信托基礎(chǔ)知識匯總

信托基礎(chǔ)知識目錄1．信托基礎(chǔ)知識 01.什么是信托 02.信托來源 13.什么是信托投資企業(yè) 14.信托的長處 25.信托對受益人利益有保障 36.信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別 47.信托與委托的區(qū)別 58.信托與監(jiān)護(hù)的區(qū)別 69.投資信托與信托投資 710.什么是投資信托 811.什么是資金信托 812.我國現(xiàn)行的資金信托包括： 913.信托凈值計算措施 914.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托 1315.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的長處 1416.什么是房地產(chǎn)信托 1517.房地產(chǎn)投資信托簡介 1618.房地產(chǎn)信托的作用 1719.房地產(chǎn)信托企業(yè)的收益 171.什么是信托目前，許多投資者也許對“信托”這兩個字眼還比較陌生，對“信托投資企業(yè)”在做什么、能做什么還不大理解。實(shí)際上，信托作為法律上的一種財產(chǎn)管理制度，在發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家，已經(jīng)與“銀行、保險、證券”并稱為現(xiàn)代金融業(yè)的四大支柱產(chǎn)業(yè)；信托投資企業(yè)就是從事信托投資業(yè)務(wù)的企業(yè)。根據(jù)10月1日正式施行的《中華人民共和國信托法》，信托是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進(jìn)行管理或者處分的行為。上述財產(chǎn)權(quán)，是指以財產(chǎn)上的利益為標(biāo)的的權(quán)利，包括物權(quán)、債權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)，以及其他除身份權(quán)、聲譽(yù)權(quán)、姓名權(quán)以外的無形財產(chǎn)權(quán)。2.信托來源信托來源于英國，是建立在信任的基礎(chǔ)上，財產(chǎn)所有者出于某種特定目的或社會公共利益，委托他人管理和處分財產(chǎn)的一種法律制度。信托制度在財產(chǎn)管理、資金融通、投資理財和發(fā)展社會公益事業(yè)等方面具有突出的功能，尤其是在完善財產(chǎn)制度方面發(fā)揮了重要作用，已經(jīng)為世界上許多國家所采用。就個人信托而言，發(fā)展到目前，其的功能已相稱廣泛，包括財產(chǎn)移轉(zhuǎn)、資產(chǎn)保全、照顧遺族、稅務(wù)規(guī)劃、退休理財、子女教育保障等，我國正處在信托觀念啟蒙期，推出的信托產(chǎn)品還只局限在投資型信托。伴隨人們生活水平的不停提高，信托這種安全有效的財產(chǎn)管理制度必將得到愈加廣泛的應(yīng)用。“信托”一詞的一般意義，是指將自己的財產(chǎn)委托他人代為管理和處置，即我們俗稱的“受人之托、代人理財”，它波及委托人、受托人、信托財產(chǎn)、信托目的和受益人。在我國《信托法》中，將信托的含義定義為委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進(jìn)行管理或者處分。故信托是由財產(chǎn)的被移轉(zhuǎn)或處分，及當(dāng)事人間管理、處分義務(wù)的成立等兩部分結(jié)合而成。3.什么是信托投資企業(yè)信托投資企業(yè)，在我國是指根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)法》和根據(jù)《信托投資企業(yè)管理措施》規(guī)定設(shè)置的重要經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)。設(shè)置信托投資企業(yè)，必須經(jīng)金融主管部門同意，并領(lǐng)取《信托機(jī)構(gòu)法人許可證》；未經(jīng)金融主管部門同意，任何單位和個人不得經(jīng)營信托業(yè)務(wù)，任何經(jīng)營單位不得在其名稱中使用“信托投資”字樣。信托投資企業(yè)市場準(zhǔn)入條件較嚴(yán)，注冊資本不得低于人民幣3億元，并且其設(shè)置、變更、終止的審批程序都必須按照金融主管部門的規(guī)定執(zhí)行。到為止，我國已獲準(zhǔn)重新登記的信托投資企業(yè)總共才56家，根據(jù)每個省同意一到二家信托投資企業(yè)的原則，在此后的一段時間內(nèi)我國的信托投資企業(yè)數(shù)量不會超過60家。4.信托的長處信托投資機(jī)構(gòu)通過與客戶（委托人）簽訂信托協(xié)議，明確委托人、受托人和受益人三方權(quán)利和義務(wù)，由信托投資企業(yè)運(yùn)用其所擁有的專業(yè)隊(duì)伍和研究平臺，作為受托人全權(quán)負(fù)責(zé)信托資金的投資管理運(yùn)作。