中山市成立業(yè)主大會(huì)和選舉

PAGEPAGE1-中山市成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)程序指引（征求意見(jiàn)稿）第一章總則第一條為了規(guī)范我市成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，保障業(yè)主合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》等法律、法規(guī)和政策的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本指引。第二條本指引所稱業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人。尚未登記取得所有權(quán)，但基于買賣、贈(zèng)與、拆遷補(bǔ)償?shù)戎荚谵D(zhuǎn)移所有權(quán)的法律行為已經(jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有法律法規(guī)規(guī)定的業(yè)主的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。依法登記取得或者根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為業(yè)主。第三條業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)由同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，依法履行職責(zé)。同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第二章成立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)第四條已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。第五條業(yè)主可通過(guò)以下方式向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)：百分之二十以上業(yè)主可以聯(lián)名提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。已交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的，業(yè)主可以提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。符合本條上述條款情形之一的，物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主推薦產(chǎn)生業(yè)主大會(huì)籌備組；不符合的，書(shū)面回復(fù)申請(qǐng)人。第六條首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居民委員會(huì)代表七至十五人組成，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于首次業(yè)主大會(huì)籌備組人數(shù)的百分之六十?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)?；I備組組長(zhǎng)由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）代表?yè)?dān)任。第七條鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知建設(shè)單位授權(quán)委托一名代表參加首次業(yè)主大會(huì)籌備組工作，建設(shè)單位收到通知后5日內(nèi)應(yīng)及時(shí)回復(fù)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處），建設(shè)單位已不存在或者在收到通知后5日內(nèi)未及時(shí)書(shū)面回復(fù)鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的，視其為放棄籌備組成員資格。建設(shè)單位若不參加籌備組，不影響籌備組的成立，但不免除其《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》第十四條規(guī)定的義務(wù)。第八條籌備組的業(yè)主代表必須是業(yè)主，并具有完全民事行為能力。參與籌備組的業(yè)主代表是自然人的，必須是業(yè)主本人，業(yè)主不能委托其配偶或親屬代表自己參加業(yè)主大會(huì)籌備組。參與籌備組的業(yè)主代表是法人或其他組織的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)籌備組。第九條籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，具體推薦辦法以物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的公告為準(zhǔn)。第十條物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）將業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立七日內(nèi)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告時(shí)間不少于十五日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間內(nèi)實(shí)名向物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）提出書(shū)面意見(jiàn)，并附上相關(guān)資料，由鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)解決。第十一條建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主大會(huì)籌備組工作，向業(yè)主大會(huì)籌備組提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑的基本資料（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上、地下的建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地等）、已籌集的專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等文件資料，并在物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)的人力、場(chǎng)地支持。前款資料由首次業(yè)主大會(huì)籌備組組長(zhǎng)保管或由籌備組組長(zhǎng)指定籌備組其他成員保管，籌備組應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主資料保密，不得將前款資料泄露或用于與業(yè)主大會(huì)籌備無(wú)關(guān)的活動(dòng)。選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)之后，籌備組組長(zhǎng)應(yīng)將有關(guān)資料移交給首屆業(yè)主委員會(huì)。第十二條業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參考中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局提供的示范文本，擬訂《管理規(guī)約》（草案）和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（四）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；（五）確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（六）制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；（七）召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。前款（一）至（六）項(xiàng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)十五日前在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告并書(shū)面通知全體業(yè)主。上述公告內(nèi)容應(yīng)符合物業(yè)管理法規(guī)、政策有關(guān)規(guī)定。業(yè)主對(duì)上述公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)在公告期間實(shí)名向籌備組提出書(shū)面意見(jiàn)，如異議成立的，籌備組應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)規(guī)定進(jìn)行修改并重新公告；如異議不成立或公告期滿后，籌備組應(yīng)當(dāng)按照公告內(nèi)容執(zhí)行。業(yè)主與籌備組對(duì)異議協(xié)調(diào)不成的，應(yīng)由物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）協(xié)調(diào)處理，居民委員會(huì)予以協(xié)助和配合。首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法和首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法不得與擬提交表決的《管理規(guī)約》（草案）和《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）有關(guān)規(guī)定相抵觸和有沖突。第十三條業(yè)主大會(huì)籌備組組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人。業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格。