物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

物業(yè)治理調(diào)研報(bào)告1xx序化和標(biāo)準(zhǔn)化的治理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)展了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：一、xx1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進(jìn)展?jié)摿?qiáng)勁。2、市場定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景寬闊。3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。4、準(zhǔn)確把握市場脈搏。5、經(jīng)營理念鮮亮——制造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)城市主義現(xiàn)代生活。6、企業(yè)的成功，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。7、人力資源及組織體系比較完整。8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清楚。二、十大有待改善問題1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管連接脫節(jié)，給物業(yè)治理效勞留下了后遺癥，加大經(jīng)營本錢，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池40xx、車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)治理效勞協(xié)議》等標(biāo)準(zhǔn)文本。對業(yè)面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對物管隊(duì)伍人員的借調(diào)上，消滅了錯亂局面，直接影響效勞質(zhì)量。4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管效勞標(biāo)準(zhǔn)，尚未到達(dá)公司根本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾照舊存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中心石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴區(qū)良好容貌。5、綠化治理方面，對枯枝黃葉修剪無打算進(jìn)展，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土暴露不準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)種，對行人踐踏的綠化植物無標(biāo)識提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。6、安全治理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標(biāo)識。7、在設(shè)備設(shè)施治理維護(hù)方面，沒有標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備臺帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號。如：xx花園假設(shè)干車庫門鎖被人敲壞，門扇進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可任憑進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變力氣差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、效勞態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間消滅空崗，引起相關(guān)部門不滿而投xx值保安隊(duì)員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對外來人員進(jìn)出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不標(biāo)準(zhǔn)搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)峻影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。處前臺工作可以，xxxx料的建立、效勞質(zhì)量體系的建立〔含投拆處理機(jī)制建立、財(cái)務(wù)收費(fèi)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料治理與財(cái)務(wù)收費(fèi)治理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。10、從物業(yè)治理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素養(yǎng)參差不齊，低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操閱歷，加上監(jiān)視力度缺乏，在治理上為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。三、工作打算依據(jù)xx1、建立標(biāo)準(zhǔn)治理體系，實(shí)行有效資源整合。樓盤之嫌，讓xxxxxx訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各工程業(yè)務(wù)工作，具體整合方法為：xx報(bào)改為“中山市xxxx華庭xxxxxxxxxxxx的工程進(jìn)展和命名，按此類推。2、精簡機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。xx作以下整合：a、在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總xx責(zé)。b、各物業(yè)治理工程負(fù)責(zé)人〔治理處經(jīng)理或治理處主任的命名待定〕具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本工程工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。依據(jù)工程物業(yè)規(guī)模狀況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)治理隊(duì)伍。c、層級治理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。d、設(shè)置明確治理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)〔兩種架構(gòu)圖附后。3、依據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和本錢目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。4、打好工作根底，逐步建立完善的三級治理文件。即“治理文件〔質(zhì)量手冊〔程序文件〔標(biāo)準(zhǔn)表格，使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化。5、實(shí)行治理處經(jīng)理〔主任〕負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。6、提高治理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設(shè)備、住腦化治理，提高工作效率。7、在內(nèi)部治理上，建立良好監(jiān)視機(jī)制。xx體系運(yùn)行評估工作，對客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全效勞、環(huán)境效勞、修理效勞等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的治理標(biāo)識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、標(biāo)準(zhǔn)令公司和業(yè)主放心滿足。8、重視培訓(xùn)，提高素養(yǎng)。努力提高全體員工業(yè)務(wù)素養(yǎng)。9、獎懲清楚，優(yōu)勝劣汰。必需按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、治理卓越或在季度年度中榮獲“效勞之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，賜予嘉獎和表彰，提高員工的驕傲感和職業(yè)感和歸屬感，增加員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。10、開源節(jié)流，把握本錢。水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。加大對物業(yè)治理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對長期欠費(fèi)“釘子大戶”嚴(yán)密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)屢次溝通仍無法妥當(dāng)解決的，必要時(shí)實(shí)行相應(yīng)法律途徑進(jìn)展追討。大力拓展有償效勞，增加經(jīng)營收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)缺乏局部，親熱注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)比照，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。