中山房地產(chǎn)項目策劃方案

中山房地產(chǎn)項目籌劃方案項目系列工作方案——《總體定位思緒》《總體推廣思緒》中山市是廣東省轄地級市，下設(shè)24個鎮(zhèn)區(qū)，位于珠江三角洲中南部，北接廣州，南連珠海，毗鄰深圳與港澳，全市總面積1800平方公里，年平均溫度22oC，戶籍人口135萬。又是聞名的僑鄉(xiāng)，有旅居世界五大洲87個國家和地區(qū)的海外僑胞、港澳臺同胞80多萬人。那個地點社會穩(wěn)固、經(jīng)濟發(fā)達、民風(fēng)淳樸、治安良好、生活殷實，整個都市充斥著文明、祥和、健康向上的氣氛。政治環(huán)境進入二十一世紀，中山市以“增創(chuàng)新優(yōu)勢，更上一層樓”，領(lǐng)先差不多實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化為總?cè)蝿?wù)、總目的統(tǒng)攬全局，實行“外向帶動”、“科教興市”和“可持續(xù)進展”三大戰(zhàn)略，全面貫徹貫徹市委、市政府確立的“工業(yè)立市”等重大決策，突出抓好體制創(chuàng)新、技術(shù)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級和擴大開放，積極推進經(jīng)濟體制和經(jīng)濟增長方式的全然性轉(zhuǎn)變以及經(jīng)濟構(gòu)造的戰(zhàn)略性調(diào)整，切實提高經(jīng)濟增長的質(zhì)量和效益，保持全市國民經(jīng)濟持續(xù)、迅速、健康進展和社會全面進步。力爭全市差不多實現(xiàn)現(xiàn)代化，實現(xiàn)體制創(chuàng)新、經(jīng)濟繁華、社會進步、環(huán)境優(yōu)美，成為文明富庶的現(xiàn)代化名人都市。后來內(nèi)要建立起綜合競爭力較強、具有明顯地區(qū)優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)體系；生態(tài)環(huán)境優(yōu)良、人民生活富足、社會保證健全的生活體系；統(tǒng)一開放、競爭有序的市場體系；高效廉潔、勤政務(wù)實、友好規(guī)范的行政治理體系。

文化環(huán)境中山作為民主革命先驅(qū)孫中山先生的家鄉(xiāng)，在中國近現(xiàn)代史上曾寫下了光輝的一頁，也留下了許多頗具科學(xué)價值的歷史名人文物。中山民性愛國愛鄉(xiāng)、勤快敦厚、富于進取、勇于創(chuàng)新、靈活求實、思想開放。民風(fēng)平和有禮，與人為善，團結(jié)互助，崇尚正義。中山市人民政府在80年代確定“團結(jié)、愛國、求實、創(chuàng)新”為中山人精神。中山民間藝術(shù)豐富，其中有中山民歌、舞龍獅鶴鳳、崖口飄色等。中山是民歌之鄉(xiāng)，其中以咸水歌和高棠歌最有特色，這兩種民歌已經(jīng)有300數(shù)年的歷史。中山的旅行資源豐富，她集名人勝地、新奇的都市人文景觀和水鄉(xiāng)田園風(fēng)光為一體，透發(fā)出誘人的嶺南新風(fēng)情。

經(jīng)濟環(huán)境中山市是我國沿海開放都市之一，近年來大力推進“工業(yè)強市”戰(zhàn)略，先后建成了全國包裝印刷基地、國家健康科技產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)基地、民營科技園等技術(shù)含量較高的工業(yè)園區(qū)，差不多形成了以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品為拳頭的多元化產(chǎn)品構(gòu)造，有樂百氏飲料、耶魯固力門鎖、凱達精細化工、華帝燃氣具、嘉華電子等一批國內(nèi)外著名的工業(yè)品牌。小欖五金、古鎮(zhèn)燈飾、沙溪休閑服、大涌紅木家俱、南頭空調(diào)、黃圃食品等區(qū)域特色經(jīng)濟蓬勃進展，產(chǎn)品在全國占有較大的市場分額?；A(chǔ)設(shè)施及城鎮(zhèn)建設(shè)

【交通運送】中山市的投資環(huán)境具有較強的吸引力。全市既有公路總里程1153公里，形成了以國道和干線公路及京珠高速公路為骨架的四通八達的公路網(wǎng)；90公里半徑范圍內(nèi)有廣州、深圳、珠海、香港、澳門等5大機場；鐵路運送經(jīng)由廣州通達全國各地。目前，伴隨神灣港的開通，中山已形成東有中山港、南有神灣港、北有小欖港的“品”字形碼頭布局，其中，中山港的集裝箱年吞吐量更是躋身全國十強、世界百強。從中山港往香港航程僅需75分鐘。中山供水供電充足，并初步建成以城區(qū)為樞紐，貫穿各鎮(zhèn)區(qū)、大中型企業(yè)的寬帶高速大容量的信息網(wǎng)絡(luò)，形成了“中山信息高速公路”?？拓涍\送保持平穩(wěn)，港口吞吐能力迅猛增長。末全市擁有多種民用汽車11.15萬輛，機動船0.29萬艘，分不增長15.6%和5.1%；公路通車總里程1153公里，公路密度為每百平方公里64.05公里。整年水陸兩路實現(xiàn)貨運周轉(zhuǎn)量26.86億噸公里，比上年增長7.7%；旅客周轉(zhuǎn)量40.33億人公里，增長13.0%；港口吞吐量849.5萬噸，增長25.5%。

【郵電通訊】中山市整年完畢郵電業(yè)務(wù)收入30.18億元，比上年增長9.4%。全市年末程控電話互換機總?cè)萘?1.87萬門，實際顧客55.90萬戶，增長13.6%。電話主線普及率到達41.46對/百人。移動電話互換機總?cè)萘?23.8萬門，實際顧客突破127.54萬戶，增長42.9%。國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)顧客51.74萬戶，增長1.42倍；寬帶顧客2.25萬戶，增長2.18倍。

【能源條件】中山市整年發(fā)電量22.14億千瓦時，實現(xiàn)村通電率100%。供水供電有效地保證了經(jīng)濟進展和人民生活需要。環(huán)境愛惜，全市狠抓工業(yè)污染治理，共完畢環(huán)境污染治理項目68個，總投資0.61億元，增長56.7%。工業(yè)"三廢"治理成果得到深入鞏固。在全市31.8平方公里的都市建成區(qū)面積中，環(huán)境噪聲達標區(qū)覆蓋率為59.43%；煙塵操縱達標區(qū)覆蓋率為100%。生活污水處理量為3359萬噸，生活污水處理率達60.3%。目前，市區(qū)的綠地面積920公頃，綠化覆蓋率為36.7%，人均公共綠地11平方米。綠化建設(shè)大大地提高了都市的環(huán)境質(zhì)量和文化品味。“國家衛(wèi)生都市”、“全國都市規(guī)劃治理先進單位”、“全國園林都市”、“全國環(huán)境保護楷模都市”、“中國優(yōu)秀旅行都市”、“全國暢通工程楷模都市”、“全國創(chuàng)立文明都市工作先進都市”、“廣東省文明都市”第二章、中山市經(jīng)濟進展總體態(tài)勢分析一、中國“三大經(jīng)濟圈”進展態(tài)勢比較伴隨二十年的經(jīng)濟進展，中國三個“大三角經(jīng)濟圈”的格局業(yè)已落定，它們是：以北京為龍頭的“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”、“長三角經(jīng)濟圈”、“珠三角經(jīng)濟圈”。中國“三大經(jīng)濟圈”經(jīng)濟進展分析指標“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”“長三角經(jīng)濟圈”“珠三角經(jīng)濟圈”人口及所占全國比重4000萬（占全國的6%）7000萬（占全國的10.6%）4000萬（占全國的6%）面積及所占全國比重7萬平方公里（占全國的0。7%）10萬平方公里（占全國的1%）4萬平方公里（占全國的0。4%）涵擴范圍京津冀、遼東半島、山東半島上海、蘇南及浙東北共15個都市粵港澳在內(nèi)共14個都市代表性都市北京、天津、唐山、保定、廊坊等上海、南京、蘇州、無錫、常州、揚州、鎮(zhèn)江、南通、泰州、杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山廣州、深圳、佛山、珠海、東莞、惠州、中山等GDP及所占全國比重6000億（占全國的6%）17000多億（占全國的20%）26000億（占全國的30%）綜上可知，珠三角地區(qū)即廣東省和香港，是中國經(jīng)濟總量最大的地區(qū)。廣東省和港澳的經(jīng)濟進展實迄今為止國內(nèi)最大；但面對長江三角洲以上海為龍頭的新一輪經(jīng)濟進展趨勢，珠三角應(yīng)已體現(xiàn)出諸多劣勢，要勇于應(yīng)對挑戰(zhàn)，在新時期的新一輪經(jīng)濟進展里找到自己定位，找到自己更佳的進展渠道，這一點，對珠三角各個進展都市來講差不多上同樣——亦即是：在新一輪經(jīng)濟條件下，珠三角地區(qū)怎樣找到自己定位和進展的模式？二、廣東省經(jīng)濟進展總體態(tài)勢分析：珠江東西岸的進展比較廣東省經(jīng)濟進展分為東岸和西岸。東岸為主、西岸為次。廣東珠江西岸和東岸的經(jīng)濟經(jīng)二十年高速進展，目前已出現(xiàn)較大差異，其中深圳東莞以比鄰香港的優(yōu)勢，已遠遠超越改革開放初期同水平的珠海中山，后的今天，西岸已遠遠落后于東岸，如下表分析：珠江東西岸的進展比較經(jīng)濟進展指標珠江東岸（深圳、東莞）珠江西岸（珠海、中山、江門）GDP總量（1988年）120.8億元133.6億元GDP總量（）2533.6億元1345.5億元比1988年GDP總量增長261倍47倍西岸比東岸+11%-50%目前，珠江三角洲東、西兩岸在引進外資進展出口加工企業(yè)和外向型經(jīng)濟方面差距也專門明顯。，深圳實際運用外資25.9億美元，東莞為11.5億美元，而同年珠海、中山與江門實際運用外資分不為8.65億美元、6.43億美元及8.27億美元。截止,港澳臺在深圳、東莞兩地共投資規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2368家，而在珠海、中山、江門三地僅有1502家，只為東岸的六成。東、西兩岸外資運用規(guī)模不一樣導(dǎo)致兩岸出口額的差距拉大，，西岸三市的出口僅是東岸兩市的1/5。三、中山市經(jīng)濟進展總體態(tài)勢分析中山市2經(jīng)濟進展迅速，工業(yè)生產(chǎn)、外貿(mào)出口、民營經(jīng)濟、農(nóng)村收入保持高速增長，要緊經(jīng)濟指標全面攀升。