wǎng)絡(luò)、樓宇液晶、公交車身、拓展活動(dòng)、現(xiàn)場接待、雜志銷售中心、樣板房、示范區(qū)、企業(yè)品牌展示區(qū)、工法展示、建筑裝修展示單位施工、現(xiàn)場實(shí)景展示、網(wǎng)站工地圍板、媒體滲透、事件營銷與500強(qiáng)企業(yè)一起錢進(jìn)模型、3D片、宣傳冊、手袋、水杯模型、3D宣傳片、宣傳冊、水杯、手袋市場預(yù)熱期客戶儲(chǔ)藏期持續(xù)熱銷期創(chuàng)業(yè)論壇開盤盛典招商巡展知名企業(yè)投資講座臨時(shí)接待中心裝修接待中心進(jìn)場認(rèn)籌

片區(qū)價(jià)值論壇5月事件營銷工地圍板、戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣軟文、燈桿旗模型、3D宣傳片、宣傳冊、水杯、手袋、樓書、光碟前期籌備預(yù)熱、炒作造勢系列事件策劃形成一期營銷階段最高潮以開盤盛典點(diǎn)燃營銷沸點(diǎn)撬動(dòng)?xùn)|南中心XX萬人的財(cái)富支點(diǎn)穩(wěn)固延續(xù)熱銷營銷目的東南中心發(fā)現(xiàn)財(cái)富新地標(biāo)公開接受客戶咨詢開盤期接待中心開放主力店簽約整體營銷策略商家聯(lián)宜會(huì)品牌領(lǐng)路投資信心保證中心商圈，人氣金銀旺鋪開盤熱銷工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略為有效控制媒介本錢，提高媒介推廣的效果，首先應(yīng)控制媒介類型，其次要在媒體選擇時(shí)明確重要、次要媒體。適當(dāng)減少群眾媒體的投放量，將預(yù)算更多安排在營銷事件、分眾媒介上。根據(jù)核心客群及重要客群的信息渠道、消費(fèi)渠道的特性，選擇本錢較小、適合的分眾媒體，提高媒介推廣的效果。媒體選擇原那么群眾媒體選擇－戶外選擇依據(jù)：所在區(qū)域是否符合目標(biāo)范圍；租賃期限是否靈活高炮、樓頂廣告牌：城區(qū)繁華路段、高速出口、機(jī)場、金寨路高架兩側(cè)市中心鬧市區(qū)等群眾媒體選擇－房產(chǎn)門戶網(wǎng)站選擇依據(jù)：合肥當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)網(wǎng)站影響力及點(diǎn)擊率，根據(jù)主動(dòng)查找的特性選擇。選擇對象：合房網(wǎng)、搜房網(wǎng)為主，其他網(wǎng)絡(luò)為輔采買技巧：全年、普通廣告的價(jià)格折讓標(biāo)準(zhǔn)，要求升級到首頁的第一通欄或頂部大通欄位置。群眾媒體選擇及采買技巧－報(bào)紙選擇依據(jù)：廣告到達(dá)率高，閱讀群范圍廣且與工程目標(biāo)客戶定位吻合選擇對象：合肥晚報(bào)為主，新安晚報(bào)、安徽商報(bào)為輔，其他報(bào)紙階段性適量投放采買技巧：版式規(guī)格應(yīng)多樣，報(bào)眉、豎8通、半版、小全版、整版、跨版等規(guī)格的組合使用將降低媒介本錢。因報(bào)廣本錢較大，應(yīng)強(qiáng)化主要、次要媒體的投放周期，防止本錢的超標(biāo)。媒體效果分析群眾媒介選用：報(bào)紙、戶外、現(xiàn)場包裝、互聯(lián)網(wǎng)、電視、公交車身。報(bào)紙作為房地產(chǎn)媒介的主渠道應(yīng)選用戶外大牌對于區(qū)域傳播有長效、作用直接的好處，利于項(xiàng)目形象傳播及立勢，為大盤、高檔盤普遍選用的媒介；應(yīng)選用互聯(lián)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)區(qū)別于其它大眾媒體的被動(dòng)接受信息，它便于受眾的主動(dòng)獲取，目前的價(jià)格也比較便宜；應(yīng)選用現(xiàn)場包裝現(xiàn)場包裝為客戶入場，直觀展示項(xiàng)目品質(zhì)第一印象，為房產(chǎn)媒介主渠道應(yīng)選用公交車身具有受眾量大、接觸率高、視覺沖擊力強(qiáng)、展示時(shí)間長、流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。車身廣告可以隨時(shí)接觸到不同消費(fèi)層面的消費(fèi)人群可階段選用電視覆蓋面較之報(bào)紙廣告廣泛，受眾面也很廣泛，而且動(dòng)態(tài)的畫面給人的印象也較為深刻，有利于樓盤形象推廣可階段選用廣播：受眾少，效果差；應(yīng)放棄雜志：合肥沒有權(quán)威的本地品牌雜志；應(yīng)放棄群眾媒介類型的選擇分眾媒介選用：短信息、樓宇電視、商業(yè)信函、DM、小區(qū)布告牌分眾媒介類型的選擇短信息針對性強(qiáng)，價(jià)格便宜應(yīng)選用樓宇電視目標(biāo)受眾檔次較高可階段選用公交移動(dòng)電視目標(biāo)受眾檔次相對偏低可階段選用商業(yè)信函作為國際通用的直效傳播形式，應(yīng)統(tǒng)籌選定目標(biāo)名址方可有目標(biāo)的執(zhí)行；謹(jǐn)慎選用DM作為方興未艾的分眾媒介形式，通過區(qū)域直投提高信息到達(dá)的準(zhǔn)確度及速度，更新信息雖不方便，但適合品牌推廣。