河南建業(yè)集團價格策略培訓(xùn)

價格培訓(xùn)項目情況介紹第一部分：洛陽房地產(chǎn)市場狀況第二部分：競爭樓盤項目概況第三部分：市場分析第四部分：價格制定依據(jù)第五部分：價格明細第一部分：洛陽房地產(chǎn)市場狀況

1、洛陽城市經(jīng)濟發(fā)展概況

洛陽市是河南重要的工業(yè)城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)良好，人均GDP僅次于鄭州，列河南省第二位。近年來，洛陽經(jīng)濟持續(xù)高速增長，2007年全市國民生產(chǎn)總值達到1595.7億元，比上年凈增262億元，增長16.0%，超額完成省定目標，分別比全國、全省高4.6個和1.6個百分點，連續(xù)20個季度保持15%以上的高位增長。GDP排名全國47位，已經(jīng)超過了合肥、南昌、揚州、太原、南寧、昆明等重要城市。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值154.0億元，增長5.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值969.8億元，增長19.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值471.7億元，增長12.8%。全口徑財政收入突破200億元，達到223.4億元，增長44.6%02004006008001000120014001600442465686。29051111。51331。7160001-07年洛陽GDP增長趨勢2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2、房地產(chǎn)市場發(fā)展情況

2007年在國家整體上對房地產(chǎn)市場采取宏觀調(diào)控政策的情況下，洛陽房地產(chǎn)市場強勢不衰。根據(jù)洛陽市房地產(chǎn)市場管理處統(tǒng)計，全年洛陽市實現(xiàn)商品房備案銷售437.9萬平方米，交易金額達103億元，商品房銷售均價多層已達到2200元/平方米的水平，高層大部分已達到3000元以上。房地產(chǎn)開發(fā)商也增加到280多家。二手房也在這一年實現(xiàn)了飛速發(fā)展。年份施工面積竣工面積銷售總面積銷售總金額住宅銷售均價㎡/元2004年500萬138萬131.49萬26.12億19862005年600萬159萬143.7萬31.24億21742006年694萬240萬323.7萬61.5億19002007年980萬280萬439.7萬103.9億25552006年洛陽批準預(yù)售的房地產(chǎn)項目有97個，總投放面積為256.68萬平方米，與2005年相比增加30.6％，比2004年增加了79.2％，2007年以來，一季度投放面積為65.79萬平米，二季度為89.74萬平米，上半年投放量基本等同于04年全年投放量。0306090120150180210240143.2196.55256.8865.7989.7404-07年上半年商品房投放面積對比2004年2005年2006年2007年1季度2007年2季度270300單位：萬平米3、房地產(chǎn)市場供應(yīng)及銷售情況洛陽市場開發(fā)量逐年增大，據(jù)房管部門透露，2008年完成商品房投資72億元以上，施工面積1000萬平方米以上，竣工面積300萬平方米以上；而2007年市場消化量為439.7萬平方。今年的市場競爭環(huán)境可見激烈。06、07年，洛陽市場整體預(yù)售量持續(xù)攀升，而消化量增幅較小，市場存量繼續(xù)增大。洛陽房地產(chǎn)市場平均價格有所上升，整體洛陽市場住宅銷售均價仍在2500元左右徘徊,價格導(dǎo)向仍是居民購房時的重要考慮因素。第二部分：競爭樓盤項目概況凱瑞·國寶花園3期—香泊灣產(chǎn)品概況凱瑞國寶花園位于洛陽市洛南新區(qū)，東臨王城大道，西臨大學(xué)路，北臨開元大道，南接牡丹大道。項目總規(guī)劃建設(shè)用地面積51.88公頃，其中住宅用地面積25.4公頃，綠化用地面積12.41公頃，項目總建筑面積31.2平方米，住宅建筑面積25.8萬平方米，是洛陽最高檔次的低密度住宅區(qū)。核心推廣定位：別墅區(qū)中的花園洋房產(chǎn)品類型：花園洋房、高層。樓層棟數(shù)：4棟高層和6棟花園洋房?；▓@洋房為4層、6層、8層帶電梯，高層為15層和18層，共計600多戶開發(fā)商：洛陽凱瑞房地產(chǎn)置業(yè)有限公司建筑規(guī)劃：北京三磊景觀設(shè)計：香港明瑞價格政策:價格：高層大概的價格在3700-3800左右，實現(xiàn)均價約在2750-2850元/平方左右?；▓@洋房4300-4500左右，實現(xiàn)均價約3500-3750元/平方。目前在和建專談團購，團購價格2730元/平方。目前暫定5月中開始選房。