鄭州市房地產(chǎn)銷量及價格時空變化規(guī)律

鄭州市房地產(chǎn)銷量及價格時空變化規(guī)律2011年，鄭州市商品房銷售面積655.24萬川，同比下滑43.1%,銷售均價7938元/m?，同比上漲29.33%；商品住宅方面，全市銷售面積493.69萬川，同比下滑49.1%，銷售均價6326元/m，同比上漲14%；商業(yè)和寫字樓市場同樣出現(xiàn)銷量下跌均價上漲局面。一面是銷量幾遭“腰斬”，一面是價格大幅上漲，樓市已陷入深度博弈之中。1、商品房市場商品房市場供銷下滑，價格持續(xù)走高嶠-20口年鄭艸幣商昭啟供、銷、價左勢圖汕皿SOOO700060005000小皿)汕皿SOOO700060005000小皿)luotjIL2001200220032D042005a)06XD7330&20032DU32311267.3735忌12379,13&45.60E63.2D782.721123.9596S967+1741043.569242724577221.04399.7255SEO599.427873295Q05681451161.33115L.0E655.24T兀男胡邕忙柑2957.CO2291.002318.032616.03296^.0：3232.003927.C044&5.464911.036138.377933.52600伽7UU（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）鄭州市2011年新增商品房預售面積為924.27萬m,與2010年相比，減少119.29萬m?,減幅為11.43%。鄭州市商品房供應量自2001年以來呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，不過08年、09年、11年由于受市場不利因素的影響，供應量出現(xiàn)小幅下挫。隨著政府的堅持調(diào)控策不動搖的進一步實施，預計2012年全年鄭州市商品房供應量不會出現(xiàn)較大幅度的提升。市場成交量萎縮近半鄭州市2011年商品房市場銷售量跌破08年水平，商品房銷售僅為655.24萬m?,與2010年相比減少495.8萬m,同比降幅高達43.1%，2011年樓市被稱為調(diào)控政策最為嚴厲的一年，限購、加息、首套房貸利率提升等措施先后現(xiàn)身，分別影響著住宅及辦公商業(yè)市場，2011年鄭州市商品房雖然各月價格下滑幅度微弱，但由于市場觀望情緒濃厚，各月成交量呈現(xiàn)不同程度的萎縮。隨著2012年調(diào)控政策的持續(xù)，預計2012年鄭州市商品房成交量亦不會出現(xiàn)大幅度的增長。市場成交價格堅挺，增幅高達29.33%鄭州市商品房銷售量雖出現(xiàn)大幅下滑但銷售價格依然堅挺，2011年全年商品房銷售均價為7938.52元/m，與去年相比增長1800.15元/m?,增幅為29.33%,當然其中重要原因為2011年鄭州市辦公及商業(yè)銷售比重較2010年有近10個百分點的提升，在一定程度上拉升了整體成交均價。自2002年以來商品房銷售價格逐年穩(wěn)步增長，其中尤其以09-11年增幅最大，08年在經(jīng)濟危機的嚴重影響下商品房銷售價格仍同比增漲13.71%，09年在政府各種救市措施下鄭州市商品房銷售價格同比上漲9.98%，2010年鄭州市商品房銷售價格同比上漲24.99%，2011年商品房價格延續(xù)2010年的增漲勢頭。鄭州市作為強大剛需支撐下的市場，今年以來土地成交單價居高不下，未來商品房價格幾乎不存在大幅度下滑的可能。2、商品住宅市場商品住宅市場銷量跌幅堪比2008年，價格回歸正常增幅2005年一2011年鄭州市商陽住宅供、請、價走勢圖（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）市場供應同比下降21.2%，供求比高達1.342011年鄭州市商品住宅供應量為659.52萬川，相比2010年下跌了177萬叭同比下降21.2%。從整體上看，鄭州市商品住宅供應量受政策影響較為明顯，在08及11年出現(xiàn)較為明顯的下滑。從供求比方面來看，在09、10年住宅市場出現(xiàn)連續(xù)兩年的供不應求后，2011年住宅整體供大于求，供求比達1.34。市場成交量再入低谷，同比降幅達49.1%限購令下，2011年鄭州市商品住宅市場成交一直低迷，2011年商品住宅銷售493.69萬川，跌入歷年成交量低谷，與2010年相比下降476.22萬川，降幅高達49.1%。