戴德梁行長(zhǎng)春萬(wàn)科凈月潭一號(hào)地塊商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究課件

長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司[凈月潭一號(hào)地塊]項(xiàng)目市場(chǎng)研究顧問(wèn)終期匯報(bào)

戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（大連）有限公司長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1長(zhǎng)春萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（大連）有限公司概要地塊分析客戶群需求分析本項(xiàng)目區(qū)域相關(guān)設(shè)施供給市場(chǎng)空白點(diǎn)發(fā)展前景分析定位建議財(cái)務(wù)分析2概要2地塊分析3地塊分析3項(xiàng)目位置圖本項(xiàng)目4項(xiàng)目位置圖本項(xiàng)目455商貿(mào)大廈長(zhǎng)②商貿(mào)大廈南側(cè)路口160車站①商貿(mào)大廈北側(cè)路口路公雙路楊赤聚業(yè)大街街大月凈凈月潭公園正門120、102車站公園旁目標(biāo)地塊④⑤⑥⑦

公園正門入市車流量出市車流量

商貿(mào)城③車流量及人流量分析統(tǒng)計(jì)方法：采取現(xiàn)場(chǎng)間隔計(jì)數(shù)的方法，每15分鐘計(jì)數(shù)一次，每個(gè)采集點(diǎn)的人流量以當(dāng)日從該采集點(diǎn)單向進(jìn)入凈月潭區(qū)域的人流量值的2倍計(jì)算。6商貿(mào)大廈長(zhǎng)②商貿(mào)大廈南側(cè)路口160車站①商貿(mào)大廈北側(cè)路口路車流量分析2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：00時(shí)經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目區(qū)域的平均車流量約為12,000車次，具體為：①出市車輛5,889次，其中客車（轎車）5,071次，貨車818次②入市車輛6,006次，其中客車（轎車）5,253次，貨車753次在旅游旺季，途經(jīng)本項(xiàng)目區(qū)域的車流量會(huì)有所增加部分駕車者或乘客有望成為本項(xiàng)目消費(fèi)者7車流量分析2005年4月1日至4月3日每天9：00—18：0人流量分析①游客2004年凈月潭公園年游客數(shù)量為50萬(wàn)人次旺季日客流量平均為2,000-3,000人淡季日客流量?jī)H幾十人8人流量分析①游客8②其他人員流量4月1-3日人流量平均為8,054人/天分析：該季節(jié)本項(xiàng)目區(qū)域人流量主要以周邊居民及學(xué)生為主9②其他人員流量分析：該季節(jié)本項(xiàng)目區(qū)域人流量主要以周邊居民及學(xué)常住人口現(xiàn)狀分析永興街道凈月街道玉潭鎮(zhèn)合計(jì)輻射區(qū)域（平方公里）25.452.6122人口1.6萬(wàn)2.3萬(wàn)1.4萬(wàn)5.3萬(wàn)本項(xiàng)目周邊含蓋兩個(gè)街道及一個(gè)鎮(zhèn)居民學(xué)生合計(jì)輻射區(qū)域1.5公里0.6萬(wàn)0.6萬(wàn)輻射區(qū)域3公里1萬(wàn)4.5萬(wàn)5.5萬(wàn)10常住人口現(xiàn)狀分析永興街道凈月街道玉潭鎮(zhèn)合計(jì)輻射區(qū)域未來(lái)常住人口分析已經(jīng)建成的住宅規(guī)模：約30萬(wàn)平方米在建住宅規(guī)模：10萬(wàn)平方米規(guī)劃中住宅規(guī)模：80萬(wàn)平方米從以上住宅規(guī)模可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目周邊區(qū)域在未來(lái)幾年內(nèi)人口將增加約2萬(wàn)人，屆時(shí)1.3公里輻射居民人口將達(dá)到約3萬(wàn)人11未來(lái)常住人口分析已經(jīng)建成的住宅規(guī)模：約30萬(wàn)平方米11項(xiàng)目SWOT分析S旅游資源豐富，游客較多周邊學(xué)校林立，教師及學(xué)生消費(fèi)人群多W距離市中心較遠(yuǎn)，位置較偏僻目前公共交通狀況不理想旅游者淡旺季明顯周邊居民居住分散，人口密度小，消費(fèi)能力不高商業(yè)氛圍較淡T目前由于本區(qū)域商業(yè)氛圍不濃厚，大面積商業(yè)面臨較大銷售壓力O輕軌項(xiàng)目正在建設(shè)中2007年亞冬會(huì)在長(zhǎng)春舉行周邊餐飲休閑娛樂(lè)項(xiàng)目較少，檔次較低長(zhǎng)影世紀(jì)城即將開(kāi)業(yè)城市中心區(qū)向東南方向發(fā)展，未來(lái)發(fā)展空間較大12項(xiàng)目SWOT分析SWTO12消費(fèi)群體需求分析13消費(fèi)群體需求分析13目標(biāo)客戶群體項(xiàng)目周邊居民學(xué)生及教職員工游客周邊企事業(yè)單位員工長(zhǎng)春市內(nèi)消費(fèi)者會(huì)議或單位活動(dòng)過(guò)往車輛上的乘客14目標(biāo)客戶群體項(xiàng)目周邊居民14需求分析（居民訪談50位）①多數(shù)周邊居民認(rèn)為區(qū)域內(nèi)缺乏商業(yè)設(shè)施，商品品種不全、質(zhì)量沒(méi)有保證，僅能購(gòu)買一些蔬菜、小件物品，購(gòu)買其他用品會(huì)去市中心或中東大市場(chǎng)②只有少數(shù)居民會(huì)選擇在附近飯店用餐，認(rèn)為現(xiàn)有飯店規(guī)模太小、不衛(wèi)生③部分居民認(rèn)為區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施過(guò)少綜合分析：目前周邊居民主要以回遷農(nóng)民為主，其消費(fèi)需求主要體現(xiàn)在平價(jià)超市及中低檔餐飲、洗浴以及醫(yī)院方面項(xiàng)目周邊居民15需求分析（居民訪談50位）項(xiàng)目周邊居民15學(xué)生及教職員工目前本項(xiàng)目周邊擁有10所大專院校，學(xué)生在校人數(shù)已達(dá)到4.5萬(wàn)人目前在該區(qū)域居住的學(xué)校教職員工較少，有些學(xué)校正與政府相關(guān)部門洽談建教師住宅事宜，未來(lái)將有部分教師搬到本區(qū)域居住。16學(xué)生及教職員工目前本項(xiàng)目周邊擁有10所大專院校，學(xué)生在校人數(shù)學(xué)生需求特點(diǎn)（問(wèn)卷訪問(wèn)）序問(wèn)題結(jié)果1您平均每月用于以下幾方面的支出大約有多少休閑、娛樂(lè)方面的消費(fèi)，不消費(fèi)的占2%，10-50元占29%，50-100元占33%，100-200元占24%，200-300元占9%，300元以上占3%。飯店就餐方面的消費(fèi)，不消費(fèi)的占4%，10-50元占28%，50-100元占43%，100-200元占20%，200-300元占4%，300元以上占1%。2若本項(xiàng)目建成后，您是否會(huì)考慮在本項(xiàng)目就餐

