某住宅小區(qū)運(yùn)作管理實(shí)務(wù)

某住宅小區(qū)運(yùn)作管理實(shí)務(wù)第一部分構(gòu)架簡(jiǎn)介 第二部分前期介入打算 -、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想 -、物業(yè)治理資金的籌措與使用 笫三章社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù) 盛世家園治理處運(yùn)作治理第一部分構(gòu)架簡(jiǎn)介第一章盛世家園治理處架構(gòu)概述一、盛世家園治理處運(yùn)作原理模型圖：盛世家園治理處組織架構(gòu)描述：2、盛世家園治理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行長(zhǎng)城物業(yè)治理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證治理處經(jīng)理建立一支高效、和諧的團(tuán)隊(duì)。3、盛世家園治理處內(nèi)部采納直線(xiàn)職能制，盡量減少治理環(huán)節(jié)，提高工作效4、治理處經(jīng)理助理的要緊職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督治理處的服務(wù)質(zhì)量，為治理處經(jīng)理反饋各類(lèi)治理信息，提供決策依據(jù)。5、客戶(hù)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶(hù)物業(yè)治理服務(wù)中心的運(yùn)作，建立治理處與業(yè)6、客戶(hù)助理的職責(zé)是直截了當(dāng)受理業(yè)主、住戶(hù)的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞7、設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的愛(ài)護(hù)、保養(yǎng)、修理以及業(yè)勤和社區(qū)文化建設(shè)。房管標(biāo)選中意度調(diào)查自我評(píng)判與居委會(huì)2、如長(zhǎng)城物業(yè)治理公司中標(biāo)，我們將設(shè)立長(zhǎng)城盛世家園治理處，負(fù)責(zé)大廈企業(yè)文化導(dǎo)入業(yè)余活動(dòng)與周邊單位4、在大廈入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí)，按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。5、治理處將在物業(yè)治理公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各第二部分前期介入打算第一章工作打算序號(hào)工作打算打算要點(diǎn)實(shí)施時(shí)刻商定物業(yè)促銷(xiāo)協(xié)助打算簽定物業(yè)治理合簽定物業(yè)治理合同協(xié)商確定治理處辦公場(chǎng)所二次裝修治理處辦公場(chǎng)所成立盛世家園物2辦理治理處有關(guān)運(yùn)作手續(xù)簽訂合同后十日內(nèi)人員配置、培訓(xùn)治理處辦公設(shè)備配置4理公司模式導(dǎo)入公司各項(xiàng)規(guī)章制度2002.3.l至2002.9.1驗(yàn)收物業(yè)軟硬件5物業(yè)接管預(yù)備移交資料預(yù)備、完善入伙所需資料和建立二次裝修程序及檔案22征求大廈合理化建議分析調(diào)查結(jié)果，提出改進(jìn)方案各類(lèi)檔案的科學(xué)分類(lèi)、建檔及標(biāo)識(shí)44制作各類(lèi)路牌等公共標(biāo)識(shí)系統(tǒng)統(tǒng)制作辦公室標(biāo)識(shí)系統(tǒng)標(biāo)劃完善治理處信息局域網(wǎng)，修訂會(huì)所運(yùn)營(yíng)治理方法：系系完善三表聯(lián)抄系統(tǒng)及業(yè)主自助查閱系統(tǒng)；建立完善的分包方工作績(jī)效考評(píng)體系；定期對(duì)職員進(jìn)行服務(wù)意識(shí)、技能培訓(xùn)；南：-年內(nèi)達(dá)到深圳市、廣東省優(yōu)秀物業(yè)治理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)理長(zhǎng)城物業(yè)治理公司從有利于樓盤(pán)銷(xiāo)售和高水準(zhǔn)物業(yè)治理服務(wù)動(dòng)身，堅(jiān)持低成本的原那么下，配置盛世家園治理處的物資裝備。一、物質(zhì)裝備打算序物質(zhì)裝備序物質(zhì)裝備客戶(hù)物業(yè)2辦公用品長(zhǎng)城物業(yè)物料配送中心按本章二提供3修理工具長(zhǎng)城物業(yè)物料配送中心按本章三提供4消防裝備長(zhǎng)城物業(yè)物料配送中心按本章四提供間室室6護(hù)衛(wèi)裝備護(hù)衛(wèi)服務(wù)中心提供8會(huì)所裝備詳見(jiàn)第八部分二、行政辦公用品打算數(shù)數(shù)量檔案、資料柜作空調(diào)冷氣機(jī)〔分體、柜數(shù)碼照相機(jī)2478合計(jì)備注4000.009整體制作14客戶(hù)物業(yè)治理服務(wù)中心5000.00整體制桌椅作合計(jì)名稱(chēng)名稱(chēng)數(shù)量4000.00合計(jì)備注400.00合計(jì)序列名序列名稱(chēng)數(shù)量400.001套合計(jì)（一）.銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)：房者來(lái)說(shuō)專(zhuān)門(mén)具有吸引力；2.