誠信與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

誠信與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展誠信和誠信建設是我國近年來經(jīng)濟和社會生活的熱門話題。在當今世界上，誠信是經(jīng)濟發(fā)展的推動器。沒有誠信就沒有市場，只有具有誠信才能在國際競爭中占有一席之地。因此，深入研究誠信的科學內(nèi)涵及探討加強誠信建設的具體途徑對于我國加快社會主義市場經(jīng)濟建設，推動經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展具有重要的意義。第一章誠信、市場經(jīng)濟的內(nèi)涵一、 誠信的內(nèi)涵什么是誠信？誠，即真誠、誠實；信，即守承諾、講信用。誠信的基本含義是守諾、踐約、無欺。誠信有廣義和狹義之分：廣義的誠信是指社會意義上的言而有信，即古人所說的“言必行，行必果”中的“信”；狹義的誠信是指經(jīng)濟意義上的商業(yè)銀行信用，是指經(jīng)濟活動當事人之間的履行合同或兌現(xiàn)承諾?，F(xiàn)在所言的誠信主要是指經(jīng)濟意義上的信用，即在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中的大部分交易表現(xiàn)為誠信交易。隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展，誠信被賦予了新的內(nèi)涵?，F(xiàn)在，誠信不僅是一種品行，更是一種責任；不僅是一種道義，更是一種準則；不僅是一種聲譽，更是一種資源。就個人而言，誠信是高尚的人格力量；就企業(yè)而言，誠信是寶貴的無形資產(chǎn)；就社會而言，誠信是正常的生產(chǎn)生活秩序；就國家而言，誠信是良好的國際形象。誠信是道德范疇和制度范疇的統(tǒng)一，講誠信有利于社會效益和經(jīng)濟效益的統(tǒng)一，加強誠信建設體現(xiàn)了法制建設與道德建設、依法治國與以德治國的緊密結(jié)合。二、 市場經(jīng)濟的內(nèi)涵市場經(jīng)濟就是讓市場在資源配置中起基礎(chǔ)性作用的經(jīng)濟。各種資源在社會上自由流通，通過競爭實現(xiàn)經(jīng)濟的有效性。良好的社會信用是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的五大特征之一。發(fā)展市場經(jīng)濟是社會主義制度的必然要求，而誠信又是市場經(jīng)濟的必然要求。著名經(jīng)濟學家亞當.斯密1762年就曾這樣說過：“一個人如果常常和別人做生意上的往來，它就不盼望從一件交易契約來圖非分的利益，而寧可在各次交易中誠實守約。一個懂得自己真正利益所在的人，寧愿犧牲一點應得的權(quán)利，而不愿啟人疑竇?！诖蟛糠秩嗣穸际巧倘说臅r候，他們總會使誠實和守時成為風尚。因此，誠實和守時是商業(yè)中的主要優(yōu)點?！雹俣鞲袼雇砟暌苍?jīng)指出：“現(xiàn)代政治經(jīng)濟學的規(guī)律之一，就是:資本主義生產(chǎn)越發(fā)展，它就越不能采用作為它早期階段的特征的那些小的哄騙和欺詐的手段……這些狡猾的手腕在大市場上已經(jīng)不合算了，那里時間就是金錢，那里商業(yè)道德必然發(fā)展到一定水平，其所以如此，并不是出于倫理的狂熱，而純粹是為了不白費時間和辛勞。”②這并不是說在現(xiàn)實的發(fā)達的市場經(jīng)濟體系中，決不會再有背信棄義、虛偽欺詐行為，而是說在這里誠信是維護市場經(jīng)濟活動主體利益、實現(xiàn)其利益最大化的最好策略。這意味著，相對發(fā)達的市場經(jīng)濟不僅會產(chǎn)生對誠信的強烈需求，而且會在一定程度上形成誠信的自動供給機制。市場經(jīng)濟與誠信是緊密聯(lián)系的。恩格斯指出，誠信首先是現(xiàn)代經(jīng)濟規(guī)律，其次才表現(xiàn)為倫理性質(zhì)。第二章誠信與市場經(jīng)濟的關(guān)系一、 誠信作為經(jīng)濟規(guī)律來講：市場經(jīng)濟是信用經(jīng)濟。誠信作為經(jīng)濟規(guī)律，是保障市場運行秩序的前提，是維護市場經(jīng)濟健康發(fā)展的基本機制。從最基本的意義上說，市場經(jīng)濟是交換經(jīng)濟。人們在市場上進行的交易也是信用的交易，信用是維系交換行為的無形紐帶，失去這根紐帶，交換就無法正常健康地進行。世界經(jīng)濟發(fā)展的歷程也證明，一個沒有誠信機制的市場是不可能健康發(fā)展的，所以，市場經(jīng)濟是以貨幣為媒介的信用經(jīng)濟。市場經(jīng)濟之所以能不斷向廣度和深度進軍，就在于其信用制度的形成和維護。信用制度的產(chǎn)生，大大拓展了資本的空間，也加強了市場主體相互之間的聯(lián)系。