考慮在本項(xiàng)目就餐的占86%。

3您希望本項(xiàng)目安排哪些室內(nèi)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目（排出前二項(xiàng)）

被訪者中有32%希望安排健身，游泳占32%，羽毛球占15%，桌球占12%，乒乓球占9%。

4您希望本項(xiàng)目安排哪些娛樂(lè)項(xiàng)目

酒吧11%，咖啡廳占13%，茶館6%，KTV占16%，夜總會(huì)占3%，迪廳占13%，電影院占16%，網(wǎng)吧17%，電子游戲廳占5%。

5您希望本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)哪一種類型的餐飲

中低檔快餐的占37%，中高檔快餐占39%，中低檔酒樓占18%，中高檔酒樓占6%。

6您希望本項(xiàng)目做成哪一種餐飲文化風(fēng)格

43%的被訪者希望是韓（朝）式餐飲、24%希望是滿族風(fēng)格，其它占33%。17學(xué)生需求特點(diǎn)（問(wèn)卷訪問(wèn)）序問(wèn)題結(jié)果1您平均每月用于以下幾方面教師需求特點(diǎn)（問(wèn)卷訪問(wèn)）序問(wèn)題結(jié)果1您平均每月用于以下幾方面的支出大約有多少飯店用餐方面的消費(fèi)，100-200元占47%，200-300元占19%，300-400元占18%，400-500元占13%，500元以上占3%；洗浴方面的消費(fèi)，10-30元占8%，30-50元占73%，50-100元占15%，不消費(fèi)及消費(fèi)在100元以上的各占2%；健身、休閑、娛樂(lè)方面的消費(fèi)，30-50元占26%，50-100元占26%，100-200元占30%，200-300元占18%。2您經(jīng)常光顧以下哪個(gè)區(qū)域的餐飲及娛樂(lè)設(shè)施建設(shè)街占3%，凈月區(qū)域占21%，臨河街占39%，其他區(qū)域占37%，其他區(qū)域主要集中在桂林路、紅旗路、重慶路三個(gè)區(qū)域3若本項(xiàng)目建成后，您是否考慮在本項(xiàng)目會(huì)考慮的就餐的占95%，洗浴的占82%，游泳的占70%4您認(rèn)為本項(xiàng)目設(shè)置哪些業(yè)態(tài)會(huì)有發(fā)展前景超市占23%，餐飲占15%，游泳館占11%，洗浴中心占10%，客房占7%，酒吧占5%，網(wǎng)吧占4%，茶館/咖啡廳占10%，迪廳/KTV占15%5您希望本項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)哪一種類型的餐飲