優(yōu)惠政策：入會金5萬元。高層可享受8折優(yōu)惠，花園洋房可享受8.8折優(yōu)惠，(開盤后一次性付款還可享受5%優(yōu)惠)，現(xiàn)入會135個，入會的客戶可以在10棟樓的所有房源進行選房，如后期不滿意可退房。產(chǎn)品配比：37-40平方一房占8%113平方左右占10%143-149平方三房占50%150-160四房占23%220平方左右頂復(fù)占8%泉舜·財富中心產(chǎn)品概況泉舜財富中心位于洛陽新區(qū)市政府正南方，正對開陽湖音樂噴泉，總規(guī)劃建筑面積118萬平方米，將商業(yè)、辦公、酒店、居住等豐富的業(yè)態(tài)組合在一起，劃分為財富國際住區(qū)、財富時代廣場、財富商務(wù)中心、財富國際酒店、財富國際公寓五大片區(qū)；產(chǎn)品類型：高層。樓層棟數(shù)：2棟33層，分為2梯2戶和2梯3戶，共計510戶開發(fā)商：泉舜集團洛陽置業(yè)有限公司核心推廣定位：118萬平米國際都會中心價格政策價格：起價3500元/平方，均價4000元/平方優(yōu)惠政策：五月一日之前排號前100名每平方優(yōu)惠200元。5.1日正式排號：交1萬抵2萬，自排號之日起到認購，每天可再優(yōu)惠300元。產(chǎn)品配比：108平方兩房占20%150-160平方三房占60%200平方四房占10%310平方樓中樓占10%中泰世紀花城4期/畔山花澗產(chǎn)品概況中泰世紀花城位于麗春西路西端，西南有周山和國家周山森林園，東臨社區(qū)1000米濱河水景長廊。項目分為四期開發(fā)?？偨ㄖ娣e18萬平方米，由15棟高層、小高層組成。戶型從93平方到162平方的兩室，三室和四室的平層和錯層。雙泳池社區(qū)，室外陽光泳池，室內(nèi)休閑泳池。暖氣，煤氣，熱水俱全，地下車庫；外墻外保溫技術(shù)及雙層玻璃。目前在售四期·畔山花澗總占地60881平方米，規(guī)劃總建筑面積18萬平方米15棟高層、小高層。98—164平方米十余種平層、錯層戶型。產(chǎn)品類型：高層、小高層。樓層棟數(shù)：15棟（7棟11層、8棟16層，均為2梯3戶典式樓）共計1066套開發(fā)商：洛陽中泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司景觀設(shè)計：貝爾高林（香港）國際有限公司核心推廣定位：花城間山水畔樂活人生

價格政策價格：均價3500元/平方優(yōu)惠政策：交1萬抵2萬，自排號之日起到認購，每天可再優(yōu)惠50元，最高優(yōu)惠達到1.45萬產(chǎn)品配比98平方兩房占30%119-140平方三房占50%160平方四房占20%陽光·雙溪布洛產(chǎn)品概況陽光.雙溪布洛項目是陽光控股集團下屬的美基（洛陽）置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)。該項目位于洛陽新區(qū)濱河公園分區(qū)，項目占地80余畝，總建筑面積15萬平方米。規(guī)劃小高層與高層住宅、酒店式公寓、商業(yè)、會所整個項目分三期建設(shè)，一期工程將建設(shè)4棟（1棟18層，1棟25層，2棟28層）高層住宅樓，建筑面積6萬平方米，整個項目計劃2010年開發(fā)完成。目前在售二期:99到140平米小高層，160到254平米華宅，189到200庭院式錯層。產(chǎn)品類型：高層、小高層、酒店式公寓、會所、商業(yè)。樓層棟數(shù)：6棟（3棟為28層的高層，1棟為18層的高層，2棟為11層的小高層）共計360套開發(fā)商：美基（洛陽）置業(yè)有限公司投資商：陽光控股推廣主題：在領(lǐng)略了上一次巔峰喜悅之后，這一次，是什么又讓你如此動容？從8大園林到3重庭院，新加坡是永恒不變的情懷庭院友居生活，匯聚自然與人文的上層空間庭院新加坡，看得見的階層歸家禮儀當庭院遇見新加坡內(nèi)庭外院的新加坡核心推廣定位：庭院里的新加坡價格政策：價格：公開認購價均價為3600元/平方優(yōu)惠政策：前100名1萬抵3萬，100號以后1萬抵2萬，200號以后1萬抵1.5萬（開盤后一次性優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%）實現(xiàn)均價：3100~3200元產(chǎn)品配比：103平方兩房占15%127-159平方三房占65%195平方四房占15%252-300平方復(fù)式占5%東方今典產(chǎn)品概況東方今典占地面積815畝，建筑面積130萬平方米，位于洛陽市西苑橋南向西50米，緊鄰洛河，2500米沿河風(fēng)景。項目北瞰2500米洛河水岸，東靠高端居住區(qū)，南依大學(xué)城，西臨瀛洲大橋。產(chǎn)品類型：高層、洋房樓層棟數(shù)：洋房為14棟，高層3棟（18—29層）價格：高層為3400-3600/平方，洋房4600元/平方開發(fā)商：河南東方置地有限公司投資商：河南東方今典房地產(chǎn)集團有限公司