第十四條首次業(yè)主大會(huì)籌備組根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素來(lái)確定首屆業(yè)主委員會(huì)候選人的人數(shù)、首屆業(yè)主委員會(huì)委員具體人數(shù)【5—15人（單數(shù)）】；業(yè)主委員會(huì)委員是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例。確定上述事項(xiàng)不能與擬提交業(yè)主大會(huì)表決的《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）、《管理規(guī)約》（草案）有關(guān)規(guī)定相抵觸或有沖突。第十五條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)從具備以下條件的業(yè)主中選舉產(chǎn)生：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵紀(jì)守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力；（三）遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納住宅專項(xiàng)維修資金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，無(wú)損害公共利益行為；（四）本人及其近親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)及其下屬單位任職；（五）具備必要的工作時(shí)間。參加業(yè)主委員會(huì)委員選舉是自然人的，必須是業(yè)主本人，夫妻之間不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)（房產(chǎn)證或有效房產(chǎn)證明）無(wú)名的一方不能認(rèn)定為業(yè)主，沒(méi)有資格參加業(yè)主委員會(huì)委員選舉，業(yè)主不能委托其配偶或親屬代表自己參選業(yè)主委員會(huì)委員。參加業(yè)主委員會(huì)委員選舉是法人或其他組織的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主委員會(huì)委員選舉。參與候選的業(yè)主應(yīng)當(dāng)填寫(xiě)候選人報(bào)名表，并將自身具備上述條件的情況予以說(shuō)明，以及提供業(yè)主有效房產(chǎn)證明、身份證復(fù)印件并驗(yàn)原件。第十六條業(yè)主大會(huì)籌備組對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格進(jìn)行核查。業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前十五日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告并書(shū)面通知全體業(yè)主，公告無(wú)異議或異議不成立則視為同意。業(yè)主委員會(huì)委員候選人存在不符合業(yè)主委員會(huì)委員條件情形的，由業(yè)主大會(huì)籌備組取消業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格。取消業(yè)主委員會(huì)委員候選人資格后，由業(yè)主大會(huì)籌備組繼續(xù)組織業(yè)主推薦或者自薦產(chǎn)生足額的業(yè)主委員會(huì)候選人人數(shù)，并重新公告。第十七條業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起六個(gè)月內(nèi)，在物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）會(huì)同居民委員會(huì)指導(dǎo)、協(xié)助下組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)對(duì)《管理規(guī)約》（草案）、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）進(jìn)行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。第十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票方式，凡需投票表決的，表決意見(jiàn)為同意、反對(duì)及棄權(quán)三種形式，并應(yīng)由業(yè)主本人簽名確認(rèn)并注明物業(yè)座落。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面委托書(shū)，載明委托事項(xiàng)、委托權(quán)限及期限，以及提供業(yè)主有效房產(chǎn)證明及身份證復(fù)印件。業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。任何人不得偽造業(yè)主選票、表決票、業(yè)主簽名或者書(shū)面委托書(shū)。選票、表決票和書(shū)面委托書(shū)應(yīng)當(dāng)妥善保管，以備查詢。第二十條面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：（一）專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。（二）業(yè)主人數(shù)，建設(shè)單位已經(jīng)出售的專有部分的業(yè)主人數(shù)，一戶按一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算。總?cè)藬?shù)，按照兩者之和計(jì)算。（三）一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。第二十一條召開(kāi)業(yè)主大會(huì)采用投票形式表決的，按照以下規(guī)定進(jìn)行：（一）業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論（投票表決）的形式，按照以下程序進(jìn)行：1、籌備組會(huì)同居委會(huì)核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放征求意見(jiàn)書(shū)（選票）。2、按照會(huì)議議程集體討論后進(jìn)行表決或者選舉。3、回收征求意見(jiàn)書(shū)（選票）。4、現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票，公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。5、公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果。（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式的，按照以下程序進(jìn)行：1、發(fā)放征求意見(jiàn)書(shū)（選票）物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）會(huì)同居民委員會(huì)對(duì)征求意見(jiàn)書(shū)（選票）發(fā)放進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)助、監(jiān)督?；I備組可將征求意見(jiàn)書(shū)（選票）送達(dá)給業(yè)主，業(yè)主也可自行領(lǐng)取征求意見(jiàn)書(shū)（選票）。投票表決期間業(yè)主不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的，可通過(guò)郵寄或其他有效方式將選票送達(dá)，無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告征求意見(jiàn)書(shū)（選票）。2、組織投票設(shè)置固定投票箱并用封條進(jìn)行封箱，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將征求意見(jiàn)書(shū)（選票）填好并投入票箱。3、回收統(tǒng)計(jì)意見(jiàn)投票結(jié)束后，應(yīng)采取公開(kāi)驗(yàn)票方式，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人員、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）、居民委員會(huì)的監(jiān)督下，認(rèn)真核對(duì)、計(jì)算票數(shù)，并經(jīng)相關(guān)人員簽名確認(rèn)。4、公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果根據(jù)征詢意見(jiàn)或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會(huì)會(huì)議決議，作出業(yè)主大會(huì)決定，以書(shū)面形式在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告征詢意見(jiàn)或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，公告時(shí)間不得少于三十日，公告應(yīng)當(dāng)由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)加蓋公章確認(rèn)，在公告期內(nèi)業(yè)主有權(quán)查閱相關(guān)資料。第二十二條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）符合本指引第十五條的條件；（二）業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)（應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意）的候選人按得票數(shù)順序確定業(yè)主委員會(huì)委員名單。第二十三條業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，一般由五至十五人單數(shù)委員組成，委員具有同等表決權(quán)，對(duì)全體業(yè)主負(fù)責(zé)，接受業(yè)主監(jiān)督。