中低檔快餐的占27%，中高檔快餐占29%，中低檔酒樓占37%，中高檔酒樓占7%。

6您希望本項(xiàng)目做成哪一種餐飲文化風(fēng)格

38%的被訪者希望是韓（朝）式餐飲、19%希望是滿族風(fēng)格，其它占43%，其中以川菜、西餐及中式快餐為主18教師需求特點(diǎn)（問(wèn)卷訪問(wèn)）序問(wèn)題結(jié)果1您平均每月用于以下幾方面總結(jié)學(xué)生的平均消費(fèi)能力不高，且消費(fèi)的隨意性較大，因數(shù)量較多，應(yīng)該考慮其消費(fèi)需求老師消費(fèi)能力較強(qiáng)，但多數(shù)老師目前不在本區(qū)域居住，不能形成本區(qū)域的主流消費(fèi)按問(wèn)卷結(jié)果保守估算，學(xué)生用于外出就餐及休閑娛樂(lè)的年平均消費(fèi)額在2,000元以上19總結(jié)學(xué)生的平均消費(fèi)能力不高，且消費(fèi)的隨意性較大，因數(shù)量較多，游客凈月潭公園每年游客人數(shù)達(dá)到50萬(wàn)人次以上，以本地游客及外地散客為主，外地團(tuán)體客人或散客冬季到凈月潭滑雪的較多長(zhǎng)影世紀(jì)城：預(yù)計(jì)將于05年5月?tīng)I(yíng)業(yè)，距離本項(xiàng)目約5公里，開(kāi)業(yè)后將會(huì)為本項(xiàng)目區(qū)域增加大量的過(guò)往人流規(guī)劃中的農(nóng)業(yè)博覽中心選址在華春社區(qū)，占地面積2平方公里，建成后將成為新的旅游景點(diǎn)，會(huì)為本項(xiàng)目區(qū)域帶來(lái)大量的人流量20游客凈月潭公園每年游客人數(shù)達(dá)到50萬(wàn)人次以上，以本地游客及外被訪談?wù)咧饕^點(diǎn)吉林省華邦旅行社有限公司唐曉軍先生1、年接待外地游客7000人左右，大部分不去凈月潭2、不能把目標(biāo)客戶定位為旅行團(tuán)3、做酒店有優(yōu)勢(shì)，60-70個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，價(jià)格120-130元4、可以考慮承接會(huì)議長(zhǎng)春市中國(guó)旅行社玉池先生1、外地客人在長(zhǎng)春住宿時(shí)間較短，大多數(shù)游客不去凈月潭2、游客住宿標(biāo)準(zhǔn)100-120元3、外地客人冬天去凈月潭較多吉林省中國(guó)國(guó)際旅行社張兢慧女士1、年接待外地客人7000左右，去凈月潭的僅幾百人2、游客在長(zhǎng)春逗留時(shí)間較短，住宿、餐費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低3、建議搞以家庭為主的餐飲和休閑會(huì)館旅行社訪談21被訪談?wù)咧饕^點(diǎn)吉林省華邦旅行社有限公司唐曉軍先生1、年接待被訪談?wù)咧饕^點(diǎn)長(zhǎng)春市文化旅行社有限公司吳迪小姐1、餐飲主力店應(yīng)在2000-3000平方米，適合團(tuán)體游客2、學(xué)生消費(fèi)很高3、建議考慮作滿族風(fēng)格的餐飲，如三套碗（小滿漢全席）吉林省職工旅行社劉今朝先生1、本社冬天客人去凈月潭的有300-400人，夏天較少2、若做成溫泉酒店，本社會(huì)考慮帶團(tuán)過(guò)去3、可以考慮溫泉與會(huì)議相結(jié)合吉林省中國(guó)旅行社馬鳴先生1、國(guó)內(nèi)團(tuán)消費(fèi)較低2、做溫泉酒店可行，考慮配備會(huì)議室吉林省中國(guó)青年旅行社車作寬先生1、做溫泉酒店項(xiàng)目須日本公司設(shè)計(jì)2、做酒店應(yīng)該配備300個(gè)房間，做會(huì)議酒店3、不應(yīng)把旅游團(tuán)定為主要客源22被訪談?wù)咧饕^點(diǎn)長(zhǎng)春市文化旅行社有限公司吳迪小姐1、餐飲主力需求分析外地游客：占的比例較少約15%，客人較少，且消費(fèi)較低本地游客：占的比例較大約85%，主要以餐飲為主23需求分析23周邊企事業(yè)單位凈月經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)目前已有各類規(guī)模企業(yè)100余家凈月開(kāi)發(fā)區(qū)目前有30余個(gè)大型招商項(xiàng)目在等待投資。24周邊企事業(yè)單位凈月經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)目前已有各類規(guī)模企業(yè)100長(zhǎng)春市內(nèi)消費(fèi)者：凈月潭距離長(zhǎng)春市內(nèi)較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目必須擁有市內(nèi)不具備的特色餐飲或休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，才有可能吸引市內(nèi)消費(fèi)者來(lái)本區(qū)域消費(fèi)會(huì)議需求：長(zhǎng)春市是省會(huì)城市，每年都舉辦各類型會(huì)議，本項(xiàng)目區(qū)域靠近凈月潭景區(qū)，是舉辦各類型會(huì)議及公司活動(dòng)的理想場(chǎng)所，各類企事業(yè)單位均有可能選擇在本區(qū)域內(nèi)舉辦會(huì)議。過(guò)往車輛乘客：本項(xiàng)目區(qū)域是前往凈月潭景區(qū)、長(zhǎng)影世紀(jì)城、雙陽(yáng)的必經(jīng)之路，每天約有上萬(wàn)車次通過(guò)，部分過(guò)往車輛也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目餐飲設(shè)施形成需求25長(zhǎng)春市內(nèi)消費(fèi)者：凈月潭距離長(zhǎng)春市內(nèi)較遠(yuǎn)，本項(xiàng)目必須擁有市內(nèi)不綜合分析——目標(biāo)客戶群需求分析消費(fèi)目標(biāo)項(xiàng)目周邊居民百貨、超市、餐飲、洗浴學(xué)生百貨、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)游客餐飲、娛樂(lè)、住宿、少部分食品購(gòu)物周邊企事業(yè)單位餐飲、休閑娛樂(lè)長(zhǎng)春市內(nèi)消費(fèi)者餐飲、休閑娛樂(lè)會(huì)議需求住宿、餐飲、娛樂(lè)過(guò)往車輛住宿、餐飲綜合分析：本項(xiàng)目區(qū)域需求比較大的主要體現(xiàn)在以下幾方面：超市百貨餐飲娛樂(lè)住宿26綜合分析——目標(biāo)客戶群需求分析消費(fèi)目標(biāo)項(xiàng)目周邊居民百貨、超市本區(qū)域相關(guān)設(shè)施供給27本區(qū)域相關(guān)設(shè)施供給27凈月潭商貿(mào)大廈占地面積2,400平方米，總建筑面積4,543平方米1-2層經(jīng)營(yíng)商品主要以日常用品及蔬菜副食為主1-2層租金約為60元/月/平，3-5層整體租金