只有市場主體都能自覺維護其信用制度，才能保證信用關(guān)系的穩(wěn)定性，減少信用風險?？梢?，沒有誠信原則就沒有市場經(jīng)濟秩序，就沒有市場經(jīng)濟效率，也就沒有市場經(jīng)濟的生命力?！罢\招天下客，譽從信中來”，既是千古經(jīng)商法則，更是市場經(jīng)濟有序運行的內(nèi)在要求。如今在發(fā)達國家，尤其是人均GDP在2000美元以上的國家，已經(jīng)進入信用經(jīng)濟階段，即由貨幣經(jīng)濟時期轉(zhuǎn)為信用經(jīng)濟時期。近幾年來，中國經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定高速地發(fā)展，人均GDP達到800美元以上，正在向信用經(jīng)濟時代邁進，可以肯定地說，解決了一個誠信問題，中國經(jīng)濟就不只是8%的增長率，超過10%的增長率也是很可能的。④二、 誠信作為倫理性質(zhì)來講：市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。作為倫理道德，誠信是減少社會摩擦、緩解社會矛盾、維護社會安定的重要道德規(guī)范。誠實守信是中華民族的傳統(tǒng)美德。哲人的“人而無信，不知其可也”，詩人的“三杯吐然諾，五岳倒為輕”，民間的“一言既出，駟馬難追”，都極言誠信的重要。幾千年來，“一諾千金”的佳話不絕于史，廣為流傳。在社會主義市場經(jīng)濟時期，誠信仍然是社會正常運行的道德倫理基礎(chǔ)。市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟。英國古典經(jīng)濟學家亞當?斯密說，沒有公正就沒有市場經(jīng)濟。如果追求金錢名利超出對智慧和道德的追求，整個社會便會產(chǎn)生道德情操的墮落，結(jié)果是公正性原則被踐踏，市場經(jīng)濟趨于混亂。也有經(jīng)濟學家指出，有效的基于個體自由競爭基礎(chǔ)上的市場機制，必須有一定的道德秩序予以支持。從現(xiàn)代社會來看，市場不僅表現(xiàn)為實際的特定的買賣場所，更有一套法律規(guī)則和道德倫理體系，這些構(gòu)成了市場經(jīng)濟的前提?，F(xiàn)代信用制度實際上就是建立在誠信基礎(chǔ)之上的契約關(guān)系。有諾必踐，違約必究，經(jīng)濟活動才能正常運轉(zhuǎn)。信用度越高，經(jīng)濟運行就越順暢；信用度越低，經(jīng)濟運行成本就越高，誠信空氣稀薄的社會環(huán)境甚至會窒息經(jīng)濟發(fā)展的活力。同時，誠信是對全體國民提出的道德要求，市場經(jīng)濟越發(fā)展，這種要求就越普遍、越具體。法律是道德的底線，道德既可以達到很高的境界，也可以維持一般。誠信是市場經(jīng)濟主體應具備的基本倫理素養(yǎng)，也是企業(yè)自身不斷發(fā)展的重要資源，發(fā)展市場經(jīng)濟需要道德建設的支撐。在市場經(jīng)濟中沒有誠信就沒有經(jīng)濟秩序，就沒有市場的健康發(fā)展。違背市場經(jīng)濟的契約性，隨意不履行合同義務，為追求利潤的最大化而唯利是圖、違法亂紀、不惜犧牲他人、集體和國家的利益等等，這些行為若任其發(fā)展，就會把市場經(jīng)濟引向歧途。黨的十六大提出要整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟秩序，健全現(xiàn)代市場經(jīng)濟的社會信用體系。在黨代會的報告中提出信用建設問題，這在黨的歷史上是第一次，體現(xiàn)出黨對誠信建設的高度重視，說明誠信問題在社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用。第三章社會主義市場經(jīng)濟條件下加強誠信建設的重要性一、 誠信是市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)誠信是市場經(jīng)濟健康有序發(fā)展的基礎(chǔ)和內(nèi)在要求。市場經(jīng)濟是通過市場實現(xiàn)資源配置的經(jīng)濟運行機制，它以商品和貨幣的交換為最基本的特點。在任何市場交易活動中，都需要以一定的信用為基礎(chǔ)。如果說在簡單商品交換中等價交換、平等交易、貨真價實、童叟無欺等交易規(guī)則就已經(jīng)內(nèi)在地包含了對誠信的要求，那么現(xiàn)代市場經(jīng)濟對誠信就提出了更高的要求，以至于可以說誠信是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的基石。這是因為，現(xiàn)代市場經(jīng)濟作為一種經(jīng)濟運行方式，本身就是信用經(jīng)濟。這種經(jīng)濟學意義上的信用，是一種以償還為條件的價值運動的特殊形式，它主要存在于交易雙方非同一時空的交易過程中。信用關(guān)系缺損，市場機制就不可能有效運行；信用關(guān)系扭曲，就會降低市場的有序性，從而市場經(jīng)濟就難以健康發(fā)展；信用鏈斷裂，就會引發(fā)經(jīng)濟危機。