安平縣房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

安平縣房地產(chǎn)市場調(diào)研匯報.05.20目錄安平縣概況安平縣總體狀況調(diào)研三、宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r四、安平縣房地產(chǎn)市場調(diào)研五、安平縣在售項目分析：六、項目SWOT分析：七、綜合分析及可行性提議：安平縣市場調(diào)研匯總安平縣概況：安平縣安平位于冀中平原，從屬河北省衡水市，東接饒陽縣，西鄰深澤縣，南抵深州市、辛集市，北靠安國市、博野縣。總面積493平方千米?？?cè)丝?3萬人?？h政府駐安平鎮(zhèn)。安平是聞名中外的絲網(wǎng)之鄉(xiāng)，來源于明代，也是安平的支柱產(chǎn)業(yè)。通過數(shù)年的發(fā)展，絲網(wǎng)業(yè)在安平已經(jīng)煥發(fā)出巨大的生機和活力，既有大型企業(yè)數(shù)十家，從業(yè)人員十幾萬，有全國最大絲網(wǎng)專賣市場——安平絲網(wǎng)大世界。安平縣是中國五金制品協(xié)會命名的“中國絲網(wǎng)之鄉(xiāng)”和“中國絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地”，絲網(wǎng)生產(chǎn)有500數(shù)年歷史，既有各類絲網(wǎng)企業(yè)17000余家，從業(yè)人員12萬多人，產(chǎn)品發(fā)展到8大系列、600多種品種，6000多種規(guī)格，廣泛用于工農(nóng)業(yè)部門和科研領(lǐng)域，輻射全國600多種都市并出口100多種國家和地區(qū)，產(chǎn)量和出口量均占全國總量的80%以上。安平絲網(wǎng)大世界是國家計委同意立項的全球唯一的絲網(wǎng)產(chǎn)品專業(yè)批發(fā)市場，占地600余畝，建筑面積16萬平方米，既有座商1000多家，年交易額到達40億元人民幣。目前已成為全國乃至世界最大的絲網(wǎng)產(chǎn)品集散地和中國絲網(wǎng)業(yè)面向世界的窗口。由中國國際貿(mào)易增進委員會、河北省人民政府、中國輕工業(yè)聯(lián)合會、中國五金制品協(xié)會主辦,河北省貿(mào)促會、衡水市人民政府、安平縣人民政府承接的中國安平國際絲網(wǎng)博覽會是全球唯一的絲網(wǎng)產(chǎn)品專業(yè)展會，并以其產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，參展產(chǎn)品豐富，國外客商云集，被絲網(wǎng)界視為全球最重要的絲網(wǎng)及有關(guān)產(chǎn)品的交易平臺。二、安平縣總體狀況調(diào)研1、行政區(qū)劃分安平縣轄3個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)、230個行政村。安平鎮(zhèn)、馬店鎮(zhèn)、南王莊鎮(zhèn)、何莊鄉(xiāng)、油子鄉(xiāng)、兩洼鄉(xiāng)、子文鄉(xiāng)、黃城鎮(zhèn)為安平的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。人口概況安平全縣35萬人口，縣城常住人口10萬，流感人口3萬。3、歷史沿革安平縣歷史悠久，迄今已經(jīng)有4000數(shù)年歷史，是衡水市建置最早的縣。安平縣是革命老區(qū)，有著光榮的革命老式。河北省第一種中共縣委在安平建立，全國農(nóng)村第一種黨支部在安平臺城村建立；抗日戰(zhàn)爭時期，中共冀中區(qū)黨委、冀中行署、冀中區(qū)支部均在此創(chuàng)立；合作化時期，被毛澤東主席譽為“全國五億農(nóng)民的方向”的初級合作社經(jīng)典就出自安平縣南王莊。4、經(jīng)濟發(fā)展安平縣是國家命名的“中國絲網(wǎng)之鄉(xiāng)”、“中國絲網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基地”、“中國絲網(wǎng)產(chǎn)銷基地”和“國家生豬活體儲備基地”，是全國第一種國家級縣域經(jīng)濟信息化試點縣，也是河北省首批22個擴權(quán)縣之一。安平縣大力實行“開放興縣、特色興縣、科教興縣、信息興縣”四大主體戰(zhàn)略，形成了以絲網(wǎng)及深加工、生豬養(yǎng)殖兩大產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，汽車配件、衛(wèi)生潔具、化工等多行業(yè)競相發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局，縣域經(jīng)濟一直保持了迅速、健康的發(fā)展態(tài)勢，綜合經(jīng)濟實力一直在全市名列前茅。一季度,全縣生產(chǎn)總值完畢11.36億元，同比增長7.1%，財政收入9674萬元，同比增長33.