市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃

關(guān)于《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（補(bǔ)充規(guī)劃）》的公示一、規(guī)劃編制背景

2011年6月，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見》（粵建規(guī)函[2011]304號(hào)），市人民政府辦公室發(fā)出《轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見的通知》（汕府辦[2011]78號(hào)）。根據(jù)粵建規(guī)函[2011]304號(hào)文，為適應(yīng)城市的動(dòng)態(tài)發(fā)展需求，三舊改造規(guī)劃實(shí)施工作應(yīng)“建立常態(tài)申報(bào)和動(dòng)態(tài)調(diào)校機(jī)制”，“應(yīng)以半年為一個(gè)周期，根據(jù)三舊改造地塊標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，相應(yīng)調(diào)整三舊改造規(guī)劃”；同時(shí)應(yīng)“進(jìn)一步強(qiáng)化控制性詳細(xì)規(guī)劃在三舊改造規(guī)劃實(shí)施工作中的法定地位”。汕府辦[2011]78號(hào)文指出，按省國土資源廳《關(guān)于對(duì)“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫成果進(jìn)行修改完善的通知》（粵國土資測(cè)繪電[2010]386號(hào)）的要求，市已于2010年12月底“組織各區(qū)對(duì)三舊改造范圍的地塊補(bǔ)充圖上報(bào)省國土資源廳，并已經(jīng)省國土資源廳核查入庫”，當(dāng)前應(yīng)“根據(jù)三舊改造地塊標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)的動(dòng)態(tài)調(diào)整，相應(yīng)調(diào)整三舊改造規(guī)劃”。

按照上述文件的精神，經(jīng)與市國土資源局、省國土測(cè)繪院等相關(guān)部門銜接，我院于2011年6月20日取得本次經(jīng)省國土資源廳核查入庫的金平、龍湖、濠江三區(qū)標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)圖件。根據(jù)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局的工作指示，我院在業(yè)經(jīng)市政府批復(fù)實(shí)施、已獲省住建廳批準(zhǔn)備案的《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》的基礎(chǔ)上，編制《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃（補(bǔ)充規(guī)劃：2011年6月標(biāo)圖建庫增改項(xiàng)目）》。本規(guī)劃初步方案于2011年7月上報(bào)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局審查；市城鄉(xiāng)規(guī)劃局分別于2011年9月7日、10月9日召開業(yè)務(wù)會(huì)，對(duì)初步方案及規(guī)劃編制工作思路進(jìn)行審查和研究。按照上述業(yè)務(wù)會(huì)的會(huì)議紀(jì)要（市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局務(wù)會(huì)議紀(jì)要[2011]3號(hào)、業(yè)務(wù)會(huì)議紀(jì)要[2011]45號(hào)三舊專題）及與會(huì)意見，我院對(duì)初步方案進(jìn)行修改、完善，形成本次方案成果提交審查。

二、城市發(fā)展背景

1、城市發(fā)展環(huán)境概況

市位于省東部，地處韓江、榕江和練江出?？?，市域面積2064平方公里。是我國五大經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，東南沿海重要港口城市、粵東中心城市和省副中心城市之一，也是全國著名僑鄉(xiāng)。2003年3月市行政區(qū)劃實(shí)施了重大調(diào)整，市域范圍形成“六區(qū)一縣”（金平、龍湖、濠江、澄海、潮陽、潮南6個(gè)區(qū)和南澳縣）的行政架構(gòu)，市區(qū)面積由原來的310平方公里擴(kuò)大到1956平方公里。2010年，國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《全國主體功能區(qū)規(guī)劃》，將列為重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。2011年，國務(wù)院正式批復(fù)同意將經(jīng)濟(jì)特區(qū)范圍擴(kuò)大到全市，自5月1日起正式實(shí)施。站在行政區(qū)劃調(diào)整的大背景及經(jīng)濟(jì)特區(qū)擴(kuò)圍的歷史新起點(diǎn)上，迎來了21世紀(jì)第二個(gè)十年之初的戰(zhàn)略機(jī)遇，社會(huì)經(jīng)濟(jì)及城鄉(xiāng)建設(shè)等各項(xiàng)事業(yè)將進(jìn)入與城市發(fā)展環(huán)境相適應(yīng)的調(diào)整提升發(fā)展階段。