每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任、副主任。業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)達(dá)到法定票數(shù)的候選人，可以按得票順序當(dāng)選為業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。第二十四條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料到物業(yè)所在地鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）加具意見(jiàn)，并經(jīng)中山市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)核查后，向市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局備案。備案應(yīng)提交以下資料：（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表；（二）業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定；（三）選舉投票統(tǒng)計(jì)表；（四）投票表決通過(guò)的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（需經(jīng)當(dāng)選的業(yè)主委員會(huì)全體成員簽名）；（五）業(yè)主委員會(huì)成員（候補(bǔ)委員）名冊(cè)，包括職務(wù)及姓名、性別、年齡、所擁有物業(yè)的房號(hào)、聯(lián)系電話、簡(jiǎn)歷；（六）業(yè)主委員會(huì)委員身份證及房產(chǎn)證明復(fù)印件和交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及住宅專項(xiàng)維修資金的證明文件等；（七）其他提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的決議內(nèi)容；（八）業(yè)主大會(huì)籌備期間相關(guān)公示和大會(huì)現(xiàn)場(chǎng)相片若干。業(yè)主委員會(huì)收到備案回執(zhí)后，應(yīng)將備案情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起十五日內(nèi)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。第二十五條業(yè)主委員會(huì)憑市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的備案回執(zhí)，向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制印章，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定和業(yè)主大會(huì)的決定使用。第二十六條劃分為同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合本指引第四條規(guī)定的，可以在分期開(kāi)發(fā)期間成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第三章召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議第二十七條業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：（一）制定、修改《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》；（二）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；（三）制定物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案等；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金，并監(jiān)督實(shí)施；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）改變共有部分的用途；（八）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；（九）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金、改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利重大事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；（三）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議時(shí)間、地點(diǎn)、議題和議程在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。業(yè)主委員會(huì)未按業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開(kāi)會(huì)議職責(zé)的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開(kāi)。第二十九條業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定、業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，可以召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)同意。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告，公告期不少于15天。第四章業(yè)主委員會(huì)及其委員職責(zé)第三十條業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)決定選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理活動(dòng)中的相關(guān)問(wèn)題；（五）配合街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居民委員會(huì)做好物業(yè)管理區(qū)域的社區(qū)建設(shè)工作；（六）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和決議；（七）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用；（八）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；（九）法律法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。第三十一條業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約，不得有下列行為：（1）挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)；（2）索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或報(bào)酬；（3）利用職務(wù)之便要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（4）違反物業(yè)服務(wù)合同拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（5）泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)；（6）其他損害業(yè)主共同利益或者可能影響其公正履行職責(zé)的行為。業(yè)主委員會(huì)委員違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議決定中止其委員職務(wù)，并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定終止其委員職務(wù)。第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：（1）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓等原因不再是業(yè)主的；（2）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；（3）喪失民事行為能力的；（4）任職期間被限制人身自由、被依法追究刑事責(zé)任的；（5）本人以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；（6）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的其他情形。業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止，有候補(bǔ)委員的，由候補(bǔ)委員依次遞補(bǔ)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)將業(yè)主委員會(huì)委員職務(wù)終止和候補(bǔ)委員遞補(bǔ)的情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告，并抄送居民委員會(huì)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）和市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。職務(wù)終止的業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)自公告之日起三日內(nèi)將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)。第五章補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆選舉第三十三條業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足，由候補(bǔ)委員依