某某消費(fèi)者研究

某某消費(fèi)者研究長(zhǎng)城地產(chǎn)面臨困境的根源是什么？長(zhǎng)城地產(chǎn)為什么不能走“租金股”的道路？未來中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)如何？萬科為什么放棄新鴻基而選擇pulte為標(biāo)桿？房地產(chǎn)的香港模式和美國(guó)模式的主要差別有哪些？2長(zhǎng)城不能成為“租金股”？3長(zhǎng)城集團(tuán)面臨問題的表征

可開發(fā)土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足盈利水平持續(xù)下降開發(fā)成本顯著提高融資渠道單一，股權(quán)融資受限人才短缺土地儲(chǔ)備不足的原因是無法按照市場(chǎng)價(jià)獲地。開發(fā)成本提高，是由于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度放慢和資本使用成本過高。管理成本、利息成本和資金的時(shí)間成本是主要成本。資本周轉(zhuǎn)速度慢資金使用成本較高開發(fā)成本較高合理利潤(rùn)率難以實(shí)現(xiàn)股權(quán)融資障礙債務(wù)融資出現(xiàn)瓶頸整體融資能力下降規(guī)模獲取土地能力受限策略性持有土地能力低危急持續(xù)開發(fā)回款出現(xiàn)壓力獲利能力下降6％；10％土地儲(chǔ)備不足4長(zhǎng)城地產(chǎn)問題的根源：

內(nèi)部資源未能適應(yīng)外部環(huán)境變化57％的業(yè)務(wù)為依靠土地價(jià)值所產(chǎn)生的物業(yè)出租受益住宅開發(fā)收入下滑到36％，并且受益的來源為土地價(jià)值的增值依靠協(xié)議獲得土地，市場(chǎng)價(jià)出售市場(chǎng)運(yùn)作的毛利率只能維持7％無法按照市場(chǎng)價(jià)獲地36％34％13％10％7％二級(jí)開發(fā)圣廷苑倉(cāng)儲(chǔ)貨代市場(chǎng)商業(yè)、寫字樓租賃物業(yè)管理過去由于特殊資源和政府背景所導(dǎo)致的土地低成本，在支持長(zhǎng)城發(fā)展的同時(shí)，形成了粗放式的項(xiàng)目開發(fā)和企業(yè)管理模式。長(zhǎng)城至今未能改變這種模式，使其適應(yīng)外部環(huán)境的變化。5加強(qiáng)資產(chǎn)的使用效率，降低資產(chǎn)的使用成本，是實(shí)現(xiàn)盈利目標(biāo)的關(guān)鍵凈資產(chǎn)受益率（ROE）目標(biāo)收入成本開支房地產(chǎn)開發(fā)收入其他業(yè)務(wù)收入－＋銷售成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用＋＋資產(chǎn)本身的增值能力凈利潤(rùn)資產(chǎn)的重新估值資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化主要通過加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和控制資本占用成本來增加凈利潤(rùn)。＋凈資產(chǎn)年內(nèi)基本穩(wěn)定6長(zhǎng)城必須首先對(duì)集團(tuán)自身的資源和機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新盤點(diǎn)和整合增強(qiáng)盈利水平，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率“又快又好”的含義，是指針對(duì)資金短缺的項(xiàng)目公司，通過收購(gòu)，當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入，并獲取盈利進(jìn)行資產(chǎn)重新清查、評(píng)估收購(gòu)“又快又好”的項(xiàng)目公司投資策劃中心策劃功能前置，在取地前完成對(duì)地塊的整體規(guī)劃方案和精確的財(cái)務(wù)分析取地和開盤時(shí)間壓縮在8個(gè)月之內(nèi)組建集團(tuán)客戶關(guān)系系統(tǒng)，梳理潛在資源，立項(xiàng)評(píng)估，跟蹤重點(diǎn)關(guān)注的事情收購(gòu)酒店等大宗固定資產(chǎn)購(gòu)買短期不能開發(fā)的土地大規(guī)模收購(gòu)三級(jí)市場(chǎng)連鎖地鋪大規(guī)模介入舊城改造項(xiàng)目絕對(duì)不做的事情7長(zhǎng)城二級(jí)開發(fā)的關(guān)鍵原則是“短平快”，提升資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，降低單位成本和費(fèi)用資產(chǎn)收益率銷售利潤(rùn)率資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×