2、宏觀層面規(guī)劃編制情況

2003年5月，國務(wù)院正式批復(fù)《市城市總體規(guī)劃（2002－2020）》（簡(jiǎn)稱“02版總規(guī)”）并予實(shí)施。02版總規(guī)雖然有一定的預(yù)見性和較強(qiáng)的適應(yīng)性，但對(duì)全市域的規(guī)劃安排仍停留在城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的層面上，在如何實(shí)現(xiàn)大一體化發(fā)展方面，尤其是協(xié)調(diào)中心城區(qū)與澄海、潮陽、潮南三個(gè)新設(shè)區(qū)的空間形態(tài)、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等關(guān)系方面存在一定的局限性，在指導(dǎo)行政區(qū)劃調(diào)整后的市城市發(fā)展和建設(shè)方面存在一定的不適應(yīng)性。根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十七條的規(guī)定，市人民政府上報(bào)了關(guān)于總體規(guī)劃修改工作必要性與可行性的報(bào)告，2010年9月16日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門在市組織召開了城市總體規(guī)劃修改工作審查會(huì)。當(dāng)前市城市總體規(guī)劃修改前期工作正處于積極籌備階段。

自2003年以來，為適應(yīng)行政區(qū)劃調(diào)整之后的城市發(fā)展要求，先后組織開展編制《市城市發(fā)展概念規(guī)劃》、《市城市與產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略定位研究》、《市“十年大發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2007－2016）》、《市土地利用總體規(guī)劃大綱（2006－2020）》（送審稿）、《市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》、《市中心城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃（2008－2012）》、《市中心城區(qū)停車專項(xiàng)規(guī)劃（2007－2020）》、《市公共交通規(guī)劃（2005－2020）》、《市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃修編（2007－2020）》、《市工業(yè)布局規(guī)劃（2008－2020）》等宏觀規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃，以及《市濠江分區(qū)規(guī)劃（2010－2020）》（2010審查稿）、《市中信濱海新城戰(zhàn)略概念規(guī)劃》（綜合）、《市新東區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2009－2020）》（方案）、《市中心城區(qū)西片區(qū)專題規(guī)劃研究》、《內(nèi)海灣“一灣二岸”概念設(shè)計(jì)》等若干對(duì)發(fā)展有重大影響項(xiàng)目的規(guī)劃編制工作，推動(dòng)城市空間和功能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略性優(yōu)化。

3、城市發(fā)展思路概述

根據(jù)市委、市政府的部署，實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展、跨越發(fā)展，建設(shè)幸福，是當(dāng)前發(fā)展的首要任務(wù)。其中，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式、提升城市發(fā)展理念是關(guān)鍵。

加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變是深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的迫切要求，是打造區(qū)域中心城市的必由之路，要把轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)擺到更加突出的位置，實(shí)施新興產(chǎn)業(yè)倍增計(jì)劃，推動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)規(guī)?；?；實(shí)施傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)提升計(jì)劃，推動(dòng)支柱產(chǎn)業(yè)高端化；實(shí)施現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提速計(jì)劃，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理化。

提升現(xiàn)代城市發(fā)展理念是實(shí)現(xiàn)城市發(fā)展模式由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的迫切要求，是破解人多地少矛盾、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)現(xiàn)代化特區(qū)城市的必由之路，要盤活城市空間資源，加快實(shí)現(xiàn)城市空間和功能的戰(zhàn)略性優(yōu)化；樹立經(jīng)營城市的理念，通過多種融資渠道來解決城市建設(shè)資金問題；引進(jìn)大的戰(zhàn)略投資合作伙伴并扶持本地民營企業(yè)，增強(qiáng)城市集聚輻射能力；要?jiǎng)?chuàng)新城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展路子，全面推動(dòng)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展和加快城市化進(jìn)程；要大力推進(jìn)重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化區(qū)域發(fā)展格局，加快建設(shè)擁有縱深內(nèi)海灣的生態(tài)型海濱城市。

三、規(guī)劃技術(shù)路線

1、規(guī)劃對(duì)象

規(guī)劃范圍包括金平區(qū)、龍湖區(qū)和濠江區(qū)，規(guī)劃對(duì)象為各區(qū)行政范圍內(nèi)列入2011年6月“三舊”改造標(biāo)圖建庫的增改項(xiàng)目，以及市“三舊”改造辦公室明確要求須在本規(guī)劃中進(jìn)行研究的項(xiàng)目。

2、規(guī)劃期限

與《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》一致，即規(guī)劃期限為5年（2011-2015年），遠(yuǎn)期展望至2020年。

3、法律法規(guī)政策依據(jù)