項目經(jīng)濟指標同比增長備注國內(nèi)生產(chǎn)總值415.53億元16.50％——工業(yè)總產(chǎn)值1344.02億元28.41％，中山工業(yè)總產(chǎn)值超過了江門、珠海，是廣東省繼深圳、廣州、佛山、東莞后，第五個工業(yè)總產(chǎn)值突破千億元的都市。1—4月份中山工業(yè)總產(chǎn)值更是超過了順德、南海、惠州工業(yè)產(chǎn)銷率97％——工業(yè)銷售額919億元——出口銷售額305億元32.2％居民儲蓄存款額462.86億元17.55％——第二部分中山市都市進展總體趨勢分析一、中山市區(qū)位分析（一）、區(qū)位距廣州、深圳、珠海、香港、澳門五大都市在一小時車程內(nèi)（二）、交通二條中樞公路五大國際機場三個港口市內(nèi)公路1153公里；京珠高速、107國道過境。五大國際機場在100公里內(nèi)。中山港到香港僅75分鐘；東有中山港、南有神灣港、北有小欖港，“品”字形碼頭布局；中山港集裝箱年吞吐量全國十強、世界百強。中山市處在珠江西岸，比鄰佛山和廣州，南連珠海，因珠海地區(qū)狹小而明顯成為兩個最輕易一體化的都市。中山東面環(huán)海，有漫長的海岸線，中山港更是全國聞名的大港。然而在廣東，經(jīng)濟的進展永久取決于和香港的區(qū)位關(guān)系，中山更是由于偏居珠江西岸一隅，與香港距離較遠，因此，在歷史上的進展動力遠不具有深圳東莞的優(yōu)勢。因此，一旦“珠港澳大橋”建成通車后，中山市的區(qū)位環(huán)境，將在珠三角地區(qū)首屈一指地優(yōu)越。二、中山市都市歷史定位分析（一）、中山都市歷史定位中山市依仗寬闊的海外華僑文化及自身努力，經(jīng)濟進展在區(qū)位并不優(yōu)越的珠江西岸，能獲得目前成就和較大優(yōu)勢，難能可貴、相稱不易。因此，中山都市阻礙力在國內(nèi)中小都市中可謂相稱一流。中山以環(huán)境追求可持續(xù)進展的產(chǎn)業(yè)政策和進展思緒應(yīng)當是強于東莞，在國內(nèi)的經(jīng)營都市的方略中，中山的歷屆領(lǐng)導(dǎo)都相稱杰出。中山的歷史進展和現(xiàn)今都市定位因此可以總結(jié)為：1、“國家園林都市”2、全國經(jīng)濟進展百強都市3、“偉人故里”及“國家生態(tài)旅行都市”（二）、中山歷史定位的講明講明為社會進展和都市經(jīng)濟建設(shè)的意義確實是：以環(huán)境、以產(chǎn)業(yè)、以品牌三位一體，追求和到達都市的可持續(xù)進展?！獨v史的定位和經(jīng)營方略，可謂相稱對的、相稱聰慧和得體。依仗以上三個輪子，因此，中山以1800平方公里的彈丸之地，才在國內(nèi)獲得了相稱大的進展；才在國內(nèi)中小都市中，具有了佼佼者的著名度、都市競爭力和都市美譽度。專門是現(xiàn)代經(jīng)濟進展中，一種都市的美譽度是高于一切的資本。國內(nèi)能象中山同樣，具有環(huán)境、產(chǎn)業(yè)（經(jīng)濟）、品牌美譽度的都市少之又少，這是中山高于一切的資本和對中國都市進展方略道路的啟發(fā)。第二章、中山市都市進展趨勢分析一、珠江東西岸進展優(yōu)劣勢比較長期以來，東岸因與香港的地理優(yōu)勢關(guān)系，決定了經(jīng)濟的長足進展，而東岸因偏居珠江西部一隅，得不到大力進展的機遇。珠江東西岸進展優(yōu)劣勢比較珠江東岸珠江西岸優(yōu)勢1、業(yè)已具有雄厚的經(jīng)濟和社會基礎(chǔ)2、在雄厚基礎(chǔ)上的經(jīng)濟進展加速度1、距中國經(jīng)濟進展中心港廣深近來2、較低廉的成本3、具有更寬闊的版圖和可持續(xù)進展空間劣勢1、社會和經(jīng)濟承載力已過于透支2、已顯現(xiàn)劣勢的經(jīng)濟成本3、地區(qū)進展已日趨飽和，產(chǎn)生反作用力1、經(jīng)濟進展實力不夠2、相比東岸與香港的區(qū)位距離更遠珠江東岸作為廣東經(jīng)濟重地其地位不言而喻。但其劣勢也已盡顯，專門是經(jīng)營成本劣勢、環(huán)境污染劣勢、可持續(xù)進展空間劣勢——綜上所述，珠三角東岸地區(qū)的劣勢和瓶頸仍舊盡顯。珠三角發(fā)達地區(qū)的資產(chǎn)和資本正面臨向外逃逸，經(jīng)營成本的增長，可持續(xù)進展空間的制約，使珠三角東岸地區(qū)無可幸免地面臨著再進展、再進步的難題。而反觀珠三角西岸，龐大的土地資源，良好的勞動力素養(yǎng)，龐大的可持續(xù)進展空間和龐大的低成本的吸引力——都無一例外地吸引著資本和昭示著良好的強勁動力。作為距離港澳近來的待進展都市，珠江西岸的珠海、中山、佛山、江門再向西，必將是下一種十年更具進展速度的區(qū)域。珠三角西岸作為港澳地區(qū)、廣東與大西南寬闊腹地之間的重要通道，將成為廣東對外經(jīng)濟合作的重點、廣東后來經(jīng)濟增長的重要區(qū)域，廣東的重心必將由珠江東岸向西岸轉(zhuǎn)移。二、中山都市進展趨勢鑒定——“港珠澳大橋”對珠江西岸和中山的全然性、龐大提高作用“港珠澳大橋”已獲國家計委同意、擬在建成的通車，“港珠澳大橋”建成后，對珠三角西岸甚至中國西部的意義都極為重大。根據(jù)“港珠澳大橋”Y型方案，跨海大橋連接香港、澳門兩個專門行政區(qū)和珠海經(jīng)濟特區(qū)。大橋建成后，香港到珠海只需15分鐘，將使整個珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類似的區(qū)域；將使中山變成南山、寶安同樣的都市地位。同步，可縱深地對廣西、云南、貴州、四川和重慶等內(nèi)地省市的經(jīng)濟輻射，它不僅會成為大珠三角的一條交通干線，也會成為整個華南地區(qū)后來經(jīng)濟進展的一條重要紐帶。跨海大橋使得廣東西部各市縣都可以在當日直達香港，廣西、四川等地也可以愈加便利地與香港交流溝通。大珠三角地區(qū)的經(jīng)濟腹地也因此得到延伸和拓展，有助于該地區(qū)國際競爭力的提高和升級。香港、澳門、珠三角將實現(xiàn)更為理想的整合與分工，并共同提高競爭實力。“港珠澳大橋”的立項和興建，將從全然上使經(jīng)濟進展原本已良好的中山，成為下一種深圳，將使底氣原本已足的中山超越佛山而具有得天獨厚的最優(yōu)良進展態(tài)勢。因此，“港珠澳大橋”的興建，將在十年到十五年之內(nèi)，使中山成為一種翻天覆地變化的珠三角地區(qū)最具進展?jié)摿Φ亩际小＿@是中山進展歷史上最大、最優(yōu)越的一次契機。第三章、中山市都市進展后來趨勢定位中山都市進展在“港珠澳大橋”興建情形下，將受的全然性、龐大阻礙：將使整個珠三角西岸成為今日的深圳和東莞，將使今日的珠海成為深圳羅湖、福田類似的區(qū)域；將使中山變成南山、寶安同樣的都市地位?！案壑榘拇髽颉睂⑹怪楹Ｖ猩匠蔀榈诙€深圳，這對中山都市規(guī)劃的阻礙將是翻天覆地。現(xiàn)政府規(guī)劃部門應(yīng)配合和研究現(xiàn)今的“港珠澳大橋”興建態(tài)勢，對中山都市定位修正的同步，對都市進展規(guī)劃做出對應(yīng)的呼合和調(diào)整布署。伴隨“珠港澳大橋”打通整個西岸大通道，中山將成為深圳或者至少成為東莞，成為珠三角和中國最具進展?jié)摿瓦M展條件的都市。中山市應(yīng)當凝視大勢，給自己更精確、更具進展推進力的都市定位。因此，后來中山必須調(diào)整自己都市定位，中山后來都市定位我們籌劃應(yīng)當是：1、與珠海一起成為“新深圳”；2、中山成為珠江西岸的“龍頸”，上接香港珠海的“龍頭”，下舞西岸寬闊區(qū)域的“龍身”，作用和地位至關(guān)重要。3、后來十年與港深、珠澳（中山）、廣州并列為華南都市的“三極”。第三部分中山市都市規(guī)劃態(tài)勢分析一、中山市都市規(guī)劃歷史分析中山市位于珠三角經(jīng)濟區(qū)重心位置，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，空氣清新、氣候宜人，都市基礎(chǔ)設(shè)施建筑比較完善，配套設(shè)施齊全，人文氣息濃厚，都市整體環(huán)境專門優(yōu)良。因此，中山從產(chǎn)業(yè)和環(huán)境并重的戰(zhàn)略動身，都市定位重心不在于重工業(yè)，而在于第三產(chǎn)業(yè)和輕工業(yè)。其既有環(huán)境優(yōu)勢決定了都市功能更適合于一種集居住、休閑、娛樂、旅行、科教文衛(wèi)等于一體的人居都市。中山都市建成區(qū)是由原石歧鎮(zhèn)進展而成，都市已建成區(qū)域168平方公里，戶籍人口28萬。東南二面環(huán)山，西北二面是水鄉(xiāng)平原。中山都市進展是經(jīng)典的中國小城鎮(zhèn)的都市化進程，從村莊到小鎮(zhèn)，再在近二十年的進展中擴張為一種小都市。中山都市規(guī)劃狀態(tài)良好，是中國少有的規(guī)劃良好的小都市之一，專門以綠地和都市景觀見長，在國內(nèi)享有盛名，是一座具有規(guī)劃進展明星氣質(zhì)的都市。二、中山市都市規(guī)劃現(xiàn)實狀況分析中山同中國大多急劇進展的都市同樣，分為老新兩個城區(qū)。從都市實際進展現(xiàn)實狀況，老城區(qū)又分為專門明顯的西南北三個區(qū)域。分析如下：（一）、老城區(qū)1、北區(qū)北區(qū)是中山歷史的最老區(qū)域，匯聚了大量城區(qū)人口，都市進展動力和狀況已飽和，且有大量危房、城中村。因此，在北區(qū)作為中山老區(qū)的進展空間已飽和之后，中山都市的進展擴張成為必然。2、南區(qū)由于地理的緣故，中山都市南區(qū)作為都市的工業(yè)區(qū)地帶，構(gòu)成了一種已既成的臟亂區(qū)域，因此，都市不往那個地點進展是必然的。南區(qū)作為工業(yè)的老區(qū)只能想大多數(shù)中國工業(yè)小鎮(zhèn)同樣，在專門長一段時刻內(nèi)堅持當年深圳八卦嶺似的現(xiàn)實狀況，不能在都市要緊功能中的商貿(mào)居住領(lǐng)域里飾演重要角色。因此，南區(qū)是一種規(guī)劃和定位的城鎮(zhèn)結(jié)合部式的工業(yè)區(qū)域。3、西區(qū)西區(qū)更比鄰老城區(qū)的北區(qū)，但西區(qū)由于地理位置的緣故，不在都市規(guī)劃進展的主方向。因此，西區(qū)的進展定位和方向只能是都市的非主軸領(lǐng)域，西區(qū)的進展只能借助中山要緊進展方向——東區(qū)的帶動。