汝州金鼎時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)調(diào)查報(bào)告

汝州金鼎時(shí)代廣場(chǎng)工程商業(yè)調(diào)查報(bào)告2021上海迪摩商業(yè)投資咨詢SHANGHAIDEMALLBUSINESSCONSULTATIONCOLTD一、消費(fèi)者調(diào)查1、消費(fèi)者規(guī)模及分布2、消費(fèi)者構(gòu)成與消費(fèi)水平3、消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及習(xí)慣4、消費(fèi)者對(duì)各類零售業(yè)態(tài)的喜好5、消費(fèi)者設(shè)施需求及對(duì)本工程期望與建議二、商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查1、商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營現(xiàn)狀2、商業(yè)經(jīng)營者對(duì)工程開發(fā)的喜好目錄三、工程優(yōu)劣勢(shì)分析四、商業(yè)籌劃要旨五、工程商業(yè)定位分析及說明六、工程商業(yè)規(guī)劃建議1、功能組合2、商業(yè)布局規(guī)劃3、商戶來源4、銷售建議七、工程營運(yùn)期人員編制八、開業(yè)倒計(jì)時(shí)方案九、其他目錄一、消費(fèi)者調(diào)查1、消費(fèi)者規(guī)模與分布消費(fèi)群規(guī)模與分布本案汝州市區(qū)圖

描述工程所處汝州創(chuàng)新譽(yù)州大廈座落于新老城交匯處，規(guī)劃開展的汝州市中心地段，位于市商業(yè)中心望嵩路的輻射區(qū)域內(nèi)，有利于滿足新城與老城消費(fèi)者的需求主要目標(biāo)消費(fèi)群來自汝州市居民：汝州市總?cè)丝?4萬，且隨著城市化進(jìn)程的加速，人口數(shù)量穩(wěn)步增長邊緣商圈次級(jí)商圈核心商圈2、消費(fèi)者構(gòu)成與消費(fèi)水平為了對(duì)工程所在商圈進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，我們進(jìn)行了以下顧客分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量146工程：-年齡-性別-婚姻狀況-收入水平-學(xué)歷狀況地點(diǎn)：-工程周邊三公里內(nèi)社區(qū)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)-市區(qū)各主要商圈→購物-價(jià)格水平-產(chǎn)品品種-購物頻率-地理位置→購物地點(diǎn)的認(rèn)識(shí)和感覺特征-購物區(qū)-商店→零售業(yè)態(tài)的喜好→購物環(huán)境-交通方式-效勞的利用→配套設(shè)施與效勞工程需求消費(fèi)群體中，18-25歲青年人群占了總比重的53%

年齡結(jié)構(gòu)〔n=146〕描述

18-25歲占總樣本比重的53%，是主要消費(fèi)群體其次是31-45歲占總樣本比重的31％，是次要消費(fèi)群體其中46-60歲的年齡階段，在本次市場(chǎng)調(diào)查中，因?yàn)槲幕瘜哟沃?，無法配合填寫試卷，調(diào)查力度相對(duì)薄弱★男性46%女性54%主要消費(fèi)人群中未婚青年女性居絕大多數(shù)

性別〔n=146〕婚姻/家庭狀況〔n=146〕單身女性占逛街人數(shù)的大局部市場(chǎng)調(diào)查中，女性79人，占總樣本比重的54％市場(chǎng)調(diào)查中，男性67人，占總樣本比重的46％總結(jié)：如何吸引單身青年消費(fèi)群體是本工程應(yīng)當(dāng)關(guān)注的重要因素之一

主要消費(fèi)人群的受教育程度中等：高中、中專占59%

學(xué)歷結(jié)構(gòu)〔n=146〕描述高中/中專/職校學(xué)歷占59%

大專學(xué)歷占19％初中及以下占14％本科占8％總結(jié)：各調(diào)查地段受訪對(duì)象教育程度以高中學(xué)歷居多，學(xué)歷中等，收入水平在當(dāng)?shù)剡m中，相應(yīng)地成為消費(fèi)主力人群

主要消費(fèi)人群來自汝州市本地，其工作地點(diǎn)也以本地為主

消費(fèi)人群〔n=146〕工作地點(diǎn)〔n=146〕總結(jié)：各調(diào)查地段受訪對(duì)象〔未來的消費(fèi)人群〕主要是在汝州工作的本地居民汝州市本地人占總樣本的91％，不是本地占比僅有9％工作地點(diǎn)在汝州的占總樣本的98％主要消費(fèi)人群的工作性質(zhì)是：企業(yè)員工占34%

工作單位〔n=146〕描述企業(yè)員工34％學(xué)生25％個(gè)體商戶13％公務(wù)員12％在家務(wù)農(nóng)10％教師/醫(yī)生/律師/科研人員3％企業(yè)高管3％3、消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及習(xí)慣主要消費(fèi)人群的個(gè)人月收入：800元以下、800-1200元之間，

共占65%

A、800元以下34％B、801-1200元31％C、1201-1500元16％D、1501-1800元8％E、1801-2000元5％F、2001-2500元3％G、2501－3000元2％H、3000元以上2％個(gè)人月收入〔n=146〕描述總結(jié)：主要消費(fèi)人群月收入屬中等偏下，主要的目標(biāo)消費(fèi)群體是當(dāng)?shù)匕傩罩饕M(fèi)人群的個(gè)人月消費(fèi)支出：500元以下、500-1000元

之間，共占85％個(gè)人月支出〔n=146〕描述500元以下45％501-1000元40％1001-1500元7％1501-4000元3％總結(jié)：主要消費(fèi)人群月收入與月支出比例根本相符

