分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研

析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)有關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整頓、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為決策者們理解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定企業(yè)營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)方略提供參照與提議。由于土地和房屋的“不動(dòng)性”，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地區(qū)特性。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣根據(jù)地區(qū)形態(tài)，由點(diǎn)(單個(gè)樓盤)到線、面(區(qū)域市場(chǎng))，再由線、面(區(qū)域市場(chǎng))到體(宏觀環(huán)境)；然后再?gòu)捏w答復(fù)到點(diǎn)、線和面，不停的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫穿，才可真正把握。點(diǎn)——單個(gè)樓盤對(duì)單個(gè)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)，它不僅是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識(shí)的第一課，并且也是任何資深人員，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)即時(shí)理解最為詳細(xì)、最為直接的途徑。單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查一般包括如下五大項(xiàng)：第一項(xiàng)是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院小區(qū)等)；理解區(qū)域交通狀況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級(jí)公路、區(qū)縣級(jí)公路等)；因或公共配套設(shè)施(水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場(chǎng)館、集貿(mào)市嘗著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰(shuí)?它的進(jìn)出道路怎樣?與否臨街……等等。和其他商品不一樣樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵原因，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價(jià)值。第二項(xiàng)是分析產(chǎn)品。這是樓盤市凋的主體部分，重點(diǎn)在于理解樓盤的土地、總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能對(duì)的把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品原因中有一尤其項(xiàng)目，雖不是產(chǎn)品自身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說(shuō)的企業(yè)的構(gòu)成，即懂得樓盤的投資、設(shè)計(jì)、建設(shè)和物業(yè)管理等重要事項(xiàng)的承擔(dān)企業(yè)是誰(shuí)?他們的資質(zhì)怎樣?彼此間是怎樣合作的?……，從而評(píng)估樓盤的資信度。第三項(xiàng)是剖析價(jià)格組合。即產(chǎn)品的單價(jià)、總價(jià)和付款方式。市場(chǎng)中，往往有許多價(jià)格方面的促銷活動(dòng)，但萬(wàn)變不離其宗，其最終歸結(jié)于價(jià)格組合的三個(gè)方面。剖析價(jià)格組合并理解其運(yùn)用方略是市場(chǎng)調(diào)查最吸引人的地方。第四項(xiàng)是理解廣告方略。廣告方略是指廣告的重要訴求點(diǎn)，媒體選擇，廣告密度和實(shí)行效果等等。第五項(xiàng)是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，首先是指銷售點(diǎn)的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行……，另首先則是指什么樣的房型最佳賣?什么樣的總價(jià)最為市場(chǎng)所接受?吸引客戶最重要的地方是什么?購(gòu)房客戶群有什么特性……，所有的這一切都是市場(chǎng)調(diào)查所應(yīng)當(dāng)理解的。其中的銷售狀況是個(gè)果，其他幾種方面都是因，理解因果，分析其中的緣由，是單個(gè)樓盤，也是整個(gè)市調(diào)工作的所有內(nèi)涵。二、線和面——區(qū)域市場(chǎng)對(duì)單個(gè)樓盤的詳盡理解之后，可以著手區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析。區(qū)域市場(chǎng)的調(diào)查與分析，重要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特性這三個(gè)方面。區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的交通路線、區(qū)域特性和發(fā)展規(guī)劃這三方面原因的綜合分析。區(qū)別于單個(gè)樓盤的地理位置分析，在詳細(xì)分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評(píng)估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過(guò)區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機(jī)場(chǎng)至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品重要包括理解和分析在某個(gè)特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價(jià)分布、總價(jià)構(gòu)造、各類營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反應(yīng)和市場(chǎng)空白點(diǎn)的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點(diǎn)，以及它們市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是同樣的價(jià)格，都是同樣的品質(zhì)的狀況下，其中的一種賣得相稱好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)著力分析的地方。需求特性需求特性是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口構(gòu)造和家庭規(guī)模，購(gòu)置力水平，客戶的需求構(gòu)造與特性，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好……，需求特性是從客戶的角度對(duì)產(chǎn)品的一種審閱，把握需求特性是不停創(chuàng)新的動(dòng)力與源泉。區(qū)域市場(chǎng)的分析是建立在單個(gè)樓盤的詳盡市場(chǎng)調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場(chǎng)分析匯報(bào)，首先應(yīng)當(dāng)詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個(gè)樓盤，而后以這個(gè)樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個(gè)街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最終，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周圍的各條街道的樓盤狀況……，由此從點(diǎn)到線，從線到面，不停的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場(chǎng)的狀況便會(huì)了如指掌。三、體——宏觀環(huán)境對(duì)點(diǎn)、線、面的把握是市場(chǎng)調(diào)查的主體，但不是所有，只有對(duì)體(宏觀環(huán)境)的深刻理解，才也許將房地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場(chǎng)的體(宏觀環(huán)境)包括政治社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國(guó)際狀況等各方面的原因。政治社會(huì)政治社會(huì)是指國(guó)家運(yùn)作體制、政治安定狀況、社會(huì)治安程度，房地產(chǎn)投資和都市化進(jìn)程等方方面面的狀況。政治穩(wěn)定是社會(huì)發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)，不能忽視政治原因。經(jīng)濟(jì)原因經(jīng)濟(jì)原因是所有房地產(chǎn)宏觀原因中，對(duì)企業(yè)和個(gè)人最為顯現(xiàn)，最為直接的原因。它包括國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財(cái)政收支與物價(jià)，人口數(shù)量與消費(fèi)，居民收入與儲(chǔ)蓄……等多種原因，如1997年存款利率的幾次大幅下調(diào)，對(duì)刺激個(gè)人購(gòu)房樂意的作用就是顯而易見的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也因此幾起波瀾。行政法規(guī)行政法規(guī)重要包括土地制度、住房制度、稅收政策、都市發(fā)展戰(zhàn)略、都市規(guī)劃和特殊政策等各項(xiàng)內(nèi)容。如取消實(shí)物分房制度，對(duì)商品房銷售市場(chǎng)的影響就是顯而易見的。尚有土地增值稅，它的貫徹實(shí)行也是一把雙刃的劍。限制過(guò)多，投資資金就不太樂意進(jìn)來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度就相對(duì)緩慢一點(diǎn)；限制過(guò)少，投機(jī)暴利的行為就接踵而至，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的損害也不可低估。國(guó)際狀況國(guó)際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境怎樣，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容忽視。如1997年末發(fā)生的東南亞金融危機(jī)，它就或多或少地影響我國(guó)房地產(chǎn)市常單就投資成本這一點(diǎn)分析，由于在東南亞金融危機(jī)中，中國(guó)周圍國(guó)家的貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動(dòng)。作為一種投資商人，他在作出決策之前，肯定就會(huì)對(duì)人民幣的未來(lái)穩(wěn)定性和現(xiàn)階段的相對(duì)成本作一評(píng)估。在勢(shì)態(tài)尚未明朗的時(shí)候，他必然裹足不前?？傊?，點(diǎn)、面(線)、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查基本框架，它的融會(huì)貫穿則是房地產(chǎn)市場(chǎng)深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整頓，我們才也許成為真正的市場(chǎng)專家。（曹春堯）冬季房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研表明購(gòu)房者日趨年輕:52新浪房產(chǎn)北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限企業(yè).房地產(chǎn)行業(yè)研究征詢部三.購(gòu)房者置業(yè)特點(diǎn)與趨勢(shì)1.絕大多數(shù)購(gòu)房者為自住型購(gòu)房者從購(gòu)房者買房的動(dòng)機(jī)來(lái)看，無(wú)非是自己居住或投資，或者兩者兼有。以滿足自己與家人居住為目的的購(gòu)房為自住型購(gòu)房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來(lái)出租或增值，以獲得豐厚的回報(bào)，一般稱之為投資型購(gòu)房。從本次的調(diào)查成果看，自住型購(gòu)房者仍占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，到達(dá)了購(gòu)房者總數(shù)90.2%，剩余的9.8%購(gòu)房者則是將投資作為自己置業(yè)的重要目的?！