三、中山市都市規(guī)劃趨勢方向分析從“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”，向“一縱（長江路）一橫（博愛路）”新城區(qū)模式優(yōu)化的規(guī)劃趨勢思想。（一）、一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）“老城區(qū)模式”中山進展前二十年，差不多完畢了既有城區(qū)的一縱（興中路）、二橫（孫文路、中山路）的老城區(qū)建設(shè)。在老城區(qū)中，興中道和二條橫路孫文、中山路形成了都市的主干街道和都市軸線。（二）、一縱（長江路）一橫（博愛路）的“新城區(qū)模式”規(guī)劃趨勢但老城區(qū)的飽和，使中山都市選擇了往東走的方向。往東走的緣故是都市自然進展的必然選擇，加上中山要充足進展成為一種港口都市，呼應(yīng)和連接已開發(fā)富有成效的火炬區(qū)。因此，東區(qū)成為了中山進展的必然選擇和規(guī)劃方向。中山都市中心沿博愛路向東遷移，都市中軸線也由長江路替代興中道，中山的新市區(qū)必將以東區(qū)為中心、進展方向和輻射源，沿博愛路向東延伸。這一趨勢不可變化；并充足講明政府進展東區(qū)，讓都市中心東移，與港口對接的決心和信心。中山必將建成類似珠海卻比珠海更具經(jīng)濟實力的海洋港口都市。中山中心城區(qū)以“一縱（興中路）二橫（孫文路、中山路）老城區(qū)模式”向“一縱（長江路）一橫（博愛路）”模式進展的狀態(tài)因此成為必然。第二章、中山市新區(qū)——東區(qū)進展和規(guī)劃態(tài)勢分析一、中山東區(qū)進展態(tài)勢分析中山東區(qū)進展定位1、東區(qū)現(xiàn)實狀況政府機關(guān)部門（市法院、交警支隊、軍分區(qū)）、單位（電視臺、移動企業(yè)、博愛醫(yī)院）、學(xué)校（一中、中專）2、東區(qū)進展定位和規(guī)劃趨勢（1）、崇高文化區(qū)（2）、會展商貿(mào)區(qū)政府規(guī)劃紫馬嶺南片區(qū)：即會展中心及有關(guān)市政配套形成的新興中心區(qū)域，類似大都市的CBD。（3）、旅行休閑居住區(qū)1、已既有部分高檔樓盤：雍逸廷、雍和庭、華凱花園、文雅山房等，形成崇高居住區(qū)的基礎(chǔ)；2、區(qū)域環(huán)境空氣素養(yǎng)極好，合適成為旅行休閑居住區(qū)域。（4）、東區(qū)的進展趨勢小結(jié)后來中山的都市CBD和文化中心，類似于廣州天河北，是中山進展的關(guān)鍵。二、中山東區(qū)中心區(qū)域——“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃建設(shè)的目的是牽引中山都市中心東移，將東區(qū)打?qū)е轮猩蕉际蠧BD。這是中山都市中心向港口靠近，進展成海洋港口都市的動力，是東區(qū)進展騰飛的動力。“紫馬嶺南片區(qū)”規(guī)劃態(tài)勢分析規(guī)劃組織構(gòu)造：四點三軸線兩大區(qū)四點紫馬嶺公園、金字山公園、三角塘公園、東部自然山體四個都市重要綠化節(jié)點三軸線1、博愛路景觀帶形成的東大門都市入口景觀軸線2、外環(huán)路迅速過境干線形成的都市交通軸線3、長江路作為都市南北進展新軸線的進展動力軸兩大區(qū)1、東部的居住區(qū)2、西部的會展綜合區(qū)會展中心建筑群作為都市新興標志性地標分布在紫馬嶺——金字山景觀軸線上，其配套商務(wù)、行政辦公以及都市其他綜合辦公設(shè)施沿博愛六路南側(cè)呈帶狀布置，并向長江中路兩側(cè)延伸。其他配套居住用地結(jié)合金字山、三角塘等自然山體，因山就勢，建設(shè)成中低密度的、高下錯落的、景觀層次豐富的新興居住小區(qū)。道路系統(tǒng)：三橫四縱三橫博愛路后來中山市東西向的要緊綠化景觀軸線和東西向交通主干道，更多的承擔(dān)生活性的交通興文路——外環(huán)路迅速路要緊承擔(dān)中山市的過境交通四縱十八號路、二十八號路、長江中路、十九號路長江中路為中山市環(huán)城迅速交通網(wǎng)的一部分，是中山市南北交通大動脈和南北要緊綠化景觀軸線，是中山市東部地區(qū)的進展動力；十八號路、二十八號路、興文路等次干道是連接南片區(qū)內(nèi)部各功能區(qū)域的要緊骨架?！吨猩绞蟹康禺a(chǎn)進展研究匯報》，中山市房地產(chǎn)市場總體交易（包括土地轉(zhuǎn)讓、一手商品房銷售和二手房買賣）的成交宗數(shù)為27266宗，與去年同期相比下降了0．2%；成交面積641．65萬平方米，與去年同期相比上升了3．2%；成交金額為73．53億元，與上年同期相比上升了1．6%。如下各表數(shù)據(jù)顯示，中山房地產(chǎn)市場的進展仍舊平穩(wěn)、正常。一、中山房地產(chǎn)市場總體交易情形分析自房改政策出臺后，中山房地產(chǎn)飛速進展，市場十分活躍，超過國內(nèi)其他同等都市進展水平。下表是中山1998～間房地產(chǎn)市場的交易情形：中山房地產(chǎn)市場總體交易情形指標一手房交易情形二手房交易情形宗數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）宗數(shù)成交面積（萬㎡）成交金額（億元）98～008500————————同比增長-6.7%-3.5%-1.1%25.7%21.4%18.8%合計47564————12143————（注：以上數(shù)據(jù)均摘自中山市國土資源治理局記錄數(shù)據(jù)）小結(jié)：1、中山房地產(chǎn)年交易量190萬平米，相有關(guān)150萬常住人口和1800平方公里面積來講，每年的房地產(chǎn)交易量已專門大。2、每年交易50個億，意味著，一種10億元產(chǎn)值的盤，占其五分之一，銷售難度情形可以預(yù)見。3、由表可以看出，中山房地產(chǎn)自98年房改政策普及以來，中山房地產(chǎn)市場一手房銷售和二手房交易，呈逐年大幅上漲趨勢。但至，當?shù)胤康禺a(chǎn)整體消費疲軟，加上香港經(jīng)濟滑坡使外銷市場下降，中山一手房市場呈下降趨勢。4、中山因經(jīng)濟富裕，在相稱一段時刻內(nèi)，一手市場仍舊是主流，但伴隨二次置業(yè)高峰的到來、房價的上漲、房地產(chǎn)政策和市場的規(guī)范，二手交易將逐漸放大，二次置業(yè)的高峰，二手房交易將保持上漲勢頭。二、中山消費者置業(yè)次數(shù)情形分析置業(yè)次數(shù)1999年（1～9月）購置目的1999年（1～9月）一手房交易情形二次以上37．73%38．44%改善條件37．44%31．22%初次置業(yè)62．27%61．56%處理居住32．19%37．49%其他30．37%31．29%二手房交易情形二次以上32．85%31．54%改善條件35．37%35．48%初次置業(yè)67．15%68．46%處理居住41．83%42．3%其他22．80%22．22%小結(jié)：分析成果顯示，不管是一手市場仍舊二手市場，初次置業(yè)皆占三分之二以上，講明初次置業(yè)仍舊是中山房地產(chǎn)市場交易的主流。但二次置業(yè)占三分之一則更講明，中山人的富裕程度，及對換房的需求——講明二次置業(yè)人士強大的購置能力和龐大市場承接力。第二章、中山房地產(chǎn)要緊競爭樓盤比較分析一、各要緊競爭樓盤差不多資料樓盤水云軒奕翠園雍逸廷文雅山房陽光花地藍波灣地址東區(qū)起灣道東側(cè)東區(qū)柏苑路東區(qū)博愛路博愛四路38號北區(qū)東明路西區(qū)進展商中山市華鴻房地產(chǎn)新鴻基地產(chǎn)雅居樂集團盈豐創(chuàng)立地產(chǎn)中山東盛房地產(chǎn)華策置地規(guī)劃設(shè)計中山市設(shè)計院珠江外資設(shè)計院雅居樂集團加拿大設(shè)計企業(yè)——廣州美院園林設(shè)計廣東棕櫚園林企業(yè)貝爾高林雅居樂集團NAK（加拿大）——廣州美院物業(yè)治理戴德梁行康業(yè)雅居樂物業(yè)港基物業(yè)天英物業(yè)華策物業(yè)占地面積58666.66㎡23211.479㎡96423.19㎡100050㎡81788㎡433550㎡總建面積130000㎡535047㎡198977㎡126000㎡175860㎡700000㎡建筑密度——15.50%21.80%17.20%——23%容積率1.781.51.51.072.151.6綠化率68%55%46.80%60%33.6%55%規(guī)劃形狀點式圍合：中心景觀小高層湖景園林花園洋房歐陸小鎮(zhèn)加拿大風(fēng)格，低密度設(shè)計碟式樓體，顯現(xiàn)陽光和綠色兩大主題全環(huán)境江景小區(qū)總戶數(shù)6803794（總）93891010582413車位數(shù)770戶數(shù)比1：1931約60010581960二、各要緊競爭樓盤定位分析樓盤總體定位定位差異顧客差異形象體現(xiàn)規(guī)劃體現(xiàn)之差異奕翠園高檔定位綜合高檔盤當?shù)亍⑾愀鄹邫n顧客綜合優(yōu)良綜合高水平，歐陸風(fēng)雍逸廷高檔定位綜合高檔盤當?shù)?、香港高檔顧客綜合優(yōu)良綜合高水平，歐陸風(fēng)凱茵新城森林度假小區(qū)周末居所、第二居所當?shù)亍⒅槿?、香港高檔顧客森林風(fēng)光借山水之利勢文雅山房高檔定位休閑、北美風(fēng)格當?shù)?、香港高檔顧客北美休閑雅致北美休閑之自然、朗闊水云軒高檔定位“空中不墅”當?shù)馗邫n顧客戶型特色欲以水營造而實際未達陽光花地中高檔定位綜合中高檔盤當?shù)卮蟊娀懈邫n顧客綜合很好規(guī)劃實在、能打動顧客藍波灣中高檔定位江景、郊外中高檔盤當?shù)匾话慊櫩途C合平常規(guī)劃不佳，綜合水準低三、各要緊競爭樓盤區(qū)位分析樓盤區(qū)位社會人文現(xiàn)實狀況分析區(qū)域進展趨勢評估奕翠園周圍環(huán)境不佳，雜亂；配套較少東區(qū)進展?jié)摿Υ?，該盤進展用地較大雍逸廷處在文化、景觀的較佳區(qū)位；但商業(yè)配套不力屬于已建成區(qū)，已無進展空間。凱茵新城森林風(fēng)景勝地，距都市不遠，對有車族有吸引力幾年之內(nèi)只能做風(fēng)景區(qū)度假盤文雅山房小環(huán)境處在火葬場，一點致命屬于已建成區(qū)，已無進展空間。