主要消費(fèi)人群的家庭月收入：1501-2500元占36%

800元以下10％801-1500元18％1501-2500元36％2501-3000元20％3001-4000元8％4000元以上9％家庭月收入〔n=146〕描述主要消費(fèi)人群的家庭月消費(fèi)支出：1201－2000元占34％家庭月支出〔n=146〕描述800元以下16％801-1200元24％1201-2000元34％2001-3000元13％3001-5000元3％10000元1％消費(fèi)者選擇購置產(chǎn)品時(shí)的最主要因素：流行趨勢(shì)、時(shí)尚主要因素〔n=146〕描述價(jià)格

35品牌14流行趨勢(shì)、時(shí)尚53品質(zhì)39其他5消費(fèi)者購置一件夏季服裝能夠接受的價(jià)格為：101－200元價(jià)格〔n=146〕.描述

100元以下50101---200元58201---300元23401---500元5601---700元2701---800元4800元以上1消費(fèi)者購置一件夏季服裝能夠接受的價(jià)格為：151－300元150元以下22151—300元56301---450元41451---600元10801---1000元71001---1300元71300元以上1價(jià)格〔n=146〕.描述

消費(fèi)者喜好在工作日下班后購物,時(shí)間通常在1小時(shí)左右工作日下班后

67％周六19％周日9％其他（請(qǐng)注明）5％30分鐘4％1小時(shí)20％2小時(shí)16％3小時(shí)14％購物的時(shí)間〔n=146〕每次購物的時(shí)間〔n=146〕消費(fèi)者喜好選擇的交通工具：步行，單程所需時(shí)間10分鐘內(nèi)步行39％公交車9％自行車12％私家車10％摩托車/電動(dòng)車25％交通工具〔n=146〕單程所需時(shí)間〔n=146〕

10分鐘以內(nèi)66％15-20分鐘26％30分鐘3％60分鐘5％IntroductionStrategyConclusion4、消費(fèi)者對(duì)各類零售業(yè)態(tài)的喜好消費(fèi)者喜好的購物場(chǎng)所及其零售業(yè)態(tài)購物場(chǎng)所喜好〔n=146〕描述消費(fèi)者喜好的購物場(chǎng)所前三位依次是1、老城購物中心2、望嵩路沿街專賣店3、春天服飾廣場(chǎng)、金世界步行街消費(fèi)者喜好的零售業(yè)態(tài)1、大型超市2、品牌專賣店

3、專業(yè)賣場(chǎng)、步行街優(yōu)勢(shì)〔n=146〕.描述

高中/中專學(xué)歷的消費(fèi)者最喜歡的購物場(chǎng)所是超市〔老城購物中心〕超市，如老城購物中心62%望嵩路沿街專賣店14%春天服飾廣場(chǎng)9%步步高平價(jià)商場(chǎng)4%步步高精品商場(chǎng)7%金世界步行街4%62%14%9%4%7%4%0%10%20%30%40%50%60%70%超市，如老城購物中心望嵩路沿街專賣店春天服飾廣場(chǎng)步步高平價(jià)商場(chǎng)步步高精品商場(chǎng)金世界步行街消費(fèi)者喜歡到這些商場(chǎng)購物的原因購物場(chǎng)所喜好〔n=146〕描述

消費(fèi)者喜好到這些商家購物的原因1、離家較近2、距離工作地點(diǎn)較近3、交通方便消費(fèi)者喜好的消費(fèi)活動(dòng)支出前兩位：服裝/化裝品、食品消費(fèi)活動(dòng)〔n=146〕.描述

消費(fèi)者喜好的消費(fèi)活動(dòng)支出前兩位依次是服裝/化裝品、食品總結(jié)：服裝/化裝品應(yīng)是本工程重點(diǎn)關(guān)注因素之一食品和餐飲也是百姓必不可少購物需求消費(fèi)者喜好逛街的區(qū)域是：服裝鞋帽、化裝護(hù)膚、精品屋消費(fèi)活動(dòng)〔n=146〕.描述

IntroductionStrategyConclusion5、消費(fèi)者對(duì)設(shè)施需求及本工程期望與建議消費(fèi)者認(rèn)為汝州市場(chǎng)最缺少的購物場(chǎng)所是：中高檔百貨商場(chǎng)中高檔的百貨商場(chǎng)45％中低檔的百貨商場(chǎng)18％大型超市19％批發(fā)市場(chǎng)18％價(jià)格〔n=146〕.描述

★消費(fèi)者光臨本工程的可能行：一定會(huì)、有可能會(huì)的占90％受歡送程度〔n=146〕.光臨的可能性〔n=146)

有可能49一定會(huì)83不肯定13不可能0消費(fèi)者希望本工程包含的零售業(yè)態(tài)是：流行百貨、大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)〔n=146〕.描述1、流行百貨44％2、大賣場(chǎng)（大型超市）30％3、精品百貨26％消費(fèi)者希望本工程包含的專賣店前三位依次是：業(yè)態(tài)〔n=146〕.描述專賣店前三位的依次是：1、精品服飾專賣2、化裝品/香水專賣3、體育用品及運(yùn)動(dòng)服專賣、家居家飾消費(fèi)者希望本工程包含的餐飲業(yè)態(tài)前三位依次是：業(yè)態(tài)〔n=146〕.描述餐飲業(yè)態(tài)前三位的依次是：1、本地特色小吃2、美食廣場(chǎng)3、冰淇淋店消費(fèi)者希望本工程包含的娛樂、休閑業(yè)態(tài)前三位依次是：業(yè)態(tài)〔n=146〕.描述娛樂、休閑業(yè)態(tài)前三位的依次是：1、電子游戲/網(wǎng)吧2、健身俱樂部3、電影院消費(fèi)者希望本工程的商品和效勞設(shè)施是：中高檔檔次〔n=146〕.描述中低檔16％中高檔72％高檔11％個(gè)人收入在1200元以上的消費(fèi)者更偏重精品百貨與大賣場(chǎng)的組合優(yōu)勢(shì)〔n=146〕.描述