以專業(yè)化的運(yùn)作為客戶（委托人）提供增值理財服務(wù)。投資方向以國內(nèi)證券市場上市的股票、基金、上市企業(yè)國有股、法人股、債券和貨幣市場為主?？煞譃楣善蓖顿Y信托和債券投資信托等。重要特點(diǎn)有：1．專業(yè)管理、專家理財：信托投資企業(yè)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)及上市企業(yè)基本面和大勢的研究，充足發(fā)揮專業(yè)理財能力，合理配置信托資金的投向及比例，在資金安全性和收益性上實(shí)現(xiàn)平衡。2．多元的投資組合：信托資金投向?yàn)樯鲜衅髽I(yè)流通A股、債券、基金等，在考慮資金安全性和收益性的基礎(chǔ)上，設(shè)計多元的投資組合，在不一樣投資品種之間進(jìn)行投資組合的配置和調(diào)整。3．完善的風(fēng)險控制體系：信托投資企業(yè)通過建立完善的投資決策體系、風(fēng)險控制體系，保證信托資金的安全運(yùn)用。4．穩(wěn)定的投資回報：通過信托投資企業(yè)專業(yè)的投資管理運(yùn)作，可預(yù)期實(shí)現(xiàn)高于同期國債及銀行存款的投資收益。5.信托對受益人利益有保障保護(hù)受益人利益是《信托法》的一項(xiàng)基本原則，這一原則重要體目前如下兩方面：一是信托財產(chǎn)具有“獨(dú)立性”———委托人設(shè)置信托和受托人受托管理、處分信托財產(chǎn)均以受益人利益或特定目的為關(guān)鍵，信托一經(jīng)有效設(shè)置，在未達(dá)信托目的之前，信托財產(chǎn)將是“封閉的財產(chǎn)”，首先，信托財產(chǎn)脫離委托人的控制，與其未設(shè)置信托的其他財產(chǎn)相區(qū)別，其繼承人或債權(quán)人無權(quán)追及信托財產(chǎn)；另首先，從受托人角度看，信托財產(chǎn)不屬于其固有財產(chǎn)，也不屬于其對受益人的負(fù)債，更不屬于其清算財產(chǎn)。二是信托受益權(quán)的優(yōu)先性———信托財產(chǎn)的獨(dú)立性，使信托財產(chǎn)免于為委托人或受托人的債權(quán)人所追索，從而賦予受益人對信托財產(chǎn)享有優(yōu)先于委托人或受托人的債權(quán)人的權(quán)利，這就是受益權(quán)的優(yōu)先性。我國《信托法》賦予了受益人調(diào)整信托財產(chǎn)的管理措施和監(jiān)督受托人信托活動的廣泛權(quán)利?！缎磐蟹ā芬?guī)定，受托人在管理、處分信托財產(chǎn)，必須恪盡職守，履行誠實(shí)、信用、謹(jǐn)慎和有效管理信托財產(chǎn)的義務(wù)。受益人對受托人違反信托的行為享有申請撤銷權(quán)、祈求恢復(fù)原狀權(quán)或祈求賠償權(quán)，享有對受托人的解任權(quán)或申請解任權(quán)。按有關(guān)規(guī)定，受托人因處理信托事務(wù)不妥導(dǎo)致信托財產(chǎn)損失的，受托人應(yīng)負(fù)賠償或賠償責(zé)任，使受益人的利益得以實(shí)現(xiàn)。這一原則與現(xiàn)代金融市場上的投資者保護(hù)原則是一致的，為以受益人身份參與信托投資的廣大投資者的合法權(quán)益提供了充足保障。6.信托與其他財產(chǎn)管理制度的區(qū)別一般來講，較為常見的財產(chǎn)管理制度重要有信托、委托和代理三種。所謂“委托”是指一方(即受托人)以另一方(即委托人)的名義和費(fèi)用處理他所受托的事物，而受托人所從事代理活動的后果和責(zé)任均由委托人承擔(dān)。所謂“代理”是指一方(即代理人)以他方(即被代理人)的名義，在授權(quán)范圍內(nèi)與第三者進(jìn)行法律行為，而這種行為的法律后果直接由被代理人承擔(dān)。信托同委托、代理很相似，他們都是以當(dāng)事人之間的依賴關(guān)系為基礎(chǔ)而成立的制度，但信托時，要把財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托者，因此信托的當(dāng)事人之間的信賴關(guān)系比委托和代理愈加親密。有時候同樣是一件事，可以用委托、代理和信托中任何一種方式去完畢，但授予的權(quán)限和信賴的程度并不一樣樣。信托與委托、代理的區(qū)別重要表目前如下幾種方面：1.當(dāng)事人不一樣。信托的當(dāng)事人是多方的，從法律上講，至少要有委托人、受托人、受益人三方，受益人還可為多人。而委托、代理的當(dāng)事人僅為委托人(或被代理人)和受托人(或代理人)雙方。2.成立的條件不一樣。設(shè)置信托必須有確定的信托財產(chǎn)，委托人沒有合法所有的、用于設(shè)置信托的財產(chǎn)，信托關(guān)系就無從確立。委托、代理管理則不一定以存在財產(chǎn)為前提，沒有確定的財產(chǎn)，委托、代理關(guān)系也可以成立。