為50萬(wàn)元/年（含暖氣費(fèi)），項(xiàng)目整體出售價(jià)格為2,000萬(wàn)元3-4層目前空置，按照酒店方式裝修，5層目前為辦公室及食堂商業(yè)設(shè)施28凈月潭商貿(mào)大廈占地面積2,400平方米，總建筑面積4,543月潭商貿(mào)城2004年10月開(kāi)業(yè)，占地面積約2萬(wàn)平方米，總建筑面積約1萬(wàn)平方米一層經(jīng)營(yíng)餐飲、副食品、蔬菜瓜果，二層經(jīng)營(yíng)服裝鞋帽、百貨、五金、日雜三層部分為網(wǎng)吧，其他空置，四層部分為舞廳，其他部分為出租房1-2層租金約為50-100元/月/平方米，三層約2,000平方米整體出租租金約為20萬(wàn)元/年，四層11戶（每戶約20平方米），租金約10萬(wàn)元/年29月潭商貿(mào)城2004年10月開(kāi)業(yè)，占地面積約2萬(wàn)平方米，總建筑其它商業(yè)設(shè)施供應(yīng)：東方商業(yè)中心：①距離本項(xiàng)目約3公里，周邊小區(qū)較少，主要以學(xué)校為主，包括東北師范大學(xué)、華僑外國(guó)語(yǔ)學(xué)院、長(zhǎng)春稅務(wù)學(xué)院、公安高等?？茖W(xué)院、中醫(yī)藥大學(xué)等②以經(jīng)營(yíng)蔬菜瓜果、日用品為主東北師范大學(xué)區(qū)域商業(yè)：該區(qū)域擁有一些小型超市、餐飲設(shè)施、書(shū)店等設(shè)施，對(duì)該區(qū)域?qū)W生吸引力較大綜合分析：通過(guò)上述分析說(shuō)明，本項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次較低，僅能滿足目前周邊居民的日常生活需求，不能適應(yīng)本項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展30其它商業(yè)設(shè)施供應(yīng)：30餐飲設(shè)施綜合分析：目前該區(qū)域的餐飲設(shè)施主要以中低檔為主，已不能滿足游客需求及本項(xiàng)目區(qū)域未來(lái)發(fā)展需要金鳳凰月潭商貿(mào)城一層31餐飲設(shè)施綜合分析：目前該區(qū)域的餐飲設(shè)施主要以中低檔為主，已不休閑娛樂(lè)設(shè)施目前僅有一家大型洗浴中心，并且已經(jīng)關(guān)閉小區(qū)內(nèi)有幾家小型低檔洗浴設(shè)施其它為酒店內(nèi)部的洗浴中心綜合分析：本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施比較缺乏，營(yíng)業(yè)的多屬于大眾浴池性質(zhì)32休閑娛樂(lè)設(shè)施目前僅有一家大型洗浴中心，并且已經(jīng)關(guān)閉32酒店項(xiàng)目33酒店項(xiàng)目33項(xiàng)目客房標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格（元/天/間）會(huì)議室容納人數(shù)餐廳（含多功能廳）容納人數(shù)康樂(lè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)狀況艾登紫大飯店主樓38間（可容納89人），另有別墅7間（可容納80人）288100多人均可容納200人保齡球、乒乓球、臺(tái)球及游泳池50%長(zhǎng)春法官培訓(xùn)中心6間標(biāo)準(zhǔn)間，19間三人房，2間四人間180大會(huì)議室120人，小會(huì)議室30人130人游泳池、臺(tái)球室、乒乓球室不詳三星產(chǎn)權(quán)別墅54棟別墅，每棟6個(gè)房間整棟2880，單體1500中會(huì)議室40-60人，小會(huì)議室30人35桌，多功能廳150人洗浴40%左右長(zhǎng)春交通培訓(xùn)中心20間標(biāo)準(zhǔn)間，4間套房168大會(huì)議室80-100人，中會(huì)議室30-50人餐廳100多人，多功能廳150人桌球室、棋牌室、室外垂釣場(chǎng)等30%左右（不考慮本系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn)及會(huì)議入?。?4項(xiàng)目客房標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格會(huì)議室容納人數(shù)餐廳（含多功能廳）容納人數(shù)康項(xiàng)目客房標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格(元/天/間)會(huì)議室容納人數(shù)餐廳(含多功能廳)容納人數(shù)康樂(lè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)狀況長(zhǎng)春電業(yè)培訓(xùn)中心24間標(biāo)準(zhǔn)間300大會(huì)議室180-200人，小會(huì)議室60-80人大廳300人游泳館20%左右（不考慮本系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn)及會(huì)議入?。╅L(zhǎng)春市國(guó)際稅務(wù)局培訓(xùn)中心40間左右，可容納120人不對(duì)外營(yíng)業(yè)凈月潭賓館70余間客房，可容納200人目前正處于裝修階段，其他資料未獲得35項(xiàng)目客房標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格會(huì)議室容納人數(shù)餐廳(含多功能廳)容納人數(shù)康綜合分析：目前本項(xiàng)目區(qū)域酒店項(xiàng)目以培訓(xùn)中心性質(zhì)為主，主要用于接待相關(guān)系統(tǒng)內(nèi)培訓(xùn)及會(huì)議，其經(jīng)營(yíng)受旅游旺季影響非常明顯項(xiàng)目客房標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格(元/天/間)會(huì)議室容納人數(shù)餐廳(含多功能廳)容納人數(shù)康樂(lè)設(shè)施經(jīng)營(yíng)狀況凈月會(huì)館23間客房，20個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，2個(gè)套房，1個(gè)總統(tǒng)套房180三層會(huì)議室可容納50人二層有18個(gè)包房，一層餐廳可容納300人未獲得凈月先鋒會(huì)館19間標(biāo)準(zhǔn)間，12間四人間，4間小套，5間大套，1個(gè)總統(tǒng)套3層多功能廳可容納200多人1層龍鳳閣和如意堂，2層生態(tài)園，可容納200-300人，另有18間各種大小包房KTV包房，酒吧、臺(tái)球室未獲得合計(jì)653間36綜合分析：目前本項(xiàng)目區(qū)域酒店項(xiàng)目以培訓(xùn)中心性質(zhì)為主，主要用于市場