安順市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告草案

安順市房地產(chǎn)市場調(diào)查匯報(bào)（草案）09房產(chǎn)第三小組目錄一、安順市房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1.安順市整體概況2.安順市住宅市場分析二、開發(fā)區(qū)區(qū)域住宅市場成長狀況（一）區(qū)域住宅市場簡述1.安順房地產(chǎn)市場形成時(shí)間：2．各檔次區(qū)域住宅內(nèi)分布狀況3.購置人群變化（二）住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況1．供應(yīng)和需求量分析2.平均售價(jià)3.開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢4、結(jié)論

三．區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性（一）各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況(二)各檔次產(chǎn)品的集合特性（三）區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳的個(gè)案狀況（四）結(jié)論四．目的市場定位及產(chǎn)品定位（一）市場定位（二）目的人群特性（三）產(chǎn)品提議一、安順市房地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查1.安順市整體概況：安順——中國優(yōu)秀旅游都市，全國甲類旅游開放都市，全國唯一的“深化改革，增進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分共生繁華，加緊發(fā)展”改革試驗(yàn)區(qū)，民用航空產(chǎn)業(yè)國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，貴州歷史文化名城，是“貴州加緊發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)”，中國十大特色休閑都市，世界喀斯特風(fēng)光旅游優(yōu)選地區(qū)，全國六大黃金旅游熱線之一和貴州西部旅游中心。安順位于貴州省中西部，距貴州省省會貴陽90公里，素有“黔之腹、滇之喉、粵蜀之唇齒”之稱。全市總面積9267平方公里，人口269萬人，其中少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?9%。安順文化底蘊(yùn)深厚，是貴州歷史上開發(fā)最早的區(qū)域，是貴州省歷史文化名城，具有穿洞文化、夜郎文化、牂牁文化、屯堡文化、三國文化、攀巖文化、三線文化等獨(dú)特的文化優(yōu)勢。普定穿洞古人類文化遺跡被譽(yù)為”亞洲文明之燈”；中國古代八大神秘文字之一的關(guān)嶺“紅崖天書”世稱“千古之謎”；明代軍事遺存屯堡村落和關(guān)嶺古生物化石群堪稱“世界唯一”；安順蠟染被譽(yù)為“東方第一染”；安順地戲被稱為“中國戲劇活化石”。安順是我黨老一輩無產(chǎn)階級革命家、全國“100位為新中國成立作出突出奉獻(xiàn)的英雄模范人物”王若飛同志的家鄉(xiāng)；也是中國國民黨中常委“谷氏三兄弟”谷正倫、谷正剛、谷正鼎的故地。安順?biāo)赜小爸袊汆l(xiāng)”、“屯堡文化之鄉(xiāng)”、“蠟染之鄉(xiāng)”、“西部之秀”的美譽(yù)。境內(nèi)氣候宜人，年平均氣溫為13.9℃，都市空氣質(zhì)量優(yōu)良率到達(dá)100%并保持穩(wěn)定，是國家最早確定的甲類旅游開放都市之一，是“中國優(yōu)秀旅游都市”和貴州省優(yōu)先發(fā)展重點(diǎn)旅游區(qū)及西線旅游中心。全市風(fēng)景區(qū)面積占版圖面積的12％以上，遠(yuǎn)高于全國1%和貴州省4.2%的比例。境內(nèi)有四個(gè)國家AAAA級以上風(fēng)景區(qū)，其中世界著名的黃果樹大瀑布和龍宮風(fēng)景區(qū)為國家5A級旅游景區(qū)，有格凸河國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)、夜郎洞國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)、古生物化石群國家地質(zhì)公園、九龍山國家森林公園，有花江大峽谷、夜郎湖、斯拉河等省級風(fēng)景名勝區(qū)。