選址開發(fā)工作手冊

連鎖發(fā)展規(guī)劃、選址原則化細(xì)則蘇寧電器集團(tuán)連鎖發(fā)展中心11月目錄TOC\o"1-2"\h\z第一章連鎖發(fā)展規(guī)劃原則 3一、市場的劃分原則： 3二、商圈的劃分 4三、店面種類的劃分 5四、都市、商圈、店面種類的關(guān)系 6五、店面各功能區(qū)的面積原則： 7六、連鎖店開設(shè)的原則 8第二章連鎖發(fā)展選址原則 9一、選址人員確實定流程 9二、選址方式的選擇 9三、選址原則化程序和規(guī)范 11四、合適備選址的評判原則 14五、明顯不合適備選址的評判原則 15六、有關(guān)產(chǎn)權(quán)和抵押問題的評判原則 16七、與租賃方談判（合作）流程 18八、談判中我方的優(yōu)勢 20九、協(xié)議報批流程 21十、協(xié)議簽約前流程 21附件一：備選址調(diào)查匯報 23附件二：產(chǎn)權(quán)資料 26附件三：連鎖店店址租賃產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)查表(草稿) 27附件四：XX連鎖店址評估及談判申請匯報 28附件五：商務(wù)組有關(guān)店址評估的細(xì)則(計100分) 30附件六：物業(yè)組有關(guān)店址評估的細(xì)則 33附件七：法務(wù)部有關(guān)店址評估的細(xì)則 37附件八：協(xié)議審批意見反饋表 40第一章連鎖發(fā)展規(guī)劃原則一、市場的劃分原則：（一）劃分根據(jù)家電市場容量：是我司開發(fā)一種都市首先考慮的原因，因此將都市家電市場容量的大小作為劃分市場的根據(jù)。（二）影響家電市場容量的參數(shù)1、市區(qū)人口：市區(qū)人口的大小與家電市場容量大小直接掛鉤，在同等消費水平下，市區(qū)人口與家電市場容量大小成正比。2、人均社會消費品零售總額：人均社會消費品零售總額反應(yīng)一種都市的消費水平，在市區(qū)人口相似的狀況下，人均社會消費品零售總額與家電市場容量大小成正比。（三）劃分措施將南京市人口（540萬）、人均社會消費品零售總額（10980.4元）、家電市場容量（45億）作為基準(zhǔn)值，其他都市的家電市場容量計算措施為：都市家電市場容量＝（該市人口*該市人均社會消費品零售總額*南京家電市場容量）/（南京市人口*南京人均社會消費品零售總額）。運用該措施可以推算出一種都市大概的市場容量（計算時多種數(shù)據(jù)要選用同一年的數(shù)據(jù)）。（四）劃提成果按照以上計算措施，統(tǒng)一選用全國直轄市、省會都市、大部分地級都市及部分縣級都市數(shù)據(jù)進(jìn)行計算。根據(jù)社會消費品零售總額和家電市場容量，將這些都市劃分為五個等級，詳細(xì)如下：A類都市家電市場容量在80億以上，社零總額在1000億元以上，詳細(xì)包括北京、上海、廣州3個大型都市。此類都市無論是在市區(qū)人口，還是在人均社會消費品零售總額都居于全國前列，家電市場容量極大。B類都市家電市場容量在20億－80億，社零總額在150億元和1000億元之間，重要包括天津、重慶兩個直轄市，南京、杭州、成都等絕大部分?jǐn)?shù)省會都市以及大連、青島、寧波、深圳等少數(shù)發(fā)達(dá)的地級都市（副省級都市）。C類都市家電市場容量在10億－20億，年社零總額在65億元和150億元之間，重要包括蘭州、長沙、南寧、太原、石家莊、合肥、南昌、烏魯木齊等經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的省會都市和東莞、無錫、吉林、徐州、中山、珠海、撫順等具有一定規(guī)模和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地級都市。D類都市家電市場容量在4億—9億，年社零總額在25億元和65億元之間，重要包括南通、鎮(zhèn)江、嘉興、宜賓、馬鞍山等一般二級都市。E類都市家電市場容量在4億如下，年社零總額在25億元如下，重要包括九江、樂山、寶雞、宿遷、滁州等較差的地級都市及部分發(fā)達(dá)的縣級都市。二、商圈的劃分市級商圈（A）市級商圈是一種都市的商業(yè)中心，匯集著該都市重要的大型商場、購物中心，有著非常便利的交通條件，輻射范圍可以到達(dá)整個都市，具有極大的人流，經(jīng)營的品種的檔次齊全，可以滿足不一樣檔次不一樣需求的顧客。市級商圈的數(shù)量與都市的大小有關(guān)，例如上海有徐匯、浦東、長寧等市級商圈，而南京只有新街口一種市級商圈。區(qū)域商圈（B）區(qū)域商圈一般是由都市的一種或者幾種相鄰的區(qū)形成的區(qū)域性的商業(yè)中心，重要的目的消費群是該區(qū)域內(nèi)的居民。市級商圈的數(shù)量同樣與都市的大小有關(guān)，大到十幾種，例如上海、北京等都市，小到一、二個，甚至諸多縣級都市沒有區(qū)域商圈。小區(qū)商圈（C）小區(qū)商圈一般是居民小區(qū)比較集中而又離市級商圈和區(qū)域商圈較遠(yuǎn)的地方，商圈內(nèi)的商業(yè)氣氛不濃，但居民的購置能力較強，一般由一種主力店帶動幾種小型店，重要以超市、百貨等平常生活品為主，目的消費群是小區(qū)居民。三、店面種類的劃分劃分根據(jù)門店的規(guī)模、形象、經(jīng)營品類、定位、功能以及開設(shè)區(qū)域是店面劃分的重要根據(jù)。（二）劃分措施（三）劃提成果按照以上劃分措施，可以分為如下幾種：旗艦店（A）規(guī)模大，裝修布展較為高檔，店面形象好，產(chǎn)品門類齊全，數(shù)碼、信息家電經(jīng)營規(guī)模較大，定位于中高檔家電商品，集商品展示、存儲及管理辦公于一體的連鎖店。一般開設(shè)于A類都市和B類都市的市級商圈。中心店（B）規(guī)模較大，裝修和布展中等，產(chǎn)品門類較為齊全，品種型號較豐富，定位于中等家電商品，高檔商品比重小。一般開設(shè)于A類都市和B類都市的區(qū)域商圈以及C類都市和D類都市的市級商圈。小區(qū)店（C）規(guī)模小，裝修和布展盡量依托商場既有的條件，產(chǎn)品以老式家電為主，數(shù)碼、信息家電為輔，定位于中低級家電產(chǎn)品。一般開設(shè)于A類都市和B類都市的小區(qū)商圈、C類都市的區(qū)域商圈和E類都市的市級商圈。四、都市、商圈、店面種類的關(guān)系根據(jù)各類都市家電市場規(guī)模以及商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的不一樣，不一樣都市不一樣商圈開設(shè)的連鎖店在店面種類上的分布也不一樣。A類都市該類都市僅包括北京、上海和廣州，其特點為都市規(guī)模超大，人口和都市建成區(qū)面積大，商業(yè)發(fā)展較為成熟，小區(qū)建設(shè)力度大。一般有一種以上的市級商圈，若干個區(qū)域商圈，并且存在大量的具有一定規(guī)模的小區(qū)。該類都市的消費者的消費意識也較為成熟，對商圈的依賴性小。