臨近彩田村：項(xiàng)目與市政府大型微利房住宅區(qū)彩田村近在咫尺，田村的完工和入住，該片區(qū)的配套設(shè)施將日趨完善，人氣亦大大增加；3.景觀良好：項(xiàng)目位于彩田南路和蓮花北路之交匯處，坐擁筆架山公園的翠綠美景，更兼有大片荔枝林背靠其后。視野開(kāi)闊，景觀無(wú)限；（二）.銷(xiāo)售劣勢(shì)：臨街的房屋將受到一定的噪音阻礙：（三）.銷(xiāo)售推測(cè)：分析：作為深圳本土一家聞名的上市公司，長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)的企業(yè)形象早已深入人購(gòu)房者與銷(xiāo)售員面對(duì)面進(jìn)行溝通和咨詢(xún)的直銷(xiāo)方式仍舊是現(xiàn)時(shí)期房地產(chǎn)銷(xiāo)售的主導(dǎo)方式，因此，一支杰出和穩(wěn)固的銷(xiāo)售人員隊(duì)伍關(guān)于銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的保證顯得們將依據(jù)?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)治理?xiàng)l例?等物業(yè)治理法律、法規(guī)的規(guī)定，就長(zhǎng)城盛世家園的物業(yè)治理服務(wù)以及前期物業(yè)治理服務(wù)與長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)簽定正供以下協(xié)助和服務(wù)：為銷(xiāo)售人員提供必要的物業(yè)治理知識(shí)培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷(xiāo)售糾紛，購(gòu)房者〕在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂(lè)；2.提供門(mén)童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；第四章費(fèi)用的解決方法在人員的配備和選撥上，我們始終堅(jiān)持如下原那么：淡薄智商，看中毅力，大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)治理多年，具有到的見(jiàn)解，對(duì)治理處的工作有整體的思路和構(gòu)數(shù)大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)治理多年，具有2豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐體會(huì)，有專(zhuān)門(mén)強(qiáng)的溝通大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專(zhuān)業(yè)，具有工程師職3稱(chēng)，從事本專(zhuān)業(yè)多年，了解物業(yè)治理知識(shí)，熟大學(xué)本科學(xué)歷，具有一定的行政治理體會(huì)，并4大學(xué)本科學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強(qiáng)5客戶(hù)主管大專(zhuān)以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，并具有較強(qiáng)6客戶(hù)助理大學(xué)本科學(xué)歷，建筑或工民建專(zhuān)業(yè)，持物業(yè)治7物業(yè)治理員8置求223長(zhǎng)下會(huì)及三年以上的工作體會(huì)；技能等級(jí)資格，并通過(guò)本公77下技能等級(jí)資格，并通過(guò)本公司的專(zhuān)業(yè)考核；熟悉南方菜系及北方面點(diǎn)；人1．作業(yè)服務(wù)人員必須軀體健康，無(wú)傳染病，無(wú)不良嗜好，經(jīng)公司指定的本市區(qū)級(jí)以上醫(yī)院體檢合格；2．持有效的身份證、打算生育證、勞務(wù)用工證，以及有效相應(yīng)學(xué)歷證明、技術(shù)資格證明；第二章治理服務(wù)人員的培訓(xùn)-、培訓(xùn)工作的指導(dǎo)思想入力資源的開(kāi)發(fā)，專(zhuān)門(mén)強(qiáng)調(diào)企業(yè)對(duì)職員的內(nèi)部潛能開(kāi)發(fā)——即培訓(xùn)。因此，我們把培訓(xùn)工作提升到物業(yè)治理公司是否能按照既定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理優(yōu)質(zhì)服務(wù)我們?cè)谌藛T培訓(xùn)工作上擬采取如下措施：1.結(jié)合長(zhǎng)城物業(yè)治理公司多年來(lái)在高層大廈物業(yè)治理優(yōu)質(zhì)服務(wù)方面的體培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的成效。2.樹(shù)立〝治理者確實(shí)是培訓(xùn)者〞的觀念。每一位治理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來(lái)不斷提高自己的工作能力，把握和熟悉日常工作的程3.培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把治理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考4.結(jié)合實(shí)際不斷連續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。我們將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的5.