淀^楸礱鰨宰⌒凸悍空吖悍康鬧饕康氖歉納粕羈占?、藩?jiǎng)愎ぷ魃詈吐慊鏡淖》啃棖螅卮鳶隕夏康牡墓悍空咚甲宰⌒凸悍空叩謀壤來(lái)?yè)?3.5%、30.8%和25.4%，作出其他購(gòu)房目的的回答比例不是很大，均在自住型購(gòu)房者總數(shù)的10%如下?！灾u靡的康奈納粕羈占淶墓悍咳禾逯校?0%以上的購(gòu)房者目前只有一處居所，并且居所格局重要是一居室、二居室和平房。居所格局為一居室的購(gòu)房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購(gòu)房者中，約45%的意向居所為兩居室，同步約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購(gòu)房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室?！译E鮮譴泳鈾木郵沂康腦黽永此得鞴悍空叩母納粕羈占淶鬧靡的康模旅媧泳鈾慕ㄖ婊募喲蠓矯娼徊剿得鰲５韃槭荼礱鰨肽殼熬鈾慕ㄖ婊啾齲蠖嗍悍空叩囊庀蚓鈾慕ㄖ婊加興齟螅嚀灞浠榭黽鹵恚褐靡的康奈獎(jiǎng)愎ぷ魃畹墓悍空嘰蟛糠治殼暗木幼〉氐憔嗬牘ぷ韉ノ槐冉顯叮斯財(cái)檔某黨潭轡?0分鐘，平均車程約為44分鐘，而意向購(gòu)置的居所地點(diǎn)則愈加靠近工作地點(diǎn)，乘公共汽車的車程的規(guī)定多為30分鐘，而平均車程約為40分鐘。《靡的康奈慊咀》啃棖蟮墓悍空擼浞課堇叢?0%以上為單位租用房或租用外人房，他們但愿有屬于自己的居所，而尚有一部分為拆遷戶，他們不得不為自己和家人購(gòu)置居所。不過(guò)同步他們的購(gòu)置力水平不高，家庭月總收入較低，絕大部分集中在5000元如下。因此在有限的經(jīng)濟(jì)條件下，他們?yōu)榱藵M足基本的住房需求，其意向居所建筑面積不也許太大，大都集中在66—95平米之間。?.交通配套是購(gòu)房者最為關(guān)注的基礎(chǔ)配套設(shè)施工作是人們最重要的生活內(nèi)容，調(diào)查表明，他們不但愿被居住地點(diǎn)至工作地點(diǎn)的不便的交通所困擾，因此，絕大多數(shù)購(gòu)房者在對(duì)未來(lái)生活區(qū)域的配套設(shè)施的重視程度上，將交通配套放在了首要重要的位置，這一比例到達(dá)了68.5%，同步也有相稱比例的購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是居住區(qū)域比較重要的配套設(shè)施，這一比例為18.2%。實(shí)際上，交通狀況是衡量地理位置好壞的重要指標(biāo)，那么購(gòu)房者對(duì)交通配套的極大關(guān)注也就闡明了地理位置對(duì)一種樓盤項(xiàng)目的重要作用，樓盤的地段在很大程度上影響著購(gòu)房者的選擇。因此于開發(fā)商而言，在開發(fā)樓盤項(xiàng)目時(shí)，仍要精心選擇地理位置?！乘肘Ｔ肄I衽涮?、教幽讳叹Y蛻桃蹬涮椎墓刈⒊潭紉步細(xì)擼銜隕先釕枋┦薔幼∏蛑匾涮咨枋┑墓悍空咚嫉謀壤直鷂?1.7%、45.3%和36.9%。以上三項(xiàng)配套設(shè)施與人們的生活息息有關(guān)，購(gòu)房者對(duì)此關(guān)注程度較高，可以看出，人們對(duì)生活的以便性規(guī)定已經(jīng)提上了日程?！禒吭茰O涮茲繾勻瘓?bào)a邸⒃傲志骯?、娱乐配套、蓾配套爹o墓刈⒊潭炔⒉緩芨擼≡褚隕仙枋┦薔幼∏蛑匾涮咨枋┑墓悍空咚嫉謀壤?5%如下。然而，40%以上的購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)作出的權(quán)衡為在多付出成本的同步擁有優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境。這表明還是有相稱一部分人有選擇優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)與優(yōu)美的自然環(huán)境的傾向，不過(guò)在眾多的配套設(shè)施中，在有限的經(jīng)濟(jì)支出條件下，他只能將自己的為配套設(shè)施付出的成本，按照其重要性進(jìn)行對(duì)應(yīng)的投入，也就是說(shuō)，購(gòu)房者會(huì)對(duì)自己最重要的配套設(shè)施進(jìn)行最多的投入，而會(huì)對(duì)自己最不重要的配套設(shè)施進(jìn)行至少的投入或者不投入。?.購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的權(quán)衡調(diào)查表明，受多方面原因的影響，購(gòu)房者會(huì)在考慮居住環(huán)境及價(jià)格的基礎(chǔ)上作出一定的選擇，可以從如下幾種方面來(lái)考察：購(gòu)房者在居所地理位置、自然環(huán)境、住房面積和房?jī)r(jià)等方面的權(quán)衡有45.1%的購(gòu)房者傾向犧牲一定的房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境來(lái)購(gòu)置距市中心較近的居所，有37.2%的購(gòu)房者傾向在保持房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境的優(yōu)勢(shì)下，選擇距離市城區(qū)很遠(yuǎn)的居所。屬于前一種狀況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活，購(gòu)物和休閑娛樂是他們重要生活內(nèi)容，他們?yōu)榱丝梢杂献约合矚g自己的生活方式，房?jī)r(jià)、住房面積和自然環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)讓渡給了居所位置。除此之外，尚有相稱一部分消費(fèi)者，現(xiàn)代的、熱鬧的、開放的生活方式并不是他們所向往的，但工作是他們最重要的生活內(nèi)容，為了以便工作，他們不得不將居住地點(diǎn)選擇在與位于市區(qū)的工作地點(diǎn)附近。屬于后一種狀況的購(gòu)房者，他們大多數(shù)喜歡寧?kù)o的、隱秘的、自然的生活，因此會(huì)將居所選在自然環(huán)境好的離城區(qū)很遠(yuǎn)的區(qū)域。同步，也有相稱一部分購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，選擇距離城區(qū)很遠(yuǎn)的居所則更看重的是它的價(jià)格優(yōu)勢(shì)?！购房者宰暟林设计、讋虔?bào)a酆頭考鄯矯嫻娜ê夤悍空咔閬蠐讜諤岣叻考鄣耐毖≡裼琶賴腦傲稚杓頻謀壤?1.2%，傾向于在提高房?jī)r(jià)的同步選擇優(yōu)美的自然景觀的比例為45.3%。這一調(diào)查成果表明，有相稱一部分購(gòu)房者喜歡擁有漂亮的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，重視生活品位和居住環(huán)境。不過(guò)這其中有一部分購(gòu)房者由于目前經(jīng)濟(jì)條件所限，只有放棄優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀，選擇房?jī)r(jià)較低的居所。不過(guò)可以估計(jì)，伴隨購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，會(huì)出現(xiàn)對(duì)優(yōu)美的園林設(shè)計(jì)和自然景觀的需求的增長(zhǎng)。此外，尚有一部分購(gòu)房者對(duì)優(yōu)美園林設(shè)計(jì)和自然景觀并不關(guān)注，而對(duì)房?jī)r(jià)愈加在意，這部分購(gòu)房者的比例大概為20.6%和22.6%?！购房者哉幪皇、建周度侯^考鄯矯嫻娜ê馇閬蠐諮≡窀唄袒省⒌徒ㄖ芏榷細(xì)叻考鄣墓悍空咚嫉謀壤直鷂?9.5%和45.6%，這一比例在所有房?jī)r(jià)讓渡的環(huán)境原因中的比例最高，而不過(guò)多強(qiáng)調(diào)綠化率與建筑密度，更多在意價(jià)格的購(gòu)房者所占的比例分別僅為18.6%和20.1%，這充足闡明購(gòu)房者對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量與舒適性方面有了更多的關(guān)注，消費(fèi)者的住房觀念愈加科學(xué)化，同步也對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商提出了更高的規(guī)定，因此開發(fā)商開發(fā)的住房應(yīng)當(dāng)更具人性化。?.投資型購(gòu)房者的置業(yè)特點(diǎn)及購(gòu)置權(quán)衡購(gòu)房者的投資意識(shí)已經(jīng)有所提高。從調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為10.9%，位于儲(chǔ)蓄、保險(xiǎn)和股票之后，處在投資理財(cái)方式的第四位，而此后傾向于選擇房地產(chǎn)投資的購(gòu)房者的比例為21.1%，并且將房地產(chǎn)投資作為第一投資理財(cái)方式的購(gòu)房者的比例也占到了11.8%，僅排在儲(chǔ)蓄之后，上升至投資理財(cái)方式的第二位。同步，意向進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占21.1%的比例與業(yè)已進(jìn)行房地產(chǎn)投資者占10.9%的比例之間存在一定的差距，這又闡明也許存在相稱一部分人群有投資房地產(chǎn)的傾向，但經(jīng)濟(jì)條件的限制使得他們又無(wú)法涉足該領(lǐng)域，不過(guò)可以預(yù)見此后伴隨個(gè)人經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，一部分人會(huì)將投資理財(cái)方式轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)投資?！就臍ぐ涉足房地捕讓?shí)墓悍空擼?8.4%的購(gòu)房者都將新購(gòu)房用于投資，26.3%的購(gòu)房者則選擇新居居住，舊房出租，只有5.3%的購(gòu)房者會(huì)將在購(gòu)入新居之后，將舊房發(fā)售?！磽眄^榻峁純矗蹲市凸悍空叨躍鈾慕煌ㄅ涮妝硐殖雋頌乇鷥叩墓刈⒊潭?。投资型购房者与总舔q悍空叨越煌ㄅ涮椎墓刈⒊潭認(rèn)嗟保瞧渲腥銜煌ㄅ涮資親鈧匾吶涮咨枋┑耐蹲市凸悍空叩謀壤嘰?7.0%，而總體購(gòu)房者認(rèn)為交通配套是最重要的配套設(shè)施的比例為68.5%，對(duì)交通配套設(shè)施的關(guān)注，從某種程度上來(lái)講，也就是投資型購(gòu)房者對(duì)房屋所處地理位置的看重。目前的絕大部分投資型購(gòu)房者，在購(gòu)房區(qū)域的選擇上傾向于自然景觀一般，房?jī)r(jià)較高但距離市區(qū)較近的地段。調(diào)查成果表明，目前的投資型購(gòu)房者比較熱衷的地段集中在東、北二環(huán)至五環(huán)之間的地段，尤其是交通相對(duì)優(yōu)越的輕軌、高速公路、環(huán)線沿線地區(qū)?！捅６资型购房者情佅撛湠?zāi)行』偷難≡?。人酶`謐夥渴保絲悸塹囟?、价秆炩Ｖ朋H悸親疃嗟木褪腔?。从意向的投资情况兰兇ｓ?5%的投資型購(gòu)房者會(huì)對(duì)一居室或兩居室進(jìn)行投資?！?房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)中幾種具有明顯特性的重要購(gòu)置人群1.投資型購(gòu)房者投資型購(gòu)房者的年齡大多在26—45歲之間，并且處在事業(yè)的發(fā)展階段或已經(jīng)獲得了一定成功。他們的收入水平較高，總體家庭平均月收入約為6150元，比所有購(gòu)房者的平均收入高出1110元。同步投資型購(gòu)房者有相稱一部分有兩處居所，相對(duì)于自住型購(gòu)房者所擁有的兩處或更多居所的比例要高，并且其居所所有是已購(gòu)房屋，這又深入闡明投資者的具有相稱強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力?！多识资型购房者茹暫武澩休闲娱蕾|(zhì)親約荷畹鬧饕諶藎胰銜康夭蹲試諭蹲世聿浦校晌醬⑿疃τ詰諞恢匾姆絞?。藟q納罘絞揭愿魴緣?、简单的、邑的、舒蕦?shí)?、蠄?zhí)畝嗆闌?、多约{罘絞轎鰲！2.郊區(qū)型購(gòu)房者我們暫且將意向購(gòu)置市區(qū)邊緣地帶或郊區(qū)縣地區(qū)居所的購(gòu)房者稱為郊區(qū)型購(gòu)房者。調(diào)查表明，郊區(qū)型購(gòu)房者重要由兩部分人群構(gòu)成。∫徊糠質(zhì)悄昵崛耍塹氖亂蕩τ詬嶄掌鴆降慕錐位蛘叻⒄溝某跗誚錐危塹氖杖胨澆系突蛘咭話悖彝テ驕率杖胨皆?000—5000元占二分之一左右的比例，而5001—8000元的比例約為30%。他們一般只擁有一處居所，并且多是單位租用房或租用私人房。這部分年輕人將自己的大部分精力用于工作，另一方面也很重視娛樂。他們認(rèn)為自己的事業(yè)發(fā)展仍需要一定的錢財(cái)，他們認(rèn)為有必要進(jìn)行一定的積蓄，因此儲(chǔ)蓄是他們最重要的投資理財(cái)方式。他們推崇的生活方式是簡(jiǎn)樸的、樸素的、寧?kù)o的、溫馨的，但同步又是開放的而又不乏現(xiàn)代氣息的生活方式?！链撯一部芳堄浐房者是中老年人Ｇ中诞€嗍嗽謔亂瞪弦丫〉昧艘歡ǔ曬Γ⑶沂杖胨獎(jiǎng)冉細(xì)?。饲臍ぐ都訙煨一打玲u鈾⑶一徑際親約閡丫郝虻?。这部分日f(shuō)鬧饕钅諶菔槍何鎩⒔∩懟⒊鲇魏托菹杏槔鄭嗆蕓粗厴釷侵柿浚塹納罘絞絞瞧鈾氐?、简单的、翁}暗?、鸟g?、讋驂哪１还希颓稳定的＿\(yùn)塹耐蹲世聿品絞角閬蠐詵縵兆钚〉拇⑿?。?.享有型購(gòu)房者享有型購(gòu)房者與其他購(gòu)房者相比，他們愈加關(guān)注生活質(zhì)量、生活品位的提高?！享势S凸悍空咴諛炅浞植簧廈揮惺裁疵饗緣奶卣鰨蠖嗍嗽謔亂瞪弦丫〉昧艘歡ǔ曬?。