學習情境六：入住服務(wù)管理

PropertyManagementPractices物業(yè)管理實務(wù)學習情境六入住服務(wù)管理物業(yè)管理實務(wù)CONTENT單元一知識準備單元二業(yè)主入住前的準備工作目錄單元三業(yè)主入住辦理作業(yè)程序

單元一知識準備011.入住的概念、條件（1）概念入住，是開發(fā)商將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。（2）條件新建的房屋符合交付使用的條件，通過竣工驗收合格后，開發(fā)商、或開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)適時向業(yè)主和使用人發(fā)出入住通知書，按房屋買賣合同約定的時間辦理入住手續(xù)。2.入住的操作模式

入住操作模式以開發(fā)商位為主體由物業(yè)服務(wù)企業(yè)相配合（常見）開發(fā)商授權(quán)委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面承擔作業(yè)無論采取何種入住作業(yè)模式，入住服務(wù)的準備工作、內(nèi)容服務(wù)、作業(yè)程序等都是一致的，但物業(yè)服務(wù)人提供的入住服務(wù)內(nèi)容都需要在得到開發(fā)商的委托授權(quán)前提下方可提供。因此，物業(yè)服務(wù)人在入住服務(wù)中的定位是接受開發(fā)商委托代其辦理入住服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人不是入住服務(wù)的責任主體，只是實施主體。相關(guān)法規(guī)政策標準1.《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》2.《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》3.《商品房銷售管理辦法》4.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》5.《商品房預售管理辦法》6.《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》

單元二業(yè)主入住前準備工作021.入住工作方案1入住工作方案核實人員配備3245678明確管理要求與標準擬定裝修方案擬定采購計劃制定入住工作計劃制定入住流程印刷人所需資料及表格送達入住通知書2.編制入住服務(wù)工作方案1入住服務(wù)工作方案內(nèi)容確定入住時間與地點324567策劃入住儀式確定入住流程安排人員、資料與物資準備規(guī)劃現(xiàn)場布置制定應(yīng)急預案組織人員培訓與演練2.編制入住服務(wù)工作方案

（1）要點（2）隨時掌握建設(shè)單位意圖（3）方便業(yè)主量力而行3.入住服務(wù)人員準備

（1）人員準備（2）入住服務(wù)人員準備的思路（3）組建入住服務(wù)工作組人員培訓與演練4.入住資料的準備1入住資料編制住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書324567入住通知書入住繳費通知書入住手續(xù)書業(yè)主信息登記表業(yè)主入住物品資料領(lǐng)取確認表業(yè)主（租戶）驗房工作單4.入住資料的準備8入住資料編制整改通知書109111213業(yè)主（住戶）手冊前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約委托銀行代收款協(xié)議書物業(yè)管理區(qū)域各項管理規(guī)定物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)政策匯編5.管理服務(wù)設(shè)施及物資裝備的準備

（1）準備內(nèi)容（2）公共設(shè)施設(shè)備的準備（3）服務(wù)辦公用具制作各種標識6.入住環(huán)境的準備（2）環(huán)境準備（3）環(huán)境清潔（4）（5）（1）辦理現(xiàn)場選址規(guī)劃現(xiàn)場分區(qū)布局布置環(huán)境設(shè)置標識7.通知入住開發(fā)商，或開發(fā)商委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提前一個月向通過媒體或郵寄方式，向業(yè)主發(fā)出辦理入住通知。郵寄給業(yè)主的資料應(yīng)包括入住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、繳款通知書等。通知業(yè)主入住郵寄相關(guān)資料的要點是掌握好時間節(jié)點，須保證郵件在辦理時間前送達，并讓業(yè)主有充裕的準備時間做好安排；須保證郵寄聯(lián)系方式準確，并在預定送達的時間后通話詢問。

單元三業(yè)主入住辦理準備工作031.入住辦理作業(yè)程序驗證登記通過業(yè)主提供的文件資料核實確認業(yè)主身份，并核清購房款；登記即填寫業(yè)主信息登記表。房屋驗收簽署文件收取費用發(fā)放文件發(fā)放鑰匙資料歸檔業(yè)主對其所購置房屋的專有部分的質(zhì)量驗收，由房屋驗收小組成員陪同進行。入住服務(wù)工作人員向業(yè)主逐個介紹須簽署文件的主要內(nèi)容及用途，指導業(yè)主進行簽署。業(yè)主按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)交納的當期物業(yè)費、停車位使用費，以及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付的各項費用。

將需業(yè)主清楚自己權(quán)利、責任和義務(wù)以及物業(yè)管理區(qū)域基本情況、服務(wù)功能房屋功能的相關(guān)文件資料發(fā)放給業(yè)主，并請業(yè)主在業(yè)主入住物品資料領(lǐng)取確認表上簽字。

業(yè)主房屋驗收沒有任何異議后，入住服務(wù)工作人員認真審核業(yè)主（租戶）房屋驗收記錄單、已簽署文件及各項收費票據(jù)無誤后，將業(yè)主房屋鑰匙交付給業(yè)主。業(yè)主入住手續(xù)辦理完結(jié)之后，應(yīng)將業(yè)主簽署的文件及其他相關(guān)資料整理歸檔，按業(yè)主的棟號和房號進行建檔編號，妥善保管。2.入住服務(wù)與管理的注