濰坊市房地產(chǎn)市場分析

濰坊市房地產(chǎn)市場分析目錄第一章

濰坊一、地理位置二、行政區(qū)劃及面積三、都市經(jīng)濟(jì)四、都市規(guī)劃第二章都市規(guī)劃與投資環(huán)境

一、濰坊都市構(gòu)造與發(fā)展方向二、濰坊市宏觀環(huán)境分析三、濰坊市都市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃四、濰坊的重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及投資構(gòu)造、投資環(huán)境五、濰坊都市現(xiàn)實定位與未來濰坊發(fā)展定位第三章

濰坊房地產(chǎn)市場分析一、濰坊市房地產(chǎn)發(fā)展二、濰坊市房地產(chǎn)市場狀況三、二手房交易分析四、-前三季濰坊在售樓盤銷售狀況走勢分析五、項目所在地塊調(diào)查狀況結(jié)束語濰坊市房地產(chǎn)市場分析第一章

濰坊一、地理位置1、綜述濰坊市位于山東半島中部，西至省會濟(jì)南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營，南連臨沂、日照。地理位置優(yōu)越，人口眾多。濰坊市南北長188公里，東西寬164公里，總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。市域地勢南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂。全市出生人口81648人，合法生育率達(dá)97.7%，人口自然增長率4.00‰，性別比104.3。據(jù)公安部門記錄，全市末總?cè)丝?55.3萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口328.3萬人。氣候溫暖，四季分明。濰坊市地處北溫帶季風(fēng)區(qū)，屬于暖溫帶季風(fēng)型半濕潤大陸性氣候，四季分明，年平均氣溫12.3℃，無霜期200天左右，平均降雨量700毫米以上。2、基礎(chǔ)設(shè)施完善濰坊市鐵路、公路、機(jī)場、通信及都市供水、供氣和商貿(mào)設(shè)施建設(shè)已獲得重大進(jìn)展。公路通車?yán)锍痰竭_(dá)14萬公里。所有開通了程控電話和國內(nèi)外直撥電話，電話互換機(jī)總?cè)萘康竭_(dá)101萬。市區(qū)供水普及率達(dá)100％，居民生活燃料氣化率達(dá)90.03％。3、經(jīng)濟(jì)實力居山東省第四位按照市委“全黨抓經(jīng)濟(jì)，重點抓工業(yè)，關(guān)鍵抓投入，突出抓招商”的總體規(guī)定，加緊經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的戰(zhàn)略性調(diào)整，提高經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和規(guī)模效益，穩(wěn)步發(fā)展農(nóng)業(yè)、努力強(qiáng)化工業(yè)、繁華發(fā)展服務(wù)業(yè)、發(fā)展壯大民營經(jīng)濟(jì)。經(jīng)濟(jì)地位在濟(jì)南、青島、煙臺之后排列第四位。小結(jié)：濰坊市位于山東交通關(guān)鍵地帶，三面臨陸，北面靠海，長年四季分明，屬于中國比較合適人類居住的都市之一。二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級），臨朐、昌樂2縣，共有152個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，重要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5條。海岸線為東南－西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長143公里。小結(jié)：濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢平坦，水景豐富，市內(nèi)具有很好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。三、都市經(jīng)濟(jì)1、地區(qū)生產(chǎn)總值全市經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)迅速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)構(gòu)造深入調(diào)整。