土地獲得土地開發(fā)項(xiàng)目施工項(xiàng)目回款決策前置！縮短技術(shù)決策的周期凈地?zé)o拆遷規(guī)劃問題拉長(zhǎng)付款期限有競(jìng)爭(zhēng)力的施工速度分小塊滾動(dòng)開發(fā)多層和低密度住宅為主增強(qiáng)營(yíng)銷能力，加速回款半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈市場(chǎng)8對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和階段的判斷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化有限多元化“租金股”區(qū)域經(jīng)濟(jì)背景企業(yè)財(cái)務(wù)狀況經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品范圍企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力香江國(guó)際萬科1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展快速城市化浪潮對(duì)增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)增量物業(yè)的剛性需求經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展城市化告一段落增量物業(yè)減少總資產(chǎn)高速增長(zhǎng)較高負(fù)債率和ROE總資產(chǎn)龐大抵御風(fēng)險(xiǎn)較低負(fù)債率和ROE總資產(chǎn)穩(wěn)步增長(zhǎng)平均水平負(fù)債率和ROE專一化標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)客戶聚焦，嚴(yán)格控制成本區(qū)域布局，產(chǎn)品市場(chǎng)拓展大量持有物業(yè)區(qū)域和物業(yè)多元化融資能力和專業(yè)效率融資能力和開發(fā)能力穩(wěn)定持續(xù)回報(bào)9長(zhǎng)城遠(yuǎn)不具備成為“租金股”的條件成為租金股，總資產(chǎn)必須達(dá)到一定規(guī)模，來抵御外部環(huán)境變化帶來的風(fēng)險(xiǎn)香港“租金股”的房地產(chǎn)模式，與香港城邦式的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相關(guān)六家房地產(chǎn)企業(yè)2004年的總資產(chǎn)比較（單位RMB）10新鴻基和太古為代表的香港房地產(chǎn)企業(yè)，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為主要利潤(rùn)來源新鴻基2004年總利潤(rùn)中，開發(fā)凈利潤(rùn)占21％，出租受益占79％。住宅開發(fā)收益中，所開發(fā)干道沿線農(nóng)地變性價(jià)值后的增值為主要利潤(rùn)來源。11新鴻基和PULTE的對(duì)比分析HKSunKungKaiUSPulte所依托的土地制度空間布局城邦經(jīng)濟(jì)土地有限，絕對(duì)財(cái)富大陸經(jīng)濟(jì)城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距地價(jià)差距大企業(yè)的財(cái)務(wù)體系和金融模式預(yù)售為代表的客戶融資；各集團(tuán)相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；PMC與銷售過程一體化銀行貸款為主要融資方式企業(yè)的價(jià)值體系和管理文化錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡(jiǎn)單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)開發(fā)＋物業(yè)經(jīng)營(yíng)住宅開發(fā)ROE5%20.6%資產(chǎn)負(fù)債率9％40％12萬科為何換標(biāo)桿？13萬科對(duì)市場(chǎng)的觀點(diǎn)：

消費(fèi)者的有效需求是市場(chǎng)存在的理由資料來源：萬科2004年報(bào)住宅是人類生存必須的基本物資，也是社會(huì)成員改善生活品質(zhì)最重要的物質(zhì)基礎(chǔ)決定住宅市場(chǎng)基本走勢(shì)的，是經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)性、人口結(jié)構(gòu)和居住形態(tài)變遷關(guān)于需求政策是市場(chǎng)環(huán)境中不可忽視的一部分政策的出發(fā)點(diǎn)，只會(huì)是防范市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，而不是憑空創(chuàng)造或消除一個(gè)自我演進(jìn)的市場(chǎng)關(guān)于宏觀調(diào)控14萬科理解的支撐住宅需求三大因素：城市化、家庭規(guī)?？s小和人口老齡化5.37億6.60億3.53人3.25人15三大因素導(dǎo)致的未來5年每年新增住宅需求量.0.04億平方米1.62億平方米3.69億平方米單位：億平方米16應(yīng)屆畢業(yè)生對(duì)萬科選擇全國(guó)市場(chǎng)的影響2005年，全國(guó)338萬高校畢業(yè)生中，91％選擇在北京、上海、深圳、廣州、浙江、江蘇求職。