天津企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的改造設(shè)計(jì)

天津企業(yè)商業(yè)項(xiàng)目的改造設(shè)計(jì)

總建筑面積：17515米?？偨ㄖ娣e:173676m2商業(yè)1-6層設(shè)計(jì)面積:66713.2m2天津星光天地項(xiàng)目原名金盛廣場(chǎng),是佛奧地產(chǎn)攜手天津金盛置業(yè)發(fā)展有限公司在天津市中心地鐵上蓋物業(yè)合作經(jīng)營(yíng)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目由A、B兩座高層公寓和六層的商業(yè)裙樓組成,原商場(chǎng)平面是以百貨業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)的設(shè)計(jì),中庭及商業(yè)動(dòng)線布局不能滿足新時(shí)代商業(yè)的發(fā)展需求,對(duì)招商與經(jīng)營(yíng)影響極大,亟需進(jìn)行一番徹底的改造。按照改造計(jì)劃,項(xiàng)目將打造成一座規(guī)模宏大、功能齊全的現(xiàn)代型綜合購(gòu)物中心,集購(gòu)物、游覽、美食、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、廣告、信息、展覽、康體等多功能于一體,在當(dāng)?shù)亻_創(chuàng)一種全新的消費(fèi)概念,帶動(dòng)周邊地帶的繁榮,使之成為天津現(xiàn)代商業(yè)的標(biāo)志,成為市民和旅游賓客購(gòu)物觀光休閑的首選場(chǎng)所。為了項(xiàng)目能到達(dá)預(yù)期效果,發(fā)展商痛下決心對(duì)已經(jīng)完工的商場(chǎng)部分進(jìn)行徹底改造,甚至不惜“趕走”已經(jīng)開始營(yíng)業(yè)的大型超市“樂(lè)購(gòu)”。如此“痛下血本”的商業(yè)項(xiàng)目改造工程,在國(guó)內(nèi)并不多見。本期《房地產(chǎn)導(dǎo)刊》深入采訪負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的廣州市緯綸建筑設(shè)計(jì)有限公司,讓他們與讀者分享關(guān)于這番“大改造”背后的故事與經(jīng)驗(yàn)。一地下空間景觀格局改造前的天津星光天地叫做金盛廣場(chǎng)。但是,這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目并沒(méi)有像它的名字一樣,日進(jìn)斗金、生意興隆。反而是因?yàn)樵谠O(shè)計(jì)上有著諸多硬傷,影響了商業(yè)運(yùn)營(yíng):首先,這個(gè)面積相當(dāng)于一個(gè)廣州天河城廣場(chǎng)的商場(chǎng),只有一個(gè)中庭,而且中庭過(guò)于方正。這樣造成顧客進(jìn)入商場(chǎng)后,視野極度不開闊。又由于缺乏中庭對(duì)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行劃分,除了圍繞中庭的少部分區(qū)域人流較多,其余遠(yuǎn)離中庭的區(qū)域無(wú)人流的“死角”位過(guò)多。第二,由于缺少中庭,使扶手電梯的布局非常有限。整個(gè)商場(chǎng)的可通達(dá)性極差,因此,商場(chǎng)無(wú)法吸引人流。第三,金盛廣場(chǎng)地理位置非常優(yōu)越,是天津地鐵一號(hào)線西北角站上蓋,相當(dāng)于廣州的“天河北”。但遺憾的是,原設(shè)計(jì)并沒(méi)有發(fā)揮這個(gè)優(yōu)勢(shì),地鐵與商場(chǎng)之間并無(wú)無(wú)縫接駁的入口。另外,商場(chǎng)本身的出入口也是比較缺乏,無(wú)法使人流從四面八方進(jìn)入項(xiàng)目?jī)?nèi)。除此之外,金盛廣場(chǎng)的外立面非常低調(diào)樸素,幾乎與樓上的寫字樓融為一體,經(jīng)過(guò)的人不會(huì)留意到這里有一家百貨商場(chǎng)。