采納目前國(guó)際企業(yè)治理培訓(xùn)行業(yè)中流行的〝KAS〞培訓(xùn)方法，即集知6.培訓(xùn)工作制度化，保證職員有足夠的培訓(xùn)時(shí)刻。通過(guò)分級(jí)考核及末位剔性的主動(dòng)參與。系統(tǒng)圖說(shuō)明：1.針對(duì)長(zhǎng)城盛世家園〔一期〕的治理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)修（1）.治理處經(jīng)理助理負(fù)責(zé)職員日常培訓(xùn)的打算、和諧、組織、考核等工（2）.主管級(jí)以上的治理人員依照治理處提出的培訓(xùn)打算進(jìn)行逐級(jí)培訓(xùn)，并對(duì)培訓(xùn)實(shí)施評(píng)估，并及時(shí)將培訓(xùn)成效和情形反饋給上級(jí)培訓(xùn)人員。（1）.為實(shí)現(xiàn)〝加油站〞式培訓(xùn)，我們對(duì)各工種職員亦制訂了具體的培訓(xùn)時(shí)刻要求，完成培訓(xùn)后登錄積分，詳見(jiàn)下表：作業(yè)服務(wù)職員部門(mén)經(jīng)理以上每年培訓(xùn)時(shí)刻時(shí)（2）.（2）.依照脫產(chǎn)情形培訓(xùn)亦可分為三種，即：全脫產(chǎn)培訓(xùn)、半脫產(chǎn)培訓(xùn)、在職培訓(xùn)。我們堅(jiān)持以〝在職培訓(xùn)為主．脫產(chǎn)培訓(xùn)為輔〞。4.職員培訓(xùn)常用方法1合2．參加軍事訓(xùn)練增強(qiáng)職員的組織紀(jì)律性和自類(lèi)律性23454．投影、錄象、電腦演示等視聽(tīng)教育3．典型案例、個(gè)案剖析、情形模擬等案例分析法程技術(shù)人員全體人員全體人員治理人員全體人員治理、工程技術(shù)人員提高職員職業(yè)素養(yǎng)增加感性認(rèn)識(shí)提高治理水平提高綜合分析解決問(wèn)題的能力熟悉公司情形及各類(lèi)業(yè)務(wù)工作提高職員和諧溝通能力鼓舞職職員作積極性提高制造力及觀看問(wèn)題的能力培養(yǎng)快速閱讀能力培養(yǎng)換位摸索的逆向思維軍事訓(xùn)練和體能訓(xùn)練122職員行為語(yǔ)言規(guī)范職業(yè)道德教育客戶(hù)溝通和諧技巧受理及處理客戶(hù)投訴企業(yè)進(jìn)展史及差不多情形介紹4企業(yè)文化企業(yè)理念與宗旨4企業(yè)文化職員手冊(cè)與勞動(dòng)人事規(guī)章制度物業(yè)治理的行業(yè)法律、法規(guī)物業(yè)治理知識(shí)入伙與二次裝修治理服務(wù)要求與物業(yè)治理知識(shí)質(zhì)量治理質(zhì)量治理7安全防范知識(shí)7安全防范知識(shí)治安防范知識(shí)與技巧89大廈差不多情形介紹提高政治思想覺(jué)悟，開(kāi)展批判自我內(nèi)務(wù)治理與考核檢2每周一次保持宿舍潔凈整潔查培養(yǎng)組織紀(jì)律性，訓(xùn)練扎實(shí)差不多功逢周六、周日，功；4每天訓(xùn)練3小熟悉把時(shí)熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)熟悉并把握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次章制度77消防知識(shí)每月一次8消防訓(xùn)練每周一次提高突發(fā)事件處理能力，把握處理9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次序序培訓(xùn)目標(biāo)號(hào)保持宿舍潔凈整潔保潔方法與清潔劑使熟悉把握差不多方法及技巧用保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知熟悉把握差不多方法及技巧識(shí)保潔服務(wù)工作手冊(cè)準(zhǔn)熟悉把握差不多方法及技巧每月一次制度熟悉消防救火職責(zé)及把握差不多病蟲(chóng)害消殺與防治環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度消防知識(shí)及訓(xùn)練每月一次每月一次培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率47289突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力序序號(hào)保持宿舍潔凈整潔熟悉把握差不多方法及技巧園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知熟悉把握差不多方法及技巧識(shí)準(zhǔn)熟悉把握差不多方法及技巧熟悉消防救火職責(zé)及把握差不多消防知識(shí)及訓(xùn)練操作技能提高突發(fā)事件處理能力病蟲(chóng)害消殺與防治突發(fā)應(yīng)急事件處理每月一次2478序序號(hào)號(hào)12保持宿舍潔凈整潔3熟悉把握差不多方法及技巧4園藝設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)每月一次熟悉把握差不多方法及技巧5準(zhǔn)6病蟲(chóng)害消殺與防治熟悉把握差不多方法及技巧7消防知識(shí)及訓(xùn)練熟悉消防救火職責(zé)及把握差不多操作技能8突發(fā)應(yīng)急事件處理提高突發(fā)事件處理能力?修理服務(wù)工作手榭??設(shè)備治理工作手榭??消防治理工作【針對(duì)長(zhǎng)城盛世家園實(shí)際情形及治理需要，特制訂一年期的治理人員培訓(xùn)打備注入伙后第一月入伙后第四月專(zhuān)業(yè)人士講座專(zhuān)業(yè)人士講座入伙后第五月入伙后第七月新職員入職培訓(xùn)〔內(nèi)容見(jiàn)公共培訓(xùn)及內(nèi)容〕物業(yè)治理理論國(guó)內(nèi)物業(yè)治理現(xiàn)狀分析及進(jìn)展趨勢(shì)邀請(qǐng)介紹國(guó)外先進(jìn)物業(yè)治理體會(huì)邀請(qǐng)法律常識(shí)及物業(yè)治理方面相關(guān)法規(guī)條例聘企業(yè)治理基礎(chǔ)知識(shí)聘-4個(gè)居住區(qū)治理人員的績(jī)效考核將嚴(yán)格依照公司已建立并有效運(yùn)作的績(jī)效考核體系進(jìn)徑、多種方式對(duì)治理處治理人員進(jìn)行日常工作的績(jī)效考核。