在該類都市開設(shè)連鎖店的類別如下：市級商圈開設(shè)旗艦店，區(qū)域商圈開設(shè)中心店，小區(qū)商圈開設(shè)小區(qū)店。B類都市該類都市重要以省會都市為主，包括部分發(fā)達(dá)的地級都市，其特點是都市規(guī)模大，人口多，商業(yè)發(fā)展較為成熟。一般具有一種市級商圈，二到三個區(qū)域商圈，并且存在少數(shù)的具有一定規(guī)模的小區(qū)。該類都市的消費者對商圈的依賴性較大。在該類都市開設(shè)連鎖店的類別如下：市級商圈開設(shè)旗艦店，區(qū)域商圈開設(shè)中心店，小區(qū)商圈開設(shè)小區(qū)店。C類都市該類都市重要是某些經(jīng)濟(jì)發(fā)展較弱地區(qū)的省會都市和具有一定規(guī)模的地級都市，如蘭州、南寧、徐州、南通、常州等，人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較省會都市弱，但由于人均收入水平較高，人口多或者處在區(qū)域性商業(yè)中心的地位，使該市場具有一定的規(guī)模。從商圈分布來看，類似于B類市場，消費者對商圈的依賴性強。在該類都市開設(shè)連鎖店的類別如下：市級商圈開設(shè)旗艦店，區(qū)域商圈開設(shè)小區(qū)店，原則上不需要開設(shè)中心店。D類都市該類都市重要是某些一般的地級都市，如揚州、鎮(zhèn)江、連云港、湖州等。人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，一般具有一種市級商圈，居民消費比較集中，消費者對商圈的依賴性強。在該類都市開設(shè)連鎖店的類別如下：市級商圈開設(shè)中心店，由于單店可以覆蓋整個市場，不需要開設(shè)旗艦店和小區(qū)店。E類都市該類都市重要是某些發(fā)展較差的地級市場和縣級市場，如寶雞、咸陽、樂山、滁州等。消費水平較低，具有一種市級商圈，居民消費較集中，消費檔次低。在該類都市開設(shè)連鎖店的類別如下：市級商圈開設(shè)小區(qū)店或采用加盟店，不開設(shè)旗艦店和中心店。都市、商圈、店面種類的關(guān)系圖A類都市B類都市C類都市D類都市E類都市市級商圈旗艦店旗艦店旗艦店中心店小區(qū)店/加盟店區(qū)域商圈中心店中心店小區(qū)店//小區(qū)商圈小區(qū)店小區(qū)店///五、店面各功能區(qū)的面積原則：（一）功能區(qū)種類商場營業(yè)區(qū)、商場內(nèi)部辦公區(qū)、商場內(nèi)庫（二）面積匯總表店面種類商場面積內(nèi)部辦公內(nèi)庫合計旗艦店5200平米300平米500平米6000平米中心店3900平米200平米400平米4500平米小區(qū)店2600平米100平米300平米3000平米（三）管理店辦公區(qū)面積市場級別A類都市B類都市C類都市D類都市E類都市F類都市辦公區(qū)面積750平米650平米500平米無六、連鎖店開設(shè)的原則（一）橫向擴張，縱向滲透首先進(jìn)入省會級都市，建立管理店面，以此為基礎(chǔ)，進(jìn)行該省會都市內(nèi)的縱向滲透以及該省內(nèi)其他地級市場和縣級市場的縱向滲透。（二）都市最大店面數(shù)量確實定直營店考慮50萬人/店，年銷售能力估計在1.2－1.8億元/年/店；特許店考慮30萬人/店，年銷售能力估計在0.6－0.8億元/年/店。（三）優(yōu)先考慮條件很好的市場無論是在橫向擴張進(jìn)入新的省會級都市還是在縱向滲透進(jìn)入新的地級和縣級市場，要在同一等級的都市之間進(jìn)行比較分析，優(yōu)先考慮進(jìn)入條件很好的市場。（四）成片開發(fā)，就近開發(fā)在市場條件相差不大的狀況下，考慮在短期內(nèi)對幾種相距較近的都市（包括橫向擴張和縱向滲透）進(jìn)行開發(fā)，從而可以減少開發(fā)的成本，減小管理的難度；在對地級、縣級市場的縱向滲透中，在市場條件相差不大的狀況下，優(yōu)先選擇距離管理中心較近的都市進(jìn)行開發(fā)，同樣可以減少開發(fā)成本，減小管理的難度。（五）商圈至上所有店面的建設(shè)都必須在商圈范圍內(nèi)考慮。（六）先直營，后特許此前發(fā)展直營店，建立起較為完善的連鎖網(wǎng)絡(luò)及物流平臺，開始直營店、特許店同步發(fā)展。第二章連鎖發(fā)展選址原則一、選址人員確實定流程（一）提出選址人員班子草案大區(qū)針對連鎖規(guī)劃部年初提出的計劃店面，根據(jù)計劃店面所處商圈確定大體選址范圍。然后由大區(qū)連鎖發(fā)展部負(fù)責(zé)人確定詳細(xì)選址人員（選址人員不局限與連鎖發(fā)展專人，可在當(dāng)?shù)貑T工中選擇）。上報選址人員時，需附上該員工聯(lián)絡(luò)方式、戶籍所在地、所處部門。（二）報選址部負(fù)責(zé)人修改調(diào)整總部選址管理部根據(jù)大區(qū)上報的選址人員，綜合考慮各方原因，對大區(qū)上報的選址名單進(jìn)行修改調(diào)整，并將修改調(diào)整后的名單交連鎖發(fā)展中心第一負(fù)責(zé)人。（三）報連鎖發(fā)展中心負(fù)責(zé)人修改調(diào)整連鎖發(fā)展中心負(fù)責(zé)人最終確定選址人員名單，并將該名單下發(fā)大區(qū)連鎖發(fā)展部。（四）報大區(qū)人力資源部協(xié)調(diào)配合（若需動用連鎖發(fā)展體系之外人員的狀況下）選址名單中，若出現(xiàn)連鎖發(fā)展體系之外人員，大區(qū)連鎖發(fā)展部需請大區(qū)人力資源部協(xié)調(diào)配合。（五）告知有關(guān)負(fù)責(zé)人員大區(qū)連鎖發(fā)展部在得到總部確認(rèn)的選址名單后，應(yīng)當(dāng)即時告知負(fù)責(zé)人和其所在部門（若非連鎖發(fā)展體系人員），讓其提前做好準(zhǔn)備。二、選址方式的選擇前期我司選址重要采用的是地毯式搜索，獲得了不俗的成績。但伴隨我司連鎖發(fā)展的不停深入、百店計劃的全面鋪開，地毯式搜索需要大量時間、人力的局限性日益突顯，成為制約連鎖發(fā)展的瓶頸。因此在實際工作中，企業(yè)不停總結(jié)經(jīng)驗，選址方式已不局限于地毯式搜索了。（一）地毯式搜索（見選址原則化程序和規(guī)范）（二）尋求戰(zhàn)略合作伙伴每一種積極尋求拓展的零售企業(yè)，都面臨著選址的問題。對于選址，大家都搜集了大量的房源信息，積累了寶貴的經(jīng)驗。尋求信息共享、互惠互利的戰(zhàn)略合作伙伴是每個企業(yè)共同的需求，不過基于企業(yè)信息的保密問題，怎樣規(guī)避泄密風(fēng)險是我們在尋求戰(zhàn)略合作伙伴時要考慮的首要問題。在詳細(xì)操作時，優(yōu)先考慮規(guī)模大、美譽度高、積極尋求發(fā)展的零售企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商，與其就選址信息共享到達(dá)共識，簽訂《戰(zhàn)略合作伙伴合作協(xié)議》或者《諒解備忘錄》。詳細(xì)考慮對象重要分為如下三種：1、我司的老房東。