針對(duì)這個(gè)問(wèn)題,外立面改造也是非常必要的。進(jìn)行了新的景觀改造對(duì)于接手的設(shè)計(jì)師來(lái)說(shuō),這個(gè)改造項(xiàng)目絕對(duì)是“最難啃的骨頭”。這不是平地起高樓,在白紙上畫出一個(gè)新項(xiàng)目,而是在原有的基礎(chǔ)上做大修改。要怎么辦才好呢?針對(duì)項(xiàng)目存在的種種問(wèn)題,設(shè)計(jì)師做出了可行的改造方案:關(guān)于中庭:除原來(lái)已有的一個(gè)中庭以外,從1-5樓再多開兩個(gè)中庭。三個(gè)中庭重新布局設(shè)計(jì),并且將原來(lái)方正的線條改成富有動(dòng)感的弧線,使商業(yè)動(dòng)線流暢連續(xù)并富有生氣。中庭使顧客視線上下貫通,也增加商場(chǎng)的通透感,增強(qiáng)顧客再次停留的意欲。關(guān)于電梯:調(diào)整原有電動(dòng)扶梯位置,新增電動(dòng)扶梯及跨層扶梯,引導(dǎo)人流到達(dá)各層商鋪。最值得一提的是,設(shè)計(jì)師特別設(shè)計(jì)了一條從一樓到三樓直達(dá)的手扶“天梯”。這樣的安排使顧客能更方便,更直接到達(dá)商場(chǎng)的中層,使人流更加暢旺。關(guān)于出入口:西北角增加一個(gè)商場(chǎng)出入口,并加強(qiáng)對(duì)出入口的空間、造型的設(shè)計(jì),吸引人流。用設(shè)計(jì)師的話來(lái)說(shuō),增加出入口對(duì)于商場(chǎng)的布局是至關(guān)重要的,這就像是戳開幾個(gè)口子,讓人流像潮水一樣涌入來(lái)。關(guān)于外立面:原本的商場(chǎng)外立面太過(guò)于素凈,也沒(méi)有預(yù)留廣告位,不利于吸引顧客。改造后,經(jīng)過(guò)重新設(shè)計(jì)的外立面,加強(qiáng)了廣告、櫥窗展示空間的設(shè)計(jì),為商場(chǎng)提供了一個(gè)展示其現(xiàn)代高檔新形象的平臺(tái)。經(jīng)過(guò)大改造的金盛廣場(chǎng)改名為天津星光天地,預(yù)定在2012年11月正式開幕。成功的改造令商場(chǎng)“變身”成為天津市中心最令人矚目的商業(yè)項(xiàng)目,招商與經(jīng)營(yíng)都非常順利。對(duì)話設(shè)計(jì)師“這項(xiàng)目得什么”與負(fù)責(zé)天津星光天地商業(yè)項(xiàng)目改造的廣州市緯綸建筑設(shè)計(jì)有限公司總建筑師范文峰坐下來(lái)詳細(xì)聊這個(gè)項(xiàng)目時(shí),甫一打開這個(gè)話題,范文峰馬上大搖其頭:“這個(gè)項(xiàng)目難啊!”—個(gè)“難”字也許就概括了項(xiàng)目成功背后的所有艱辛。商業(yè)地產(chǎn)大熱當(dāng)前,一個(gè)專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)師又是如何看待這背后的種種問(wèn)題呢?商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)的現(xiàn)狀在范文峰眼中,商業(yè)地產(chǎn)只有成功與失敗兩種結(jié)果,這兩者之間沒(méi)有灰色地帶?！吧虡I(yè)地產(chǎn)的巨大資金投入決定了這樣的項(xiàng)目‘拖’不起,‘守’不起,一旦經(jīng)營(yíng)沒(méi)有打開局面而資金鏈又?jǐn)嗔?就會(huì)跌入地獄?！痹谥袊?guó),商業(yè)地產(chǎn)起步慢,大家都尚處于學(xué)習(xí)與探索的階段,因此,商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)尚未沉淀出一個(gè)成功的模式?！敖?jīng)過(guò)多年的發(fā)展,住宅地產(chǎn)已經(jīng)非常成熟,自有一套成功的模式。因?yàn)橛泻芏嘟?jīng)典戶型可作參考,設(shè)計(jì)師幾乎閉著眼都能畫出住宅項(xiàng)目的圖紙。但商業(yè)設(shè)計(jì)卻不行。