藍(lán)美策動(dòng)沈陽(yáng)大潘前期營(yíng)銷報(bào)告

約克新郡大時(shí)代新生活浪潮·英式風(fēng)情莊園提報(bào)單位：藍(lán)美籌劃組合機(jī)構(gòu)目錄宏觀市場(chǎng)：市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析工程分析：工程SWOT分析工程定位：產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議客群定位：客群特征、區(qū)域來(lái)源等開(kāi)發(fā)方案：開(kāi)發(fā)策略、開(kāi)發(fā)步驟價(jià)格建議：入市價(jià)格建議市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響城市開(kāi)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響城市開(kāi)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)2007沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行概述商品房銷售量增幅較快2007年1—12月，商品房和商品住宅銷售顯現(xiàn)出良好勢(shì)頭，商品房銷售面積1303.24萬(wàn)平方米，商品住宅銷售面積1152.83萬(wàn)平方米，與上年同期相比分別增長(zhǎng)17.71％和17.20％。說(shuō)明2007年沈陽(yáng)市商品房及商品住宅銷售狀況相比于2006年同期更加旺盛。商品房銷售量增幅較快2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活潑的主要原因：一是經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住條件，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)持久動(dòng)力；二是城市吸引力不斷增強(qiáng)，外來(lái)的新增人口給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)大量需求。三是沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)戶型結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)逐步趨向多元化，消費(fèi)者購(gòu)房選擇比較豐富。數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品房批準(zhǔn)入市量大幅度增長(zhǎng)2007年，批準(zhǔn)入市商品房面積1607.37萬(wàn)平，其中商品住宅1339.88萬(wàn)平，根本上與開(kāi)發(fā)建設(shè)保持了同步增長(zhǎng)的勢(shì)頭。商品住宅供給量有所增加，是由于沈陽(yáng)去年加大了普通住宅的土地供給量，經(jīng)過(guò)一定開(kāi)發(fā)周期，今年調(diào)節(jié)作用逐步表達(dá)。另外，商品住宅批準(zhǔn)入市面積占總量的83.36％，說(shuō)明目前沈陽(yáng)市商品房供給市場(chǎng)仍以住宅為主體，總體結(jié)構(gòu)處于合理狀態(tài)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日經(jīng)濟(jì)型戶型占據(jù)商品住宅供給與銷售主導(dǎo)地位2007年1—12月，批準(zhǔn)入市商品住宅面積為1339.88萬(wàn)平，其中90平以下戶型批準(zhǔn)入市面積為534.96萬(wàn)平，占總?cè)胧忻娣e的39.93%，說(shuō)明國(guó)家宏觀調(diào)控政策在我市得到了真正地落實(shí)。2007年1—12月，實(shí)際銷售住宅面積1152.83萬(wàn)平方米，其中90平以下戶型銷售面積464.94萬(wàn)平，占總銷售面積的40.33%。從中看出，中小戶型商品住宅是主流需求。

2007年沈陽(yáng)市不同套型商品住宅供銷情況表套型面積（平方米）

上市面積（萬(wàn)平方米）所占比例（%）銷售面積（萬(wàn)平方米）所占比例（%）≤60121.419.06%107.889.36%60－90413.5530.86%357.0630.97%90－120493.5136.83%380.5433.01%120－144197.6814.75%203.0817.62%>144113.738.49%104.279.04%合計(jì)1339.88100%1152.83100%數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日商品住宅市場(chǎng)良性增長(zhǎng)從2007年沈陽(yáng)市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表顯示，普通住宅占據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)主導(dǎo)，銷售量與銷售額繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)，而商業(yè)局部雖然在銷售面積和銷售金額上都有所增長(zhǎng)，但銷售均價(jià)卻有所下降，應(yīng)當(dāng)引起重視。隨著沈陽(yáng)私家車的不斷增多，對(duì)車庫(kù)的需求量迅猛增長(zhǎng)，使得車庫(kù)的成交量和價(jià)格不斷增長(zhǎng)。沈陽(yáng)價(jià)格走勢(shì)沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)近年來(lái)一直呈上升趨勢(shì)，2004—2007年保持了一個(gè)穩(wěn)定的增長(zhǎng)幅度，在5%左右，2007年下半年，增長(zhǎng)幅度有所加快。2007年的價(jià)格走勢(shì)可以概括為曲折式上升，從年初開(kāi)始每三個(gè)月左右為一個(gè)周期，價(jià)格整體上依然保持上升的趨勢(shì)。大品牌開(kāi)發(fā)商的涌入將提升整體房地產(chǎn)品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)少劣多，品牌上升空間巨大，但07年市場(chǎng)華潤(rùn)、首創(chuàng)、金地、碧桂園、恒大等外地知名開(kāi)發(fā)商云集沈陽(yáng)產(chǎn)品必然有革命性創(chuàng)新在沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，除萬(wàn)科大型品牌開(kāi)發(fā)商外，其他開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品都比較粗曠，缺少內(nèi)涵與品質(zhì)感，在很大程度上，有待于強(qiáng)化、完善。因此，本工程在建設(shè)中，必將傾全力打造品牌形象，注重產(chǎn)品功能、品質(zhì)及人居環(huán)境，將產(chǎn)品表現(xiàn)的淋漓盡致，為沈城人民再造人居新典范。大盤爭(zhēng)霸的時(shí)代