所以，沒有信用，現(xiàn)代市場經(jīng)濟就無從談起。二、 誠信是市場經(jīng)濟成熟的標志市場經(jīng)濟發(fā)達的國家，一般都比較講究誠信原則。眾所周知，美國和法國是市場經(jīng)濟發(fā)展成熟的國家。法國不僅有一套完整的保護消費者權(quán)益的法規(guī)，還在財政部屬下設立“競爭、消費和反舞弊總局”，專事反欺詐，反暴力，維護誠信，保護消費者權(quán)益的工作。因此，消費者信任，維護誠信原則的國家機構(gòu)，不存在怕上當受騙的后顧之憂。而美國法律則明確規(guī)定，企業(yè)凡欺詐消費者的行為必須賠償，重罰等，業(yè)界在這種法制環(huán)境下均奉誠信為神圣至上的經(jīng)營理念?？梢哉f，誠信的發(fā)達程度和水平在相當重要的意義上標志著市場經(jīng)濟的繁榮程度和發(fā)展水平。三、 誠信是企業(yè)成功的“法寶”縱觀國內(nèi)外成功企業(yè)，無一不是以誠信為本而發(fā)展壯大的，誠信是成功企業(yè)共同追求和必備的品質(zhì)之一。如：美國歷史上被評為“腌菜之王”的海因茨，100多年來獨步全球，并帶動了漢堡包與薯條業(yè)的興起，成為世界上最大的食品加工企業(yè)的創(chuàng)始人，他成功的哲學，就是“忍耐加誠實”。平時人們對他有極好的信譽，即使在1875年全美國經(jīng)濟大蕭條的情況下，為了守信，他賠本收購，后來連自己的企業(yè)也破產(chǎn)了，仍在四處借債履行合約，他堅持自己的信仰“一個誠實的人不會在商場上倒下”。后來他成為商場巨人，它的腌黃瓜、番茄醬全球有名。他的成功是經(jīng)營理念的成功，也是品質(zhì)的成功。海爾集團提出的“真誠到永遠”經(jīng)營理念，為廣眾耳熟能詳，正是這一誠信理念加之科學的管理，才使企業(yè)在短期內(nèi)迅速壯大，他們平時極力營造的和諧的企業(yè)文化，特別是售后服務方面，更是別具特色。現(xiàn)在又實施國際化戰(zhàn)略，著力于提高國際美譽度。由以上成功的經(jīng)驗可以看出“誠信”的價值?？空\信取勝，以誠信為企業(yè)的法寶，才是我們在市場經(jīng)濟條件下生產(chǎn)、經(jīng)營的根本觀念。四、誠信是中國經(jīng)濟融入世界經(jīng)濟的必備條件中國加入WTO以后，規(guī)則與信用是市場經(jīng)濟的兩大基石，也是世貿(mào)組織的硬“門檻”，誠信則是遵循WTO規(guī)則的基本前提。隨著世界經(jīng)貿(mào)關(guān)系的日益復雜化，在信用基礎(chǔ)上建立起來的相互緊密聯(lián)系、互為制約的信用鏈條維系著錯綜復雜的世界市場交換關(guān)系。這種信用關(guān)系是現(xiàn)代文明的重要基礎(chǔ)，也是發(fā)達市場經(jīng)濟的核心。作為世貿(mào)組織成員國，我們只有嚴守誠實信用的經(jīng)濟倫理準則，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、一流服務樹立中國產(chǎn)品品牌的良好信譽，才能立足于競爭激烈的國際市場，才能使中國經(jīng)濟真正融入世界經(jīng)濟大潮中。第四章誠信在房地產(chǎn)發(fā)展中的重要性作為房地產(chǎn)業(yè)，首先我們認為誠信是永恒的，誠信與品牌之間應該是一種互動、相符相成的關(guān)系。沒有誠信將無法創(chuàng)立品牌，自然不能促進地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但如今的房地產(chǎn)業(yè)我們看到的不是誠信，而是地產(chǎn)企業(yè)的惡意炒作、哄抬房價、違規(guī)銷售、中介機構(gòu)違規(guī)操作等違法違規(guī)行為。由于誠信往往與經(jīng)濟利益息息相關(guān)，促使一些急功近利的經(jīng)紀機構(gòu)及經(jīng)紀人以捐軀誠信為代價攫取利益，他們通過無證經(jīng)營、賺取不正當差價、隱瞞重要交易信息。不當承諾與不當誘導、不當收取傭金、不現(xiàn)代理等手法，損害消費者利益。這種通過捐軀誠信而獲取的利益，是一種短期行為，由此，將失去的是消費者的信任；是有損機構(gòu)的信譽；是有損經(jīng)紀人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)的業(yè)務，使企業(yè)無法發(fā)展壯大。一、目前房產(chǎn)發(fā)展情況根據(jù)國家統(tǒng)計局今年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)投資統(tǒng)計快報、70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)和40個重點城市房地產(chǎn)市場交易簡報提供的數(shù)據(jù)分析，當前房地產(chǎn)市場運行呈現(xiàn)以下特點：一、 以住房為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速加快。