業(yè)的竣工驗(yàn)收、接收、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必需有親熱作驗(yàn)證，雙方必需簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度〔反響〕流程圖”12、標(biāo)準(zhǔn)物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。編制《前期物業(yè)治理效勞協(xié)議《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等標(biāo)準(zhǔn)的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使治理經(jīng)營有章可循、有法可依。13、重視窗口效勞，作業(yè)指引清楚。為便利業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”這樣既便利業(yè)主閱示，也利于員工操作。14在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時(shí)間定等，均列入公司的議事日程。15、標(biāo)準(zhǔn)員工著裝，樹立公司形象。按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，標(biāo)準(zhǔn)員工穿戴，樹立良好形象。16、標(biāo)準(zhǔn)公司財(cái)產(chǎn)和物資治理，維護(hù)公司利益。嚴(yán)格按倉庫物資治理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。a〕在三個(gè)月內(nèi)，有效抑制“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整在半年內(nèi)，使xxISOISO系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化；以國家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xxxx”稱號，在中山物業(yè)治理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。在三年內(nèi)，將xxxx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我信任，在公司董事要我們實(shí)事求是、集思廣益、擅長探討、總結(jié)創(chuàng)，xx的效勞品牌確定會獲得全方位的提升！以上報(bào)告，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。2的小區(qū)治理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進(jìn)展了關(guān)于物業(yè)治理方面的社會調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報(bào)告如下：一、物業(yè)治理的性質(zhì)：〔如家委會相比有很大的區(qū)分。首先，物業(yè)治理公司是一個(gè)企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所供給的效勞是的。而家委會只是一個(gè)組織，是政府的一個(gè)部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個(gè)企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主供給效勞，而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)分中我們覺察：由于物業(yè)治理是性效勞，那么其總體效勞水平確定在無償效勞之上，也就是說，物業(yè)公司供給的效勞更加專業(yè)、更加周到二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設(shè)：實(shí)事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀(jì)城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主供給了體育器材、室等設(shè)施，并打算供給更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大便利了住戶。也正是由于物業(yè)公司做出的努力，使得相當(dāng)一局部住戶漸漸承受了這種生的小區(qū)治理方式。三、將來的進(jìn)展空間：待吧！3三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業(yè)治理逐遠(yuǎn)。一、我縣物業(yè)治理根本狀況行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面標(biāo)準(zhǔn)整頓提高的階段。〔一〕穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)治理進(jìn)展快速。20xx辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)視治理。10年來，我縣物業(yè)治理從無到有，從小到大，穩(wěn)步進(jìn)展。截至目前，全縣共有物業(yè)效勞企業(yè)101720098100025000〔二〕多措并舉，我縣物業(yè)治理逐步完善?？h物業(yè)治理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)治理發(fā)揮了確定作用。視野，找準(zhǔn)了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必需明確工程前期物業(yè)治理打算。從20xx51XX要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共修理資金的歸集和治理。截至目前，累計(jì)歸集1300〔三〕物業(yè)治理進(jìn)展不平衡。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)治理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)治理還未全面啟動。二、我縣物業(yè)治理存在的主要問題及緣由分析顯，主要表現(xiàn)在：〔一善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和沖突根源?！捕澄飿I(yè)治理粗放型進(jìn)展。一是局部物業(yè)企業(yè)效勞質(zhì)量不高，效勞信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕效勞。二是物業(yè)治理專業(yè)化水平低，物業(yè)效勞`我縣物業(yè)治理效勞水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求?！踩硺I(yè)主物業(yè)效勞消費(fèi)觀念沒有普遍形成解、不支持，有些業(yè)主只要求承受效勞卻拖欠物業(yè)費(fèi)，有的只選擇價(jià)紛不斷增加的惡性循環(huán)。〔四〕物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)?！参濉澄飿I(yè)治理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)治理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)治理主管部門，門不能準(zhǔn)時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致沖突升級擴(kuò)大。三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)治理的幾點(diǎn)建議〔一〕加強(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)治理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法使“花錢買效勞”的觀念深入人心。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭，提高效勞質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動整個(gè)物業(yè)效勞行業(yè)安康、有序進(jìn)展?！捕巢块T聯(lián)動，建立物業(yè)治理齊抓共管機(jī)制。一是在工程工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開頭，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)收責(zé)任追究制，未通過綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價(jià)部對無正值理由擅自中止物業(yè)效勞的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要認(rèn)真標(biāo)準(zhǔn)公共修理基金的治理和使用，制定公共修理基金提取使用程序?！踩硺酚^扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性進(jìn)展。建議政府對物業(yè)效勞強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。樂觀扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路。〔四〕加強(qiáng)保障，推動物業(yè)治理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、