初步核算，濰坊市生產(chǎn)總值(GDP)完畢2056.02億元，按可比價格比上年增長15.8%；其中第一產(chǎn)業(yè)增長值237.54億元，增長2.7%；第二產(chǎn)業(yè)增長值1194.67億元，增長16.5%，其中工業(yè)增長值1100.25億元，增長17.7%；第三產(chǎn)業(yè)增長值623.81億元，增長19.6%，一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動GDP增長0.3、9.8和5.7個百分點。按常住人口計算，人均GDP到達(dá)23349元（按年末匯率折算為3196美元），比上年增長15.0％。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整獲得新進(jìn)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的12.31：58.15：29.54調(diào)整為11.55：58.11：30.34。2、財政收入地方財政收入突破百億元大關(guān)。，全市完畢財政總收入224.5億元，增長26.3%，市本級及15個縣市區(qū)（市屬開發(fā)區(qū)）所有實現(xiàn)了財政收支平衡，全市已持續(xù)實現(xiàn)財政收支平衡。3、居民收入1）濰坊市人均GDP及增長狀況人均GDP到達(dá)17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），人均GDP到達(dá)19677元(按現(xiàn)行匯率折算為2520美元)，比上年增長16.2%,全市完畢人均GDP到達(dá)23357元，按可比價格計算，比上年增長15%。2）濰坊市人均可支配收入狀況城鎮(zhèn)居民收入增長明顯。據(jù)抽樣調(diào)查，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11846元，比上年增長14.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出8816.3元，增長15.1%,城區(qū)居民人均可支配收入到達(dá)13716.23元，再創(chuàng)歷史新高，比上年增長1870元，增幅高達(dá)15.8%，創(chuàng)下近五年來的最高增幅。1-5月城鎮(zhèn)居民收入保持兩位數(shù)增長，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為6667.7元，同比增長15.1%，居民消費性支出4373.3元，同比下降2.5%。小結(jié)：濰坊市持續(xù)實現(xiàn)財政收支平衡，財政收入逐年以15%左右的速度提高，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和對應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，居民收入的穩(wěn)步增長已成為支撐了房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)迅速增長的重要動力。四、都市規(guī)劃1、都市性質(zhì)詳細(xì)分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)絡(luò)山東半島都市群的重要交通樞紐。2、都市布局及區(qū)域職能1）濰坊市整體布局中心城區(qū)總體布局——“一心、一環(huán)、一軸、一廊”?！耙恍摹?，即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的都市關(guān)鍵區(qū)；“一環(huán)”，即長松路、玄武街、濰縣路、寶通街構(gòu)成的都市迅速交通環(huán)；“一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸?！耙焕取?，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。2）濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個組團(tuán)。“長松組團(tuán)”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同步，將積極參與推進(jìn)物流業(yè)成長，提高既有商業(yè)服務(wù)項目業(yè)設(shè)施水平面?！爸行慕M團(tuán)”將形成商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及文化娛樂場所、商務(wù)會展中心?！皷|南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級公共建設(shè)項目，加緊生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。