關(guān)于我國房地產(chǎn)稅制改革的文獻(xiàn)綜述

關(guān)于我國房地產(chǎn)稅制改革的文獻(xiàn)綜述

一、房地產(chǎn)稅制根據(jù)中國現(xiàn)行法律，房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和轉(zhuǎn)讓過程中的主要稅費(fèi)主要包括城市土地所有權(quán)、土地所有權(quán)、資產(chǎn)投資方向上的調(diào)節(jié)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅和憑證稅。房地產(chǎn)稅制是房地產(chǎn)市場體制的重要組成部分，對于發(fā)揮國有土地資源的效益，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理配置，增加國家財(cái)政收入起著積極重要的作用，但中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中仍然存在一些弊端。集中表現(xiàn)在理論、立法和實(shí)踐三個層面。（一）理論研究中存在的問題1.保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕中國房地產(chǎn)稅制構(gòu)成的一個顯著特點(diǎn)是開發(fā)流通環(huán)節(jié)課稅多、稅負(fù)重；保有環(huán)節(jié)課稅少、負(fù)擔(dān)輕。這不僅抑制了土地的正常交易，助長了隱性流動現(xiàn)象的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地進(jìn)入市場的進(jìn)程，使得土地作為資產(chǎn)的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。2.從稅收代租的角度分析由于缺乏對稅、費(fèi)本質(zhì)系統(tǒng)、科學(xué)理論，導(dǎo)致稅、費(fèi)界限不明，引發(fā)實(shí)踐中的混亂。主要表現(xiàn)在兩個方面：（1）以稅代租。例如，城鎮(zhèn)土地使用稅作為土地有償使用的一項(xiàng)措施，是國家以土地所有者的身份依平等互利的原則將土地有償有限期地出讓給土地使用者而由其交納的用地補(bǔ)償，屬于地租的范疇，而不是稅收。（2）以費(fèi)代稅。由于稅權(quán)過于集中在中央，導(dǎo)致地方政府對征稅興趣不大，反倒熱衷于對手中的房地產(chǎn)收費(fèi)，造成收費(fèi)擠占稅收的局面。3.現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收征管制度及稅率有待于進(jìn)一步完善在課稅依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)上，中國采用從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征的方式，在房地產(chǎn)有關(guān)的14個稅種中，城市土地使用稅和耕地占用稅采用從量計(jì)征，以占地面積為計(jì)稅依據(jù)。其余12個稅種則采用從價(jià)計(jì)征，在計(jì)稅價(jià)格的確定上，中國現(xiàn)行房地產(chǎn)有關(guān)稅種的計(jì)稅價(jià)格是以原賬面價(jià)值作為計(jì)稅基礎(chǔ)。這種政策設(shè)計(jì)陳舊老化，無論房產(chǎn)原值還是面積都不會隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲而擴(kuò)大，難以發(fā)揮房地產(chǎn)稅種組織收入的財(cái)政功能。另一方面，稅率存在較大差異，很不合理。如現(xiàn)行契稅的稅率是比例稅率，為3%～5%，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)交易的市場價(jià)格。如此高的稅率，加重了交易者的負(fù)擔(dān)，客觀上抑制了房地產(chǎn)市場交易行為；而印花稅的稅率為比例稅率和定額稅率，僅分別為5‰0、每件5元；耕地占用稅的稅率為定額稅率，最高不超過每平方米10元，最低的僅為每平方米1元。如此低的稅率，發(fā)揮不了印花稅和耕地占用稅在房地產(chǎn)市場中的杠桿調(diào)節(jié)作用。4.稅制結(jié)構(gòu)不夠合理由于租、稅、費(fèi)三者性質(zhì)不清，導(dǎo)致稅種多、稅制不成系統(tǒng)。同時，隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的建立，房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展使得原有的稅收體系已不能適應(yīng)新的形勢，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)松散、主輔不清。如農(nóng)業(yè)稅這個稅種是20世紀(jì)50年代初期頒布的，當(dāng)時主要是通過征收農(nóng)業(yè)稅支援工業(yè)發(fā)展。但經(jīng)過50多年來的建設(shè)和發(fā)展，工業(yè)產(chǎn)值已成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱，隨著耕地面積減少和人口的增加，農(nóng)業(yè)已成為保護(hù)性產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)稅也無存在的必要。（二）立法中存在的問題1.立法上的權(quán)威性差房地產(chǎn)稅收立法層次過低，嚴(yán)重影響其效力及作用的發(fā)揮。中國目前所征收的房地產(chǎn)稅中，除了《個人所得稅》和《外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅法》為全國人民代表大會通過的法律以外，其他都以國務(wù)院頒布“暫行條例”的形式出現(xiàn)，因而權(quán)威性較差。