收入藵布?xì)擼彝テ驕率杖朐嘉?292元，比總體購(gòu)房者的平均月收入高出約1252元，并且他們既有的居所基本上都是自己購(gòu)置的?！享势S凸悍空咦非蟮氖悄駁?、翁}暗摹⒁氐?、讋驂哪、稳定导{罘絞劍欠淺？粗氐兔芏?、低容皇壹s壩琶賴腦傲執(zhí)吹納釷媸矢?。乘工作裔j猓菹杏槔趾凸何鍤撬侵匾納钅諶蕁Ｔ諭蹲世聿品矯媯遣幌不督蟹縵戰(zhàn)洗蟮耐蹲史絞劍歉嗖捎玫卮⑿詈捅Ｏ鍘！消費(fèi)者是房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，而消費(fèi)者的住房需求在一定期期必然會(huì)展現(xiàn)不一樣的特點(diǎn)與趨勢(shì)，因此，對(duì)于要以“需求為導(dǎo)向”來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，精確研究購(gòu)房群體的特性、及時(shí)把握消費(fèi)者的住房特點(diǎn)與趨勢(shì)的變化具有至關(guān)重要的作用。而“大視野調(diào)查”房地產(chǎn)研究部仍將繼續(xù)致力于跟蹤具有購(gòu)房意向的消費(fèi)者，研究他們的群體特性、住房需求及置業(yè)特點(diǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)商提供最及時(shí)、最精確的市場(chǎng)需求信息。冬季房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研表明購(gòu)房者日趨年輕01月22日17:23新浪房產(chǎn)北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限企業(yè).房地產(chǎn)行業(yè)研究征詢部冬季是房地產(chǎn)市場(chǎng)的樓市盤點(diǎn)階段，在此期間進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查研究，首先可以總結(jié)過(guò)去一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展歷程，另首先可以精確地揣摩房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，把握開發(fā)商的供應(yīng)特點(diǎn)和購(gòu)房者的需求特點(diǎn)，并可以預(yù)測(cè)此后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！栽柨地豺方g諧〉奶跫攏芯抗悍空叩男棖缶哂懈又匾囊庖?。北京大视野删l峋玫韃橛邢薰?PanoramaResearch)在進(jìn)入冬季之后，進(jìn)行了“北京消費(fèi)者購(gòu)房需求研究”的市場(chǎng)調(diào)研。本次調(diào)研從北京市總體購(gòu)房者的角度出發(fā)，對(duì)購(gòu)房者的基本狀況、住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)以及置業(yè)特點(diǎn)進(jìn)行了詳細(xì)的研究，并從不一樣角度界定了幾種重要的購(gòu)房群體。”敬蔚餮械畝韻笪罱荒昴謨泄悍懇庀蠆⑶揖哂泄郝蚰芰?、栽徍房行螌懄诱a霾呋蚰芄惶峁┲匾餳巧娜禾??！按笫右暗韃欏倍哉庖蝗禾褰辛松釗氳韃椋酉顏咝棖蟮慕嵌齲⒕虺齜康夭≌諧〉奶氐悴⒃げ餛浞⒄骨魘?。∫?目前購(gòu)房群體的基本狀況1.大部分購(gòu)房者目前的事業(yè)狀態(tài)處在起步階段或發(fā)展階段，總體購(gòu)置力不高從調(diào)查成果來(lái)看，大部分購(gòu)房者在目前的事業(yè)發(fā)展中并沒有獲得很大的成功，其中21.6%的購(gòu)房者處在事業(yè)的起步階段，62.7%的購(gòu)房者處在事業(yè)的發(fā)展階段，各發(fā)展階段比例狀況見下圖：處在事業(yè)起步階段的購(gòu)房者絕大部分是30歲如下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在5000元如下，并且他們?cè)趩挝坏穆殑?wù)多為一般員工。而處在事業(yè)發(fā)展階段的購(gòu)房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在5000—8000元之間，在單位中的職務(wù)多為中層管理者或主管級(jí)別。首先這些人沒有太多的積蓄，另首先他們還需要深入補(bǔ)充知識(shí)，拓展自己的業(yè)務(wù)，將需要很大的資金投入，因此這部分人群的在置業(yè)消費(fèi)上的總體購(gòu)置力不高。【妥芴邇榭隼純矗悍空叩墓郝蛄σ膊⒉皇嗆芨?。购房者碘c驕彝ピ倫蓯杖朐嘉?040元，而90.7%的購(gòu)房者的家庭月總收入都在8000元如下。采用分期付款的購(gòu)房者占購(gòu)房者總數(shù)的93.2%，其中84.4%的分期付款購(gòu)房者所能承受的首付款額度在20萬(wàn)元如下，每月的還款額度在2500元如下的占購(gòu)房者總數(shù)的81.6%，而總體平均每月還款額度僅為1840元左右。?.購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌有一定的認(rèn)知度，但總體認(rèn)知水平并不高如今，伴隨國(guó)外、外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)軍北京房產(chǎn)市場(chǎng)，在京的房地產(chǎn)開發(fā)商日益增多，房地產(chǎn)開發(fā)商的品牌能否被消費(fèi)者認(rèn)知或記憶對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的市場(chǎng)拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調(diào)查成果中，購(gòu)房者可以說(shuō)出開發(fā)商品牌的數(shù)量不等，可以說(shuō)出三個(gè)及三個(gè)以上的開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例僅為21.0%，而主線不懂得房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例也為21.0%，并且懂得一種開發(fā)商品牌的購(gòu)房者所占的比例高達(dá)31.2%，這充足表明購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌的認(rèn)知程度總體不高。購(gòu)房者懂得房地產(chǎn)開發(fā)商品牌數(shù)量的比例狀況見下圖：在所有購(gòu)房者說(shuō)出的房地產(chǎn)開發(fā)商中，消費(fèi)者認(rèn)知度較高的是在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比較活躍3—4個(gè)開發(fā)商，但對(duì)它們的認(rèn)知水平仍然不高。購(gòu)房者認(rèn)知度最高的兩個(gè)開發(fā)商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對(duì)其他開發(fā)項(xiàng)目不多的開發(fā)商的認(rèn)知度則更低?！项佭对房地并商品牌痊F(xiàn)潭炔桓擼渲饕蛟謨諞醞⑸潭月ヅ滔钅勘舊淼男Χ群艽螅鑰⑸癱舊淼鈉放圃諞歡ǔ潭壬閑貌還弧Ｈ歡印按笫右暗韃欏幣醞難芯烤槔純矗切┲康夭⑸痰墓悍空叨云淥目⑸痰穆ヅ滔钅墾≡衤駛岣?。可伎地并砂c舊淼鈉放疲怯跋煜顏吖郝虻鬧匾蛩兀源俳ヅ痰南燮鹱挪豢珊鍪擁淖饔謾Ｒ虼?？地并商栽燇力啸盘项目的捅K憂勘舊砥放頻慕ㄉ韜托！二.消費(fèi)者住房需求特點(diǎn)與趨勢(shì)1.消費(fèi)者生活需求空間增長(zhǎng)，生活居所戶型總體上向較大方向發(fā)展調(diào)查表明，消費(fèi)者購(gòu)房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點(diǎn)可以從如下三個(gè)方面來(lái)體現(xiàn)：從購(gòu)房者生活空間的居室數(shù)量變化來(lái)看，與目前居所相比，購(gòu)房者的意向居所向多居室方向發(fā)展，對(duì)比狀況見下表：同步，意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量也有所增長(zhǎng)，目前居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量為1.84、1.08、1.04和1.07，而意向居所的室、廳、衛(wèi)、陽(yáng)的平均數(shù)量上升至2.21、1.38、1.4和1.28。」悍空叩囊庀蜆郝蚓鈾肽殼熬鈾?quán)饼x芴逄啄誚ㄖ婊肴司ㄖ婊興黽??！調(diào)查表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積有所增長(zhǎng)。詳細(xì)來(lái)看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細(xì)對(duì)比狀況見下圖：同步，人均建筑面積也有很大的提高。以購(gòu)房前后家庭構(gòu)造沒有發(fā)生變化的三口之家為例，目前家庭組員的人均建筑面積為15.8平米，而購(gòu)房者的意向居所使家庭組員的人均建筑面積上升到32平米?！购房者的意向锯欕臍ぐ锯?quán)饼x恢指窬值奶捉ㄖ婊興黽?。≌{(diào)查成果表明，購(gòu)房者的意向居所與目前居所，在格局相似的狀況下，平均套建筑面積有不一樣程度的增長(zhǎng)，詳細(xì)數(shù)據(jù)的對(duì)比成果見下圖：可見，消費(fèi)者在購(gòu)房選擇上不管格局、平均套建筑面積、人均建筑面積，還是同一格局居所的平均套建筑面積較此前均有所增長(zhǎng)，有向較大戶型發(fā)展的趨勢(shì)。?.消費(fèi)者對(duì)居住地點(diǎn)至工作單位的車程規(guī)定有所放寬，居住區(qū)域選擇展現(xiàn)郊區(qū)化傾向調(diào)查成果表明，在居住地點(diǎn)至工作單位的車程方面，購(gòu)房者的規(guī)定有所放寬。借助于家庭私車和公交車輛(含地鐵)兩種交通工具，從如下兩方面來(lái)看一下購(gòu)房者對(duì)車程的規(guī)定所發(fā)生的變化。“樗孀畔顏叨躍幼〉氐闃涼ぷ韉氐愕某黨桃蟮姆趴恚顏咦≌虺氏紙記魘疲饕硐治悍空咴誥幼∏虻難≡襠舷虺鞘斜咴禱蚪記氐厙┥?詳細(xì)數(shù)據(jù)見表4)?！首淆x悍空叩囊庀蚓鈾螄虺鞘斜咴道┥?。抉匂市羌兇：房者臍ぐ锯檽]謁幕紡詰謀壤?5.8%，而意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例下降至57.6%，同步目前居所位于四環(huán)外(不含郊區(qū)縣)的比例為25.0%，而意向居所位于四環(huán)外(不含郊區(qū)縣)的比例則上升為27.7%。與目前居所相比，意向居所位于四環(huán)內(nèi)的比例的下降與位于四環(huán)外(不含郊區(qū)縣)的比例的上升，表明有一部分購(gòu)房者傾向于將自己的居所從四環(huán)內(nèi)的市區(qū)移至四環(huán)外的都市邊緣。∑浯危悍空叩囊庀蚓鈾螄蚪記氐厙┥?。就市前接涁正_厙純矗殼熬幼∮詒本┙記氐墓悍空咚嫉謀壤?.2%，而購(gòu)房者的意向購(gòu)房區(qū)域在郊區(qū)縣的比例已經(jīng)上升至14.7%。與目前居所相比，位于郊區(qū)縣的意向居所的比例有所上升，這表明有更多的購(gòu)房者在選擇居住區(qū)域時(shí)傾向于對(duì)郊區(qū)縣的選擇。?<下一頁(yè)>市場(chǎng)調(diào)研在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用(序1)__在信息技術(shù)時(shí)代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設(shè)備和人力等并列為管理的五大資源。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，使得對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷信息的需要比過(guò)去任何時(shí)候都更為強(qiáng)烈。市場(chǎng)調(diào)查是企業(yè)營(yíng)銷活動(dòng)中必不可少的重要構(gòu)成部分。實(shí)踐證明，在十分復(fù)雜、劇烈競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境中，只有通過(guò)認(rèn)真細(xì)致、有效的市場(chǎng)調(diào)查，才能制定出切實(shí)可行的營(yíng)銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。第1節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容_房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)有關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的搜集、整頓、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)驗(yàn)。由于土地和房屋位置的固定性（不動(dòng)產(chǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查也烙有很深的地區(qū)特性。我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入，也習(xí)慣根據(jù)地區(qū)形態(tài)，由單個(gè)樓盤到區(qū)域市常再由區(qū)域市場(chǎng)到宏觀環(huán)境，然后再?gòu)暮暧^環(huán)境答復(fù)到單個(gè)樓盤、區(qū)域市常不停的循環(huán)往復(fù)，融會(huì)貫穿，才可真正把握市場(chǎng)的脈搏。