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達2230元，農(nóng)民人均純收入到達1093元。投資500萬元以上的61個項目所有動工建設(shè)，其中總投資10.8億元的重點項目7個，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長21.8%。在國家宏觀調(diào)控的形勢下，安平縣克服了種種困難，使全縣經(jīng)濟繼續(xù)得到了良好發(fā)展。安平縣結(jié)合農(nóng)業(yè)農(nóng)村經(jīng)濟構(gòu)造調(diào)整，按照“強龍頭、育龍身、壯龍尾、細化產(chǎn)業(yè)分類，延伸產(chǎn)業(yè)鏈條”的基本思緒，以增進農(nóng)民增收為目的，把發(fā)展生豬龍型經(jīng)濟作為推進農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟構(gòu)造戰(zhàn)略調(diào)整的重大舉措來抓，通過加大工作力度，狠抓項目建設(shè)，不停強化服務(wù)，優(yōu)化環(huán)境，有力的增進了全縣瘦肉型豬產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，保證了農(nóng)民收入的穩(wěn)步增長。目前，全縣已擁有國內(nèi)規(guī)模最大的現(xiàn)代化養(yǎng)豬場1個------京安豬場，年出欄商品豬10萬頭，種豬3萬頭；年出欄生豬萬頭以上的大型養(yǎng)豬場16個，千頭以上的規(guī)模養(yǎng)豬場30多種，養(yǎng)豬重點村80多種，從事養(yǎng)豬業(yè)的農(nóng)民達3萬多人。全縣生豬產(chǎn)業(yè)形成了“一龍、十強、百村、萬戶”的龍型經(jīng)濟格局，被省政府確定為“全省農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營示范縣”和“省級龍型經(jīng)濟”。本章小結(jié)：通過上述針對安平縣城基本狀況的理解，我們可以看出安平縣歷史悠久，交通便利，經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好,這些優(yōu)良的基礎(chǔ)條件對安平縣未來的規(guī)劃發(fā)展提供了堅實保障。三、宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r1、安平縣近幾年GDP數(shù)據(jù)調(diào)研年份GDP數(shù)據(jù)（單位：億元）增長率68.29.3%72.86.7%單從增長速度上來看，可以看出安平近3年經(jīng)濟增量速度比較可觀。安平縣房地產(chǎn)市場調(diào)研本次調(diào)研安平縣房地產(chǎn)市場，重要對安平縣在建在售項目的市場承認(rèn)度及銷售狀況進行實際調(diào)查。根據(jù)項目性質(zhì)及位置的特點，我們實地考察和峰尚·和華嘉園、網(wǎng)都嘉園、公園·怡景城、御品天成、麗景名都、網(wǎng)都國際新城等項目。同步我們對城區(qū)居民的既有居住水平及住房需求進行簡要理解，并記錄出有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)，對成果進行了周密分析，以期為制定項目決策提供科學(xué)根據(jù)。五、安平縣在售項目分析：我們所調(diào)研的有十多種項目：分別是峰尚·和華嘉園、公園·怡景城、萬景城、領(lǐng)佳公館、御品天成等。在此基礎(chǔ)上把這幾種項目分別來做詳細的調(diào)查研究分析。序號項目名稱電話項目規(guī)模物業(yè)形態(tài)主推戶型銷售價格工程進度銷售進度及銷售周期1峰尚·和華嘉園8091777占地77畝，建筑面積18萬㎡共9棟樓，一期1#-4#為準(zhǔn)現(xiàn)房、二期五棟板式26層高層住宅3/2/2（110㎡-140㎡）均價報價3380元/㎡，實際成交均價為2800-2900元/㎡一期已封頂10月交房，二期6、7月所剩房源不多2公園·怡景城7588999共4棟樓25層板式高層3/2/2（117㎡、128㎡)均價3000元/㎡一次性優(yōu)惠260元/㎡貸款優(yōu)惠160元/㎡，優(yōu)惠后均價2740元/㎡1#樓已建到6層，估計底交房，2-4號未售1#一基本售完，（聽說大部分都是回遷戶購置）3萬景城8096888占地120畝板式高層3/2/2（105-139㎡）4/2/2（139㎡均價3000元/㎡一次性9折，折后均價2700元/㎡一期5棟，其中2棟已交房，3棟已封頂5月1日交房已售二分之一以上4領(lǐng)佳公館8060788共3棟1#12層，2#18層，3#7層帶電梯2/2/1（82.12㎡）、3/2/2（107.7-130㎡）均價3150元/㎡，實際均價2650元/㎡已動工，下六個月5領(lǐng)輝·花傾城8098970共3棟，其