水云軒東區(qū)起灣道，交通干道阻礙，周圍條件較成熟東區(qū)進展?jié)摿Υ?，但該盤已無進展空地陽光花地位于北區(qū)，人口雜亂，環(huán)境不佳非要緊進展區(qū)，但地產(chǎn)的進展空間尚有藍波灣遠郊結(jié)合部，環(huán)境復(fù)雜，遠不成熟西部郊外，要進展尚待時日四、各要緊競爭樓盤戶型分析（一）、各要緊競爭樓盤戶型及面積列表樓盤總戶數(shù)二房三房四房其他面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)面積戶數(shù)水云軒68080～9256118～127——146～151(復(fù)式)——306～342.16(空中不墅)64奕翠園3794約84108約10860約145108220～270（復(fù)式）36雍逸廷93886～7327597～114240116～133177137～156（五房）177文雅山房91077～8680100～13380133～13474212～226（復(fù)式五房三廳）12陽光花地105855～9010291～110142120～1503240～50(一房)151～175(復(fù)式)16、14藍波灣241378～88約8697～125約95116～133約63145～155（五房）約73注：面積均為建筑面積。（二）、中山房地產(chǎn)市場各戶型記錄分析戶型面積類不占市場比例80平米如下戶型13．89%80—100平米戶型32．22%100—150平米戶型48．89%復(fù)式等超大戶型5%（三）、各要緊競爭樓盤戶型比例分析樓盤二房三房四房五房復(fù)式奕翠園34%19%35%12%雍逸廷29%26%19%19%7%文雅山房32%33%30%5%水云軒陽光花地33%47%10%藍波灣小結(jié)：中山人購房戶型設(shè)計兩極分化比較明顯，中山房地產(chǎn)市場對戶型的同意以二三房為主。表目前部分樓盤戶型過度偏大，有的樓盤戶型又過度偏小，而中山房地產(chǎn)市場對戶型面積的規(guī)定以中小戶型為主。四、樓盤價格分析樓盤最高價最低價均價水云軒5.5奕翠園————4082.5雍逸廷————3754文雅山房5.4陽光花地420035003800藍波灣340021002727.5五、樓盤顧客分析樓盤要緊顧客二房顧客三房顧客四房顧客復(fù)式顧客水云軒白領(lǐng)、私營企業(yè)主、老總退休人士、新婚夫婦三口之家、私營商家、中級白領(lǐng)私營業(yè)主、高級白領(lǐng)私營企業(yè)主、企業(yè)老總奕翠園私營業(yè)主；大夫律師設(shè)計師；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，港澳客新婚夫婦、大夫律師會計師、設(shè)計師等三口之家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)主，機關(guān)單位負責(zé)人私營企業(yè)主，港澳投資商人——雍逸廷港澳客、中山二次置業(yè)者當?shù)?、海外退休人士，新婚夫婦歸僑、當?shù)亟?jīng)商華僑事業(yè)有成者，內(nèi)地、當?shù)馗鞫种皇聵I(yè)有成者，內(nèi)地、當?shù)馗鞫种晃难派椒?0%老人、50%港澳客\博愛醫(yī)院、律師設(shè)計師等老人、新婚夫婦，外來夫婦港澳人士、高級白領(lǐng)港澳人士、私營企業(yè)主、商人港澳人士、私營企業(yè)主、商人陽光花地三口之家、中高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主獨身白領(lǐng)、孤寡老人新婚夫婦，預(yù)備結(jié)婚的獨身一族私營企業(yè)主、大戶人家私營業(yè)主、成功人士藍波灣工薪階層和成功人士年輕夫婦或三口之家30～40歲成功人士,工薪階層、外商、港澳臺30～40歲人士為主，本外地人均有40～50歲的成功人士小結(jié)：1、中山房地產(chǎn)顧客市多為成功人士、高級白領(lǐng)或境外人士；2、各階層人士對購房有相對的選擇和原則；3、占大多數(shù)人口的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人士進城購房不多，講明市區(qū)的吸附力遠遠不夠。六、樓盤購置動因分析樓盤購置動機購置抗性戶型評判水云軒近城區(qū)，空中不墅產(chǎn)品差異價格高；起灣道交通干道噪聲多空中不墅即豪華又有洋房風(fēng)味奕翠園小孩上學(xué)需要；新鴻基品牌；未有現(xiàn)樓，外環(huán)境不佳——雍逸廷品牌、產(chǎn)品、區(qū)位價格過高，物業(yè)治理費高主流戶型設(shè)計精致，有用率高文雅山房度假；退休享有生活老人背靠火葬場；名與“文雅山墳”諧音戶型坐向好陽光花地名校臨立，會所設(shè)備齊全，文化活動多價格高入住率高，小區(qū)文化豐富，綠化設(shè)施專門藍波灣空氣清新，獨有江景產(chǎn)品不理想同樣小結(jié)：伴隨觀念的變化，中山市民在選擇樓盤時優(yōu)先考慮的前五位原因要緊是：1、物業(yè)所處的地段、交通及周圍環(huán)境，占被調(diào)查人數(shù)的40%；2、另一方面是規(guī)劃完善的優(yōu)美小區(qū)環(huán)境，進展商實力、信譽、及物業(yè)品牌，區(qū)內(nèi)或鄰近有幼稚園和中小學(xué)校，良好的治安及先進的保安系統(tǒng)等；3、同步，風(fēng)水對樓盤開發(fā)的成敗有著關(guān)鍵性的決定作用。七、樓盤銷售分析樓盤滯銷戶型滯銷緣故促銷手段暢銷戶型暢銷緣故水云軒一樓戶型；觀云居1、一樓私密性較差；2、面向金恒大酒店無景觀92㎡以上二房僅售27萬；滯銷戶型一口價空中不墅中空大廳、大陽臺、大落地玻璃窗，視野開闊奕翠園面向小區(qū)路的三房二廳一梯四戶，無景觀暫無首層、向中央湖景的三、四房1、首層送花園；2、向湖景、樓間距寬雍逸廷部分首層單位沒花園送，潮濕送裝修、打折扣，降價或送車位二三四房有用率高，空間大文雅山房二房二廳部分單位面向交通干道1、價格83折；2、“精英戶型”送裝修，三房二廳、復(fù)式面向小區(qū)中心景觀陽光花地三房二廳二期開發(fā)，面向街道和小區(qū)右上角售一次性付款9.2折，供樓9.3折一房、三房二廳（旭日閣）前者專針對獨身白領(lǐng)階層；后者面對陽光會所下的游泳池藍波灣復(fù)式面積大，總價高買房送車二、四房總體售價低，月供低過交租小結(jié)：1、綜上所述，各樓盤戶型滯銷的緣故要緊包括：（1）、頻臨交通要道，景觀、朝向和居住環(huán)境較差；（2）、面積大，總價高；（3）、戶型的其他質(zhì)素如私密性差、樓層低等。2、各樓盤暢銷戶型則各有千秋，緣故要緊在于：（1）、戶型的設(shè)計、定位符合部分客戶群體的消費水平、消費心理和消費需要；（2）、景觀好，產(chǎn)品整體質(zhì)素高是部分戶型暢銷的最要緊緣故；（3）、朝向好、間隔合理、樓間距較寬；（4）、價格操縱比較合理；（5）、產(chǎn)品的某個細部（如產(chǎn)品的設(shè)計、定位等）成為打動消費者的亮點；八、樓盤園林景觀分析樓盤園林特色園林風(fēng)格水云軒以水為主，配以名貴植物品種，熱帶風(fēng)情風(fēng)格，配合嶺南風(fēng)情花草雍逸廷小區(qū)綠化率達52%，精致高雅歐式風(fēng)格文雅山房人造山和水錯落有致加拿大北美風(fēng)格，規(guī)劃十個主題花園構(gòu)成，由一條不規(guī)則湖景貫穿陽光花地中心景觀制造良好古典韻味的日式園林藍波灣倚江而打造的江景園林現(xiàn)代中國的園林設(shè)計格局小結(jié)：中山樓盤的園林景觀在中小都市中屬于很好雖同大都市相比有差距，但園林的打造已代表了中小都市的一種先進。九、樓盤配套分析樓盤小區(qū)配套水云軒興建中的室內(nèi)外泳池、網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、緩跑徑、健身館、老年活動中心、小朋友活動場所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、小朋友溫習(xí)室奕翠園室外泳池一種、規(guī)劃中的小朋友嬉水池、桑拿浴室、蒸汽浴室、文雅茶座、中/西餐廳、豪華宴會廳、小朋友游樂室、園藝花園及休憩雅座；雍逸廷室內(nèi)外泳池各一，網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球場、壁球場、健身館、臺球室規(guī)劃中文雅山房興建中的室外泳池、網(wǎng)球場、羽毛球場、乒乓球場、籃球場、健身館、臺球室、老年活動中心、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、小朋友溫習(xí)室；現(xiàn)已建成緩跑徑、小朋友活動場所（沙池、秋千、滑梯等）陽光花地室內(nèi)外泳池各一（室內(nèi)恒溫）、網(wǎng)球場三個、乒乓球場、健身館、臺球室、緩跑徑、室內(nèi)小朋友泳池、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電腦室、閱覽室、小朋友溫習(xí)室，無單獨的老年活動中心藍波灣規(guī)劃中的網(wǎng)球場、乒乓球場、籃球場、壁球場、健身館、臺球室；老年活動中心、小朋友活動場所、棋牌室、桑拿浴室、卡拉OK廳、電子游戲室、電腦室、閱覽室、小朋友溫習(xí)室亦在規(guī)劃中只有差不多的“藍波灣公園”小結(jié)：1、小區(qū)外都市配套成熟的都市建成區(qū)為中山市民最愛慕。成熟的都市建成區(qū)，生活配套設(shè)施完善，是中山人購房的愛慕，大都市的郊外大盤，尚不是中山人購房的主流理念。2、小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施中山市民對小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施，例如大而全的會所有所看重，這是幾種大盤跟風(fēng)而導(dǎo)致。實際上會因此有用為好，大而豪華的會所，會成為明日黃花。作為銷售道具用的豪華性會所，必將向人性化的、實際化的方向轉(zhuǎn)變。此外小區(qū)的運動和文化設(shè)施，會被人們越來越看重，那個地點面有較大的制造空間，可令后來的小區(qū)的進展商們發(fā)揮。十、樓盤物業(yè)治理分析樓盤物管機構(gòu)服務(wù)理念治理費（㎡）客戶評判水云軒戴德梁行執(zhí)行ISO9002原則2元服務(wù)殷勤，物業(yè)治理較中意雍逸廷雅居樂專業(yè)服務(wù)2．