3.財產(chǎn)占有權(quán)不一樣。信托設(shè)置時財產(chǎn)占有權(quán)轉(zhuǎn)移到受托者手中，由受托人代為管理和處分。而委托、代理標(biāo)的物的占有權(quán)一直由委托人或被代理人掌握，并不發(fā)生占有權(quán)的轉(zhuǎn)移。4.財產(chǎn)的性質(zhì)不一樣。信托關(guān)系中，信托財產(chǎn)是獨(dú)立的，它與委托人、受托人或者受益人的自身財產(chǎn)相區(qū)別，委托人、受托人或者受益人的債權(quán)人均不得對信托財產(chǎn)主張權(quán)利。但委托、代理關(guān)系中，雖然委托、代理的事項(xiàng)是讓委托人(代理人)進(jìn)行財產(chǎn)管理或者處分，該財產(chǎn)仍屬于委托人的自有財產(chǎn)，委托人的債權(quán)人仍可以對該財產(chǎn)主張權(quán)利。7.信托與委托的區(qū)別從概念上看，委托與信托有許多共同點(diǎn)，即都是基于彼此的信任而產(chǎn)生，都是一方受托為他方辦理事務(wù)，由他方承擔(dān)委托事務(wù)法律后果的行為。但信托和委托是有區(qū)別的，可以說信托是一種特殊的委托，歸納起來兩者區(qū)別有如下幾方面：1.法律對協(xié)議主體及主體資格的規(guī)定不一樣。委托協(xié)議的當(dāng)事人是委托人和受托人，委托協(xié)議的主體十分廣泛，法律對受托人沒有尤其規(guī)定；信托協(xié)議的當(dāng)事人是委托人、受托人、受益人三方，營業(yè)信托的受托人在法律上規(guī)定較為嚴(yán)格，是經(jīng)有關(guān)部門同意專門經(jīng)營信托業(yè)務(wù)的法人。2.委托事務(wù)的性質(zhì)和范圍不一樣。委托是一般協(xié)議關(guān)系，其所波及的事務(wù)沒有尤其限定，除了財產(chǎn)委托事務(wù)之外，還可以委托代理其他事務(wù)；而信托的實(shí)質(zhì)是財產(chǎn)管理關(guān)系，信托事務(wù)僅限于與財產(chǎn)管理有關(guān)的特定事務(wù)。3.協(xié)議與否有償不一樣。信托協(xié)議是有償?shù)?、從事信托事?wù)的經(jīng)營行為；而委托協(xié)議既可以是有償?shù)?，也可以是免費(fèi)的。4.辦理受托事務(wù)的名義不一樣。委托既可以受托人的名義，又可以委托人的名義辦理受托事務(wù)，在后一種狀況下，委托人直接與第三人產(chǎn)生權(quán)利義務(wù)關(guān)系（即民法上的代理）；而信托是以受托人的名義辦理信托事務(wù)，委托人不直接與第三人發(fā)生法律上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。5.協(xié)議成立的要件不一樣。委托協(xié)議為不要式協(xié)議，即自雙方當(dāng)事人就委托事宜到達(dá)一致意思表達(dá)時成立并生效；而信托協(xié)議為實(shí)踐協(xié)議、要式協(xié)議，即須采用書面文獻(xiàn)形式，以財產(chǎn)實(shí)際交付給受托人為成立要件。6.協(xié)議解除的規(guī)定不一樣。就委托而言，我國《協(xié)議法》規(guī)定委托協(xié)議的當(dāng)事人雙方均有任意解除權(quán)，可隨時提出解除協(xié)議；而《信托法》對信托協(xié)議的解除是有限制的，首先受托人不得隨意解除信托。信托是自益權(quán)時，委托人中途可撤銷信托，但為他益權(quán)時，委托人不能隨時撤銷，不能違反信托目的。并且信托不因委托人或受托人的死亡、喪失民事行為能力、解散、破產(chǎn)而終止（委托人是惟一受益人的除外），也不因受托人的辭任而終止。信托具有了財產(chǎn)獨(dú)立化、受托機(jī)構(gòu)組織化、信托受益權(quán)的證券化等法律特色。信托財產(chǎn)的獨(dú)立性和超越性，使得委托人或受益人在有程度的風(fēng)險內(nèi)享有信托財產(chǎn)利益，并且免于受益人之債權(quán)人的追索，建立了有效的破產(chǎn)隔離機(jī)制。這是信托與其他機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)管理市場上進(jìn)行競爭的重要制度優(yōu)勢，也是信托的魅力所在。8.信托與監(jiān)護(hù)的區(qū)別信托與監(jiān)護(hù)同屬一種信托關(guān)系．受托人與監(jiān)護(hù)人都具有控制管理他人財產(chǎn)的職能。信托方式可以應(yīng)用于對未成年人、禁治產(chǎn)人的監(jiān)護(hù)．這是一種“個人身后信托”，這里單指不辦信托的監(jiān)護(hù)自身與信托兩者的比較，雖然監(jiān)護(hù)人與受監(jiān)護(hù)人有類似受托人與受益人之處．信托的性質(zhì)仍與監(jiān)護(hù)有別。1.受監(jiān)護(hù)人類似信托受益人，但這種受益人是特指無行為能力的人，如未成年人；或行為能力有欠缺的人．