小規(guī)模開(kāi)發(fā)模式?中等規(guī)模開(kāi)發(fā)?大盤時(shí)代

大盤的本質(zhì)是以人為本的中心思想，是大社區(qū)、大配套、大市政、大交通的集合。對(duì)于沈陽(yáng)的城市建設(shè)而言，大盤的操作讓土地資源得到整合，從而推動(dòng)區(qū)域的迅速開(kāi)展。對(duì)于行業(yè)而言，大盤是行業(yè)走向成熟的表現(xiàn)。對(duì)于居住者來(lái)講，大盤改變了原有的居住狀態(tài)，勾畫出全新的生活內(nèi)容。正是有了這些獨(dú)具創(chuàng)新意義的大盤，房地產(chǎn)才如同魔法師手中的魔杖，點(diǎn)化出絢爛多彩的城市風(fēng)景。近郊大盤成為未來(lái)成交熱點(diǎn)區(qū)域隨著于洪區(qū)、東陵區(qū)和沈北新區(qū)迅速開(kāi)展，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)城市化建設(shè)的進(jìn)程，樓盤熱銷區(qū)域逐漸向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。由于市中心較高的房?jī)r(jià)及土地資源的稀缺，而周邊區(qū)域又有大量相對(duì)廉價(jià)的土地供給，外來(lái)的大開(kāi)發(fā)商集中在沈陽(yáng)遠(yuǎn)郊拿地，經(jīng)過(guò)一定的建設(shè)周期，相應(yīng)的商品房供給也逐漸釋放出來(lái)，成為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)。私家車保有量劇增，支持住宅郊區(qū)化開(kāi)展國(guó)家統(tǒng)計(jì)局遼寧調(diào)查總隊(duì)調(diào)查顯示，截至2005年底，遼寧省擁有72.3萬(wàn)輛私人汽車，也就是說(shuō)，大約每60人就擁有一輛私家車。2006年以來(lái)，遼寧省私家車的購(gòu)置數(shù)量仍在持續(xù)增長(zhǎng)，沈陽(yáng)市的私家車總量已經(jīng)居遼寧省各城市之首。城市私家車輛的持續(xù)增多，其實(shí)就已經(jīng)在暗示我們，大規(guī)模的擴(kuò)城運(yùn)動(dòng)將持續(xù)進(jìn)行。別墅市場(chǎng)供給減少，成交量大幅上升國(guó)家對(duì)于限制別墅類及高檔住宅供給的宏觀政策使得近兩年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)供給缺乏，2006年沈陽(yáng)市別墅市場(chǎng)的成交情況波動(dòng)較大，出現(xiàn)了高比例的負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2007年別墅市場(chǎng)供給呈下降趨勢(shì)，但銷售量有大幅度的提升。2007年沈陽(yáng)市商品房銷售用途結(jié)構(gòu)表

項(xiàng)目類別銷售面積（萬(wàn)平方米）同比增長(zhǎng)（%）銷售金額(億元)同比增長(zhǎng)（%）銷售均價(jià)(元/平)同比增長(zhǎng)（%）總計(jì)1303.2417.71464.61