伴隨蘇寧電器近幾年來的迅速擴張，尤其是百店計劃的穩(wěn)步推進(jìn)，我司在全國擁有眾多房東，這是一筆很大的財富。在我們的房東中，不乏某些大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（如萬達(dá)），我們可以同這些房東簽訂有關(guān)協(xié)議，共同開發(fā)項目（萬達(dá)就同沃爾瑪、紅星簽訂了類似的協(xié)議）。雖然我們的房東并非房地產(chǎn)開發(fā)商，也可以請他們來協(xié)助我們尋找賣場。2、非家電業(yè)態(tài)連鎖企業(yè)。20世紀(jì)90年代，尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)，大型化、連鎖化日益成為人們的共識，涌現(xiàn)了蘇寧、華聯(lián)等眾多連鎖企業(yè)。不一樣業(yè)態(tài)的連鎖企業(yè)對于市口、面積、樓層規(guī)定不一樣（如超市對于樓層規(guī)定不高）。我們可以與其中的某些連鎖企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作伙伴協(xié)議，共同開拓市場（在前期的操作中，我司同百安居、西單商場、好又多等已經(jīng)有過接洽）。3、全國性、區(qū)域性大型房地產(chǎn)商。進(jìn)入新世紀(jì)，中國的房地產(chǎn)如日中天。在這大背景下，涌現(xiàn)了順馳、中原等眾多大型房地產(chǎn)開發(fā)商，他們往往在各地?fù)碛斜姸喾慨a(chǎn)項目，我司可以與對方合作，結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴。如目前的熱點“萬達(dá)模式”。（三）參與房產(chǎn)或者零售企業(yè)展會、論壇在經(jīng)濟(jì)全球化的大背景下，行業(yè)間互動越發(fā)緊密，各地展會、論壇會常常性的召開。這種展會、論壇是我們認(rèn)識朋友，開拓眼界，理解最新行業(yè)動態(tài)、房源的良好途徑。目前這種論壇、展覽會較多，我們可以組織人員有選擇性的參與。前期我司去杭州參與零售企業(yè)選址論壇，就獲得了某些信息。不僅開拓了眼界，搜集了某些新居源，還結(jié)交了不少房地產(chǎn)開發(fā)商，同大會組織者——聯(lián)商網(wǎng)也保持了良好的合作關(guān)系。（四）政府公關(guān)從前期全國連鎖發(fā)展?fàn)顩r來看，與政府合作很好的地區(qū)，連鎖發(fā)展就比較順利，例如浙江、北京等。又如前段時間我司在蘇皖地區(qū)進(jìn)展緩慢，通過一輪公關(guān)，近期已經(jīng)有所改觀。在實際操作中，我們可以效仿蘇皖，羅列拜訪官員，組織有關(guān)人員進(jìn)行公關(guān)。這個工作的推進(jìn)需得到企業(yè)高層支持。需要拜訪的政府人員一般包括分管商業(yè)的副市長、招商局局長、商貿(mào)委、有關(guān)區(qū)的區(qū)長等等。當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)往來頻繁，官員間的交流日益普遍，伴伴隨各地官員間的互相影響力也日趨明顯。在開拓新市場前，可邀請與當(dāng)?shù)卣畞硗H密且與我司關(guān)系很好的官員協(xié)助我司公關(guān)。（五）自建、并購伴隨我司連鎖發(fā)展的不停推進(jìn)，尤其是蘇寧電器股份有限企業(yè)在深交所成功上市，我司在選址中不再局限與簡樸的房屋租賃，開始嘗試在重要都市、商圈自建、并購合適房源。三、選址原則化程序和規(guī)范（一）搜集都市地圖若選址人員并非當(dāng)?shù)貑T工，在開展選址工作前，需搜集該都市地圖，以變更好推進(jìn)后期工作。（二）尋找該都市的常駐人員實行訪談通過與當(dāng)?shù)厝藛T的訪談，力爭精確把握該市各商圈的基本狀況（包括人流密集區(qū)域、顧客購物習(xí)慣、商圈關(guān)鍵位置、商圈內(nèi)重要商場等等）。（三）上網(wǎng)查找該都市的有關(guān)信息伴隨互聯(lián)網(wǎng)的迅速發(fā)展，我們可以很輕易的在網(wǎng)絡(luò)中尋找到我們需要的多種資料，起到事半功倍的效果。在網(wǎng)絡(luò)尋找過程中，我們需要理解的信息資料包括：都市人口數(shù)據(jù)、人口分布狀況、各區(qū)的商品零售總額、都市商圈分布狀況、重要大型樓盤分布狀況、人們購物習(xí)慣等等內(nèi)容，在查找資料時，盡量要得到最新的數(shù)據(jù)。（四）對該都市進(jìn)行實地考察“眼見為實，耳聽為虛”。在開展詳細(xì)選址工作前，大區(qū)連鎖發(fā)展部應(yīng)當(dāng)通過前期得到的數(shù)據(jù)、信息，提前對該都市的商圈進(jìn)行實地考察，對商圈的大體范圍做到心中有數(shù)。注：若選址的人員為當(dāng)?shù)匕l(fā)展部人員，則前四步可以簡化。（五）設(shè)定選址的地理范圍結(jié)合實地考察，大區(qū)連鎖發(fā)展部要確定選址的詳細(xì)范圍，該范圍要盡量的詳盡（從哪條街到哪條街要明確），便于經(jīng)后工作的開展。（六）選擇選址信息的公布時間及方式前期我司選址重要采用的是地毯式搜索，獲得了不俗的成績。但伴隨我司連鎖發(fā)展的不停深入、百店計劃的全面鋪開，地毯式搜索需要大量時間、人力的局限性日益突顯，成為制約連鎖發(fā)展的瓶頸。因此在近階段我司開始嘗試采用媒體、房產(chǎn)中介等途徑尋找合適房源。公布選址信息時，大區(qū)應(yīng)當(dāng)注意選擇合適的時機、方式。大區(qū)擬訂的內(nèi)容得到總部確實認(rèn)，未經(jīng)總部確認(rèn)的內(nèi)容不得隨意對外公布。（七）確定選址工作計劃書大區(qū)對選址工作要有一種詳盡的計劃。（八）計劃書報選址部負(fù)責(zé)人簽批（九）選址信息公布1、通過政府協(xié)助的：=1\*GB3①擬寫給政府的匯報草稿=2\*GB3②報選址部負(fù)責(zé)人和連鎖發(fā)展中心負(fù)責(zé)人簽批=3\*GB3③送政府的有關(guān)部門（招商局、主管市長）2、通過網(wǎng)絡(luò)、報紙公布的：=1\*GB3①擬寫公布內(nèi)容草案=2\*GB3②報選址部和連鎖發(fā)展中心負(fù)責(zé)人簽批=3\*GB3③通過市場部和市場中心選擇網(wǎng)站和報紙=4\*GB3④貫徹公布事宜3、通過人員搜尋的：=1\*GB3①組織參與人員=2\*GB3②細(xì)化街辨別工=3\*GB3③實行搜尋=4\*GB3④信息匯總登記（十）備選址的接洽及上報對于考察的每一種備選址，都要制作完畢備選址調(diào)查匯報（見附件一），所在區(qū)域的區(qū)位圖（區(qū)位圖重要反應(yīng)備選址所在小區(qū)域的重要商業(yè)狀況及重要道路）。