___市場(chǎng)調(diào)查有廣義和狹義之分。狹義的市場(chǎng)調(diào)查是以科學(xué)措施搜集消費(fèi)者購(gòu)置和使用商品的動(dòng)機(jī)、事實(shí)、意見等有關(guān)資料，并予以研究。例如進(jìn)行住房市場(chǎng)購(gòu)置力的調(diào)查，只有通過(guò)一定數(shù)量的多種年齡構(gòu)造的人員進(jìn)行抽樣調(diào)查，才能分析消費(fèi)者房地產(chǎn)購(gòu)置力的狀況。廣義的市場(chǎng)調(diào)查則是針對(duì)商品或勞務(wù)，即對(duì)商品或勞力從生產(chǎn)者抵達(dá)消費(fèi)者這一過(guò)程中所有商業(yè)活動(dòng)的資料、情報(bào)和數(shù)據(jù)作系統(tǒng)的搜集、記錄、整頓和分析，以理解商品的現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)和潛在市常因此，廣義的市場(chǎng)調(diào)查不僅是單純研究購(gòu)置者的心理或行為，而是對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)中所有階段加以研究。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要性我們懂得，企業(yè)的生存環(huán)境是不停變化的，環(huán)境的變化既給企業(yè)帶來(lái)發(fā)展的機(jī)遇，也帶來(lái)生存的威脅。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，企業(yè)能不停發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，企業(yè)界人士就把"非創(chuàng)新，即死亡"當(dāng)作自己的座右銘，以鼓勵(lì)自己不停進(jìn)齲根據(jù)馬斯洛的"需要層次論"的理論，人們的需求也是不停變化的，剛開始人們對(duì)住房的規(guī)定，能保證遮風(fēng)、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而伴隨生活水平的提高，經(jīng)濟(jì)條件的改善，人們對(duì)住房又提出了某些功能規(guī)定：廚房、衛(wèi)生設(shè)備俱全，房間布局合理，朝向位置很好等等。伴隨科技的發(fā)展、新材料的誕生，人口、家庭構(gòu)造及人們的活動(dòng)范圍也都發(fā)生了變化。今天人們不僅追求住房功能的完善、舒適，并且還著重考慮空間體系的運(yùn)用，家庭住房的多功能性，室內(nèi)家俱、裝修的友好一體化等。近來(lái)我國(guó)住宅設(shè)計(jì)和建造的一項(xiàng)重大改革-----新的支撐體模式出現(xiàn)，便是在消費(fèi)者出現(xiàn)新的規(guī)定狀況下產(chǎn)生的，并在江蘇無(wú)錫市完畢試點(diǎn)工程，且通過(guò)了有關(guān)部門鑒定。因此企業(yè)必須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，理解消費(fèi)者對(duì)住房的需求，以及對(duì)既有住房的意見，以引找住房開發(fā)的最佳市場(chǎng)切入點(diǎn)，從而不停開拓市場(chǎng)，提高企業(yè)在市場(chǎng)上的擁有率。___現(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)為，企業(yè)在制定生產(chǎn)任何產(chǎn)品的產(chǎn)品方略、價(jià)格方略、營(yíng)銷渠道方略、促銷方略時(shí)，必須在認(rèn)真搞好市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。只有通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，才能理解消費(fèi)者需要什么樣的住房，需要多少住房，進(jìn)而組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建造好的房屋由于符合消費(fèi)者的需求，銷路暢通，也就也許到達(dá)企業(yè)預(yù)先制定的效益目的。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的重要內(nèi)容房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容重要包括如下幾種方面:a.房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查1．政治法律環(huán)境調(diào)查:（1）國(guó)家、盛都市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針政策。如房改政策、開發(fā)區(qū)政策、房地產(chǎn)價(jià)格政策、房地產(chǎn)稅收政策、房地產(chǎn)金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、稅收政策等。（2）有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)定。如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》。（3）有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、發(fā)展規(guī)劃、土地運(yùn)用總體規(guī)劃、都市建設(shè)規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃、都市發(fā)展戰(zhàn)略等。2．經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查:（1）國(guó)家、地區(qū)或都市的經(jīng)濟(jì)特性，（2）包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢(shì)、速度和效益。（3）項(xiàng)目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)構(gòu)造、人口及其就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供應(yīng)狀況。（4）一般利率水平，獲取貸款的也許性以及預(yù)期的通貨膨脹率。（5）國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。（6）居民收入水平、消費(fèi)構(gòu)造和消費(fèi)水平。（7）項(xiàng)目所在地區(qū)的對(duì)外開放程度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)合作的狀況，對(duì)外貿(mào)易和外商投資的發(fā)展?fàn)顩r。（8）與特定房地產(chǎn)開發(fā)類型和開發(fā)地點(diǎn)有關(guān)原因的調(diào)查。（9）財(cái)政收支。對(duì)于不一樣的物業(yè)類型，所需調(diào)查的經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容有很大的不一樣，須結(jié)合詳細(xì)項(xiàng)目狀況展開有針對(duì)性的調(diào)查。這部分可以參照"房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查"一章。3．小區(qū)環(huán)境調(diào)查:小區(qū)環(huán)境直接影響著房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格，這是房地產(chǎn)商品特有的屬性。優(yōu)良的小區(qū)環(huán)境，對(duì)發(fā)揮房地產(chǎn)商品的效能，提高其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益具有重要作用。小區(qū)環(huán)境調(diào)查內(nèi)容包括：小區(qū)繁華程度、購(gòu)物條件、文化氣氛、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障程度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和消費(fèi)行為調(diào)查I．消費(fèi)者對(duì)某類房地產(chǎn)的總需求量及其飽和點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)展趨勢(shì)。II．房地產(chǎn)市場(chǎng)需求影響原因調(diào)查。如國(guó)家有關(guān)國(guó)民經(jīng)濟(jì)構(gòu)造和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整和變化；消費(fèi)者的構(gòu)成、分布及消費(fèi)需求的層次狀況；消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求的狀況；消費(fèi)者的收入變化及其購(gòu)置能力與投向。III．需求動(dòng)機(jī)調(diào)查。如消費(fèi)者的購(gòu)置意向，影響消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)的原因，消費(fèi)者購(gòu)置動(dòng)機(jī)的類型等。IV．購(gòu)置行為調(diào)查。如不一樣消費(fèi)者的不一樣購(gòu)置行為，消費(fèi)者的購(gòu)置模式，影響消費(fèi)者購(gòu)置行為的社會(huì)原因及心理原因等。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查1．房地產(chǎn)市場(chǎng)既有產(chǎn)品的數(shù)量、質(zhì)量、構(gòu)造、性能、市場(chǎng)生命周期。2．既有房地產(chǎn)租售客戶和業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對(duì)某種房地產(chǎn)產(chǎn)品的接受程度。3．新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、新材料的出現(xiàn)及其有房地產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用狀況。"4．本企業(yè)產(chǎn)品的銷售潛力及市場(chǎng)擁有率__5．建筑設(shè)計(jì)及施工企業(yè)的有關(guān)狀況。（3）房地產(chǎn)價(jià)風(fēng)格查1．影響房地產(chǎn)價(jià)格變化的原因，尤其是政府價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)定價(jià)的影響。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況的變化經(jīng)趨勢(shì)。3．房地產(chǎn)商品價(jià)格需求彈性和供應(yīng)彈性的大校4．開發(fā)商多種不一樣的價(jià)格方略和定價(jià)措施對(duì)房地產(chǎn)租售量的影響。5．國(guó)際、國(guó)內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。6．開發(fā)個(gè)案所在都市及街區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。7．價(jià)格變動(dòng)后消費(fèi)者和開發(fā)商的反應(yīng)。（4）房地產(chǎn)促銷調(diào)查1．房地產(chǎn)廣告的時(shí)空分布及廣告效果測(cè)定。2．房地產(chǎn)廣告媒體使用狀況的調(diào)查。3．房地產(chǎn)廣告預(yù)算與代理企業(yè)調(diào)查。4．人員促銷的配置狀況。5．多種公關(guān)活動(dòng)對(duì)租售績(jī)效的影響。6．多種營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)的租售績(jī)效。（5）房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道調(diào)查1．房地產(chǎn)營(yíng)銷渠道的選擇、控制與調(diào)整狀況。2．房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式的采用狀況、發(fā)展趨勢(shì)及其原因。3．租售代理商的數(shù)量、素質(zhì)及其租售代理的狀況。4．房地產(chǎn)租售客戶對(duì)租售代理商的評(píng)價(jià)。（6）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)制定市場(chǎng)營(yíng)銷方略有著重要的影響。因此，企業(yè)在制定多種重要的市場(chǎng)營(yíng)銷決策之前，必須認(rèn)真調(diào)查和研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也許作出的種種反應(yīng)，并時(shí)刻注意競(jìng)爭(zhēng)者的多種動(dòng)向。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況的調(diào)查內(nèi)容重要包括：1．