(chǎng)空白點(diǎn)前景分析37市場(chǎng)空白點(diǎn)前景分析37符合周邊需求的市場(chǎng)空白點(diǎn)分析現(xiàn)有設(shè)施現(xiàn)狀空白點(diǎn)商業(yè)兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)超市、百貨店餐飲低檔中小型飯店中高檔中大型飯店休閑娛樂(lè)無(wú)休閑娛樂(lè)設(shè)施酒店九家左右，規(guī)模較小，客房很少中大規(guī)模、接待旅游團(tuán)體或會(huì)議型酒店38符合周邊需求的市場(chǎng)空白點(diǎn)分析現(xiàn)有設(shè)施現(xiàn)狀空白點(diǎn)商業(yè)兩個(gè)農(nóng)貿(mào)市商業(yè)39商業(yè)39火車站紅旗街桂林路重慶路中東大市場(chǎng)市內(nèi)各商業(yè)項(xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域的輻射能力40火車站紅旗街桂林路重慶路中東大市場(chǎng)市內(nèi)各商訪談總結(jié)訪談對(duì)象觀點(diǎn)家世界韓先生家世界不會(huì)在此開(kāi)店，因?yàn)榫用駭?shù)量不多，本項(xiàng)目可以考慮開(kāi)設(shè)2,000-3,000平方米店面遠(yuǎn)方實(shí)業(yè)張先生需要1,500平方米店面，租或買都可以樂(lè)購(gòu)超市李先生樂(lè)購(gòu)不會(huì)在此開(kāi)店，因?yàn)榻煌?、人流不符合要求世紀(jì)聯(lián)華盛小姐不會(huì)在此開(kāi)店，因?yàn)橄M(fèi)水平不行41訪談總結(jié)訪談對(duì)象觀點(diǎn)家世界韓先生家世界不會(huì)在此開(kāi)店，因?yàn)榫用窠Y(jié)論由于本項(xiàng)目區(qū)域居民已習(xí)慣于去中東大市場(chǎng)購(gòu)物，中東大市場(chǎng)規(guī)模大、業(yè)態(tài)全、價(jià)格低，而本項(xiàng)目不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，且目前居民數(shù)量較少，消費(fèi)能力不足，不適合經(jīng)營(yíng)百貨業(yè)態(tài)，可以考慮建設(shè)中小規(guī)模超市，面積在1,500平方米左右42結(jié)論由于本項(xiàng)目區(qū)域居民已習(xí)慣于去中東大市場(chǎng)購(gòu)物，中東大市場(chǎng)規(guī)餐飲43餐飲43本項(xiàng)目地塊拆遷之前存在很多中低檔飯店，主要以周邊居民、過(guò)往車輛、部分游客以及市內(nèi)消費(fèi)者為主目前餐飲設(shè)施主要集中在月潭商貿(mào)城一層以及長(zhǎng)雙公路兩側(cè)44本項(xiàng)目地塊拆遷之前存在很多中低檔飯店，主要以周邊居民、過(guò)往車市內(nèi)的餐飲設(shè)施經(jīng)營(yíng)者訪談訪談對(duì)象觀點(diǎn)華夏一家人嚴(yán)總認(rèn)為本項(xiàng)目短期內(nèi)開(kāi)店有風(fēng)險(xiǎn)，但投資地產(chǎn)有潛力大鵝島翰總暫時(shí)無(wú)意向開(kāi)店，他們?cè)趦粼掠幸粔K土地高麗王朝姜總計(jì)劃在北京開(kāi)店，幾年之內(nèi)不打算在長(zhǎng)春開(kāi)店陸女士1、可以考慮開(kāi)設(shè)200-300平方米快餐店2、凈月目前沒(méi)有娛樂(lè)休閑設(shè)施，流失了很多客流金三湘李總不太了解該區(qū)域，如果開(kāi)店的話500-600平方米就夠了金鳳凰張總1、本店旅游客人消費(fèi)占到了1/3，開(kāi)發(fā)區(qū)和凈月的企事業(yè)單位也到本店消費(fèi)2、建議做成有文化背景的特色餐飲大宅門吳女士不了解該區(qū)域45市內(nèi)的餐飲設(shè)施經(jīng)營(yíng)者訪談訪談對(duì)象觀點(diǎn)華夏一家人嚴(yán)總認(rèn)為本項(xiàng)目周邊餐飲設(shè)施經(jīng)營(yíng)者訪談訪談對(duì)象觀點(diǎn)金玉潭耿女士非常想買，1000平方米左右，要一層，做餐飲、美容、美發(fā)，價(jià)格最好在3000元/平方米以下永盛飯店冷女士非常想買，要求200平方米以上，層高6米左右，客戶有周邊居民、學(xué)生、本地及外地游客、過(guò)往車輛，偶爾有市內(nèi)消費(fèi)者來(lái)吃凈月潭的魚(yú)志強(qiáng)小吃店主4000元/平方米以下可以考慮購(gòu)買，需要100平方米，客源主要是市內(nèi)旅游者天興飯莊店主有購(gòu)買意向，但會(huì)考慮價(jià)格，需要200-300平方米，希望提供貸款閆胖子美食小吃很想買，價(jià)格在4000元/平方米以下可以接受，需要100平方米，希望舉架高，只能做小型餐飲，太大沒(méi)人消費(fèi)，客源主要是市內(nèi)散客、周邊居民及學(xué)生亨運(yùn)美食城要看建好后再考慮，客源冬天以周邊居民為主，夏天以游客為主，學(xué)生也有不多大成狗肉非常想去，需要60平方米左右，一層，3000元/平方米以下，客人夏天主要是游客，冬天靠回頭客、學(xué)生46周邊餐飲設(shè)施經(jīng)營(yíng)者訪談訪談對(duì)象觀點(diǎn)金玉潭耿女士非常想買，10綜合分析長(zhǎng)春市內(nèi)的飯店經(jīng)營(yíng)者暫時(shí)不會(huì)考慮在本項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)設(shè)分店本項(xiàng)目周邊餐飲經(jīng)營(yíng)者都有很強(qiáng)的購(gòu)買意向，這說(shuō)明周邊餐飲經(jīng)營(yíng)良好本項(xiàng)目緊鄰旅游景點(diǎn)，需考慮較大規(guī)模餐飲吸引外地游客及旅游團(tuán)隊(duì)周邊區(qū)域的學(xué)生、企事業(yè)單位會(huì)成為本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)者若本項(xiàng)目具有特色，本地游客及市內(nèi)消費(fèi)者在本項(xiàng)目就餐的可能性增大綜合來(lái)看，本項(xiàng)目應(yīng)該考慮餐飲設(shè)施，但目前銷售壓力較大.47綜合分析47休閑會(huì)館48休閑會(huì)館48周邊區(qū)域酒店及休閑會(huì)館類項(xiàng)目特點(diǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域目前已經(jīng)有幾個(gè)酒店及休閑會(huì)館類項(xiàng)目，但都存在著一定的不足：①規(guī)模較小，客房數(shù)量有限，無(wú)法承接較大團(tuán)隊(duì)；②位置距離凈月潭公園正門較遠(yuǎn)，如電業(yè)、交通培訓(xùn)中心等；③配套設(shè)施不全；④餐飲設(shè)施無(wú)特點(diǎn)；⑤管理不完善。