6元治理名符實際上，服務(wù)周到文雅山房盈豐專業(yè)服務(wù)2元物業(yè)治理、保安服務(wù)態(tài)度良好陽光花地天英全心全意服務(wù)2元贊嘆不已，物業(yè)治理員就象家庭組員藍波灣華策讓您和您的家人永久中意1．5元治理不嚴密，園林的愛惜和保養(yǎng)局限性小結(jié)：嚴密的保安和物業(yè)治理可以使樓盤保值增值，贏得口碑，讓業(yè)主住得放心。引進專業(yè)品牌的物業(yè)治理企業(yè)，是大中都市房地產(chǎn)開發(fā)商增長樓盤賣點的貫常做法。并且，開發(fā)商把物業(yè)治理經(jīng)營權(quán)外包可以保證項目小區(qū)治理的質(zhì)量，操縱物業(yè)治理費用，提高樓盤檔次。同步，也可以減少后來開發(fā)商與業(yè)主有關(guān)物業(yè)治理的糾紛。第三章、中山房地產(chǎn)要緊競爭對手分析雅居樂集團中山開發(fā)樓盤市場優(yōu)勢市場方略進展方向雍景園、雍逸廷、凱茵豪園、凱茵新城、1、品牌;2、歷史和實力；3、當?shù)刭Y源；4、綜合運作水平規(guī)?；⒓瘓F化進展；以品牌和著名度號令市場，內(nèi)外銷相結(jié)合進展高端產(chǎn)品，重點轉(zhuǎn)向廣州新鴻基地產(chǎn)集團中山開發(fā)樓盤市場優(yōu)勢市場方略進展方向奕翠園一期1、品牌；2、政府支持；3、實力；4、資源整合；5、項目規(guī)模大規(guī)模圈地，以品牌開拓市場；先緩后急、穩(wěn)重開拓中山市場新鴻基地產(chǎn)是香港及國際性地產(chǎn)集團，擁有超強實力、資本及企業(yè)機制。新鴻基進入中山，將帶給房地產(chǎn)市場、繼而政府規(guī)劃以龐大阻礙，運用國際性大品牌的作用，產(chǎn)生最龐大的阻礙力，使市場走向真正的洗牌。伴隨新鴻基集團的加入，中山房地產(chǎn)市場愈加趨向白熱化。各大進展商大規(guī)模圈地，全能化、規(guī)?；?、超水平進展，使中山房地產(chǎn)市場比其他同類都市相比更成熟，更規(guī)范。從可知高檔樓盤存在一種心理關(guān)口價——毛坯房建筑面積3500元/㎡（或3600元/㎡）。因此，在競爭劇烈的中高檔市場，售價限制在2800～3500元/㎡會更具市場競爭力。第五章、中山房地產(chǎn)顧客分析一、中山房地產(chǎn)顧客分類分析（一）、中山房地產(chǎn)顧客分類分析分類年限評估區(qū)域1999年1、房地產(chǎn)市場消費者市區(qū)與外來人口各占62%、38%，市內(nèi)購房群體規(guī)模有擴大的趨勢；2、初次置業(yè)與二次置業(yè)的比例約為4：6，二次置業(yè)更有增長的也許；3、行為特點更多地強調(diào)個性和生活品味，張揚自己，重視健康、文化、娛樂、休閑。本市一手房交易52．51%57．71%境外一手房交易5．51%6．62%市外一手房交易41．95%35．67%本市二手房交易76．12%75．93%境外二手房交易2．33%2．08%市外二手房交易21．55%21．99%小結(jié)：1、中山城區(qū)的吸附力不夠，購房以城區(qū)住戶為主；2、中山作為最早占據(jù)香港市場的珠三角都市，以雅居樂為代表，伴隨香港的經(jīng)濟不景氣，和珠三角樓市的遍地進展，中山外銷樓市的量越來越小，已風(fēng)光不再；3、珠三角地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，各鎮(zhèn)皆專門強，導(dǎo)致了鎮(zhèn)以上城區(qū)的關(guān)鍵聚攏力局限性，中山房地產(chǎn)商們可否處理？（二）、中山房地產(chǎn)各年齡段顧客消費特點分析1、27～35歲年齡段職業(yè)高收入白領(lǐng)、企業(yè)高級職工、自由職業(yè)者、私營企業(yè)主文化背景有一定的教育基礎(chǔ)、大專及以上學(xué)歷者是我們第一的要緊對象區(qū)域中山市區(qū)、遷移至中山的外地人消費心理特點關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一代成長；理性為基礎(chǔ)、感性為指導(dǎo)；具有一定的理性消費觀，不盲目追求低價格、追求高水準生活質(zhì)素、追求簡約、時尚、時尚的生活；愛好運動、追求健康活力；2、35～42歲年齡段職業(yè)私營企業(yè)主、有穩(wěn)固工作和收入的企事業(yè)高層干部、高收入白領(lǐng)、企業(yè)高級職工、自由職業(yè)者文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次區(qū)域中山市區(qū)，遷移至中山的外地人消費心理特點對小孩的成長和老人的養(yǎng)老征詢題考慮較多，專門是子女教育征詢題，對小區(qū)配套規(guī)定甚高；被循規(guī)蹈矩的生活壓抑了許久的激情等待爆發(fā)，期望有個性、有品味地張揚自己；對崇高生活有向往性，同步期待價值回來3、55～65歲年齡段年齡55～65歲職業(yè)差不多無職業(yè)，年輕時代多是從事體育、教育、藝術(shù)、文化事業(yè)的前輩文化背景有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上的文化層次區(qū)域中山市區(qū)消費心理特點消費較理性，對房價考慮較多；會考慮到自身的養(yǎng)老等詳細征詢題，對小區(qū)配套規(guī)定甚高；潛意識中仍舊有年輕的向往；愛慕將自己融入到小區(qū)的生活氣息中，可怕孤單（三）、中山房地產(chǎn)顧客置業(yè)次數(shù)、特點分析1、一次置業(yè)者消費特點年齡25～35歲文化素養(yǎng)有一定的教育基礎(chǔ)、中專及以上學(xué)歷者是要緊對象區(qū)域中山市城南、城西、火炬開發(fā)區(qū)消費心理特點關(guān)注生活、重視親情、關(guān)注下一低成長；理性為基礎(chǔ)，感性為指導(dǎo)；愛好運動、追求健康活力購置意向二房二廳一衛(wèi)（65～75㎡）；二房二廳二衛(wèi)（70～80㎡）2、二次置業(yè)者消費特點年齡30～60歲職業(yè)個體工商戶、有穩(wěn)固工作和收入的企事業(yè)中高層干部、集團購置者，遷戶至中山市的外地人文化素養(yǎng)有一定的文化基礎(chǔ)，中專以上文化層次消費心理1、需要改善居住環(huán)境；對環(huán)境人文、小區(qū)景觀等最看重；2、消費較理性，價格盡管是次要原因，但會貨比三家；3、對崇高生活有向往；4、對小孩的成長和老人的養(yǎng)老征詢題考慮較多，專門是子女教育征詢題；5、住房規(guī)定環(huán)境好、功能齊全，面積不一定大，輔助功能會吸引他們；6、家是他們展現(xiàn)自豪的地點；特點考慮子女和老人，對小區(qū)配套規(guī)定甚高；詳細表目前：以小換大、舍近求遠、環(huán)境差換好功能配套差換好，舉家遷徙；購置意向三房二廳一衛(wèi)（90～130㎡）；四房二廳二衛(wèi)以上（≥125㎡）二、中山房地產(chǎn)消費文化分析（一）、中山都市文化底蘊分析1、人文氣息濃厚；2、當?shù)厝送瑯佣急容^富有，卻不想冒險，強調(diào)小富為安；3、承認時尚但不追捧，不愿為此花太大的代價；4、生活和工作節(jié)奏平緩，樂于悠閑，安于現(xiàn)實狀況，缺乏拼搏精神（二）、中山居住文化習(xí)性分析1、中山人愛慕悠閑、舒適、閑適的生活，反應(yīng)到住宅上則需要有優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境2、中山人愛慕區(qū)位條件優(yōu)越、配套設(shè)施齊全的小區(qū)。不僅交通便利，市場、學(xué)校、商場、市政、銀行、休閑娛樂一應(yīng)俱有，并且環(huán)境要不失寧靜、優(yōu)美；3、規(guī)定小區(qū)文化氣氛濃厚，富有藝術(shù)氣息；4、規(guī)定居室寬闊，專門是客廳、餐廳、主人房要大，大堂要豪華、氣派；（三）、中山市民居住心理分析1、中山人較迷信，假如樓盤標榜為風(fēng)水寶地，專門是運用有名的風(fēng)水大師做宣傳，會對樓盤銷售有莫大的好處；2、中山人愛慕居住小區(qū)有水圍繞，認為“水圍財”，水景豐富的小區(qū)在市場上更具競爭力；3、年輕人有較強的崇洋心理，樓盤標榜有外國名師規(guī)劃設(shè)計，強調(diào)歐陸（美）風(fēng)格，如法國浪漫情懷等，對年輕客戶群體更具吸引力；4、居民有一種比較普遍的心理確實是追求居住的舒適度、小區(qū)價值、身份、地位體現(xiàn)；5、相稱多的居民對舊城區(qū)懷有感情，愛慕老式的街區(qū)成熟的公共配套和完善生活，偏好居住在舊城區(qū)；伴隨私家車的普及，居民淡化了靠近鬧市區(qū)的觀念，越來越愛慕新區(qū)，但也愈加重視居住樓盤的風(fēng)格、綠化、園林規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)治理、子女就讀以便等征詢題；6、大門入口處最佳預(yù)留玄關(guān)位；7、廚房門口最佳不要正對大門入口，灶臺位置不能正對廚房門口，切忌入門見灶；灶臺位置上不能有梁，不能與廁所相對，不能與住宅朝向相反；8、主人房睡眠區(qū)不能有梁。否則，橫梁壓頂，不吉利；主人房睡床位置不能正對廁所，床頭忌正對鏡子；（四）、中山居民消費適應(yīng)分析1、新區(qū)樓盤消費者重視開發(fā)商的品牌、樓盤的質(zhì)素；2、中山房地產(chǎn)有拒絕高層的表象。伴隨市場消費觀念的引導(dǎo)，帶電梯的小高層逐漸為市民所同意，錯層、躍式、復(fù)式等新奇格局受到追捧；3、地理位置合理，交通以便、配套設(shè)施齊全對有一定年齡的當?shù)厝烁呶Γ?、現(xiàn)代人越來越重視子女的教育，鄰近有名校的住宅小區(qū)倍受客戶青睞；5、引進新的技術(shù)設(shè)備，如直飲水、寬帶上網(wǎng)、可視對講機等，會更愛業(yè)主的歡迎；6、為業(yè)主的健康著想，綠色環(huán)境保護的小區(qū)、產(chǎn)品是SARS后住宅消費者居住追求的理想；7、居住朝向同樣強調(diào)坐北向南，南北對流。