編制本規(guī)劃的上位法律、法規(guī)、政策依據(jù)包括：《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；《城市規(guī)劃編制辦法》；《關(guān)于推進(jìn)“三舊”改造促進(jìn)節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府[2009]78號(hào)）；《轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（汕府辦[2010]12號(hào)）；《關(guān)于印發(fā)市“三舊”改造工作實(shí)施意見的通知》（汕府辦[2010]122號(hào)）；《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見》（粵建規(guī)函[2011]304號(hào)）；《轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見的通知》（汕府辦[2011]78號(hào)）；《關(guān)于印發(fā)市“三舊”改造項(xiàng)目申報(bào)審批操作辦法（試行）等五個(gè)配套文件的通知》（汕府辦[2010]158號(hào)）；《關(guān)于印發(fā)市中心城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃實(shí)施細(xì)則（試行）等四個(gè)配套文件的通知》（汕府辦[2011]47號(hào)）等。

4、上層次規(guī)劃依據(jù)

本補(bǔ)充規(guī)劃是在業(yè)經(jīng)市政府批復(fù)的《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》的基礎(chǔ)上，按照經(jīng)省國土資源廳核查入庫的市金平區(qū)、龍湖區(qū)、濠江區(qū)2011年6月“三舊”改造標(biāo)圖建庫增改數(shù)據(jù)圖件而編制的規(guī)劃。根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等相關(guān)法律法規(guī)及省相關(guān)政策文件的要求，結(jié)合市城市發(fā)展環(huán)境的變化和中心城區(qū)相關(guān)宏觀層面規(guī)劃的編制情況，并充分考慮與《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》的銜接，確定本補(bǔ)充規(guī)劃的上層次規(guī)劃依據(jù)為：

以《市城市總體規(guī)劃（2002－2020）》、《市土地利用總體規(guī)劃大綱（2006－2020）》（送審稿）、《市濠江分區(qū)規(guī)劃（2010－2020）》（2010審查稿）、《市中信濱海新城戰(zhàn)略概念規(guī)劃》（綜合）等上層次規(guī)劃為基本依據(jù)，以《市新東區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2009－2020）》（方案）、《市中心城區(qū)西片區(qū)專題規(guī)劃研究》等較近期開展的宏觀層面規(guī)劃為參考依據(jù)，并按粵建規(guī)函[2011]304號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見》的文件精神，充分考慮適應(yīng)城市動(dòng)態(tài)發(fā)展需求，提高“三舊”改造補(bǔ)充規(guī)劃的前瞻性指導(dǎo)作用。

改造地塊功能調(diào)整涉及有關(guān)規(guī)劃強(qiáng)制性內(nèi)容的，應(yīng)按《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定的法定程序進(jìn)行，并應(yīng)遵循以下三個(gè)基本控制原則：

第一，涉及《市城市總體規(guī)劃（2002－2020）》確定的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、公益性公共服務(wù)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、重要城市綠地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)用地的1，原則上按02版總規(guī)確定的功能由政府主導(dǎo)實(shí)施改造；

第二，涉及在編“三舊”改造控制性詳細(xì)規(guī)劃的改造地塊，原則上以已通過市政府、市規(guī)劃委員會(huì)（包括策略委）、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局業(yè)務(wù)會(huì)審議或?qū)彶榈囊?guī)劃方案為編制依據(jù)；

第三，涉及濠江區(qū)的改造地塊，按市政府《關(guān)于市中信濱海新城戰(zhàn)略概念規(guī)劃和南濱中信灣城市設(shè)計(jì)有關(guān)問題的批復(fù)》（汕府函[2011]73號(hào)）的要求，今后，改造地塊以所在各片區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃為最終改造依據(jù)。

5、對(duì)下層次規(guī)劃的指導(dǎo)

鑒于專項(xiàng)規(guī)劃一般采用小比例尺地形圖及規(guī)劃內(nèi)容較為宏觀性的實(shí)際情況，為體現(xiàn)粵建規(guī)函[2011]304號(hào)“適應(yīng)城市動(dòng)態(tài)發(fā)展需求，”“進(jìn)一步強(qiáng)化控制性詳細(xì)規(guī)劃在三舊改造規(guī)劃實(shí)施工作中的法定地位”的文件精神，進(jìn)一步發(fā)揮下一層次控制性詳細(xì)規(guī)劃具有深入研究和程序規(guī)范的編制優(yōu)勢(shì)，按照局業(yè)務(wù)會(huì)議紀(jì)要的要求，確定：本補(bǔ)充規(guī)劃在對(duì)改造地塊的各上層次規(guī)劃控制功能（包括02版總規(guī)、濠江分區(qū)規(guī)劃、濱海新城概念規(guī)劃、新東區(qū)分區(qū)規(guī)劃、西片區(qū)規(guī)劃研究等）進(jìn)行系統(tǒng)性表述并明確三個(gè)基本原則的基礎(chǔ)上，就地塊改造規(guī)劃內(nèi)容在控制性詳細(xì)規(guī)劃層面的調(diào)整及深化研究提出若干指導(dǎo)性原則，同時(shí)對(duì)地塊所在片區(qū)進(jìn)行規(guī)劃分析，以提高“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃對(duì)下一層次控規(guī)編制的指導(dǎo)作用，并加強(qiáng)對(duì)總規(guī)非強(qiáng)制性內(nèi)容在下一層次控規(guī)層面進(jìn)行調(diào)整深化的宏觀指導(dǎo)。