在與房東方幾次溝通之后，我們選址人員需要房東提供我司租賃區(qū)域的建筑平面圖、該備選址的產(chǎn)權(quán)（所需資料見附件二），填寫完畢產(chǎn)權(quán)調(diào)查關(guān)系草稿（見附件三）上報集團(tuán)法務(wù)，并請對方就我司租賃區(qū)域進(jìn)行報價，明確可以提供我司的項目（包括裝修、消防等方面狀況）。在前期房屋接洽時，選址人員要盡量防止報價。當(dāng)備選址資料搜集齊全，較為成熟之后，就要填寫備選址評估及談判申請匯報（見附件四），商務(wù)組、物業(yè)組、法務(wù)部評分細(xì)則（見附件五、附件六、附件七），并提請大區(qū)營銷、財務(wù)部門制作完畢該備選址的營銷測算及財務(wù)概算。當(dāng)一切工作完畢之后，要盡早上報總部連鎖發(fā)展中心選址部。大區(qū)將備選址信息傳送至專用信箱，所有上報資料必須加密，傳真、郵件資料由大區(qū)和中心制定人員傳接。四、合適備選址的評判原則根據(jù)店面的規(guī)模及所在商圈的級別將連鎖店提成旗艦店、中心店和小區(qū)店三類，針對不一樣的店面，規(guī)定也有對應(yīng)的側(cè)重。1、市口：旗艦店、中心店規(guī)定位于都市的主商圈內(nèi)，例如南京的新街口、杭州的武林門、成都的春熙路、重慶的解放碑。小區(qū)店可位于某些交通便利、周圍居民眾多的區(qū)屬商圈或小區(qū)中心。2、交通：店址所在地不僅要有多條公交車可以抵達(dá)，還要有以便自行駕車的顧客以便前去和停車。店址的門前不應(yīng)是單行線或狹窄的道路，不應(yīng)有較長的護(hù)欄或其他障礙物制止顧客以便抵達(dá)。3、門前場地：店址的門前要有寬暢并可不阻礙交通和其他商家經(jīng)營的場地，用于停放機動車輛和舉行戶外的促銷活動。4、外立面：規(guī)定整潔、醒目，不應(yīng)有較多的樹木或高架橋遮擋。5、入口：為以便顧客、員工進(jìn)入，尚有貨品的裝卸，規(guī)定商場有獨立的顧客入口、員工通道和貨品通道，其中顧客的入口迎街面要在20米以上。6、面積：旗艦店8000－10000平方米、中心店5000－6000平方米、小區(qū)店2500－4000平方米。7、樓層：1－4層，且最佳各樓層面積均分，若其他條件較為吻合，一樓的面積可以略小，但不適宜低于500平方米。單獨在3層以上或在負(fù)一層的一般不考慮。8、層高：吊頂后的高度不低于2.8米。9、構(gòu)造：建筑柱距不低于6米，為塔樓配套的設(shè)備井、減力墻、消防墻不應(yīng)位于房屋的中心位置，阻擋視線，建筑物的形狀應(yīng)基本規(guī)則。荷載每平方米不低于350公斤。10、垂直通道：各樓層間應(yīng)有至少兩部自動扶梯承擔(dān)顧客的垂直運送任務(wù)，或者要具有加裝自動扶梯的土建構(gòu)造條件。存在3樓以上的經(jīng)營樓層的，要有1部貨梯。11、基礎(chǔ)裝修：頂部為石膏板或輕鋼龍骨礦棉板吊頂，地面為600MM×600MM淺米黃鏡面地磚。12、消防：建筑物應(yīng)遵照建設(shè)部頒發(fā)的建筑消防設(shè)計施工規(guī)范，具有噴淋、煙感、防火卷閘，以及監(jiān)控和聯(lián)動控制設(shè)備，尤其是和建筑物一同設(shè)計、施工的消防通道，上述設(shè)備應(yīng)當(dāng)通過當(dāng)?shù)叵乐鞴懿块T的驗收。13、電容：我司包括空調(diào)、自動扶梯、貨梯等動力電系統(tǒng)及商場照明、樣機展示等民用電系統(tǒng)在內(nèi)的總體用電需求一般為150KW/千平方米，即5000平方米的連鎖店需要電容為750KW。14、空調(diào)：建筑物內(nèi)裝有可分區(qū)獨立控制的中央空調(diào)系統(tǒng)，并能單獨實現(xiàn)新風(fēng)循環(huán)。15、產(chǎn)權(quán)：由于合作年限較長，我司但愿直接與產(chǎn)權(quán)人合作，若房產(chǎn)已被抵押，需要抵押權(quán)人出具同意抵押人向我司出租的證明，若合作方不是產(chǎn)權(quán)方，則必須在洽談合作前出示產(chǎn)權(quán)人的租賃授權(quán)委托。16、合作年限：8－。17、物業(yè)管理：出租方或由出租方委托的物業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)建筑物公共部分的設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)，我司承擔(dān)店內(nèi)的保安保潔及自設(shè)備的維修保養(yǎng)。五、明顯不合適備選址的評判原則1、市口：不在規(guī)劃范圍內(nèi)的店面（指不在關(guān)鍵商圈、次商圈，不臨交通主干道）慎租。2、通道：一層無通道上二層，或主通道過于狹窄不租，電扶梯和客用踏步梯，且無法增設(shè)不開；有踏步梯但過于狹窄，無法改造不租。3、產(chǎn)權(quán)：出租方非直接產(chǎn)權(quán)人，無轉(zhuǎn)租權(quán)（包括眾多小業(yè)主無授權(quán)委托證明）的不租。4、抵押權(quán)：房戶進(jìn)入產(chǎn)權(quán)訴訟，抵押方無出租權(quán)，當(dāng)?shù)卣挥鑵f(xié)調(diào)的不租；房戶明確已進(jìn)入拍賣程序的不租。5、硬件：房子有不可改造的缺陷，格間過多，且墻體無法拆除的不租；樓板承重不不小于350公斤/平米不租；層高不不小于2.6米的不租；建筑質(zhì)量有嚴(yán)重問題（地面沉降、墻體開裂等建筑隱患）不租。6、消防：無消防，且不能安裝，有消防，但無法通過驗收的不租。7、供電：無法提供增容的基礎(chǔ)條件的不租。8、門前：主入口臨馬路，無客流空間慎開；主入口門前臨河慎開，隔離欄長度超過1公里須繞道穿越的慎開，門前被高架嚴(yán)重遮擋的不租。9、價格：超過盈虧測算過大的慎租。（詳細(xì)測算措施不講，在其他課程中會波及。）六、有關(guān)產(chǎn)權(quán)和抵押問題的評判原則此前的連鎖店店址租賃流程中，一般是在報總部審批后，才進(jìn)行有關(guān)產(chǎn)權(quán)和抵押方面的核算。伴隨連鎖發(fā)展步伐的加緊，該流程在實行過程中也暴露出了某些問題。重要是，各大區(qū)在投入了大量的人力和精力去談判、去評估并走上總部審批流程時，在核算產(chǎn)權(quán)和抵押資料時，因產(chǎn)權(quán)方面出現(xiàn)的障礙，而最終否決該備選址。這樣，揮霍了我司前期的大量工作。此流程也也許出現(xiàn)備選址明明在產(chǎn)權(quán)和抵押方面存在問題，但考慮到前期投入的工作仍勉強簽約的狀況。為從主線上處理產(chǎn)權(quán)和抵押問題，最大程度地減少租賃風(fēng)險,應(yīng)嚴(yán)格按如下流程操作：1、各大區(qū)、子企業(yè)在進(jìn)行連鎖店店址選址工作時，必須首先對選到的備選址進(jìn)行產(chǎn)權(quán)和抵押狀況的資料搜集，在沒有搜集到產(chǎn)權(quán)和抵押資料前，任何狀況下均不得進(jìn)行下一步的租賃洽談工作。