如心神喪失或精神衰弱的禁治產(chǎn)人，或限制行為能力的人，如揮霍揮霍的人等等。2．監(jiān)護(hù)人類似信托受托人，但對監(jiān)護(hù)人又有尤其之規(guī)定。監(jiān)護(hù)人的最大職責(zé)．在于保護(hù)和增進(jìn)受監(jiān)護(hù)人之利益，不只管理受監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)．還應(yīng)對受監(jiān)護(hù)人的身心健康負(fù)養(yǎng)育與治療等責(zé)任。而信托受托人的重要職責(zé)，僅是對受益人的財產(chǎn)收益負(fù)責(zé)。3.監(jiān)護(hù)人是經(jīng)司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)、群眾團(tuán)體、居民組織以及生身父母等指定的一種代理人，對受監(jiān)護(hù)入的財產(chǎn)有很大的管理與處分權(quán)．不過沒有法律上的所有權(quán)。而信托中的受托人是他人財產(chǎn)名義上的所有人和經(jīng)理人，對信托財產(chǎn)享有法律上的所有權(quán)。4.監(jiān)護(hù)人一般由法院裁決指定或由受監(jiān)護(hù)人的生身父母用遺囑方式指定．而信托受托人一般由委托人本人意思指定。9.投資信托與信托投資投資信托指以自有資金或信托資金對其他企業(yè)投資的企業(yè)?！竿顿Y信托」和「信托投資」是不一樣的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項(xiàng)功能，對象為個人、團(tuán)體、工商業(yè)界及政府機(jī)構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。10.什么是投資信托指以自有資金或信托資金對其他企業(yè)投資的企業(yè)?！竿顿Y信托」和「信托投資」是不一樣的，「信托投資」具有信托、投資及開發(fā)三項(xiàng)功能，對象為個人、團(tuán)體、工商業(yè)界及政府機(jī)構(gòu)，其信托的業(yè)務(wù)為以受托人的身分代信托人經(jīng)營管理其金錢或財產(chǎn)，投資的業(yè)務(wù)有生產(chǎn)事業(yè)的投資及證券的投資，開發(fā)的業(yè)務(wù)有投資于開發(fā)工業(yè)區(qū)及投資于企業(yè)辦公用房屋或國民住宅。而「投資信托」則僅為有價證券的投資而已，故投資信托為信托投資的一部份。11.什么是資金信托資金信托是以貨幣資金作為標(biāo)的物，各方當(dāng)事人以此建立資金信托關(guān)系，這種貨幣形態(tài)的信托財產(chǎn)稱為“信托金”。信托金有如下特性：1.信托金是一種間接運(yùn)用的資金。即信托金運(yùn)用要通過中介，信托金是所有者通過信托投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理運(yùn)用的資金；2.信托金在運(yùn)動終止時應(yīng)恢復(fù)本來的貨幣形態(tài)。資金信托的最重要目的是使資金增值，此外開展資金信托業(yè)務(wù)可以使信托資金發(fā)揮融資職能，為國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出奉獻(xiàn)。資金信托業(yè)務(wù)的形成有如下幾種原因：1.委托人對自己的資金在運(yùn)用上不諳某種專門技術(shù)知識，為防止資金損失而采用資金信托方式；2.委托人對自己的資金無暇自為運(yùn)作生利，而委托信托投資機(jī)構(gòu)處理；3.委托人不愿自己出頭露面而委托信托投資機(jī)構(gòu)代為處理其資金。12.我國現(xiàn)行的資金信托包括：1.信托存款；2.信托貸款；3.委托貸款；4.委托投資；5.信托投資。13.信托凈值計算措施信托資產(chǎn)在管理運(yùn)用的過程中，在每個估值日體現(xiàn)為不一樣的資產(chǎn)類型，按照既有的住房補(bǔ)助管理計劃，每個估值日的資產(chǎn)類型有現(xiàn)金、銀行存款、持有的已上市國債和企業(yè)債、未上市國債和企業(yè)債、上市的封閉型基金、未上市封閉型和開放式基金、國債回購、已中簽的新股、上市股票等?，F(xiàn)就多種資產(chǎn)在估值日的估值進(jìn)行闡明：1．持有的基金1）已上市封閉型基金：以其估值日在證券交易所掛牌的平均價估值；估值日無交易的,以近來交易日的平均價估值。持有的基金單位數(shù)量×平均價2）未上市封閉型基金：以實(shí)際買入成本計算；3）已買入的處在封閉期內(nèi)的開放式基金以實(shí)際買入成本計算；4）已買入的可申購贖回的開放式基金：持有的基金單位數(shù)量×前一日基金公布凈值2．持有未上市新股以成本價計算實(shí)際發(fā)生成本＝申購中簽股×發(fā)行價3．持有的上市股票以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以近來交易日的平均價估值。