長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析-畢業(yè)論文

PAGEPAGE21中國某某信息學(xué)校學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(論文)題目：長沙市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析姓名：000班級、學(xué)號：0000班、000號系(部)：經(jīng)濟管理系專業(yè)：物業(yè)管理指導(dǎo)教師：0000開題時間：2008-完成時間：2009-11-122009年11月目錄畢業(yè)設(shè)計任務(wù)書…………………1畢業(yè)設(shè)計成績評定表……………2答辯申請書……………………3-5正文……………6-19答辯委員會表決意見……………20答辯過程記錄表…………………21課題長沙市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析課題(論文)提綱0.前言1.長沙房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1.1競爭市場現(xiàn)狀分析1.2價格市場現(xiàn)狀分析1.3產(chǎn)品市場現(xiàn)狀分析1.4客戶市場現(xiàn)狀分析2.長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程2.1起步晚、前期發(fā)展緩慢2.2“十五”期間發(fā)展迅猛，影響擴大2.3近十年供需兩旺，房價上升較快3.長沙房地產(chǎn)開發(fā)增長的原因3.1從宏觀經(jīng)濟層面分析3.2從國家住房制度分析3.3從市場供求變化分析4.長沙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的總體判斷與前景分析4.1從房價收入比看4.2從開發(fā)投資強度和增速看4.3從供需雙方的發(fā)展趨勢前景分析4.4從房價的構(gòu)成看4.5從房地產(chǎn)市場主體的行為來看5.房地產(chǎn)健康發(fā)展的對策建議5.1從政府角度分析5.2從房地產(chǎn)開發(fā)商角度分析5.3從普通居民角度分析6.結(jié)論二、內(nèi)容摘要本文將對長沙房地產(chǎn)的發(fā)展進程進行分析，根據(jù)長沙房地產(chǎn)的發(fā)展進程，提出了長沙房地產(chǎn)開發(fā)增長的原因，對長沙目前房地產(chǎn)發(fā)展情況的總體判斷及前景進行分析，提出了保持長沙房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展的對策及建議。參考文獻(xiàn)[1].蔡兵備，歐陽安蛟等，城市地價評估方法[F].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002.2[2].劉讜夫立，地產(chǎn)管理.湖南人民出版社，2001.5[3].牛鳳瑞，中國房地產(chǎn)發(fā)展報告.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004.6[4].尹軍，尹麗,房地產(chǎn)市場營銷.化學(xué)工業(yè)出版社，2005.9[5].莊穆，張德忠，姜萬榮,房地產(chǎn)制度.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，1997.12長沙市房地產(chǎn)的發(fā)展與趨勢000中文摘要：本文將對長沙房地產(chǎn)的發(fā)展進程進行分析，根據(jù)長沙房地產(chǎn)的發(fā)展進程，提出了長沙房地產(chǎn)開發(fā)增長的原因，對長沙目前房地產(chǎn)發(fā)展情況的總體判斷及前景進行分析，提出了保持長沙房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展的對策及建議。關(guān)鍵詞：長沙；發(fā)展進程；房地產(chǎn)；前景；持續(xù)發(fā)展0、引言長沙作為中部大市之一，先天條件可謂相當(dāng)優(yōu)越，但在建國以后很長一段時間，長沙逐漸放慢了前進的步伐。如今，伴隨著市場經(jīng)濟的不斷深入和現(xiàn)代化步伐的日益加快，城市化浪潮迅速席卷中華大地借助中國騰飛的良好契機，長沙憑借自身的很多優(yōu)勢厚積薄發(fā)逐漸走出低谷。房地產(chǎn)市場方面：近年來長沙房地產(chǎn)投資不斷走強，尤其是住宅業(yè)發(fā)展較為迅速，產(chǎn)品質(zhì)量升級，居住環(huán)境得到了很大的提升，房地產(chǎn)開發(fā)投資是房地產(chǎn)供給的對需求最直接的反映。一、長沙房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀A(yù)、競爭市場現(xiàn)狀分析1、剛性需求強勁，樓市春意盎然據(jù)相關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，1-4月長沙商品房市場成交量達(dá)400萬平方米以上，長沙樓市在長期低迷之后，在多方利好因素的刺激下迎來強勢反彈。2、新貨上市較少，主要以消化市場存量為主。由于市場長期低迷，市場存量較大(達(dá)600萬平方米左右)，大多數(shù)潛在項目推遲動工，導(dǎo)致長沙樓市前四個月新貨上市量較少，據(jù)統(tǒng)計，1-4月新批預(yù)售面積大約僅有200萬平方米左右，目前長沙商品房市場主要以消化市場存量為主。新貨上市的乏力為市場存量贏得了較為寬松的消化時間，也大大減輕了市場銷售壓力。3、尚東板塊、南城板塊以及星沙板塊成為消費者購房的熱點區(qū)域。尚東板塊、南城板塊以及星沙板塊由于性價比較高，未來發(fā)展前景較好而成為目前消費者購房的熱點區(qū)域。而，四方坪板塊、市中心板塊、麓南板塊、體育新城板塊、麓谷板塊等則或因為比較偏僻、或因為價格比較高而導(dǎo)致整體銷售情況比其他板塊要稍差。