最不愛慕向西，由于夏天存在西曬炎熱的征詢題；8、當?shù)叵M者同樣愛慕房廳、飯廳寬闊、明亮；層高越高越好；窗戶要大，大飄窗較受市場歡迎；主人房可考慮落地大玻璃窗形式；一、中山房地產(chǎn)總體進展水平所處的時期中國房地產(chǎn)市場進展的時期論中國房地產(chǎn)進展的三個時期第二時期第三時期市場發(fā)育程度短缺市場(供求平穩(wěn))過剩市場（包括構(gòu)造性短缺）相對飽和（構(gòu)造性過剩、全面過剩）買家認識時期 認地段認家居認環(huán)境認服務(wù)治理認品牌認品牌產(chǎn)品提高時期 地段、家居環(huán)境、服務(wù)治理文化與生活方式競爭層面提高資源（土地）銷售、設(shè)計、資源整合全方位全方位競爭（企業(yè)競爭）企業(yè)狀態(tài)提高項目企業(yè)專業(yè)企業(yè)、治理企業(yè)全能冠全能冠軍追求境域提高看得見摸得著看得見摸不著看不見看不見摸不著但感受得到小結(jié)：1、中國房地產(chǎn)如圖，進展經(jīng)歷三個時期；2、中山房地產(chǎn)處在明顯的第二個時期；3、目前就看誰能從第二時期向第三時期提高，提高自己、到達更高的水平，誰就有更強勁的競爭力，從而決勝于市場；4、目前，中山房地產(chǎn)企業(yè)假如不追求進步，停留在低級時期，將失敗無疑。二、中山房地產(chǎn)整體發(fā)育水平分析中山房地產(chǎn)市場整體進展具有中國中小都市獨一無二的水平，詳細如下表：中山房地產(chǎn)整體發(fā)育水平一、雅居樂導(dǎo)致的整體水平專門高雅居樂作為國內(nèi)名牌大企業(yè)，從中山成長、從而帶動了當?shù)胤康禺a(chǎn)水平專門高。二、年供應(yīng)量專門大，與市場容量的差異越來越大年市場供應(yīng)量250萬㎡，開發(fā)商近100家。二年銷售只是200萬平米以內(nèi)。三、從競爭的獨異性來講，全國小都市中罕有從開發(fā)水平之高，從供求的較大差異，中山房地產(chǎn)整體水平和競爭程度，小都市中罕見。四、大盤化趨向明顯由于雅居樂、新鴻基、萬科的進入，中山地產(chǎn)的大盤化、大規(guī)模競爭進展成為必然，對開發(fā)商提出更高規(guī)定。五、市場深入細分時期1、產(chǎn)品定位細分化各樓盤為幸免競爭，紛紛給出差異化定位，如：A、文雅山房：定位休閑空間；B、藍波灣：定位江景盤；C、水云軒：定位白領(lǐng)主題；D、陽光花地：定位小區(qū)生活E、雅居樂、新鴻基：定位高端；F、順景：定位經(jīng)濟住宅。2、戶型、面積、價格分化中山房地產(chǎn)市場分化最明顯的特點表目前超小戶型和超大戶型的分化十分明顯：1、陽光花地一房為45㎡；2、凱茵新城二房、三房最低面積為60～80㎡；3、頤和山莊、雍和廷則為大戶型。4、雍和廷全復(fù)式構(gòu)造戶型。六、顧客日趨理性化，房地產(chǎn)進展水平走向成熟消費觀念開始逐漸理性化市場不一樣意樓花炒作強調(diào)最優(yōu)性價比的高質(zhì)產(chǎn)品這對開發(fā)商實力、樓盤個性和開發(fā)質(zhì)素提出了更高規(guī)定，提高了房地產(chǎn)市場準入和競爭門檻，有助于形成規(guī)范的市場格局和操作程序。小結(jié)：與國內(nèi)其他同類中小都市相比，中山房地產(chǎn)市場的發(fā)育水平更高，更靠近廣州、深圳等大中都市。這是由于在雅居樂集團的帶動下，新鴻基等其他港澳、當?shù)亍⑼獾仄放七M展商齊聚中山，大面積圈地，大規(guī)模開發(fā)，品牌制衡、品牌競爭，使中山比其他同等規(guī)模都市更早地進入大盤時代，市場發(fā)育提早成熟。然而，中山房地產(chǎn)市場容量有限，跟不上市場進展水平，使得中山房地產(chǎn)供不小于求，充斥了變數(shù)，市場進入和開發(fā)風(fēng)險不易把握。第七章、中山房地產(chǎn)整體進展的局限性和機會點中山房地產(chǎn)市場軟肋和提高空間產(chǎn)品提高空間配套提高空間營銷提高空間方略提高空間總規(guī)戶型園林配套小區(qū)文化營銷推廣差異化圍合式較多人車分流不夠一梯四戶多提高空間大提高空間大提高空提高空間大提高空提高空間大制造空間專門大小結(jié)：中山房地產(chǎn)盡管在雅居樂的帶動下，整體水平較高，但從房地產(chǎn)的整體操盤和全程運作來看，中山房地產(chǎn)可提高和1制造的空間還和多，關(guān)鍵是企業(yè)要善于發(fā)現(xiàn)，必須真實地去1面對。可提高、可競爭的空間還專門多，否則，就會失敗。這是提供應(yīng)新進入企業(yè)的探索點和1必須面對的機會點。第二部分中山房地產(chǎn)進展趨勢分析中山房地產(chǎn)五大趨勢推測一、整體開發(fā)走向鄉(xiāng)鎮(zhèn)的必然趨勢各鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟更發(fā)達，富裕的人更多，加上幾年來中山鄉(xiāng)鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施的完善。中山地產(chǎn)下一步鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)的趨勢必更明顯，鎮(zhèn)區(qū)地產(chǎn)的開發(fā)量必越來越大，例如建華地產(chǎn)在小欖的1200畝項目。中山成區(qū)地產(chǎn)項目如不能更多的吸引鄉(xiāng)鎮(zhèn)客，將面臨越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)競爭、客戶流失。二、城區(qū)地產(chǎn)將直面最殘酷的競爭城區(qū)人口三十萬，年銷售極其有限，而新鴻基500畝和雅居樂的強勢品牌必將使城區(qū)地產(chǎn)競爭到白熱化。城區(qū)地產(chǎn)競爭將進入更殘酷的狀態(tài)。三、全能冠軍將是中山地產(chǎn)商必須追求的境域中山地產(chǎn)必將在目前較高的水準下，面臨更高境域即房地產(chǎn)全能冠軍規(guī)定的趨勢，目前所有的開發(fā)企業(yè)，必須苦練內(nèi)功，做到產(chǎn)品和全程運作最佳，才能在改日的競爭中勝利。四、創(chuàng)新是中山房地產(chǎn)也許唯獨的追求目的房地產(chǎn)進展存在著不停地創(chuàng)新，中山房地產(chǎn)存在著多種創(chuàng)新的也許。因此，怎樣走出同質(zhì)化，成為也許。五、將從“豪華地產(chǎn)”走向“人性化地產(chǎn)”中國房地產(chǎn)存在著比豪華、比虛榮心理的現(xiàn)實狀況，相比西方國家的有用性和樸素，中國房地產(chǎn)也將回來有用化、人性化時代——即制造一種消費者愛慕的實實在在的產(chǎn)品和文化小區(qū)，讓消費者居住。中山房地產(chǎn)的進展空間也在此?！俄椖窟M展研究匯報》項目地塊位于中山市東區(qū)和市中心的交匯地帶，嚴格講地塊屬于老城區(qū)。項目地塊南面環(huán)山，北臨中山主干道博愛路，東為通往珠海的起灣道。地塊天然素養(yǎng)良好。但缺陷是：位于兩條交通主干道邊，不利于匯聚商業(yè)人氣，且較吵鬧。專門博愛路和市政規(guī)劃的綠化帶，將地塊與都市建成區(qū)隔開，使地塊與老城區(qū)失去了緊密關(guān)系和聯(lián)絡(luò)。第二章、項目地塊區(qū)位分析如前面對東區(qū)的分析所示，項目地塊所處在中山都市規(guī)劃重點的“紫馬嶺南片區(qū)”，且可連接老城區(qū)。區(qū)位從進展態(tài)勢來講專門優(yōu)良。本項目地塊優(yōu)勢明顯：1、區(qū)位優(yōu)越性條件2、市中心最終一塊大面積優(yōu)越土地3、與東區(qū)關(guān)鍵區(qū)域——紫馬嶺南片區(qū)緊密一體，前景無限在珠三角地區(qū)，中山實屬中等都市。盡管與其他同類都市相比，人口較少，但其房地產(chǎn)市場消費量比較大，進展水平相稱高。本項目位于東區(qū)，定位于一種大眾化的精品盤，充斥著機遇和挑戰(zhàn)。但也存在著區(qū)位環(huán)境在都市邊緣區(qū)，配套和環(huán)境素養(yǎng)不高，都市功能空白等狀況。因此，項目地塊從現(xiàn)實狀況來講，是優(yōu)勢專門大，但弊端也有；從進展態(tài)勢來講，是優(yōu)勢專門明顯，而弊端會最終淡化消逝。第二部分項目地塊周圍房地產(chǎn)態(tài)勢分析目前，東區(qū)是中山市房地產(chǎn)市場競爭最為劇烈的板塊，僅博愛路和起灣道鄰近在售樓盤就有水云軒、奕翠園、雍逸廷、文雅翠園、豪逸華庭、凱茵新城等，幾乎占了中山樓市的半壁江山。東區(qū)競爭樓盤狀況分析表樓盤占地面積總建筑面積容積率目的客戶均價凱茵新城200萬平方米160萬平方米0．8中高收入群體、港澳客、珠三角客戶3100元/㎡雍逸廷21萬平方米32．8萬平方米1．56港澳客、珠三角客戶3500元/㎡文雅山房10萬平方米10．7萬平方米1．07休閑性中高端客戶3500元/㎡水云軒5．9萬平方米13萬平方米1．78白領(lǐng)、私營企業(yè)主、老總3600元/㎡奕翠園34．8萬平方米53．5萬平方米1．5私營企業(yè)主、白領(lǐng)、港澳客4100元/㎡從上表可知，東區(qū)各樓盤堅持規(guī)模化大盤開發(fā)，把目的市場鎖定為中高端客戶群，全面打造高檔精品盤，成為本項目的要緊競爭樓盤。東區(qū)房地產(chǎn)板塊一直被認為是離市中心較遠，是成熟的住宅區(qū)。但伴隨都市配套設(shè)施的完善和市民對生活質(zhì)量規(guī)定的提高，東區(qū)板塊的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢和居住優(yōu)勢日益突出，逐漸進展成市民置業(yè)的首選之地、房地產(chǎn)進展商投資開發(fā)的熱土：第二章、項目周圍（東區(qū)）樓市供應(yīng)狀況分析由于市場，市場供應(yīng)過大，而需求相對疲軟，東區(qū)樓市各進展商對市場信心局限性，在開發(fā)項目時，壓縮各期開發(fā)量，靜觀市場變化：此后總供應(yīng)量供應(yīng)量1月后供應(yīng)量凱茵新城15．6萬平米10萬平米150萬平米雍逸廷17萬平米17萬平米10萬平米文雅山房6萬平米6萬平米3萬平米水云軒7．8萬平米7．8萬平米5．9萬平米由上可知，東區(qū)各進展商壓縮開發(fā)量，東區(qū)樓市空間相對放大，給項目提供了一種機遇。