今年1-10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資19192億元，同比增長31.4%，同比提高7.3個百分點。其中，商品住宅完成投資13726億元，同比增長33.7%，同比提高13.5個百分點，占同期房地產(chǎn)完成投資的71.5%，比去年同期提高1.2個百分點。二、 市場需求旺盛，供求矛盾比較突出。今年1-10月，全國商品住房竣工面積2.32億平方米，同比增長8.8%，增幅比去年同期上升0.1個百分點；銷售面積4.89億平方米，同比增長33.1%，增幅比去年同期上升21.4個百分點，其中，現(xiàn)房銷售面積1.31億平方米，同比增長14.6%，增幅比去年同期上升22.5個百分點;期房銷售面積3.58億平方米，同比增長41.4%，增幅比去年同期上升17.9個百分點。40個重點城市10月末累計可售商品住房面積1.31億平方米，同比下降11.8%；批準預售面積1.93億平方米，同比增長14.5%；登記銷售面積2.17億平方米，同比增長29.9%。三、 住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整有了好的開端，但總體進展較慢。據(jù)初步統(tǒng)計，全國36個直轄市、計劃單列市、省會城市，2006-2007年年度新開工商品住房中90平方米以下普通商品住房占總開發(fā)面積的55.8%。但從市場上正在銷售的住房情況看，結(jié)構(gòu)調(diào)整總體進展較慢，40個重點城市新建商品住房套型建筑面積90平方米（含）以下的住房批準預售面積為4973萬平方米，僅占25.8%。四、 房價漲幅呈加快之勢。今年10月，70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，其中，新建商品住房銷售價格同比上漲10.6%，二手住房銷售價格同比上漲8.7%。分地區(qū)看，深圳、北京房價繼續(xù)上漲，其中，10月份新建商品住房銷售價格同比分別上漲16.8%和17.8%，二手住房銷售價格同比分別上漲21.1%和11.7%。一些二、三線城市房價漲幅也在加快，烏魯木齊、北海10月份新建商品住房銷售價格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時，長三角地區(qū)部分城市房價出現(xiàn)回升勢頭，其中，杭州、寧波10月份新建商品住房銷售價格同比分別上漲10.8%和19.1%。中國的投資渠道單一，商品房投資成為比料利息收入高而相對風險小、不用過多專業(yè)技術(shù)與管理能力的最佳投資選擇。從靜態(tài)收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場的供給和需求有些失衡，直接表現(xiàn)在租金上。2001年以后，中國大部分城市的房地產(chǎn)價格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的盈利機會。隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國股市的牛市高峰期，許多暴發(fā)戶都在一夜間形成，投資轉(zhuǎn)向房產(chǎn)，根據(jù)統(tǒng)計5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，新建商品住房、二手住房和非住宅商品房上漲幅度均超過5%。北海、深圳、溫州、北京、蚌埠五個城市比去年同期上漲超過10%。每年推出一波又一波的抑制房價上漲的宏觀調(diào)控政策，可是調(diào)控多年樓市依然高燒不退，高房價仍如脫韁之馬奔騰不止，樓市調(diào)控又成了空調(diào)”。百姓處在水深火熱的樓市當中，房價更加遙不可及，面對持續(xù)上漲的房價，絕大多數(shù)百姓感到無法接受，多數(shù)人為了一套房，淪為終身房奴，房價已成為城市居民最關(guān)心的熱點問題。買房是為了提高生活質(zhì)量，而不是成為一種負擔，這種負擔過重的必然結(jié)果是產(chǎn)生泡沫，所以我一直相信房地產(chǎn)泡沫終究會破滅，所以有必要在此提醒大家還是要慎重考慮買房，當你背負上沉重的房貸時，你會發(fā)現(xiàn)你已失去了太多的東西，包括快樂。二、房地產(chǎn)業(yè)與誠信的關(guān)系我國房地產(chǎn)業(yè)是隨著住房制度改革的逐步深化而發(fā)展起來的，上世紀80年代以來突飛猛進的發(fā)展使之成為我國國民經(jīng)濟的重要組成部分，誠信是房地產(chǎn)企業(yè)"內(nèi)功”修煉的關(guān)鍵一步。因為誠信是房地產(chǎn)企業(yè)直接向消費者作出的承諾，在其實踐過程中時刻受著消費者的監(jiān)督。