2、各大區(qū)、各子企業(yè)必須對搜集到的備選址產(chǎn)權(quán)和抵押資料在第一時間報集團(tuán)律師事務(wù)部審核，待集團(tuán)律師事務(wù)部書面承認(rèn)(特殊緊急狀況下可以電話承認(rèn))后，方可進(jìn)行下一步的后續(xù)租賃談判工作。各大區(qū)、各子企業(yè)應(yīng)在報核材料時填寫附件三《連鎖店店址租賃產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)查表(草稿)》，并將所有產(chǎn)權(quán)方面的材料一并傳真至集團(tuán)律師事務(wù)部。3、通過集團(tuán)律師事務(wù)部批復(fù)同意后，各大區(qū)、各子企業(yè)方可進(jìn)行下一步的租賃洽談工作。并按原租賃流程報總部審批。任何未經(jīng)上述流程進(jìn)行產(chǎn)權(quán)和抵押資料搜集和報批的備選址，不得向總部報批，不得進(jìn)入商務(wù)審批流程。4、各大區(qū)、各子企業(yè)應(yīng)按集團(tuán)律師事務(wù)部批復(fù)的意見搜集產(chǎn)權(quán)和抵押方面的材料、核算原件，并填寫附件三《連鎖店店址租賃產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)查表(最終稿)》，將最終的資料搜集和核算的狀況注明，報集團(tuán)律師事務(wù)部最終審核。任何未經(jīng)律師事務(wù)部對產(chǎn)權(quán)和抵押材料最終審核承認(rèn)的店址，不得簽約。特殊狀況需報總裁辦同意。5、各大區(qū)應(yīng)搜集和核算的產(chǎn)權(quán)和抵押資料分為有產(chǎn)權(quán)證和無產(chǎn)權(quán)證的在建房兩種。有產(chǎn)權(quán)證的必須核算產(chǎn)權(quán)證原件，核算產(chǎn)權(quán)人、地址、面積、位置與否與租賃物相符，與否有未注銷的抵押記載，核算與否有共有權(quán)人等。并且必須到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(即當(dāng)?shù)剞k理房產(chǎn)證的機構(gòu)，機構(gòu)名稱各地也許不一致)通過查閱房產(chǎn)原始檔案的方式(可由對方開具簡介信)，核算房產(chǎn)證的真?zhèn)我约芭c否有抵押記錄。無產(chǎn)權(quán)證的在建房，必須核算建房的所有原始資料，包括土地使用證、建設(shè)規(guī)劃證、建設(shè)用地許可證、施工許可證、預(yù)售許可證等五證的原件，與否與出租方名稱一致，面積，區(qū)位與否與租賃物一致。除此之外，還必須到房管部門通過查閱房產(chǎn)原始檔案的方式(可由對方開具簡介信)，核算該在建房的房產(chǎn)檔案資料，核算該在建房與否售出，與否抵押。其他方面的產(chǎn)權(quán)資料核算按法務(wù)部詳細(xì)指導(dǎo)意見進(jìn)行。通過核算，租賃物如已抵押，應(yīng)由抵押權(quán)人(一般是銀行)出具同意出租的材料，詳細(xì)格式見附件《同意出租證明》。通過核算，如出租方非產(chǎn)權(quán)人(一般狀況下，應(yīng)盡量由產(chǎn)權(quán)人直接與我方簽約)，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人出具委托出租的材料。詳細(xì)格式見附件四《授權(quán)租賃證明》。如出租方系轉(zhuǎn)租，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人出租同意轉(zhuǎn)租的材料，詳細(xì)格式見附件五《同意轉(zhuǎn)租證明》。其他方面的詳細(xì)格式按法務(wù)部詳細(xì)指導(dǎo)意見進(jìn)行。6、各大區(qū)、子企業(yè)應(yīng)在接到本告知后立即對目前已經(jīng)進(jìn)行談判或即將進(jìn)行談判的所有備選址進(jìn)行產(chǎn)權(quán)和抵押資料的搜集，將搜集到的材料報集團(tuán)法務(wù)部，以便進(jìn)行下一步的租賃洽談和報批工作。產(chǎn)權(quán)和抵押問題在連鎖租賃過程中極其重要，是判斷能否租賃的重要原則，具有一票否決權(quán)。請各大區(qū)、各子企業(yè)充足認(rèn)識到產(chǎn)權(quán)和抵押問題是連鎖租賃過程中的紅線，任何不得違反此原則，不得以任何理由逾越，特殊狀況，需報集團(tuán)總裁辦承認(rèn)后方可進(jìn)行特殊處理。注：談判過程中，除要重視產(chǎn)權(quán)方面問題外，房屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施、房屋構(gòu)造、承重等也應(yīng)予以高度重視。例如房東對設(shè)備設(shè)施規(guī)定按現(xiàn)實狀況交付，則應(yīng)立即派物業(yè)方面的專業(yè)人士到現(xiàn)場考察設(shè)備設(shè)施現(xiàn)實狀況，如需改建，改建投入多少對談判方案的制定。再例如，蘇皖近來出目前前期所有工作都結(jié)束，準(zhǔn)備往商場擺樣機時，卻發(fā)現(xiàn)樓板承重不夠的問題，應(yīng)引起重視，在規(guī)定房東提供平面圖的同步也要提供房屋構(gòu)造圖，并到設(shè)計院核算房屋承重與否到達(dá)350Kg/平米。七、與租賃方談判（合作）流程（一）拜訪業(yè)主我司的連鎖發(fā)展人員在理解了房產(chǎn)信息后，會約見租賃負(fù)責(zé)人，向其簡介我們的來意，并理解租賃方對房產(chǎn)的經(jīng)營定位和合作的意向，尚有房產(chǎn)面積、樓層、產(chǎn)權(quán)關(guān)系，為以便后來的溝通，租賃方最佳可以提供房產(chǎn)的建筑平面圖。（二）明確租賃物若有初步合作意向，我們將把擬承租的樓層、面積以及詳細(xì)的分界告知租賃方，以便阻力方測算后報價。在此階段，為了方案的精確，我司人員需要在不影響租賃方正常經(jīng)營、管理的狀況下進(jìn)場觀測、丈量尺寸、拍攝照片。（三）企業(yè)考察為增進(jìn)雙方的理解，增強合作的信心，我們將邀請租賃方的重要領(lǐng)導(dǎo)人和項目詳細(xì)的負(fù)責(zé)人來我司地區(qū)管理中心和全國總部參觀訪問，同步也可以安排我司的高層領(lǐng)導(dǎo)與租賃方的拜訪、洽談。（四）業(yè)主報價租賃方針對前期明確的租賃物提供報價方案，并明確報價中所包括的詳細(xì)項目。（五）商務(wù)條件洽談我司針對租賃方的報價，進(jìn)行測算，并盡快予以答復(fù)。同步將就付款方式、交房時間、租賃年限、免租期、機電設(shè)備提供、維保責(zé)任、外立面和門前場地使用等事項與租賃方進(jìn)行溝通。（六）法務(wù)條款洽談當(dāng)雙方的商務(wù)條件基本一致時，我們將就雙方的權(quán)利和義務(wù)，包括違約罰則與租賃方進(jìn)行溝通。（七）協(xié)議文本梳理雙方的洽談人員共同將前期談妥的條件用文字體現(xiàn)出來，并力爭兼顧雙方的利益。