持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價1）分紅處理，在除息日〖持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價〗＋應(yīng)收紅利2）除權(quán)處理，在除息日持有的股票數(shù)量（股）×估值日平均價4．持有的上市國債以估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以近來交易日的平均價估值。持有的國債手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價×105．持有的上市企業(yè)債券估值日在證券交易所掛牌的平均價估值，估值日無交易的,以近來交易日的平均價估值。持有的企業(yè)債券手?jǐn)?shù)（1手為1000元面值）×平均價×106．持有的未上市國債及未上市企業(yè)債券以本金加計至估值日為止的應(yīng)計利息額計算。1）平價發(fā)行：國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)2）溢價發(fā)行：國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×票面利率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)3）折價發(fā)行國債和企業(yè)債券的購入數(shù)量×發(fā)行價＋購入債券票面價值×貼現(xiàn)率×應(yīng)記息天數(shù)/當(dāng)年天數(shù)7．國債回購1）拆出日拆出本金＋拆出本金×成交價（回購收益率％）/3602）拆出日至到期日前一日估值＋拆出本金×成交價（回購收益率％）/360回購交易的品種期限有3天、7天、14天、28天、63天、91天、182天、273天。回購品種的期限是以工作日進(jìn)行計算的，在回購中會碰到節(jié)假日，在計算時不考慮節(jié)假日原因，從拆出資金日開始持續(xù)計算，直抵到達(dá)回購品種的期限天數(shù)。8．銀行存款估值日存款余額＋存款余額合計（從存款日或上一付息日至估值日）×年利率（2.07％）/360付息日:每年的3.6、9、12月的21日為付息日。以上8類資產(chǎn)加上估值日所有的現(xiàn)金即為估值日的信托資產(chǎn)總值。受托人當(dāng)日可提取的管理費(fèi)和托管費(fèi)為：信托資產(chǎn)總值×（管理費(fèi)、托管費(fèi)率）1.5％/當(dāng)年天數(shù)信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)總值－當(dāng)日提取的管理費(fèi)和托管費(fèi)單位信托資產(chǎn)凈值：信托資產(chǎn)凈值/信托單位數(shù)量14.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托不動產(chǎn)證券化商品重要分為兩類，第一類為不動產(chǎn)資產(chǎn)信托(RealEstateAssetTrust，簡稱REAT)，指的是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人）移轉(zhuǎn)其不動產(chǎn)或不動產(chǎn)有關(guān)權(quán)利予受托機(jī)構(gòu)，由受托機(jī)構(gòu)或承銷商公開募集或向特定人私募資金，并交給這些投資人（受益人）受益證券，以表揚(yáng)受益人對該不動產(chǎn)或不動產(chǎn)有關(guān)權(quán)利或其所生利益、孳息及其他收益的權(quán)利。承銷商向投資人所募集的錢，再轉(zhuǎn)交給不動產(chǎn)所有人。簡言之，就是「先有不動產(chǎn)，才有錢」。REAT的受益憑證，重要以債權(quán)的方式，由證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)支付本金與利息，屬于固定收益的投資工具。第二類為不動產(chǎn)投資信托(RealEstateInvestmentTrust簡稱，REIT)，指的是受托機(jī)構(gòu)以公開募集或私募方式，交付受益證券，募集一筆資金，再投資不動產(chǎn)、不動產(chǎn)有關(guān)權(quán)利、不動產(chǎn)有關(guān)有價證券等，也就是「先有錢，再投資不動產(chǎn)」的型式。REIT重要以股權(quán)的方式發(fā)行，一般而言成立門坎較REAT高，類似封閉型基金，募集完畢后將于在公開市場上購置，沒有最低額度限制，投資人可以透過投資REIT來參與不動產(chǎn)市場。15.