瑞方顧問-湖南湘潭城郊韶山東路地塊項目前期思考

城郊●韶山東路地塊前期思考湖南●湘潭湘潭韶山東路地塊工程組2021年12月15日一、工程整體定位思考二、工程產品組合建議三、工程產品附加值增益建議目錄Contents四、工程營銷思初步考報告整體觀點工程整體屬性的界定：老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和商業(yè)為主的中檔樓盤工程住宅產品思路：住宅以商務型公寓，主要以30-80平方米面積為主工程商業(yè)思路：一樓商業(yè)拆分單獨出售，二三樓整體出售工程溢價及增值局部：公建式的外立面、獨特的小區(qū)小品以及酒店式的公寓大堂工程推售順序：先銷售住宅，在銷售商業(yè)項整體開發(fā)周期：一年銷售期，一年工程結束一、工程定位思考工程地塊根底數(shù)據：占地：4畝容積率：4.8總建筑面：1.28萬㎡面寬67米，進深40米目前產品定位：1-3層為商業(yè)裙樓4-6層位寫字樓7-15層位住宅工程屬性界定一：工程地處河西，地塊較小，容積率高地塊屬性界定二：該工程地塊為舊城拆遷，地塊內無其他特殊資源工程地塊內舊房，正在逐步拆遷中，目前尚余二棟舊住宅未被遷掉工程整體界定工程整體屬性界定：城市老城核心區(qū)，小規(guī)模的以住宅和局部商業(yè)為主的中檔樓盤規(guī)模區(qū)位物業(yè)形態(tài)2、工程形象定位：本工程對外推廣形象為“時尚+精致〞為主的中檔精致樓盤工程規(guī)模雖然小，但在操作時必須做到精致，以表達自己的競爭力時尚：本工程的客戶主要指年輕時尚的特征精致：主要指工程產品小巧精致，契合與工程的產品定位二、工程產品組合建議根據甲方提供資料，目前工程產品報規(guī)如下寫字樓及住宅商業(yè)部分53米20米17米67米40米3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅產品組合方案案例一：長沙香頌國際,是以小型商業(yè)綜合體和住宅為主的城市核心的小型綜合體香頌國際位于韶山南路107號物業(yè)形態(tài)：高層綠化率：28%占地面積16323.06㎡容積率：5建筑面積：108061.43㎡總棟數(shù)：1棟總套數(shù)：800套停車位數(shù)：地上80個，地下483個案例借鑒意義：1、商住結合，引進大型商業(yè)工程家樂福，提高工程整體溢價空間2、獨特的寫字樓式的外立面，弱化工程住宅感3、電梯直接入戶，減少本錢投入產品組合思考1、調整小幅度規(guī)劃，將寫字樓面積增大，7樓預留住宅景觀面，提高住宅的宜居性和住宅價值2、住宅局部產品將主要以商務公寓產品的形式存在，從而提高工程的消化率和最終收益1、整體規(guī)劃調整原有規(guī)劃3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅3層商業(yè)3層寫字樓9層住宅現(xiàn)有規(guī)劃寫字樓增加局部增加局部：53米x3米住宅局部增加綠化面積約：53米x3米寫字樓+商務公寓產品組合形式2、住宅產品組合組合原那么：受工程自身面寬控制，住宅面寬為17米考慮市場接受程度考慮工程最終受益產品的舒適性得到表達7.5米2米7.5米做成商務公寓形式住宅，每層將有20-24戶，面積從30㎡—80㎡小戶型將面寬做到米，將對本錢有較大的節(jié)約該商務公寓也可做成酒店式公寓，操作手法較多小戶型在單價將較大戶型高，整體收益較大面積住宅高樓體電梯2、住宅產品組合3、商業(yè)局部思考商業(yè)定位自身資源條件區(qū)域商業(yè)格局研究規(guī)劃概念建議消費者及投資者需求啟示商業(yè)街狀況分析商業(yè)街鋪狀況分析集中式商業(yè)狀況分析專業(yè)市場商業(yè)狀況分析3、商業(yè)局部操作思路商業(yè)操作總原那么：一樓獨立劃分成商鋪銷售(增大臨街商鋪面積)業(yè)態(tài)：可作為小區(qū)居住商業(yè)配套路口二邊作為商鋪分散式銷售一樓預留二樓商鋪入口大堂及電梯入口二樓、三樓集中銷售業(yè)態(tài)：作為餐飲及休閑娛樂整體銷售商業(yè)格局劃分思考：一樓商鋪劃分：將臨街面最大區(qū)域劃分成小商鋪集中銷售靠近居民路附近那么作為小商鋪，為小區(qū)提供社區(qū)配套性商業(yè)預留一樓價差位置作為二三樓商業(yè)入口及商業(yè)大廳韶山東路居民區(qū)道路居民區(qū)道路作為二三層商業(yè)入口及大廳預留作為臨街商鋪銷售三、工程產品附加增益建議1、建筑立面設計單體住宅的建筑立面，為了提高營銷速度，一般不采用住宅的暖色的色調，而采用具有寫字樓、商務酒店等形式的“公建式〞外立面建筑采用淡灰色，不壓抑，大方，具有強烈的時尚氣氛外立面線條流暢、簡潔、空間通透將住宅溶于寫字樓等辦公型物業(yè)色調，提高住宅居住檔次2、公寓大堂入戶大堂示意——臨時休息的椅子、視覺景觀、采光、通透性都應該非常講究3、住宅小區(qū)小品及休閑設施原那么：受工程自身面積限制，該局部僅做休閑、娛樂性設施(增加情趣性)雨中消失的椅子只能給你愛常綠樹DAYTRIPPER