安順歷來得改革開放之先，是“定產(chǎn)到組”聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制“頂云經(jīng)驗(yàn)”的發(fā)源地，有“北鳳陽，南頂云”之稱；是1988年時(shí)任貴州省委書記胡錦濤同志親自指導(dǎo)創(chuàng)立的“深化改革，增進(jìn)多種經(jīng)濟(jì)成分共生繁華，加緊發(fā)展”改革試驗(yàn)區(qū)；是“民用航空產(chǎn)業(yè)國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地”；是省委、省政府確定的“貴州加緊發(fā)展的經(jīng)濟(jì)特區(qū)”。安順是貴州省西線風(fēng)景區(qū)的中心都市。位于中國貴州省中西部，全市國土面積9267平方千米，人口267萬余人，其中布依、苗、回、仡佬等少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?9%。安順市是貴州省既有的4個(gè)地級市之一，下轄西秀區(qū)、平壩縣、普定縣、鎮(zhèn)寧布依族苗族自治縣、關(guān)嶺布依族苗族自治縣、紫云苗族布依族自治縣和安順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、貴州省黃果樹風(fēng)景名勝區(qū)、貴州黎陽高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)等縣（區(qū)）。安順市轄1個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣、3個(gè)自治縣、3個(gè)特區(qū)（副縣級派出機(jī)構(gòu)）。安順市：面積9267平方千米，人口267萬，其中少數(shù)民族人口占全市總?cè)丝诘?9%。市人民政府駐市府路。西秀區(qū)：面積1705平方千米，人口80萬。郵政編碼561000。區(qū)人民政府駐黃果樹大街東段。平壩縣：面積999平方千米，人口34萬。郵政編碼561100?？h人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。普定縣：面積1092平方千米，人口42萬。郵政編碼562100。縣人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。關(guān)嶺布依族苗族自治縣：面積1468平方千米人口32萬。郵政編碼561300。自治縣人民政府駐關(guān)索鎮(zhèn)。鎮(zhèn)寧布依族苗族自治縣：面積1721平方千米人口34萬。郵政編碼561200。自治縣人民政府駐城關(guān)鎮(zhèn)。紫云苗族布依族自治縣：面積2284平方千米人口32萬。郵政編碼550800。自治縣人民政府駐松山鎮(zhèn)。特區(qū)：安順經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)：面積170平方千米，人口14萬2.安順市住宅市場分析安順房地產(chǎn)面臨前所未有的發(fā)展良機(jī)，與全省許多都市相比，安順房地產(chǎn)業(yè)形勢很好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置率一直較低，這與國家支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策逐漸完善有關(guān)，也與百姓住房消費(fèi)觀念的加強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增長，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大關(guān)系。安順市的房地產(chǎn)市場價(jià)格近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價(jià)，高層多層升幅不一樣，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供應(yīng)減少而使市區(qū)商品房（尤其多層）供應(yīng)相對減少，因而市區(qū)房價(jià)上揚(yáng)在所難免。市民也會變化過去那種不愿離開中心區(qū)居住的觀念，目光朝城郊結(jié)合部環(huán)境好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。西秀區(qū)、雙陽開發(fā)區(qū)、黔東南地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，目前交通道路又有了很大改觀，老百姓住房投資升值保值的觀念加強(qiáng)，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)。