四、獎(jiǎng)懲嚴(yán)明，優(yōu)勝劣汰司的?職員獎(jiǎng)懲條例?為依據(jù)，對(duì)治理人員進(jìn)行相應(yīng)的同時(shí)我們倡導(dǎo)長(zhǎng)城盛世家園治理處所有職員積極參加物業(yè)治理公司的競(jìng)爭(zhēng)上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的治理人員必須通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)的方式獵取上崗資第一章財(cái)務(wù)治理2.長(zhǎng)城物業(yè)治理公司對(duì)盛世家園治理處的實(shí)際收支情形定期進(jìn)行檢查；3.為有效操縱治理成本，治理處資金使用實(shí)行分類(lèi)審批制度，一樣消耗性修理材料、辦公用品的采購(gòu)費(fèi)用及市內(nèi)交通費(fèi)用可由治理處經(jīng)理簽字審批后使用，其余費(fèi)用一律報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可使用；4.治理處每三個(gè)月向業(yè)主公布?長(zhǎng)城盛世家園治理處收支報(bào)表?,同意業(yè)主的質(zhì)詢(xún)和監(jiān)督；5.治理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)預(yù)算報(bào)表，并提交業(yè)主委員1.我們將在治理處設(shè)置專(zhuān)職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。1.對(duì)修理基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)帳治理，并設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)儲(chǔ)備3.治理處需使用修理基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)長(zhǎng)城地產(chǎn)4.當(dāng)每棟房屋的修理基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意5.修理基金的收支帳目同意長(zhǎng)城地產(chǎn)集團(tuán)和業(yè)主監(jiān)督同時(shí)每三個(gè)月公布一指標(biāo)推測(cè)如下：指標(biāo)名稱(chēng)第一年第二年第三年4.物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)確實(shí)是以保證小區(qū)入伙后第二年實(shí)現(xiàn)收支平穩(wěn)三、物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算營(yíng)業(yè)收入＝住宅治理服務(wù)費(fèi)收入十地下停車(chē)場(chǎng)收入＋有償服務(wù)收入序1234567資險(xiǎn)職員勞保及誤餐補(bǔ)貼聘用人員辦證費(fèi)9排污排雨管道疏通5000元／次×2次／年排污排雨檢查井疏30座×100元／〔座.年〕通項(xiàng)目分包費(fèi)用2000元／月×12月月物業(yè)治理公司服務(wù)營(yíng)業(yè)收入×10%成本支出合計(jì)3130457＋營(yíng)業(yè)收入×20.2%假設(shè)大廈物業(yè)治理實(shí)現(xiàn)收支平穩(wěn)，那么：營(yíng)業(yè)收入—成本支推算出：推算出：按照3.30元／〔M2.月〕測(cè)算，治理處年收支盈虧情形如下表所示：經(jīng)濟(jì)指第三年至第五第一年第二年第六年以后標(biāo)收入盈余按照上表的盈虧結(jié)果分析如下：2.收支虧損的補(bǔ)償方法3.收支盈余資金的使用大的效用，不斷完善大廈的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。1.依照業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用大廈業(yè)主的消費(fèi)需求開(kāi)2.推行〝質(zhì)量、成本雙否決〞機(jī)制，將成本指標(biāo)完成情形與職員的利益直5.加強(qiáng)設(shè)備治理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少修理支出，降低返修費(fèi)6.強(qiáng)化公司財(cái)務(wù)部對(duì)治理處資金、物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的治理笫三章社區(qū)便民服務(wù)及特約服務(wù)1.提供種類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主口常的衣、食、住、行、用等2.注重統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承3.與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在大廈內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過(guò)社會(huì)力03禮儀服務(wù)12代聯(lián)系舉辦喜事慶典21