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化的長處不動產(chǎn)證券化條例自去年7月間公布施行后，首宗不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化商品已于今年6月10日上柜交易，該證券化商品以嘉新企業(yè)所有萬國商業(yè)大樓（IBM大樓）作為標(biāo)的，由臺北國際商業(yè)銀行擔(dān)任受托機(jī)構(gòu)，共發(fā)行44.1億元不動產(chǎn)資產(chǎn)信托受益證券，其中21.3億元的優(yōu)先順位受益證券采公開發(fā)行，于柜臺買賣中心（OTC）掛牌。目前另有多件不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃正在進(jìn)行，可望于獲得主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，于下六個月發(fā)行。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化于國外已行之有年，屬于資產(chǎn)擔(dān)保證券融資的一種，其重要目的及功能為提供不動產(chǎn)擁有人老式融資管道以外的新的籌集資金的方式，讓擁有不動產(chǎn)資產(chǎn)的業(yè)主得以透過證券化直接自資本市場投資人獲得資金，并減少所持有不動產(chǎn)的數(shù)量。不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化相對于老式的銀行融資為一種較為復(fù)雜、困難度較高的籌資方式，由于必須考慮個案的特殊狀況。委托人運(yùn)用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化籌資，也許有如下長處：1.也許減少籌資成本，不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化雖然必須支付各項(xiàng)費(fèi)用予參與各機(jī)構(gòu)，但若證券化期間夠長，且能鎖定較低利率，亦即于市場利率較低時發(fā)行或交付受益證券，則委托人即可以較低成本（利率）獲得長期（發(fā)行期間）穩(wěn)定資金。2.透過合適的證券化架構(gòu)，委托人仍可以繼續(xù)收取其不動產(chǎn)資產(chǎn)所產(chǎn)生部分收益，該不動產(chǎn)仍得列于法人委托人財務(wù)報表上，且委托人得以合適約定價格于發(fā)行期滿后取回標(biāo)的不動產(chǎn)。3.因不動產(chǎn)資產(chǎn)證券的評等與委托人自身評等并不有關(guān)，故信用評等不佳的委托人只要持有能產(chǎn)生穩(wěn)定收入具有價值不動產(chǎn)，同樣可以運(yùn)用不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化管道向資本市場投資人募集資金。4.不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃可以依不一樣不動產(chǎn)標(biāo)的，不一樣的委托人（不動產(chǎn)之所有人）的需求而量身打造訂做，以符合特殊標(biāo)的或委托人特定需求。一種完整的不動產(chǎn)資產(chǎn)信托證券化計劃參與的組員諸多，重要有：主辦顧問、委托人、受托機(jī)構(gòu)、不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)、專業(yè)估價者、法律顧問、會計顧問、評等機(jī)構(gòu)及證券承銷商。其中，主辦顧問負(fù)責(zé)整個證券化計劃架構(gòu)規(guī)劃，協(xié)調(diào)其他各參與單位；委托人即為不動產(chǎn)所有人；受托機(jī)構(gòu)則負(fù)責(zé)受托管理及處分信托財產(chǎn)，并募集或私募受益證券；不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)則由受托機(jī)構(gòu)委任以負(fù)責(zé)管理或處分標(biāo)的不動產(chǎn)；法律顧問及會計顧問分別提供進(jìn)行不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃過程中所須各項(xiàng)法律及會計協(xié)助，并就該計劃出具法律／會計（稅務(wù)）意見，法律顧問亦必須協(xié)助受托機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備與不動產(chǎn)資產(chǎn)信托計劃有關(guān)之各項(xiàng)文獻(xiàn)，用以向主管機(jī)關(guān)申請核準(zhǔn)或申報生效。16.什么是房地產(chǎn)信托伴隨房地產(chǎn)業(yè)的不停發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國重點(diǎn)發(fā)展的一項(xiàng)支柱產(chǎn)業(yè)，作為一項(xiàng)成本高、周期長的資金密集型產(chǎn)業(yè)，在房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和消費(fèi)等各個環(huán)節(jié)，均需要強(qiáng)大的資金作為后盾，房地產(chǎn)信托完全可以在流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)作為一項(xiàng)嶄新的融資手段大有作為。