B、價格市場現(xiàn)狀分析1、價格止跌，小幅回升(數(shù)據(jù)來源：房地局預(yù)警預(yù)報系統(tǒng))長沙市商品房價格市場在經(jīng)歷了長期下滑之后，終于在樓市小陽春的帶動下于3月份至跌回升。目前仍保持較為平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。2、價格依然是刺激消費者購買欲望的關(guān)鍵。目前市場上價格較為實惠，性價比較高的產(chǎn)品比較受消費者的青睞，而價格較高的產(chǎn)品整體銷售情況較差，這說明雖然目前長沙市商品房價格有所回升，但是價格仍是目前打動消費者購買欲望的關(guān)鍵性因素之一。C、產(chǎn)品市場現(xiàn)狀分析1、二房和中小三房依然是目前市場上最受消費者歡迎的產(chǎn)品。從目前的市場消化情況來看，75-95平方米的二房、110-120平方米的三房是目前市場上消化情況最好的產(chǎn)品，特別是90平方米左右的“2變3”戶型成為市場上的脫銷產(chǎn)品。一房產(chǎn)品則由于投資前景不明朗，目前整體銷售情況相對較差，而大戶型產(chǎn)品則由于總價過高，受眾群體較小而導(dǎo)致整體市場接受度不是很高。2、二房和三房產(chǎn)品依然是目前市場上的供應(yīng)主流由上圖可以看出，目前長沙市商品房市場二房和三房所占比例達(dá)77.4%，二房和三房依然是目前市場供應(yīng)的主流產(chǎn)品。3、品質(zhì)較好，性價比較高的產(chǎn)品市場接受度較高。由于市場持續(xù)低迷，價格持續(xù)長期下滑，產(chǎn)品品質(zhì)是否能夠得到保障成為大多數(shù)消費者購房考慮的核心因素之一，那些品質(zhì)較好，開發(fā)商實力和信譽度較高的項目普遍得到消費者的青睞，如萬科的金色家園、萬科?金域藍(lán)灣、華潤鳳凰城、綠城桂花城等項目均受到消費者的強烈追捧。另外，價格較為實惠，性價比較高，升值潛力較好的項目銷售情況也不錯，如：西京、宜居來茵城、海拔東方、童話里、山水灣、和莊、萬象新天等等。而那些價格較高，位置偏僻，性價比比較差，升值潛力較小的項目銷售情況不太理想。D、客戶市場現(xiàn)狀分析1、首次置業(yè)客戶成市場絕對主流。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，目前首次購房者所占比例達(dá)到70%以上，首次置業(yè)客戶成為目前市場的絕對主流客戶。2、外地客戶成為市場主流客戶。從目前的成交客戶構(gòu)成來看，在長沙工作的外地客戶、湖南其他地市客戶以及省外客戶已經(jīng)占到了60%左右，外地客戶已經(jīng)成為目前長沙商品房市場的主流客戶構(gòu)成，隨著長株潭兩型社會的特批以及長沙城市建設(shè)步伐的加快，長沙對其他地市消費人群的吸附力將越來越強，外地到長置業(yè)的客戶也將越來越多，從長遠(yuǎn)來看，外地客戶將是支撐長沙房地產(chǎn)持續(xù)繁榮的關(guān)鍵。3、30歲以下年輕客戶成為市場主流。目前成交客戶的構(gòu)成中30歲以下年輕客戶群體所占比例達(dá)50%以上，已經(jīng)成為市場的主流客戶構(gòu)成。4、部分長線投資客戶結(jié)束觀望，開始出手。由于市場回暖且逐步穩(wěn)定，加上目前價格相對較為合理，部分長線投資客戶結(jié)束長達(dá)1年之久的觀望，開始出手，目前成交客戶中，長線投資型客戶所占比例在7%左右，說明部分投資者已經(jīng)開始回歸市場。但是由于價格發(fā)展趨勢尚未明朗，短線投資客戶以及投機型客1-9月長沙市房地產(chǎn)市場運行分析1-9月，長沙市房地產(chǎn)市場持續(xù)今年以來的觀望態(tài)度，商品房銷售面積和銷售額較去年同期均出現(xiàn)比較明顯的下降；銷售市場的衰退帶動投資意愿的下降，資金進入市場步伐放慢，房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落；銷售低迷同樣減緩資金回籠和加大融資難度，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)速度變慢，資金鏈趨緊。在目前銷售市場冷清的環(huán)境下，政策在關(guān)注銷售量的同時，也應(yīng)兼顧房地產(chǎn)開發(fā)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。二、長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程長沙房地產(chǎn)業(yè)同全國一樣，伴隨著改革開放的進程，從無到有，不斷發(fā)展壯大。隨著住房制度改革的深化和住宅建設(shè)步伐的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟發(fā)展的重要增長點，并逐步成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)。1、起步晚、前期發(fā)展緩慢同我國一些發(fā)達(dá)地區(qū)相比，長沙的房地產(chǎn)業(yè)起步晚。1990年長沙商品房建設(shè)投資只有0.42億元，1993年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資才突破10億元為11.06億元，整個“八五”時期長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資只有50.98億元，僅占全國的0.7%；“九五”初期適逢國家宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由“八五”時期的年均增長31.3%下降到“九五”時期的年均增長0.1%，其中1996年、1997年還出現(xiàn)了負(fù)增長，“九五”時期長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在全國所占比重僅為0.6%，2000年投資還不足50億元。