四、已編法定三舊控規(guī)回顧

為充分體現(xiàn)粵建規(guī)函[2011]304號(hào)“進(jìn)一步強(qiáng)化控制性詳細(xì)規(guī)劃在三舊改造規(guī)劃實(shí)施工作中的法定地位”的文件精神，本補(bǔ)充規(guī)劃對(duì)《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》實(shí)施以來，中心城區(qū)范圍內(nèi)業(yè)經(jīng)市政府批復(fù)的法定“三舊”改造控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行回顧。

1、控規(guī)名稱及涉及地塊

經(jīng)梳理，自2011年1月至2011年11月23日，經(jīng)市政府批復(fù)同意的法定“三舊”控規(guī)共有9項(xiàng)，其名稱及涉及的改造地塊編碼分別為：

《廣廈片區(qū)三舊改造a單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：金171、金163；

《茶廠及周邊地塊三舊改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：金161、金165、金173；

《充耀片區(qū)三舊改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：龍195、龍201、龍205、龍206、龍208、龍210、龍212、龍215；

《高新片區(qū)改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：龍307、龍308、龍309；《珠峰路南側(cè)片區(qū)三舊改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：金153、金400；

《西畔片區(qū)舊村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：龍116；

《南碧埠片區(qū)三舊改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：龍270；

《珠池街道舊酒樓片區(qū)三舊改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：龍262、龍263；

《龍湖區(qū)夏桂埔——周厝塭片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》，其中涉及的改造地塊包括：龍170、龍158、龍160、龍155、龍154、龍147、龍144、龍146、龍153、龍156、龍311、龍310。

2、三舊改造實(shí)施要求

根據(jù)《省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理?xiàng)l例》、省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳《關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造規(guī)劃實(shí)施工作的指導(dǎo)意見》（粵建規(guī)函[2011]304號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，位于上述9項(xiàng)控規(guī)以及2011年1月之前經(jīng)市政府批復(fù)的《梅溪河沿岸片區(qū)改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》、《舊城區(qū)西片改造控制性詳細(xì)規(guī)劃》《陳厝合片區(qū)（舊村改造）控制性詳細(xì)規(guī)劃修編》等法定三舊改造控規(guī)范圍內(nèi)的“三舊”改造地塊在實(shí)施改造時(shí)應(yīng)以法定控規(guī)確定的內(nèi)容為準(zhǔn)。

五、本次標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)變化情況

本次市中心城區(qū)“三舊”改造標(biāo)圖建庫總用地面積為4121.82公頃（61827.34畝），合計(jì)比2010年數(shù)據(jù)增加76.61公頃，總宗數(shù)為823宗。經(jīng)認(rèn)真查照，各項(xiàng)數(shù)據(jù)與2010年相比有以下4項(xiàng)變化：

1、新增改造地塊：21宗，編碼分別為金平區(qū)400～403、龍湖區(qū)310～323、濠江區(qū)122～124，新增地塊合計(jì)用地面積為83.10公頃；

2、核減用地范圍及面積數(shù)據(jù)：3宗，即龍湖區(qū)202地塊由原115.11畝核減為52.01畝、龍湖區(qū)203地塊由原110.45畝核減為102.62畝、龍湖區(qū)241地塊由原254.37畝核減為253.94畝，合計(jì)核減4.76公頃；

3、修改用地面積數(shù)據(jù)（用地界線不變）：1宗，即龍湖區(qū)128地塊由原815.30畝修改為810.76畝，用地面積減少0.30公頃；

4、因重復(fù)而刪除的地塊：4宗，即金平區(qū)278、290、291、294地塊（分別與龍湖區(qū)238、243重復(fù)），刪除地塊合計(jì)用地面積為1.42公頃（21.26畝）。