22.7035654.24住宅小計(jì)1152.83

17.20389.88

23.013382

4.97普通住宅1150.54

17.17388.76

22.973379

4.94別墅2.29

35.501.12

41.774900

4.95網(wǎng)點(diǎn)78.1910.4538.33

3.594902

-6.89辦公用房、寫字樓17.8

44.608.62

42.484843-1.44車庫(kù)及其它54.42

34.8727.7848.795105

10.33數(shù)據(jù)來(lái)源：沈陽(yáng)市房產(chǎn)局

起止日期：2007年1月1日—2007年12月31日城市開(kāi)展進(jìn)程和宏觀經(jīng)濟(jì)2021沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)2021年將是政策落實(shí)年隨著2007年房貸新政、連續(xù)加息、提高準(zhǔn)備金率等金融政策的實(shí)施，2021年在交易環(huán)節(jié)的相關(guān)金融政策不會(huì)有太大變化，利率的調(diào)整也將放緩，政府工作重點(diǎn)將是推動(dòng)相關(guān)政策的落實(shí)和加強(qiáng)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的政策調(diào)控。國(guó)家有可能將下一步政策干預(yù)的重點(diǎn)放在預(yù)售環(huán)節(jié)，來(lái)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的相關(guān)政策已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施，但真正見(jiàn)到效果還要有1—2年的政策落實(shí)時(shí)間和建設(shè)周期。2021年沈陽(yáng)市將建經(jīng)濟(jì)適用房115萬(wàn)平，廉租房5萬(wàn)平，總計(jì)120萬(wàn)平的住房建設(shè)方案，針對(duì)中低收入家庭，解決住房問(wèn)題。商品房批準(zhǔn)入市量平穩(wěn)、銷售量萎縮隨著已實(shí)施了十年之久的穩(wěn)健的貨幣政策“功成身退〞，2021年取而代之的是從緊的貨幣政策。國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款將從嚴(yán)從緊，迫使一些中小開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)退出沈陽(yáng)市場(chǎng)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)沈陽(yáng)周邊的三線城市；大開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈也相應(yīng)的有所緊張，對(duì)2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，致使2021年房地產(chǎn)投資有所減少，但受開(kāi)發(fā)周期影響和慣性作用，2021年房地產(chǎn)上市量不會(huì)有明顯減少。國(guó)家政策對(duì)投資型購(gòu)房的打壓，減少了市場(chǎng)上的非剛性需求，對(duì)自住型購(gòu)房者的心理也有一定影響，加大了購(gòu)置人群的觀望態(tài)度，使得2021年去化量將有一定萎縮。2021年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺當(dāng)前沈陽(yáng)市居民購(gòu)房者中，自住的比例約占89%左右，投資性購(gòu)房者約占10%左右，炒房者約占1%左右。也就是說(shuō)，約占購(gòu)房者90%的絕大多數(shù)是自住性購(gòu)房者。這種住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)是沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的前提，所以沈陽(yáng)不會(huì)出現(xiàn)局部一線城市的價(jià)格波動(dòng)局面。2021年上市的產(chǎn)品中以二環(huán)附近的中高端大盤為主，同時(shí)公寓類工程和城市綜合體工程也會(huì)有大量的增長(zhǎng)，這些中高端工程入市，使得沈陽(yáng)的房?jī)r(jià)不會(huì)下降。單價(jià)在3000—4000元/平，仍將是08年沈陽(yáng)市場(chǎng)的主流價(jià)格區(qū)間。低容積率、低密度樓盤增多根據(jù)2007年土地公示和成交情況來(lái)看，市中心住宅土地供給減少，未來(lái)大型住宅工程將集中在二、三環(huán)。2007年成交1116萬(wàn)平米土地。位列三甲的分別是沈北新區(qū)385萬(wàn)平米，渾南新區(qū)142萬(wàn)平米，于洪區(qū)128萬(wàn)平米；以上成交數(shù)據(jù)可以看出，二環(huán)以外已經(jīng)成為沈陽(yáng)土地成交的主要陣地，尤其是南北〔南：大渾南地區(qū)地區(qū)、北：沈北新區(qū)〕兩大空間土地成交占到全部成交總量的47.2%。2021年低容積率、低密度的工程將增多。父母喬遷80年代生人，已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入結(jié)婚年齡，由于這一階段是我國(guó)一個(gè)人口頂峰期，對(duì)婚房的剛性需求會(huì)持續(xù)一段很長(zhǎng)的時(shí)間。而由于這一代獨(dú)生子女的父母年齡在45—55歲，趕上了中國(guó)社會(huì)的改革和變動(dòng)期，使得他們中的大局部人處于“啞鈴型〞社會(huì)結(jié)構(gòu)中間小的那一局部，無(wú)力為子女的婚房提供更多的資助，只能選擇遠(yuǎn)郊性價(jià)比較更高的工程。普通住宅市場(chǎng)成交量回落，別墅市場(chǎng)供給加大由于07年沈陽(yáng)市場(chǎng)成交量到達(dá)一個(gè)歷史峰值，而國(guó)家又加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，所以我們判斷2021年沈陽(yáng)普通住宅市場(chǎng)成交量會(huì)出現(xiàn)小幅回落。隨著眾多大開(kāi)發(fā)商07年拿地開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)郊別墅工程，08年沈陽(yáng)別墅市場(chǎng)的供給會(huì)相應(yīng)加大，類別墅工程也將緩慢釋放。城市郊區(qū)化開(kāi)展成為趨勢(shì)2007年沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤開(kāi)發(fā)量比例增加，且銷售勢(shì)頭良好。隨著城市中心土地日益稀少與價(jià)格高漲，大局部開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將視線轉(zhuǎn)移到郊區(qū)，2021年，沈陽(yáng)城市郊區(qū)化開(kāi)展將更加迅速。沈陽(yáng)規(guī)劃了未來(lái)城市四大開(kāi)展空間：以渾南新區(qū)、東陵、蘇家屯、和平區(qū)為主的大渾南地區(qū)，以旅游度假區(qū)為中心的東部地區(qū)，以鐵西新區(qū)、于洪區(qū)、遼中縣為主的沈西工業(yè)走廊，以輝山農(nóng)業(yè)高新區(qū)和蒲河新城為主的沈北地區(qū)。宏觀市場(chǎng)小結(jié)在工程開(kāi)展中尤其重視沈陽(yáng)人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假的生活方式的引導(dǎo)，突出工程景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度；以“大社區(qū)、小組團(tuán)〞的開(kāi)展形式，滿足沈陽(yáng)人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)；房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，中低價(jià)位市場(chǎng)供給缺乏。單純概念包裝的時(shí)代即將過(guò)去，市場(chǎng)要求創(chuàng)新概念同時(shí)要有產(chǎn)品支持。