2、“十五”期間發(fā)展迅猛，影響擴大進入二十一世紀(jì)后，長沙房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)突飛猛進，“十五”時期長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資以年均增長52.6%的速度快速發(fā)展，2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)256.4億元，是1993年的23.2倍，是2000年的7.8倍，2000年到2005年。長沙占全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總量由0.66%提高到1.63%。“十五”全市房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資699.4億元，是1991-2000年開發(fā)投資總和的4.4倍，是“九五”開發(fā)投資的6.5倍，是“八五”時期的14倍。2001-2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資平均增長速度為全市GDP平均增長速度的3.6倍，且分別高于同期基本建設(shè)和更新改造投資增幅。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，使其迅速成為國民經(jīng)濟新的增長點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重也在逐年提高，成為投資這駕馬車的生力軍。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重1990年為2.3%，2000年為16.3%，2007年上升至28.6%。3、近十年供需兩旺，房價上升較快伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，長沙商品房市場出現(xiàn)了供需兩旺的局面?！笆濉逼陂g，全市商品房竣工面積2097.4萬平方米，是“九五”時期的3.7倍；商品房銷售面積1778.8萬平方米，是“九五”時期的6.6倍；商品房銷售額362.4億元，是“九五”時期的7.5倍；“十一五”前兩年長沙的房地產(chǎn)投資、商品房施工面積、商品房銷售面積已經(jīng)與“十五”總量相當(dāng)，三個指標(biāo)的比例系數(shù)分別是1.03、0.96、0.97。近十年，長沙商品房銷售額和銷售面積的增長速度絕大多數(shù)年份高于同期開發(fā)施工和竣工面積的增長速度。在市場快速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)價格上升較快，2007年全市商品房平均銷售價格比1998年上漲95%。房地產(chǎn)市場供需兩旺的局面在2007年表現(xiàn)得比較突出，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房竣工面積分別比2006年增長35.9%和27.9%；商品房銷售額和銷售面積分別比2006年增長66.2%和32.8%；商品房平均銷售價格比2006年增長25%。

縱觀長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展進程，1991-2007年間，長沙的房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了三個波段：1991-1994年為起步發(fā)展階段，高速增長；1995-1998年逢國家宏觀調(diào)控，進入調(diào)整恢復(fù)期；1999-2007年為需求帶動市場發(fā)育的成長期。其中：“十五（2001-2005）”平均增速高達(dá)52.7%，“十一五”前兩年增速為24.5%，成為拉動固定資產(chǎn)投資快速增長的新生力量。2008年開始了第四個波段，預(yù)計將進入新的一個調(diào)整期。

三、長沙房地產(chǎn)開發(fā)增長的原因1、宏觀經(jīng)濟層面的總體影響趨好房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，是國家積極財政政策和金融政策的結(jié)果。從1998年開始，國家采取了一系列擴大內(nèi)需，增加投資的政策，房地產(chǎn)是其中的一個重要方面。國家把住宅建設(shè)，尤其是經(jīng)濟適用房建設(shè)作為積極財政政策的一個部分，并從資金、土地供應(yīng)等方面給予房地產(chǎn)企業(yè)大力支持；對于購房者，國家允許個人利用銀行商業(yè)貸款、公積金貸款購房。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的一個重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長為整個固定資產(chǎn)投資的快速增長創(chuàng)造了條件，同時也為整個經(jīng)濟的快速發(fā)展作出了一定的貢獻(xiàn)。“十五”期間，長沙全社會固定資產(chǎn)投資年均增長34.4%，其投資的26%是由房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的，而“十一五”前兩年長沙全社會固定資產(chǎn)投資的28%是由房地產(chǎn)開發(fā)投資形成的，這兩個時期長沙GDP年均分別增長14.8%和15.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高速增長，促進了固定資產(chǎn)投資的快速增長，也加快了我市經(jīng)濟的發(fā)展。2、國家住房制度改革是主要推動力