上述刪除的金平區(qū)改造地塊在下層次控制性詳細(xì)規(guī)劃編制時(shí)將直接體現(xiàn)為龍湖區(qū)的相關(guān)改造地塊編碼及改造單元，本次重點(diǎn)針對(duì)新增（21宗）及修改（4宗）的改造地塊編制專項(xiàng)規(guī)劃層面的補(bǔ)充規(guī)劃。

六、本次新增及修改地塊用地規(guī)模

1、新增改造地塊

根據(jù)2011年6月標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)圖件，本次新增改造地塊21宗，新增地塊合計(jì)用地面積為83.10公頃。其中：

金平區(qū)新增4宗，用地面積為4.28公頃（64.16畝），地塊編碼分別為400～403；

龍湖區(qū)新增14宗，用地面積為65.87公頃（988.09畝），地塊編碼分別為310～323；

濠江區(qū)新增3宗，用地面積為12.94公頃（194.17畝），地塊編碼分別為122～124。

2、修改改造地塊

根據(jù)2011年6月標(biāo)圖建庫數(shù)據(jù)圖件，本次修改地塊4宗，合計(jì)減少用地面積5.06公頃（75.90畝）。其中：

核減用地范圍及面積數(shù)據(jù)：3宗，即龍湖區(qū)202地塊由原115.11畝核減為52.01畝、龍湖區(qū)203地塊由原110.45畝核減為102.62畝、龍湖區(qū)241地塊由原254.37畝核減為253.94畝，合計(jì)核減4.76公頃；

修改用地面積數(shù)據(jù)（用地界線不變）：1宗，即龍湖區(qū)128地塊由原815.30畝修改為810.76畝，用地面積減少0.30公頃。

七、改造地塊用地布局及改造要求

1、改造功能指導(dǎo)原則

為進(jìn)一步發(fā)揮下一層次控制性詳細(xì)規(guī)劃具有的深入研究和程序規(guī)范的編制優(yōu)勢(shì)，本補(bǔ)充規(guī)劃在上述“上層次規(guī)劃依據(jù)”章節(jié)中提出改造地塊功能的三個(gè)基本控制原則的基礎(chǔ)上，對(duì)改造地塊中不涉及02版總規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定內(nèi)容的用地，在優(yōu)先考慮滿足城市功能優(yōu)化、城市環(huán)境品質(zhì)提升的前提下，可在下一層次控規(guī)層面對(duì)該部分規(guī)劃內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整及深化研究，對(duì)此，本規(guī)劃按改造類型分別提出以下三項(xiàng)指導(dǎo)原則：

◆舊城鎮(zhèn)改造中，涉及02版總規(guī)一般性調(diào)整的用地，在對(duì)周邊片區(qū)現(xiàn)狀建設(shè)及發(fā)展需求進(jìn)行充分論證的基礎(chǔ)上，可采取用地性質(zhì)兼容的方式，科學(xué)處理規(guī)劃主導(dǎo)功能與實(shí)際需求功能的關(guān)系。其中，屬于非公益性公共設(shè)施用地的，在對(duì)所在行政區(qū)該類用地的實(shí)際建設(shè)情況及用地需求進(jìn)行充分分析的基礎(chǔ)上，若地塊周邊已被成熟居住區(qū)包圍的，原則上可適當(dāng)兼容居住用地，著重完善片區(qū)配套功能并承擔(dān)自身配套需求。

◆舊廠房改造中，涉及02版總規(guī)一般性調(diào)整的用地，可結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)及周邊用地建設(shè)情況進(jìn)行論證，對(duì)用地功能進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中，位于成片工業(yè)園區(qū)內(nèi)的改造地塊，優(yōu)先考慮按工業(yè)升級(jí)或工業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)行改造，即原則上允許增加兼容商業(yè)金融用地性質(zhì)。

◆舊村莊改造中，涉及02版總規(guī)外圍村莊改造的，若新一輪土地利用總體規(guī)劃已明確為“城鎮(zhèn)用地”或“農(nóng)村居民點(diǎn)用地”的，在滿足重大城市基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市水源和河湖水系用地、重要綠地、自然與歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)用地要求并充分考慮城市景觀要求的前提下，可結(jié)合舊村莊現(xiàn)狀建設(shè)實(shí)際進(jìn)行論證并實(shí)事求是地確定規(guī)劃改造功能。