3）區(qū)域內(nèi)都市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)都市生活配套完善，可以滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購物廣場重要集中在此。高新區(qū)配套設(shè)施起步較晚，目前尚未形成宜居的配套體系,但伴隨行政單位的遷入,以及濰坊都市發(fā)展重心東移，未來高新區(qū)的發(fā)展將會展現(xiàn)出更完善，更系統(tǒng)，更先進(jìn)，高原則，高起點，高速度的一種方向。本章粗線條的考察了濰坊市地理、財政收支、都市規(guī)劃等基本信息，可以得出如下結(jié)論：1、濰坊的地理位置和地區(qū)特性，決定了其作為承接沿海與內(nèi)地的重要交通樞紐地位，具有房地產(chǎn)開發(fā)后勁。2、濰坊迅速的都市化進(jìn)程，以及居民收入的穩(wěn)步提高，使其對房地產(chǎn)開發(fā)需求的增長具有決定性意義。3、中心城區(qū)空間有限性與都市發(fā)展提速不相協(xié)調(diào)的矛盾深入突出，加緊中心城區(qū)向外拓展的客觀規(guī)定和政府都市規(guī)劃指向具有一致性，并已形成向都市四隅迅速延伸之勢，其中西向以發(fā)展都市物流、無污染工業(yè)為主，北向以發(fā)展海洋化工為主業(yè)，都市東向、南向在鞏固高新區(qū)已經(jīng)有高科技產(chǎn)業(yè)成果的基礎(chǔ)上，大力完善市政配套，發(fā)展園林型居住區(qū)。4、值得注意的是，坊子區(qū)北向、寒亭區(qū)西向與中心城區(qū)對接速度加緊，一定程度上增進(jìn)了“東南組團(tuán)”房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展速率、連片效應(yīng)和消費客群的支撐力。第二章都市規(guī)劃與投資環(huán)境一、濰坊都市構(gòu)造與發(fā)展方向（一）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)實狀況特性1、經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)持續(xù)增長從1980年代開始，濰坊市國民經(jīng)濟(jì)一直保持了持續(xù)而穩(wěn)定的增長。2、增長速度不停加緊從90年代中后期，濰坊市工業(yè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)相對滑坡，從而導(dǎo)致一度國民經(jīng)濟(jì)增長速度回落，1999年僅為5%左右，近年來經(jīng)濟(jì)增長速度迅速回升。3、投資成為經(jīng)濟(jì)增長的重要動力濰坊的經(jīng)濟(jì)增長已開始進(jìn)入投資推進(jìn)階段，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造將深入向重化工業(yè)轉(zhuǎn)型，需要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對融資也提出更高的規(guī)定。4、工業(yè)成為經(jīng)濟(jì)重要支柱近年來，通過大力實行外向帶動戰(zhàn)略，加緊調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，濰坊形成了一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢，二產(chǎn)、三產(chǎn)逐漸成為都市經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)。而從發(fā)展的趨勢看，進(jìn)入后第一、第三產(chǎn)業(yè)所占比重逐年下降，三產(chǎn)比例由的15.5：50.5：34.0調(diào)整為14.5：54.8：30.7；三產(chǎn)比例關(guān)系由年的13.69：56.86：29.45調(diào)整為12.31：58.15：29.54,產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整獲得新進(jìn)展，一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由上年的12.31：58.15：29.54調(diào)整為11.55：58.11：30.34。（二）發(fā)展思緒與目的1、重視經(jīng)濟(jì)效益和資源環(huán)境關(guān)系的協(xié)調(diào)，走新型工業(yè)化道路，實現(xiàn)速度和質(zhì)量的統(tǒng)一。