-龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理講義(75)頁(yè)

《龍湖知與行》之項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理主講人:董老師2011年3月19日于成都龍湖運(yùn)營(yíng)體系建立龍湖運(yùn)營(yíng)體系目的規(guī)范、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和流程，并IT化，提高運(yùn)營(yíng)效率、避免不同項(xiàng)目間運(yùn)營(yíng)質(zhì)量大起大落共享、規(guī)模資源共享、發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模效應(yīng)公開(kāi)、透明運(yùn)營(yíng)信息公開(kāi)、透明，降低風(fēng)險(xiǎn)、支持決策復(fù)制、快速幫助新公司、新項(xiàng)目快速實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營(yíng)，支持多區(qū)域、多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)職能型組織地區(qū)公司總經(jīng)理工程造價(jià)副總營(yíng)銷(xiāo)研發(fā)副總財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程部經(jīng)理造價(jià)采購(gòu)部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)部經(jīng)理財(cái)務(wù)部經(jīng)理行政部經(jīng)理優(yōu)點(diǎn)：無(wú)重復(fù)工作職能優(yōu)異缺點(diǎn)：狹隘、不全面反映緩慢不注重客戶(hù)項(xiàng)目型組織地區(qū)公司總經(jīng)理項(xiàng)目A項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目B項(xiàng)目經(jīng)理財(cái)務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理優(yōu)點(diǎn)：能控制資源向客戶(hù)負(fù)責(zé)缺點(diǎn)：成本低效項(xiàng)目間缺乏知識(shí)信息交流矩陣式組織矩陣型組織優(yōu)點(diǎn)：有效利用資源職能專(zhuān)業(yè)知識(shí)可供所有項(xiàng)目使用促進(jìn)學(xué)習(xí)、交流知識(shí)溝通良好注重客戶(hù)缺點(diǎn)：雙層匯報(bào)關(guān)系需要平衡權(quán)力計(jì)劃管理計(jì)劃管理的目的房地產(chǎn)是一個(gè)資源整合行業(yè)，計(jì)劃是將所有資源進(jìn)行有序、有效整合的主線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理最重要的部分實(shí)現(xiàn)集團(tuán)高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略怎么做好計(jì)劃管理關(guān)鍵目標(biāo)明確、必達(dá)WBS工作分解、團(tuán)隊(duì)成員得到明確工作指令資源均衡使用動(dòng)態(tài)反饋、調(diào)整及時(shí)計(jì)劃管理體系定義集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提供集團(tuán)項(xiàng)目計(jì)劃指導(dǎo)模板建立集團(tuán)計(jì)劃管理平臺(tái)項(xiàng)目總監(jiān)向項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員發(fā)出明確工作指令全景計(jì)劃一目了然快速及時(shí)反饋、調(diào)整系統(tǒng)自動(dòng)督促、提醒一、項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)流程二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)三、公司計(jì)劃管理體系一、項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)流程投資決策土地購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目交房二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)投資決策土地購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目啟動(dòng)明確項(xiàng)目投資決策確定土地權(quán)屬確定土地資金支付計(jì)劃簽定國(guó)土合同取得設(shè)計(jì)條件辦理國(guó)土證拆遷及交地建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)完成前期調(diào)研完成項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)確定概念中標(biāo)方案方案設(shè)計(jì)方案上會(huì)并取得方案審查意見(jiàn)書(shū)初步設(shè)計(jì)初設(shè)上會(huì)并取得初設(shè)審查意見(jiàn)書(shū)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》下達(dá)項(xiàng)目目標(biāo)成本二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)施工圖設(shè)計(jì)施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計(jì)施工圖審查景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀擴(kuò)初設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證考察并確定施工單位及監(jiān)理單位完成招投標(biāo)手續(xù)辦理施工許可證完成項(xiàng)目管理大綱完成三通一平景觀設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目銷(xiāo)售基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)施工到可售狀態(tài)主體結(jié)構(gòu)封頂砌體抹灰內(nèi)裝/外裝/設(shè)備安裝工程精裝修工程室外管網(wǎng)/道路工程景觀綠化施工導(dǎo)示系統(tǒng)施工《項(xiàng)目銷(xiāo)售策略方案》（方案版/初設(shè)版/預(yù)熱版/開(kāi)盤(pán)版/強(qiáng)銷(xiāo)版/持續(xù)版/尾盤(pán)版）推廣開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售售樓處樣板房建設(shè)選址、定位建筑設(shè)計(jì)精裝修設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)土建施工環(huán)境施工精裝修施工裝飾二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)竣工移交業(yè)主入住商場(chǎng)開(kāi)業(yè)項(xiàng)目結(jié)束竣工驗(yàn)收備案物業(yè)移交向業(yè)主交房項(xiàng)目總結(jié)二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)關(guān)鍵控制點(diǎn)項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目資金計(jì)劃項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃三、公司計(jì)劃管理體系三、公司計(jì)劃管理體系123451、《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》需明確各階段關(guān)鍵性節(jié)點(diǎn)征地立項(xiàng)選址定點(diǎn)國(guó)土證辦理土地移交概念設(shè)計(jì)及批復(fù)方案設(shè)計(jì)及批復(fù)初步設(shè)計(jì)及批復(fù)三通一平施工圖設(shè)計(jì)及審查施工招投標(biāo)施工許可證辦理基礎(chǔ)開(kāi)工樣板房售樓部建設(shè)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售竣工備案1、《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整序號(hào)階段編制時(shí)間編制依據(jù)1《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》（預(yù)控版）取得項(xiàng)目后5日內(nèi)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)2《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》（正式版）土地權(quán)屬確定（或基本確定）或項(xiàng)目正式啟動(dòng)前項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)3《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》（××年××月調(diào)整版）預(yù)計(jì)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)會(huì)發(fā)生重大變化時(shí)：包括但不限于某期項(xiàng)目的開(kāi)工、開(kāi)放、開(kāi)盤(pán)、竣工時(shí)間變化1、項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)；2、就該項(xiàng)目具體情況認(rèn)為需要關(guān)注的控制點(diǎn)或里程碑事件?！俄?xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》的編制和調(diào)整可分為三個(gè)階段：1、《項(xiàng)目整體進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整計(jì)劃編制責(zé)任人公司總經(jīng)辦開(kāi)發(fā)拓展總監(jiān)計(jì)劃編制參與人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人計(jì)劃專(zhuān)員項(xiàng)目相關(guān)專(zhuān)員計(jì)劃編制時(shí)間取得土地后的5日內(nèi)計(jì)劃送達(dá)對(duì)象總經(jīng)理公司各部門(mén)負(fù)責(zé)人計(jì)劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人形式月度計(jì)劃執(zhí)行情況反饋對(duì)象公司總經(jīng)辦2、《項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整《項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃》是以建設(shè)項(xiàng)目的單位工程和室外工程為對(duì)象，編制深度要達(dá)到主要子分部工程。2、《項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃《項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作進(jìn)度計(jì)劃》《項(xiàng)目施工控制進(jìn)度計(jì)劃（子分部）》《項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度計(jì)劃》《項(xiàng)目主要材料設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃》《公司各職能部門(mén)配合工作要點(diǎn)》2、《項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整計(jì)劃編制責(zé)任人公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人計(jì)劃編制參與人計(jì)劃專(zhuān)員項(xiàng)目專(zhuān)員及各部門(mén)職能負(fù)責(zé)人計(jì)劃編制時(shí)間項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作開(kāi)展初期編制編制時(shí)間15天計(jì)劃送達(dá)對(duì)象公司總經(jīng)辦及相關(guān)部門(mén)公司項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工程師總包施工單位、監(jiān)理單位計(jì)劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人形式月度檢查反饋對(duì)象公司各職能部門(mén)3、《施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整《施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》編制的主體為施工單位：1）是以項(xiàng)目單位工程和室外工程為對(duì)象；2）編制深度要達(dá)到主要分項(xiàng)工程。