區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析市場(chǎng)對(duì)本案開(kāi)發(fā)影響區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析區(qū)域規(guī)劃建設(shè)沈西工業(yè)走廊以沈陽(yáng)鐵西老工業(yè)基地為根底，向西南經(jīng)于洪區(qū)、遼中縣建設(shè)一條工業(yè)帶，是為沈西工業(yè)走廊。其中包括原有的鐵西老城區(qū)和國(guó)家級(jí)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，新建的化學(xué)工業(yè)園、冶金工業(yè)園、近海經(jīng)濟(jì)區(qū)。總規(guī)劃面積達(dá)800余平方公里，工業(yè)帶的末端距遼寧營(yíng)口港僅100公里。沈西工業(yè)走廊作為裝備制造業(yè)的核心區(qū)域，未來(lái)5年，沈西工業(yè)走廊將實(shí)現(xiàn)5000億元產(chǎn)值，必然形成30—50萬(wàn)產(chǎn)業(yè)工人隊(duì)伍，需要功能完善的生活居住區(qū)作為配套。鐵西新城鐵西新城位于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)二、三期與南區(qū)之間，東臨沈環(huán)高速公路，西至開(kāi)發(fā)區(qū)14號(hào)街，南起渾蒲灌渠，北接開(kāi)發(fā)區(qū)二、三期工業(yè)建成區(qū)。新城規(guī)劃用地面積17.2平方公里，預(yù)計(jì)容納人口20—30萬(wàn)，方案用未來(lái)3—5年時(shí)間，建成一個(gè)為世界級(jí)裝備制造業(yè)基地配套，集現(xiàn)代物流、科研教育、商業(yè)效勞、文化娛樂(lè)、休閑居住等綜合功能為一體的鐵西生態(tài)新城。鐵西新城的定位是:學(xué)府之城、濱水之城、綠色之城、時(shí)尚之城。新城將集中為區(qū)內(nèi)國(guó)有大企業(yè)、中外合資企業(yè)的員工、高級(jí)藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、金領(lǐng)以及投資商們提供最為貼近的效勞，成為沈西工業(yè)走廊功能完善的生活居住區(qū)。沈陽(yáng)細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)沈陽(yáng)細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)成立于2006年9月，是沈陽(yáng)市鐵西新區(qū)的一局部，也是沈西工業(yè)走廊的重要組成局部。區(qū)域總面積356平方公里，總?cè)丝?2.6萬(wàn)人。區(qū)內(nèi)各類工業(yè)企業(yè)2105戶，在建工業(yè)企業(yè)38戶。按照長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展規(guī)劃，細(xì)河經(jīng)濟(jì)區(qū)將建設(shè)成與沈陽(yáng)母城形同“啞鈴狀〞，功能獨(dú)立、完整，集生產(chǎn)、生活、娛樂(lè)以及各項(xiàng)社會(huì)效勞為一體的獨(dú)立城市，將成為沈陽(yáng)面向未來(lái)、功能獨(dú)立的新型城區(qū)、新型重工業(yè)區(qū)。大潘衛(wèi)星城目前，鐵西區(qū)已為鐵西新城規(guī)劃了4座衛(wèi)星城，分別是位于鐵西新城西20余公里處的大潘、彰驛、新民屯、長(zhǎng)灘，每個(gè)衛(wèi)星城方案吸納人口5—10萬(wàn)人，其中以大潘人口最密集。這些衛(wèi)星城將在二三年后陸續(xù)啟動(dòng)建設(shè)，將與母城實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位開(kāi)展，向西拓展空間。西部大學(xué)城為了配合鐵西新城的規(guī)劃建設(shè)，把鐵西新城建設(shè)成學(xué)府之城，把沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)和沈陽(yáng)化工學(xué)院遷到鐵西新城內(nèi)，成立西部大學(xué)城。沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)將于今年3月中旬啟動(dòng)其在新城內(nèi)的新校址，勛望小學(xué)分校等根底教育學(xué)校也正在建設(shè)中。市場(chǎng)環(huán)境對(duì)本案的開(kāi)發(fā)提示1、私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入沈陽(yáng)開(kāi)展，瞄準(zhǔn)的也是沈陽(yáng)遠(yuǎn)郊的經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，這樣也使原本城市中的“中產(chǎn)階級(jí)〞階層，不斷地涌入遠(yuǎn)郊，也帶動(dòng)了遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)工程的浪潮，所以這局部人群將是本案品質(zhì)提升及重點(diǎn)消化的人群，值得關(guān)注；2、政府對(duì)于本區(qū)域的開(kāi)發(fā)也將成為本案時(shí)機(jī)點(diǎn)；3、雖然本案尚處于不成熟開(kāi)發(fā)階段，但是必須謹(jǐn)慎對(duì)待，只有以高品質(zhì)、前瞻性產(chǎn)品配合合理的價(jià)格才能贏得市場(chǎng)。工程現(xiàn)有狀況本地塊位于沈陽(yáng)市大潘鎮(zhèn)，占地約40萬(wàn)平，容積率1.5，規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平，北側(cè)為雙向10車道沈盤公路，東、西、南三面為規(guī)劃路，其中細(xì)河從地塊中蜿蜒而過(guò)。由于附近工廠長(zhǎng)期向細(xì)河排污，造成污染，使得本地塊一直荒廢，沒(méi)有進(jìn)行過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)。現(xiàn)在，細(xì)河經(jīng)過(guò)治理，已經(jīng)到達(dá)國(guó)家排污標(biāo)準(zhǔn)。根本情況規(guī)劃用地40萬(wàn)平方米。地塊內(nèi)地勢(shì)平坦流經(jīng)地塊的細(xì)河地塊周邊環(huán)境——南側(cè)——緊鄰渾南西側(cè)——60米規(guī)劃路，加油站東面——60米規(guī)劃路，九年制學(xué)校，骨科醫(yī)院北面——大潘糧庫(kù)，大潘公安局向外，有京沈、沈大、沈哈等高速公路，雙向10車道的沈盤線，向西一路通向營(yíng)口出?？冢幌騼?nèi)，依托沈遼路、沈環(huán)高速公路與沈陽(yáng)母城連成一體，10分鐘1輛的中巴小客往來(lái)運(yùn)送乘客。交通網(wǎng)絡(luò)中國(guó)農(nóng)村信用合作社金融銀行沈陽(yáng)化工學(xué)院、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)、北大青鳥、洪慶高中、四中分校，勛望小學(xué)分校等正在建設(shè)。教育文化大潘市場(chǎng)、蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、金匯商城休閑購(gòu)物將吸引民營(yíng)醫(yī)院，廣泛開(kāi)展社區(qū)醫(yī)療效勞，升級(jí)現(xiàn)有醫(yī)院醫(yī)療條件，并改善已有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生所根底設(shè)施。鐵西新城規(guī)劃安排國(guó)際醫(yī)院在內(nèi)的綜合醫(yī)院4座。醫(yī)療保健大潘本地已經(jīng)兩、三年時(shí)間沒(méi)有新盤上市，最新的兩個(gè)工程，桃園花園已經(jīng)售完，預(yù)計(jì)今年會(huì)再開(kāi)發(fā)少量產(chǎn)品，預(yù)計(jì)售價(jià)2400元/平左右。紫金城處于尾盤期，價(jià)格在2000元/平。從現(xiàn)有工程來(lái)看，多為散樓，缺乏品質(zhì)感，個(gè)別工程雖然有園區(qū)及物業(yè)管理，但相應(yīng)建設(shè)和效勞質(zhì)量都不高，有待進(jìn)一步提升。樓盤情況工程SWOT分析S①、大盤工程，占地40萬(wàn)，建面60萬(wàn)②、地塊邊線工整，土地平坦，便于規(guī)劃建設(shè)；③、工程北側(cè)即是沈盤公路，交通便利；④、工程周邊市政配套齊全，生活氣氛濃厚；⑤、地塊北側(cè)臨街，有一定商業(yè)潛力；⑥、地塊內(nèi)有細(xì)河，具有水景資源；⑦、開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)在當(dāng)?shù)鼐哂袕?qiáng)大的個(gè)人魅力和領(lǐng)袖地位。優(yōu)勢(shì)W