4、車庫入口和采光和通風井設計除了廣場預留位置作為商業(yè)經營車位以外，住宅仍需要大量的停車位，因此必須設立地下停車室四、工程后期營銷思考1、工程產品推售先后考慮:一般綜合體推售順序為：先進行工程商業(yè)招商，然后再進行住宅銷售先進行商業(yè)招商，對商業(yè)進行前期培育，形成商業(yè)氣氛和固定人流經過商業(yè)的成功運營，在提高住宅價值進行住宅銷售，獲得工程最大收益本工程推售順序為：先進行住宅銷售，然后進行商業(yè)銷售先進行住宅銷售能加快工程開發(fā)速度，縮短建設周期同時通過住宅的銷售形成工程固定的居住人口，提高商業(yè)經營的預期，增強商業(yè)的銷售溢價2、工程開發(fā)周期分析:2021年3月份2021年6月份2021年10月份2021年12月份2021年12月份籌劃公司完成住宅市場調研、商業(yè)市場調研；形成工程定位報告以及工程物業(yè)開展建議開發(fā)公司完成工程拆遷工作；建筑設計公司、施工單位根本開始確定工程根本到達“三通一平的要求〞并開始根底施工籌劃公司完成工程銷售團隊組建營銷部售樓部開始修建工程營銷大綱確實定營銷團隊開始培訓工程住宅開始市場推廣開始初期客戶積累工作工程根本已完成商業(yè)裙樓局部的施工前期籌備工作根底施工住宅銷售商業(yè)銷售工程住宅取得預售許可證工程寫字樓及住宅局部盛大開盤工程主體進入70%階段進入附屬工程裝飾局部商業(yè)局部進入蓄客階段商業(yè)盛大開盤工程剩余尾貨產品集中消化區(qū)域局部景觀開始修建工程取得圓滿成功工程結束業(yè)主交房3、工程案名建議城郊﹒糖果公寓案名取名原那么：時尚的、引領潮流的，契合于工程主要客戶群體精致、小巧，充滿溫馨的，契合與工程產品自由的、寫意的，自我為中心的主推案名：城郊﹒CK公寓城郊﹒8090城郊﹒私寓輔助案名Theend，thanks慮遠積厚，守正筑堅附件工程經濟初步測算1、工程根底經濟指標序號項目面積計算方式1占地面積26684畝*6672建筑面積12806.41*4.83商業(yè)面積318053米*20米*3層4寫字樓部分270353米*17米*3層5住宅部分810953米*17米*9層6車庫部分1500按照小區(qū)1:0.5配置2、工程本錢計算序號項目金額(萬元)估算說明二前期費用400

2.1勘察設計費37

2.2前期工程費3630元/平方米2.3報建費363商業(yè)325，住宅240三建安成本2477

3.1地上建安成本2177按照1700元/平方米3.2地下車庫建安成本3002000元/平方米四管理費用86（2+3）*3%成本合計

2963

備注：以上本錢不計入工程土地獲取本錢3、工程收入計算序號項目面積單價金額（萬元）一商業(yè)部分318073332332一樓1060120001272二樓10606000636三樓10604000424二寫字樓2