9％91％17作為成熟經(jīng)濟(jì)體的美國(guó)市場(chǎng)，代表性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然有蓬勃生機(jī)2004年，美國(guó)一手房交易數(shù)量為118.6萬套，為二手房的1/6代表性開發(fā)商pulte數(shù)量增加18%，平均售價(jià)上漲11%Pulte占有美國(guó)市場(chǎng)的3.25％的份額18萬科對(duì)中國(guó)大陸房地產(chǎn)的判斷：未來10年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律19萬科所理解的未來挑戰(zhàn)資料來源：萬科年報(bào)萬科認(rèn)為：真正的挑戰(zhàn)是如何在與境外開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，通過企業(yè)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)的建立，為消費(fèi)者提供滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。核心競(jìng)爭(zhēng)力之于產(chǎn)品：低成本和高質(zhì)量所帶來的客戶忠誠(chéng)之于企業(yè)：融資和技術(shù)實(shí)力房地產(chǎn)本身的高能耗中國(guó)人均能源占有量不到均值一半產(chǎn)品建造精度低于先進(jìn)水平一個(gè)數(shù)量級(jí)目前住宅開發(fā)的粗放模式資金實(shí)力國(guó)際融資能力核心技術(shù)上的競(jìng)爭(zhēng)：日本的專利境外同行的進(jìn)入20萬科的二十年歷程：

通過專業(yè)化和品牌為市場(chǎng)環(huán)境的變化做準(zhǔn)備我覺得土地轉(zhuǎn)讓制度改革政策，是萬科等待了十多年的。我們開始創(chuàng)業(yè)的時(shí)候，就開始賭這一天，我們終于賭贏了。如果我們輸了，我們很可能輸?shù)煤軕K。萬科一直在為這樣的政策做準(zhǔn)備?！猇ANKE總經(jīng)理郁亮萬科城市中檔住宅為主業(yè)剝離非房地產(chǎn)業(yè)，放棄多元化放棄別墅、商場(chǎng)、寫字樓出售華潤(rùn)萬佳收縮全國(guó)布局13變4放棄30家企業(yè)的持股權(quán)19931994199419952001萬科提出高于25％的利潤(rùn)不做，就是因?yàn)槿f科從貿(mào)易起家，切身感受到暴利終將轉(zhuǎn)向社會(huì)平均利潤(rùn)率，企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展不能建立在超額利潤(rùn)率的基礎(chǔ)之上?！跏?1過去二十年，萬科以依靠專業(yè)化建立起來的“低成本+差異化”為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力專業(yè)化所形成的低成本產(chǎn)品和采購(gòu)定制化聚焦中檔住宅施工流程的專業(yè)化差異化競(jìng)爭(zhēng)品牌美譽(yù)度小區(qū)規(guī)劃物業(yè)管理22凈資產(chǎn)收益率保持在10％以上，保持持續(xù)的股權(quán)融資資格和債權(quán)融資能力萬科是中國(guó)大陸唯一發(fā)行第二次可轉(zhuǎn)債的上市企業(yè)23資產(chǎn)負(fù)債率保持在50－60％，長(zhǎng)期具備低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和高信用等級(jí)萬科長(zhǎng)期被金融機(jī)構(gòu)和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)評(píng)為AAA級(jí)企業(yè)24較高的盈利水平和廣泛的資本市場(chǎng)融資，使得萬科獲得了更大規(guī)模的債務(wù)融資能力具備股權(quán)融資的能力，股權(quán)和債權(quán)融資交錯(cuò)進(jìn)行，保證了萬科在維持一定資產(chǎn)負(fù)債率基礎(chǔ)上的持續(xù)快速發(fā)展15億可轉(zhuǎn)換債券順利轉(zhuǎn)股19.9億可轉(zhuǎn)債2成功發(fā)行中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行46.9億綜合授信額度簽署4月9月11月德國(guó)HI公司3500萬美元中山項(xiàng)目融資新華信托1.99億元貸款6月7月萬科在2004年的股權(quán)、債權(quán)、境外合作融資一覽25萬科近年總資產(chǎn)持續(xù)增長(zhǎng)26主要結(jié)論：萬科長(zhǎng)期以來的自覺行動(dòng)，使得自身具備了與pulte相似的特征萬科具備了成為百年老店的一些基因?！晗檎业絧ulte這樣的標(biāo)桿為萬科學(xué)習(xí)的目標(biāo)，是件很幸運(yùn)的事情?！袅罰ulte的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和特征?27美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境和利益相關(guān)者增量住宅市場(chǎng)商用物業(yè)市場(chǎng)（寫字樓、酒店、廠房等）投資者/權(quán)益人投資者需求者REITs（33％）養(yǎng)老基金（46％）人壽保險(xiǎn)公司（10％）……REITs房地產(chǎn)發(fā)展商PMC等抵押公司住宅需求者數(shù)字：2003；來源:《新財(cái)經(jīng)》商業(yè)房地產(chǎn)需求者專業(yè)物管公司銀行貸款機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者存量住宅市場(chǎng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展商出租代理公司住宅需求者關(guān)鍵參與機(jī)構(gòu)注：在這里暫時(shí)忽略政府在金融、土地和規(guī)劃管制上的重要作用。