第三章、項目周圍（東區(qū)）既有樓盤優(yōu)勢分析一、品牌二、認知度和美譽度三、其他優(yōu)勢與本項目相比，東區(qū)各樓盤都具有一定的優(yōu)勢，要緊表目前：1、多為現(xiàn)房或準現(xiàn)房，更具市場講服力；2、各樓盤均推出有一段時刻，積存了相稱數(shù)量的準業(yè)主和市場口碑，比本案更具時刻優(yōu)勢；3、部分樓盤開發(fā)商是房地產(chǎn)界著名企業(yè)，如新鴻基、雅居樂，更具品牌優(yōu)勢；而另一部分開發(fā)商則多為中山當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)，比項目企業(yè)更具資源優(yōu)勢；一、奕翠園奕翠園是香港新鴻基企業(yè)投資開發(fā)的。面積達513畝，是東區(qū)內(nèi)較有實力的樓盤。其有競爭力的賣點有：（1）迅速、短暫地投入市場，也許搶走東區(qū)板塊客戶群中的大部分，導(dǎo)致項目客戶群體的斷層甚至大面積流失；（2）品牌優(yōu)勢，在消費群體中迅速形成良好的口碑形象，從而弱化本項目在客戶心目中的的形象和地位；（3）開發(fā)商經(jīng)濟實力雄厚，價格空間更具優(yōu)勢；（4）周圍商業(yè)圈已差不多成熟，生活配套比較完善，對客戶更具吸引力；二、凱茵新城凱茵新城是雅居樂集團在中山的又一大手筆制作。10月開盤以來，以中山樓市引起了龐大的沖擊。其項目優(yōu)勢在于：（1）雅居樂集團的品牌優(yōu)勢；（2）樓盤自身的規(guī)模化優(yōu)勢；（3）優(yōu)越的周圍環(huán)境和景觀優(yōu)勢；第三部分項目開發(fā)方略分析一、項目條件分析（一）、區(qū)位好、地塊條件好1、區(qū)位好中山都市規(guī)劃中，東區(qū)是后來的都市中心區(qū)、中山都市CBD和高檔住宅區(qū)。本項目是該規(guī)劃中的一部分，生態(tài)環(huán)境很好，是崇高住宅板塊，在市民中享有良好的居住口碑，區(qū)位好。2、地塊條件好項目地塊擁有優(yōu)良的自然環(huán)境，條件極佳：方位環(huán)境資源東北部大面積，全天候?qū)κ忻衩赓M開放的紫馬嶺公園北部與項目一路之隔的全球通公園西北部興中體育館、全民健身廣場、市體育館西南部孫文紀念公園、在建的文化藝術(shù)中心南面以金字山為主峰，群山環(huán)饒，是千萬平方米的天然公園和大氧吧3、交通條件好本項目位于博愛五路與起灣道交匯處，交通便利。4、小區(qū)外配套條件很好在項目周圍一二公里內(nèi)，體育館、公園比比皆是，南面更是群山環(huán)饒，具有進展健康住宅得天獨厚的優(yōu)勢，有益于提高項目整體質(zhì)素。市一中高中部、市技工學(xué)校、中山黨校等都位于本案鄰近，為本案的人文氣息加分。5、周圍社會環(huán)境已初步形成本項目周圍區(qū)域已建的政府職能部門及事業(yè)單位大樓有中山市法院綜合樓、中山公安交警大樓、中山軍分區(qū)、廣東省建筑工程監(jiān)督站中山分站、中國平安保險企業(yè)中山分企業(yè)、中國移動通信中山分企業(yè)、博愛醫(yī)院、中山電視臺等，尚有規(guī)劃中的紫馬嶺南片區(qū)開發(fā)在即。居住環(huán)境高雅，人文氣氛濃厚，是中山后來商貿(mào)、會展、旅行、都市休閑的新空間。二、項目抗性分析（一）、項目被博愛路隔離出市區(qū)，對項目進展不利項目被博愛路隔離出市區(qū)，在客觀上的交通距離（博愛路作為交通干線穿越不便），和老城區(qū)居民老式的心理距離,都使當?shù)貕K具有對顧客的認同抗性.（二）、項目地塊周圍被雅居樂的樓盤包圍，太近距離的競爭多有不力項目地塊邊有雍逸庭，專門雍逸庭新開的匯景臺與本項目緊連，太近距離的競爭對本盤是壓力。（三）、項目企業(yè)初進中山,無品牌、無體會、企業(yè)內(nèi)功尚淺本項目企業(yè)屬于在品牌、體會、內(nèi)功都處劣勢的企業(yè)，要同大企業(yè)競爭必須付出加倍之功。（四）、項目地塊商業(yè)等配套設(shè)施缺乏、生活環(huán)境遠不成熟本項目地塊周圍商業(yè)等環(huán)境處在原始，生活配套設(shè)施遠沒跟上，缺乏如大型超市、市場等，居民生活環(huán)境遠不成熟。（五）、都市主干道對項目的干擾本項目周圍的博愛路和起灣道為中山目前的交通要緊干道，對項目將有一定干擾。項目地塊開通的公交路線較少，無車族通行不一定以便。三、項目機會分析（一）、都市向“紫馬嶺南片區(qū)”進展的腳步近在眼前從現(xiàn)實的角度講，都市向“紫馬嶺南片區(qū)”進展的事實已在眼前，項目周圍差不多上已建成區(qū)或者學(xué)校，因此，本項目進展的速度和時效會時刻專門短。（二）、項目區(qū)域缺乏一種“大眾化精品住宅”的盤項目周圍要么是和景花園的低級，要么是雅居樂、新鴻基的高檔盤，作為一種新生的人文區(qū)域，進展一種“大眾化精品住宅”的中高檔盤是絕好的機會。（三）、中山都市化進程對市場的推進中山市盡管鄉(xiāng)鎮(zhèn)地產(chǎn)會成為趨勢，但都市化的國策會使東區(qū)仍舊成為房地產(chǎn)的最大看點，專門本項目地塊，一定要珍愛此機會，抓住都市化進程中夠房的顧客。（四）、東區(qū)正日益成為中山房地產(chǎn)的集中板塊房地產(chǎn)開發(fā)最講究規(guī)模開發(fā)效應(yīng)，東區(qū)房地產(chǎn)眾多大盤云集，已使本區(qū)在中山居住上，成為唯獨看點，東區(qū)板塊日益成熟，而本項目以200畝的規(guī)模愈加前景專門好。四、項目威逼分析（一）、東區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)較大，項目競爭最劇烈，東區(qū)市場供應(yīng)量大概94萬平方米。已開發(fā)在售的樓盤有奕翠園一期、華鴻水云軒二期、凱茵新城；項目鄰近的文雅山房三期已開發(fā)并正式發(fā)售。正在醞釀中的大盤尚有聚豪園，使東區(qū)的競爭專門劇烈。（二）、東區(qū)短時刻內(nèi)仍屬不成熟的生活區(qū)，需商業(yè)生殖政府市政的支持對比中山其他區(qū)域，本項目所在區(qū)域和地塊生活配套設(shè)施嚴峻滯后，會給本樓盤開發(fā)帶來一定的市場風(fēng)險。（三）、東區(qū)土地儲備的威逼受區(qū)域升值潛力和進展前景的阻礙，東區(qū)將有大量開發(fā)商進入，進行圈地，會對項目中后期開發(fā)形成專門多不確定原因。第二章、項目開發(fā)定位一、項目開發(fā)定位“大眾化精品住宅小區(qū)?！倍?、講明大眾化、價不高，在2500——32之間，專門適合中山住戶的高品質(zhì)住宅。第三章、項目產(chǎn)品定位一梯兩戶、中小三房為主，小戶型普遍保有，對中山一般消費者適應(yīng)面寬闊。一、項目主題定位（一）、項目定位主題國家授權(quán)和認證的“示范健康住宅”、中國首席健康住宅。一、按常規(guī)走路，我們吃虧，我們究竟該怎樣辦？走常規(guī)思緒,復(fù)雜吃力。就象往常.十幾種房地產(chǎn)企業(yè)在中山幾十萬人口的小都市里，爭食一種專門小的市場蛋糕,假如按照牌理出牌，我們確信吃虧,我們一無品牌,二個初來咋到,不是猛龍只是江,我們怎樣辦?二、必須走超常規(guī)進展思緒因此，我們項目必須按照牌理，出其不意出牌。跳出那個競爭圈子，從全然上殺出一條路，把目前市場的對手都打敗，用我們的跳出常規(guī)的高聰慧方略。因此，我們項目，想到了一種大的實際的籌劃。第二部分、做什么樣的產(chǎn)品來打動房地產(chǎn)消費者？綜觀中國十幾年來的房地產(chǎn)，我們可以得到啟發(fā)：大量的樓盤、企業(yè)，在建筑某方面謀取戰(zhàn)勝競爭對手，而專門少跳出去真正想想，有無比這更好的方略措施？因此，星河灣、南國奧林匹克、萬科這些較成功的企業(yè)，往往跳出它們那個時代、哪個圈子，進行不樣的創(chuàng)新。因此它們成功了，專門是星河灣、南國奧林匹克如此以一種項目名揚天下，企業(yè)獲得除經(jīng)濟效益外、無窮的進展效益的企業(yè)，在中國房地產(chǎn)界獲得極高地位的例子。成功的措施唯獨是稍稍的創(chuàng)新、只有創(chuàng)新才能稍稍領(lǐng)先、只要稍稍領(lǐng)先，就必將以復(fù)合的一招吃盡天下。因此我們相信中國的房地產(chǎn)界的訣竅是：成功的項目不從價格、規(guī)劃、戶型，而從另一種全然上擊敗對手。第二章、萬科的啟發(fā)從萬科身上，我們得到房地產(chǎn)項目成功的體會：一、查找最全然的差異化才能打動消費者二、細心打造消費者生活所需、最人性化的產(chǎn)品，而不是炒作差異化的運動健康加上產(chǎn)品因此也成為中國房地產(chǎn)的里程碑，企業(yè)在稍稍創(chuàng)新的同步賺取和贏得了龐大的經(jīng)濟效益和進展機遇.三、炒作是必須的、藝術(shù)化的、作用最大的，但前提是有實實在在的產(chǎn)品為關(guān)鍵四、我們唯獨相信的房地產(chǎn)之到和理由確實是：“創(chuàng)新”因此,我們相信：市場上以一種項目成名天下、至少可以獲得全然擊敗競爭對手的措施尚有，因此，我們要去查找。第三部分、房地產(chǎn)的機遇第二章、“小康住宅”推行的國家理由國家對住宅的重視，已不是場一般的行動，而是事關(guān)中華民族寬闊民眾生命的頭等大事。因此，國家住宅中心推出七個試點，但差不多上表面文章，反應(yīng)了政府的急切心態(tài)和市場來不及真正組建合適的產(chǎn)品模式的事實。因此，這給中國住宅產(chǎn)業(yè)提供了一種千古未有、歷史最佳的機遇和創(chuàng)新空間。名稱總體規(guī)劃健康住宅的戶型設(shè)計北京奧林匹克花園1．4萬平方米全天候運動城；運動健康總管中心“會呼吸的住宅”；采光通風(fēng)北京金地格林小鎮(zhèn)浮筑式樓板隔離噪聲技術(shù)；一條線性綠化帶、兩條帶狀水景景觀帶。一梯兩戶的板式構(gòu)造廈門浪琴灣自然全接觸理念、自然村落式布局營造田園氣氛；數(shù)條溪流制造出小區(qū)豐富多變的水系自然景觀，大面積區(qū)內(nèi)活水源水景。健康住宅垃圾處理。綠色建材；熱、光、聲技術(shù)；珠海五洲花城首創(chuàng)全國“健康物業(yè)治理模式”，設(shè)置健康指導(dǎo)中心、保健中心、24小時求援中心、健康小區(qū)文化中心；在保溫隔熱技術(shù)方面進行許多實踐。陽光花房、空中花園長沙香舍花都首創(chuàng)自然式入戶陽光花園，種植20多種中草藥植物；殘障人士無障礙設(shè)計；國內(nèi)都市中心罕見的幾百棵原生香樟、玉蘭的原生樹林。靈活的“大板構(gòu)造”沈陽河畔新城立體綠化，采納墻體種植、攀懸種植，屋頂種植，植物種類多于40種；屋面及地面雨水由專用雨水管網(wǎng)排至小區(qū)周圍濕地，用于綠化；硬地鋪裝選用滲水產(chǎn)品，擴大雨水滲透面積。住宅節(jié)能率超過50%。