安順系貴州省第二大都市，是貴州政治、經(jīng)濟(jì)、文化相對發(fā)達(dá)的地區(qū)，是我國西南地區(qū)重要的交通樞紐。新中國成立以來，尤其是改革開放來，安順市經(jīng)濟(jì)建設(shè)獲得了巨大成就，人民的物質(zhì)文化生活水平得到了很大的提高，同步也造就了一大批個(gè)體經(jīng)營者，在物質(zhì)上率先進(jìn)入小康。他們開始追求較高的物質(zhì)生活和自身高貴身份的象征。在有需求必有供應(yīng)的客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律條件下，高層物業(yè)就成為了先富起來的這部分人的消費(fèi)對象，高層住宅市場從而產(chǎn)生。是安順住宅市場飛速發(fā)展時(shí)期，其重要特點(diǎn)是以人性化的居住空間為主。這一代高層樓盤在此前的基礎(chǔ)上得到更深層次的發(fā)展，外立面、規(guī)劃、配套、項(xiàng)目包裝、智能化等都變得更新、更完善。90年代末期高層住宅樓宇呈雨后春筍般，逐漸走向規(guī)?；Ｈ缂矣饕岳寺臍W陸式推出，成為歐陸風(fēng)時(shí)尚行的最佳闡明，高層樓盤逐漸走向市場。但到了歐陸概念的高層樓盤又有泛濫的勢頭，同步，市場中又出現(xiàn)了多種質(zhì)素很好的高層樓盤，如畔山龍庭、翠麓錦城、派力花園，翰林景都等。它們走精品型的綜合素質(zhì)路線，給高層樓盤賦予了更深一層的定義和內(nèi)涵，并注入了較高的科技含量，智能化高層住宅又成為一種新熱點(diǎn)，其概念至今不停延續(xù)和創(chuàng)新。住宅市場發(fā)展到今天，已由地段性，概念性，個(gè)性化向綜合性智能化素質(zhì)型高檔樓盤過渡和發(fā)展，消費(fèi)者層面也發(fā)生了變化，由90年代的爆發(fā)戶“土包子”轉(zhuǎn)變?yōu)?0年代“紳士”型的富貴一族，自然對住宅環(huán)境的規(guī)定也越來越高?？v觀的高層樓盤市場，多數(shù)以地段（如體育路）、建筑風(fēng)格（現(xiàn)代建筑，歐陸式建筑、港式建筑風(fēng)格）、小區(qū)文化等作為高層品牌的支持點(diǎn)，目前高層樓盤競爭到了火熱化程度，大多數(shù)會所，園林景觀等硬件配套設(shè)施檔次越來越高，而高層樓盤真正理念是能體現(xiàn)生活方式和小區(qū)文化的內(nèi)涵。由于安順市的許多樓盤多集中于安順市開發(fā)區(qū)，因此我們以開發(fā)區(qū)為例。二、開發(fā)區(qū)區(qū)域住宅市場成長狀況。安順市開發(fā)區(qū)住宅市場在后來，競爭愈顯劇烈，且供應(yīng)量日漸增大，住宅市場的銷售已明顯趨緩。眾多開發(fā)商對住宅項(xiàng)目的開發(fā)真是“又愛又恨”，“愛”的是開發(fā)商會有高額的利潤回報(bào)，“恨”的是在當(dāng)今體制下開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)在太大。為此，我們對安順的住宅市場進(jìn)行了仔細(xì)的研究，對整個(gè)市場的未來趨勢做了如下的綜合預(yù)測。任何一種市場都必須通過：萌芽成長成熟衰落更新安順開發(fā)區(qū)的住宅市場目前正處在成長階段，其未來發(fā)展將呈如下勢態(tài)：（一）區(qū)域住宅市場簡述A．地段優(yōu)勢和環(huán)境、景觀仍舊會是開發(fā)商爭奪的熱點(diǎn)目前安順市的住宅重要以其地段為重要優(yōu)勢。但我們都懂得，土地是不可再生的。市區(qū)內(nèi)的土地伴隨開發(fā)量的增長而逐漸減少，因此未來的高層除了以地段為優(yōu)勢外，開發(fā)商還會以提高自身綜合質(zhì)素和運(yùn)用環(huán)境原因來贏得市場。目前，“畔山龍庭”的推出就拉開了這種走勢的帷幕。未來沿開發(fā)區(qū)和雙陽附近的地塊將會更受開發(fā)商青睞。B．高層住宅將向都市副中心地帶偏移，市中心新建高層將會逐漸以商務(wù)型公寓為主。安順市一級地段及其輻射的周圍區(qū)域，是市區(qū)內(nèi)的重要商業(yè)區(qū)，人流、車流都非常大。并不是居住的最佳選擇；并且市區(qū)內(nèi)地價(jià)高，可供開發(fā)的土地又少。這必將導(dǎo)致客戶花高價(jià)而買不到理想的居住區(qū)域。商業(yè)較為集中的市中心，必然會形成辦公用房的大量需求，住、辦兩用的商務(wù)公寓會逐漸成為中小企業(yè)爭購的熱點(diǎn)。而在都市副中心地帶對住家而言，相對中心區(qū)就較為理想。商業(yè)氣氛不那么濃厚、較為安靜、交通又便利；且都市副中心地帶，環(huán)境、景觀優(yōu)勢較明顯的地塊（如北航路地帶、安順學(xué)院附近、火車站附近）同樣具有開發(fā)高檔物業(yè)的條件。