中原順馳集團戰(zhàn)略匯報

深刻理解戰(zhàn)略

持續(xù)聚焦行動

--中原順馳集團戰(zhàn)略匯報

匯報提綱第一部分持續(xù)地戰(zhàn)略思考—中原區(qū)域戰(zhàn)略地位第二部分持續(xù)地認定目標—中原順馳三年戰(zhàn)略第三部分持續(xù)地聚焦行動—中原戰(zhàn)略實施途徑中原順馳集團

第一部分持續(xù)的戰(zhàn)略思考

－－中原區(qū)域戰(zhàn)略地位一、理解中原區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展二、理解中原區(qū)域行業(yè)發(fā)展三、理解集團中原戰(zhàn)略布局四、結論中原順馳集團一、理解中原區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展1、中原區(qū)域的定義2、中原區(qū)域的主要經(jīng)濟指標3、中原區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展特點4、中原區(qū)域的政府及金融環(huán)境中原順馳集團1、中原區(qū)域的定義中原順馳集團中原順馳集團區(qū)域

GDP/億元人均/元人口/萬面積/萬平方公里全國1166949030129227960天津23872587410111.19占全國比例2.05%286.53%0.78%0.12%河南7025.937268966716.7占全國比例6.02%80.49%7.48%1.74%陜西2398.586480369020.56占全國比例2.06%71.76%2.86%2.14%陜西+河南942570561335737占全國比例8%78%10%4%2003年數(shù)據(jù)中原順馳集團區(qū)域GDP/萬元

人均/元

人口/萬人

面積/萬平方公里山東1243013622912515.67河南70267268966716.7湖北53968991600218.59安徽39736457641013.96山西24457378331415陜西23996480369020.56中原順馳集團（1）經(jīng)濟的持續(xù)、平穩(wěn)增長，提供持久發(fā)展動力

河南省作為我國東部和西部的結合部，在全國經(jīng)濟活動中起著承東啟西，通南達北的重要作用，隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，其匯聚與輻射能力日益凸顯。河南省目前正處于綜合經(jīng)濟實力持續(xù)增長時期，GDP年均增長率9.2%，固定資產(chǎn)年均增長率11.8%,人均可支配收入年均增長率10.3%,均創(chuàng)歷史最高水平并超過國家平均水平。作為連接中部西部的紐帶，河南省正面臨著前所未有的更大的發(fā)展機遇。中原順馳集團河南省各項經(jīng)濟指標逐年呈現(xiàn)平穩(wěn)增長趨勢中原順馳集團

陜西省由于地勢和自然環(huán)境的關系，經(jīng)濟發(fā)展較好的城市集中在號稱“八百里秦川”的關中平原。這里已建成4個國家級開發(fā)區(qū)、3個省級開發(fā)區(qū)，聚集了全省80％的科技實力、73％的國內(nèi)生產(chǎn)總值，具有帶動全省經(jīng)濟快速增長的巨大潛能。

GDP(億元）人均GDP（元）固定資產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資（億元）人均可支配收入人均消費總量23996480124918868065667增長率10.9%10.4%28.2%52.6%7.5%5.4%中原順馳集團（2）城市化進程的逐步加快，蘊含無限發(fā)展?jié)摿?/p>

以河南省為例，目前城市化水平為27.2%，和全國40.53%的平均水平相差13.33%，河南城市化水平每年按照1.4%的速度提高，每年有100萬以上的人口轉(zhuǎn)移到城市，按照現(xiàn)有人均居住面積15平米計算，不算城市人口自身的需求，每年就需要新增1500萬平米住宅的需求量，市場前景廣闊。中原順馳集團（3）城市發(fā)展不均衡，省會城市核心地位突出

通過對河南、陜西兩省主要城市的各項經(jīng)濟指標分析發(fā)現(xiàn)：鄭州、西安兩個城市由于其強大的匯聚能力，經(jīng)濟總量以及其他各項參數(shù)均遠遠高于省內(nèi)二三線城市，城市發(fā)展呈現(xiàn)巨大的差距。河南省內(nèi)二三線城市基本借助自有資源各自發(fā)展，沒有形成明顯的關聯(lián)型、帶動型經(jīng)濟發(fā)展趨勢；陜西省由于地理的原因，更是形成了關中地區(qū)三枝獨秀的現(xiàn)狀（西安、咸陽、寶雞）。中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團二、理解中原區(qū)域行業(yè)發(fā)展1、房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特點2、土地市場特點3、競爭對手分析中原順馳集團