使用換新風(fēng)技術(shù)及設(shè)備、環(huán)境保護材料浙江金華南國名城經(jīng)濟舒適型健康住宅；采用了室內(nèi)通風(fēng)、保溫、隔聲，技術(shù)。住宅隔熱、隔聲技術(shù)第二章、中國或中山民眾需要什么樣的“健康住宅”？一、健康的環(huán)境住宅內(nèi)外部環(huán)境、空氣、園林景觀等。應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。二、健康的心理心理健康才是最大的、真正的健康。因此，打造小區(qū)居民的健康心態(tài)是需硬件和軟件的條件的，我們的小區(qū)內(nèi)環(huán)境、小區(qū)外環(huán)境、小區(qū)內(nèi)外的多種設(shè)施和文化，極大有助于產(chǎn)生和提高健康的心理。專門是老人和小孩。因此，一種好的小區(qū)怎樣打造居民好的心理？應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。三、健康的材料產(chǎn)品健康材料。四、健康的國家生硬指標空氣、水、聲、光、電磁輻射、生活廢料回收、中水運用、雨水運用、其他資源的節(jié)能運用等。五、健康的文化文化和文化的要素、活動，可以認為去籌劃、制造。因此，那個地點面，應(yīng)有許多創(chuàng)意存在。六、健康的設(shè)備和需求通風(fēng)、管網(wǎng)的設(shè)置等。小區(qū)和住宅內(nèi)應(yīng)當具有的有助人類健康的設(shè)備，含軟硬件。如診所、保健應(yīng)急設(shè)施等。如提供應(yīng)人類健康關(guān)懷的設(shè)備，如健康場所、健康的渠道等。七、健康的三要素和三環(huán)節(jié)（一）、三要素生理、心理和運動。（二）三環(huán)節(jié)生存、快樂、而互相感染而更健康。一、拒絕做概念，只做中國前所未有的實物二、不做豪華的園林、會所和景觀，只做健康有用的人性化的一切不做華而不實的園林、花大現(xiàn)金制造的喂眼睛的景觀，而做實際地圍繞健康幸福的一切。三、不做燒現(xiàn)金的噴泉、豪華泳池、超大會所、非人性豪宅不做噴泉、豪華泳池、超大會所、豪宅高檔等的虛空的東西；——只做實實在在、體貼關(guān)懷人的、真正樸素到位的顧客所需。四、要做享有得到、摸得著、看得到，對一種人的畢生和生活的每一天有益的一切五、上班累了一天回家什么緣故？——不是豪華的宿舍、美奢的小區(qū)；而是實實在在的健康的氣氛和情懷。中國中山·華康園其他備選名稱：“華夏康園”、“華夏康城”、“中華康城”“龍基康城”、“龍基康園”、“龍基福園”、“龍基福地”、“健康美苑”、“都市桃源”、“康樂美苑”第二章、項目主題定位的講明以“健康”為主題，以實實在在的全新健康住宅的實物和原則去，打造中國最有用的“健康住宅”原則，成為一種模式。第二部分、概念性總體劃講解第二章、主題健康住宅小區(qū)規(guī)劃講解一、健康住宅新模式七大籌劃要素講解以臨街景觀公園原則，打造中山市民免費性健身長廊，長廊以綠化、園林雕塑、都市小品，配合穿插設(shè)置單雙杠、秋千、小朋友娛樂設(shè)施、跳遠沙池、老人設(shè)施、吊床、獨木橋、攀爬等系列固定性體育運動設(shè)施，供業(yè)主、市民和路人免費參與，構(gòu)建中國獨一無二的市中心景觀休閑免費健康長廊。（二）、第二大要素：“長壽陽光谷”（中央景觀帶）1、“長壽養(yǎng)生林”以中央景觀園林為地區(qū)，栽植養(yǎng)生植物、藥用植物、健康植物等防蟲防害、除污殺菌、健康空氣和心肺的植物園林，形成若干個以養(yǎng)生植物為聚合的主題園林，如冬青林等。以真正的、所有的、立體的藥用植物園林，來構(gòu)造中國·陽光康城的“長壽陽光谷”中央園林地帶，構(gòu)筑小區(qū)內(nèi)中國獨一無二的真正的養(yǎng)生藥物園林，形成獨樹一幟的小區(qū)真正健康天地。在養(yǎng)生園林種栽上，與中科院華南植物所合作。配合以有關(guān)的健康雕塑小品和水系列的設(shè)置，到達空前的、真正的健康養(yǎng)生園林和小區(qū)的成效。從而對競爭對手從全然上制勝。以真正的“健康谷”構(gòu)成中國首創(chuàng)最優(yōu)秀的健康住宅景觀和健康的復(fù)合體系。2、延年益壽池（溪）小區(qū)園林要設(shè)置人為的高差小土坡，以豐富景觀價值，在土坡上，設(shè)置一條循環(huán)流淌的小溪到延年益壽池，池內(nèi)放養(yǎng)天然的大龜、娃娃魚等高級水動物少許，以到達延年益壽主題和深入生態(tài)。如此使“長壽養(yǎng)生林”、“延年益壽池”構(gòu)成山、林、溪感受的“長壽陽光谷”，到達動植結(jié)合、水固結(jié)合、動靜結(jié)合、生態(tài)立體結(jié)合，從而到達愈加豐富的健康小區(qū)實物性質(zhì)素。（三）第三大要素：“保健養(yǎng)生園”當中央景觀帶的“長壽陽光谷”和“延年益壽池”到達高度后來，在小區(qū)的各局部，即園內(nèi)組團區(qū)內(nèi)以養(yǎng)生、保健、藥用植物為內(nèi)容，設(shè)置不一樣的主題園區(qū)，如“芍藥園”、“冬青園”、“黃菊園”等。從而更細化，體貼、布置到家門口和每一種細部。在小區(qū)內(nèi)形成無處不養(yǎng)生的實際環(huán)境。小區(qū)規(guī)劃設(shè)計活水系統(tǒng)，流水潺潺。水中放養(yǎng)魚類，并配合種植養(yǎng)生草類、植物等。（五）、第五大要素：“小區(qū)金山礦泉直入戶”鋪設(shè)管道將小區(qū)后金山原始高級礦泉，直截了當引入小區(qū)，供業(yè)主使用。實現(xiàn)中國史無前例、獨一無二的高級真正礦泉直入都市住宅。向政府申請將金山設(shè)為東區(qū)吸氧健身主題公園，修建石階步道，設(shè)涼亭做享原始山林大氧吧，在山體公園內(nèi)修建少許的野外固定建設(shè)設(shè)施，供陽光康城業(yè)每天登山享用，坐擁金山私家健身大氧吧公園。二、健康住宅新模式籌劃四大大綱（一）、籌劃巧妙、高端化，極富制造力新奇、實際、低成本而專門高效、極富創(chuàng)意。（二）、充足解讀和研究項目資源，做到巧妙籌劃使資源發(fā)揮效能的最大化最充足尊重地塊和項目的實際，巧妙籌劃運用一切可運用的資源，做到資源最大化（三）、細致認真結(jié)合地塊外部實情，打造中國最實在、最富、創(chuàng)意而吸引顧客的小區(qū)（四）、打造中國獨一無二的、制造性“健康住宅”模式，提供國家樣板第三章、主創(chuàng)理念和創(chuàng)新根據(jù)一、實實際際制造，中國平民真實的“健康住宅”二、真真切切提供，中國新時期“健康住宅”有用新模式一、國內(nèi)獨一無二、后非典時期絕無僅有，籌劃和構(gòu)思實在而巧妙，必將市場寬闊，而一鳴驚人二、項目因地制宜，絕無空虛做作，充足運用地塊資源籌劃，可謂真正淳樸、有用、健康而尊重自然，而必將得到國家重視，是目前最佳的健康創(chuàng)意。第三部分、主創(chuàng)理由及支持條件第二章、在時下中國房地產(chǎn)界的龐大開創(chuàng)意義和最佳市場契機第三章、政治和其他意義二、社會意義為老百姓提供，大眾化的精品健康住宅，提供、實行真正的安居樂業(yè)工程。三、產(chǎn)業(yè)意義最實實在在地，創(chuàng)新引領(lǐng)中國房地產(chǎn)的新時尚、開創(chuàng)新時代。四、企業(yè)意義（一）、品牌意義企業(yè)獲得品牌，（二）、可持續(xù)進展的意義1、獲得進展和二次創(chuàng)業(yè)的更大空間2、獲得品牌輸出和模式擴張的空間項目分為：申報、立項、評審、列入試點、跟進、驗收和正式授牌七個環(huán)節(jié)。第二章、項目與北京方面初步接洽第三章、項目申報前的公關(guān)第五章、項目申報和評審期間的營銷化操作第五部分、項目的總體實行方略雖然萬一不批，也是本盤成功的極大保證，必將使我們項目銷售極大增進。不批也可不能有大的阻礙。一、實行的總體方略假如能成，就一切按科學(xué)地打算去貫徹；萬一不成，也可按申請的過程進行推廣造勢的系列操作，到達本盤營銷的所有目的。二、實行打算的推測（一）、我方拿出最實際和優(yōu)秀的總體籌劃案和概念性規(guī)劃文本進行申報。以本盤的龐大綜合優(yōu)勢一定能遙遙領(lǐng)先、擊敗一切競爭對手；在國內(nèi)臨時可不能有這樣實在、這樣有殺傷力的、制造性、開時代意義的籌劃。（二）、發(fā)揮我們的公關(guān)能力和藝術(shù)化手段，一定能到達目的在中國推廣，注冊和申請專利，打造新一代地產(chǎn)模式。中山項目總體規(guī)劃（修正）方案產(chǎn)品綜述顧客承認的地點顧客認為局限性的地點顧客分析雍逸廷一梯四戶；局部圍合（東西向）；二、三、四、五房相稱主戶型設(shè)計好；有用率高；園林體現(xiàn)藝術(shù)價值；治理服務(wù)很好文化活動和運動設(shè)施、商業(yè)差（外、本市各占二分之一）：港澳、二次置業(yè)人士（三房）、海外退休人士（二房）；成功人士（四房）文雅山房一梯四戶；局部圍合（東西向）；度假盤傾向12米高人工山、瀑布，160平米小朋友沙池；給中山人一點隱居山中感受；戶型有用率不高；水不動、蚊子多；、文化活動和運動設(shè)施、商業(yè)差博愛醫(yī)院；新婚夫婦、老人（二房、外來人口）；老總等（三四房）奕翠園一梯四戶；所有組團式（東西向）品牌；區(qū)位；板房售樓處；園林面向當?shù)卮蟊娭懈唠A層陽光花地一梯四戶；二三房為主的局部圍合（東西向）古典日式園林；充斥小朋友空間；小區(qū)文化文章做足運動少，客戶認為運動需加強面向當?shù)卮蟊娭懈唠A層水云軒一梯四戶；局部圍合（東西向）空中不墅有特色園林太簡樸；水做得專門差；配套不行；文化活動和運動設(shè)施、商業(yè)差面向當?shù)卮蟊娭懈唠A層豪逸華庭高層產(chǎn)品做得較差；園林、運動、配套綜合水平不行；面向當?shù)卮蟊娭懈唠A層藍波灣流淌人口雜、區(qū)位差；小朋友、老人設(shè)施無；小區(qū)文化差；定位高的失誤；面向當?shù)卮蟊娭懈唠A層頤和山莊普遍大戶型的錯誤定位；面向當?shù)刂懈唠A層人士第二章、中山房地產(chǎn)市場軟肋和機遇歸納一、整體局限性房地產(chǎn)整體進展較低水平的特點住宅產(chǎn)品質(zhì)素、立面、園林、配套的設(shè)置、運動休閑、推廣營銷手段、整體運作的現(xiàn)代性、綜合治理水平、服務(wù)各環(huán)節(jié)做得皆均好的盤沒有，最多其中一兩項可稱道。二