2、蔬菜種植是濰坊農(nóng)業(yè)的特色，但農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成；工業(yè)行業(yè)內(nèi)部構(gòu)造除機(jī)械制造業(yè)較強(qiáng)外，附加值大都不高；三產(chǎn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重很低，金融保險業(yè)、教育文藝及廣播電影電視業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)有一定規(guī)模，但目前發(fā)展仍不能滿足和支撐濰坊未來的迅速發(fā)展。調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及內(nèi)部行業(yè)構(gòu)造是此后一種時期發(fā)展的方向。3、工業(yè)發(fā)展重要在開發(fā)區(qū)內(nèi)進(jìn)行，優(yōu)先發(fā)展國家級高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及?；咝聟^(qū)。市區(qū)四區(qū)發(fā)展占地少、污染少的行業(yè)為主。大力發(fā)展“兩基地、兩中心、一樞紐”都市總體戰(zhàn)略定位。二、濰坊市宏觀環(huán)境分析進(jìn)入以來，全市經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)迅速發(fā)展態(tài)勢，規(guī)模以上工業(yè)增勢平穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，消費品市場保持活躍，外貿(mào)出口較快增長,財政金融運行正常，居民收入迅速增長。1、工業(yè)生產(chǎn)效益同步提高。工業(yè)生產(chǎn)增長較快。截止底，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)到達(dá)4312家，比上年增長141家；實現(xiàn)增長值1021.7億元，同比增長21.0%。全市工業(yè)產(chǎn)品銷售率98.4%，比上年提高0.52個百分點。，全市規(guī)模以上工業(yè)完畢主營業(yè)務(wù)收入4340.6億元，增長28.5％；實現(xiàn)利潤239.4億元，增長37.8％，實現(xiàn)利稅371.8億元，增長33.7％；實交稅金149.1億元，增長31.8％。規(guī)模以上工業(yè)虧損面2.88%，提高0.81個百分點，虧損企業(yè)虧損額3.1億元，增長197.7%。產(chǎn)成品存貨190.1億元，增長27.9%，應(yīng)收帳款凈額219.2億元，增長19.0%，兩項資金占流動資產(chǎn)平均余額的35.5%。2、投資構(gòu)造更趨優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)迅速增長。，全市全社會固定資產(chǎn)投資完畢1208.4億元，比上年增長24.8%。其中規(guī)模以上投資完畢1178.2億元，增長25.1%；規(guī)模如下投資完畢30.2億元，增長11.0%。規(guī)模以上投資施工項目4183個，其中總投資過1000萬元的項目2583個。在規(guī)模以上投資中，一產(chǎn)投資完畢17.7億元，增長49.5%；二產(chǎn)投資完畢822.9億元，增長25.0%；三產(chǎn)投資完畢337.5億元，增長40.8%。城鎮(zhèn)投資完畢902.5億元，增長26.2%；農(nóng)村投資完畢275.7億元，增長21.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。，全市共完畢房地產(chǎn)開發(fā)投資156.6億元，比上年增長59.1%，其中住宅投資118.3億元，增長84.4%。整年商品房銷售額104.8億元，比上年增長42.6%。3、消費品市場活躍。伴隨居民收入的增長和消費環(huán)境的改善，居民消費支出逐漸增大，社會消費品零售總額迅速增長。全市實現(xiàn)社會消費品零售總額674.3億元，居全省第四位，增長17.5%，增速同比提高1.2個百分點。按地辨別，市的零售額為393.7億元,增長17.5%；縣的39.1億元,增長24.8%；縣如下的241.3億元,增長16.6%。分行業(yè)看，零售業(yè)份額最大。零售行業(yè)實現(xiàn)零售額443.3億元，占消費品零售總額的65.7%，增長15.6%，其中個體經(jīng)營戶完畢249.1億元，占消費品零售總額的36.9%，增長10.6%。其他依次為批發(fā)業(yè)、餐飲業(yè)和住宿業(yè)，分別增長24.4%、19.1%和24.6%。按經(jīng)濟(jì)成分分，非公有經(jīng)濟(jì)零售額份額最大。非公有經(jīng)濟(jì)零售額591.5億元，占消費品零售總額的87.7%，增長17.2%。其中私有經(jīng)濟(jì)完畢零售額584.8億元，占消費品零售總額的86.7%，增長17.2%，個體經(jīng)濟(jì)完畢零售額358.5億元，占私有經(jīng)濟(jì)零售額的61.3%，增長14.5%。4、財稅收入平穩(wěn)增長。