49周邊區(qū)域酒店及休閑會(huì)館類項(xiàng)目特點(diǎn)：本項(xiàng)目區(qū)域目前已經(jīng)有幾個(gè)酒大連凱倫國(guó)際溫泉俱樂(lè)部50大連凱倫國(guó)際溫泉俱樂(lè)部50訪談總結(jié)訪談對(duì)象觀點(diǎn)喜來(lái)登休閑會(huì)館林總建議建游泳池，重點(diǎn)考慮吸引市內(nèi)消費(fèi)者，幾年后可能會(huì)考慮到此經(jīng)營(yíng)大連凱倫國(guó)際溫泉俱樂(lè)部紀(jì)總可以考慮在本項(xiàng)目投資，但要考慮投資成本百屹會(huì)館孫總監(jiān)認(rèn)為本項(xiàng)目可以考慮將來(lái)設(shè)健身項(xiàng)目51訪談總結(jié)訪談對(duì)象觀點(diǎn)喜來(lái)登休閑會(huì)館林總建議建游泳池，重點(diǎn)考慮長(zhǎng)春雁鳴湖溫泉大酒店03年底開(kāi)業(yè)，客房100間，其中標(biāo)準(zhǔn)間68間，年平均入住率50%左右會(huì)議室，最大可容納400人，最小可容納20人內(nèi)有溫泉、游泳池、健身中心、夜總會(huì)、美容美發(fā)等案例分析52長(zhǎng)春雁鳴湖溫泉大酒店03年底開(kāi)業(yè)，客房100間，其中標(biāo)準(zhǔn)間6特點(diǎn)距離市中心較遠(yuǎn)，約10公里周邊居民較少，屬長(zhǎng)春市消費(fèi)較低區(qū)域主要以接待旅游團(tuán)、會(huì)議及本地休閑客人為主是目前長(zhǎng)春市唯一的溫泉酒店53特點(diǎn)距離市中心較遠(yuǎn)，約10公里53箱根溫泉大觀莊賓館和百萬(wàn)石酒店溫泉54箱根溫泉大觀莊賓館和百萬(wàn)石酒店溫泉54熱海石亭賓館迎賓館熱海小嵐亭55熱海石亭賓館迎賓館熱海小嵐亭55綜合分析與本區(qū)域現(xiàn)有酒店及休閑會(huì)館項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目用地具有地段及規(guī)模優(yōu)勢(shì)游客、學(xué)生及長(zhǎng)春本地消費(fèi)者對(duì)具有特色的休閑項(xiàng)目具有一定需求特色休閑項(xiàng)目還可以吸引會(huì)議團(tuán)體及度假團(tuán)體本項(xiàng)目區(qū)域具有游客資源，若同時(shí)能吸引本地消費(fèi)者，則可以避免旅游區(qū)淡、旺季明顯的特點(diǎn)，發(fā)展前景較為樂(lè)觀若同時(shí)具備溫泉、泳池、餐飲、客房等功能，總投資額會(huì)較大，尋找投資客戶有難度56綜合分析與本區(qū)域現(xiàn)有酒店及休閑會(huì)館項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目用地具有地文化支持57文化支持57①朝族特色國(guó)內(nèi)朝鮮族人主要分布在東北地區(qū)，尤其是吉林省延吉市，來(lái)自其他區(qū)域的游客很少接觸純正朝族特色餐飲及文化朝鮮族飲食文化自成一體，有一定的吸引力②滿族文化滿族人的服飾等為國(guó)內(nèi)多數(shù)人所熟悉，但對(duì)其起源及民俗等反而更陌生，可以通過(guò)餐飲與文化的結(jié)合吸引游客的注意力國(guó)內(nèi)知名菜系如粵菜、川菜等很難吸引游客興趣，具有濃郁民族特色的餐飲才具有吸引力③總結(jié)：通過(guò)餐飲與文化相結(jié)合，在滿足周邊區(qū)域及長(zhǎng)春市內(nèi)消費(fèi)者需求的同時(shí)，最大限度的吸引游客，以聚集該區(qū)域人氣，提升本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值58①朝族特色58初步定位分析59初步定位分析59輕軌建設(shè)對(duì)項(xiàng)目的影響積極影響游客數(shù)量增加，潛在消費(fèi)者增加輕軌沿線居民到本項(xiàng)目消費(fèi)的可能性增加帶來(lái)大量學(xué)生客流靠近輕軌站點(diǎn)，提升了部分商業(yè)設(shè)施的價(jià)值消極影響影響商業(yè)形象輕軌1號(hào)線凈月線衛(wèi)星廣場(chǎng)長(zhǎng)影世紀(jì)城長(zhǎng)春站60輕軌建設(shè)對(duì)項(xiàng)目的影響積極影響輕軌1號(hào)線凈月線衛(wèi)星廣場(chǎng)長(zhǎng)影世紀(jì)潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目影響餐飲項(xiàng)目金鳳凰占地1.3萬(wàn)平方米，建筑面積6000平方米由于其較具特色，會(huì)分流一部分周邊企事業(yè)單位或?qū)W校的消費(fèi)者臨河街：距離本項(xiàng)目約9公里，有30余家餐飲設(shè)施，具有多種風(fēng)味，對(duì)周邊居民及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)甚至市內(nèi)消費(fèi)者都具有吸引力亞泰大街：屬于新建街道，餐飲設(shè)施不斷增加，對(duì)市內(nèi)消費(fèi)者具有吸引力建設(shè)街：位于市中心，距離本項(xiàng)目約20公里，有24家餐飲設(shè)施，是長(zhǎng)春市最繁華的餐飲一條街市內(nèi)消費(fèi)者會(huì)首選亞泰大街或建設(shè)街上的各餐飲設(shè)施消費(fèi)，若本項(xiàng)目特色