28對(duì)美國(guó)增量房市場(chǎng)保持持續(xù)發(fā)展的判斷，是Pulte制定戰(zhàn)略的基礎(chǔ)和依據(jù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)我們的利潤(rùn)來源主要來自開發(fā)收入下扣除成本后的利潤(rùn)——pulte人口增長(zhǎng)，移民增加，收入上升和購(gòu)房趨勢(shì)持續(xù)，使增量房保持穩(wěn)定的市場(chǎng)需求?！猵ulte分析由于需求增量比較穩(wěn)定，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)在于擴(kuò)大市場(chǎng)占有?！猵ulte分析公司堅(jiān)持的根本：增長(zhǎng)通過穩(wěn)健的（開發(fā)）業(yè)務(wù)帶來的收入扣除成本后的利潤(rùn)維持較好的資產(chǎn)負(fù)債，使其在市場(chǎng)機(jī)遇出現(xiàn)之際擁有優(yōu)勢(shì)在建筑效率、質(zhì)量、客戶滿意度方面保持領(lǐng)先雇傭、培訓(xùn)、和保留最好的員工（人力資源）戰(zhàn)略思考、對(duì)營(yíng)運(yùn)和融資的判斷力總是挑戰(zhàn)自己、超越自己29戰(zhàn)略性收縮和聚焦，是PULTE對(duì)美國(guó)宏觀環(huán)境分析后的關(guān)鍵性舉措住宅商用房地產(chǎn)零售銀行27個(gè)州54個(gè)市場(chǎng)區(qū)域

住宅

主要大城市19561950年代后期1970-1990年代目前30靈活管理最關(guān)鍵的土地資產(chǎn)關(guān)于土地獲得和控制方面，需要進(jìn)一步研究美國(guó)目前的土地制度和開發(fā)管制A.事前做長(zhǎng)期規(guī)劃B.控制土地儲(chǔ)備，拋離對(duì)手（過去三年，用地100,000塊，但有控制地302,000塊），當(dāng)需求上漲時(shí)，保證業(yè)務(wù)增速發(fā)展C.2005年，土地儲(chǔ)備343,000塊（價(jià)值65億美圓），46%持有，54%根據(jù)環(huán)境來定（交付定金4億美圓，中斷交易時(shí)部分可退還），因此，可降低環(huán)境改變帶來的風(fēng)險(xiǎn)（土地更易獲得，或地價(jià)下跌）。當(dāng)需求舒緩時(shí)，可放慢業(yè)務(wù)發(fā)展。31精細(xì)化是pulte的核心綱領(lǐng)辨別最佳優(yōu)質(zhì)地塊標(biāo)準(zhǔn)化降低住宅成本目標(biāo)客戶群鎖定產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先提高客戶滿意度客戶細(xì)分?jǐn)U大市場(chǎng)占有率客戶細(xì)分：首次置業(yè)、首次換房、二次換房、活躍老年人PMC服務(wù):對(duì)低收入置業(yè)者貸款并購(gòu)DelWebb,占領(lǐng)老年人公寓市場(chǎng)終身鎖定所帶來的忠誠(chéng)度迅速整合，消除重疊功能，組合可利用資源在規(guī)模、地理布局和產(chǎn)品包方面處于絕對(duì)領(lǐng)先改變流程，降低材料和人力成本低成本給客戶帶來更多價(jià)值創(chuàng)立“圖書館”，收集賣得最好的建筑平面圖，進(jìn)行排序，篩減一半至大概1200種戶型，找機(jī)會(huì)再削減一半根據(jù)建筑材料和在現(xiàn)場(chǎng)的建筑難易程度進(jìn)行評(píng)估，確保效益排列內(nèi)部的規(guī)格來匹配不同的11種客群減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本32精細(xì)化以提高質(zhì)量和客戶滿意度為標(biāo)準(zhǔn)高規(guī)范/低變動(dòng)在客戶方面和金融方面都是成功的。有利于減少建筑成本，改善建筑時(shí)間，提高產(chǎn)品質(zhì)量。——PulteAnnualReport2004“客戶需要”的一致性意味著我們可以設(shè)計(jì)具備某些特性的基本產(chǎn)品作為標(biāo)準(zhǔn)，為顧客提供更高的價(jià)值，也減少了不必要的變化，減少運(yùn)營(yíng)成本，提高自身、承包商、制造商的效益?！