傳統(tǒng)百貨13.20%流行百貨20.50%精品百貨28.90%商業(yè)步行街4.80%大賣場(chǎng)（大型超市29%專業(yè)市場(chǎng)3.60%優(yōu)勢(shì)〔n=146〕.描述

流行百貨是女性消費(fèi)者希望本工程包含的零售業(yè)態(tài)之首流行百貨34%大賣場(chǎng)（大型超市）20%精品百貨20%專業(yè)市場(chǎng)11%傳統(tǒng)百貨9%商業(yè)步行街6%消費(fèi)者認(rèn)為本工程區(qū)域的優(yōu)劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)〔n=146〕.劣勢(shì)〔n=146)★優(yōu)勢(shì)：1、地理位置——優(yōu)越2、交通——便捷3、商業(yè)氣氛——較好★劣勢(shì)：1、住宅小區(qū)——較少2、居民層次——不高3、人口集中程度——缺乏消費(fèi)者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)工程商業(yè)概念的影響消費(fèi)者要求購物環(huán)境良好，配套設(shè)施完善如：停車、休閑、娛樂、餐飲、便民設(shè)施等〕顧客如何創(chuàng)造良好的購物環(huán)境，是工程增強(qiáng)競爭力的關(guān)鍵主要發(fā)現(xiàn)影響消費(fèi)者總體認(rèn)為綜合性中高檔綜合百貨商場(chǎng)屬市場(chǎng)空白目前的消費(fèi)者大多數(shù)選擇就近購物或去方便抵達(dá)的地點(diǎn)購物該工程的市場(chǎng)定位應(yīng)當(dāng)滿足消費(fèi)者需求適應(yīng)汝州市場(chǎng)環(huán)境，即適度超前、又不脫離實(shí)際。以本工程周邊居住人群和商務(wù)人群為目標(biāo)人群，同時(shí)擴(kuò)大輻射范圍，吸引更多消費(fèi)群體〔尤其是有車階級(jí)〕消費(fèi)者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)工程商業(yè)概念的影響消費(fèi)者喜歡的餐飲：本地特色小吃、美食廣場(chǎng)、冰淇淋店顧客汝州有不少特色小吃，但缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的特色小吃街，如何將本地小吃有效的統(tǒng)合在一起，形成規(guī)模效應(yīng)，對(duì)工程來講是非常有價(jià)值的主要發(fā)現(xiàn)影響學(xué)歷偏低〔高中/中專/職業(yè)技校占59%〕，收入中等偏下，影響購置能力目前消費(fèi)群體中以年輕人為主〔18-25歲占53%〕，女性是消費(fèi)主力軍〔占54%〕，男性消費(fèi)目標(biāo)性比較強(qiáng)在商品經(jīng)營中注意二、三線品牌的引進(jìn)，結(jié)合實(shí)際操作，兼顧中端消費(fèi)群如何創(chuàng)造單身青年與年輕家庭的消費(fèi)場(chǎng)所，是工程在考慮商業(yè)形態(tài)和業(yè)態(tài)組合上應(yīng)予高度重視的課題消費(fèi)者希望本工程包含的零售業(yè)態(tài)是：流行百貨、大賣場(chǎng)在主力店招商中大賣場(chǎng)的引進(jìn)質(zhì)量高低，將影響工程整體形象二、商業(yè)經(jīng)營者調(diào)查為了對(duì)工程所在商圈進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，我們進(jìn)行了以下商業(yè)經(jīng)營者分析

樣本組合問卷所覆蓋的主要問題樣本：有效樣本總量148工程：-年齡-資質(zhì)地點(diǎn)：-工程周邊二公里內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)-具體路段：望嵩路丹陽路風(fēng)穴路洗耳路廣成東路

→經(jīng)營現(xiàn)狀→開店方案→購鋪方案→客戶資源→商業(yè)觀點(diǎn)→工程建議1、商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營現(xiàn)狀描述

商戶年齡結(jié)構(gòu)

n=148

年齡在31-45歲之間的占比59%26-30歲之間的占比27%；

經(jīng)商人員年齡結(jié)構(gòu)青壯年比例較大經(jīng)營思路靈活，適應(yīng)性強(qiáng)具有一定商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)與抗風(fēng)險(xiǎn)能力經(jīng)商人員青壯年比例較大：31-45歲之間占比59%描述

樣本

n=148

汝州本地人占94.6%來自平頂山的僅占5.4%其他地方來汝州經(jīng)商的很少

本地人員經(jīng)營降低了商家流動(dòng)性，使商鋪經(jīng)營的穩(wěn)定性得到一定保證經(jīng)營者對(duì)本地市場(chǎng)與消費(fèi)習(xí)慣的了解與熟悉使其更能準(zhǔn)確把控經(jīng)營方向經(jīng)商人員根本上為汝州本地人：占比94.6%1年以下的占13.8%1-2年的占22.6%2-3年的占12.4%3-5年的占13.9%5-10年的占24.8%10年以上的占12.4%

有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的商戶占相當(dāng)大比例，這與調(diào)查的年齡結(jié)構(gòu)成正比商戶豐富的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)對(duì)汝州商業(yè)的發(fā)展會(huì)起到積極的推動(dòng)作用商業(yè)經(jīng)營者的經(jīng)營時(shí)間：5-10年的占24.8%，10年以上的占12.4%樣本

n=148描述

個(gè)體經(jīng)銷占47%

汝州總代理占46%廠家直營占7%目前此商圈中商鋪個(gè)體經(jīng)銷和汝州總代理占領(lǐng)導(dǎo)地位廠家直營的占比相對(duì)較少，說明汝州商業(yè)處于開展期，后期具有很大的開展?jié)摿ι虘艚?jīng)營資質(zhì)：個(gè)體經(jīng)銷與汝州總代理根本持平樣本

n=148描述

122215020406080100120租賃商鋪?zhàn)杂猩啼仒I(yè)主聯(lián)營樣本

n=148描述

租賃是商鋪經(jīng)營的主要方式，占比82.4%租賃商鋪占比82.4%，是目前商業(yè)用房的主導(dǎo)趨勢(shì)自有商鋪占比14.2%和業(yè)主聯(lián)營占比僅3.4%