競(jìng)爭(zhēng)者及潛在競(jìng)爭(zhēng)者（如下統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)調(diào)查。2．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者的商品房設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺陷的調(diào)查與分析。3．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)格的調(diào)查和定價(jià)狀況的研究。4．對(duì)競(jìng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)視和廣告費(fèi)用、廣告方略的研究。5．對(duì)兌爭(zhēng)狀況銷售渠道使用狀況的調(diào)查和分析。6．對(duì)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)狀況的分析與估計(jì)等。7．整個(gè)都市，尤其是同（類）街區(qū)同類型產(chǎn)品的供應(yīng)量和在市場(chǎng)上的銷售量，本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者的市場(chǎng)擁有率。8．競(jìng)爭(zhēng)性新產(chǎn)品的投入時(shí)機(jī)和租售績(jī)效及其發(fā)展動(dòng)向。市場(chǎng)調(diào)研在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用(序2)第2節(jié)調(diào)查措施與條件1、調(diào)查措施市場(chǎng)調(diào)查有許多措施，企業(yè)市場(chǎng)調(diào)查人員可根據(jù)詳細(xì)狀況選擇不一樣的措施。市場(chǎng)調(diào)查措施可分為兩大類，第一類按選擇調(diào)查對(duì)象來(lái)劃分，有全面普查、重點(diǎn)調(diào)查、隨機(jī)抽樣、非隨機(jī)抽樣等；第二類是按調(diào)查對(duì)象所采用的詳細(xì)措施來(lái)劃分，有訪問法、觀測(cè)法、試驗(yàn)法。下面簡(jiǎn)要分析每一種調(diào)查措施特性。（1）按調(diào)查對(duì)象劃分1．全面普查:__全面普查是指對(duì)調(diào)查對(duì)象總體所包括的所有個(gè)體都進(jìn)行調(diào)查?？梢哉f(shuō)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面普查，也許獲得非常全面的數(shù)據(jù)，能對(duì)的反應(yīng)客觀實(shí)際，效果明顯。假如把一種都市的人口、年齡、家庭構(gòu)造、職業(yè)、收入分布狀況系統(tǒng)調(diào)查理解后，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)將是十分有利的。由于全面普查工作量大很大，要花費(fèi)大量人力、物力、財(cái)力，調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般只在較小范圍內(nèi)采用。當(dāng)然，有些資料可以借用國(guó)家權(quán)威機(jī)關(guān)普查成果，例如可以借用全國(guó)人口普查所得到的有關(guān)數(shù)據(jù)資料等。2．重點(diǎn)調(diào)查:__重點(diǎn)調(diào)查是以總體中有代表性的單位或消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)而推斷出一般結(jié)論。采用這種調(diào)查方式，由于被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多，企業(yè)可以較少的人力、物力、財(cái)力，在很短時(shí)期內(nèi)完畢。如調(diào)查高檔住宅需求狀況，可選擇某些購(gòu)置大戶作為調(diào)查對(duì)象，往往這些大戶對(duì)住宅需求量，對(duì)住宅功能規(guī)定占整個(gè)高檔商品住宅需求量的絕大多數(shù)，從而推斷出整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔住宅的需求量。當(dāng)然由于所選對(duì)象并非所有，調(diào)查成果難免有一定誤差，市場(chǎng)調(diào)查人員應(yīng)引起高度重視，尤其是當(dāng)外部環(huán)境產(chǎn)生較大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)對(duì)象也許不具有代表性了。例如，1993年國(guó)家加強(qiáng)了宏觀調(diào)控，某些房地產(chǎn)企業(yè)貸款受到限制，資金局限性，動(dòng)工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。在這種狀況下，企業(yè)應(yīng)及時(shí)調(diào)整，重新選用調(diào)查對(duì)象，并對(duì)調(diào)查成果認(rèn)真分析，只有這樣的市場(chǎng)調(diào)查成果才能為企業(yè)制定方略提供有用的根據(jù)。3．隨機(jī)抽樣:__隨機(jī)抽樣調(diào)查是在總體中隨機(jī)任意抽取個(gè)體作為樣本進(jìn)行調(diào)查，根據(jù)樣本推斷出一定概率下總體的狀況。隨機(jī)抽樣在市場(chǎng)調(diào)查中占有重要地位，在實(shí)際工作中應(yīng)用很廣泛。隨機(jī)抽樣最重要特性是從母體中任意抽取樣本，每同樣本有相等的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本的機(jī)會(huì)，即事件發(fā)生的概率是相等的，這樣可以根據(jù)調(diào)查的樣本空間的成果來(lái)推斷母體的狀況。它又可以分為三種：一是簡(jiǎn)樸隨機(jī)抽樣，即整體中所有個(gè)體均有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體中所有個(gè)體均有相等的機(jī)會(huì)被選作樣本；二是分層隨機(jī)抽樣，即對(duì)總體按某種特性（如年齡、性別、職業(yè)等）分組織（分層），然后從各組中隨機(jī)抽取一定數(shù)量的樣本；三是分群隨機(jī)抽樣，即將總體按一定特性提成若干群體，隨機(jī)抽樣是將部分作為樣本。分群抽樣與分層抽樣是有區(qū)別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不一樣群體，這些群體間的性質(zhì)相似，然后將每個(gè)群體進(jìn)行隨機(jī)抽樣，這樣每個(gè)群體內(nèi)部存在性質(zhì)不一樣的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差異的，而每一類則是由性質(zhì)相似的樣本構(gòu)成的。4．非隨機(jī)抽樣法:__非隨機(jī)抽樣法是指68．市場(chǎng)調(diào)查人員在選用樣本時(shí)并不69．是隨機(jī)選用，70．而71．是先確定某個(gè)標(biāo)72．準(zhǔn)，73．然后再選用樣本數(shù)。這樣每個(gè)樣本被選擇的機(jī)會(huì)并不74．是相等的，75．非隨機(jī)抽樣也分為三種詳細(xì)措施。（1）就便抽樣__也稱為隨意抽樣調(diào)查法，即市場(chǎng)調(diào)查人員根據(jù)最以便的時(shí)間、地點(diǎn)任意選擇樣本，如在街頭任意找某些行人問詢其以其對(duì)某產(chǎn)品的見解和印象。這在商圈調(diào)查中是常用的措施。（2）判斷抽樣__即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查人員，根據(jù)自己的以往經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷由哪些個(gè)體來(lái)作為樣本的一種措施。當(dāng)樣本數(shù)目不多，樣本間的差異又較為明顯時(shí)，采用此措施能起到一定效果。（3）配額抽樣__即市場(chǎng)調(diào)查人員通過(guò)某些控制特性，將樣本空間進(jìn)行分類，然后由調(diào)查人員從各組中任意抽取一定數(shù)量的樣本。例如某房地產(chǎn)企業(yè)需要調(diào)查消費(fèi)者購(gòu)置房屋的潛力，尤其要理解中、低收入的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望，以便使企業(yè)把握機(jī)遇，做好投資的準(zhǔn)備?，F(xiàn)根據(jù)收入與年齡將消費(fèi)者進(jìn)行分，按收入分為高、中、低級(jí)，年齡根據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為27歲如下和28歲-35歲、36歲-55歲、55歲以上四組，調(diào)查人數(shù)為300人，在對(duì)每個(gè)原則分派不一樣比例后，得出每個(gè)類別的樣數(shù)。詳見表41表41不一樣年齡收入狀況（%）（二）按照調(diào)查措施劃分1．訪問法__這是最常用的市場(chǎng)調(diào)查措施?？茖W(xué)設(shè)計(jì)調(diào)查表，有效地運(yùn)用個(gè)人訪問技巧是此措施成功的關(guān)鍵。（1）設(shè)計(jì)調(diào)查表調(diào)查表要反應(yīng)企業(yè)決策的思想，是本企業(yè)營(yíng)銷部門最關(guān)懷、最想得到的重要信息來(lái)源之一。因此要想搞好調(diào)查，就必須設(shè)計(jì)好調(diào)查表。設(shè)計(jì)調(diào)查表的環(huán)節(jié)：一是根據(jù)整個(gè)研究計(jì)劃的目的，明確列出調(diào)查表所需搜集的信息是什么。例如對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，它需要得到在它所投資的地區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房的愛好、消費(fèi)者的收入以及購(gòu)房的承受能力，尚有消費(fèi)者對(duì)住房的原則規(guī)定等等?！肚皽愘~枋占男畔ⅲ闖鲆渙侍猓⑷范扛鑫侍獾睦嘈?。房地簿译談╈手C。紉私餑殼案貿(mào)鞘械娜絲詵植?、年龄情况、家庭结构、住房面虎项佭訙煨房讚砟情坑z忠私餼用竦氖杖胨劍ɑ竟ぷ?、奖靳樥入ｎ佭购孪|畋匭杵泛鴕恍┠陀孟啞芬院笏嬉飪芍淶幕醣矣卸嗌伲掛私庀顏吣殼笆欠裼寫嬋睿⒁私庀顏叨怨悍康男巳?、蛹s傲私庀顏叨宰》康淖畹鴕螅ㄉ杓品槳浮⑺鬧芑肪場(chǎng)⒔ㄖ仔偷齲┖偷鋇卣苑坎撓泄卣擼薪鶉諳低扯韻顏吖悍康撓泄卣叩?。∪前凑諉栴}的類型、難易程度，題型（單項(xiàng)選擇填充，多選填充，是非判斷，多選題）并安排好問詢問題的次序。四是選擇某些調(diào)查者作調(diào)查表的初步測(cè)試，請(qǐng)他們做題，然后召開座談會(huì)或個(gè)別談話征求意見。五是按照測(cè)試成果，再對(duì)調(diào)查表作必須修改，最終得出正式調(diào)查表。設(shè)計(jì)調(diào)查表應(yīng)注意的事項(xiàng)：首先，問題要短。由于較長(zhǎng)的問題輕易被調(diào)查者混淆。另一方面，調(diào)查表上每一種問題只能包括一項(xiàng)內(nèi)容。再次，問題中不要使用專門術(shù)語(yǔ)，例如容積率、框架構(gòu)造、剪力墻構(gòu)造、筒中筒構(gòu)造等。一般消費(fèi)者是搞不清晰這些專門術(shù)語(yǔ)的?！抵]模侍獯鳶覆灰斯啵侍獾暮宀灰＠飭嬌?；个问题只错一悸。最后＂意物検题的方g健Ｓ惺敝苯游飾侍獠⒉患檬親詈玫模捎眉浣臃椒ǚ炊岬玫礁玫拇鳶?。览`罱康夭疚訟勰騁淮ι唐販孔雋瞬簧俟愀媯韃樵畢脛饋⑾肓私庹廡┕愀嫘Ч保肫渲苯友時(shí)壞韃檎叩目捶ㄈ綰危共蝗纈糜鼗胤絞餃チ私饉怯卸嗌偃酥欄么Φ姆坎榭?。穳?mèng)史ǖ男問?。≌{(diào)查表設(shè)計(jì)好之后，按照調(diào)查人員與被調(diào)查人員的接觸方式不一樣，可將訪問法劃分為三種形式。答卷法。〉韃槿嗽苯壞韃槿嗽奔性諞黃穡竺咳舜鷚環(huán)菥恚詮娑ㄊ奔浯鶩輳庋壞韃槿嗽輩荒鼙舜私換灰餳垢鋈艘餳浞直澩锍隼礎(chǔ)Ｌ富胺?。手C〉韃槿嗽庇氡壞韃槿嗽苯忻娑悅嫣富埃繒倏富幔蠹頁(yè)┧?。染忬还繜堕喅址N氐愕韃槎韻蠼懈霰鹛富埃釗氳韃欏Ｕ庵址椒ǖ淖畬筇氐閌鞘至榛睿梢緣韃樾磯轡侍猓ㄒ恍┛瓷先ビ?xùn)V孿茸急負(fù)玫奈侍獠惶喙氐奈侍猓梢悅植溝韃楸硭┑艫囊恍┲匾侍猓富捌蘸?；受拘剩稻l暗韃檎庵址椒ㄊ鞘諧〉韃槿嗽苯柚緇襖戳私庀顏叩囊餳囊恢址椒?。染Eㄆ諮手氐闋』Ф苑坎納杓啤⑸璞?、功能、环緢?chǎng)⒅柿?、否的感拒V綰危惺裁聰敕ú⑶胨翹岢鲆恍└慕朧┑??！觀測(cè)法這種措施是指調(diào)查人員不與被調(diào)查者正面接觸，而是在旁邊觀測(cè)。這樣被調(diào)查者無(wú)壓力，體現(xiàn)得自然，因此調(diào)查效果也較理想?！观察法有戎袉柦。直接观察法。∨扇说浆F(xiàn)場(chǎng)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)行觀測(cè)。例如可派人到房地產(chǎn)交易所或工地觀測(cè)消費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)的行為和規(guī)定，調(diào)查消費(fèi)我司的信賴程度。實(shí)際痕跡測(cè)量法。〉韃槿嗽輩皇喬鬃怨鄄旃郝蛘叩男形槍鄄煨形⑸蟮暮奐?。兰?cè)斤@誆煌又舊峽槍愀嫻男Ч蝦謾Ｐ形鍬擠?。≡讷@得被調(diào)查同意之后。用一定裝置記錄調(diào)查對(duì)象的某一行為。