（八）雙方領(lǐng)導(dǎo)審核協(xié)議內(nèi)容雙方的有關(guān)部門、領(lǐng)導(dǎo)審核協(xié)議文本，提出修改和完善的意見。（九）溝通修改雙方洽談人員就有關(guān)意見，再行溝通，并最終到達(dá)一致。（十）證照審驗雙方審驗營業(yè)執(zhí)照、簽約人的法人授權(quán)委托、產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證、消防驗收合格證等證照的原件并復(fù)印留存。（十一）正式簽約雙方在到達(dá)一致的協(xié)議上簽字蓋章。（十二）交房在租賃方房產(chǎn)管理人員的陪伴下，雙方清點房屋內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施的數(shù)量、完好狀況，記錄我司進(jìn)場時的水電表讀數(shù)。（十三）付款我司按協(xié)議約定的日期將租賃費用支付給租賃方。八、談判中我方的優(yōu)勢1、收入穩(wěn)定：良好的信譽和實力保障了合作方的主線利益。有些較小規(guī)模的商家雖然承諾了較高價位的房租，但在實際的經(jīng)營過程中難以兌現(xiàn)自己的承諾，甚至拖欠了水電費或卷了營業(yè)款、轉(zhuǎn)租款一走了之的事也時有發(fā)生，給業(yè)主的經(jīng)濟(jì)及聲譽帶來了極大的損失。這些小商家在使用房產(chǎn)的過程中也較多地考慮自身效益的最大化，而疏于對房屋、機電設(shè)備進(jìn)行必要的維護(hù)保養(yǎng)，導(dǎo)致對業(yè)主資產(chǎn)的損害，由于缺乏規(guī)范的管理，少數(shù)租戶也許因使用不妥而引起火災(zāi)，后果就愈加不堪設(shè)想。2、增長稅收：蘇寧設(shè)于每個都市的分子企業(yè)都是獨立核算，并在當(dāng)?shù)亟患{稅收的，由于蘇寧良好的經(jīng)營業(yè)績及迅速的發(fā)展，目前我司在北京、江蘇、浙江都已進(jìn)入當(dāng)?shù)丶{稅先進(jìn)企業(yè)的行列，并多次受到當(dāng)?shù)卣谋頁P。3、帶旺商圈：蘇寧進(jìn)入一地市場后，會從籌建開始就進(jìn)行系統(tǒng)的廣告宣傳，加上自身具有的著名度和價廉物美的商品，可以在很短的時間成為當(dāng)?shù)叵M者關(guān)注的焦點，并帶來巨大的客流。我司杭州武林門店開業(yè)期間，為維護(hù)好每天近15萬人次的客流秩序，政府動用了300多名警員，濟(jì)南泉城路店開業(yè)前一天的20：00就有顧客在店門前排隊……寧波天一廣場建成后一度陷入招商的困境，我司入駐后，眾多商家接踵而至，房租目前已由當(dāng)時的不到2元/平米/天漲到15元/平米/天，還沒有空鋪可以提供。好的房產(chǎn)還需要好的商家來經(jīng)營管理，對整棟乃至整個街區(qū)商業(yè)環(huán)境的帶動必將增進(jìn)業(yè)主利益的最大也是最長期的實現(xiàn)。4、增長就業(yè)：商業(yè)是勞動密集型的行業(yè)，我司平均單店要招聘員工就達(dá)300人，加上配套的管理、物流、售后人員，一種都市平均以四家店面計算，吸納的就業(yè)人數(shù)將到達(dá)3000人左右。并且我們的崗位相對豐富，適合的年齡跨度較大，基本沒有性別限制。5、活躍市場：伴隨蘇寧的進(jìn)入，當(dāng)?shù)丶译娏闶坌袠I(yè)的競爭會相對加劇，大家會在價格上、服務(wù)上提高自己的競爭能力，從而帶動整個行業(yè)的活躍，不僅優(yōu)惠了消費者，還通過整體行業(yè)競爭能力的加劇擴大了輻射面，吸引其他地區(qū)的消費者前來購物。6、互動產(chǎn)業(yè)：蘇寧的連鎖店開出后，需要倉儲、配送，需要廣告宣傳，需要裝修基建，需要添置設(shè)備……這些需求勢必帶動運送企業(yè)、媒體、建筑裝飾企業(yè)對應(yīng)業(yè)務(wù)的增長。九、協(xié)議報批流程對上報的協(xié)議文本進(jìn)行初驗：理解協(xié)議文本有無交對方先行確認(rèn)查驗協(xié)議附件與否齊備、清晰查驗連鎖發(fā)展、大區(qū)負(fù)責(zé)人有無簽字確認(rèn)協(xié)議文本審核：簽約方與產(chǎn)權(quán)方名稱與否一致→重要商務(wù)條款與否反應(yīng)了前期談判的指導(dǎo)意見→列出與前期指導(dǎo)意見不一致的地方→擬寫協(xié)議審核意見書審核意見會簽：選址部、中心→法務(wù)→行政→總裁辦會簽意見匯總傳達(dá)會簽意見貫徹狀況的審批跟進(jìn)詳細(xì)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場查驗原件并拍攝照片跟進(jìn)協(xié)議的簽定并收取簽約文本將協(xié)議文本重要內(nèi)容登記入電腦資料庫將協(xié)議文本歸檔保留十、協(xié)議簽約前流程在完畢簽約數(shù)量的同步，必須保證每一項協(xié)議的簽約質(zhì)量。除在前期談判中把好關(guān)外，各大區(qū)連鎖發(fā)展部一定要有始有終作好協(xié)議報批過程中的談判協(xié)調(diào)工作，按如下流程保證每一項協(xié)議的簽定均有據(jù)可依、萬無一失。協(xié)議報批結(jié)束后：大區(qū)連鎖發(fā)展部整頓集團(tuán)有關(guān)部門的協(xié)議審批意見；大區(qū)連鎖發(fā)展部針對整頓后的審批意見逐條與房東方溝通洽談；大區(qū)連鎖發(fā)展部將與房東方洽談的成果以書面或口頭形式和參與審批的各有關(guān)部門溝通一致；大區(qū)連鎖發(fā)展部整頓出“協(xié)議審批意見反饋表”（見附件八）報連鎖發(fā)展中心選址管理部，由選址管理部跟進(jìn)各審批部門簽字確認(rèn)；大區(qū)連鎖發(fā)展部按各中心確認(rèn)的最終意見整頓協(xié)議文本終稿，報連鎖發(fā)展中心確認(rèn)與批復(fù)意見無誤后正式簽約。附件一：備選址調(diào)查匯報所處商圈狀況名稱：范圍：平均租金水平：重要商業(yè)企業(yè)及經(jīng)營狀況：區(qū)位圖二、備選址周圍環(huán)境1、備選址與近來的公交站點距離及公交線路數(shù)量：2、備選址朝向：3、備選址輻射的銷售范圍：4、場地：5、道路：三、備選址基本狀況（一）房屋基本狀況1、整幢建筑物描述：外觀：樓層分布：2、商業(yè)用房總面積：3、供我司使用的區(qū)域及構(gòu)造：4、商場構(gòu)造：5、可提供的外立面尺寸：（二）房屋使用狀況1、竣工時間：2、目前經(jīng)營品類及狀況：（三）產(chǎn)權(quán)狀況1、產(chǎn)權(quán)人：2、出租方：3、出租方與否直接產(chǎn)權(quán)人：4、有無產(chǎn)權(quán)證、土地使用證、租賃許可證：5、有無抵押、抵押權(quán)人能否出具同意租賃的書面證明：（四）設(shè)備設(shè)施1、消防設(shè)備及有無合格證：3、中央空調(diào)：4、自動扶梯數(shù)量、狀況及分布：5、貨梯數(shù)量、狀況及到達(dá)樓