鮮明，則對(duì)市內(nèi)的消費(fèi)者具有吸引力61潛在競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目影響餐飲項(xiàng)目61分析：①金鳳凰二期工程建設(shè)會(huì)分流學(xué)生及市內(nèi)居民等本項(xiàng)目的潛在消費(fèi)群②富潤(rùn)假日酒店項(xiàng)目的建設(shè)也會(huì)分流本項(xiàng)目的部分消費(fèi)者，但其可與本項(xiàng)目形成聚集效應(yīng)，而且若該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得好，也會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的銷售構(gòu)成支撐項(xiàng)目位置規(guī)模(平方米)開(kāi)工時(shí)間功能富潤(rùn)假日酒店月潭商貿(mào)城北側(cè)4萬(wàn)05年秋季2萬(wàn)平方米餐飲、洗浴，2萬(wàn)平方米產(chǎn)權(quán)式別墅金鳳凰二期管委會(huì)附近1萬(wàn)05年10月開(kāi)業(yè)賓館、洗浴、游泳、健身美容等，100多個(gè)客房，可容納1000人的會(huì)議室62項(xiàng)目位置規(guī)模開(kāi)工時(shí)間功能富潤(rùn)月潭商貿(mào)城北側(cè)4萬(wàn)05年秋季2萬(wàn)餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：①可以盡快實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)；②目前屬于市場(chǎng)空白點(diǎn)；③國(guó)家4A級(jí)景區(qū)，旺季時(shí)客流量較大；④該區(qū)域?qū)儆诔鞘邪l(fā)展方向，區(qū)域發(fā)展空間較大，具有增值潛力；⑤做成幾家特色餐飲具有聚集效應(yīng)，會(huì)吸引市內(nèi)客流；⑥提升區(qū)域人氣，有益于住宅項(xiàng)目銷售；⑦符合該區(qū)域長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃。⑧未來(lái)需求增加：隨著旅游業(yè)發(fā)展，客流量增長(zhǎng)周邊居民數(shù)量及消費(fèi)能力提高凈月開(kāi)發(fā)區(qū)及經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)企事業(yè)單位增多，帶來(lái)商務(wù)餐飲需求學(xué)生消費(fèi)具有一定支撐⑨可以作為周邊各酒店項(xiàng)目的配套問(wèn)題：①淡旺季明顯，僅靠周邊居民目前難以支撐大量餐飲設(shè)施的存在；②距離市中心較遠(yuǎn)，制約了市內(nèi)消費(fèi)者來(lái)此消費(fèi)；③短期內(nèi)銷售及招商難度較大。63餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目63操作建議在建筑風(fēng)格方面與相應(yīng)民族文化相結(jié)合，以增加對(duì)游客及市內(nèi)消費(fèi)者的吸引力，也能提高行業(yè)經(jīng)營(yíng)者的興趣；采取立體分割與平面分割相結(jié)合的方式，設(shè)計(jì)一部分中小型單元；可以考慮分期開(kāi)發(fā)計(jì)劃，按市場(chǎng)需求確定開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以減輕銷售壓力；未售出部分可以考慮出租，然后采取先租后售或帶租約出售的方式，吸引投資者可以考慮先做住宅，后做商業(yè)的方式，縮短商業(yè)部分銷售周期64操作建議在建筑風(fēng)格方面與相應(yīng)民族文化相結(jié)合，以增加對(duì)游客及市溫泉休閑會(huì)館項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：①可以提升本項(xiàng)目住宅部分的配套功能，有利于住宅的銷售。②溫泉概念對(duì)市內(nèi)消費(fèi)者吸引力較強(qiáng)；③旅游靠近凈月潭風(fēng)景區(qū)，適合舉辦各種會(huì)議或公司活動(dòng)；④作為4A風(fēng)景區(qū)，本項(xiàng)目區(qū)域住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間廣闊，帶來(lái)對(duì)休閑項(xiàng)目需求；⑤隨著本區(qū)域企事業(yè)單位數(shù)量增多，商務(wù)客人將增加；⑥學(xué)生消費(fèi)具有一定的支撐；⑦旺季外地客流量較大，未來(lái)需求將持續(xù)增加；問(wèn)題：①整體出售難度較大；②建設(shè)成本增加；③面臨較多潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。65溫泉休閑會(huì)館項(xiàng)目65操作建議應(yīng)該采取訂單方式，否則建成后銷售面臨很大不確定性；突出溫泉、泳池、餐飲、休閑娛樂(lè)功能，能吸引更多的本地消費(fèi)者；66操作建議應(yīng)該采取訂單方式，否則建成后銷售面臨很大不確定性；6Ⅴ、定位建議67Ⅴ、定位建議67方案一、溫泉休閑會(huì)館以溫泉、餐飲、游泳、健身、住宿及休閑娛樂(lè)為主題