20㎡以內(nèi)占16.9%

21-40㎡

占33.8%41-60㎡

占14%61-80㎡

占9.9%80-100㎡

占12%100㎡以上占13.4%

商鋪經(jīng)營以中小規(guī)模居多商戶經(jīng)營面積：21-40㎡占33.8%樣本

n=148描述

年經(jīng)營業(yè)績?cè)?0萬元以下的占38.7%年經(jīng)營業(yè)績?cè)?0-20萬元的商戶占25%年經(jīng)營業(yè)績?cè)?0-30萬元的商戶占11.3%年經(jīng)營業(yè)績?cè)?0-40萬元的商戶占4.8%

年經(jīng)營業(yè)績?cè)?0-50萬元的商戶占9.6%年經(jīng)營業(yè)績?cè)?0萬元以上的商戶占10.4%現(xiàn)有商戶經(jīng)營業(yè)績狀況成啞鈴型，10萬元/年以下居多數(shù)樣本

n=148描述

這與商鋪的規(guī)模大小是相輔相成租賃年限1年占44.8%租賃年限2-3年占18.1%租賃年限3-5年占19%

租賃年限5-10年占10.3%租賃年限10-15年占1.7%租賃年限15-20年占0.08%租賃年限20年以上占5.2%商鋪的租賃年限：一年的合同租賃期限占44.8%，租期較短，在經(jīng)營上具一定靈活性樣本

n=148描述

租期在20年以上的例：美特斯邦威、金盾、蝶妝等品牌樣本

n=148描述

商戶對(duì)于目前的經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意，多數(shù)處于贏利狀態(tài)60%的商戶對(duì)于目前的經(jīng)營情況處于滿意狀態(tài)

37%的商戶處于保本或低贏利能力狀態(tài)只有4%的商戶處于不滿意或虧本狀態(tài)明確表示有拓展方案的有67戶，占比45.9%處于觀望狀態(tài)的有56戶占比38.3%確定沒有拓展方案的有23戶,占比15.7%描述

近期拓展情況

n=148商戶近期有非常明顯的拓展方案

商鋪顧客主要來汝州市區(qū)和商店附近居民，占比93%。周邊郊縣和外地顧客占比7%顧客范圍

n=148描述

顧客來自于汝州市區(qū)和店鋪附近居民的占93%顧客來店頻率

n=148描述

顧客光臨率較高：1周1次占29.4%1周2次占39.5%1周3次占6.2%總計(jì)75.1%

日均客流量較大，對(duì)于商業(yè)人氣的帶動(dòng)具備了一定的先天優(yōu)勢(shì)一半以上的顧客具有忠誠度：一周光臨1-2次的占68.9%經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)工程商業(yè)概念的影響：商戶經(jīng)營面積以21-40㎡〔占33.8%〕為主，經(jīng)營業(yè)績多在10萬元/年〔占38.7%〕以下經(jīng)營者商業(yè)經(jīng)營者的年經(jīng)營坪效較低，會(huì)直接影響到商場(chǎng)租金水平；整體商戶經(jīng)營理念、經(jīng)營水平有待提高主要發(fā)現(xiàn)影響商業(yè)經(jīng)營資質(zhì)以汝州總代理為主〔占34.6%〕經(jīng)商人員青壯年比例較大〔31-45歲占59%〕，以本地人為主〔汝州人占比94.6%〕，經(jīng)營時(shí)間在5年以上〔占比37.2%〕本地現(xiàn)有品牌是工程招商的重要資源這局部商業(yè)經(jīng)營者作為汝州商業(yè)的主要支撐，經(jīng)營思路靈活，具一定商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)和穩(wěn)定性，對(duì)汝州市場(chǎng)與市民消費(fèi)喜好非常了解，是工程商業(yè)運(yùn)作的根底資源經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)工程商業(yè)概念的影響：

商鋪主要客源來自汝州本地居民〔占93%〕，一半以上的顧客具有忠誠度〔一周光臨1-2次的占68.9%〕經(jīng)營者工程主要目標(biāo)客群是汝州市區(qū)居民，應(yīng)圍繞本市居民需求，切實(shí)為其提供全面的商品和效勞主要發(fā)現(xiàn)影響60%的商戶對(duì)目前經(jīng)營現(xiàn)狀比較滿意，45%的商戶有明確的拓展方案租賃年限以一年為主，占44.8%，2-5年占37.1%，個(gè)別一線品牌租期為20年汝州商業(yè)正處于開展上升期，具良好的商業(yè)根底和很大的開展前景，需有一定競爭實(shí)力的商家入駐來提升整體商業(yè)氣氛工程租賃合同期限的設(shè)定需結(jié)合實(shí)際靈活運(yùn)作2、商業(yè)經(jīng)營者對(duì)工程開發(fā)的喜好

描述

樣本

n=148中高檔百貨商場(chǎng)占46%

大型超市占27.4%

中低檔百貨商場(chǎng)占14.2%

批發(fā)市場(chǎng)占10.6%

商業(yè)步行街占1.7%

商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為汝州最缺少的購物場(chǎng)所：中高檔的百貨商場(chǎng)