核心推廣定位：洛河就是東方今典/洛水之上百萬城邦中泰華庭項目概況：中泰華庭項目總占地面積為77496平方米，規(guī)劃總建筑面積達20萬平方米;由上海同濟大學(xué)規(guī)劃設(shè)計研究院擔(dān)綱整體規(guī)劃設(shè)計，項目由15棟高層組成;貝爾高林規(guī)劃“三級立體親水園林景觀”；開發(fā)商：洛陽中泰房地產(chǎn)置業(yè)有限公司核心推廣定位：洛河畔?20萬平方米水主題園林社區(qū)在售二期?水岸映像已近尾盤價格政策：價格：公開銷售價均價為3500元/平方優(yōu)惠政策：送價值3萬元的全套家電（一次性優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠1%）實現(xiàn)均價：3300元第三部分、市場分析土地資源豐富,區(qū)域規(guī)劃較好，地產(chǎn)名企進駐和大盤板塊逐步形成，價格競爭激烈。消費者購房的主要因素還是價格，所以如何降低成本，控制容積率，提高性價比將是08高層市場的重點方向新區(qū)商品房將成為開工和銷售最活躍區(qū)域之一，同時隨著洛南新區(qū)的逐漸成熟，消費者已開始逐步認同各個項目的產(chǎn)品性價比不斷提高，主要體現(xiàn)在產(chǎn)品質(zhì)量優(yōu)異度及使用功能多樣化新區(qū)的高層體量預(yù)計在08將會達到洛陽市高層總體量的60%左右，區(qū)域內(nèi)競爭激烈。后市競爭將體現(xiàn)在產(chǎn)品的差異性、附加值和整體品質(zhì)上。新區(qū)受洛陽大市場及宏觀政策的影響，價格未來兩年增幅較小。第四部分：價格制定依據(jù)1、項目開發(fā)大綱

項目基本情況土地面積用途控規(guī)最高容積率控規(guī)建筑密度控規(guī)建筑高度地塊總價（含契稅）樓面地價24582.438㎡(36.87畝)住宅2.022%多層20m高層100m2067.9萬元（56.1萬/畝）420.75元/㎡項目開發(fā)經(jīng)營主要指標要求指標要求1項目凈利潤總額不少于4180萬元2利潤實現(xiàn)周期（項目操作周期）2007年11月30日開工，2008年9月開盤，2009年10月20日竣工，2010年二季度清盤。3銷售總收入不少于2.78億元4稅后銷售利潤率*不低于15.03％5產(chǎn)品基本形態(tài)高層住宅7.9萬㎡；會所2總建筑面積2500㎡，本期分攤604㎡6執(zhí)行容積率3.247地上可售物業(yè)建筑面積不少于79000㎡8地上物業(yè)總建筑面積不少于79600㎡9地上物業(yè)銷售均價*高層住宅銷售均價不低于3500元/㎡10地上物業(yè)成本*單方成本不高于2680元/㎡11地下建筑總面積不少于3120㎡地下室，不可售12地下建筑平均成本13地下物業(yè)銷售總額*14工程質(zhì)量工程質(zhì)量100%合格，60%以上獲得市級或省級優(yōu)質(zhì)工程獎杯?？蛻魸M意度達到80%以上。項目銷售回款要求時間2008年2009年2010年上半年下半年上半年下半年上半年下半年銷售合同金額（萬元）11120834055602780銷售回款額（萬元）9450876059703620確認收入（萬元）250202780結(jié)轉(zhuǎn)利潤（萬元）3760420建業(yè)住宅集團洛陽公司美茵湖項目二期投資預(yù)算銷售收入開發(fā)類型可售面積均價總價高層79492.323500278223120美茵湖二期四棟樓價格制定依據(jù)美茵湖二期銷售工作即將展開，現(xiàn)根據(jù)項目實際情況對26、27、28、29號樓的價格進行考量，此次價格將以價格系數(shù)的形式進行制定。價格的制定分為兩部分：首先根據(jù)每棟樓所在的位置，取不同的參考值確定每棟樓的均價；參考景觀、朝向、面積、房型等影響價格各種因素，結(jié)合樓棟均價制定出每套房的價格系數(shù)。⑴樓棟均價

①根據(jù)各樓座的對比，分為1.5、1、0.5、0、-0.5、-1、-1.5、七級，得出各樓座均價調(diào)整系數(shù)。26272829景觀000.51噪音-1.5-1-1-1.5采光1111道路00.50.5-0.5生活便利-0.500-0.5周邊環(huán)境000-0.5樓座系數(shù)-10.51-1均價3500元/㎡34653517.535353465②根據(jù)每棟樓的系數(shù)，結(jié)合樓棟的面積，經(jīng)過計算，得出每棟樓的均價。此均價因為考慮到每棟樓的面積差異，因此在后面計算整體均價時，誤差較小，亦避免了反復(fù)測算。