①、距市內(nèi)21公里，屬于城市遠(yuǎn)郊；②、大潘常住人口3萬(wàn)余人，無(wú)法滿足工程的銷售；③、地勢(shì)平坦，沒(méi)有富于變化的景觀。④、地塊周邊有加油站，有可能增加前期的銷售難度；⑤、緊鄰的大潘市場(chǎng)有些雜亂；⑥、暫時(shí)尚未通公交，交通較不便。劣勢(shì)O

①、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的開(kāi)展勢(shì)頭；②、戶籍制度的變革；③、對(duì)沈西工業(yè)走廊的招商和鐵西新城、大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃建設(shè)；④、隨著大量工業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐，居住需求不斷增加；時(shí)機(jī)T

①、銀行信貸體系嚴(yán)格；②、本區(qū)域內(nèi)的品牌開(kāi)發(fā)商，如萬(wàn)科；③、鐵西新城和大潘衛(wèi)星城的規(guī)劃需要一定時(shí)間落實(shí)；④、沈陽(yáng)其他熱點(diǎn)區(qū)域樓盤不斷上市，如蒲河。威脅立地條件對(duì)開(kāi)發(fā)的提示：1、60萬(wàn)平大盤，開(kāi)發(fā)周期至少需要4-5年，這是一個(gè)長(zhǎng)期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，需要不同以往的開(kāi)發(fā)理念和操作手法,需要系統(tǒng)性前瞻性的開(kāi)發(fā)方案。2、周邊配套嚴(yán)重缺乏，需要在本工程內(nèi)一并解決。3、位置偏遠(yuǎn)、交通不便，前期可通過(guò)業(yè)主巴士解決，后期與政府協(xié)商開(kāi)展BRT。4、工程開(kāi)展與大潘鎮(zhèn)的開(kāi)展聯(lián)動(dòng)協(xié)作，爭(zhēng)取政府政策支持。5、細(xì)河是工程核心資源，要充分利用。工程總定位