金世界步行街的慘淡經(jīng)營，使經(jīng)營者對(duì)步行街業(yè)態(tài)失去了信心

描述

樣本

n=148認(rèn)為一定會(huì)受歡送占43%認(rèn)為有可能會(huì)受歡送占41%持不肯定態(tài)度占15%

本地居民希望有全客層的集中消費(fèi)的場(chǎng)所，以滿足消費(fèi)者的生活消費(fèi)需求在廣成中路與風(fēng)穴路交匯處〔市標(biāo)附近〕，新建一個(gè)大型商業(yè)中心，84%的商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為會(huì)受歡送

描述

樣本

n=148認(rèn)為前景很好占67%認(rèn)為一般占8%持不肯定態(tài)度占25%商業(yè)經(jīng)營者對(duì)工程的前景非?？春媒?jīng)營者認(rèn)為工程應(yīng)該成為汝州新商業(yè)的代表

樣本

n=148有方案占53%持觀望態(tài)度的占40%沒有意向的占7%

樣本

n=148

描述

大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營者有進(jìn)駐商場(chǎng)的方案

描述

投資意向

n=148確定會(huì)占44%

可能會(huì)占53%

不會(huì)占3%

商戶投資意向非常明朗，愿意入駐工程經(jīng)營的占97%招商時(shí)要制定出開發(fā)商、商戶之間的平衡點(diǎn)條件，會(huì)有利于招商的進(jìn)行

合作方式n=148描述

租賃經(jīng)營自收銀占41%

租賃經(jīng)營統(tǒng)一收銀占39%

聯(lián)合經(jīng)營占20%商業(yè)經(jīng)營者希望與商場(chǎng)的合作方式：租賃經(jīng)營占80%108

租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品的銷售

租賃面積n=148描述20㎡以內(nèi)占12.9%21-40㎡占32.8%41-60㎡占18.5%61-80㎡占12.1%81-100㎡占6.4%104-150㎡占6.4%151-200㎡占6.4%201-250㎡占4.2%商業(yè)經(jīng)營者所需面積：21-40㎡最受歡送108經(jīng)營者希望工程包含的零售業(yè)態(tài)：精品百貨最受歡送樣本

n=148

描述

1、傳統(tǒng)百貨占3.7%2、流行百貨占30.1%3、精品百貨占36%4、商業(yè)步行街占3.7%5、大賣場(chǎng)（大型超市）占17.4%6、專業(yè)市場(chǎng)占9%大多數(shù)商戶更歡送精品服飾專賣，化裝品/香水也較受歡送，金銀珠寶與運(yùn)動(dòng)服專賣排名第三，兒童用品排名第四樣本

n=148對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場(chǎng)最受歡送，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞樣本

n=148對(duì)工程效勞設(shè)施的建議：選擇中高檔的占63.7%對(duì)效勞設(shè)施的建議n=148

描述商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為：工程的效勞設(shè)施應(yīng)在中高檔選擇中檔的占8.7%選擇高檔的占26.1%選擇中低檔的僅占1.3%對(duì)工程經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占63%對(duì)經(jīng)營檔次的建議n=148

描述工程經(jīng)營商品檔次：中高檔占63%選擇高檔的占25%選擇中檔的占10%選擇中低檔的僅占2%調(diào)查結(jié)構(gòu)n=148描述認(rèn)為購物的占3%，選購物+餐飲的占16%，選購物+餐飲+娛樂的占26.3%，選購物+餐飲+娛樂+休閑的占54.7%目前商戶多希望的工程功能表現(xiàn)是多業(yè)態(tài)，全功能的效勞業(yè)態(tài)，單單強(qiáng)調(diào)購物功能的明顯缺乏，而大都希望涵蓋購物＋餐飲＋娛樂+休閑54.7%商戶對(duì)建造的商業(yè)工程，希望具有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)功能05101520253035404550購物購物+餐飲購物+餐飲+娛樂購物+餐飲+娛樂+休閑對(duì)工程管理與效勞團(tuán)隊(duì)的建議：希望長期委托商業(yè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理占64%對(duì)管理與效勞的建議n=148

調(diào)查結(jié)構(gòu)n=148描述認(rèn)為地理位置優(yōu)越占31%

認(rèn)為交通便捷占21.4%

認(rèn)為有一定商業(yè)氣氛占14.7%商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為工程所處位置的優(yōu)勢(shì)：地理位置和交通便捷調(diào)查結(jié)構(gòu)n=148描述因非老城區(qū)，住宅小區(qū)偏少認(rèn)為居民層次稍低占17.8%人口集中程度缺乏占15%商業(yè)經(jīng)營者認(rèn)為工程所處位置的劣勢(shì)：住宅小區(qū)少與居民層次稍低經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)工程商業(yè)概念的影響：

商業(yè)經(jīng)營者希望與商場(chǎng)的合作方式以租賃經(jīng)營為主〔占80%〕，但較大一局部商戶希望自收銀〔占41%〕

經(jīng)營者租賃經(jīng)營倍受青睞，商戶具有靈活的經(jīng)營權(quán)，在一定程度上有利于商品銷售；但傾向于自收銀，主要受傳統(tǒng)觀念與資金周轉(zhuǎn)限制。因此，在回款賬期上應(yīng)充分考慮其承受能力主要發(fā)現(xiàn)影響經(jīng)營者有入駐商場(chǎng)方案的占53%，持觀望態(tài)度的占40%84%的經(jīng)營者認(rèn)為工程作為汝州新商業(yè)的代表會(huì)受歡送，對(duì)工程的前景非?？春蒙虘魧?duì)于金鼎商業(yè)工程并沒有太多了解，招商的宣傳推廣和造勢(shì)，應(yīng)作為后期工作的一個(gè)重要組成局部；招商策略的制定也是增強(qiáng)商戶信心的重要手段汝州市民非常需要有一個(gè)全客層、集中消費(fèi)的場(chǎng)所，以滿足日常生活消費(fèi)需求，這也與當(dāng)代建設(shè)和諧社會(huì)開展相適應(yīng)經(jīng)營者調(diào)查的主要發(fā)現(xiàn)及他們對(duì)工程商業(yè)概念的影響：