房地產(chǎn)業(yè)在我國還屬于新興的行業(yè)，發(fā)展的潛力非常巨大。從1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》開始實行住房制度改革后，在全國范圍內(nèi)逐步取消福利分房制度，停止實物分房，在不到十年的時間內(nèi)，人們已經(jīng)摒棄了過去那種等待分房的習(xí)慣心理，完全接受了買房靠自己的觀念。有很大一部分人將過去享受的政策房轉(zhuǎn)手，以換取更寬敞、更舒適、更時尚的住房；同時還有一部分先富起來的人群將買房作為一種新的投資渠道，購置第二套、甚至第三套商品房；凡此種種，極大地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)的高速增長。3、市場供求變化的刺激性增長

在市場經(jīng)濟條件下，市場是由供求雙方?jīng)Q定的，市場需求是促進房地產(chǎn)開發(fā)高速增長的內(nèi)在動力。前幾年我市房地產(chǎn)市場對住房、商業(yè)營業(yè)用房等的需求呈現(xiàn)快速擴張的特點，其主要動因是三種需求拉動：一是居民滿足自身居住的需求；二是一部分人的投資需求；三是少數(shù)人的投機需求。從市場的發(fā)展看，我市房地產(chǎn)市場很長一段時間處于快速發(fā)展的良好狀態(tài)，2003-2007年的商品房施工面積、竣工面積、銷售面積絕大多數(shù)時間增長水平均在30%以上，這說明市場上商品房供應(yīng)和商品房需求都很旺盛，是導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長的內(nèi)在動力。但從供求對比來看，2008年商品房建設(shè)面積竣工率（竣工面積除以當(dāng)期施工面積）和銷售率（當(dāng)期銷售面積除以當(dāng)期竣工面積）均呈下滑態(tài)勢，表明供應(yīng)市場發(fā)展略快于需求市場。四、對長沙目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的總體判斷及前景分析（一）對長沙目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的總體判斷1、從房價收入比看

目前衡量房價高低與否比較通行的辦法是房價收入比，其含義大體是：在當(dāng)?shù)刭徺I一套住宅所需支出的價費與居民戶均年收入和之比。據(jù)了解，歐美等發(fā)達(dá)國家的房價收入比為3-6倍，發(fā)展中國家要偏高些。總體來看，國外房價要高于國內(nèi)，但上述幾個國家或地區(qū)的人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)，其房價與家庭年均收入的比例一般在3-6倍之間。在美國一套普通住宅大約等于城市居民3-5年的收入。因此，一般房價達(dá)到戶均收入6倍以上的區(qū)域被經(jīng)濟學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。從長沙的情況來看，2007年全市城鎮(zhèn)人均可支配收入為16153元，按戶均3.5人計算，戶均收入為56535元。2007年，長沙平均商品房銷售價格3308元/平方米，按每套住房70平方米計算，一套住房需23.16萬元，那么房價與戶均收入的比例為4.1:1(4.1倍)，相當(dāng)于居民全家4年的收入水平；如果按每套住房90平方米計算，一套住房需29.77萬元，相當(dāng)于一個人18年的收入，房價與戶均收入的比例為5.27:1(5.27倍)?？傮w來看，長沙的房價收入比還是在正常范圍內(nèi)。而在我國一些發(fā)達(dá)城市，如北京、上海，其房價收入比例已經(jīng)超過了城市居民全家10年的收入。

2、從開發(fā)投資強度和增速看

2007年，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模和增幅在中部六市均居第二位，占全國比重為1.67%，在中部省會排第二位。中部六省會城市按國土面積算房地產(chǎn)業(yè)的平均投資強度為363萬元/K㎡，按戶籍總?cè)丝谟嬎愕钠骄顿Y強度為5105元/人；長沙按國土面積計算的房地產(chǎn)投資強度為349萬元/K㎡，按戶籍總?cè)丝谟嬎愕姆康禺a(chǎn)投資強度為6480元/人。從以上的分析我們得出這樣的判斷：當(dāng)前長沙房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的基本態(tài)勢是，投資快速增長主要是市場需求的拉動，房價上漲較快但未出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象。隨著宏觀調(diào)控措施的逐步到位，長沙的房地產(chǎn)業(yè)將在調(diào)整中穩(wěn)定較快地發(fā)展，進一步走向成熟和完善。