定位思考——本工程定位需要考慮到以下一些主要因素區(qū)位條件：工程距離沈陽(yáng)市中心近40分鐘車程，公交資源系統(tǒng)匱乏，不便利。地塊條件：地塊內(nèi)有形成較長(zhǎng)時(shí)間——細(xì)河，價(jià)值值得深入挖掘。市場(chǎng)條件：地塊周邊高品質(zhì)的樓盤幾乎沒(méi)有，區(qū)域居住形象有待提升。西部工業(yè)走廊的開(kāi)發(fā)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)展，將直接為本工程帶來(lái)大量潛在客戶。投資回報(bào)：各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。區(qū)域形象：村鎮(zhèn)郊區(qū)的形象將對(duì)本工程推廣造成不利影響?！谧罱K確定工程定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最正確方案。工程定位總體描述大時(shí)代新生活浪潮·英式風(fēng)情莊園工程命名：約克新郡沈陽(yáng)在經(jīng)濟(jì)開(kāi)展方面、在收入水平方面、在生活方式方面等都在經(jīng)歷大時(shí)代背景的大開(kāi)展。本案是帶動(dòng)這個(gè)大潮開(kāi)展的新大陸，就像17世紀(jì)英國(guó)約克郡人紛紛奔赴美國(guó)開(kāi)展，命名了新約克(紐約)一樣，本案是適合沈陽(yáng)人移居的高度舒適的英倫風(fēng)情的純粹居住生活區(qū)。約克郡有深厚的人文歷史，可以為工程提供深入挖掘的形象推廣素材，新約克那么代表開(kāi)展和希望。產(chǎn)品功能定位

建設(shè)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、提供優(yōu)良物業(yè)管理效勞的封閉式高品質(zhì)生態(tài)花園住宅產(chǎn)品建議

產(chǎn)品建議

整體規(guī)劃總體規(guī)劃提示——造莊園建筑設(shè)計(jì)以古典歐美建筑風(fēng)格為主，崇尚經(jīng)典雋永，以回歸自然為本質(zhì)，將水城文化充分的融入小區(qū)。由于本案保存了細(xì)河，引水系入園區(qū)，使河水與園區(qū)水系有機(jī)結(jié)合，以水系和道路劃分5個(gè)組團(tuán)，構(gòu)筑各個(gè)圍合空間，本小區(qū)將是一個(gè)綠化度較高＼密度較低的工程。一期三期二期四期五期生態(tài)規(guī)劃在規(guī)劃中充分了考慮土地、建筑、植物、水系、空氣各種生態(tài)因素和人類活動(dòng)之間的互動(dòng)關(guān)系，通過(guò)區(qū)域內(nèi)生態(tài)功能的恢復(fù)和保持，確保區(qū)域生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)性與協(xié)調(diào)開(kāi)展。生態(tài)環(huán)境具有自我代謝、自我調(diào)節(jié)的功能。共同溝共同溝又稱“地下城市管道綜合走廊〞，包括水、電、燃?xì)?、通信電纜等所有管道都集結(jié)地下，防止了維修時(shí)挖開(kāi)地表破壞景觀和空中景觀。文化節(jié)點(diǎn)規(guī)劃要賦予工程以文化底蘊(yùn)和濃郁的文化生活氣氛就要從場(chǎng)所設(shè)計(jì)、文化事件營(yíng)造等方面都進(jìn)行了匠心獨(dú)運(yùn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。在園區(qū)多個(gè)組團(tuán)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃鄰里共享空間，保障居民充裕的戶外活動(dòng)空間，以及舉辦豐富的社區(qū)活動(dòng)?！昂廊A〞會(huì)所設(shè)計(jì)小區(qū)入口，不僅是本工程地塊的一個(gè)構(gòu)成局部，更是工程的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，表達(dá)社區(qū)品位及功能，表達(dá)超級(jí)大盤。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握上，可以先期大造形象景觀，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。樣板示范區(qū)工程沿沈遼西路局部以從紅線開(kāi)始往南推后10米，作景觀綠化帶，隔音隔塵是一方面，更重要的是建立工程高舒適度高品質(zhì)．商業(yè)街區(qū)在工程核心地帶建立商業(yè)街區(qū)，設(shè)有大中型超市＼個(gè)性服裝店等滿足遷移到本區(qū)域人群日常的生活配套，也起到提升本區(qū)域配套品質(zhì)的作用．產(chǎn)品建議

產(chǎn)品線規(guī)劃建筑風(fēng)格——都鐸式因流行于英國(guó)都鐸王朝而得名。這個(gè)時(shí)期大型的宗教建筑活動(dòng)停止了，新貴族們開(kāi)始建造舒適的府邸，在這種情況下，混合著傳統(tǒng)的哥特式和文藝復(fù)興風(fēng)格的都鐸式就應(yīng)運(yùn)而生。都鐸式的建筑元素有六個(gè)元素