2、改造單元分布

按照《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》中“改造單元”的相關(guān)規(guī)定及已編改造單元的編碼，本次增改項(xiàng)目所屬改造單元共12個(gè)，分別為a-02、a-12、a-14、d-08、d-09、d-12、d-14、d-18、d-19、e-01、e-03、h-7。其中，a-02、a-12、a-14、d-08、d-14、d-18、d-19、e-01、h-7等9個(gè)為本次新增項(xiàng)目所屬改造單元；d-09、d-12、e-03等3個(gè)為本次修改項(xiàng)目所屬改造單元。

上述改造單元中，涉及對(duì)《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》已編改造單元進(jìn)行范圍擴(kuò)大的有：d-08、d-14、d-18、h-7。

①金平區(qū)：本次新增項(xiàng)目所屬改造單元為a-02、a-12、a-14。

②龍湖區(qū)：本次增改項(xiàng)目所屬改造單元d-08、d-12、d-14、d-18、d-19、e-01、e-03。其中，d-08、d-09、d-14、d-18、d-19、e-01為新增項(xiàng)目所屬改造單元；d-12、e-03為修改項(xiàng)目所屬改造單元。

③濠江區(qū)：本次新增項(xiàng)目所屬改造單元為h-7。

3、改造地塊分類

上述增改項(xiàng)目中，屬于舊城鎮(zhèn)改造的共3宗，用地面積3.93公頃；屬于舊廠房改造的共14宗，用地面積35.64公頃；屬于舊村居改造的共8宗，用地面積124.82公頃。

金平區(qū)增改4宗項(xiàng)目中，屬于舊城鎮(zhèn)改造的有3宗，用地面積3.93公頃；屬于舊廠房改造的有1宗，用地面積0.35公頃。

龍湖區(qū)增改18宗項(xiàng)目中，屬于舊廠房改造的有10宗，用地面積22.34公頃；屬于舊村居改造的有8宗，用地面積124.82公頃。

濠江區(qū)新增3宗項(xiàng)目均屬于舊廠房改造，用地面積12.95公頃。

4、建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)

（1）規(guī)劃控制要求

依據(jù)《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》，本規(guī)劃對(duì)改造單元進(jìn)行專項(xiàng)規(guī)劃層面的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)控制。為體現(xiàn)專項(xiàng)規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)作用，本規(guī)劃確定的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)采用上限最高值控制的形式，具體項(xiàng)目編制改造方案時(shí)依據(jù)的建設(shè)強(qiáng)度必須以下一層次法定規(guī)劃或規(guī)定為準(zhǔn)。

本規(guī)劃確定的所有改造單元必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃；編制改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀情況、上蓋建筑拆遷量、周邊環(huán)境、區(qū)位條件、環(huán)境要求、土地價(jià)值等因素進(jìn)行綜合分析后，明確改造地塊的具體建筑容量控制指標(biāo)。

（2）分區(qū)標(biāo)準(zhǔn)

依據(jù)《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》，“三舊”改造用地分為五類建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)，分別為：一類強(qiáng)度區(qū)（低強(qiáng)度區(qū)，容積率不大于2.0，建筑密度不大于40%）；二類強(qiáng)度區(qū)（中強(qiáng)度區(qū)，容積率不大于3.5，建筑密度不大于30%）；三類強(qiáng)度區(qū)（高強(qiáng)度區(qū)，容積率不大于4.5，建筑密度不大于25%）；特殊強(qiáng)度區(qū)（適度建設(shè)控制區(qū)，適用于村鎮(zhèn)建設(shè)用地）；限制建設(shè)區(qū)（生態(tài)環(huán)境培育區(qū)，適用于生態(tài)綠地或生態(tài)敏感區(qū)）。各增改地塊所屬改造單元的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)指引詳見附表。

5、配套設(shè)施控制要求

（1）控制原則

“三舊”改造應(yīng)堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、成片改造、分步實(shí)施、統(tǒng)一落實(shí)公共服務(wù)設(shè)施配套”原則，通過科學(xué)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合理布局、完善城市公共服務(wù)設(shè)施配套。相關(guān)要求按照市人民政府辦公室頒布的《市中心城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃實(shí)施細(xì)則（試行）》（汕府辦[2011]47號(hào)）執(zhí)行。