而其他環(huán)境、景觀不理想的副中心地塊也能以價(jià)格優(yōu)勢搶占市場。C．市場將呈“細(xì)分化”發(fā)展。安順市目前的住宅市場大多是商、住兩用或商、住、辦三用。這大大影響了市民居住的生活質(zhì)量，并且私密性不強(qiáng)，互相干擾性大，當(dāng)然這也是由于目前開發(fā)的地段特性所導(dǎo)致的。未來的住宅將會考慮更為人性化的設(shè)計(jì)。目的客戶的劃分更為單一，象純商務(wù)公寓、純小戶型、純頂級豪宅等等這樣的高層項(xiàng)目會陸續(xù)涌現(xiàn)安順市場。D．高層樓盤的質(zhì)量會越來越高，物業(yè)向精品化發(fā)展。在同一區(qū)域內(nèi)，假如建筑構(gòu)造、配套環(huán)境、目的客戶都大體相似的樓盤，其最終比的是物業(yè)的各項(xiàng)小分，比質(zhì)量、比服務(wù)、比物業(yè)等，這就導(dǎo)致了物業(yè)向精品化發(fā)展，一般型無特色住宅將會越來越?jīng)]有市場?！肮┎恍∮谇蟆笔菇衲晗铝鶄€(gè)月的住宅市場有也許出現(xiàn)惡性競爭。據(jù)規(guī)劃局消息，目前報(bào)建的住宅已超過XXXX萬平方米，“供不小于求”是一定存在的事實(shí)。新項(xiàng)目的開發(fā)者在對既有物業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，會發(fā)掘許多新的賣點(diǎn)，整體素質(zhì)肯定會比既有物業(yè)高，這些項(xiàng)目大多會在今年上六個(gè)月推出。這必將會導(dǎo)致部份原有物業(yè)的滯銷。而資金緊缺的開發(fā)商為了使物業(yè)盡快變現(xiàn)，減少資金壓力，必然會以多種方式變向的降價(jià)促銷。對價(jià)格較敏感的客戶自然會被誘導(dǎo)。這必將會導(dǎo)致整個(gè)市場價(jià)格的動亂，形成高層市場的惡性競爭。今年，市場郊區(qū)化發(fā)展已呈較明顯趨勢，郊區(qū)的大戶型市場將會吸引部分愛慕優(yōu)質(zhì)環(huán)境的高層客戶。形成高層客戶分流，導(dǎo)致高層之間更大的惡性競爭。1.安順房地產(chǎn)市場形成時(shí)間：1978年革開放后來我國的房地產(chǎn)市場得到全面的解放和發(fā)展，但由于安順地處邊遠(yuǎn)，地方財(cái)政經(jīng)濟(jì)水平差，受到國家資助小，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯得十分緩慢，到此前安順的住宅房地產(chǎn)價(jià)格都持續(xù)在700元/平方的水平之下，城鎮(zhèn)居民住房條件極為惡劣。到了后來，由于地區(qū)財(cái)政的投入加大，國家對于經(jīng)濟(jì)合用房和廉租住房的政策和投入加大，才使得安順房地產(chǎn)業(yè)有了主線的發(fā)展。而近幾年，人們對居住環(huán)境觀念的變化，使得土地市場的供應(yīng)緊缺，開發(fā)商加大了投入力度，政府予以支持，使安順的土地市場向郊區(qū)擴(kuò)張，因此開發(fā)區(qū)是未來開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域。2．各檔次區(qū)域住宅內(nèi)分布狀況安順市的房地產(chǎn)市場從價(jià)位等不一樣層次進(jìn)行分類,可分三種不一樣的區(qū)域板塊：中華西路板塊(均價(jià)3200元/m2左右)、市體育路板塊（3100元/m2左右）、開發(fā)區(qū)板塊(2900元/m2左右)。作為本項(xiàng)目區(qū)域所在地開發(fā)區(qū)板塊，是安順市的未來發(fā)展中心,也是安順市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)在本區(qū)域得到了飛速發(fā)展,同步引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推進(jìn)安順房地產(chǎn)業(yè)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所接受,成為安順市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價(jià)位不停上升,由于開發(fā)相對過量,處在供過于求的狀態(tài),加上價(jià)格提高增長了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處在競爭的火熱化狀態(tài)，該板塊銷售均價(jià)為2900元/m2左右。3.購置人群變化此區(qū)域內(nèi)多為公務(wù)員，企業(yè)人員和部分臨近本片區(qū)，具有購置能力的人購置。購置人群分布、及消費(fèi)者需求的狀況