2.房產(chǎn)稅的征管依據(jù)現(xiàn)行的某些房地產(chǎn)課稅稅種在法規(guī)建設(shè)方面不健全。如契稅至今仍按1950年1月制定的《契稅暫行條例》征收；房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)評估值，但房產(chǎn)評估值究竟以什么為標(biāo)準(zhǔn)，沒有明確規(guī)定；土地增值稅中的土地增值額沒有區(qū)分自然增值和人工生產(chǎn)增值的概念。稅收法規(guī)的不健全、不完善，給稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體操作帶來很大的困難。3.企業(yè)實(shí)際稅負(fù)相對較重現(xiàn)行房地產(chǎn)稅法，按照納稅人身份、經(jīng)濟(jì)行為、所處地區(qū)不同，設(shè)置了不同的稅種稅率，從而造成市場主體競爭的不平等。表現(xiàn)為：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)明顯高于其他的行業(yè)、平均稅負(fù)明顯高于世界其他國家。據(jù)資料顯示，1993年全美各行業(yè)370家企業(yè)的聯(lián)邦所得稅稅負(fù)平均水平為1%，中國房地產(chǎn)企業(yè)同一比率為14.32%。加拿大作為世界著名重稅負(fù)國家，房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)也不過11.3%。由此可見，中國的房地產(chǎn)稅負(fù)相對來說是比較重的。（2）稅制內(nèi)外不統(tǒng)一，違背稅收公平原則。同時，稅法中還存在許多不合理的減免規(guī)定，稅收調(diào)節(jié)力度明顯不夠。（三）實(shí)踐中存在的問題1.．培育了公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的稅房地產(chǎn)課稅中個別稅種設(shè)置重疊，稅基交叉，存在重復(fù)征稅之嫌。如對房產(chǎn)課稅設(shè)置房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅兩個稅種，對土地課稅設(shè)置土地使用稅和耕地占用稅；對房屋租金收入既征收5%的營業(yè)稅，又征收12%的房產(chǎn)稅；對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓既要按轉(zhuǎn)讓的收入征收5%的營業(yè)稅，又要按轉(zhuǎn)讓的增值額依規(guī)定稅率征收土地增值稅。這些做法極不符合公平稅負(fù)、合理負(fù)擔(dān)的原則。房地產(chǎn)的重復(fù)收稅和多層次收費(fèi)成為商品房的房價(jià)居高不下的一個重要原因之一，對形成有效的買方市場也帶來一定的難度。2.房地產(chǎn)稅收管理機(jī)制不完善作為稅收輔助制度的房地產(chǎn)估價(jià)制度尚未完善。盡管中國已相繼設(shè)立了一些地價(jià)評估所、房地產(chǎn)評估所、國有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)或物價(jià)評估機(jī)構(gòu)等不同名稱的評估機(jī)構(gòu)，但各個機(jī)構(gòu)評估的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)各有不同，甚至業(yè)務(wù)交叉、關(guān)系不順。房地產(chǎn)稅的征收是以哪一個部門的評估值為依據(jù)，稅務(wù)部門是否應(yīng)該設(shè)立專門的評稅機(jī)構(gòu)和專門評稅人員等問題，都沒有得到很好的解決，從而使得中國房地產(chǎn)評估制度難以適應(yīng)稅收征管的需要，眾多房地產(chǎn)交易沒有通過評估來確定市價(jià)，導(dǎo)致稅收流失。另外，房地產(chǎn)登記制度也不夠完善。房地產(chǎn)私下交易現(xiàn)象相當(dāng)普遍，征管資料信息來源不暢，致使稅務(wù)機(jī)關(guān)難以操作，影響了稅收征管的力度。二、改革的概念（一）稅收轉(zhuǎn)移是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要課可以考慮將前期的稅費(fèi)改為后期來征收（李培，2004）。將前期稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到后期，對國家來說，可以保證國家建設(shè)資金有長久和穩(wěn)定的來源；對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移在沒有降低其利潤的同時使其能夠盡快推銷自己的產(chǎn)品，使房地產(chǎn)開發(fā)走上良性循環(huán)；對購房者來說，稅費(fèi)的轉(zhuǎn)移使工程建設(shè)成本降低，在工程建設(shè)其他基本費(fèi)用不變的情況下較大幅度降低房屋售價(jià)，提高潛在購買力。有些專家認(rèn)為應(yīng)改革土地出讓制度，把一次拍賣獲得50年～70年的土地出讓金改為按年征收土地稅，以及動態(tài)征收土地增值稅的方法。（二）．根據(jù)《反土地增值法》將對增量房地產(chǎn)征收稅費(fèi)變?yōu)閷θw存量增收稅費(fèi)。即對每一現(xiàn)存建筑物，每平方米都要按地區(qū)級別、按用途、等級征收稅費(fèi)（李培，2004）。應(yīng)根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)行普遍征收，進(jìn)一步發(fā)揮房地產(chǎn)稅收的作用。