2011年住宅銷售面積占商品房銷售面積75%的比重，較2010年集中度下降9%。2011年的鄭州住宅市場觀望氛圍濃厚，縱然在傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季變“銅九鐵十”后，開發(fā)企業(yè)紛紛推出各種各樣“特價”、“團購”、“低首付”等促銷活動，更有一些樓盤通過“周周開盤、月月活動”的暖場活動來促進成交，但整體效果甚微，眾多客戶依然選擇觀望，期待樓市能給出更大的“優(yōu)惠”，觀望樓市下出手購房的置業(yè)者則多購買“性價比”較高的產(chǎn)品。預計2012年上半年商品住宅市場仍將保持低位，但隨著市場價格的調(diào)整，購房者也會將陸續(xù)入市，下半年商品住宅成交量逐步企穩(wěn)回升。成交均價增幅放緩，同比增長14.28%自05年以來鄭州商品住宅成交均價一路走高，年均增幅高達24%，2011年商品住宅成交均價為6326.13元/^，與去年相比增漲790.51元/^，增幅為14.28%,鄭州市樓市調(diào)控目標基本達到?？v觀鄭州住宅市場2011年各月均價走勢，整體下滑幅度甚微，在建材、人工等各建筑成本一路飆升、昔日拿地價格高企、稅費負擔相對較沉重等等一系列因素疊加之下，預計鄭州2012年房價不存在大幅下

降的可能。3、商業(yè)用房市場商業(yè)用房供應放量，市場價格增勢迅猛，銷量同比稍減2005^-2011^州市商業(yè)用房供、界價走勢圖Fd〕Fd〕1-10PCI1U(J刖6(J刖(UUURoanbUUU40002000V萬M2OD.52008201086.4S站."nG.1-161.6483,56■|07,4548.9494.聽沁川/1J0h///W7957/104呂614656（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）市場供應持續(xù)上漲，同比漲幅28.59%2011年，鄭州市商業(yè)用房的市場供應量為107.45萬川,相較去年上漲了約23.89萬川，漲幅為28.59%。09年、10年商品房市場出現(xiàn)投資熱導致兩年內(nèi)商業(yè)市場供不應求，在一定程度上刺激了2011年商業(yè)用房供應，隨著鄭州市“兩核六城十組團”規(guī)劃的實施及地鐵的建設，城區(qū)的進一步擴大及地鐵帶來的便利交通，將更加促進鄭州商業(yè)的繁榮！預計未來鄭州市商業(yè)用房供應量持續(xù)上漲。市場成交量小幅萎縮，但市場份額較2010年提升4%05-11年鄭州市商業(yè)用房成交呈上漲態(tài)勢，09年成交量達到歷年高峰，2011年商業(yè)用房銷售5893套，較2010年上漲41.45%，但成交量卻出現(xiàn)下滑，2011年商業(yè)用房銷售71.20萬川，相較去年下降12.5萬川，降幅為14.93%?？梢?，2011年雖然不受限購的商業(yè)、辦公物業(yè)，受到投資者的普遍青睞，但由于金融政策的收緊及貸款利率的不斷上調(diào)，相當一部分投資者的投資熱情被抑制，同時投資顯得更加的謹慎，小面積低總價的商業(yè)普遍受到投資者青睞。但是2011年商業(yè)物業(yè)銷售面積占商品房銷售面積11%的比重，較10年集中度上漲4%，整體來看，2011年商業(yè)物業(yè)銷售向好。成交均價高歌猛進，同比增長39.77%商業(yè)用房成交均價自09年以來一路飆升，2011年商業(yè)用房成交均價為14656元/m?，相比去年上漲4170元/m?,漲幅高達39.77%，2011年商業(yè)用房投資者更加謹慎，地段較好及周圍生活配套相對完善有現(xiàn)成高人氣的商業(yè)用房銷售異?；鸨f博商城歷次開盤即清盤即印證了地段對商鋪銷售的一個重要影響。4、辦公用房市場辦公用房市場供應量達歷年最高峰，成交價格增幅達28.09%KXXX1U1KXXX1U1萬忻2005200&200720QS2009201C2011"他「：.曲W、；丿.；gm二」二訓若景14.W17.593539bl.//.//.'IS佇壬后洎上門確411557304J3C1丄九LU8/2.6（數(shù)據(jù)來源：鄭州市房管局）市場供應量穩(wěn)定增長2011年辦公用房供應93.5萬叭達到歷年來最高值，與2010年相比增加15.19萬川，同比上漲19.40%。2010年、2011年辦公用房供應量較之前年份有較大幅度的提升，主要由于09年辦公用房需求量劇增，市場供給遠遠不足，導致后續(xù)兩年市場供應量逐年增加。