樓號樓座面積設(shè)定系數(shù)乘除實際系數(shù)均價35002612400.510.9912276.50490.99828920.988306334592726604.241.00526737.26120.99828921.003280735112826604.241.0126870.28240.99828921.008272135292913883.330.9913744.49670.99828920.98830633459⑵價格系數(shù)影響價格各種因素有景觀、朝向、面積、房型、層差、風(fēng)俗習(xí)慣等，考慮到影響價格的程度變化較大，因此將每種因素以0.001分級，以求其精確性。26號樓景觀系數(shù)■思路□鑒于本項目各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角?！鱿禂?shù)標準室號系數(shù)備注東一室0.97能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀東二室0.99東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀東三室1東頭，可以看見部分王城大道路邊景觀及部分南向景觀東四室1.03南面，年面景觀區(qū)西五室1.03南面，年面景觀區(qū)西六室0.98西端頭，能看見部分南面景觀西七室0.95西端頭，受27號樓遮擋，基本無景觀西八室0.97能看見小區(qū)內(nèi)的部分景觀朝向系數(shù)■思路□針對辦公樓客戶對朝向要求不高一說更多的體現(xiàn)在租借方面，在辦公樓銷售上客戶更愿意接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向因素?！鱿禂?shù)標準室號系數(shù)備注東一室0.94北向，無陽光東二室0.99東端頭，早晨能有短暫陽光東三室1.01東南端，光線較充足東四室1.03正南向光線充足西五室1.03正南向光線充足西六室0.98西端頭，下午能有短暫陽光西七室0.95受27號樓遮擋，基本無陽光西八室0.94北向，無陽光面積系數(shù)■思路□面積和房型有一定的連帶關(guān)系，面積的大小決定了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分?！鱿禂?shù)標準面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù)■思路□垂直系數(shù)主要指不同的樓層的系數(shù)標準?？紤]到高層銷售中如按常規(guī)樓層差調(diào)整的話，高樓層區(qū)域在今后的銷售難度較大，且價格上漲空間較小，因此盡量縮小底樓層區(qū)域和高樓層區(qū)域的樓層差。如此，促進高樓層區(qū)域房源的銷售，也利于今后此樓層區(qū)域房源價格的漲幅及加快銷售速度?！鱿禂?shù)標準樓層系數(shù)提升請況261.040頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù)■思路□房型的優(yōu)劣決定去化的速度，針對不同的房型對銷售的不同影響來制定相應(yīng)的系數(shù)?！鱿禂?shù)標準情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù)■思路□考慮到低區(qū)部分戶型、部分漏洞緊臨主干道或街區(qū)小街道的情況，對部分影響銷售去化的因素設(shè)定相關(guān)系數(shù)進行價格調(diào)整。部分房型的劣勢也影響客戶的購買決定，故而也進行系數(shù)設(shè)定?！鱿禂?shù)標準情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9927號樓景觀系數(shù)■思路□鑒于本項目各單元可視的角度方向不同，不同的視角點也應(yīng)有所區(qū)隔，而樓宇之間的開闊度也關(guān)系到視角?！鱿禂?shù)標準室號系數(shù)備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開闊1-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見全部南向景觀1-西四室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見大部分南向景觀朝向系數(shù)■思路□針對銷售上客戶更愿意接受采光好的戶型，故此次定價中考量了朝向因素?！鱿禂?shù)標準室號系數(shù)備注1-東一室1東南向視野開闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東一室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分面積系數(shù)■思路□面積和房型有一定的連帶關(guān)系，面積的大小決定了總價的高低，進而影響客戶的購買力，根據(jù)現(xiàn)有的面積段分成四部分?！