《中指丨2021年1-8月中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)》會(huì)議紀(jì)要

1-8月市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)會(huì)議紀(jì)要中指研究院2020.9.1中指研究院2021年9月1步線上直播，來自房地產(chǎn)和金融機(jī)構(gòu)的代表參與了會(huì)議交流。會(huì)議議程主要分為五部分：一、中指研究院指數(shù)研究高級(jí)分析師馬琛分享年8年8月房2021年8月全國(guó)土地市場(chǎng)趨勢(shì)。（一）中指指數(shù)高級(jí)分析師馬?。?021年8月房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)展望1.房地產(chǎn)市場(chǎng)政策從嚴(yán)，堅(jiān)持正常的貨幣政策。15%；或競(jìng)高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。8月31日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)。主要內(nèi)容有：④建筑業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用不斷增強(qiáng)，從建筑大國(guó)邁向建筑強(qiáng)國(guó)。2中指研究院系，努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。監(jiān)測(cè)、季度評(píng)價(jià)、年度考核，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?？傮w平穩(wěn)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性。地方方面：因城施策，多地加碼樓市調(diào)控政策。杭州、惠州、西安等城市加碼限購政策；東莞、金華、合肥建立二手房交易參考價(jià)；成都加強(qiáng)住房增與管理。2.房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)2021年2.26%，漲幅較去年同期擴(kuò)大年8新建住宅均價(jià)16152元0.20%0.15漲3.51%。2021年月百城二手房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲3.35%，漲幅較去年同期擴(kuò)大1.44個(gè)百分點(diǎn)。2021年80.34%0.09個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲4.44%。市場(chǎng)需求方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，1-8月商品住宅月均成交約3559萬平方米，在去年低24.7%2019年同期相比增長(zhǎng)17.2%3中指研究院20168月50城商品住宅成交面積在2800萬平方米左右，同比下降超兩成，市場(chǎng)活躍度有所下滑。4.房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望8續(xù)從嚴(yán)，整體市場(chǎng)面臨較大的調(diào)整壓力，下半年成交規(guī)模將高位回落。（二）中指企業(yè)研究主管陶淑茹：2021年8月房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)解讀房企銷售情況2021年1-8月，房企銷售額均值為887.9億元，增長(zhǎng)率均值為29.8%中銷售額超千億房企245144五千億，恒大、萬科、融創(chuàng)超四千億，保利超三千億。23.7%；第一陣營(yíng)（500-1000億）陣營(yíng)共家，銷售額增長(zhǎng)率均值為31.6%；第二陣營(yíng)（300-5002026.7%200-30036家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為34.1%；第四陣營(yíng)（100-200億）共37家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為24.5%。從門檻值看，TOP3房企門檻值為4439.7億元，較上年增長(zhǎng)1.2%房企門檻值為2080.029.7%房企門檻值為826.023.7%TOP50房企及房企門檻值分別為554.1億元、220.1長(zhǎng)18.4%和30.5%。房企收并購情況2021年8月，房企廣泛開展收并購活動(dòng)，主要以物業(yè)服務(wù)板塊為主，持續(xù)深化戰(zhàn)略布局。恒大32.5億港元出售恒騰網(wǎng)絡(luò)股份；碧桂園服務(wù)收購湖南天環(huán)物業(yè)100%股權(quán)，該公司由深圳市帕拉丁五期股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、曹豐分別持股80%、20%由方友平持股80%，楊林持股20%；中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)天津置業(yè)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓天津4中指研究院褐石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司50%股權(quán)；雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司全資子公司天津雅潮同意有條件收購濟(jì)南宏泰合共100%份額，總對(duì)價(jià)為人民幣2.82億元。