（二）對長沙房地產(chǎn)業(yè)的前景分析從短期看，長沙的房地產(chǎn)市場會有一個調(diào)整期。一是經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律使然，從長沙投資的增長速度看，近十年，長沙房地產(chǎn)投資增速經(jīng)歷了6年35%-91%的高增長，2年29%-30%的較高增長，年距增長速度在25%以下的增長期均出現(xiàn)在近3年，反映出目前正處于調(diào)整發(fā)展階段。

二是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大環(huán)境趨于疲軟。從2004年-2008年長沙市房地產(chǎn)銷售景氣指數(shù)趨勢圖可以看出：長沙房地產(chǎn)業(yè)2004年開始進入一個比較穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)，“長房景氣指數(shù)”于2005年和2007年曾達(dá)到周期中的頂峰，目前的商品房銷售量、商品房平均銷售價格均處于景氣指數(shù)下挫的運行態(tài)勢，2008年三季度商品房銷售面積連續(xù)三個月同比負(fù)增長。

三是經(jīng)過多年的發(fā)展，長沙大多數(shù)有購房實力的居民“自住型”需求基本得到滿足，就整體而言，我市住房嚴(yán)重短缺的時代已經(jīng)基本結(jié)束，一些“投資型”購房者也越來越趨于理性，他們更加注重房屋的品質(zhì)和后期的物業(yè)管理服務(wù)水平，不再會像前兩年那樣陷入盲目的恐慌中，害怕自己看中的房子晚點動手就被別人買了，由過去的“迫不及待”到“看看再說”繼而持幣觀望。我們還可以從以下三個方面加以分析：1、從供需雙方的發(fā)展趨勢看從需求方看，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機需求。生活需求和改善需求是剛性的，其變化也是有規(guī)律可循的。無論房價漲跌，為滿足生活居住的購房者，如果購房勝于租房，而他們的經(jīng)濟條件又許可的話，他們會首選購房，在房改已經(jīng)過去了10年的今天，這一部分需求不是太大；對于為改善住房條件而想購房者，在當(dāng)前宏觀調(diào)控的新形勢下，因為對房價的走勢不甚明了，可能就會持幣待購；而對于投資性需求和投機性需求，在宏觀政策的調(diào)控下，投資者會更加理性地分析投資收益，他們也有可能加入持幣待購者行列。當(dāng)然，也不排除這部分從樓市中撤出的資金又重新回到樓市中來，但在目前的情形下，還具有相當(dāng)?shù)牟淮_定性。

再從供給方看，隨著我國二手房市場的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)市場化的進一步發(fā)展等因素影響，我國住房二級市場有效供給將會不斷增加，長沙也不例外，同時房地產(chǎn)市場供給的主要來源——房地產(chǎn)開發(fā)一級市場仍然繼續(xù)放量，2008年前8個月商品房供銷比達(dá)到1.60∶1，其中住宅供銷比達(dá)到1.58：1，出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。因此，商品房的供應(yīng)在近兩年內(nèi)會較充裕。2、從房價的構(gòu)成來看

房價的構(gòu)成主要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。2007年，我市土地成交價款比2003年上漲22.0%；投資中材料費、人工成本價格均有較大幅度上漲。這些因素綜合導(dǎo)致2007年全市商品房平均竣工造價增長較高。土地作為一種稀缺的不可再生的資源，價格不可能降下去，房屋的建設(shè)質(zhì)量和人們對住房要求的提高，使建安成本也不可能下降，經(jīng)營費用、稅費、利潤假設(shè)維持在一個較為穩(wěn)定的水平，據(jù)此分析今后我市商品房價格仍將保持在一定的水平上，但漲幅較前些年會有所減緩。加上政府的調(diào)控，房價的大幅變化也不可能出現(xiàn)。3、從房地產(chǎn)市場主體的行為來看

房地產(chǎn)市場的活動主體主要有三個：一是政府部門，包括中央政府和地方政府；二是企業(yè)，主要是房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)，也包括為房地產(chǎn)企業(yè)提供原材料的上游企業(yè)；三是購房者，主要是居民。從這三個方面的行為動機來看，政府起指導(dǎo)和決策作用，購房者對房地產(chǎn)的走向起決定作用，房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)則跟著市場走。