中原區(qū)域僅豫、陜兩省，匯聚了全國10%的人口，隨著城市化進程加快，將出現(xiàn)一個巨大的真實需求市場。中原順馳集團主要指標2000年2001年2002年2003年銷售面積：住宅438.41483.77584.74795.78商品房銷售價格：住宅1152.21168.91291.21301.9商品房銷售額64.1865.5988.29120.75

河南的商品住宅市場發(fā)展比較落后，銷售額和市場均價都較低。但在2003年，市場整體發(fā)展開始加速，平均增長率明顯高于往年。河南省03年指標中原順馳集團主要指標2000年2001年2002年2003年新開工住宅705.61870.35996.081284.54經(jīng)濟適用房245.73240.32177.04192.81經(jīng)濟適用房占比例%34.83%27.61%17.77%15.01%銷售：住宅438.41483.77584.74795.78經(jīng)濟適用房173.77184.13145.57168.39經(jīng)濟適用房占比例%39.64%38.06%24.89%21.16%

河南住宅市場中一直都存在著較大比例的經(jīng)濟適用房，在一定程度上影響了商品房市場價格的提升、限制了商品房市場的快速發(fā)展，但近年來經(jīng)濟適用房的整體比例呈明顯下降趨勢，省政府明確表示到2005年經(jīng)濟適用房將逐步退出市場，商品房市場將整體升溫。中原順馳集團（1）城市發(fā)展方向在新區(qū)：由于老城拆遷成本高，新區(qū)土地成本低，便于快速實現(xiàn)形象，政府同時對新區(qū)給予政策優(yōu)惠；

（2）土地市場比較規(guī)范：招、拍、掛得到普遍推行，政府影響仍存在；經(jīng)濟適用房劃撥土地短期仍將存在，但比例將大幅度縮減；（3）土地價值偏低具備較大上升空間：老城地塊小價格高與新區(qū)差距明顯，新區(qū)土地地塊大價格低、市場認知度低、升值潛力大、機會較多；

中原順馳集團（4）政府關系對土地獲取影響很大：政府歡迎知名的、有實力的房地產(chǎn)公司投資，與政府關系對土地獲取十分重要；（5）近期地價會快速上升：老城拆遷成本高，新區(qū)擴展速度由于國家耕地原因放緩，土地供應面積減少，價格會大幅提升；中原順馳集團中原順馳集團鄭州新世紀住宅建設有限公司建業(yè)（中國）住宅集團有限公司

河南鑫苑置業(yè)有限公司

河南啟元置業(yè)有限公司

河南思達置業(yè)有限公司

2003年銷售額

8.5億3.3億2.2億～2.4億1.1億3.2億發(fā)展戰(zhàn)略以自建為主，與其他單位聯(lián)合開發(fā)為輔；以鄭州為中心，向外省省會城市拓展，長遠戰(zhàn)略側(cè)重外省

以鄭州為中心，向河南其他地市發(fā)展

立足本地，穩(wěn)步發(fā)展

目前在鄭州只有“美景天城”一個項目，該項目分四期開發(fā)，2004年開工建設二期工程。

以較低價格收購破產(chǎn)、不景氣企業(yè)單位，開發(fā)中低檔樓盤，并已向高檔樓盤轉(zhuǎn)型（已獲取農(nóng)科院項目）中原順馳集團中原順馳集團三、理解企業(yè)1、理解集團中原戰(zhàn)略布局2、中原順馳取得的階段性成果

中原順馳集團1、理解集團中原戰(zhàn)略布局

（1）中原區(qū)域中心不因獲取的項目而成立，是集團全國化戰(zhàn)略中的重要布局。（2）進入中原區(qū)域并快速地擴大規(guī)模，短時間內(nèi)成為該區(qū)域的NO.1和MARKETLEADER，通過對商業(yè)模式的深刻理解和執(zhí)行，早日實現(xiàn)自我發(fā)展、自我造血。中原順馳集團2、中原順馳取得的階段性成果

4月18日組建中原領導團隊4月22日獲取鄭東新區(qū)項目4月25日獲取洛南新區(qū)項目4月28日取得河南順馳地產(chǎn)有限公司營業(yè)執(zhí)照4月29日簽署洛南土地出讓合同5月01日初步確定公司戰(zhàn)略發(fā)展思路、組織架構、已獲取項目的考核指標體系5月08日簽署鄭東土地出讓合同5月09日簽署鄭東土地出讓補充合同