將農(nóng)村的經(jīng)營和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；除對全民、集體所有制單位購買房屋、城鎮(zhèn)職工購買商品房應(yīng)恢復(fù)征收契稅外，對承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)的也應(yīng)恢復(fù)征收契稅，土地增值稅的征收范圍也應(yīng)擴(kuò)大到能引起土地增值的所有對象。通過擴(kuò)大征收范圍，減少稅收支出，以公平稅負(fù)，促進(jìn)平等競爭，增加財(cái)政收入。（周立新，1997）。（三）應(yīng)合并房地產(chǎn)稅，符合稅制改革的潮流將房產(chǎn)稅與土地使用稅二合為一，開征房地產(chǎn)稅，即房地產(chǎn)稅?？梢杂行У匾种飘?dāng)前出現(xiàn)的“炒房團(tuán)”現(xiàn)象。房地產(chǎn)稅應(yīng)當(dāng)作為重點(diǎn)改革的對象。房地產(chǎn)稅受短期經(jīng)濟(jì)波動的影響不大，是政府財(cái)政收入的一個重要而且穩(wěn)定的來源。房地產(chǎn)稅的征收對象為房地產(chǎn)，由于房地產(chǎn)的不可移動性，所以房地產(chǎn)稅的征收管理方便，并且很難逃避（肖凱、汪莉紅，白永翔，2003）。應(yīng)合并現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅為“中華人民共和國房地產(chǎn)稅”。三稅合并簡化了稅制，便于征管，符合稅制改革的潮流（王紅、向陶、葛銳，1996）。房地產(chǎn)稅制改革逐步到位以后，可以考慮在維持契稅、印花稅、耕地占用稅的基礎(chǔ)上，將土地使用稅、房產(chǎn)稅、固定資產(chǎn)投資方向稅合并為房地產(chǎn)稅，以擁有房地產(chǎn)的價(jià)值計(jì)征，稅率可以根據(jù)實(shí)際而定（劉群，1995）。（四）．不斷加大房地產(chǎn)征收管理力度要加強(qiáng)房地產(chǎn)稅的征管工作，健全房地產(chǎn)稅收的征收管理體制，加大調(diào)控力度，減少偷稅、漏稅、逃稅、欠稅、避稅現(xiàn)象。一是要完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理制度，防止房地產(chǎn)私下交易，增加房地產(chǎn)交易的公開性、透明度；二是健全房地產(chǎn)估價(jià)制度，完善房地產(chǎn)估價(jià)理論和評估方法，增強(qiáng)征管工作的可操作性；三是加大征管力度，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為，防止炒賣地皮，保證國有土地收益（李哲，2003）。應(yīng)根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)企業(yè)的不同類型、經(jīng)營業(yè)務(wù)、經(jīng)營方式，盡快制定出規(guī)范、具體、操作性強(qiáng)的稅收法規(guī)細(xì)則，為稅收部門依法征稅提供依據(jù)，同時加強(qiáng)征管力量，加大征管力度。此外，以房地產(chǎn)評估、咨詢、工程監(jiān)督、代理交易等為內(nèi)容的房地產(chǎn)服務(wù)體系應(yīng)及時建立，并為稅務(wù)部門提供客觀的征稅信息和專業(yè)化服務(wù)，做好協(xié)稅、護(hù)稅工作。應(yīng)逐步建立和健全房地產(chǎn)評估制度。實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評估和房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度。即房地產(chǎn)評估要遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格進(jìn)行評估。房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，須向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或作不實(shí)的申報(bào)。（五）創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境應(yīng)本著誰受益誰納稅，受益多負(fù)擔(dān)多，受益少負(fù)擔(dān)少原則，逐步解決按不同所有制、不同市場主體、不同地區(qū)設(shè)置不同稅種稅率的弊端，為市場主體的平等競爭創(chuàng)造條件。應(yīng)當(dāng)實(shí)行“國民待遇”原則，對外商、內(nèi)商一視同仁，歸并內(nèi)外兩套企業(yè)所得稅，為內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的公平競爭創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。并且有利于防止一些單位和個人假借外商投資企業(yè)之名或設(shè)立假外商投資企業(yè)以逃避納稅（曹曉燕，2000）。（六）房地產(chǎn)稅收體系在稅制設(shè)計(jì)上，注意分清各稅種的屬性，使各自征收范圍與稅基互補(bǔ)重疊，以有效消除重復(fù)征稅，建立以所得稅、營業(yè)稅和房地產(chǎn)稅為主要稅種的房地產(chǎn)稅收體系。當(dāng)務(wù)之急是依據(jù)房地產(chǎn)市場開發(fā)、培育和形成的客觀規(guī)律，考慮與房改體制相銜接，與國際接軌等因素，制定適合中國國情的科學(xué)的稅收體系。（七）關(guān)于適用稅率的降低應(yīng)根據(jù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，對現(xiàn)有的稅種進(jìn)行合并或取消，再另外設(shè)置新的稅種，同時也可考慮調(diào)整現(xiàn)行的有關(guān)稅種的稅率。實(shí)行幅度稅率，適當(dāng)下放稅權(quán)，對房地產(chǎn)實(shí)行幅度比例稅率，在全國規(guī)定一個稅率的幅度，在