可階段選用公交站牌目標(biāo)受眾群檔次偏低，形象展示效果差應(yīng)放棄小區(qū)布告牌信息傳達(dá)具有針對性，更新信息較之方便，應(yīng)充分調(diào)查位置并保證信息獲取的方便性。應(yīng)選用cg35房市金碟增加工程商業(yè)3D宣傳片系統(tǒng)全面介紹工程情況下高速路口道路指示藍(lán)白牌增強(qiáng)工程的地標(biāo)指示其他直效傳播客戶短信群發(fā)郵政直投與商業(yè)信函樓宇電視立體化傳播加油站與汽車4S店戶外廣告、現(xiàn)場包裝〔主體形象〕網(wǎng)絡(luò)報(bào)紙媒體的組合泛銷售電視廣告形成客戶網(wǎng)絡(luò)資源形成目標(biāo)客戶的定向傳播公交車體廣告工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略本工程首期銷售啟動(dòng)時(shí)機(jī)判斷方案招商條件優(yōu)劣比較時(shí)機(jī)①?zèng)]有任何主力店正式合約優(yōu)勢不明顯，項(xiàng)目現(xiàn)狀不成熟，項(xiàng)目銷售缺少實(shí)質(zhì)性支撐，投資客信心不足，成功可能性小差②主力店已簽正式合同項(xiàng)目有了亮點(diǎn)支撐，但不能很好展現(xiàn)項(xiàng)目的定位，形成整體合力，促成首期開盤一鳴驚人居中③主力店簽訂正式合同，并開始營業(yè)項(xiàng)目支撐有了很好的體現(xiàn)，不僅能展現(xiàn)項(xiàng)目定位，商業(yè)巨頭的聯(lián)袂入住給投資客帶來極大的信心保障，容易營造首期旗開得勝的局面，為后期推售奠定基礎(chǔ)。最理想銷售方式特征優(yōu)劣勢適用性直接銷售將商鋪分割銷售給業(yè)主，讓業(yè)主自主經(jīng)營。優(yōu)勢：發(fā)展商后顧之憂；沒有但對于有租有售的商業(yè)來說將會(huì)影響整體的經(jīng)營和形象適用于成熟商業(yè)區(qū)域的街鋪銷售帶租約銷售開發(fā)商引進(jìn)主力商家或經(jīng)營管理者主力商家或經(jīng)營管理者在一定年限內(nèi)享有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，發(fā)展商一次或每年返還客戶收益。有利于實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的經(jīng)營，但會(huì)在租約期滿后產(chǎn)生一些后續(xù)問題。對于商業(yè)未成熟區(qū)域街鋪，或是需要實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪目前市場上常用的商鋪銷售方式租賃快速回籠資金92銷售商業(yè)主力店商業(yè)次主力店資產(chǎn)持有，租金收入本工程銷售與自持的關(guān)系處理租售結(jié)合，以售為主招商先行，銷售緊跟廣泛造勢，整體推進(jìn)需成立運(yùn)營公司介入運(yùn)營商業(yè)公寓寫字樓金瓊玖.中國建議：銷售局部與自持局部的分布，銷售面積與自持面積比例約為3：1產(chǎn)品類型銷售產(chǎn)品的劃分原則產(chǎn)品分割面積確定集中商業(yè)多分割小面積、總價(jià)較低的產(chǎn)權(quán)鋪；控制總價(jià)，擴(kuò)大受眾覆蓋范圍。10-30㎡（含公攤）內(nèi)街商業(yè)對規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，盡量減少內(nèi)街的總面積，否則，則參照集中商業(yè)對產(chǎn)品進(jìn)行分割，控制總售價(jià)。30-50㎡（含公攤）沿街商業(yè)參照周邊在售沿街商鋪的產(chǎn)品面積，控制單鋪總價(jià)。