例如，在某些家庭電視機(jī)里裝上一種監(jiān)聽器，可以記錄電視機(jī)什么時(shí)候開，什么時(shí)候關(guān)，收哪一種電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)間等。這樣可以協(xié)助營(yíng)銷管理人員此后選擇哪一家電視臺(tái)，在什么時(shí)間播廣告效果最佳。調(diào)查人員采用觀測(cè)法，重要是為了獲得那些被觀測(cè)者不愿或不能提供的信息。有些購(gòu)置者不愿透露他們某些方面的行為，通過(guò)觀測(cè)法便可以較輕易地理解到，但觀測(cè)事物的表面現(xiàn)象，不能得到此外某些信息，如人們的感情、態(tài)度、行為動(dòng)機(jī)等等，因此調(diào)查人員一般將觀測(cè)法與其他措施組合起來(lái)使用。試驗(yàn)法。∈笛櫸ㄊ侵附韃櫸段跣〉揭桓霰冉閑〉墓婺Ｉ希惺匝楹筧〉靡歡ń峁緩笤僂貧銑鱟芴蹇贍艿慕峁＠緄韃楣愀嫘Ч保裳《ㄒ幌顏咦魑韃槎韻螅運(yùn)墻泄愀嫘緩蟾萁郵艿男Ч錘慕愀媧視鎩⑸竦?。实褭唯是研緫┩権蠙n囊恢種匾椒?。揽娦究广告俄嵺祿习蠚e諂淥蛩夭槐淶那榭魷攏哿吭黽泳涂梢鑰闖賞耆槍愀嬖跋煸斐傻?。当然手C∏榭鍪芏嘀忠蛩賾跋歟謔諧∈笛櫧詡洌顏叩鈉謾⒕赫叩牟唄裕伎贍苡興謀洌傭跋焓笛櫚慕峁Ｋ淙蝗绱耍笛櫸ǘ雜諮芯懇蜆叵擔(dān)芴峁┓猛泛歐ā⒐鄄旆ㄋ荒芴峁┑牟牧希擻梅段Ы銜惴骸６⒌韃楣婺Ｓ爰際跆跫魑幌盍私庀顏咂諭凸郝蛐形牡韃椋涔婺＝刂勾螅峁簿馱攪釗誦歐５怯捎諶肆?、物力的限制９有淀^榧際跆跫南拗疲溝夢(mèng)頤遣壞貌淮右韻濾母齜矯胬純悸塹韃櫚墓婺?。?）樣本的數(shù)量?！以掋对；庚_韃檠駒醬笤膠茫蛭讕萃臣蒲系拇笫ɡ恚笱究梢越檔臀蟛?。禒矿鸯o豢殺苊獾匾罅吭黽擁韃槌殺荊以詰韃槭滴裰校笱疽慘碩鍆獾奈蟛鉅蛩兀釗緄韃樵鋇鈉７?、统计上的错误、回收率膸r鑰刂頻?。?）樣本涵蓋面的廣度?！迅?jìng)敲嬗胙臼竅嘁賴模檠敲嬖焦悖柩臼蒼醬螅粞臼皇撬孀旁齟螅蚴粲諭耆婊檠ǎ淙輝謖逕涎揪哂寫硇?。惦s詬鞒檠糾此擔(dān)勻徊瘓哂寫硇?。?）問題涵蓋面的廣度?！染J韃檳諶萏伲乙宦┩潁突崾サ韃櫚謀疽猓環(huán)粗綣×考擁韃櫚哪諶藎示硤ぃ崾溝玫韃檎呤ツ托模檔駝齙韃櫚目尚哦?。此外Ｙ犥由诱浕部分淀^檎呤ツ托模檔駝齙韃櫚目尚哦?。此外Ｙ犥由诱浕部分淀^檎呔芫獻(xiàn)鰨斐裳現(xiàn)氐某檠?。这洱b矯娑際溝玫韃榻峁勘湟⒘酥時(shí)洌溝韃槭チ艘庖?。?）調(diào)查的深度?！以掋对ｂk牘愣呔陀倘纈愫托苷疲悄巖約嫻玫?。越g巧畈愕牡韃椋蟮韃樵鋇淖ㄒ導(dǎo)際踉蕉啵枋奔湓匠ぃ言礁?。抵R?市場(chǎng)調(diào)查的程序通過(guò)上面兩節(jié)論述，已經(jīng)懂得了市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容十分豐富，措施雙多種多樣。為了使市場(chǎng)調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，應(yīng)按一定程序來(lái)進(jìn)行。廣州與上海別墅市場(chǎng)調(diào)研比較-04-2109:53:12南方網(wǎng)黃博華且看今日誰(shuí)在購(gòu)置別墅——廣州與上海別墅市場(chǎng)調(diào)研比較南方網(wǎng)訊美國(guó)比華利山奢侈浮華的星光別墅、瑞士阿爾卑斯山谷中歷史悠久的古堡別墅、或者是香港淺水灣的半山別墅、甚至美國(guó)鄉(xiāng)村個(gè)性化十足的木屋別墅……這些蘊(yùn)藏著豐富文化底蘊(yùn)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值以及個(gè)人生活品味的別墅，在眾多發(fā)達(dá)國(guó)家業(yè)已成為一種身份的象征。≡謚泄康夭諧。孀啪玫某中咚俜⒄梗裰諫釧降奶岣擼ㄊ粲諫緇岫ゲ鬮揮凇敖鹱炙シ濉鋇謀鶚芽枷破鶘衩氐拿嬪礎(chǔ)白呦頡毖俺０儺占彝ァＵ庵智榭鱸諛殼爸泄米釵⒋锏墓闃縈肷蝦Ａ降刈釵饗?。归樋M泄贗臣剖菹允荊喝ツ旯闃荼鶚看蠓齔ぃ?0僅1～11月別墅成交面積便高達(dá)33.66萬(wàn)平方米，比上年同期大幅增長(zhǎng)了160.04%！而目前廣州在售在建的別墅項(xiàng)目仍達(dá)50多種。上海別墅市場(chǎng)發(fā)展更是“盛況空前”———?jiǎng)e墅上市總量高達(dá)540萬(wàn)平方米！截止底，上海別墅保有量業(yè)已高達(dá)850萬(wàn)平方米，目前上海在建與在售別墅項(xiàng)目更多達(dá)150多種……別墅銷量與上市量持續(xù)“放大”，別墅業(yè)主越來(lái)越多，那么，究竟是什么人在購(gòu)置別墅呢？我們且將目光投注于有關(guān)市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)分別在廣州與上海所做的兩次針對(duì)當(dāng)?shù)貏e墅市場(chǎng)的調(diào)研上?！归?biāo)|耗詰羋蚣抑韉際諧∩蝦＃骸叭愣αⅰ備饔星錒闃葜性夭詮闃菟齙囊幌鈁攵員鶚訓(xùn)氖諧〉餮薪峁允荊闃荼鶚墓郝蛘咭閱詰羋蚣椅鰨湔甲蓯壤嘰?6.67%，另一方面為港澳臺(tái)同胞，所占比重為11.67%，其他1.67%為海外人士；而在對(duì)潛在買家的調(diào)查中，內(nèi)地人士所占比重更高達(dá)92.06%，港澳臺(tái)同胞下降至4.76%，外籍人士則上升至3.17%?！涌樜r８Ｄ墑諧∽裳邢薰窘械惱攵隕蝦１鶚訓(xùn)氖諧〉餮薪峁允荊蝦１鶚郝蛘咧校蝦＜聳空?7.08%，外省市買家占26.89%，港澳臺(tái)同胞占28.35%，此三部分人群占據(jù)市場(chǎng)主體(92.32%)，且比例相對(duì)平均，可說(shuō)是“三足鼎立，各有千秋”。其他7.68%的買家則為外籍人士。”冉仙廈娼峁杉郝蜆闃荼鶚母郯奶ㄍ巴餳聳克急壤仙?僅為13.34%)，而購(gòu)置上海別墅的此類消費(fèi)者所占比例較大(36.03%)，兩者相比，廣州僅為上海的1/3。由于上海別墅銷量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不小于廣州，闡明購(gòu)置別墅的港澳臺(tái)同胞及外籍人士更多地選擇上海而不是廣州。廣州曾是港澳同胞在內(nèi)地購(gòu)房置業(yè)的首選都市(最高時(shí)曾占港人內(nèi)地置業(yè)比重達(dá)8成)，但如今廣州在吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士來(lái)穗置業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)正在弱化，而上海卻已成為目前中國(guó)最能吸引港澳臺(tái)同胞及外籍人士購(gòu)房置業(yè)的首選都市，怎樣提高“外銷”比重，吸引更多境外人士來(lái)穗購(gòu)房置業(yè)，業(yè)已成為目前廣州房地產(chǎn)業(yè)界面臨的一種重大課題?！归?biāo)|褐脅準(zhǔn)丁爸屑崍α俊鄙蝦＃汗芾碭卟恪耙恢Ф佬恪憊闃荼鶚訊韻螅蘼凼且抵骰故喬痹諑蚣遙曜蓯杖朐?0萬(wàn)如下與21～40萬(wàn)的家庭所占比例最高，分別為44.44%與34.92%，另一方面是年收入在41～60萬(wàn)的家庭，其所占比例為14.29%。這三家庭所占比重已達(dá)93.65%，余者所占比重均不超過(guò)1.6%。廣州別墅消費(fèi)對(duì)象這一調(diào)查成果證明，中產(chǎn)階級(jí)逐漸成為廣州別墅消費(fèi)的中堅(jiān)力量。伴隨經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展以及居民生活水平的不停提高，未來(lái)還將會(huì)有更多的白領(lǐng)階層成為別墅消費(fèi)者?！晌r＝詒鶚淹泊嬖詘琢炻蚣冶壤仙南窒螅還渲饕硐衷諞恍┲械圖畚壞牡ノ恢校?00萬(wàn)元以上的獨(dú)立單位相對(duì)較少。在將買家職業(yè)進(jìn)行劃分后可見，上海別墅消費(fèi)對(duì)象中高級(jí)管理人士所占比重最大，達(dá)43.92%，另一方面為專業(yè)技術(shù)人員，占27.85%，再次為私營(yíng)企業(yè)主，其占比例為15.36%，自由職業(yè)者占6.10%，另有6.77%為其他特殊買家。據(jù)理解，上海調(diào)查成果中私營(yíng)企業(yè)主所占比例偏低，重要是由于相稱部分私營(yíng)企業(yè)主或重要合作人體現(xiàn)較為低調(diào)，不喜張揚(yáng)，出于身份及社交范圍等多方面考慮，在調(diào)查中將自己歸入企業(yè)中高層管理人員一類，導(dǎo)致私營(yíng)企業(yè)主所占比重較實(shí)際狀況偏低，而中高層管理人員中則存在有一定比例的“老板”階層?！归?biāo)|和餳聳俊吧俾蚨嗲蟆鄙蝦＃和餳聳俊吧俾蚨嘧狻鋇韃橄允荊餳聳吭詮闃莨郝蟣鶚弒壤醯?僅為1.67%)，但潛在買家中外籍人士所占比重卻有所提高至3.17%，這闡明，雖然目前在廣州購(gòu)置別墅的外籍人士甚少，但未來(lái)在廣州購(gòu)置別墅的外籍人士將會(huì)逐漸增長(zhǎng)。∧殼霸諫蝦９郝蟣鶚耐餳聳克急壤蛔鬩懷?僅為7.68%)，但目前在上海居住在別墅物業(yè)中的外籍人士卻超過(guò)一成(12.66%)，相反，將買家區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成與用家構(gòu)成狀況相比較，則可發(fā)現(xiàn)上海籍人士、外省市人士與港澳臺(tái)同胞用家比例均較買家比例有所下降，這闡明，上述別墅購(gòu)置者中有相稱部分是投資型買家而并非完全為自用型。相反，外籍人士購(gòu)置則是為了自用，作為投資的狀況極其少見?！事实上Ｐ宛t聳客蹲手靡倒鄣惚舊磧?yōu)a艽蟮牟煌簧僂餳聳慷雜諭夤姆坎悄篩嘸圩庥靡膊換崆嵋墜郝潁換崦つ客蹲剩慰鱟飩鴰褂釁鴟＜由夏殼骯詵康夭諧》⒄共瘓茫諧』共皇嗆艸墑歟磯嚳煞ü婊褂寫晟疲廡┒際強(qiáng)凸壑圃紀(jì)餳聳吭詮詮悍恐靡檔鬧匾蛩?。此外ｐh聳勘舊砭檬盜σ燦脅鉅歟⒎歉齦齠際強(qiáng)梢月虻悶鴯詒鶚摹案緩覽小??！廣州：“薪富一族”成為主力上海：初次購(gòu)置人士為主知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來(lái)，促使社會(huì)財(cái)富分派迅速重組，一大批高學(xué)歷高收入的年輕“薪富一族”迅速崛起，他們對(duì)美好生活與理想居住的追求，促使他們成為廣州別墅消費(fèi)強(qiáng)有力的“生力軍”。調(diào)查顯示，無(wú)論是業(yè)主還是潛在買家，其文化程度以“本科”(業(yè)主占40%，潛在買家占31.75%)和大專(占32%與33.33%)為主，而年齡層次則以“26～35歲”(分別占50%與22.22%)和“36～45歲”(分別占31.25%與65.08%)所占比重最大，證示著廣州別墅買家展現(xiàn)出知識(shí)化與年輕化趨向?！晌rＳ斜鶚郝蛐棖蟮南顏咧校揮?3.3%的消費(fèi)者有一年以上別墅物業(yè)居住經(jīng)驗(yàn)，其中多數(shù)為外籍人士(占了7.1%)，少數(shù)為港澳臺(tái)同胞(占3.7%)，外省市與上海籍人士所占比例少于2.5%。調(diào)研成果顯示，目前上海別墅買家，9個(gè)中有8個(gè)都是初次購(gòu)房居住(占86.7%)。〉餮薪峁允荊殼氨鶚諧∠訝禾逯寫蠖嗍巳狽Χ員鶚繞涫侵懈叩當(dāng)鶚氖褂鎂椋還孀糯罅勘鶚鏌檔耐度朧褂茫惺褂鎂櫚墓郝蛘囈歡顯黽櫻塹木欏⒏惺苡?xùn)V諧》從σ蒼誆歡戲⒄貢浠校餼鴕蟊鶚鏌悼⑸桃歡系厝險(xiǎn)嫜芯渴諧×私飪突В岣咦隕砟芰τ刖椋晟撇酚敕瘢源頌岣呔赫?。【庉嫞簹W陽(yáng)星抽樣調(diào)查：破譯開發(fā)商欲解之謎(11月7日09:00:32)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來(lái)的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，開始重視消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化的研究。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較３年前已展現(xiàn)出明顯的變化。一直縈繞在房地產(chǎn)開發(fā)商頭腦中的，有幾種百思不得其解的疑問：在房地產(chǎn)投資上，消費(fèi)者究竟是怎樣做出購(gòu)置決策的？究竟哪些原因起著決定性的、實(shí)質(zhì)的影響？哪些原因僅僅是表層和直觀的現(xiàn)象？北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限企業(yè)在今年房交會(huì)上進(jìn)行了抽樣調(diào)查，力圖通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的家庭構(gòu)造變遷、經(jīng)濟(jì)變化、事業(yè)發(fā)展等各個(gè)階段的關(guān)聯(lián)分析，有效地揭示出置業(yè)、投資、家庭、生活、事業(yè)等多方面之間的內(nèi)在邏輯與因果關(guān)系，供從業(yè)者借鑒和參照。數(shù)據(jù)：給開發(fā)商一種真實(shí)空間選擇購(gòu)置單價(jià)５０００元／平方米成為消費(fèi)預(yù)算和有能力購(gòu)置的意向消費(fèi)群體研究對(duì)象為“未來(lái)２４個(gè)月之內(nèi)，具有購(gòu)置單價(jià)在５０００元／平方米以上的消費(fèi)預(yù)算和有能力購(gòu)置的意向消費(fèi)群體”，選定這一群體重要出于如下的考慮：１．這一部分消費(fèi)者具有相稱的經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)能力，除去滿足其基本的居住規(guī)定之外，還具有對(duì)房地產(chǎn)品質(zhì)提高的潛在規(guī)定和但愿，同步也包括了投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，展現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性。