通過實(shí)地走訪和問卷調(diào)查得知，安順目前收入較高的目的客戶重要有如下幾類人：百靈集團(tuán)、安順電廠、貴航集團(tuán)、政府工作人員、行政事業(yè)單位人員、教師、個(gè)體工商戶及部分工薪階層。這幾部分人構(gòu)成安順目前房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵消費(fèi)者。關(guān)鍵消費(fèi)者的人數(shù)及收入狀況如下表3-1。公務(wù)員

一般均有自己單位建設(shè)的家眷院，是主力客戶。

老師

在職4300人

離、退休800人

在職1800

離職1500

安順各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的老師是主力客戶。

工薪階層

750

非主力客戶

個(gè)體工商戶

5000多戶

2500

主力客戶

數(shù)據(jù)來源：調(diào)查得到

從表3-1中可以看出，有購置能力的目的客戶占全市總?cè)丝诘?4%，其特性有如下幾點(diǎn)：

1、由安順財(cái)政支出的人員。重要包括政府機(jī)構(gòu)人員、教師、以及政府下屬行政機(jī)構(gòu)。他們的總數(shù)大概為10000人左右，平均工資在1800左右，相對與一般消費(fèi)者來說，他們的收入比較高，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

2、安順的個(gè)體商戶。他們在從事商業(yè)行為，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件，平均月收入在-3000元不等。

3、貴航集團(tuán)將會是主力購置群體，不過考慮到的規(guī)劃，貴航集團(tuán)西北部將開發(fā)。

4、安順市個(gè)體人員。在安順市下屬的鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村中有部分有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資意識的個(gè)人，他們會選擇在城區(qū)購置住房，尤其是從事教育行業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的人員。

（二）住宅市場各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況前五年安順市的房地產(chǎn)投資迅猛增長，截至已經(jīng)是近三倍的投資額。絕對值（萬元）增幅（%）5720386.73115638-1.49526061.681532-14.414060472.5如今，安順市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正出現(xiàn)三個(gè)新的特性：商品房大量積壓，空置面積不停上升，然而新動工的面積又不停上升；商品房價(jià)格上漲較快；房地產(chǎn)建設(shè)向都市郊區(qū)推進(jìn)。安順市一般商品房用地出讓計(jì)劃為1298500平方米，占所有住房用地出讓計(jì)劃（501.29公頃）的26%，其中本案所屬區(qū)域所占供應(yīng)量為584500.安順市商品房建設(shè)用地出讓面積為2396000平方米。安順市商品房建設(shè)用地出讓面積為841500平方米。安順商品房建設(shè)用地出讓面積為441700平方米。綜上，安順市近年的土地供應(yīng)展現(xiàn)增長態(tài)勢，波動較大，但總體供應(yīng)量還是比較少的。1．供應(yīng)和需求量分析自到，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)的土地量正在逐漸減少，可供\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)商開發(fā)的土地也越來越少。另首先，從上表也可以看出，安順土地出讓的價(jià)格也逐年上升，如目前由\o"點(diǎn)擊搜索所有有關(guān)［房地產(chǎn)］的文章"房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的臥龍居項(xiàng)目，地塊原始價(jià)格合16.189萬元/畝，而出讓的土地每畝已經(jīng)上升到了40萬元以上。從實(shí)地項(xiàng)目調(diào)查得知，目前城區(qū)內(nèi)可出讓的土地地榮地貌好的也很少，出讓的土地地況較差，這樣就給開發(fā)商前期地基處理帶來了很大的困難，無形中也就增長了開發(fā)企業(yè)的成本。

此外，我們從安順國土局未來土地運(yùn)用的總體規(guī)劃理解到，未來安順土地面積日趨減少，人地矛盾日益突出。目前人均耕地為0.65畝，僅為建國初期的1/3。由于地理?xiàng)l件的制約，生態(tài)環(huán)境較差，抵御自然災(zāi)害的能力也比較弱。從既有的土地狀況來看，土地資源運(yùn)用不充足，土地生產(chǎn)力較低。不過，后備土地的資源較多，重要后備資源類型為荒草地和灘涂，合計(jì)34302.28公頃，占全縣土地總面積的22.86%。為了滿足消費(fèi)者的生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對土地的需求，、房地產(chǎn)市場就規(guī)定對未來開發(fā)的土地進(jìn)行合理的規(guī)劃和運(yùn)用。