中原順馳集團2、中原順馳取得的階段性成果

目前中原順馳集團擁有土地儲備850畝，可供銷售面積56萬平米，銷售額16億元，其中可為2004年貢獻銷售額4億元；

管理團隊全部到位，現(xiàn)有員工68名，各部門工作緊張有序進行中。中原順馳集團四、結論

中原區(qū)域具有廣闊、穩(wěn)定的市場發(fā)展空間，持續(xù)、強勁的發(fā)展?jié)摿?；同時中原區(qū)域的特殊性也使我們在進入后面臨著操作水平、管理模式以及快速實現(xiàn)本地化的全面考驗。中原順馳集團第二部分持續(xù)的認定目標

－－中原順馳三年戰(zhàn)略

一、戰(zhàn)略描述二、三年戰(zhàn)略目標

中原順馳集團一、戰(zhàn)略描述中原順馳集團合計河南陜西西部省會城市鄭州洛陽等西安咸陽寶雞蘭州銀川等04年532--------05年2010541----06年501812105321、銷售額目標中原順馳集團毛利率銷售利潤率04年28%18%05年30%20%06年32%22%2、利潤率目標中原順馳集團

3、現(xiàn)金流目標

聚焦已獲取項目操作，快速實現(xiàn)回款，盡早形成自我發(fā)展能力，實現(xiàn)以鄭州為中心的資源輸出平臺；培育以西安為中心的新的資源平臺，形成雙中心、資源互補型發(fā)展格局。中原順馳集團

4、中原戰(zhàn)略布局目標

整體布局：初期以鄭州為中心，進入河南周邊城市和陜西咸陽、寶雞，進一步進入西安，形成鄭州與西安兩個中心城市帶動兩省的布局，隨后進入西部省會城市。中原順馳集團河南省布局：

形成以鄭州為中心，洛陽、新鄉(xiāng)、開封、許昌為一環(huán)，三門峽、焦作、安陽、商丘、駐馬店、南陽為二環(huán)的靶形布局。（1）

靶心：鄭州中原順馳集團

（2）雙環(huán)

快速進入東、南、西、北四個方向上距鄭州車程1小時范圍內(nèi)的洛陽、新鄉(xiāng)、開封、許昌四個城市，形成一環(huán)城市帶；相繼進入三門峽、焦作、安陽、商丘、駐馬店、南陽形成二環(huán)城市帶。中原順馳集團住宅銷售額（億元）住宅銷售面積（萬平米）住宅均價（元/平米）鄭州51.232571994洛陽16.321461119安陽5.1647.221092開封4.0439.341027新鄉(xiāng)2.3622.41054南陽4.3447.07923駐馬店1.1816.5714鄭州及其他二線城市03年房地產(chǎn)指標注：以上指標均包括經(jīng)濟適用房中原順馳集團中原順馳集團陜西省戰(zhàn)略布局：

形成以西安為中心，寶雞、咸陽為兩極的三點一線布局。（1）中心城市：西安是西北地區(qū)重要城市以及中西部地區(qū)重要的經(jīng)濟、科技和文化中心，目前已經(jīng)成為整個西北地區(qū)的中樞地帶，擁有西北地區(qū)最大的航空港、最大的鐵路交通樞紐、最大的貨物中轉(zhuǎn)站以及輻射到整個中西部地區(qū)的公路網(wǎng)，已形成了以航空、鐵路、公路為主的四通八達的交通網(wǎng)絡。作為進入西部的橋頭堡，具有強大的匯聚能力，可以成為中原集團新的資源平臺。中原順馳集團（2）咸陽、寶雞地處關中平原，地理位置優(yōu)越，經(jīng)濟發(fā)展位列陜西省各城市中的前列，是我們考慮布局陜西的重要二線城市。

目前西安土地市場供應量不大，且地塊面積較??；競爭激烈，造成土地成本較高，利潤空間有限。咸陽、寶雞上市地塊面積適中且土地成本相對較低，靈活的操作方式有利于土地的快速獲?。皇袌鋈遮呁晟埔研纬梢欢ǖ脑磩恿?，有實力的開發(fā)商較少，利潤空間較大。因此我們考慮先進入重點二線城市，同時密切關注西安以及其他二線城市，及時進入，完成陜西省整體戰(zhàn)略布控。中原順馳集團中原順馳集團人口（萬）GDP（億元）固定資產(chǎn)投資人均可支配收入西安市716.6940.44797183寶雞市372.14261.1292.526486咸陽市483231.91886724鄭州市698