從以上的分析可以看出，在整個房地產(chǎn)市場主體中，中央政府和金融機構(gòu)是希望房價穩(wěn)定發(fā)展的，地方政府希望房價的上漲來帶動其經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商則希望房價不斷上漲以達(dá)到其利潤最大化，擁有房產(chǎn)的居民希望房價上漲顯示其資產(chǎn)豐厚，而對于無房的居民則希望房價下跌。就長沙目前的形勢而言，居民的生活需求基本得到滿足，國家的宏觀調(diào)控目的明確，且措施細(xì)化到位，在買賣雙方相持不下的情況下，買方應(yīng)該略占主動，加之部分投資者或投機者由于對投資房產(chǎn)的預(yù)期回落，也會加入到持幣待購者行列，因此，我市的房價會朝著成本價值回歸。朝著與居民的收入水平相適應(yīng)的方向發(fā)展，這才是健康的房地產(chǎn)市場。

但從長期看，長沙的房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不會變，會有一個長期向好的發(fā)展。因為社會經(jīng)濟的發(fā)展，居民生活水平的提高，兩型社會建設(shè)，城市的發(fā)展，城市人口的增多，會釋放出大量的住房需求，房地產(chǎn)業(yè)的前景是長期向好的。（1）經(jīng)濟發(fā)展支撐市場需求

一是經(jīng)濟發(fā)展和收入增長的支撐。人均GDP是反映經(jīng)濟發(fā)展水平的最重要的標(biāo)志，長沙在中部地區(qū)的人均GDP水平高于鄰近的鄭州、合肥和南昌；其次，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入反映出居民的富裕程度，這一標(biāo)志水平長沙在最近一次全國排名列第14位，在中部遙遙領(lǐng)先。特別長沙是一個產(chǎn)業(yè)比較均衡的內(nèi)生效益型經(jīng)濟特征比較明顯的城市，大氣候變化影響的風(fēng)險較低，不像那些大石油、大鋼鐵或大出口城市一樣受國際市場制約，這就預(yù)示了未來長沙經(jīng)濟仍將持續(xù)均衡增長。二是城市的規(guī)模效應(yīng)支撐。我市城區(qū)戶籍人口已達(dá)到218.8萬，建成區(qū)面積181平方公里，屬全國特大城市行列。近五年長沙年均增加市區(qū)人口6萬人，擴大建成區(qū)10平方公里，城市規(guī)模大，相應(yīng)的土地成本就要高，建房運輸成本以及其他的成本也要增加，剛性成本將支撐著房價的穩(wěn)步提高。經(jīng)濟和居民收入的穩(wěn)定增長、城市建設(shè)的發(fā)展，為改善居民居住條件的房地產(chǎn)業(yè)的主體市場提供了源源不斷的需求空間，是長沙房地產(chǎn)市場基本面持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。

（2）價格洼地助推投資需求在房市投資門檻較高的形勢下，長沙目前樓盤價格的“洼地效應(yīng)”比較誘人，與北京、上海、廣州等一線城市比，均價相差達(dá)到幾倍；與中部省會城市比，長沙房屋價格也居倒數(shù)第二。

“洼地”催生房地產(chǎn)投資的“原始股”，同時，長沙產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展和城市大開發(fā)，將拓展新的成長空間，給投資者帶來商機。以去年同期長沙成交前20個樓盤購房對象為例，長沙籍外購房者占近五成，其中外省籍購房者占比超過一成（見圖），在當(dāng)前持幣面臨通脹壓力大、利率倒掛，與房地產(chǎn)爭奪資金最突出的股市持續(xù)下跌的投資背景下，長沙有價格洼地的房地產(chǎn)保值增值能力凸顯。

(3）民生工程刺激消費需求

政府和有關(guān)部門采取有效措施，發(fā)揮政府調(diào)控作用，積極落實國家宏觀調(diào)控政策，減少或控制高檔商品房的開發(fā)規(guī)模，改善商品房開發(fā)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加速中小戶型住房建設(shè)，增加90平方米以下住宅供應(yīng)。上半年在房地產(chǎn)開發(fā)投資只增長23.5%的整體態(tài)勢下，90平方米以下住宅投資增長80%左右。同時，在改善群眾住房方面,以強化住房保障和房地產(chǎn)市場調(diào)控為重點，研究出臺了《長沙市政府關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見（暫行）》等文件。一是充分發(fā)揮政府的綜合協(xié)調(diào)作用，確保政府對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控；二是全面推行保障性住房分配貨幣化，具有經(jīng)濟適用住房購買資格的城市居民，在購買普通商品房時，由政府按標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣補貼；此外，還對搞活二手房市場、清理稅費收取、優(yōu)化報建程序、加快棚戶區(qū)改造做出了一系列決定。民生工程惠及的老百姓的范圍更廣，也更有利于形成房地產(chǎn)供給與需求的有效對接，激活中級消費市場。（4）兩型社會建設(shè)帶來的新需求