房企融資情況2021年88月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為446.757月652.2億元減少31.51%8月內(nèi)地房企海外債發(fā)行規(guī)模為億元。平均利率為4.04%0.135.39個(gè)百分點(diǎn)。房企拿地情況12021年1-8月，企業(yè)拿地總額10.8%企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為54.8%，與1-7月相比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)。22021年8月，50家代表房企拿地總額同比下降76.2%，環(huán)比下降。主要由于8價(jià)較低，8月單月拿地總額相應(yīng)下降幅度較大。350家代表房企招拍掛拿地權(quán)益金額占比小幅下降。2021年1-8家代表房企招拍掛權(quán)益金額占比均值為79.5%，同比下降個(gè)百分點(diǎn)，合作拿地力度有所提升。1-810陣營(yíng)企業(yè)、陣營(yíng)企業(yè)以及31-50陣營(yíng)企業(yè)拿地權(quán)益金額占比均值同比均有所下降，其中前陣營(yíng)企業(yè)下降了4.0個(gè)百分點(diǎn)，下降幅度最大。4）一線城市及三四線城市以及核心城市群拿地面積占比均上升。從城市等級(jí)分布來看，50家代表房企2021年1-8城市拿地面積占比同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。2021年1-850家代表房企在長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、粵港澳大灣區(qū)、成渝和京津冀五大核心城市群拿地面積占比達(dá)67.6%，較上年同期增長(zhǎng)10.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，長(zhǎng)三角拿地面積占比達(dá)34.5%，較上年同期增長(zhǎng)5中指研究院8.4個(gè)百分點(diǎn)。5）2021年1-8月，50家代表房企拿地面積城市中，重慶累計(jì)拿地面積位列第一，杭州和長(zhǎng)沙占據(jù)二、三位。溫州、佛山、金華以及保定作為非集中供地城市入榜，分別位列第4位、第6位、第9位以及第位。（三）中指土地高級(jí)分析師張曉飛：2021年8月土地市場(chǎng)的回顧和總結(jié)土地市場(chǎng)概況2021年1-8,300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積140878.75（十四萬八百七9.79%;成交規(guī)劃建筑面積降14.17%。8月份全國(guó)300城共推出各類用地規(guī)劃建筑面積17655.2㎡，同比下降12.12%;成交規(guī)劃建筑面積10670.78（一萬零六百七十）萬㎡，同比下降40.53%。累計(jì)1-8月全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為2940元㎡，同比上漲10.33%;平均溢價(jià)率為14.91%，較去年同期增長(zhǎng)0.25個(gè)百分點(diǎn);各類用地出讓金累計(jì)達(dá)34406.2（三萬四千四百零六）億元，同比下降5.3%。其中8月全國(guó)城成交樓面均價(jià)為/4.19%,同比下跌18.21%;平均溢價(jià)率為7.4%,較上月下降4.43個(gè)百分點(diǎn),較去年同期下降7.72個(gè)百分點(diǎn)各類用地出讓金達(dá)2167.1620.89%,51.38%。1-8月全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積64954.86（六萬四千九百五十四。14.54%;成交規(guī)劃建筑面積累計(jì)50966.14四）萬㎡，同比下降21.78%。8月份全國(guó)300城共推出住宅用地規(guī)劃建筑面積8058.08比下降20.31%;成交規(guī)劃建筑面積3613.07萬㎡，同比下降56.04%。同時(shí)，有流拍地塊44流拍率為10.53%,較上月下降2.61個(gè)百分點(diǎn)。截止1-8月全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為5836元㎡，同比上漲20.71%;平均溢價(jià)率為16.75%0.38個(gè)百分點(diǎn)住宅用地出讓金累計(jì)達(dá)（兩萬九千6中指研究院七百四十三。六）億元，同比下降5.59%。其中8月份,300城成交樓面均價(jià)為/8.85%,同比上漲平均溢價(jià)率為8.78%,較上月下降5.87個(gè)百分點(diǎn)較去年同期下降8.91個(gè)百分點(diǎn);住宅用地出讓金達(dá)1680.88億元，環(huán)比下降22.1%,55.55%。受集中供地周期影響,二線城市住宅用地推出規(guī)劃建筑面積環(huán)比增幅提升明顯;一線城市推出規(guī)劃建筑面積555.23萬平米;四線城市平均溢價(jià)率分別下降14.83、2.77個(gè)百分點(diǎn)商辦用地2021年1-8月,全國(guó)300城共推出商業(yè)辦公用地規(guī)劃建筑面積13048.67（一萬三千16.63%;成交規(guī)劃建筑面積10765.27（一萬零七百六十五）萬㎡，同比下降17.94%。8月,300城共推出商業(yè)辦公用地規(guī)劃建筑面積1664.25（一千六百六十四。）萬㎡，同比下降10.58%;成交規(guī)劃建筑面積1095.99萬㎡，同比下降25.42%。