２．單價(jià)在５０００元／平方米以上的樓盤是目前市場(chǎng)供應(yīng)的重要類型，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈，從所需的置業(yè)投資額度來(lái)看，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)發(fā)明出一定的獨(dú)特性，從而滿足消費(fèi)者的個(gè)性化的群體需求。２６－４５歲成為主體消費(fèi)２－３人的家庭構(gòu)造構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體主體消費(fèi)群體的年齡構(gòu)造基本處在２６－４５歲之間，其中３６－４５歲的消費(fèi)者對(duì)單價(jià)、總價(jià)的預(yù)算和實(shí)際承受能力明顯高于其他年齡段人群，具有非常強(qiáng)的購(gòu)置能力，占消費(fèi)主體的７０％。尤其需要注意的是，家庭構(gòu)造為獨(dú)身群體的在未來(lái)１２個(gè)月之內(nèi)有購(gòu)房意向的在總體人群中所占的比例靠近１０％。每平方米８０００元購(gòu)置比例為６．２％５０００－６０００元／平方米的樓盤成為重點(diǎn)選擇目的所能承受的樓盤單價(jià)在６０００元／平方米如下的人群比例到達(dá)了７０．８％，而單價(jià)在８０００元／平方米以上樓盤的意向購(gòu)置比例為６．２％左右，故意向選擇５０００－６０００元／平方米的消費(fèi)群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的關(guān)鍵。５０％消費(fèi)者購(gòu)置小戶型不一樣置業(yè)階段影響著對(duì)戶型的選擇超過(guò)５０％的消費(fèi)者選擇８０－１２０平米左右的房子，并且選擇小戶型的比例明顯高于選擇中大戶型的消費(fèi)者。此外，消費(fèi)者對(duì)于第二居所、第三居所的面積預(yù)期偏重展現(xiàn)出“兩極化”，重點(diǎn)集中在小戶型和大戶型兩端，通過(guò)其他資料和數(shù)據(jù)分析，這其中置業(yè)投資是一種重要的原因。動(dòng)向：找準(zhǔn)市場(chǎng)切入點(diǎn)近５０％消費(fèi)者偏重大小區(qū)消費(fèi)者更多重視安全感近５０％的消費(fèi)者明顯偏重大小區(qū)，配套設(shè)施齊全是重要原因，同步大小區(qū)是體現(xiàn)開發(fā)商實(shí)力的良好體現(xiàn)，增長(zhǎng)消費(fèi)者安全感。此外，通過(guò)調(diào)查，對(duì)這些人生活形態(tài)的深入分析發(fā)現(xiàn)：大小區(qū)特有的、體現(xiàn)出來(lái)的群體生活和居住環(huán)境，可以有效地弱化和消除這部分社會(huì)群體感受到的人際隔離和不安全感。第三次置業(yè)比例到達(dá)２０％開發(fā)商應(yīng)當(dāng)關(guān)注投資型置業(yè)者在調(diào)查先期進(jìn)行的“中國(guó)大陸發(fā)達(dá)都市消費(fèi)者投資觀念與能力研究”中，近５０％的消費(fèi)者傾向于采用積極的投資方式進(jìn)行理財(cái)，例如投資房地產(chǎn)占２６．２％，股票證券占２２．３％，而有關(guān)房地產(chǎn)投資意向的研究證明了此點(diǎn)。處在第三次置業(yè)階段的群體，直接體現(xiàn)為投資性目的的比例到達(dá)２０％左右。伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和消費(fèi)分層的加劇，房地產(chǎn)開發(fā)商加強(qiáng)投資性行為的關(guān)注，具有相稱的前瞻性。總體預(yù)算４０－６０萬(wàn)平均預(yù)算有所下降，市場(chǎng)購(gòu)置穩(wěn)定性增長(zhǎng)近５０％的消費(fèi)者的購(gòu)房總體預(yù)算在４０－６０萬(wàn)之間，超過(guò)８０％消費(fèi)者的購(gòu)房總體預(yù)算在７０萬(wàn)如下，平均購(gòu)房總預(yù)算６０萬(wàn)左右。這一數(shù)據(jù)較以往研究數(shù)據(jù)有一種明顯的不一樣：總體預(yù)算較低的消費(fèi)者比例有相稱幅度的增長(zhǎng)，包括在房地產(chǎn)投資方向上，小規(guī)模投資預(yù)算比例有所增長(zhǎng)，這個(gè)變化顯示出整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的構(gòu)造趨于扁平，從而使市場(chǎng)購(gòu)置穩(wěn)定性增長(zhǎng)。概念：由虛轉(zhuǎn)實(shí)置業(yè)盲區(qū)與企業(yè)品牌共存置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)置過(guò)程過(guò)于復(fù)雜，波及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位，輕易形成非理性決策，并為此后的糾紛帶來(lái)了隱患。在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)育和成熟的同步，購(gòu)房糾紛也伴隨增多，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級(jí)的跡象，這些事件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的也許極小，致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安。從總體看，在以往的實(shí)際購(gòu)置者當(dāng)中，只有不到２０％的消費(fèi)者在購(gòu)置之前對(duì)購(gòu)房手續(xù)、市場(chǎng)供應(yīng)樓盤狀況比較清晰和理解，這顯然與一般意義上認(rèn)為的“購(gòu)房是一種理性消費(fèi)”存在著嚴(yán)重的差異，產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因是復(fù)雜的，但消費(fèi)動(dòng)機(jī)與消費(fèi)決策之間信息的不匹房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與研究(二)1、初步調(diào)查初步調(diào)查是確定問題及研究的范圍，并通過(guò)研究，確定出一套計(jì)劃?？梢苑譃槿齻€(gè)環(huán)節(jié)：（1）狀況分析。在確定正式調(diào)查計(jì)劃之前，市場(chǎng)調(diào)查人員必須對(duì)企業(yè)的歷史、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)者、分派渠道與措施、消費(fèi)者購(gòu)置習(xí)慣、廣告、銷售和促銷措施等狀況相加理解。（2）預(yù)備調(diào)查。是對(duì)于目前調(diào)查范圍有關(guān)的資料進(jìn)行分析，分析同業(yè)與政府的資料、專家的意見等，分析調(diào)查自身的問題及發(fā)展出來(lái)的假設(shè)，作為正式調(diào)查的基矗（3）決定研究范圍。通過(guò)狀況分析與非正式調(diào)查后，可以使假設(shè)減少到幾種、甚至一種，從而確定出研究的計(jì)劃與范圍。同步對(duì)所有的假設(shè)進(jìn)行仔細(xì)且又系統(tǒng)的分析，假如在研究計(jì)劃的初期就可以確定和處理索要研究的問題，可以節(jié)省深入的人力、物力和財(cái)力。2、決定搜集資料的措施資料可以分為兩類。初級(jí)資料（或原始資料）。指專為某項(xiàng)計(jì)劃而搜集或試驗(yàn)而得的資料；次級(jí)資料（或二手資料），指原始資料通過(guò)整頓后所形成的可為他人運(yùn)用的資料。如有合適的二手資料并加以運(yùn)用，可以節(jié)省大量人力、財(cái)力。（1）次級(jí)資料的來(lái)源①政府機(jī)關(guān)、金融機(jī)構(gòu)所記錄、公布的資料。如各級(jí)政府公報(bào)，銀行結(jié)匯記錄等；②同業(yè)公會(huì)、商會(huì)幾種種職業(yè)團(tuán)體所公布的資料，如建工集團(tuán)、房管機(jī)構(gòu)等；③市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)、自信機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)企業(yè)所公布的資料。如各經(jīng)濟(jì)研究所、規(guī)劃研究院等；④廣告代理商及多種廣告媒體所公布的資料；⑤國(guó)內(nèi)外大學(xué)的出版物；⑥多種基金會(huì)所實(shí)行的研究計(jì)劃及匯報(bào)；⑦國(guó)內(nèi)外公共圖書館所公布的資料；⑧企業(yè)自身有的多種資料。（2）原始資料的搜集措施能拿到合適而充足的次級(jí)資料當(dāng)然是最理想而寶貴的。不過(guò)，有時(shí)次級(jí)資料常常不完整或不能配合需要，此時(shí)，應(yīng)當(dāng)設(shè)法搜集原始資料。原始資料的搜集一般最常用的措施如下：①調(diào)查法a．人員調(diào)查法。此措施是目前房地產(chǎn)業(yè)用的最多并且被認(rèn)為最必要與最有效的調(diào)查措施。訪問對(duì)象重要是現(xiàn)場(chǎng)售樓處的售樓先生或小姐，他們?cè)阡N售房屋的過(guò)程中飾演了直接而重要的角色，最能理解購(gòu)房者的需要和反應(yīng)，同步也清晰地理解銷售率變動(dòng)的過(guò)程。對(duì)于有經(jīng)驗(yàn)的市場(chǎng)調(diào)查人員，常能在閑聊和談笑風(fēng)生中理解個(gè)案的銷售狀況和有關(guān)資料，給企業(yè)提供寶貴的參照。在詳細(xì)操作過(guò)程中，銷售率時(shí)每一種企業(yè)的最機(jī)密資料，要獲得真實(shí)的情報(bào)比較困難。b．電話調(diào)查法。電話調(diào)查在時(shí)間上最為經(jīng)濟(jì)，但大多只能作為調(diào)查人員訪問調(diào)查后的輔助措施。電話調(diào)查可以用來(lái)核算銷售率的虛實(shí)，假借客戶購(gòu)屋的名義問詢，可以得到不少有價(jià)值的資料。c．通訊調(diào)查。給已經(jīng)積累的客戶發(fā)調(diào)查信函，對(duì)某一項(xiàng)事件進(jìn)行調(diào)查，此種措施時(shí)效性較差，沒有相稱必要的理由較少用到。②觀測(cè)法在銷售現(xiàn)場(chǎng)，敏銳的市場(chǎng)調(diào)查人員通過(guò)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)布置，人潮來(lái)往，現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛、銷售技巧的運(yùn)用等方面的觀測(cè)后，一般可以從某些現(xiàn)象中判斷出該項(xiàng)目的成功與失敗，進(jìn)而得到一般調(diào)查難以得出的故意義的資料。3、設(shè)計(jì)調(diào)查表在調(diào)查中，將調(diào)查表設(shè)計(jì)的周密理想是極為重要的一環(huán)。任何一條問題，只要在措辭或語(yǔ)氣上稍有不妥，所得到的成果往往會(huì)與事實(shí)相去甚遠(yuǎn)。先將設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題列舉如下：（1）決定調(diào)查方式調(diào)查人員運(yùn)用訪問調(diào)查、電話調(diào)查或通訊調(diào)查時(shí)，對(duì)于調(diào)查表內(nèi)容的設(shè)計(jì)不一樣樣。目前，業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)查，大部分都忽視了市場(chǎng)調(diào)查表，導(dǎo)致調(diào)查成果不理想。在調(diào)查時(shí)前，針對(duì)不一樣的調(diào)查內(nèi)容，采用不一樣的調(diào)查方式，設(shè)計(jì)不一樣的調(diào)查表，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的調(diào)查問題，其成果會(huì)有很大的使用價(jià)值。（2）決定采用哪一種類型的問題調(diào)查問題的設(shè)計(jì)有諸多種，不一樣的目的有不一樣的問題設(shè)計(jì)方式，常采用的問題有如下幾種類型：多選問題，自由做答問題和雙面問題。（3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問題時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)①問題要力爭(zhēng)簡(jiǎn)樸清晰，使被調(diào)查人一看就能明白問題的內(nèi)容。②問題自身不用模棱兩可的話語(yǔ)，運(yùn)用簡(jiǎn)樸通俗的文字。一種問題不能由兩個(gè)以上的主題或內(nèi)容。③問題的文字間不要使用有引導(dǎo)性的問句，不要具有暗示。④防止提出波及私人的問題，防止提出不合理問題。⑤注意問題的排列次序。前幾種問題設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)樸有趣，以引起被調(diào)查人的愛好和合作。問題的銜接要合理而自然，防止因主題的變化導(dǎo)致被調(diào)查人理解上的混淆。4、選樣由于消費(fèi)者的數(shù)目龐大，想要調(diào)查所有消費(fèi)者是不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)濟(jì)的。