精品百貨最受歡送，對(duì)餐飲業(yè)態(tài)的選擇：美食廣場(chǎng)最受歡送，本地特色小吃與中式快餐位居其后，西餐咖啡較受青睞對(duì)工程管理與效勞團(tuán)隊(duì)的建議：希望長期委托商業(yè)專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)管理占64%經(jīng)營者精品百貨與大賣場(chǎng)業(yè)態(tài)是主流業(yè)態(tài)，餐飲、娛樂休閑等效勞性業(yè)種是商戶認(rèn)為不可缺少的工程，傳統(tǒng)美食較受歡送，西式快餐將彌補(bǔ)市場(chǎng)空缺主要發(fā)現(xiàn)影響大多數(shù)商戶更歡送精品服飾專賣，化妝品/香水也較受歡送，金銀珠寶與運(yùn)動(dòng)服飾排名第三；童裝/玩具與家居家飾排名在家電之前對(duì)工程效勞設(shè)施的建議：選擇中高檔的占63.7%；對(duì)工程經(jīng)營商品檔次的建議：選擇中高檔的占63%；希望有全功能、多業(yè)態(tài)的商業(yè)定位在業(yè)態(tài)配置方面以常規(guī)性商品為主，以豐富的經(jīng)營品類來吸引消費(fèi)者定位為中高檔全客層的一站式消費(fèi)場(chǎng)所是大局部商戶所希望的商戶更希望有專業(yè)性強(qiáng)的管理團(tuán)隊(duì)來長期操盤，使工程到達(dá)共贏的目標(biāo)消費(fèi)者經(jīng)營者主要建議一、定位：1、定位中高端，實(shí)現(xiàn)集中購物，全客層的一站式消費(fèi)場(chǎng)所2、貼近生活，效勞群眾，照顧百姓，實(shí)現(xiàn)共贏3、關(guān)注本地居民的消費(fèi)觀念二、經(jīng)營管理：1、有專業(yè)團(tuán)隊(duì)管理，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理與營銷2、租金相對(duì)合理化，商鋪費(fèi)用不能過高，前期應(yīng)考慮減免稅收工程，以搞好商場(chǎng)經(jīng)營為主3、加強(qiáng)效勞性管理，商品結(jié)構(gòu)具有代表性，價(jià)格具有競爭性，穩(wěn)定顧客群，吸引回頭客4、多樣性消費(fèi)與效勞相結(jié)合，內(nèi)置結(jié)構(gòu)富有個(gè)性，吸引眼球三、配套：1、方便顧客消費(fèi)，如免費(fèi)停車場(chǎng)、公共休息場(chǎng)所2、有特色，特別是有汝州文化內(nèi)涵四、意義：成為汝州新商業(yè)的代表

消費(fèi)者與經(jīng)營者對(duì)本工程建議：

三、工程優(yōu)劣勢(shì)分析1〕工程無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容工程于新老城交匯處，規(guī)劃開展的汝州市中心地段，毗鄰文化宮廣場(chǎng)，工程前面為市標(biāo)建筑，與汝州主要的商圈望嵩路遙相照應(yīng)周邊毗鄰住宅小區(qū)及北部新開發(fā)的在建工程較多，會(huì)帶來較大客流公交系統(tǒng)狀況好系商家選址的優(yōu)選位置立地條件劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)目前大量人口居住在城市核心商圈商區(qū)內(nèi)，競爭難度加大，工程的商業(yè)開發(fā)需較多的前期投入來培育市場(chǎng)2〕工程無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容競爭狀況劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)汝州市購物存在地區(qū)性，本地消費(fèi)較為集中，并且能吸引局部其他郊縣的消費(fèi)者，〔主要是因?yàn)槿曛菖c其他城市存在地域差異，與洛陽、許昌、平頂山距離較遠(yuǎn)〕在汝州市場(chǎng)沒有傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，商場(chǎng)根本處于空白狀態(tài)，目前仍然沒有競爭對(duì)手出現(xiàn)，對(duì)于此工程來說是絕佳的商業(yè)契機(jī)。汝州商戶及市民對(duì)于高檔次商場(chǎng)〔如金博大、丹尼斯〕的期盼心理，對(duì)于此工程來說也是一種機(jī)遇。周邊商戶資源較為豐富。

老商圈春天服飾廣場(chǎng)、步步高商場(chǎng)都已經(jīng)歷長期經(jīng)營，且具穩(wěn)定消費(fèi)群消費(fèi)者是否會(huì)按照我們的設(shè)想，從老商圈轉(zhuǎn)移到本工程，仍有待努力

3〕工程無論在立地條件、競爭狀況還是內(nèi)部條件，均存在較大的優(yōu)勢(shì)，但仍應(yīng)在規(guī)劃、業(yè)態(tài)方面有創(chuàng)新的內(nèi)容內(nèi)部條件劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)工程規(guī)模適中，近2萬平米的體量較適合汝州市的消費(fèi)市場(chǎng)及本地的商業(yè)開展水平。硬件設(shè)施設(shè)備較好，觀光梯、貨梯、扶手梯、坡道梯、中央空調(diào)、噴淋系統(tǒng)等硬件設(shè)施一應(yīng)俱全。工程所有鋪位均未銷售。物業(yè)自持為今后招商及運(yùn)營管理提供相應(yīng)保障〔商鋪的銷售會(huì)給后期的招商運(yùn)營管理，特別是主力店的招商造成很大影響，帶來種種的后遺癥，在其他地市有很多此類案例。在這里不再贅述〕開發(fā)階段性運(yùn)行增加工程開展的變化四、商業(yè)籌劃要素/主旨汝州正處在一個(gè)城市快速開展階段，人們的消費(fèi)觀念將發(fā)生很大變化，不再僅僅滿足物質(zhì)的需求，將更加注重精神需求，即體驗(yàn)式消費(fèi)高品質(zhì)效勞的連鎖/品牌店將大舉進(jìn)入未來市場(chǎng)規(guī)劃完好，富有情趣的商業(yè)空間更受青睞餐飲、文化、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑等業(yè)態(tài)比例將呈上升趨勢(shì)五、工程商業(yè)定位分析及說明主題商場(chǎng)城市核心/新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)區(qū)域有人流消費(fèi)根底較大空間尺度完備的生活系統(tǒng)便捷交通體系本工程將城市中的零售、辦公、居住、餐飲、休閑等城市生活空間進(jìn)行組合，并在各局部間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、體驗(yàn)型的中高檔綜合商場(chǎng)容零售、辦公、居住、餐飲、娛樂、休閑為一體的建筑。