層：6、電容量：（五）裝修狀況：1、頂：2、地：3、墻：4、綜合評價：（六）物業(yè)管理1、服務(wù)項目：2、物業(yè)管理費：四、目前洽談狀況1、報價及所含項目：2、首付款：3、付款方式：4、押金：5、交房時間：6、電費增值稅發(fā)票及租賃費發(fā)票：7、其他：五、目前談判進(jìn)展及重要問題：六、盈虧平衡測算（重要指標(biāo)：稅后毛利率、年保本銷售額、不含租金的年總成本費用、可承受的最高年租金）七、初步評價意見：八、其他九、附件：1、周圍環(huán)境照片（含備選址的全景照片）2、門頭照片3、門前場地（含本樓）照片4、內(nèi)部構(gòu)造照片5、內(nèi)部設(shè)備設(shè)施照片6、內(nèi)庫照片7、裝修照片附件二：產(chǎn)權(quán)資料1、在建房需要提供的產(chǎn)權(quán)資料：土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證2、建成房需要提供的產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、房屋租賃許可證（如購置則為商品房銷售許可證）。注意：查看國有土地使用證時最佳看原件，注意在“他項權(quán)利”一項中與否有抵押記錄。與否在都市拆遷范圍內(nèi)需要到有關(guān)規(guī)劃部門理解。在我司租賃期內(nèi)，租用房屋的產(chǎn)權(quán)變更不影響我司與原產(chǎn)權(quán)方租賃協(xié)議的延續(xù)，即所謂的買賣不破租賃。附件三：連鎖店店址租賃產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)查表(草稿)連鎖店暫定名地址出租方名稱產(chǎn)權(quán)方名稱產(chǎn)權(quán)材料調(diào)查和核算狀況材料名稱與否原件備注其承諾在簽約前提供的材料連鎖發(fā)展部負(fù)責(zé)人簽名集團(tuán)法務(wù)部最終止論集團(tuán)法務(wù)部負(fù)責(zé)人簽名附件四：XX連鎖店址評估及談判申請匯報備選址基礎(chǔ)資料闡明一、備選址區(qū)位1、備選址商圈狀況和大區(qū)位XX備選址位于XX市XX（市關(guān)鍵、區(qū)域、小區(qū)商圈）級別的xx商圈，該商圈西起xx路，東至xx路，南起xx路，北至xx路，平均租金XX元/平方米/月。（必須附標(biāo)識該備選址在都市中的位置，相對于都市商圈、我司已開店、與競爭對手的位置關(guān)系地圖）。2、備選址周圍環(huán)境和小區(qū)位詳細(xì)描述備選址所在區(qū)位的周圍狀況，重要商業(yè)企業(yè)簡介等等內(nèi)容。（附區(qū)位圖）二、備選址建筑狀況照片1、備選址全景圖（照片）2、備選址門前場地圖（照片）3、備選址門前道路（照片）4、備選址后場（照片）5、備選址內(nèi)部現(xiàn)實狀況圖（照片）文字闡明1、面積及樓層分布：2、外立面：3、門前及后場：4、內(nèi)部構(gòu)造：柱間距為5、設(shè)施、設(shè)備：6、裝修：三、備選址軟件狀況產(chǎn)權(quán)狀況：物業(yè)管理：消防驗收：業(yè)主方履約能力：。四、備選址接洽狀況租賃面積及樓層外立面店招位和廣告位報價對方談判負(fù)責(zé)人租賃競爭狀況附件五：商務(wù)組有關(guān)店址評估的細(xì)則(計100分)評估項目項目分值項目明細(xì)明細(xì)分值評分原則原則分值項目得分市口狀況30所處商圈級別10市級關(guān)鍵商圈10市級次商圈8區(qū)級商圈6小區(qū)商圈4非商圈0相鄰商業(yè)項目（200米范圍內(nèi)）10當(dāng)?shù)刂儇浬虉?0當(dāng)?shù)剌^著名、經(jīng)營很好的百貨商場8大型著名綜合超市6中小型專業(yè)店4零星商鋪0與商圈標(biāo)志性建筑的步行距離10100米以內(nèi)10100米…300米8300米…500米5500米…800米2800米以上0交通15相鄰道路數(shù)量4相鄰2條主干道以上4相鄰1條主干道，1條一般道路3相鄰1條主干道2不鄰主干道0交通管制52條相鄰道路機動車均可雙向行使5有1條相鄰道路機動車可雙向行使4相鄰道路機動車單向行使2相鄰道路機動車嚴(yán)禁通行0100米內(nèi)公交線路數(shù)量35條以上33條…5條22條…1條1無0顧客抵達(dá)的便利性3便利3需繞過少許障礙物2需繞過多種障礙物0面積及樓層15原則符合度3與原則面積差距10％以內(nèi)3與原則面積差距10％…20％2與原則面積差距約20％以上0樓層41—3層41—4層32—3層23—4層0一層面積占比4一層面積占總面積30％以上4一層面積占總面積30％…15％3一層面積占總面積15％…10％2一層面積占總面積10％如下0實用面積占比2實用面積占比80％以上2實用面積占比80％…70％1實用面積占比70％…60％0.5實用面積占比60％如下0與競爭對手面積比較2較競爭對手店面規(guī)模大2與競爭對手店面規(guī)模相稱1較競爭對手店面規(guī)模小0構(gòu)造15出入口3非相鄰出入口在3個（含）以上，寬闊且貨品員工均有獨立通道3非相鄰出入口2個，寬闊且貨品員工均有獨立通道2非相鄰出入口2個，無貨品和員工獨立通道1.5非相鄰出入口1個，寬闊且貨品員工均有獨立通道1非相鄰出入口1個，貨品員工無獨立通道0垂直通道3每層均有2部以上自動扶梯，另有獨立商場用步行梯3每層僅有2部自動扶梯2每層有1部自動扶梯，另有獨立商場用步行梯1每層只有商場用步行梯0.5無垂直通道0柱間距48米以上46米…8米26米如下0商場幾何形狀3規(guī)則3較不規(guī)則2很不規(guī)則0大型設(shè)備井位置2位于商場角落，商場通透性好2位于商場中后部，通透性一般1.5位于商場中間，通透性差0外觀形象10門頭及店招位尺寸2300平米以上2300平米…200平米1.5200平米…100平米1100平米如下0門頭及店招位高度25米以上25米1.55米如下1觀測角度24面23面1.52面11面0.5外立面店招獨立性2只有我司一家2需與另一家共用1需與另兩家共用0外立面裝飾2成色較新，用材很好2成色較舊，用材一般1有大面積破損0場地10面積4不小于原則化場地面積原則較多4基本符合原則化場地面積原則2不不小于原則化場地面積原則較多0使用的獨立性4獨立使用42家共用2多家共用0后場場地2較大4較小2無0其他5租賃物發(fā)票提供1.5全額提供租賃費發(fā)票1.5部分提供租賃費發(fā)票1不提供發(fā)票0水電費發(fā)票提供1.5全額提供增值稅發(fā)票1.5部分提供增值稅發(fā)票1不提供發(fā)票0交房時間2與計劃開店時間相符2遲于計劃開店時間1六個月以上交付的0合計100100以上為除價格以外商務(wù)條款的評分原則，租賃費用沒有包括在內(nèi)，由于：1、價格自身就是絕對量化的原因，不需要進(jìn)行評分2、價格是一種相對比較靈活的原因，需要雙方談判的不停深入才能到達(dá)一致，并且房租水平的高下與整個都市的租金水平及租賃物所處的區(qū)位有關(guān)。