鱿禂?shù)標準面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù)■系數(shù)標準樓層系數(shù)提升請況261.040頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù)■系數(shù)標準情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù)■系數(shù)標準情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9928號樓景觀系數(shù)■系數(shù)標準室號系數(shù)備注1-東一室1臨王城大道，東南視野開闊1-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀1-西三室1.03正南端，可以看見全部南向景觀1-西四室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東一室0.97受南面戶型遮擋，可視面較窄2-東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀2-西三室1.04正南端，可以看見全部南向景觀2-西四室1.02西南視野較好，可看見大部分南向景觀朝向系數(shù)■系數(shù)標準室號系數(shù)備注1-東一室1東南向視野開闊1-東二室1.03正南向，采光充分1-西三室1.04正南向，采光充分1-西四室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東一室0.97受南面戶型遮擋，光照時間較少2-東二室1.03正南向，采光充分2-西三室1.04正南向，采光充分2-西四室0.99西南視野較好，光照較充分面積系數(shù)■系數(shù)標準面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù)■系數(shù)標準樓層系數(shù)提升請況261.040頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0270.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.89此區(qū)域在高層中為較難去化區(qū)域，故系數(shù)值下調(diào)較多。30.8720.8610.85接上圖：房型系數(shù)■系數(shù)標準情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù)■系數(shù)標準情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.9929號樓景觀系數(shù)■系數(shù)標準室號系數(shù)備注東一室1東南向視野開闊東二室1.02正南端，可以看見全部南向景觀西三室1.02正南端，可以看見全部南向景觀西四室0.99西南視野較好，可看見大部分南向景觀，部分受西側(cè)安置小區(qū)的遮擋。朝向系數(shù)■系數(shù)標準室號系數(shù)備注東一室0.99東南視野開闊，部分受南面戶型遮擋東二室1.03正南向，采光充分西三室1.03正南向，采光充分西四室1西南視野開闊，部分受南面戶型遮擋面積系數(shù)■系數(shù)標準面積（平方米）系數(shù)70以下1.0570-1101.02110-1301130-1400.99140-1700.98170以上0.96垂直系數(shù)■系數(shù)標準樓層系數(shù)提升請況261.040頂層，系數(shù)較下層有所下調(diào)251.100此區(qū)域為高樓層區(qū)域，客戶對樓層數(shù)字的感覺影響不大，故系數(shù)間隙調(diào)整較小。每層上調(diào)0.005241.095231.09221.085211.08201.075191.055181.05171.045161.04151.035采光、視野、景觀最佳，上調(diào)0.025141數(shù)字對一部分人有一定忌諱，不作為拉開價差的區(qū)間。130.995120.99樓層及數(shù)字都較好，此區(qū)域很受客戶歡迎，可統(tǒng)一作為區(qū)域價格。110.985100.9890.97580.97吉利數(shù)字，上調(diào)0.0370.95低層部分，客戶對此區(qū)域就高層來講認同度較低。此系數(shù)值差別不大。60.9350.92540.8930.8720.8610.85房型系數(shù)■系數(shù)標準情況系數(shù)房型浪費面積較多0.98房型浪費面積適中1房型浪費面積較少1.01贈送面積1.01布局不合理0.98布局較合理1布局非常合理1.01微調(diào)系數(shù)■系數(shù)標準情況系數(shù)底層噪音影響0.99房型缺陷影響0.99臨出入口的影響0.99說明以上各個系數(shù)主要針對項目自身特點進行設(shè)定，在具體系數(shù)制定中要求對結(jié)合項目自身具體情況并結(jié)合現(xiàn)市場客戶購房心理、需求進行合理設(shè)置，以