裝飾性的半木邊框

斜頂

相交的突出山墻

高且窄的窗戶

小窗格

大煙囪，通常頂部會(huì)有裝飾產(chǎn)品物業(yè)類型：高品質(zhì)多層(20%)＼情景洋房式多層(50%)\情景洋房(10%)聯(lián)排別墅(15%)＼公建(5%)房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)，尤其是大型工程開(kāi)發(fā)，要考慮工程不斷開(kāi)發(fā)，不斷升級(jí)，建議一個(gè)完善的產(chǎn)品線，利于工程后期品質(zhì)的提升．利潤(rùn)產(chǎn)品：情景洋房式多層現(xiàn)金流產(chǎn)品：高品質(zhì)多層概念產(chǎn)品：洋房、聯(lián)排別墅、公建產(chǎn)品簡(jiǎn)要描述多層：進(jìn)化版情景洋房，別墅級(jí)多層〔層層退臺(tái)，呈錯(cuò)落分布，外立面層次更豐富、更親切〕五層帶閣樓戶型為二室二廳一衛(wèi)、三室兩廳二衛(wèi)面積區(qū)間為60——140m2南北贈(zèng)送較大面積的雙私家花園聯(lián)排別墅：即TOWNHOUSE，面積150-260m2產(chǎn)品建議

景觀建議整體風(fēng)格：打造首屈一指的皇家園林度假性休閑性自然性人文性1.結(jié)合建筑風(fēng)格，結(jié)合水系景觀，歐式莊園風(fēng)情。園區(qū)極大限度的還景觀以自然生態(tài)的特征，相對(duì)集中的景觀設(shè)計(jì)，使得細(xì)河成為集中景觀和居民交流的承載者。水系和綠化的交織，賦予景觀富于變化的特征，所有的公共設(shè)施〔路牌、座椅、鋪裝、小品等〕均作為景觀的一局部進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)。葡萄果園大型坡地草坪2.四季景色為了讓四季的園林景色不同，根據(jù)植物的生長(zhǎng)周期選擇不同的綠植分布于園區(qū)，并考慮高矮錯(cuò)落的變化。3.景觀與人的關(guān)系景觀與人的關(guān)系才是園林設(shè)計(jì)的核心所在。增加綠地的覆蓋面積，并力求造成曲徑通幽，增加景觀情趣性。細(xì)河改造：木棧道親水臺(tái)垂釣臺(tái)建筑小品增加水面層次4.Vi應(yīng)用與園區(qū)緊密結(jié)合表達(dá)工程品質(zhì)及人性化設(shè)置。5.無(wú)障礙設(shè)計(jì)由于本工程將有一局部市中心的老年人來(lái)養(yǎng)老，所以考慮一些無(wú)障礙設(shè)置，為老年人和殘疾人效勞。6.預(yù)留太陽(yáng)能熱水器安裝位置工程地勢(shì)平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽(yáng)熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。6.預(yù)留太陽(yáng)能熱水器安裝位置工程地勢(shì)平坦，采光好，而且本地喜歡性用太陽(yáng)熱熱水器，使小區(qū)更人性化，外觀更美好。7.私家花廊以私家花廊的形式表達(dá)工程特色，可以以售賣的形式，使客戶得到一塊“自耕地〞或者作為促銷手段贈(zèng)送給客戶，滿足市內(nèi)客戶對(duì)于農(nóng)耕生活的渴望。產(chǎn)品建議

園區(qū)配套大型會(huì)所咖啡吧小酒吧棋牌室鄰里中心高質(zhì)雙語(yǔ)幼兒園網(wǎng)球場(chǎng)兒童游樂(lè)場(chǎng)健身中心商業(yè)街美容美發(fā)室臺(tái)球室乒乓球室釣魚臺(tái)產(chǎn)品建議

會(huì)所配套突出工程的尊貴、莊園、休閑、健康等特點(diǎn)。主要功能：

健身坊/養(yǎng)生坊/西餐廳/棋牌室/桌球室/視聽(tīng)室/鋼琴室/游泳池/其它

產(chǎn)品建議

物業(yè)管理1、智能物業(yè)管理系統(tǒng)：包括綜合保安系統(tǒng)、綜合監(jiān)控集成管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)。為住戶平安提供保障，防范小區(qū)內(nèi)突發(fā)事件的發(fā)生；方便快捷的物業(yè)效勞〔如IC卡等〕,表達(dá)一種高品質(zhì)＼人性化物業(yè)效勞，提高工程品質(zhì)。

2、信息管理系統(tǒng)：包括Internet光纖接入網(wǎng)、有線電視多媒體系統(tǒng)、小區(qū)信息效勞系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、電子商務(wù)系統(tǒng)。

產(chǎn)品建議

戰(zhàn)略伙伴建議因本工程的概念所表達(dá)的是一種多元化的融合，只有整合一流的團(tuán)隊(duì)才能很好的實(shí)項(xiàng)戰(zhàn)略目標(biāo)，在工程合作伙伴方向上建議如下：1、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位：