中2棟商品房，1棟保障房19層板式高層3/2/2（111-120㎡）3/2/2（136㎡）躍層未定價交一萬塊錢號，開盤定房優(yōu)惠100元/㎡近期動工，年終交房只認(rèn)購1#2#,約40多套6御品天成7996666占地180畝，總建面48萬㎡（住宅加商業(yè)）25層板式高層87.9-128㎡此前2萬定房號均價3380元/㎡，一次性優(yōu)惠150元/㎡分期貸款無優(yōu)惠，目前沒有售樓人員一期6棟，目前處在停工狀態(tài)暫只售2號樓7網(wǎng)都嘉園7801001占地100畝，共20棟，總建面20萬㎡小高層（17層和11層）法式風(fēng)情3/2/2（147㎡）4/3/3（204㎡）3/3/2（209㎡）均價3500元/㎡實際成交價3100元/㎡20棟同步動工，年終交房未售8盛景·金穗雅居7589888占地53畝，共6棟25層板式高層兩室、三室戶型面積（89-127㎡）4層2510元/㎡5層2540元/㎡20層2900元/㎡交5萬定金開盤可享有70元/㎡的優(yōu)惠2、3號樓已開槽，3月交房3#樓都是三室，13層如下老板關(guān)系已內(nèi)部認(rèn)購?fù)辏?#樓都是兩室戶型，計劃5月1日開盤9麗景名都7626888板式高層3/2/1（102㎡）3/2/2（122㎡、138㎡）未銷售已開槽動工10瑞泰國際商業(yè)+4棟住宅大三室140多平，四室180多平均價3500元/㎡2棟25層高層回遷，2棟18層小高層對外銷售安平縣房地產(chǎn)市場調(diào)研數(shù)據(jù)登記表主觀數(shù)據(jù)登記表4、調(diào)研分析結(jié)論：重要數(shù)據(jù)指標(biāo)項目調(diào)查內(nèi)容比例1近期購房意愿55%2家庭收入5-10萬元73%3戶型面積三室兩廳66%4首付款10-15萬42%5改善居住環(huán)境47%6選擇貸款付款63%根據(jù)數(shù)據(jù)分析的成果看，被訪者中等收入群購房樂意較為明顯，改善型客群以看注房屋居住環(huán)境為主，投資客比例較小。由于該縣城經(jīng)濟發(fā)展迅速,房地產(chǎn)市場表面放量較大,但經(jīng)業(yè)內(nèi)人士分析,某些效益很好的事業(yè)、行政機關(guān)單位,之前均已為本單位員工組織多次集中團購或定位開發(fā)工程,對于本縣某些有實力客戶不僅居住條件優(yōu)越,并且名下?lián)碛卸嗵鬃≌?通過調(diào)查，對于購置意愿明顯的客群，大多是工薪族的年輕人和附近居住條件較差的村民，想通過廉價的住宅變化他們既有的居住條件。其中在城區(qū)經(jīng)營的個體私營業(yè)主也是購房的重要生產(chǎn)力，怎樣有效的調(diào)動其購房的積極性，需要在銷售政策及輿論導(dǎo)向上下足功夫。六、項目SWOT分析：1、區(qū)位分析：目的地塊位于安平縣城北部，所在區(qū)域為縣城規(guī)劃重點區(qū)域，周圍配套較為完善，將為項目帶來前所未有的發(fā)展機遇。2、項目SWOT分析：優(yōu)勢：地段很好，整體交通環(huán)境便利，周圍配套齊全；環(huán)境優(yōu)勢明顯，項目周圍緊鄰安平市重點小學(xué)--試驗二小及試驗幼稚園,強大的教育配套將給項目帶好諸多銷售利好原因。簡歐的建筑風(fēng)格在安平縣較為少見。劣勢：地塊較小，當(dāng)?shù)厝顺姓J(rèn)局限性。項目規(guī)模較小對小區(qū)環(huán)境及后期的物業(yè)管理存有顧慮機會：政府規(guī)劃重點區(qū)域，縣城未來發(fā)展方向；目前在售項目品質(zhì)一般，在整體規(guī)劃上沒有特色。威脅：競爭樓盤的層出，很大程度上分流客群；市場低迷，客群受國家政策影響較大，且較為敏感七、目的客戶分析及可行性提議：根據(jù)上述市場調(diào)研及對項目周圍居民進行走訪理解，本項目客戶群重要分為如下幾種：關(guān)鍵客戶：安平絲網(wǎng)業(yè)老板、當(dāng)?shù)亟?jīng)商私營企業(yè)主、本縣政府公務(wù)員等置業(yè)目的:改善居住環(huán)境，追求國際化高品質(zhì)居住環(huán)境及精神上的滿足；重要客戶：縣城周圍的改善需求客戶置業(yè)目的:改善居住環(huán)境追求，進城置業(yè)光宗耀宗；投資需求潛在客戶：外來人口（來安平經(jīng)商、工作、投資、上學(xué)等需求）置業(yè)目的:投資、產(chǎn)業(yè)過渡安平縣整體經(jīng)濟狀況很好,擁有多家國家級品牌企業(yè),縣城人民總體消費水平較高,房地產(chǎn)市場經(jīng)營較為規(guī)范,市場目前放量較大,對于產(chǎn)品定位及消費群體的喜好規(guī)定把握尤為重要!該區(qū)域高端消費群體目前對于商品住房購置意愿不明顯,該項目提議定位于針對剛性需求客群為主流購置群體,同步,兼顧安平周圍村民改善型客群,以及為孩子就近上學(xué)的部分經(jīng)濟型客群。客戶購置動機分析：1、由于周圍形成了較為密集的居住人口，這部分群體重要以二次置業(yè)和子女購房較多。2、由于