因此要在所有消費(fèi)者中，選擇一部分具有代表性的進(jìn)行調(diào)查，即選樣或抽樣調(diào)查。抽樣調(diào)查措施諸多，比較常用的有：（1）隨機(jī)抽樣法隨機(jī)抽樣是指在整個(gè)群體中隨機(jī)抽取若干個(gè)體作為樣本，抽樣者對(duì)于個(gè)體不做任何有目的的選擇，全體中所有個(gè)體均有被抽取的機(jī)會(huì)。常用的抽樣法有等距抽樣、任意抽樣、運(yùn)用隨機(jī)號(hào)碼表。（2）計(jì)劃抽樣法計(jì)劃抽樣法是按照某種原則，從全體對(duì)象中選用若干數(shù)目作為樣本。所謂原則，多數(shù)狀況是指中等形狀，中等程度，中等品質(zhì)或中等數(shù)量而言。例如地況調(diào)查表選用中等價(jià)格不太高也不太低的土地為調(diào)查對(duì)象。（3）分層抽樣法分層抽樣法是將全體按照某種分類原則（如性別、職業(yè)、收入、家庭狀況等級(jí)）分為若干組，每一組稱為一層。然后從每一組中選用一部分個(gè)體作為樣本。5、資料整頓與分析從被調(diào)查者處搜集來(lái)的資料千差萬(wàn)別，在編制調(diào)查匯報(bào)自前，必須先進(jìn)性資料的整頓，這樣做也有助于資料的保留。重要有如下過(guò)程：（1）編輯。編輯的目的在于發(fā)現(xiàn)并剔除調(diào)查資料中的錯(cuò)誤部分，如調(diào)查人員的主觀偏見，答復(fù)者故意敷衍或不精確回答，有矛盾的答復(fù)等。（2）編號(hào)。用數(shù)字符號(hào)代表資料，使資料易于編入合適的類別，更有助于錄入計(jì)算機(jī)進(jìn)行處理。（3）制表。將已分類的資料有系統(tǒng)的制成多種登記表以便分析和歸納。（4）分析與解釋。由于絕大多數(shù)資料的搜集均取自樣本，故樣本的可靠性必須測(cè)定。所謂可靠性是指樣本的平均數(shù)與總體群的平均數(shù)也許有多大的差異。一般樣本的平均數(shù)的原則誤差越小，則樣本平均數(shù)與總體群平均數(shù)的差異就越小，樣本平均數(shù)的可靠性就越大。6、匯報(bào)的準(zhǔn)備與提出市場(chǎng)調(diào)查之后，必須制作調(diào)查匯報(bào)，供決策參照與應(yīng)用。因此，匯報(bào)的準(zhǔn)備必須詳盡，扼要而屬實(shí)。匯報(bào)書內(nèi)容的組織要目的明確、有條不紊、重點(diǎn)分明，使讀者在短時(shí)間內(nèi)就可以得到一種總體的印象。有關(guān)匯報(bào)內(nèi)容的綱要，美國(guó)營(yíng)銷協(xié)會(huì)曾經(jīng)確定了一份市場(chǎng)匯報(bào)的原則大綱，可以作為我們的參照：一、導(dǎo)言1、標(biāo)題、扉頁(yè)2、序言（1）匯報(bào)根據(jù)（2）調(diào)查的目的與范圍（3）使用的措施（4）道謝3、目錄表二、匯報(bào)主體1、詳細(xì)目的2、詳細(xì)的解釋措施3、調(diào)查成果的描述與解釋4、調(diào)查成果與結(jié)論的摘要5、提議三、附件1、樣本的分派2、圖表3、附錄7、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)提綱一般而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員所擬寫的市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)應(yīng)當(dāng)包括如下內(nèi)容：（1）序言（2）目前市場(chǎng)分析（3）區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析（4）重要個(gè)案分析與比較（5）本案基地與環(huán)境分析（6）規(guī)劃分析提議（7）價(jià)格與貸款政策（8）推出時(shí)機(jī)分析（9）結(jié)論小戶型呼喚推陳出新的北京市場(chǎng)，伴隨“飄HOME”、“北京五月”、“易構(gòu)空間”、炫特區(qū)、SOLO等怪異新奇的樓盤和名稱廣為流傳，小戶型再一次被推上了時(shí)尚流行的前沿。有關(guān)小戶型的熱門話題層出不窮，小戶型產(chǎn)品也在“是是非非”的評(píng)說(shuō)中逐漸走向成熟。炫特區(qū)就是一種很好的例證，在4個(gè)月內(nèi)完畢了產(chǎn)品的三次升級(jí)：從以零居為主的開盤時(shí)過(guò)渡性產(chǎn)品到根據(jù)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)了更多的一居室與小兩居，再到居住功能的愈加完善；實(shí)現(xiàn)了兩室兩廳緊湊原則戶型；推出少許100平方米的豪華復(fù)式，將小戶型升級(jí)為豪宅。后有“堅(jiān)果”、“非常生活”、“富頓中心”等十余個(gè)小戶型開盤，形成東有炫特區(qū)，南有SOLO，西有非常男女，北有飄HOME的完整小戶型格局。雖然諸如STUDIO，LOFT、SOLO、SOHO等這些形式不一樣、功能各異的小戶型，頗讓業(yè)內(nèi)外人士大飽了一回眼福，不過(guò)產(chǎn)品在規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的局限性及其未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，仍然成了許多開發(fā)商和專業(yè)人士十分憂慮且積極探尋的動(dòng)力和方向。進(jìn)深面寬不成比例目前，諸多小戶型產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，進(jìn)深、面寬不成比例，導(dǎo)致狹長(zhǎng)的“灰色空間”；墻體多、公攤多導(dǎo)致了小戶型室內(nèi)實(shí)用面積過(guò)校雖然樓體必須保證一定的進(jìn)深，不過(guò)多種小戶型安排在同一樓層時(shí)，采光和通風(fēng)往往很難統(tǒng)籌兼顧；同步，樓層平面布局明顯帶有老式的長(zhǎng)走廊、戶挨戶的“筒子樓”痕跡；尤其是在某些大小戶型混居的樓中，小戶型大都北向設(shè)計(jì)，對(duì)居住健康產(chǎn)生很不利的影響。除了這些“標(biāo)房式”直套房型外，小戶型中尚有不少三角形、斜邊形、不規(guī)則多邊形的怪異房型，并且只有一面采光，一旦分隔，便“暗無(wú)天日”。不少小戶型缺乏平常居家生活的基本功能，而被稱為“流動(dòng)的旅館”，原因就在于既無(wú)獨(dú)立廚房，也無(wú)起居活動(dòng)空間，只有集體宿舍和旅店暫住的功能。此類房型，實(shí)際上減少了作為居住物業(yè)的使用價(jià)值?？s小面積與增長(zhǎng)功能常常也是一對(duì)矛盾，小戶型的片面求小導(dǎo)致了犧牲居住的主線需要。不到20平方米的空間里，布置了床、桌子、柜子之外，恐怕不會(huì)再有太多的空間，那時(shí)房子的多重功能都會(huì)被壓縮到極致；假如戶型過(guò)于狹長(zhǎng)，家俱擺放單調(diào)，交通空間隨之加大，致使儲(chǔ)存空間嚴(yán)重局限性。因此，專家指出，小戶型發(fā)展的方向應(yīng)當(dāng)是擁有靈活、緊湊、經(jīng)濟(jì)的功能設(shè)計(jì)空間。目前，有不少小戶型樓盤都是中間一條窄長(zhǎng)走道，兩側(cè)一長(zhǎng)排住戶，如同魚骨狀的平面布局；或者中間繞電梯一圈走道，四面為住戶的回環(huán)狀布局，形成整個(gè)層面幾十戶貫穿的大一統(tǒng)空間格局。這一設(shè)計(jì)導(dǎo)致人聲嘈雜、彼此干擾，又不利于辨別方位和人員的疏導(dǎo)；有的除了識(shí)別門牌室號(hào)外，幾乎沒有其他可識(shí)別的不一樣空間格局的標(biāo)志，往往使人不辨東西，失去方位感。有的甚至七拐八彎，仿佛進(jìn)入了迷宮，一旦有火警便難以迅速疏散，外人闖入也難以察覺，不像一梯兩戶、兩梯三戶那樣輕易辨別。設(shè)計(jì)功能要適合居家生活從目前市場(chǎng)看，某些開發(fā)項(xiàng)目變化了過(guò)去小戶型分散在樓層中的做法，而將其集中在一兩個(gè)樓、甚至大半個(gè)小區(qū)中，用以吸引眼球，增長(zhǎng)賣點(diǎn)。但在市場(chǎng)追捧的背面，則是轉(zhuǎn)售和出租的困難，由于戶型稀缺是占據(jù)市場(chǎng)制高點(diǎn)的重要原因。實(shí)際上，不管是去年流行的“超小戶型熱”，還是今年掀起的“小戶型小區(qū)熱”，都是市場(chǎng)逐漸走向細(xì)分的成果。中國(guó)西北建筑設(shè)計(jì)研究院副總建筑設(shè)計(jì)師嵇珂認(rèn)為：小戶型分為絕對(duì)小戶型和相對(duì)小戶型，就目前市場(chǎng)上逐漸流行的小戶型而言，多屬于絕對(duì)小戶型，此類小戶型面積大都在四五十平方米左右，有的甚至更校從提高居民的居住水平、居住質(zhì)量來(lái)看，這種戶型肯定不會(huì)形成市場(chǎng)的主流，過(guò)度小的戶型只能導(dǎo)致不合理的面積分布，因此不適合于真正的居家生活。要滿足居家的基本功能，就必須要有充足的公共交往部分（如客廳），有合理的配套服務(wù)部分（如洗手間、廚房），可見小戶型的設(shè)計(jì)也并不輕易。常常見到的小戶型臥室與客廳不分區(qū)，私密性幾乎沒有，由于單面采光，進(jìn)房開燈，通風(fēng)也不好。從單位面積看，絕對(duì)小戶型的土地分?jǐn)偝杀颈却髴粜透?，加之墻多、管線多，這又比大戶型多了土建成本。雖然好多人買小戶型看中的是價(jià)格低，但因其建筑成本大，單位售價(jià)反而高。此外，小戶型的公攤面積也大，單套回籠資金少，因小戶型套數(shù)過(guò)多，對(duì)物業(yè)管理也是一種考驗(yàn)，因此開發(fā)小戶型一定要謹(jǐn)慎。如今，有些小戶型開發(fā)已經(jīng)開始出現(xiàn)盲目跟風(fēng)的苗頭，簡(jiǎn)樸認(rèn)為只要總價(jià)廉價(jià)就一定有人買，將周圍環(huán)境、交通等原因都拋到腦后。近期旺銷的幾種小戶型項(xiàng)目，重要以其“天時(shí)地利”條件而奪得了人們的青睞，但就是這些特殊的地理?xiàng)l件贏得了難以復(fù)制的商機(jī)。產(chǎn)品需要不停推陳出新從小戶型的需求來(lái)看，它有一大批獨(dú)特的消費(fèi)群體；但從項(xiàng)目特性來(lái)看，小戶型開發(fā)又存在著嚴(yán)重的地區(qū)局限性，除了人群聚居區(qū)、都市交通線路發(fā)達(dá)區(qū)域和以工作為導(dǎo)向的區(qū)域外，并非任何地段都可隨便建的。目前，由于小戶型市場(chǎng)需求量增大，且有從北京、上海等中心都市向全國(guó)發(fā)展的趨勢(shì)，因此專家尤其提醒，小戶型開發(fā)不適宜一味求小，應(yīng)在對(duì)當(dāng)?shù)囟际蟹康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)調(diào)查和分析的基礎(chǔ)上，從設(shè)計(jì)和技術(shù)運(yùn)用上不停創(chuàng)新，只有這樣，小戶型項(xiàng)目未來(lái)才也許有立足之本。綠色住宅建設(shè)成亮點(diǎn)今年上六個(gè)月，面對(duì)突如其來(lái)的“非典”威脅，人們從精神上、生活上又一次“磨難”的考驗(yàn)，當(dāng)中有許多問題值得深思！二十一世紀(jì)，追求全新的可持續(xù)的生活方式是時(shí)代的主旋律。人類從老式工業(yè)社會(huì)向高新技術(shù)為主的新經(jīng)濟(jì)前進(jìn)的時(shí)代是從資源拉動(dòng)型增長(zhǎng)方式向可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)化的時(shí)代。合理運(yùn)用資源、重視環(huán)境保護(hù)，發(fā)展綠色產(chǎn)品是這個(gè)時(shí)代的主流?，F(xiàn)今，人們對(duì)住房不再是以往那么“單純”，而是向往更高的規(guī)定，健康的、安全的、環(huán)境保護(hù)的，能很好地保護(hù)現(xiàn)代化。伴隨可持續(xù)發(fā)展深入人心，從綠色食品到綠色建材，綠色住宅正浮出水面?；貧w大自然，是新人類的呼喚。綠色住宅是以可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)，在住宅的建設(shè)和使用過(guò)程中，有效運(yùn)用自然資源和高新技術(shù)成果，使建筑物的資源消耗和對(duì)環(huán)境的污染減少到最低程度，為人類營(yíng)造舒適、優(yōu)美、潔凈的居住空間。一句話，綠色住宅就是要實(shí)現(xiàn)人居的可持續(xù)發(fā)展。據(jù)業(yè)內(nèi)人士簡(jiǎn)介，綠色住宅詳細(xì)內(nèi)容包括6個(gè)方面：①規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，建筑物與環(huán)境協(xié)調(diào)。房間光照充足，通風(fēng)良好，廚房、衛(wèi)生間異味氣體能在瞬間散發(fā)。②房屋圍護(hù)構(gòu)造御寒隔熱，門窗密封性能及隔音效果符合規(guī)范原則。③供熱、制冷及炊燒等，盡量運(yùn)用清潔能源、自然能或再生能源。整年日照在2500小時(shí)以上的地區(qū)，普遍安裝太陽(yáng)能設(shè)備。④飲用水符合國(guó)標(biāo)。排水深度凈化，到達(dá)可循環(huán)運(yùn)用原則。⑤室內(nèi)裝修簡(jiǎn)潔合用，化學(xué)污染低于環(huán)境保護(hù)規(guī)定指標(biāo)。⑥有足夠的戶外空間，小區(qū)綠化覆蓋率不低于40％，無(wú)裸露地面。綠色住宅是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一種方向，同康居示范工程同樣具有引導(dǎo)作用，但它和康居工程又有一定的差異，康