，全市財政總收入224.4億元,增長26.3%。其中地方財政收入完畢110.6億元，居全省第四位，增長24.9%，增速同比回落1.5個百分點，居全省第九位，高于全省平均水平1.4個百分點。全市國地兩稅收入207.2億元，增長27.8%，占二、三產(chǎn)業(yè)增長值比重11.4%，同比提高0.7個百分點；其中國稅收入133.3億元，居全省第五位，增長27.4%，增速居全省第八位，高于全省平均水平7.4個百分點；地稅收入73.9億元，居全省第五位，增長28.6%，增速居全省第六位，高于全省平均水平1個百分點。5、金融運行呈良好發(fā)展態(tài)勢。，全市金融機(jī)構(gòu)存、貸款總量大幅增長，經(jīng)營效益明顯提高，支持了全市經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。年末全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額1637.4億元，比年初增長211.9億元，增長14.9%，人民幣存款增量居全省第3位。儲蓄存款余額1038.7億元，比年初增長125.7億元，同比多增17.3億元。各項貸款余額達(dá)1227.0億元，較年初增長195.3億元，增長18.9%，同比多增11.9億元，人民幣貸款增量居全省第2位。貨幣持續(xù)回籠，整年現(xiàn)金收支相抵，凈回籠55.1億元。金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營效益大幅增長，實現(xiàn)盈利合計22.7億元，同比增盈9.7億元。6、交通運送業(yè)較快發(fā)展。，全市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)共完畢投資46.2億元，其中公路建設(shè)完畢投資42.2億元；場站、港口、機(jī)場、地方鐵路建設(shè)等完畢投資4億元。，全市完畢郵政業(yè)務(wù)總量5.2億元，增長9.3%。郵政儲蓄平均余額129.0億元，比上年增長4.9%。全市電信企業(yè)實現(xiàn)電信業(yè)務(wù)總量59.3億元，比上年增長16.5%。移動電話顧客發(fā)展到453.9萬戶，比上年增長35.6%，固定電話顧客258.1萬戶，減少2.9%。7、物價展現(xiàn)迅速上漲態(tài)勢。1-12月份，全市居民消費價格總指數(shù)(CPI)上漲3.8%。從八大類分項看，除衣著、交通和通訊類以及娛樂教育文化用品及服務(wù)價格略有下降外，其他項目均有不一樣程度上漲。食品類價格漲幅最高，上漲10.8%，其中糧食類上漲7.2%，鮮菜類上漲16.4%；居住類價格上漲2.7%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)上漲1.7%。生產(chǎn)領(lǐng)域價格漲幅較大。1-12月份，原材料燃料動力購進(jìn)價格上漲5.79%，漲幅同比提高3.82個百分點；工業(yè)品出廠價格上漲4.64%，同比提高3.56個百分點。房地產(chǎn)價格保持平穩(wěn)增長。1-12月份，全市商品房屋銷售價格上漲5.8%；土地交易價格上漲2.5%；房屋租賃和物業(yè)管理價格上漲1.7%。8、

，全市在崗職工平均工資為18998元，增長21.8%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13716.2元，增長15.8%；城鎮(zhèn)居民人均消費性支出10799.5元，增長22.5%。其中食品類支出增長15.1%，衣著類支出增長47.3%，交通和通信支出增長32.6%、教育文化娛樂服務(wù)增長12.4。交通和通信及教育文化娛樂服務(wù)已成為拉動居民消費升級的巨大動力。到12月底，百戶城鎮(zhèn)居民家庭擁有汽車已達(dá)13輛，移動電話213部。，全市農(nóng)民人均純收入6278元，增長14%。整年農(nóng)民人均收入8246.9元，增長17.3%。其中農(nóng)民人均家庭經(jīng)營收入5391.3元，增長17.4%，占期內(nèi)現(xiàn)金總收入的65.4%；工資性收入2576.4元，增長11.2%，占期內(nèi)現(xiàn)金總收入的31.2%。農(nóng)民人均現(xiàn)金支出6638.2元，增長13.8%。其中農(nóng)民人均生活消費支出4121.9元，增長15.6%，占期內(nèi)現(xiàn)金支出的62.1%。在生活消費支出中，居住支出增長33.6%，醫(yī)療保健支出增長12.6%，食品消費支出增長12.8%。9、對外經(jīng)貿(mào)、招商引資與旅游進(jìn)出口繼續(xù)保持較快增長。據(jù)海關(guān)記錄，全市進(jìn)出口總額65.1億美元，比上年增長25.4%。整年共簽訂運用外資項目172個，協(xié)議運用外資額8.1億美元，實際運用外資6.2億美元。招商引資工作成效突出。全市共到位市外境內(nèi)資金610億元，同比增長18%。