附件六：物業(yè)組有關(guān)店址評估的細(xì)則店址評估、評審中有關(guān)物業(yè)方面的評估總分為100分，重要分為兩個方面，首先是設(shè)備、設(shè)施的評估，占70%；另首先是基礎(chǔ)裝飾裝修方面的評估，占30%。一、設(shè)備設(shè)施方面總評分100分，實評分=所得分*70%評估項目項目分值項目明細(xì)明細(xì)分值評分原則原則分值項目得分供電力方面25整體電容量10電容量完全符合商場需要10電容量不符合商場需要，但可以增容5電容量不符合商場需要，也不能增容0電氣設(shè)備新舊程度5電氣設(shè)備是全新的，可以正常投入使用的設(shè)備5電氣設(shè)備整體良好，只需作小部分改動4電氣設(shè)備大部分需調(diào)整，或每一層只有總電源，而沒有分支電源。3電源沒有到各樓層，需從配電房拉電纜到各樓層2供電控制積極性3電源是由我司自行控制3電源是由業(yè)主控制1電源由其他租戶控制0有關(guān)設(shè)備檢查、檢查證明2有關(guān)設(shè)備檢查、檢查證明齊全2有關(guān)設(shè)備檢查、檢查證明沒有或很少部分有0電費計量設(shè)備的合理性、精確、獨立性5我司商場照明和設(shè)備用電都能單獨計量，沒有公用電分?jǐn)?，并且不承?dān)電力損耗，業(yè)主提供增值稅發(fā)票6我司商場照明可以單獨計量，公用電及設(shè)備用電以計表數(shù)按面積分?jǐn)?，并且承?dān)5%如下的電損，業(yè)主提供增值稅發(fā)票5我司商場照明可以單獨計量，公用電及設(shè)備用電以使用功率按面積分?jǐn)?，并且承?dān)5%以上的電損，業(yè)主不能提供增值稅發(fā)票1供水方面5便利性3我司商場每層用水都能到位，水壓正常3我司商場水源沒有到位，還需另接水源0計量精確、獨立、合理性2我司商場每層用水都能單獨計量，并且精確，不承擔(dān)水耗2我司商場每層用水按面積分?jǐn)偅⒁袚?dān)水耗0監(jiān)控設(shè)備5設(shè)備新舊程度3主機、攝像頭、云臺、錄像機工作正常，圖像清晰，商場所有安全通道都能保證有監(jiān)控點3監(jiān)控系統(tǒng)不能正常工作，圖像較差，部分通道口無監(jiān)控0控制積極性2監(jiān)控系統(tǒng)由我司控制2監(jiān)控系統(tǒng)由業(yè)主控制0廣播設(shè)備5設(shè)備新舊程度3主機及喇叭工作正常，音質(zhì)很好3主機及喇叭不能正常工作，音質(zhì)較差0控制積極性2播音系統(tǒng)由我司控制2播音系統(tǒng)由業(yè)主控制0自動卷閘門5設(shè)備新舊程度5自動卷閘門起落正常，卷閘門無破損5自動卷閘門起落不正常，卷閘門破損嚴(yán)重0中央空調(diào)15中央空調(diào)主機5主機是全新設(shè)備或持續(xù)使用兩年以內(nèi)5主機持續(xù)使用一年后停滯時間在一年以上，或持續(xù)使用五年以內(nèi)3主機持續(xù)使用超過五年0管道3管道所有安裝到位，保溫很好，無破損，內(nèi)壁潔凈3管道部分沒有安裝到位，或保溫破損嚴(yán)重，內(nèi)壁腐蝕嚴(yán)重0變風(fēng)量機組3變風(fēng)量機組較新，外部無銹蝕，電機及送風(fēng)噪音小，每個風(fēng)口的風(fēng)量較大3變風(fēng)量機組銹蝕嚴(yán)重，或電機無法運轉(zhuǎn)，每個風(fēng)口的風(fēng)量較小1循環(huán)水泵2水泵較新，水流量較大，電機工作正常，無漏水現(xiàn)象，各閥門都能正常開關(guān)2水泵漏水嚴(yán)重，電機聲音異?；虿荒軉樱y門銹蝕嚴(yán)重，不能正常開關(guān)0冷卻塔2冷卻塔工作正常，表面無銹蝕，內(nèi)部填料較新，電機能正常工作，無異常聲音2冷卻塔表面銹蝕嚴(yán)重，內(nèi)部填料破損嚴(yán)重，電機工作異?；虿荒軉?電梯方面10電梯設(shè)備完整性5我司商場內(nèi)的扶梯和貨梯齊全5我司商場內(nèi)扶梯或貨梯部分缺乏，需要增長2沒有扶梯和貨梯，需要所有增長0設(shè)備檢查、驗收證明2電梯設(shè)備的檢查和驗收證明齊全，驗收證明有效2電梯設(shè)備的檢查和驗收證明需重新辦理0設(shè)備新舊程度3設(shè)備是全新設(shè)備，停滯時間不超過一年，或電梯自安裝起持續(xù)使用兩年以內(nèi)3設(shè)備是全新設(shè)備，停滯時間在一年以上，或電梯自安裝起持續(xù)使用五年以內(nèi)。1電梯使用時間超過五年，或電梯使用一年后停滯時間超過一年1消防設(shè)備30消防驗收、檢查狀況4有消防驗收合格匯報和年檢合格匯報4無合格消防驗收匯報的年檢匯報證明0設(shè)備的配套狀況6商場內(nèi)有煙感報警系統(tǒng)1商場內(nèi)有消防栓系統(tǒng)1商場內(nèi)有防排煙系統(tǒng)1商場內(nèi)有放火區(qū)及建筑物的構(gòu)造狀況1商場內(nèi)有消防方面有關(guān)聯(lián)動設(shè)施、設(shè)備1商場內(nèi)有噴淋系統(tǒng)1備注：高層建筑物必須有消防電梯設(shè)備使用年限3設(shè)備有效期限一年左右3設(shè)備有效期限三年左右2設(shè)備有效期限五年以上1設(shè)備的獨立性5消防控制室在我司控制區(qū)域內(nèi)，并且該主機只供我司單獨使用5消防控制室由業(yè)主控制，系統(tǒng)由多家單位使用，但我司可在控制室內(nèi)設(shè)我司內(nèi)部電話便于聯(lián)絡(luò)3設(shè)備的運行狀況及維護(hù)狀況4各項消防設(shè)備運行正常并且維保單位定期對系統(tǒng)進(jìn)行檢查4各項消防設(shè)備運行正常但無維保單位3設(shè)備使用數(shù)年，系統(tǒng)勉強可以運行2消防系統(tǒng)癱瘓1建筑設(shè)計與否符合開店規(guī)定4建筑物是鋼筋混凝土框架構(gòu)造，可任意分割4建筑物內(nèi)部是鋼構(gòu)造3建筑物是木構(gòu)造2商場內(nèi)有無單獨的安全疏散通道及其他消防輔助設(shè)施4商場內(nèi)有2個以上安全通道，安全出口及消防疏散指示標(biāo)志、應(yīng)急照明系統(tǒng)、滅火器材4商場內(nèi)有2個以上安全通道，安全出口但無任何的消防輔助設(shè)施2二、基礎(chǔ)裝飾、裝修方面的總評分為100分，實評分=所得分*30%評估項目項目分值項目明細(xì)明細(xì)分值評分規(guī)定評分原則項目得分建筑面積20每層實用面積10得房率（實用面積/建筑面積）的比例乘上分?jǐn)?shù)建筑構(gòu)造20柱間距10柱間距8m以上10柱間距6m~8m7柱間距6m如下3層高10層高4m以上10層高3m~4m7層高3m如下3頂部狀況20吊頂8礦棉板吊頂8石膏板吊頂7其他吊頂6裸頂刷乳膠漆5毛坯2頂部完好率、平整度6頂部平整度好，無破損，不必整改6頂部平整度一般，局部破損，需整改3頂部平整度差，大部分破損，需整改1裝修年限61年內(nèi)新裝修61~3年43~5年25年以上1地面狀況20地面裝修8地磚8水磨地面6復(fù)合地板4毛坯0裝修年限6