一個房地產(chǎn)企業(yè)只有真正在開發(fā)銷售過程中貫徹誠信原則，置身于消費者的立場思考如何造出令消費者滿意的樓盤，才能使企業(yè)管理水平和開發(fā)理念得到相應提升，從而加深"內(nèi)功”。誠信，請大盤帶頭。因為一般來說，消費者更信任大盤。很多置業(yè)人士在置業(yè)時，總是給予大型房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的大型樓盤更多關(guān)注。信任是相互的。既然消費者更信賴大盤，那么大盤自然也應該在誠信方面起到帶頭作用。事實上，一些大的房地產(chǎn)企業(yè)和大盤的確起到了帶頭作用。如何真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢，建立物業(yè)管理誠信機制，更好地解決開發(fā)商、業(yè)主的矛盾。可以從以下幾個方面入手：第一，誠信是雙向甚至是多向的。房地產(chǎn)開發(fā)牽扯到政府、開發(fā)商、銀行、承建商、銷售策劃公司、物業(yè)管理企業(yè)和消費者等諸多利益團體，他們相互之間需要以誠信擔保。房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)的規(guī)范需要建立一個包括以上群體在內(nèi)的集成、互動的誠信體系，缺少了任何一環(huán)都要出問題。第二，無論是企業(yè)或者消費者哪一方，都應當逐步走向理性，從自身做起，促進整個社會人文環(huán)境的整體進步。物業(yè)管理企業(yè)應當加強以誠信為核心的企業(yè)文化建設，努力塑造品牌新形象，做好自律和他律工作。在法律法規(guī)的框架下，以誠信為本，不斷加強內(nèi)部管理和培訓，為廣大業(yè)主和客戶提供臻善服務。第三，誠信是個德治問題，同樣是個法治問題。不僅要依賴于全社會素質(zhì)的整體提高，還必須建立一個有效的監(jiān)管體系。政府主管部門牽頭，行業(yè)協(xié)會自律，輿論加大監(jiān)督力度，對行業(yè)加強監(jiān)管，為講信譽重質(zhì)量的物業(yè)管理企業(yè)營造更好的發(fā)展空間，對不講誠信的企業(yè)，讓其逐步退出市場。第五章房地產(chǎn)的違規(guī)操作讓企業(yè)失信一、 一房多賣房產(chǎn)商借不透明的房地產(chǎn)市場掩護，偷天換日，私下將購房者買下的房子注銷，一套商品房最多被出售。其一，發(fā)動公司員工及親朋好友辦理按揭貸款，大部分首付款沒交，每月按揭款由公司統(tǒng)一向銀行支付。其二，偽造房屋登記部門印章，出具虛假抵押手續(xù)，重復騙取購房者首付款和貸款。其三，對已銷售或抵押的商品房，編造虛假手續(xù)解除銷售或抵押騙貸。我們注意到，銀行在貸前調(diào)查、貸中審查審批、貸后檢查等過程中，操作和管理明顯存在缺陷，制度和管理一旦形同虛設，被別有用心的人鉆空子那是遲早的事情；一套住房從房產(chǎn)商移交到購房者手中，手續(xù)繁瑣，從購房合同審查、權(quán)屬登記到信息公告等，哪個環(huán)節(jié)都不能敷衍了事，如果房管部門對該項目從施工到銷售實施了全程監(jiān)控，眼格把關(guān)，騙子偽造房屋登記部門印章等伎倆根本無法得逞。二、 質(zhì)量低劣隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展和國家相繼出臺一系列房改政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迅猛增加，開發(fā)規(guī)模急劇擴大。然而由于片面追求經(jīng)濟利益，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理混亂，由此引發(fā)大量嚴重的商品房質(zhì)量問題：有的陽臺防護欄桿銹跡斑斑，有的墻體裂縫、滲水，有的樓板鋼筋暴露、出現(xiàn)蜂窩麻面，有的排水設施滲漏、管道浸水，有的門窗密封不嚴造成漏水、噪聲大......更有甚者，受高額利潤驅(qū)使，房地產(chǎn)市場的開發(fā)商及建筑施工單位良莠不齊，出現(xiàn)搶先建房、違規(guī)建房、無資質(zhì)掛靠建房等現(xiàn)象，有些違法建筑甚至質(zhì)量不過關(guān)的建筑竟然堂而皇之地在市場上公開出售。商品房工程質(zhì)量低劣問題，嚴重危及廣大人民群眾的生命財產(chǎn)安全，已經(jīng)成為群眾反映強烈的熱點問題之一，再不引起高度重視，必將成為嚴重影響社會和諧的巨大隱患。”第一，將違反法律法規(guī)和建筑質(zhì)量強制性標準的有關(guān)單位及人員在建設信息網(wǎng)上進行公示，保障購房者及時了解相關(guān)信息；第二，進一步強化監(jiān)理單位的質(zhì)量責任，要求監(jiān)理單位每月對施工現(xiàn)場出現(xiàn)的問題向質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)報告，嚴重違法違規(guī)問題則必須立即上報，以便主管部門及時采取強制管理措施；第三，建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站近期將對商品房制定更加嚴格的質(zhì)量監(jiān)督辦法，對房屋的關(guān)鍵部位和容易出現(xiàn)質(zhì)量問題的部位進行重點檢查；第四，對于目前商品房中存在的許多設計質(zhì)量問題，市建設局將與主管房屋設計的規(guī)劃部門積極溝通，加強房屋設計質(zhì)量管理。