2供應(yīng)和需求分析開發(fā)的幾種小區(qū)（如：派力花園、翠麓錦城、畔山龍庭、泰翔望城等），供應(yīng)量在60萬平方米左右。

安順房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量重要是近期求量重要是城區(qū)人口增長量乘以人均居住面積的增長量，到根據(jù)政府規(guī)劃，城區(qū)人口由10萬增長到15萬人，人均居住面積到達(dá)40平方米，加上城區(qū)既有人口10萬人，人均增長的居住面積8平方米，不過考慮到消費(fèi)者購置力，會有部分消費(fèi)者沒有經(jīng)濟(jì)能力購置商品房，按24%有購置能力算222萬*24%+56萬=109.28萬平方米，因此住宅需求量在109.28萬平方米左右。

從供應(yīng)和需求分析，到安順房地產(chǎn)市場供應(yīng)的缺口很大，將有50萬平方米的缺口。

A.二手房市場狀況

安順幾乎沒有二手房市場，通過這幾天的調(diào)查沒有發(fā)現(xiàn)房屋中介，對這一現(xiàn)象的思索有如下幾點(diǎn)：

1、通過實(shí)地走訪調(diào)查得知，目前城區(qū)一般家庭的人均收入水平相稱較低，月平均收入都在600元左右，除去基本生活費(fèi)用，人均可支配收入就所剩無幾，主線就沒有多出的閑散資金來改善他們的居住條件。做個(gè)體生意的經(jīng)商人員，他們的平均收入也在1200元左右，除去基本的費(fèi)用，所剩余的錢也沒有多少，因此，他們也沒有足夠的資金來改善自己的居住條件。

2、城區(qū)新建的商品房樓盤供應(yīng)量也相對較少，缺乏足夠的市場支撐。有些資金比較富余，想變化自己居住條件的某些消費(fèi)者，在市場上找不到足夠供他們選擇的房源。目前在建和將建的商品房為何會銷售的比較快，就是由于他們能滿足了一部分想變化居住條件人的住房需求。不過，也僅僅是滿足他們的住房需求，還沒有抵達(dá)可以帶動房產(chǎn)投資意識的目的。

3、由于區(qū)域環(huán)境的限制，城區(qū)消費(fèi)者對于房產(chǎn)投資的意識相對不夠充足。安順處在一種山區(qū)環(huán)境，和發(fā)達(dá)地區(qū)的接觸相對較少，投資房產(chǎn)市場意識淡薄，人們對于房產(chǎn)投資缺乏一定的投資觀念，這在一定程度上也影響了房產(chǎn)市場的發(fā)展。

4、買方市場和賣方市場都相對比較微弱。首先買房市場不夠活躍。買商品房的是某些有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的政府機(jī)構(gòu)人員或者是個(gè)體商戶，一般居民較少，并且對于這種買房消費(fèi)者來說，他們的重要目的也只是用于自己居住。由于這種狀況的存在，因此目前市場上推出的樓盤規(guī)模較小，價(jià)格也相對較低。另首先賣方市場存在空缺。已擁有住房的消費(fèi)者他們沒有多出的住房來發(fā)售，就算有多出的房子發(fā)售，也缺乏買家，因此幾乎也就沒有二手房市場。

B.消費(fèi)者消費(fèi)行為分析：

消費(fèi)者喜歡的戶型面積90m2—130m2占76%。其中90m2—110m2占46%；110m2—130m2的占30%。計(jì)劃1—2年購房的消費(fèi)者占12%；3—5年購房的消費(fèi)者占38%；5—6年購房的消費(fèi)者占25%；不打算購房的消費(fèi)者占24%。選擇兩室一廳的消費(fèi)者占5.2%；兩室兩廳的消費(fèi)者占10.4%；三室一廳的消費(fèi)者占48%；三室兩廳的消費(fèi)者占23%；四室一廳的消費(fèi)者占4.1%；四室兩廳的占3.1%；其他戶型的占5.1%。消費(fèi)者選擇三室一廳和三室兩廳的占81%，由于84.5%的消費(fèi)者選擇買房后3到5人居住，因此消費(fèi)者比較青睞三室一廳和三室兩廳的房子。