一是全新的發(fā)展理念。“兩型社會”試驗區(qū)的發(fā)展目標(biāo)是建成國家綜合配套改革的示范區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的樣板區(qū)、生態(tài)宜居的新城區(qū)、支撐發(fā)展的增長極。新的發(fā)展理念將鑄就新的“生態(tài)宜居市場”。二是先導(dǎo)區(qū)的規(guī)劃。市委市政府已組織繪制總體功能構(gòu)架為“一核、四區(qū)、三帶”的基本藍(lán)圖，先導(dǎo)區(qū)規(guī)劃建設(shè)用地規(guī)模420平方公里，生態(tài)景觀綠地198平方公里，核心區(qū)建設(shè)用地212平方公里，核心區(qū)建設(shè)用地規(guī)模比長沙2007年城市建設(shè)用地規(guī)模還大，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展賦予了全新的物理空間。三是中心影響效應(yīng)。長株潭兩型社會試驗區(qū)是一個組團式區(qū)域，長沙無疑是發(fā)展中心，除直接影響其它兩個城市外，還要輻射周邊，吸納各種要素和資源集中，新的資源重組和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，必然產(chǎn)生新的住房需求，推動長沙房地產(chǎn)業(yè)做大做強。從上述幾個方面分析，長沙房地產(chǎn)需求仍存在很大空間，雖受目前全國、特別是一線城市較低迷狀態(tài)的影響，但整體市場保持穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)仍比較牢固。

五、保持房地產(chǎn)開發(fā)健康發(fā)展的對策建議

房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)仍是我市國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，政府重點要抓住土地和資金這兩個環(huán)節(jié)，做好三個引導(dǎo)；而對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，重點是減少存量房，盤活資金；普通居民則要理智、理性地分析判斷。1、抓住兩個環(huán)節(jié)。一是土地環(huán)節(jié)。土地不僅是房地產(chǎn)開發(fā)的必要條件，也是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資方向，促進商品房供求平衡、結(jié)構(gòu)合理，有效避免地價、房價泡沫的基礎(chǔ)性因素；二是資金環(huán)節(jié)。目前我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金約有60%甚至更多來自于銀行貸款，因此，把好銀行貸款這一關(guān)，避免誘發(fā)金融風(fēng)波，導(dǎo)致金融危機。2、做好三個引導(dǎo)。一是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)市場需求相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模過大、商品房結(jié)構(gòu)失調(diào)；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)，避免房地產(chǎn)開發(fā)投資增速遠(yuǎn)超于經(jīng)濟發(fā)展速度；三是正確引導(dǎo)地價、房價，避免房價大起大落，脫離居民的購買力水平或影響開發(fā)商的合理收益，影響市場景氣。