銷售套數(shù)漲幅近25%，銷售量略有下滑，市場份額較2010年亦提高4%2011年，鄭州市辦公用房銷售套數(shù)6432套，同比上漲24.65%，然而銷售面積略有下滑，全年銷售77.15萬川，同比下降16.67%,在住宅市場被打壓下的情況下，辦公及商業(yè)物業(yè)并未出現(xiàn)預期的火熱，主要是受限貸政策影響，客戶貸款壓力劇增，較多客戶投資日趨謹慎，隨著住宅限購政策的持續(xù)，未來經(jīng)濟不景氣下金融政策可能逐步放松，12月初存款準備金率的下調(diào)即是金融政策將逐步放松的一個訊號，預計鄭州未來辦公用房銷售量會呈現(xiàn)一定程度的回溫，而性價比較高的辦公用房成交量則依然會維持火熱態(tài)勢，升龍廣場1月1日開盤兩小時即熱銷近兩億的銷售佳績便印證了性價比較高的辦公產(chǎn)品非常受市場的追捧。成交均價增勢較大，同比增幅28.09%05-09年鄭州市辦公用房銷售價格穩(wěn)步增長，09年以來均價更是呈飆升的態(tài)勢，2011年辦公用房銷售均價為10872.67元/m?,相較去年增漲2384.19元/^，增幅達28.09%，其中鄭東新區(qū)依然為成交的熱點區(qū)域。近幾年辦公用房的稀缺性促使其銷售均價一路飆升，加之商品住宅市場出現(xiàn)嚴格的限購，市場上流動資金不斷流向不限購的商業(yè)用房及辦公用房產(chǎn)品，未來辦公物業(yè)成交均價會持續(xù)向好，若兩會之后政府依然堅持住宅市場的調(diào)控不動搖，預計2012年二季度開始，鄭州的商業(yè)及辦公用房銷售會有一定幅度的提升，屆時商業(yè)項目需做好吸納投資客戶的準備。鄭東新區(qū)成為市場新的供應主力2011年，鄭東新區(qū)商品房供應量約222萬川，位居全市首位，占六大區(qū)域商品房供應量25%的比重，區(qū)域內(nèi)多為高端住宅或辦公用房項目；金水區(qū)、二七區(qū)商品房供應量基本持平，位居全市第二、三位，均占比22%；金水區(qū)和鄭東新區(qū)歷來都是鄭州市房地產(chǎn)市場開發(fā)的熱點區(qū)域，二七區(qū)則是隨著二七新區(qū)的建設，目前土地供應及商品房供應持續(xù)增加，未來將是房地產(chǎn)發(fā)展的新的熱點區(qū)域，然而隨著中心城區(qū)土地的日益稀缺，同時隨著管城區(qū)、中原區(qū)城中村改造步伐的加快，未來市場熱點也將逐漸轉(zhuǎn)移。金水區(qū)、鄭東新區(qū)銷售火熱，占據(jù)小半江山2011年，金水區(qū)仍然是全市銷售的冠軍板塊，由于區(qū)域年度投放量較大，并且金水區(qū)作為鄭州市經(jīng)濟文化中心，區(qū)域配套極為完善，因此受到了廣大置業(yè)者的一致追捧，全年共實現(xiàn)銷售面積約153萬平米，占據(jù)六大區(qū)域總銷售面積的25.21%。其次是鄭東新區(qū)，銷售面積近136萬川，銷售占比22.3%,與金水區(qū)共占據(jù)鄭州六大區(qū)域商品房銷售的小半江山，鄭東新區(qū)一直為政府重點發(fā)展對象，近兩年已發(fā)展較為成熟，該區(qū)域成交多為高端住宅及辦公樓，其中住宅項目以暉達新領(lǐng)地（2011年末集中備案）、康平苑小區(qū)（2011年集中備案）、海馬公園、永威東棠、高速奧蘭、中央特區(qū)2011年銷售最為理想，辦公項目則以綠地之窗、建業(yè)總部港、行署國際廣場銷售業(yè)績最佳。二七區(qū)、中原區(qū)銷售相當，銷售比例分別為17.9%、17%，銷售面積均在100萬川以上，二七區(qū)則以二七萬達廣場銷售最具代表性，單個項目銷售面積近20萬川，其次為升龍國際中心、金域上郡、德潤黃金海岸，銷售面積均在6萬川以上。中原區(qū)項目多為大體量的綜合體項目，其中區(qū)域銷售最好的項目為中原萬達廣場、中原新城及正商眀鉆。2011年各區(qū)域商品房銷售價格10000BOOO6000川血】元附匡屮爲山爸城區(qū)惠濟區(qū)8074.351055753G447.447747.9^6536.147285.43（數(shù)據(jù)來源：鄭州市360房產(chǎn)網(wǎng)）鄭東新區(qū)銷售均價破萬，引領(lǐng)各大區(qū)域2011年，全市商品房銷售均價最高區(qū)域為鄭東新區(qū)，作為鄭州市重點發(fā)展區(qū)域，鄭東新區(qū)無論是住宅還是辦公物業(yè)均是全市成交均價最高。2011年度鄭東新區(qū)商業(yè)及辦公物業(yè)銷