消費(fèi)者獲得房產(chǎn)信息的途徑其中電視占15%；報(bào)紙占12.3%；網(wǎng)絡(luò)媒體占9.6%；戶外廣告占21.9%；親戚朋友簡介占41.2%。由于消費(fèi)者對電視、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)廣告信任度不高，消費(fèi)者重要還是通過親戚朋友獲得房產(chǎn)信息的。選擇在新城區(qū)購置房子的占41.3%；在老城區(qū)購置房子的占58.7%。由于新城區(qū)配套設(shè)施還不完善，生活醫(yī)療不以便。老城區(qū)人口密度大，環(huán)境差，但大多數(shù)人考慮到生活以便程度還是選擇在老城區(qū)購置房子。

2.平均售價(jià)目前安順在售樓盤，多層市場均價(jià)在3000元每平方米左右。其中，畔山龍庭高層住宅平均售價(jià)為2980元每平米，高等連體別墅為3680每平米。3.開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢：

伴隨安順城區(qū)人口的增長，城區(qū)面積的擴(kuò)大，因此安順市的房地產(chǎn)發(fā)展呈上升勢頭，目前在建和將建項(xiàng)目的規(guī)模和價(jià)格都比往年有較大的上漲。伴隨房地產(chǎn)市場的發(fā)展，安順市土地供應(yīng)量也較前幾年有很大增長。從市場調(diào)查理解到，與此同步，伴隨房產(chǎn)市場的發(fā)展，人們的住房觀念也發(fā)生了很大變化，目前人們也逐漸把投資目光轉(zhuǎn)變到了房產(chǎn)市場上來，首先用于自己居住，另首先作為一種長期投資。由此看來，安順市的房地產(chǎn)市場目前正處在一種起步階段，未來發(fā)展的空間很大。

伴隨新開發(fā)區(qū)公共配套設(shè)施的完善，某些房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛把目光投向了新城區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)當(dāng)中。城區(qū)發(fā)展的主力方向是向新城區(qū)。4、結(jié)論

安順的房地產(chǎn)市場雖然處在剛起步階段，不過發(fā)展勢頭處在上升階段，近兩年來新開樓盤較多，價(jià)格也逐漸攀升，銷售狀況良好。這是由于目前城區(qū)的原住房條件已不能滿足部分消費(fèi)者的住房需求，而老城區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地比較少，樓盤相對也比較少，較多的新開樓盤重要集中在新開發(fā)區(qū)區(qū)域，目前新開發(fā)區(qū)區(qū)域樓盤的銷售狀況都比較理想。這也就給房產(chǎn)投資者帶來了機(jī)遇。此外，由于地區(qū)環(huán)境的制約，當(dāng)?shù)鼐用裨谕獾刭徶梅吭吹囊苍S性也比較小，因此，目的客戶流失的現(xiàn)象就比較低，這也為我們未來的投資帶來了很大的好處。

從房產(chǎn)區(qū)域樓盤調(diào)查可以看出，環(huán)境、交通條件、公共設(shè)施等原因是決定購置者買房的重要原因。新城區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)較多，也相對集中，配套設(shè)施也相對發(fā)達(dá)，道路狀況良好，交通便利，沒有大的廠礦，空氣質(zhì)量也比很好，整體環(huán)境很好。因此，目前開發(fā)的樓盤也以開發(fā)區(qū)為中心，分布在周圍。同類對比，老城區(qū)內(nèi)最大的小區(qū)的銷售周期相對也比較長，價(jià)格也比新城區(qū)要略低某些。從空置率上分析，可以發(fā)現(xiàn)多層的銷售很好，樓盤空置率較低，而高層由于建筑成本較大，銷售價(jià)格每平方米也比多層要高450元左右，因此空置率較高。

從二手房市場不活躍可以看出不是新住宅供過于求，而是供應(yīng)局限性，沒有足夠的房源可供二手市場買賣，出現(xiàn)這種狀況的重要原因是住宅供應(yīng)量局限性，次要原因是對中介的信任度不高，城里一般通過熟人去購置二手房。主線原因是絕大部分消費(fèi)者收入低，沒有能力支付高額房款。