三、 擅動房證第一種是開發(fā)商建樓時，在國家政策允許范圍內(nèi)，把房子抵押貸款，把貸來的錢用在了工程上?？少u了房子后他們并沒有把錢還給銀行，不知情的業(yè)主們就得在無奈中等待。這種行為已經(jīng)涉嫌合同詐騙罪。第二種就是房子在賣給普通消費者之前就有了“主人”，這些“房主”大多是開發(fā)商招來的，開發(fā)商利用他們的各種手續(xù)到銀行貸了款后，又把房子賣給了第二個房主。這也是一種詐騙行為，涉嫌貸款詐騙罪。第三種，有些開發(fā)商到處欠錢，法院將房子查封，開發(fā)商為了解開綁在自己身上的死結(jié)，鋌而走險，又把法院查封的房子賣了出去。這種行為涉嫌非法使用查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)罪。在房產(chǎn)交易中，首要的還是要看開發(fā)商是否有完備的售樓許可證，看看是否有統(tǒng)一的專用發(fā)票，而更重要的是及時和開發(fā)商簽《商品房買賣合同》。但這還不夠，要催促開發(fā)商到房管部門備案，這一點至關(guān)重要，因為合同備了案就不可能再次出賣和抵押貸款了。備過案的合同上面有房管部門加蓋的條形章。如果沒有備案，房管部門沒有辦法控制再次轉(zhuǎn)讓。四、虛假宣傳一、 引人誤解的虛假宣傳行為。經(jīng)營者以樣板房、房屋模型、宣傳圖片、文字性說明等形式，對商品房的景觀、小區(qū)內(nèi)的綠化地、娛樂場所、商場、會所、學校等配套設施、周邊的城市規(guī)劃建設情況作引人誤解的虛假宣傳。二、 商業(yè)賄賂行為。無保險代理資格的單位擅自開展房屋保險代理業(yè)務并收取保險代理費；保險企業(yè)用財物或其它手段進行賄賂，以此開展抵押貸款房屋保險業(yè)務；房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)在代理銷售商品房時收取傭金以外的其它費用。三、 不正當有獎銷售行為。以巨額抽獎為誘餌，吸引消費者購買。四、 搭售或附加不合理條件行為。一些開發(fā)商在銷售商品房時，違背購房者的意愿，限定購房者接受其指定的律師提供的有償法律服務，樓房按揭有償咨詢服務等，支付本應由開發(fā)商支付的費用。五、 控制房源壓價買入不少業(yè)主在賣房時經(jīng)常發(fā)現(xiàn)，自己的房子朝向戶型等質(zhì)素都不錯，交通位置也相當方便，但委托中介掛盤時卻突然出現(xiàn)諸多問題，往往是掛牌許久也無人問津，或者是被告知房子存在諸多問題，賣不出好價錢，看到同樣的房子賣了高價，自己的房子卻只能低價甩貨，很多賣房者都感到困惑。這種現(xiàn)象很大可能就是中介在打你房子的主意了，打算自己把房子收購下來，然后高價賣出吃差價。遇到這種情況，有的中介一般會找出各種理由打擊房主對房子的價格期待，有時候甚至會找工作人員假冒看房者，趁機挑出諸多毛病，讓業(yè)主以為房子不好賣，最后低價出手，然后再被我們高價售出，轉(zhuǎn)手賺取差價。這種賺差價的方法很多，有時候為了買到房子，還會用“一次性付全房款”來吸引賣家，當然，這種方式成交的房價，肯定要比實際的市場價低。六、 謊報低價釣住客戶不少買房或者租房者常?？吹椒慨a(chǎn)中介營業(yè)部外張貼著眾多的租售信息，價格比市場價低很多，高興之下急急忙忙地詢問中介人員。但一番登記、看房折騰下來，這些價廉物美的房子，到最后都是"已經(jīng)賣出或者租出”，為什么看到好房子卻總遇到"下手慢”的情況呢？很多張貼在外面的房屋租售信息，在報價上都是做了手腳的。對于這個行業(yè)來說，拉住客戶，讓客戶走進營業(yè)部大門是第一步。所以很多掛在外面的房屋價格都會比實際報價低幾萬甚至十幾萬元。有時候根本就是沒有的房子，也先寫在上面，等客戶來詢問的時候，先用這個信息把客戶穩(wěn)住，帶客戶看房子，然后再告訴客戶這個房子已經(jīng)沒有了，趁機推薦別的房源。如果你能利用這段時間很快和客戶拉近關(guān)系，他的錢就很有可能賺進你口袋了。七、 抬高報價慫恿客戶各種官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)都報道房價出現(xiàn)了小幅下跌，但購房者看到的中介市場報價卻不降反升，保持堅挺，房價到底有沒有降？在中介一番'房價只會漲不會跌”的說理下，擔心再次遭遇飆升的買家往往會掏錢買房。其實這是非常明顯的制造“賣方市場”假象。做這一行的都知道，以深圳現(xiàn)在的房價，房子越是降價，可能選擇不買而去觀望的人就會越多。所以明明賣房的業(yè)主報價松動了，但我們的報價是絕對不能降的。