1102

502.3

8346

陜西省主要城市經(jīng)濟指標對比中原順馳集團5、管理模式目標通過目前兩個城市項目的操作，采取矩陣式強勢管理模式，快速培育領導團隊，及時根據(jù)戰(zhàn)略布局調(diào)整，逐步形成具有多項目、多城市操作能力的管理模式。中原順馳集團第三部分持續(xù)的聚焦行動

－－中原戰(zhàn)略實施途徑一、目前存在戰(zhàn)略差距二、解決差距途徑三、實現(xiàn)04年中原戰(zhàn)略的工作重點中原順馳集團銷售額目標已落實差距集團支持04年53.81.21.505年20146--中原順馳集團中原順馳集團中原順馳集團二、解決差距途徑

中原順馳集團三、實現(xiàn)04年中原戰(zhàn)略的工作重點

中原順馳集團1、聚焦項目操作

鄭東新區(qū)項目中原順馳集團

鄭東新區(qū)項目位于鄭州市鄭東新區(qū)起步區(qū)，東至第一城市中心軸線道路，南至農(nóng)業(yè)東路；西至規(guī)劃路；北至東風東路。北臨東風渠綠化帶，西臨南北運河。（1）項目概述中原順馳集團（2）各項經(jīng)濟技術指標中原順馳集團（3）項目開發(fā)思路中原順馳集團（4）項目重要時間節(jié)點（鄭東新區(qū)住宅）5月08日確定設計單位，委托規(guī)劃及建筑單體方案設計，并組織設計師現(xiàn)場踏勘；（同時完成市場調(diào)研及項目產(chǎn)品定位）5月19日規(guī)劃及建筑單體概念性方案匯報；6月20日完成規(guī)劃成果；7月03日示范區(qū)開工（售樓處、樣板樓、示范環(huán)境）；8月06日完成一期樁位圖；8月13日產(chǎn)品亮相；8月28日內(nèi)部認購；8月31日完成一期全部施工圖；10月1日項目一期開盤；中原順馳集團（4）項目重要時間節(jié)點（CBD）5月20日完成市場調(diào)研及項目產(chǎn)品定位5月25日確定設計單位，委托規(guī)劃及建筑單體方案設計，并組織設計師現(xiàn)場踏勘；6月20日首輪規(guī)劃方案匯報；7月01日二輪規(guī)劃方案匯報（向政府做首輪匯報）；7月10日確定規(guī)劃及建筑立面；8月28日完成樁位圖；8月31日開工；2005年4月16日開盤。中原順馳集團（5）項目財務指標中原順馳集團

洛南新區(qū)項目中原順馳集團（1）項目概述

洛南新區(qū)項目位于洛陽市洛南新區(qū)，12、13號地東至洛龍大道，南至體育大道；西至規(guī)劃路；北至古城路。北臨遺址公園，規(guī)劃渠風景帶縱向穿過。15號地西鄰洛陽市政府。中原順馳集團（2）各項經(jīng)濟技術指標中原順馳集團（3）項目開發(fā)思路中原順馳集團（4）項目重要時間節(jié)點

5月11日前確定設計單位，委托規(guī)劃設計，并組織設計師現(xiàn)場踏勘；（同時完成項目調(diào)研和項目定位）

5月28日確定規(guī)劃深化方案,提出調(diào)整意見；

6月05日規(guī)劃深化方案匯報，組織第二輪戶型平面討論，第一輪立面討論；

6月06日品牌亮相

6月10日售樓處開工；完成規(guī)劃成果，確定戶型，開始組合，組織第二輪立面討論；提供會館基礎圖（6月1日提供地勘報告）

；

7月15日住宅開工

7月18日內(nèi)部認購

8月12日完成一期全部施工圖

8月15日項目一期開盤中原順馳集團（5）項目財務指標中原順馳集團2、聚焦商業(yè)模式中原順馳集團鄭東新區(qū)項目現(xiàn)金流量中原順馳集團鄭東新區(qū)CBD項目現(xiàn)