1-8月全國(guó)300城成交樓面均價(jià)為2524/9.93%;平均溢價(jià)率為5.51%，較去年同期下降0.77個(gè)百分點(diǎn);商業(yè)/辦公用地出讓金達(dá)2719.449.87%。8月,300城成交樓面均價(jià)為元0.73%,同比下跌8.63%;平均溢價(jià)率為3.48%,較上月基本持平,較去年同期增長(zhǎng)0.44個(gè)百分點(diǎn)商業(yè)辦公用地出讓金達(dá)282.21億元，環(huán)比下降8.4%,同比下降32.64%。無錫8月成交262億元、溫州成交121億元，另外有珠三角城市東莞成交155億元、佛山78億元。其中東莞南城街道東莞國(guó)際商務(wù)區(qū)地塊成交價(jià)超過56億元，由華潤(rùn)置地競(jìng)得。另外有金華、溫州、佛山等城市地塊進(jìn)入榜單。成交單價(jià)地塊中，金華市北苑街道地塊一成交均價(jià)25320/平米，成為8月份成交單價(jià)最高地塊，受讓單位是浙江漢禹置業(yè)有限公司，金華另有2宗地塊位于前十。7中指研究院兩集中供地截止到8月3122個(gè)重點(diǎn)集中供地城市已有3個(gè)城市完成出讓活動(dòng)，另有14濟(jì)南、重慶、合肥、南京、成都、沈陽已經(jīng)完成二次公告，將集中在9月、10月開始第二次集中供地，此前公告此次供地延期，主要是受8月10日自然資源局的內(nèi)部會(huì)議指導(dǎo)，對(duì)集中供地做出4個(gè)方面的調(diào)整：1.商品住宅用地競(jìng)買企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；2.建立購地資金來源審查制度，加強(qiáng)購地和融資的監(jiān)管；溢價(jià)率上限15%，且不得通過提高起拍價(jià)調(diào)整溢價(jià)率；4.變相抬高地價(jià)。杭州是最多參與5宗，深圳最多參與3宗，南京最多參與不超過總數(shù)的30%。（四）中指研究院家居事業(yè)部副總監(jiān)張寧：大數(shù)據(jù)解讀地產(chǎn)精裝修家居配套1.房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)精裝修市場(chǎng)自2016年開始擴(kuò)容，因素為政策推廣（外因）和開發(fā)商提價(jià)（內(nèi)因），2021年政策繼續(xù)推動(dòng)。從整體規(guī)模來看，2021年上半年在調(diào)控政策趨緊的環(huán)境下，精裝修開發(fā)規(guī)模小幅下滑，但精裝修滲透率增長(zhǎng)至接近40%。根據(jù)中指地產(chǎn)家居的數(shù)據(jù)顯示，年共監(jiān)測(cè)新開盤樓盤351953671260從項(xiàng)目規(guī)模來看，2020年，精裝修規(guī)模為395.85萬套，毛坯為866.64萬套，精裝修滲透率達(dá)到31%。2021年上半年，共檢測(cè)新開盤精裝修樓盤1428個(gè)，項(xiàng)目規(guī)模150.7萬套，同比下降30%，精裝率達(dá)到39.3%，2020年上半年精裝率為左右，項(xiàng)目個(gè)數(shù)8中指研究院1841個(gè)，項(xiàng)目套數(shù)為218.2萬套。分季度來看，202172778.32701為72.39萬套。第一季度杭州精裝修住宅開發(fā)量領(lǐng)跑全國(guó)，達(dá)到了6.09萬套；第二季度武漢實(shí)現(xiàn)反超，開發(fā)規(guī)模為4.8萬套。2020的精裝修項(xiàng)目集中開工，項(xiàng)目數(shù)量和規(guī)模大幅度提升。因此，2021年一季度精裝修項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比增長(zhǎng)103.6%80.2%下降52.8%，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模同比下降58.6%。2021年上半年，全國(guó)精裝修樓盤售價(jià)為1萬-2萬的區(qū)間的項(xiàng)目規(guī)模最大，達(dá)到了67.945%20212萬-5萬以上的類別2萬3-44萬-5萬以上項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別同比增長(zhǎng)6.17%、31.67%、5.08%，項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模分別同比增長(zhǎng)、13.79%、6.32%。從裝修類型來看，上半年全國(guó)精裝修項(xiàng)目以中低檔裝修為主。2021年上半年，配套持正增長(zhǎng)。61.4%別為63.96萬套和46.9973.6%城市分別為杭州、武漢、廣州、南京、佛山，五大城市精裝修住宅開發(fā)量均突破6萬套，TOP20規(guī)模均超過2萬套。從具體開發(fā)商主要來看，萬科、恒大精裝修項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模超過10萬，分別為12.78萬套、10開發(fā)規(guī)模超過57.23萬套、6.02萬套。融創(chuàng)、中海的精裝修項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模為超過2萬套，分別為萬套、2.28萬套9中指研究院2.精裝修市場(chǎng)部品趨勢(shì)總結(jié)中指院地產(chǎn)家居將主要的家居、家裝、家電部品歸為6大主品類，分別為智能家居、舒適系統(tǒng)、廚房部品、衛(wèi)浴部品、家具部品、建材部品，主品類下設(shè)子品類。2021年上能家居，配套率分別為99.42%、91.16%、73.38%、56.56%、32