因為這樣，會給有意買房的客戶制造一個房價堅挺的假象，購房者在這種情況下，才會不再觀望，出手買房。八、 以次充好偷換概念一些資金比較充裕的買房者，在買房時往往會希望買到同一小區(qū)或者片區(qū)中質(zhì)素好的戶型，為此甚至多花些錢也愿意。但不少買房者在多支付了幾萬元錢買下房子后，才會發(fā)現(xiàn)，自己以為買到的好房子，在發(fā)售時甚至是同一樓盤中開發(fā)商的“促銷次品”。這和商場促銷是一個道理。遇到這種心態(tài)的客戶，一般反而會把一些不好賣的滯銷房源推薦給他，把這些房子說成質(zhì)素好的房子。然后為了做出對比，證明房子質(zhì)素好，可以再提供一些比該套房子更差的房源，帶客戶去看。一般來說，特別強調(diào)要好房子的客戶，因為他覺得已經(jīng)告訴你他不在乎價格了，所以你提供的理所當然都是好房子，這種心理下，反而有可能被業(yè)務員利用，買到那些差房子。對一些房產(chǎn)中介，另一種失信可能更容易操作。他們代理的二手房產(chǎn)，經(jīng)常上演“今年二十明年十八”的青春駐顏術(shù)。據(jù)消協(xié)反映，房產(chǎn)投訴中反映比較多的是中介機構(gòu)提供不真實信息，其中少數(shù)房屋年份失真現(xiàn)象尤其突出。人們只要仔細瀏覽二手房源的分類廣告就能輕易找到這些例子。現(xiàn)在經(jīng)常出現(xiàn)一套房源在幾家中介機構(gòu)掛牌的情況，有時在同一天、同一報紙上，這些消息就碰頭了。它們所在小區(qū)、樓層、面積、戶型這些基本資料是一樣的，但是它們的建造年份卻總是有差別。其中一些就是經(jīng)過中介公司修改過的。一些中介公司對如實報告的觀念淡薄，年份常常就是"毛估估”的，"這只是給客人一個房源信息，不必太當真。”有些從業(yè)人員這樣說。九、 低開高走臨時加價中介之間為了拉攏客源，往往也會開出各種優(yōu)厚條件。在賣房或者買房時，有的業(yè)主會被中介告知可以降低傭金甚至免傭金幫助其賣/買房?；蛘呤羌词挂呀?jīng)委托給了一個中介，也會不斷有其他中介打來電話，表示可以用更優(yōu)惠的價格交易。幾十萬上百萬元的交易，先許諾減免幾千塊錢算什么呢？這是在和其他中介競爭時經(jīng)常使用的方法，用這種方法，會把放盤或者找其他中介買房的客戶搶過來。交給我們做以后，只要在交易中間比如在辦房產(chǎn)證、繳稅等環(huán)節(jié)上加收一些費用，這些錢就可以回來了。有時候為了挖墻腳，我們還會告訴客戶，我們幫他們買/賣房子的價格可以比其他中介便宜或者高出幾萬甚至十幾萬元。十、拖延戰(zhàn)術(shù)騎驢找馬房價高漲，不少業(yè)主在買房中都遭遇了賣方違約的煩心事。即使已經(jīng)交了訂金，賣方寧愿賠付訂金，也堅持不愿意賣房了。就算打官司，最多也只能賠個訂金，可折騰幾個月下來，原來的買房錢已經(jīng)在房價暴漲下嚴重"縮水”了。其實這個時候，反悔的很可能不是賣家而是中介自己。為了保證賺到傭金，遇到有誠意的買家時，我們一般會趕緊敲定，不過這并不意味著這個房子就已經(jīng)賣出去了。如果有新的買家對房子表現(xiàn)出興趣，我們還是會照樣推銷，如果新買家開的價格高出原來買家達到一定比例，我們可以掙到更多傭金或者差價，就會告訴第一個買家，業(yè)主反悔堅決不肯賣房了。尤其是在前段時間房價飆升的時候，這種騎驢找馬的事情經(jīng)常會發(fā)生的。第六章地產(chǎn)誠信如何建立一、房地產(chǎn)企業(yè)履行法律責任第一點首先要履行法定的責任。就是要支持國家的法律法規(guī)，依法開發(fā)經(jīng)營，是開發(fā)建設項目在質(zhì)量、面積、功能、配套設施方面符合國家的標準。并且堅持守合同，依法納稅，法律的社會是一定要堅持的。第二一定要替社會老百姓負責，當前特別要關(guān)注中低收入家庭的需求，要著眼于滿足絕大多數(shù)老百姓的需求，要加強慣例?？刂坪徒档烷_發(fā)成本，把房地產(chǎn)的價格控制在一個合理的范圍之內(nèi)。第三要處理好國家關(guān)系的利益，為社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展服務。比如國家要提出建設省地和環(huán)保型的工作，作為我們企業(yè)就要認識，國家為什么要這樣做。所以要自覺的來遵守國家的規(guī)定，要符合國家的規(guī)定。第四要把品牌建設好，力求把企業(yè)做大做強，堅持優(yōu)質(zhì)的住房，來滿足社會的認同。"誠信樹品牌，責任創(chuàng)和諧”，廣大老百姓也一定能夠隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，與住房保障制度的完善與落實得以實行。這里請大家注意，房地產(chǎn)發(fā)展，老百姓受益。因為確確實實住房這個問題，既要靠市場，又要靠政府的保障制度來解決，是這些年來我們總結(jié)的一個追求的經(jīng)驗。二、 提高房地產(chǎn)業(yè)自身素質(zhì)一是加強行業(yè)自律、建設行業(yè)規(guī)范、建立多邊信譽約束機制。