狿ulteAnnualReport200433從1997年到2004年，pulte的總資產(chǎn)增長(zhǎng)了6倍在相對(duì)成熟的市場(chǎng)環(huán)境和穩(wěn)定增量的需求背景下，pulte的戰(zhàn)略為公司帶來了罕見的快速、持久增長(zhǎng)34過去8年中，萬科和pulte的增長(zhǎng)速度極為相似35驕人的ROE，使得pulte贏得了投資者和信貸機(jī)構(gòu)的青睞，鞏固了融資能力2004年，四家房地產(chǎn)企業(yè)ROE比較36萬科未來十年的戰(zhàn)略：從專業(yè)化走向精細(xì)化；以“有質(zhì)量增長(zhǎng)”為戰(zhàn)略目標(biāo)有質(zhì)量的增長(zhǎng)資本回報(bào)率客戶忠誠(chéng)度產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新HR回報(bào)率37基于“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的三大策略選擇依據(jù)客戶內(nèi)在價(jià)值逐步細(xì)分市場(chǎng)逐步升級(jí)產(chǎn)品服務(wù)體系和競(jìng)爭(zhēng)能力通過提供客戶不同生命周期內(nèi)的梯度產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)終身縮定客戶細(xì)分策略三大城市圈4.1％的國(guó)土，40％的GDP?的居民儲(chǔ)蓄額，平均水平2倍的人均支出利用區(qū)域發(fā)展差異，規(guī)避單一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大區(qū)域集約投資，發(fā)揮整合優(yōu)勢(shì)城市圈聚焦策略住宅產(chǎn)業(yè)化，降低人工成本的比例，改善成本結(jié)構(gòu)提高品質(zhì)和性價(jià)比和諧、自然、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品精細(xì)化創(chuàng)新策略多角度融資通過合并縮減成本和絕對(duì)領(lǐng)先對(duì)土地的戰(zhàn)略性控制其他策略38萬科所選擇的道路，與新鴻基模式有較大不同HKSunKungKaiVANKE企業(yè)的財(cái)務(wù)體系和金融模式預(yù)售為代表的客戶融資；各集團(tuán)相互持股的股權(quán)資本結(jié)構(gòu)；銀行貸款為主要融資方式;積極嘗試多角融資企業(yè)的價(jià)值體系和管理文化錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易多元化的交叉業(yè)務(wù)清晰簡(jiǎn)單交易單一業(yè)務(wù)控制成本企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)開發(fā)＋物業(yè)經(jīng)營(yíng)住宅開發(fā)ROE5%10%-14%資產(chǎn)負(fù)債率9％50%-60％39商用房地產(chǎn)由于區(qū)別于城邦經(jīng)濟(jì)的大陸體制，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)將在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)主旋律眾多人口和空前城市化所帶來的持續(xù)增量需求廣袤土地導(dǎo)致的土地級(jí)差和土地價(jià)值的變遷開發(fā)專業(yè)化和規(guī)范化有限多元化“租金股”香江國(guó)際萬科1990華僑城合生創(chuàng)展深圳萬科上海綠地香港置業(yè)太古新鴻基香港總資產(chǎn)融資能力和專業(yè)效率融資能力和開發(fā)能力穩(wěn)定持續(xù)回報(bào)住宅市場(chǎng)PulteLennar40咨詢業(yè)同行的觀點(diǎn)-行業(yè)成熟度與房地產(chǎn)商商業(yè)模式演變示意圖-高利潤(rùn)階段高風(fēng)險(xiǎn)/高回報(bào)產(chǎn)品創(chuàng)新中等利潤(rùn)階段適中風(fēng)險(xiǎn)/適中回報(bào)資本優(yōu)勢(shì)/規(guī)模優(yōu)勢(shì)微利階段低風(fēng)險(xiǎn)/低回報(bào)規(guī)模優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)特征需求特征房地產(chǎn)開發(fā)/產(chǎn)品型房地產(chǎn)投資/資本運(yùn)作型房地產(chǎn)服務(wù)/服務(wù)型時(shí)間行業(yè)規(guī)模中國(guó)大陸房地產(chǎn)商香港房地產(chǎn)商發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)商賣方市場(chǎng)對(duì)新增住房需求快速膨脹均衡市場(chǎng)對(duì)新增住房需求穩(wěn)定增長(zhǎng)買方市場(chǎng)以提升住房質(zhì)量的需求為主業(yè)務(wù)特征房產(chǎn)增量開發(fā)地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介房地產(chǎn)金融服務(wù)房地產(chǎn)金融服務(wù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)中介從產(chǎn)業(yè)周期角度分析:我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)總體處于從開發(fā)/產(chǎn)品型向投資/資本運(yùn)作型轉(zhuǎn)變階段，但由于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的不均衡性，大城市與其他地區(qū)相比，競(jìng)爭(zhēng)業(yè)態(tài)發(fā)展會(huì)大大縮短41由于我國(guó)房地產(chǎn)處于行業(yè)發(fā)展的初級(jí)階段，未來謀求細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)先的服務(wù)模式將大量涌現(xiàn)，領(lǐng)先的房地產(chǎn)商開始向服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)變？？？房地產(chǎn)（存量）經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)（增量）開發(fā)房地產(chǎn)中介服務(wù)