實際認(rèn)定到位資金過5000萬元投資項目445個，到位資金466.6億元，同比增長22%。旅游業(yè)深入發(fā)展。，全市共接待境外游客7.4萬人次，創(chuàng)匯收入3606.9萬美元，分別增長72.3%和179.0%。接待國內(nèi)游客1413.6萬人次，旅游收入95.9億元，分別增長36.2%和54.9%。三、濰坊市都市發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃據(jù)《濰坊市都市總體規(guī)劃（—）》我們可知：1、都市化與中心都市人口規(guī)模據(jù)公安部門記錄，全市年末總?cè)丝?59.1萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口371.7萬人。據(jù)1％人口抽樣調(diào)查，全市年末常住人口883.61萬人。截至6月30日,濰坊市人口已達(dá)人。到，全市都市化水平將到達(dá)50％，中心市區(qū)人口規(guī)模到達(dá)130萬人，用地規(guī)模153平方公里，目的是建成功能完善、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的高端現(xiàn)代化都市。到,全市都市化水平到達(dá)58%,中心市區(qū)人口規(guī)模到達(dá)1752、發(fā)展濰坊都市經(jīng)濟(jì)

提高綜合競爭力近期（從目前到）全市GDP年均增速到達(dá)13%，到GDP總量到達(dá)2400億元，全市三產(chǎn)比例為10：60：30；中心都市GDP年均增速實現(xiàn)16%，到GDP總規(guī)模到達(dá)800億元，占全市比重上升到33%，市區(qū)三產(chǎn)比例為9：58：33。遠(yuǎn)期全市GDP年均增速為9%，到全市GDP到達(dá)5700億元，全市三產(chǎn)比例為7：61：32；中心都市GDP到遠(yuǎn)期年均增速為11%，到中心都市GDP規(guī)模到達(dá)2300億元，占全市比重為40%，市區(qū)三產(chǎn)構(gòu)造為5：55：40。3、生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)以創(chuàng)立“國家環(huán)境保護(hù)模范都市”和生態(tài)市建設(shè)為手段，推進(jìn)都市可持續(xù)發(fā)展、增強(qiáng)都市競爭力。通過對濰坊五大體系的建設(shè)（即循環(huán)經(jīng)濟(jì)歷年為驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)體系、可持續(xù)運用的資源保障體系、健康持續(xù)的生態(tài)支持體系、與自然友好的人居環(huán)境體系、體現(xiàn)社會文明安定的人文體系），到，將其建設(shè)成為人與自然友好共生，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化生態(tài)市。

4、濰坊都市用地根據(jù)《濰坊市土地運用總體規(guī)劃（1997—）》，1997年—全市安排的建設(shè)用地總規(guī)模為93.89km2(14.08萬畝)，其中建設(shè)用地占用耕地47.6km2(7.14萬畝)，闡明耕地是濰坊市建設(shè)用地重要的供應(yīng)來源。其中濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動都市用地增長的特性十分明顯，濰坊市中心城區(qū)國民生產(chǎn)總值與都市用地之間展現(xiàn)出較強(qiáng)的正線性關(guān)系，此外，都市新增功能對都市用地需求、人口增長帶來的都市用地需求也呈此狀況。規(guī)劃中明確了商業(yè)用地約1156ha,中心城居住用地采用“一帶四團(tuán)”布局，居住用地人均28.1m2,占地面積50.6m2。工業(yè)用地5.1m2,占地面積45.2km2。倉儲用地人均9.6m2，占地面積17.3km2。

5、都市綠地系統(tǒng)規(guī)劃中期人均公園綠地面積到達(dá)12平方米/人，綠化率到達(dá)40%，綠地率35%，森林覆蓋綠到達(dá)28%；遠(yuǎn)期人均公園綠地面積14平方米/人，綠化覆蓋率到達(dá)45%，綠地率40%，森林覆蓋率到達(dá)33%。完善生態(tài)綠地系統(tǒng)的構(gòu)造布局，恢復(fù)都市生物多樣性，減少都市綠島效應(yīng)，失單提高綠地建設(shè)指標(biāo)，增進(jìn)都市向社會友好、經(jīng)濟(jì)高效、生態(tài)良好循環(huán)的發(fā)展6、都市建設(shè)投融資與都市發(fā)展增長都市建設(shè)投資的資金來源，建立起穩(wěn)定的資金供應(yīng)渠道，提高都市建設(shè)投資運行的效率。