3、《施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整在編制過(guò)程中應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理必須考慮各專(zhuān)業(yè)分包方進(jìn)度，結(jié)合公司編制的《項(xiàng)目實(shí)施工作總進(jìn)度計(jì)劃》中的《項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃》，編制完整的項(xiàng)目施工綜合進(jìn)度計(jì)劃；2）施工總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)依據(jù)施工合同、施工進(jìn)度目標(biāo)、工期定額、有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料、施工部署與主要工程施工方案等編制。3）施工總進(jìn)度計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括:編制說(shuō)明，施工總進(jìn)度計(jì)劃表，分期分批施工工程的開(kāi)工日期、完工日期及工期一覽表，資源需要量及供應(yīng)平衡表等。4）施工方必須提出主要分項(xiàng)工程的工程量，同時(shí)，勞動(dòng)力、主要材料、預(yù)制件、半成品及機(jī)械設(shè)備需要量計(jì)劃、資金收支預(yù)測(cè)計(jì)劃，應(yīng)根據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃編制。3、《施工方項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃》的編制及調(diào)整計(jì)劃編制責(zé)任人總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理計(jì)劃編制參與人總包施工方專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人分包施工方項(xiàng)目經(jīng)理計(jì)劃編制時(shí)間項(xiàng)目開(kāi)工實(shí)施初期編制編制時(shí)間根據(jù)不同（分部）內(nèi)容在10～25天內(nèi)完成計(jì)劃送達(dá)對(duì)象公司工程部成本管理部監(jiān)理單位項(xiàng)目部計(jì)劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理形式月度檢查反饋對(duì)象公司項(xiàng)目部和監(jiān)理項(xiàng)目部公司計(jì)劃管理部門(mén)4、《項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃》的編制《項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃》《項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃》《項(xiàng)目部實(shí)施月度計(jì)劃》《項(xiàng)目工程師月度工作計(jì)劃》《月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃》《零星材料供應(yīng)計(jì)劃》施工方公司工程部4、《項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃》的編制1）《項(xiàng)目施工月度計(jì)劃》深度達(dá)到分片區(qū)（或樓層）的分項(xiàng)工程，并應(yīng)明確施工負(fù)責(zé)人；2）《月度材料設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃》須與《項(xiàng)目施工月度計(jì)劃》配套，同步提出，并明確無(wú)誤地列明品名，規(guī)格型號(hào)、技術(shù)參數(shù)、計(jì)量單位、需用數(shù)量、需用時(shí)間；3）《項(xiàng)目部工作月度計(jì)劃》和《項(xiàng)目工程師月度工作計(jì)劃》須明確公司項(xiàng)目部月度工作任務(wù)、責(zé)任人、配合部門(mén)及完成時(shí)間。4、《項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃》的編制計(jì)劃編制責(zé)任人總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理公司項(xiàng)目工程經(jīng)理計(jì)劃編制參與人總包施工方專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人分包施工方項(xiàng)目經(jīng)理施工方材料員、計(jì)劃員項(xiàng)目工程師計(jì)劃編制時(shí)間項(xiàng)目開(kāi)工實(shí)施中每月編制依據(jù)不同計(jì)劃，于每月23～28日提交計(jì)劃送達(dá)對(duì)象公司工程部成本管理部監(jiān)理單位項(xiàng)目部計(jì)劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目工程經(jīng)理形式項(xiàng)目月度計(jì)劃執(zhí)行情況月報(bào)監(jiān)理月報(bào)反饋對(duì)象公司各職能部門(mén)5、《項(xiàng)目施工周報(bào)》的編制施工周報(bào)應(yīng)包含內(nèi)容統(tǒng)計(jì)整理上周實(shí)際施工進(jìn)度，并與月度施工計(jì)劃比較分析現(xiàn)場(chǎng)勞動(dòng)力動(dòng)態(tài)影響進(jìn)度的原因及分析下周需要建設(shè)單位、監(jiān)理單位解決和協(xié)調(diào)的問(wèn)題5、《項(xiàng)目施工周報(bào)》的編制計(jì)劃編制責(zé)任人總包施工方項(xiàng)目經(jīng)理計(jì)劃編制參與人總包施工方專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人分包施工方項(xiàng)目經(jīng)理施工方計(jì)劃員計(jì)劃編制時(shí)間項(xiàng)目開(kāi)工中每周編制在周工地例會(huì)前一天提交計(jì)劃送達(dá)對(duì)象公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人公司項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目總監(jiān)計(jì)劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人施工方項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目總監(jiān)形式項(xiàng)目施工周報(bào)監(jiān)理周報(bào)反饋對(duì)象公司項(xiàng)目部和監(jiān)理項(xiàng)目部成本管理成本管理的目的作出同樣的產(chǎn)品，比別人花更少的錢(qián)；花同樣的錢(qián)，比別人作出更好的產(chǎn)品，提升公司成本競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避成本帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)怎么做好成本管理成本前控學(xué)會(huì)花錢(qián)提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性加強(qiáng)項(xiàng)目成本過(guò)程可控、透明明確成本管理責(zé)任統(tǒng)一規(guī)范成本管理標(biāo)準(zhǔn)、流程成本管理體系統(tǒng)一全集團(tuán)口徑、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的費(fèi)項(xiàng)統(tǒng)一的合約體系統(tǒng)一的測(cè)算模板統(tǒng)一的合約規(guī)劃統(tǒng)一的審批流程。。。明確責(zé)任項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理項(xiàng)目總監(jiān)成本管理系統(tǒng)所有成本支出公開(kāi)、透明規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和成本審批流程系統(tǒng)自動(dòng)預(yù)警和強(qiáng)制控制集團(tuán)歷史成本資料的積累和共享成本管理原理目標(biāo)成本