房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)法律上或契約上的擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托企業(yè)，由信托企業(yè)按照委托者的規(guī)定進(jìn)行管理、處分和收益，信托企業(yè)在對該信托房地產(chǎn)進(jìn)行租售或委托專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營，使投資者獲取溢價或管理收益。由于房地產(chǎn)的這種信托方式，可以照顧到房地產(chǎn)委托人、信托企業(yè)和投資受益人等各方的利益，并且在《信托法》目前已頒布實(shí)行的條件之下，其必將具有很強(qiáng)的生命力，一經(jīng)推出，必然會受到各方的歡迎。17.房地產(chǎn)投資信托簡介房地產(chǎn)投資信托(REITs)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)狀況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的企業(yè)。符合規(guī)定的REITs不需要交納企業(yè)所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分派均要符合一定的規(guī)定。REITs同其他信托產(chǎn)品同樣，假如信托的收入分派給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交企業(yè)所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的合用稅率交納所得稅和資本利得稅。美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，假如五年前以100萬元購得某物業(yè)，5年后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100)＋25%×20＝7萬元。對REITs的規(guī)定:企業(yè)的資產(chǎn)重要是由長期持有的房地產(chǎn)構(gòu)成；企業(yè)的收入重要來源于房地產(chǎn)；企業(yè)至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。REITs的信托性:從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的規(guī)定上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運(yùn)作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其他實(shí)體經(jīng)營的目的。假如REITs每年均有高比例現(xiàn)金分派，闡明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，由于雖然利潤可以造假，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴(yán)格的分派制度實(shí)際是對REITs經(jīng)營的一種高明的監(jiān)督，同步也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運(yùn)作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。REITs分為三種：權(quán)益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。目前美國大概有300個REITs，它們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大概2／3在國家級的股票交易所上市。有某些REITs并沒有上市，但一般所說的REITs是指上市的。18.房地產(chǎn)信托的作用1.能為房地產(chǎn)委托人提供可靠的融資渠道，增進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)良性發(fā)展。目前，我國的大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金都不超過20%，而銀行貸款又趨于緊縮狀態(tài)，受房地產(chǎn)開發(fā)成本高等原因的制約，一般房地產(chǎn)的銷售或租賃都需要一種較長的過程，因此資金短缺是一種長期狀態(tài)