在這方面的未知數(shù)太多,而設(shè)計(jì)師面前只有‘天堂’和‘地獄’兩種局面?！彪m然商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)充滿困難,但范文峰對(duì)此卻并不回避:“正是沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案的設(shè)計(jì)才最好玩!設(shè)計(jì)師需要不斷探索,不斷學(xué)習(xí),去迎接挑戰(zhàn)?！薄八澜恰卑盐詹⑦\(yùn)用設(shè)計(jì)了無(wú)數(shù)項(xiàng)目,今年也頻頻涉足商業(yè)設(shè)計(jì)。范文峰在行業(yè)內(nèi)可算是經(jīng)驗(yàn)豐富的老手。對(duì)于他而言,怎樣的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)才稱得上是好設(shè)計(jì)呢?“商業(yè)項(xiàng)目除了經(jīng)營(yíng)以外,設(shè)計(jì)也是很關(guān)鍵的。好的設(shè)計(jì)為項(xiàng)目留住客流,當(dāng)大家都愿意在這個(gè)地方停留,還愁人氣嗎?”范文峰舉例說(shuō):“商場(chǎng)要人氣旺,最忌‘死角’太多。(‘就是人流幾乎不到的地方。)‘死角’旁邊的商鋪很難經(jīng)營(yíng)下去的。而‘死角鋪’的倒閉也會(huì)造成‘骨牌效應(yīng)’,萎靡不振的氛圍會(huì)傳染到商場(chǎng)其它位置,使整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題。這樣的狀況反過(guò)來(lái)也會(huì)影響到人氣,惡性循環(huán)最終會(huì)搞垮整個(gè)項(xiàng)目。”范文峰認(rèn)為,好的設(shè)計(jì)可以幫商業(yè)項(xiàng)目網(wǎng)聚人氣。“‘死角’完全可以通過(guò)設(shè)計(jì)來(lái)避免。設(shè)計(jì)師通過(guò)暢通的動(dòng)線,使顧客在項(xiàng)目空間內(nèi)暢行無(wú)阻,并且增加視線的可通達(dá)性。在一些實(shí)在難以到達(dá)的‘死角’位,安排洗手間,可以有效地增加人氣。另外,將餐飲區(qū)平均地分布在每一層的不同位置遠(yuǎn)比聚集在某一層更好。餐飲區(qū)分散對(duì)于商場(chǎng)每個(gè)位置的人流有很大的帶動(dòng)作用。”“可以吸引顧客進(jìn)入商場(chǎng)、讓顧客逛到停不下來(lái)、讓顧客提袋離開后還想再來(lái),這樣就是成功的商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)了。”范文峰一再?gòu)?qiáng)調(diào)。天津光武之路談到緯綸這次接下的工程,范文峰還是非常感慨:“國(guó)內(nèi)這類型的改造項(xiàng)目,還是非常少的。沒(méi)有前人的經(jīng)驗(yàn)可借鑒,我們只能慢慢摸索。雖然困難很多,學(xué)到的還真不少?！痹谝粋€(gè)已經(jīng)建好的商場(chǎng)里面進(jìn)行大改造,難度可想而知。但改動(dòng)的幅度究竟有多大?“除了實(shí)在不可以拆卸的柱子,能改的幾乎全部改了。”范文峰的回答著實(shí)讓人吃了一驚。“其實(shí),項(xiàng)目最大的難點(diǎn)在于,原來(lái)的商場(chǎng)所有水、電、空調(diào)、電梯等工程都是既定的,為了環(huán)保節(jié)省成本,我們?cè)诟脑斓倪^(guò)程中要盡可能利用之。但每改一處都要向相關(guān)部門報(bào)批,過(guò)程是嚴(yán)謹(jǐn)、復(fù)雜的。”面對(duì)挑戰(zhàn),范文峰調(diào)動(dòng)公司上下的精英設(shè)計(jì)師,深入到項(xiàng)目,并請(qǐng)專人到天津進(jìn)駐項(xiàng)目,協(xié)調(diào)工程。最終,這塊“大骨頭”還是啃下來(lái)了。“不能永遠(yuǎn)只是圍著經(jīng)典戶型、成熟模式打轉(zhuǎn),