目標(biāo)消費(fèi)者：游客、會(huì)議、本地客戶群面積規(guī)劃建議：面積規(guī)劃經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目20,000平方米休閑會(huì)館1,500平方米超市500平方米美容美發(fā)、干洗店、醇品店等2,000平方米茶樓、酒吧、歌廳、電信、銀行、藥店/社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心等68方案一、溫泉休閑會(huì)館以溫泉、餐飲、游泳、健身、住宿及休閑娛樂(lè)價(jià)格建議采用成本法計(jì)算售價(jià)計(jì)算公式為：

前期政府收費(fèi)+配套費(fèi)用+土地成本+建安成本+利息+利潤(rùn)+稅金以毛坯房狀態(tài)出售價(jià)格：2,900元/平方米69價(jià)格建議采用成本法計(jì)算售價(jià)69方案二、餐飲項(xiàng)目

餐飲為主，配以商業(yè)目標(biāo)消費(fèi)群：①游客，②周邊區(qū)域居民，③學(xué)生及教職員工，④市內(nèi)消費(fèi)者，⑤周邊區(qū)域企事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)模式：以售為主，未售出部分出租，采取帶租約出售給投資者的方式；目標(biāo)經(jīng)營(yíng)商戶：①餐飲行業(yè)經(jīng)營(yíng)者，②投資者，③各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)者；規(guī)劃面積：考慮分期開(kāi)發(fā)

規(guī)模經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目15,000平方米餐飲1,500平方米超市2,000平方米洗浴2,000平方米健身中心3,500平方米其他（茶樓、酒吧、歌廳、電信、銀行、藥店/社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、醇品店、美容美發(fā)、干洗店等）70方案二、餐飲項(xiàng)目

規(guī)模經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目15,000平方米餐飲1,50價(jià)格建議比較案例一覽表比較案例售價(jià)及租金金玉潭酒店租金500元/年，按10%收益率，約5,000元/平方米農(nóng)行北側(cè)新建項(xiàng)目售價(jià)2,800元/平方米臨河街公建項(xiàng)目售價(jià)5,500元/平方米鴻城國(guó)際公建售價(jià)5,600元/平