40-60㎡、少量100平米左右（含公攤）公寓暫略暫略寫字樓暫略暫略本工程產(chǎn)品面積劃分推貨原那么高/中/低價(jià)值單位結(jié)合商業(yè)局部包含多元業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，優(yōu)次結(jié)合推貨小步快跑短周期、多頻次推案與招商配合成功的招商宣傳，形成市場焦點(diǎn)，逐步提升工程價(jià)值立標(biāo)桿分期推案，打造版塊明星工程中開高走以齊平市場的價(jià)格入市同類產(chǎn)品分批推售同類產(chǎn)品之間實(shí)現(xiàn)價(jià)格提升，利潤最大工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱招商策略商業(yè)景觀示范區(qū)樣板區(qū)道旗工地形象墻戶外廣告牌一二期交付使用售樓中心效勞區(qū)模型區(qū)影像區(qū)工法區(qū)強(qiáng)勢視覺識別系統(tǒng)工程價(jià)值認(rèn)知系統(tǒng)看樓通道工程價(jià)值感受系統(tǒng)工程價(jià)值強(qiáng)化系統(tǒng)VI系統(tǒng)休閑洽談區(qū)精神堡壘工程現(xiàn)場展示體系停車場圍墻入口廣場和精神堡壘墻體工程現(xiàn)場展示體系工程地塊周邊三側(cè)側(cè)可考慮設(shè)置圍墻；建議在工程入口設(shè)置精神堡壘，墻體巨幅并配備燈光?，F(xiàn)場包裝策略通過現(xiàn)場外圍的燈光體系照明，增強(qiáng)工程夜間的昭示效果體光體系：銷售中心、圍墻、樓體、商業(yè)街等；照明方式：散射與漫射的方式結(jié)合，動(dòng)態(tài)與靜態(tài)的方式結(jié)合；現(xiàn)場包裝臨街商業(yè)包裝臨街商業(yè)包裝廣場包裝增加休閑區(qū)域增加液晶屏有效提高現(xiàn)場人氣一樓街鋪包裝合理安排12個(gè)月的銷售周期設(shè)定重大銷售節(jié)點(diǎn)合理分期，明晰推案節(jié)奏產(chǎn)品組合及產(chǎn)品配比每階段推案策略總體銷售目標(biāo)，分階段銷售目標(biāo)銷售節(jié)奏工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析合富同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略合肥房地產(chǎn)市場媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略招商策略濱江花月銷售中心組織管理主要管理制度銷售流程客戶滿意度解決方案客戶滿意度人員組織崗位職責(zé)培訓(xùn)考核售前售中現(xiàn)場銷售流程客戶接待流程售后服務(wù)流程售后銷售管理制度銷售激勵(lì)方案銷售應(yīng)用工具工程屬性界定工程定位房地產(chǎn)市場分析工程SWOT分析工程本體分析客戶定位市場占位形象定位價(jià)格定位產(chǎn)品深化建議宏觀市場及政策研究競爭市場分析合富同檔樓盤成交客群梳理整體營銷策略售樓中心組織管理策略招商策略效勞合肥房地產(chǎn)市場品牌競爭力分析媒介策略推廣策略推貨策略形象展示策略營銷策略總綱Part1、商業(yè)定位Part2、業(yè)態(tài)組合Part3、招商策略招商策略效勞Part1：商業(yè)定位工程商業(yè)案名定位案名一：濱江花月國際廣場廣告語：心都市心港灣案名二：星光大道CITYPLAZA廣告語：好好學(xué)習(xí)天天向上案名二：美生假日廣場廣告語：享受生活每一天精品超市電器城超五星級影城時(shí)尚百貨品牌店

旗艦餐飲。。。。。。工程商業(yè)主題定位合肥東南財(cái)富新地標(biāo)金鉆旺鋪

一站式國際潮流livingmallPart2、業(yè)態(tài)組合餐飲類商業(yè)在合肥分布較廣，特別是大型特色餐飲店受歡送程度高。工程自身的商業(yè)體量及周邊新建小區(qū)的檔次提升，休閑娛樂成為區(qū)域空白，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求需要品牌休閑娛樂業(yè)態(tài)的進(jìn)入。工程周邊配套日趨成熟，學(xué)校、醫(yī)院等環(huán)繞四周，眾多年輕、特定的消費(fèi)群體，使得時(shí)尚服飾、教育文化等將是區(qū)域開展必不可少的一局部。主力業(yè)態(tài)：超市、電器、影院可招商區(qū)域業(yè)態(tài)定位：特色餐飲、休閑娛樂、時(shí)尚服飾、教育文化、精品百貨、網(wǎng)吧、電玩、咖啡茶藝等業(yè)態(tài)組合特色餐飲：品牌快餐連鎖、燒烤連鎖、茶餐廳等。精品百貨：家居家紡、服飾鞋帽、珠寶飾品、食品飲料等。潮流前沿：音像制品、手工藝坊、動(dòng)漫產(chǎn)品、藝術(shù)畫廊等。運(yùn)動(dòng)匯：運(yùn)動(dòng)服裝、運(yùn)動(dòng)鞋帽、戶外用品、健身器械等。麗人天地：少女服飾、鞋帽、美容化裝、時(shí)尚飾品等。美容美發(fā)：美容連鎖、發(fā)型會(huì)所、健身中心等。社區(qū)配套：金融、通信、洗衣房、蛋糕房等。業(yè)態(tài)組合可招商區(qū)域建議商家主力業(yè)態(tài)特色餐飲：俏江南、翰林宴、同慶樓、意濃世界、星巴克、永和大王、肯德基、麥當(dāng)勞、巴西燒烤等美容美體：澳州EV美容連鎖、麗妍季節(jié)、濃情發(fā)