以上是在安順通過3天實(shí)地調(diào)查的成果，結(jié)合年前對翰林景都的第一次調(diào)查，做出的市場調(diào)查匯報(bào)，我們將伴隨項(xiàng)目的推進(jìn)程度，隨時(shí)關(guān)注安順市場變化，根據(jù)市場狀況，對目的市場，產(chǎn)品定位，價(jià)格定位，客戶細(xì)分進(jìn)行精確定位，為建設(shè)適合客戶需求的樓盤產(chǎn)品提供根據(jù)。三．區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性（一）各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況目前在售的興偉花園一期、二期、畔山龍庭、千僖花園等項(xiàng)目均是小區(qū)組團(tuán)性質(zhì)的樓盤，體量相對較大，尚有畔山龍庭高層和豪華聯(lián)體別墅、翠麓錦程、錦秀黔城、翠麓金座等都是供應(yīng)量極大的樓盤，其他多是零星建筑。各項(xiàng)目都是小戶型及超過80平米的大戶型(二)各檔次產(chǎn)品的集合特性目前各項(xiàng)目無論是小區(qū)還是獨(dú)棟均有中高層電梯樓的布置，從目前市場來講，這已經(jīng)是一種不可逆的趨勢。從開發(fā)商利潤角度以及土地供應(yīng)或是消費(fèi)者考量，摒棄多層住宅接受中高層甚至是高層電梯樓已經(jīng)是主流。就戶型面積而言，根據(jù)我們所理解到的市場信息，目前安順房地產(chǎn)市場銷售狀況，基本以80-140平方米為主力面積。目前安順市場超過200平方米的大戶型并不多見，同步三房仍是比較受歡迎的戶型。（三）區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳的個(gè)案狀況畔山龍庭發(fā)展商：安順市天翔房地產(chǎn)安順市固山房地產(chǎn)戶型面積：88.11-----119.88平方米訴求點(diǎn)：360度景觀電梯，超寬景觀視角，親近自然?？傮w來說，此項(xiàng)目以“環(huán)境”為其重要賣點(diǎn)。同步烘托出豪宅的氣氛，以樹立起都市標(biāo)桿項(xiàng)目共存，其中畔山龍庭以相對大面積土地做高檔商品房項(xiàng)目。平均售價(jià)：2980元每平米（高層）、3680元每平米（聯(lián)體別墅）。開發(fā)規(guī)模：較大，是安順市前所未有的高檔樓盤。產(chǎn)品形式：聯(lián)排別墅、花園洋房、高層。重要為毛抷房，實(shí)現(xiàn)五通一平。平均綠化率：47.8%平均容積率：25.82%（四）結(jié)論1、當(dāng)?shù)貕K相對較小，若以小區(qū)組團(tuán)形式開發(fā)，難以集聚客源，形成規(guī)模影響。2、塔山片區(qū)、雙陽片區(qū)緊鄰項(xiàng)目的邊緣地帶工作生意人群、公務(wù)員、金星、百靈員工、貴航集團(tuán)員工是安順市購房的主力3.安順的房地產(chǎn)市場雖然處在剛起步階段，不過發(fā)展勢頭處在上升階段，近兩年來新開樓盤較多，價(jià)格也逐漸攀升，銷售狀況良好。這是由于目前城區(qū)的原住房條件已不能滿足部分消費(fèi)者的住房需求，而老城區(qū)內(nèi)可開發(fā)的土地比較少，樓盤相對也比較少，較多的新開樓盤重要集中在新開發(fā)區(qū)區(qū)域，目前新開發(fā)區(qū)區(qū)域樓盤的銷售狀況都比較理想。這也就給房產(chǎn)投資者帶來了機(jī)遇。此外，由于地區(qū)環(huán)境的制約，當(dāng)?shù)鼐用裨谕獾刭徶梅吭吹囊苍S性也比較小，因此，目的客戶流失的現(xiàn)象就比較低，這也為我們未來的投資帶來了很大的好處。

從房產(chǎn)區(qū)域樓盤調(diào)查可以看出，環(huán)境、交通條件、公共設(shè)施等原因是決定購置者買房的重要原因。新城區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)較多，也相對集中，配套設(shè)施也相對發(fā)達(dá)，道路狀況良好，交通便利，沒有大的廠礦，空氣質(zhì)量也比