鑒于工程資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本工程必須由國(guó)內(nèi)知名的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程的規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)，全面完成總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，提煉設(shè)計(jì)理念，并進(jìn)行總體規(guī)劃說(shuō)明及設(shè)計(jì)各功能細(xì)部說(shuō)明，完成各類可售局部平面圖、效果圖及建模圖，完成工程綜合配套工程的各類圖形設(shè)計(jì)，協(xié)助完成模型的制作。2、室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)：

能夠完整的表現(xiàn)產(chǎn)品概念及工程特色，完成工程售樓部、會(huì)所、樣板房裝修、裝飾方案及施工圖設(shè)計(jì)，并對(duì)施工進(jìn)行督導(dǎo)。3、景觀規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)：

鑒于工程資源的豐富獨(dú)有性、主題概念的國(guó)際性及多元復(fù)合性的特點(diǎn)，本工程必須由國(guó)內(nèi)頂尖的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行工程的園林環(huán)境設(shè)計(jì)，完成工程總體景觀設(shè)計(jì)方案及擴(kuò)充方案，出具景觀設(shè)計(jì)報(bào)告，進(jìn)行景觀說(shuō)明，分析功能描述等工作，并制定可用于銷售之各種景觀環(huán)境效果圖及提供示意圖，協(xié)助模型制作。4、管理公司:

聘請(qǐng)國(guó)際背景知名管理公司實(shí)行參謀式管理，提出初步管理方式及管理費(fèi)用測(cè)試及效勞內(nèi)容的擬訂。客群定位

第一圈層客戶：工程第一期開(kāi)發(fā)主推客戶當(dāng)?shù)刈≡谏抢?，?zhǔn)備提高住房條件的居民準(zhǔn)備從平房喬遷到樓房的居民經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的銳藍(lán)一族第二圈層客戶：第二階段擴(kuò)展客戶周邊城市居民，離工程較近，但不屬于沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者沈陽(yáng)市中心動(dòng)遷的年齡較大的客戶第三圈層客戶：第三階段擴(kuò)展客戶沈陽(yáng)市私人企業(yè)主、沈陽(yáng)市公務(wù)員、周邊縣市富有階層省外客戶，休閑度假，投資。

客戶特征描述

市中心高層收入居民二次置業(yè)

他們希望在繁雜的、充滿噪音與灰塵污染的生活里脫離出來(lái)，尋找一個(gè)寧?kù)o的、純潔的、沒(méi)有污染的、花園式的生活環(huán)境。

大潘鎮(zhèn)的企業(yè)管理階層

經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)中的管理階層那么收入較好，他們不僅有一定文化素質(zhì)，對(duì)居住將有較高的要求，而且也具備了一定的購(gòu)房能力，此類客戶將是本工程的重點(diǎn)客戶群體之一。

行政事業(yè)單位的中高級(jí)管理人員

收入較為穩(wěn)定并有一定文化素質(zhì)的管理人士。

附近專業(yè)市場(chǎng)個(gè)體經(jīng)營(yíng)者

張士燈具城經(jīng)營(yíng)戶，收入高，有較高的支付能力，希望居所靠近工作地點(diǎn)，注重居住周邊環(huán)境和小區(qū)品質(zhì)；

客戶特征描述

附近大學(xué)城資深教育人士離工程較近，收入客觀，具有浪漫主義情操，重視環(huán)境及小區(qū)品質(zhì)本區(qū)域生意人和小企業(yè)主

這局部消費(fèi)者在大潘鎮(zhèn)多年，有一套居住多年的舊房，生活忙碌，高收入，經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對(duì)下一代的教育；

大潘鎮(zhèn)局部富裕人士

這局部消費(fèi)者雖學(xué)歷、知識(shí)修養(yǎng)不多，但虛榮心強(qiáng)，購(gòu)置當(dāng)?shù)刈詈玫姆孔映蔀樗麄儽磉_(dá)人生價(jià)值最好的方式。當(dāng)?shù)啬贻p人的婚房上一輩還是工作在地上，居住在平房，但是他們的子女接受的事物和教育都是現(xiàn)代的，居住觀念與市內(nèi)無(wú)差。

客戶消費(fèi)特征第一圈層改變居住條件，成本本地居民身份的象征，高品質(zhì)產(chǎn)品＋封閉式園區(qū)物業(yè)＋價(jià)格優(yōu)勢(shì)第二圈層求生活的便利——配套、交通；求環(huán)境——自然與人工；求舒適——社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；第三圈層追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究休閑度假客戶消費(fèi)特征：區(qū)域來(lái)源：

A、本地客戶25%B、于洪區(qū)、鐵西新區(qū)占40％

C、沈陽(yáng)其它區(qū)域客戶20%D、大潘周邊區(qū)域客戶10%E、省外客戶5%

以年齡界定客戶群：

A、25－40歲

50％

B、40－50歲

40％

C、50以上

10％

以文化層次界定客戶群體：