地產(chǎn)開發(fā)土地使用權(quán)的獲得拆遷安置總體規(guī)劃房產(chǎn)開發(fā)房屋設(shè)計(jì)建設(shè)施工相關(guān)配套融資管理/銷售管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)/出租酒店經(jīng)營(yíng)管理商場(chǎng)租售經(jīng)營(yíng)寫字樓租售經(jīng)營(yíng)公寓經(jīng)營(yíng)物業(yè)“低吸高拋”住宅市場(chǎng)的積壓房、二手房物業(yè)管理……房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)金融融資管理自有資金銀行貸款信托基金企業(yè)債券投資管理直接投入項(xiàng)目入股項(xiàng)目公司股權(quán)合作(土地、資金等)基金管理項(xiàng)目管理創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力創(chuàng)新潛力42探索性結(jié)論1.未來較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)依然是未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律，房地產(chǎn)企業(yè)龍頭依然是開發(fā)商。2.產(chǎn)品精細(xì)化和客戶滿意度將是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。3.企業(yè)面向客戶和產(chǎn)品所必備的融資能力和技術(shù)水平，是競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。43疑問1.Pulte土地儲(chǔ)備策略背后的美國(guó)土地制度和管制環(huán)境？2.人口老齡化是否能夠在中國(guó)形成類似美歐的大規(guī)模的“活躍老年人”階層？3.在局部發(fā)達(dá)地區(qū)出現(xiàn)大規(guī)?！笆兆夤伞逼髽I(yè)的可能性？4.PMC對(duì)美國(guó)住宅房地產(chǎn)的影響，以及在中國(guó)的可能適應(yīng)性機(jī)構(gòu)？5.中國(guó)商用房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來的龍頭主體是產(chǎn)業(yè)基金（REITs）還是規(guī)模性企業(yè)？44通過辛勤的工作獲得財(cái)富才是人生的大快事。一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。9月-2310:0510:05:14人只有為自己同時(shí)代人的完善，為他們的幸福而工作，他才能達(dá)到自身的完善。每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。10:05:1410:059月-23論命運(yùn)如何，人生來就不是野蠻人，也不是乞討者。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富—身體與心靈的財(cái)富。人生沒有彩排，每一個(gè)細(xì)節(jié)都是現(xiàn)場(chǎng)直播。對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是100分就是0分。成功的經(jīng)理人員在確定組織和個(gè)人的目標(biāo)時(shí)，一般是現(xiàn)實(shí)主義的。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。管理就是決策。10:0510:05:149月-23經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。再實(shí)踐。2023/9/2110:05:14世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。除了心存感激還不夠，還必須雙手合十，以拜佛般的虔誠(chéng)之心來領(lǐng)導(dǎo)員工。2023/9/2110:0510:05:14預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。我們不一定知道正確的道路在哪里，但卻不要在錯(cuò)誤的道路上走得太遠(yuǎn)。不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。用他，就要信任他;不信任他，就不要用他。溝通再溝通。21九月2023多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。我所做的，就是創(chuàng)辦一家由我管理業(yè)務(wù)并把我們的錢放在一起的合伙人企業(yè)。我將保證你們有5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤(rùn)的50%。