3、避免盲目性投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在追求數(shù)量的同時要重視品質(zhì)的提高，還要盡可能地盤活積壓資金。有些企業(yè)的做法值得借鑒：比如買房送花園、送附屬設(shè)施、送儲藏間或者其它優(yōu)惠等，實際上是折價銷售，其目的是盡快回籠資金以利于今后更好更快發(fā)展；在開發(fā)的品種方面，要加強普通住宅和中小戶型的建設(shè)。4、加強可持續(xù)發(fā)展觀。要徹底改變一些企業(yè)重短期效益忽視長遠(yuǎn)規(guī)劃的現(xiàn)象，規(guī)范市場運作，強化質(zhì)量意識，不但要重視前期開發(fā)，更要重視后期配套服務(wù)，要將短期效益與長遠(yuǎn)規(guī)劃結(jié)合起來。5、樹立理性投資消費觀念。對于一部分投資者來說，要加強理性分析能力，樹立理性投資和理性消費觀念。政府要強化住房保障職能，切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。五．結(jié)論作為二線城市的長沙，目前房地產(chǎn)尚處于合理健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，市場前景良好。一線城市跳水造成的看跌心理預(yù)期也將經(jīng)過短暫的觀望后回暖。我們期待政府從市場穩(wěn)定及長遠(yuǎn)發(fā)展的角度出發(fā)，對市場進行健康有效的指導(dǎo)，也期待開發(fā)商從客戶的角度出發(fā)創(chuàng)造出適應(yīng)市場需求的合理價值。這樣，長沙的房地產(chǎn)將走的更遠(yuǎn)。參考文獻(xiàn)：[1].蔡兵備，歐陽安蛟等，城市地價評估方法[F].社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2002.2[2].劉讜夫立，地產(chǎn)管理.湖南人民出版社，2001.5[3].牛鳳瑞，中國房地產(chǎn)發(fā)展報告.社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2004.6[4].尹軍，尹麗,房地產(chǎn)市場營銷.化學(xué)工業(yè)出版社，2005.9[5].莊穆，張德忠，姜萬榮,房地產(chǎn)制度.首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社，1997.12基于C8051F單片機直流電動機反饋控制系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的嵌入式Web服務(wù)器的研究MOTOROLA單片機MC68HC（8）05PV8/A內(nèi)嵌EEPROM的工藝和制程方法及對良率的影響研究基于模糊控制的電阻釬焊單片機溫度控制系統(tǒng)的研制基于MCS-51系列單片機的通用控制模塊的研究基于單片機實現(xiàn)的供暖系統(tǒng)最佳啟停自校正（STR）調(diào)節(jié)器單片機控制的二級倒立擺系統(tǒng)的研究基于增強型51系列單片機的TCP/IP協(xié)議棧的實現(xiàn)基于單片機的蓄電池自動監(jiān)測系統(tǒng)基于32位嵌入式單片機系統(tǒng)的圖像采集與處理技術(shù)的研究基于單片機的作物營養(yǎng)診斷專家系統(tǒng)的研究基于單片機的交流伺服電機運動控制系統(tǒng)研究與開發(fā)基于單片機的泵管內(nèi)壁硬度測試儀的研制基于單片機的自動找平控制系統(tǒng)研究基于C8051F040單片機的嵌入式系統(tǒng)開發(fā)基于單片機的液壓動力系統(tǒng)狀態(tài)監(jiān)測儀開發(fā)模糊Smith智能控制方法的研究及其單片機實現(xiàn)一種基于單片機的軸快流CO〈,2〉激光器的手持控制面板的研制基于雙單片機沖床數(shù)控系統(tǒng)的研究基于CYGNAL單片機的在線間歇式濁度儀的研制基于單片機的噴油泵試驗臺控制器的研制基于單片機的軟起動器的研究和設(shè)計基于單片機控制的高速快走絲電火花線切割機床短循環(huán)走絲方式研究基于單片機的機電產(chǎn)品控制系統(tǒng)開發(fā)基于PIC單片機的智能手機充電器基于單片機的實時內(nèi)核設(shè)計及其應(yīng)用研究基于單片機的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)的設(shè)計與研究基于單片機的煙氣二氧化硫濃度檢測儀的研制基于微型光譜儀的單片機系統(tǒng)單片機系統(tǒng)軟件構(gòu)件開發(fā)的技術(shù)研究基于單片機的液體點滴速度自動檢測儀的研制基于單片機系統(tǒng)的多功能溫度測量儀的研制基于PIC單片機的電能采集終端的設(shè)計和應(yīng)用基于單片機的光纖光柵解調(diào)儀的研制氣壓式線性摩擦焊機單片機控制系統(tǒng)的研制基于單片機的數(shù)字磁通門傳感器基于單片機的旋轉(zhuǎn)變壓器-數(shù)字轉(zhuǎn)換器的研究基于單片機的光纖Bragg光柵解調(diào)系統(tǒng)的研究單片機控制的便攜式多功能乳腺治療儀的研制基于C8051F020單片機的多生理信號檢測儀基于單片機的電機運動控制系統(tǒng)設(shè)計Pico專用單片機核的可測性設(shè)計研究基于MCS-51單片機的熱量計基于雙單片機的智能遙測微型氣象站MCS-51單片機構(gòu)建機器人的實踐研究基于單片機的輪軌力檢測基于單片機的GPS定位儀的研究與實現(xiàn)基于單片機的電液伺服控制系統(tǒng)用于單片機系統(tǒng)的MMC卡文件系統(tǒng)研制基于單片機的時控和計數(shù)系統(tǒng)性能優(yōu)化的研究基于單片機和CPLD的粗光柵位移測量系統(tǒng)研究單片機控制的后備式方波UPS提升高職學(xué)生單片機應(yīng)用能力的探究基于單片機控制的自動低頻減載裝置研究基于單片機控制的水下焊接電源的研究基于單片機的多通道數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)基于uPSD3234單片機的氚表面污染測量儀的研制基于單片機的紅外測油儀的研究96系列單片機仿真器研究與設(shè)計基于單片機的單晶金剛石刀具刃磨設(shè)備的數(shù)控改造基于單片機的溫度智能控制系統(tǒng)的設(shè)計與實現(xiàn)基于MSP430單片機的電梯門機控制器的研制基于單片機的氣體測漏儀的研究基于三菱M16C/6N系列單片機的CAN/USB協(xié)議轉(zhuǎn)換器基于單片機和DSP的變壓器油色譜在線監(jiān)測技術(shù)研究基于單片機的膛壁溫度報警系統(tǒng)設(shè)計基于AVR單片機的低壓無功補償控制器的設(shè)計基于單片機船舶電力推進電機監(jiān)測系統(tǒng)基于單片機網(wǎng)絡(luò)的振動信號的采集系統(tǒng)基于單片