vs動(dòng)態(tài)成本

xx費(fèi)項(xiàng)110

xx費(fèi)項(xiàng)100

合約規(guī)劃110

合約規(guī)劃220

合約規(guī)劃310

合同110

合同220

合同330系統(tǒng)自動(dòng)累加目標(biāo)成本為設(shè)定值或依據(jù)項(xiàng)目收益反推或依據(jù)更細(xì)的費(fèi)項(xiàng)累加測(cè)算或依據(jù)歷史／行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過(guò)程中系統(tǒng)實(shí)時(shí)自動(dòng)統(tǒng)計(jì)動(dòng)態(tài)成本；通過(guò)對(duì)目標(biāo)成本與動(dòng)態(tài)成本的比較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，從而達(dá)到管控項(xiàng)目成本的目的。原理：舉例：項(xiàng)目階段成果管理項(xiàng)目階段成果管理目的設(shè)立項(xiàng)目關(guān)鍵階段項(xiàng)目質(zhì)量核查點(diǎn)保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)質(zhì)量均好性運(yùn)營(yíng)知識(shí)積累和共享階段性成果管理的目的明確項(xiàng)目信息流的管理，每階段成果完成后向項(xiàng)目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號(hào)對(duì)階段性成果的完成質(zhì)量，由總經(jīng)理、下游項(xiàng)目職能負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)價(jià)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)知識(shí)的積累和共享階段成果管理項(xiàng)目投資收益跟蹤項(xiàng)目投資收益跟蹤通過(guò)項(xiàng)目收益的直觀變化，從成本、計(jì)劃、銷(xiāo)售等緯度來(lái)分析總結(jié)項(xiàng)目建立項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員的全項(xiàng)目視角和利潤(rùn)意識(shí)促動(dòng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)怎么進(jìn)行收益跟蹤會(huì)議管理會(huì)議管理的目的公司的決策主要通過(guò)會(huì)議決策，因此會(huì)議效率的高低決定了決策效率的高低分層決策，解放總經(jīng)理規(guī)范會(huì)議管理，少開(kāi)沒(méi)效率的會(huì)會(huì)議管理體系會(huì)議分類(lèi)會(huì)議目的會(huì)前準(zhǔn)備主持人、召集人、參加人