7、現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃以高速公路和膠濟(jì)鐵路為依托，以區(qū)域物流為重點，充足發(fā)揮公路、鐵路、水運、航空運送和濰坊作為交通樞紐都市的綜合優(yōu)勢，采用先進(jìn)的物流管理技術(shù)和裝備，建立起多層次、符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律、融入整個山東半島物流體系的物流基地、物流中心和配送中心，構(gòu)筑“三大”物流平臺，將濰坊建設(shè)成為環(huán)渤海灣南部重要的物流樞紐和魯中物流中心都市。8、城中村改造城中村改造實行量化資產(chǎn)，確權(quán)到人，實現(xiàn)居民按出資額分紅；就地安頓，明確產(chǎn)權(quán)；開發(fā)性安頓；妥善處理村民的養(yǎng)老保障問題。四、濰坊的重要產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及投資構(gòu)造、投資環(huán)境

1、固定資產(chǎn)投資構(gòu)造，全市全社會固定資產(chǎn)投資完畢1208.4億元，比上年增長24.8%。其中規(guī)模以上投資完畢1178.2億元，增長25.1%；規(guī)模如下投資完畢30.2億元，增長11.0%。規(guī)模以上投資施工項目4183個，其中總投資過1000萬元的項目2583個。在規(guī)模以上投資中，一產(chǎn)投資完畢17.7億元，增長49.5%；二產(chǎn)投資完畢822.9億元，增長25.0%；三產(chǎn)投資完畢337.5億元，增長40.8%。城鎮(zhèn)投資完畢902.5億元，增長26.2%；農(nóng)村投資完畢275.7億元，增長21.6%。投資需求穩(wěn)定增長。1-5月，全市全社會固定資產(chǎn)投資405.4億元，增長26.8%，增幅比上年同期提高3.8個百分點。其中規(guī)模以上投資392.5億元，增長27.3%，增速居全省第三位，規(guī)模如下投資12.9億元，增長21.7%。規(guī)模以上投資構(gòu)造趨于改善。2、房地產(chǎn)投資狀況商品房開發(fā)和銷售繼續(xù)保持量增價升、房價穩(wěn)中有升的良好態(tài)勢。據(jù)記錄，，市區(qū)完畢施工面積412萬平方米、竣工面積170萬平方米、銷售面積97.08萬平方米，分別同比增長47.14%、45.29%和33.35%；，完畢施工面積650萬平方米、竣工面積247萬平方米、銷售面積117.28萬平方米，分別同比增長57.77%、45%和20.8%；1－2月份，完畢商品房銷售23.14萬平方米，增長88.6%。在宏觀調(diào)控政策作用下，城區(qū)商品房綜合平均價格穩(wěn)中有升。城區(qū)商品房（含營業(yè)用房，如下同）銷售均價增至3100多元/平方米，但增幅逐漸回落。1－2月份，價格與去年基本持平。調(diào)查記錄，上六個月，市區(qū)新建商品房銷售均價3225元/平方米，同比增長2.2%，比去年同期漲幅回落1.3個百分點。目前，濰坊市區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了買方市場，市區(qū)房地產(chǎn)投資的增幅為44.6%，比去年同期略有下降。據(jù)理解，國家從開始逐漸加大宏觀調(diào)控政策，繼續(xù)實行從緊的金融政策和貨幣政策，多次調(diào)整銀行準(zhǔn)備金率和多次加息、開征新的房地產(chǎn)稅種、提高稅費比例等，加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，成為樓市投資增幅回落的一種重要原因。此外，濰坊市近幾年一直采用鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，房地產(chǎn)供應(yīng)量實現(xiàn)了迅速的增長，市區(qū)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為了買方市場，企業(yè)為了有效規(guī)避金融風(fēng)險，減少了投入，這成為投資增幅下降的另一種原因。據(jù)濰坊市房管局信息科的工作人員簡介，伴隨市場主體整合效應(yīng)的深入顯現(xiàn)，濰坊市房地產(chǎn)投資增幅會有深入的回落，但回落的幅度不會很大。伴隨建筑材料價格的逐漸平穩(wěn)和地震影響的減弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資信心指數(shù)和購房人的購房信心指數(shù)都會有明顯增強(qiáng)，會拉動房地產(chǎn)投資的增長。小結(jié)：近兩年來濰坊市的產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和投資環(huán)境深入優(yōu)化，年均固定資產(chǎn)投資增長近1/3，其中房地