本規(guī)劃提出，對(duì)于下一層次控規(guī)確定為居住用地的改造地塊，在編制控規(guī)時(shí)，應(yīng)對(duì)改造地塊和改造單元兩個(gè)層面分別進(jìn)行配套設(shè)施用地控制及類型引導(dǎo)。主要包括：按《市中心城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃實(shí)施細(xì)則（試行）》的要求，結(jié)合規(guī)劃確定的建設(shè)強(qiáng)度分區(qū)，確定“三舊”改造地塊中居住用地應(yīng)配建的居住配套設(shè)施的用地規(guī)模；結(jié)合改造單元范圍內(nèi)的用地布局，確定“三舊”改造單元中居住用地應(yīng)配建的主要的獨(dú)立占地的公益性居住配套設(shè)施類型。

（2）實(shí)施要求

改造項(xiàng)目必須按照《市中心城區(qū)“三舊”改造項(xiàng)目公共服務(wù)設(shè)施配套規(guī)劃實(shí)施細(xì)則（試行）》的規(guī)定進(jìn)行配套設(shè)施控制，以公平、公正的原則對(duì)每一宗住宅開發(fā)地塊應(yīng)負(fù)擔(dān)的公共服務(wù)設(shè)施進(jìn)行有效控制，以切實(shí)達(dá)到通過“三舊”改造完善城市服務(wù)功能、提升宜居環(huán)境質(zhì)量的目標(biāo)。其中，按上述實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，“三舊”改造項(xiàng)目?jī)簦▽?shí)）用地小于4公頃的，如片區(qū)教育設(shè)施等未配套完善，則應(yīng)貫徹“應(yīng)配盡配”的原則予以配套完善；如片區(qū)教育設(shè)施等已配套完善，則由開發(fā)主體整體實(shí)施改造開發(fā)，同時(shí)按項(xiàng)目開發(fā)強(qiáng)度對(duì)應(yīng)配套設(shè)施用地比例征收公共服務(wù)設(shè)施代建金。

法定的控制性詳細(xì)規(guī)劃是落實(shí)“三舊”改造項(xiàng)目配套設(shè)施類型、規(guī)模、用地布局的重要手段?？匾?guī)一經(jīng)批準(zhǔn)實(shí)施，必須嚴(yán)格依據(jù)控規(guī)對(duì)配套設(shè)施進(jìn)行剛性控制，不得隨意改變配套設(shè)施用地的規(guī)模和使用性質(zhì)。具體“三舊”改造住宅項(xiàng)目編制改造方案時(shí)依據(jù)的配建設(shè)施類型、規(guī)模、布局等必須以經(jīng)法定程序?qū)徸h通過的控制性詳細(xì)規(guī)劃或規(guī)定為準(zhǔn)。

編制“三舊”改造單元控制性詳細(xì)規(guī)劃（或出具“三舊”改造地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件）時(shí)必須在法定文件中對(duì)項(xiàng)目配建設(shè)施的建設(shè)方式進(jìn)行明確規(guī)定。其中，配建設(shè)施由社會(huì)投資主體負(fù)責(zé)建設(shè)的，應(yīng)明確配建設(shè)施必須與主體開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行同時(shí)報(bào)建、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)驗(yàn)收；配建設(shè)施由政府統(tǒng)一建設(shè)的，應(yīng)予以明確規(guī)定，并由土地管理部門完善相關(guān)土地使用手續(xù)，納入政府土地儲(chǔ)備。應(yīng)鼓勵(lì)“三舊”改造項(xiàng)目按照法定控規(guī)的規(guī)定進(jìn)行成片配套、成片改造。

6、道路交通控制要求

相關(guān)規(guī)劃控制內(nèi)容執(zhí)行《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》中“道路交通規(guī)劃”的有關(guān)規(guī)定，即本次增改項(xiàng)目須滿足以下要求：

（1）公共交通及停車設(shè)施控制要求

所有“三舊”改造項(xiàng)目必須依據(jù)《市公共交通規(guī)劃（2005-2020）》的相關(guān)規(guī)定，控制公交樞紐、首末站、公交車站的用地；必須依據(jù)《市中心城區(qū)停車專項(xiàng)規(guī)劃（2007-2020）》的相關(guān)規(guī)定，控制社會(huì)公共停車場(chǎng)（庫）的用地，建設(shè)路邊停車設(shè)施以及項(xiàng)目應(yīng)配建的社會(huì)公共停車位。