房地產(chǎn)行業(yè)的各個協(xié)會，在這方面應該充分發(fā)揮作用。所謂多邊信譽約束機制，是指協(xié)會為了規(guī)范會員的經(jīng)營行為和維持市場秩序，利用起特定的渠道將會員行為的信息在會員之間傳播與交流，使會員在市場中形成一種信譽，從而促成會員經(jīng)營行為的協(xié)調(diào)一致。如果交流的信息是會員誠實經(jīng)營行為的信息，那么有利于會員良好的信譽，有利于會員經(jīng)營活動的開展和擴大；如果會員采取了不正當?shù)母偁幍男袨楹推垓_的行為，當這種行為信息在會員之間迅速流傳，就會使會員的行為受到其他會員的譴責和抵制。二是提高房地產(chǎn)行業(yè)人員素質(zhì)。所有從業(yè)人員都應該愛崗敬業(yè)，重信譽，信守諾言，以質(zhì)取勝，反對坑蒙欺詐、假冒偽劣。三、 地產(chǎn)誠信有了“度量衡”的標準根據(jù)國家七部委"關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知”要求和市政府關(guān)于建立誠信機制的要求，市規(guī)劃與國土資源局把建立房地產(chǎn)行業(yè)誠信評價與監(jiān)控體系做為今年的重點科研項目來抓，委托市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會進行研究、實施。此套體系包括：一、房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員誠信評價體系；二、網(wǎng)上公示系統(tǒng)。誠信制度的建立要充分利用網(wǎng)絡信息手段，將各類房地產(chǎn)企業(yè)和中介服務機構(gòu)及相關(guān)人員的基本情況、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等記入企業(yè)和個人的信用檔案向社會公示，接受社會監(jiān)督。三是為政府主管部門提供管理、決策依據(jù)，為購房者及銀行等相關(guān)部門提供參考；誠信體系主要指標內(nèi)容包括：1.房地產(chǎn)項目開發(fā)前期階段：簽訂土地使用出讓合同及繳交地價款、建設工程規(guī)劃許可、設計投標、建筑報建的運作情況；2.項目施工階段：施工招標、開工許可、監(jiān)理招標等環(huán)節(jié)的運作情況；3.售樓階段：預售許可、合同承諾等環(huán)節(jié)的辦理和實施情況；4.驗收階段：面積差異、建筑質(zhì)量、公共配套設施的驗收和落實情況；5.入伙階段：驗收備案，入伙通知；6.辦產(chǎn)權(quán)證；7.物業(yè)管理；8.投訴處理。大家達成一個共識，就是只有在誠信的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場才能良好、健康地發(fā)展。誠信需要房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈各個方面通力合作，共同完成。上海房地產(chǎn)建立誠信評估體系將會是一個長期的過程。四、 把“誠信”作為戰(zhàn)略投資資源現(xiàn)在就整個行業(yè)而言，要讓社會的大眾對我們的房地產(chǎn)行業(yè)有一個比較崇高的評價，我們的道路還比較漫長。我們一般想到房地產(chǎn)行業(yè)如果不講誠信，受害者好象就是購房者，就是業(yè)主和消費者，這是顯而易見的。除了行業(yè)誠信缺失，除了帶來的損害，更多的是給社會帶來了損害，給我們這個行業(yè)帶來的損害。更大的損失是給我們講誠信的開發(fā)商所帶來的損失，這是最大的。做好誠信工作，企業(yè)當然要自律，單單僅僅依靠一家企業(yè)是做不到誠信的，誠信合作需要從企業(yè)內(nèi)部到企業(yè)外部來共同構(gòu)建這樣的環(huán)境，作為企業(yè)我只能推動外部的環(huán)境好，所有在企業(yè)內(nèi)部我們的績效考核制度。五、 多方獻計樹誠信體系房地產(chǎn)要樹立誠信，首先還是要國家出臺界定不動產(chǎn)、房地產(chǎn)、物業(yè)范圍的基本大法，在法制根本上解決房地產(chǎn)問題。市場法制到位以后，在行業(yè)內(nèi)建立規(guī)則也是做到誠信的必須。政府法規(guī)的建立起到規(guī)范市場的作用，而行業(yè)內(nèi)行規(guī)的建立則起到凈化市場的作用。完善的誠信體系可以通過行政、市場、社會聯(lián)動來制約，提高失信主體的行政法律成本、市場成本、道德成本，達到對不誠信行為的懲戒。從法律行政這塊來說，如果該開發(fā)商信譽不好，政府可以不將項目交給該企業(yè)做，也可根據(jù)規(guī)定給予處罰，并且處罰的記錄要對社會公開，通過向征信機構(gòu)查詢其信用報告，就可了解到其不良信用記錄。然后到了市場，因為有了這些不良信用的記錄，其合作伙伴等就可能不再將項目交給他做。最后到了社會，輿論等會對其