地理、政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心精品零售消費(fèi)空缺區(qū)域

2萬商業(yè)建筑面積集商業(yè)、居住、商務(wù)多功能一體城市交通核心1、工程屬性本工程是位于城市核心區(qū)域的、多功能體驗(yàn)型的中高檔綜合商場(chǎng)戰(zhàn)略目標(biāo)2、戰(zhàn)略目標(biāo)：通過百貨商場(chǎng)的運(yùn)營，打造汝州地區(qū)頂級(jí)百貨商業(yè)品牌，形成區(qū)域壟斷，推動(dòng)其他地區(qū)及同類工程的運(yùn)行

成功開業(yè)吸引消費(fèi)者完善經(jīng)營管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化

提升工程品牌形象獲取經(jīng)營利潤

前景：消費(fèi)者與經(jīng)營者對(duì)工程前景非?？春?，獨(dú)享天時(shí)、地利、人和商業(yè)：南面商業(yè)氣氛較濃，西南兩面昭示性較好，商業(yè)價(jià)值較高人流：兩面臨路，主要人流來自城市主干道的廣成路及風(fēng)穴路景觀：西南兩面臨街，能見度較高，形象展示好，對(duì)面廣場(chǎng)公園，相對(duì)景觀資源較好未來開展方向：北擴(kuò)東移的城市規(guī)劃，使工程位置得天獨(dú)厚，成為未來城市中心。汝州新的城市商圈呼之欲出4、總體定位-功能定位工程整體集居住、商務(wù)、商業(yè)等多種功能與一身，容商業(yè)、寫字樓、酒店等多種物業(yè)形態(tài)于一體，通過合理規(guī)劃，來實(shí)現(xiàn)工程的復(fù)合功能性。本案居住功能商務(wù)功能商業(yè)功能寫字樓地下超市餐飲娛樂酒店中高檔百貨

5、商業(yè)功能定位消費(fèi)者喜歡的功能商戶喜歡的功能整體功能定位多功能：購物、餐飲、娛樂、運(yùn)動(dòng)、休閑多功能、多業(yè)態(tài)：購物、餐飲、休閑功能齊全：購物、餐飲、娛樂、休閑商業(yè)酒店寫字樓各項(xiàng)市場(chǎng)定位汝州核心地段最具特色的酒店汝州硬件配置最好高端物業(yè)管理的寫字樓

填補(bǔ)市場(chǎng)空缺打造汝州中高檔綜合商場(chǎng)6、各項(xiàng)市場(chǎng)定位業(yè)態(tài)定位中高檔

形象推廣高檔中檔中高檔中低檔低檔高檔業(yè)態(tài)定位中高檔符合工程市場(chǎng)需求，并有利于經(jīng)營及銷售產(chǎn)品形象推廣高端化，通過對(duì)概念塑造及購物環(huán)境包裝提升物業(yè)形象7、經(jīng)營檔次定位依據(jù)消費(fèi)者與經(jīng)營者的調(diào)查結(jié)果針對(duì)汝州市民的切實(shí)需求圍繞汝州商業(yè)的市場(chǎng)空缺定位原那么：8、目標(biāo)市場(chǎng)定位

以商務(wù)消費(fèi)為主，兼顧家庭消費(fèi)的中高檔綜合百貨

家庭月消費(fèi)1000元-2000元18-45歲高中/中專

偏上女性占比大企業(yè)員工公務(wù)員年齡學(xué)歷性別職業(yè)消費(fèi)各項(xiàng)人流細(xì)分商業(yè)酒店寫字樓互動(dòng)互利六、工程商業(yè)規(guī)劃建議1、功能組合以購物為主，餐飲為輔，兼顧休閑娛樂的中高檔綜合商場(chǎng)購物休閑餐飲兒童、家居、音像、家電等美食小吃男女服飾、運(yùn)動(dòng)休閑裝珠寶、化裝、皮鞋、皮具知名快餐超市大賣場(chǎng)網(wǎng)吧、影院等1、項(xiàng)目商業(yè)形象全面實(shí)現(xiàn)；2、業(yè)主自持一層、二層，招商經(jīng)營壓力??；3、三層、四層銷售部分單價(jià)相對(duì)較低，銷售門檻低，消費(fèi)范圍大。方案一：項(xiàng)目全面招商，整體開業(yè)。銷售項(xiàng)目三層、四層。1、項(xiàng)目整體招商難度大，品牌質(zhì)量難控制；2、未來經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大；3、四層因樓層高，銷售單價(jià)較低，利潤不高；4、工程進(jìn)度方面必須保證2008年8月10日前交付使用；5、人員招聘、培訓(xùn)時(shí)間較短，壓力大。2、商業(yè)布局規(guī)劃優(yōu)點(diǎn)：缺乏：四層：美食小吃、童裝、玩具、床品、羊絨羊毛、網(wǎng)吧、影院、休閑三層：休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝、飾品類一層：珠寶、化裝品、鞋類、皮具箱包負(fù)一層：超市大賣場(chǎng)方案一：業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃合計(jì)23595㎡4791㎡