（2）涉及道路的項(xiàng)目建設(shè)要求

對(duì)涉及02版總規(guī)確定的重大城市基礎(chǔ)設(shè)施的“三舊”改造項(xiàng)目，應(yīng)加強(qiáng)用地控制，妥善解決相關(guān)問題，依法依規(guī)納入土地儲(chǔ)備，全力配合政府推動(dòng)城市對(duì)外交通設(shè)施的建設(shè)進(jìn)程。對(duì)涉及《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》確定的城市主次干道建設(shè)的“三舊”改造項(xiàng)目，可采取一定的獎(jiǎng)勵(lì)措施，鼓勵(lì)項(xiàng)目與城市道路實(shí)行捆綁建設(shè)。對(duì)涉及本規(guī)劃及下一層次法定控規(guī)確定的區(qū)間道路建設(shè)的“三舊”改造項(xiàng)目，應(yīng)實(shí)行區(qū)間道路與項(xiàng)目同時(shí)報(bào)建、同時(shí)施工、同時(shí)竣工。

7、歷史文化遺存保護(hù)要求

相關(guān)規(guī)劃控制內(nèi)容執(zhí)行《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》中“文化保護(hù)系統(tǒng)規(guī)劃”的有關(guān)規(guī)定，即本次增改項(xiàng)目須滿足以下要求：

（1）涉及文物保護(hù)的項(xiàng)目改造要求

“三舊”改造項(xiàng)目中如涉及各級(jí)人民政府已公布的各類文物保護(hù)單位和已列入文物保護(hù)范圍予以登記的不可移動(dòng)文物點(diǎn)，以及各區(qū)縣文化文物行政管理部門在第三次全國文物普查中新發(fā)現(xiàn)的不可移動(dòng)文物點(diǎn)（詳見《市中心城區(qū)“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃》說明書表8-1），應(yīng)嚴(yán)格依照文物保護(hù)法規(guī)和國家、省“三普”工作要求進(jìn)行規(guī)劃保護(hù)，在有效保護(hù)的前提下，建議將其用地列入整治型改造類型進(jìn)行環(huán)境和綠地空間的整體改造。

（2）實(shí)施文物原址保護(hù)的項(xiàng)目建設(shè)要求

上述涉及文物保護(hù)的相關(guān)項(xiàng)目中，屬于實(shí)施原址保護(hù)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按相應(yīng)的文物保護(hù)等級(jí)確定保護(hù)范圍和措施，根據(jù)文物保護(hù)單位的級(jí)別報(bào)相應(yīng)的文物行政主管部門批準(zhǔn)，并將保護(hù)措施列入可行性研究報(bào)告或者設(shè)計(jì)任務(wù)書，在該片區(qū)報(bào)建時(shí)一同上報(bào)文化文物、城市規(guī)劃等相關(guān)職能部門。

（3）未能實(shí)施文物原址保護(hù)的項(xiàng)目建設(shè)要求

上述涉及文物保護(hù)的相關(guān)項(xiàng)目中，屬于未能實(shí)施原址保護(hù)、必須遷移異地保護(hù)或者拆除的，必須嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國文物保護(hù)法》及其《實(shí)施條例》和《省實(shí)施<中華人民共和國文物保護(hù)法>辦法》的規(guī)定，上報(bào)上一級(jí)文物行政部門和人民政府審批。

8、保障性住房建設(shè)要求

（1）商品房項(xiàng)目按一定比例配建廉租住房

根據(jù)市政府文件《關(guān)于在“三舊”改造中推進(jìn)廉租住房建設(shè)的意見（試行）》（汕府辦[2010]158號(hào)），“三舊”改造中的商品房項(xiàng)目，按可建住宅建筑面積（以下簡(jiǎn)稱可建面積）配套廉租住房。其中，屬于政府主導(dǎo)的項(xiàng)目（危舊住房改造項(xiàng)目除外），按可建面積的3%配套；屬于舊廠房改造項(xiàng)目按可建面積的2%配套，但以協(xié)議出讓方式供地的按可建面積的3%配套；屬于舊城鎮(zhèn)、舊村莊改造項(xiàng)目，按可建面積的1%配套。同一項(xiàng)目具備多種改造類型的，取最高限比例配套。項(xiàng)目應(yīng)配套廉租住房可采用在項(xiàng)目中配建、提供在項(xiàng)目之外其他地方符合條件的房屋作為廉租住房房源、向房產(chǎn)管理部門認(rèn)購廉租住房房源等提供方式。屬于政府主導(dǎo)或村（居）統(tǒng)一組織且滿足一定條件的危舊住房改造項(xiàng)目，可按程序上報(bào)申請(qǐng)不配套廉租住房?！叭f”改造項(xiàng)目出具用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件時(shí)，必須明確配套廉租住房的方式、用地、房屋面積指標(biāo)及位置。以上規(guī)定為根據(jù)汕府辦[2010]158號(hào)文而