5155㎡4539㎡4546㎡4564㎡一層二層三層四層珠寶化裝女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢(mèng)得、金鑫、老鳳祥、六福、兆亮、中寶……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美寶蓮、蘭姿、蝶妝、清妃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、富貴鳥、卡弗爾、達(dá)芙妮……金利來、夢(mèng)特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌〔一層〕少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力思、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風(fēng)……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯?fàn)桘?、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌〔二層、三層〕男裝運(yùn)動(dòng)裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈?duì)?、羅蒙利郎、九牧王、虎都、

……耐克、阿迪達(dá)斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢(mèng)潔、馨亭、安睡寶、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢(mèng)特嬌……代表品牌〔三層、四層〕1、項(xiàng)目整體招商難度降低；2、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較??；3、銷售利潤增加；4、房產(chǎn)銷售收入可以貼補(bǔ)經(jīng)營、營銷投入。.項(xiàng)目一期先開業(yè)，二期待一期經(jīng)營半年至一年后再定。1、項(xiàng)目商業(yè)形象不能全面實(shí)現(xiàn)；2、工程計(jì)劃需重新調(diào)整。優(yōu)點(diǎn)：缺乏：方案二：四層：美食小吃、休閑、娛樂三層：休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、男裝二層：少女裝、淑女裝、貴婦裝一層：珠寶、化裝品、鞋類、皮具箱包負(fù)一層：超市大賣場(chǎng)方案二：一期商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模規(guī)劃合計(jì)約15339㎡，工程二期業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)一期經(jīng)營情況待定3091㎡4791㎡2475㎡2482㎡2500㎡一層二層三層四層珠寶化裝女鞋男鞋箱包金伯利、戴夢(mèng)得、潮宏基、明牌、六福、兆亮、瑞恩……歐萊雅、玉蘭油、羽西、美伊娜多、水之澳、ZA、露華濃……百麗、千百度、星期六、接吻貓、卡弗爾、達(dá)芙妮、黛安娜……金利來、夢(mèng)特嬌、圣大保羅、紅蜻蜓等皮鞋金利來、保羅、鱷魚恤等箱包代表品牌〔一層〕少女裝淑女裝貴婦裝休閑裝衣戀、艾格、拉夏貝爾、播、雙星寶貝、阿依蓮、ADA……歌力斯、天恩、名師路、影兒、百圖、季后風(fēng)……哥弟、聲雨竹、菲姿、斯?fàn)桘?、歐尼雅、纖、紅人……真維斯、佐丹奴、美特斯·邦威、以純、唐獅、羅賓漢、百世吉、卡丹路……代表品牌〔二層、三層〕男裝運(yùn)動(dòng)裝兒童床品羊絨羊毛金利來、順美、雅戈?duì)?、羅蒙勁霸、七匹狼、柒牌、

……耐克、阿迪達(dá)斯、KAPPA、李寧、彪馬、喬丹、百事……史努比、米奇、巴布豆、陽光寶貝、夢(mèng)潔、馨亭、富安娜……鄂爾多斯、鹿王、春竹、日神、米皇、雪蓮、珍貝、夢(mèng)特嬌……代表品牌〔三層、四層〕3、商戶來源：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查商戶實(shí)際情況，預(yù)測(cè)招商客戶來源如下：〔1〕鄭州市場(chǎng)約占10％〔2〕平頂山等周邊縣市約占10％〔3〕汝州當(dāng)?shù)丶s占80％面積約10100㎡時(shí)機(jī)項(xiàng)目的主力店招商完成時(shí)，開始銷售策略反租十年，年回報(bào)率6％－7％，十年后可繼續(xù)反租也可由開發(fā)商將房產(chǎn)按原價(jià)回購4、銷售建議：根據(jù)經(jīng)營方案確定銷售方案。方案一：銷售工程三層、四層。面積約8256㎡時(shí)機(jī)項(xiàng)目一期經(jīng)營半年至一年之間，經(jīng)營前景好，社會(huì)影響力大時(shí)策略根據(jù)一期經(jīng)營情況制定銷售策略方案二：銷售工程二期一層至四層。七、未來合資公司管理架構(gòu)與人員編制

總經(jīng)理1人總經(jīng)理室4人運(yùn)營部34人

物業(yè)部2人財(cái)務(wù)部25人營銷部4人副總經(jīng)理2人經(jīng)理1人主管2人秘書2人部長（招商、運(yùn)營）2人業(yè)務(wù)主管（合同、質(zhì)量）2人營業(yè)處主管8人保衛(wèi)主管2人保安15人客服主管1人總臺(tái)、播音、團(tuán)購4人部長1人美工2人企劃1人部長1人出納1人賬務(wù)4名IT主管1人收銀主管2人收銀員16人水電主管1人設(shè)備維護(hù)主管1人業(yè)務(wù)總監(jiān)1-2人董事會(huì)1、完整的組織架構(gòu)及人員編制合計(jì)人員：74人總經(jīng)理室負(fù)責(zé)公司人事、行政、內(nèi)部協(xié)調(diào)、外部聯(lián)系工作負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)運(yùn)營、賣場(chǎng)管理、保安、客服、團(tuán)購等工作運(yùn)營部負(fù)責(zé)公司營銷活動(dòng)的制定、落實(shí)，公司形象推廣營銷部組織架構(gòu)說明負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)管理、收銀、IT系統(tǒng)等工作財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司物業(yè)工程、消防、水電設(shè)施、日常設(shè)施維護(hù)、維修等工作物業(yè)部總經(jīng)理1人總經(jīng)理室2人運(yùn)營部5人

物業(yè)部2人財(cái)務(wù)部2人營銷部3人副總經(jīng)理1人秘書2人主管（招商、運(yùn)營）5人