北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告

一、概論

（一）研究目的與意義

目的在于研究北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，結(jié)合多

方面的數(shù)據(jù)，采用專業(yè)的分析手段對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、供求、

優(yōu)劣以及前景進(jìn)行研究，從而讓北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)態(tài)更加透明,廣

大民眾能夠更加了解這個(gè)大市場(chǎng)。房地產(chǎn)業(yè)做為國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱性

產(chǎn)業(yè)，其每一個(gè)變化都能觸動(dòng)多方面的變化，通過(guò)研究北京市房地產(chǎn)

業(yè)的發(fā)展，能使我們對(duì)全國(guó)的地產(chǎn)信息有個(gè)初步的認(rèn)識(shí)。

（二）研究?jī)?nèi)容與方法

本文采用了大量的數(shù)據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問(wèn)題做比較分析、

定性以及定量的研究，并結(jié)合相關(guān)的實(shí)例做多方面的分析，最后得出

結(jié)論。研究北京市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程以及目前整體的市場(chǎng)狀況、影

響價(jià)格的三個(gè)主要方面（產(chǎn)品的價(jià)值、成本、供需）對(duì)北京市房地產(chǎn)

進(jìn)行價(jià)格分析，其中主要從地理方位角度分析了北京四大板塊的價(jià)值

所在以及不同的亮點(diǎn)。在此基礎(chǔ)上，根據(jù)北京現(xiàn)在的情況以及各方面

的條件等對(duì)北京市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展做SWOT分析，包括軟硬件、2008年

奧運(yùn)會(huì)所帶來(lái)的商機(jī)與挑戰(zhàn)等等。

（三）研究背景

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來(lái)，從投資

領(lǐng)域到消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來(lái)源多元化，個(gè)人

購(gòu)房比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)也發(fā)展起來(lái)，城鎮(zhèn)住

房體制改革也逐步深化。

二、北京市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)的定義

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中所有的環(huán)節(jié)：市場(chǎng)研究、產(chǎn)品

定位、土地獲得、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、融資、市場(chǎng)營(yíng)銷、銷售、物業(yè)管理。

除了這些以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為中心的業(yè)務(wù)管理，還包括很多的管理職能。通

常，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，從工程立項(xiàng)到概預(yù)

算的編制、招投標(biāo)的管理以及施工、監(jiān)理等涉及面極廣，參與單位和

人員多，因此，房地產(chǎn)業(yè)是公認(rèn)上下產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，數(shù)據(jù)量大，投資周期

長(zhǎng)，不確定性和投資風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。

（二）北京市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨于穩(wěn)定

1、房地產(chǎn)投資逐年增加

2016到2021年房地產(chǎn)投資呈平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2018到2022年房

地產(chǎn)投資猛增，隨后進(jìn)入逐步平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐步成熟起來(lái)，從投資

領(lǐng)域到消費(fèi)結(jié)構(gòu)都發(fā)生了根本性的變化，投資資金來(lái)源多元化，個(gè)人

購(gòu)房比重越來(lái)越大，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)也發(fā)展起來(lái)，城鎮(zhèn)住

房體制改革也逐步深化。

（1）投資資金來(lái)源多元化初步形成

隨著市場(chǎng)化改革進(jìn)程加快，開(kāi)發(fā)企業(yè)投資資金來(lái)源渠道多元化，

國(guó)家投資比重逐漸減少，房地產(chǎn)金融發(fā)展迅速，一些大企業(yè)通過(guò)上市

融資。

（2）投資品種多樣化，住宅投資居主導(dǎo)地位

北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資品種日益增多，如高低檔住宅，經(jīng)濟(jì)適用

房、危改房、高低檔寫(xiě)字樓、商業(yè)用房、CBD等。但根據(jù)企業(yè)實(shí)力不

同投資品種也有所差別，通過(guò)下面圖表可知，住宅投資在市場(chǎng)中居主

導(dǎo)地位。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、國(guó)家和地方政府逐步加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)和控制

2020年至2022年是北京及全國(guó)房地產(chǎn)最不平靜的時(shí)期，房地產(chǎn)

市場(chǎng)在這一時(shí)期經(jīng)歷了各種政策調(diào)控。

①2003年出臺(tái)121文件；

②監(jiān)察部和國(guó)土資源部發(fā)出的8.31大限，即在年8月31日前今

年各地必須將經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的歷史遺留問(wèn)題

處理完畢；

③發(fā)布通知：關(guān)于項(xiàng)目資本金比例從20％提高到35％以上；

④銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)信托監(jiān)管力度；

⑤央行出臺(tái)并實(shí)行了再貸款浮息制度、行差別存款準(zhǔn)備金率制實(shí)

度和提高存款準(zhǔn)備金率制度三項(xiàng)政策以調(diào)整控制過(guò)熱行業(yè)包括房地

產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的固定資產(chǎn)過(guò)快投資增長(zhǎng)，控制通脹；

⑥2021年3月，辦公廳下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》

（國(guó)八條"；

"老 ）

⑦2021年５月七部委下發(fā)關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的八條意見(jiàn)（"新國(guó)

八條"；預(yù)售制度的取消爭(zhēng)議；）

⑧二手房交易營(yíng)業(yè)稅征收的細(xì)則明確、個(gè)人所得稅征征停停等等。

2021年7月18日由北京市國(guó)土資源局下發(fā)的《北京市2021年度土

地供應(yīng)計(jì)劃安排評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，根據(jù)《計(jì)劃》安排今年的供地計(jì)

劃將重點(diǎn)保證順義、通州、亦莊三個(gè)新城建設(shè)用地供應(yīng)，而對(duì)七類項(xiàng)

目用地進(jìn)行了限制。其中，二環(huán)路以內(nèi)不新增住宅商品房項(xiàng)目建設(shè)用

地供應(yīng)，三四環(huán)內(nèi)新建經(jīng)濟(jì)適用房用地供應(yīng)也將受到限制。

2、市場(chǎng)供應(yīng)減少價(jià)格上升是現(xiàn)階段北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

政府要通過(guò)種種政策來(lái)穩(wěn)定北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其是高升不下尤

的房?jī)r(jià)。事實(shí)證明：政策起了作用，房地產(chǎn)的"產(chǎn)量"少了，但價(jià)格

卻上升了。

北京市統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2021年1-9月份北京市房地產(chǎn)的總體

開(kāi)發(fā)量和成交量較上年同期都有不同程度的下降，根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1-9月，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成908.5億元，同比增

長(zhǎng)4.4%，低于上年同期15.9個(gè)百分點(diǎn)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比

重為53.4％，低于上年同期4.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅開(kāi)發(fā)投

資完成455.5億元，同比下降3.4％；1-9月，全市商品房買賣成交

21萬(wàn)套，2604.6萬(wàn)平方米，同比分別下降13.2％、8.7％：其中，

商品現(xiàn)房買賣成交7.4萬(wàn)套，939.8萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)18.8％

和27.8％；商品期房預(yù)售成交13.6萬(wàn)套，1664.8萬(wàn)平方米，同比分

別下降24.1％、20.6％；1-9月，全市商品期房買賣平均價(jià)格7372

元/平方米，同比上漲了1460元/平方米，漲幅為24.7％。2021年

1-10月份北京市固定資產(chǎn)投資總額為1951億元，較上年增長(zhǎng)11.9%，

消費(fèi)指數(shù)為101.5，房地產(chǎn)投資總體增長(zhǎng)幅度低于固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)

幅度，成交價(jià)格增長(zhǎng)幅度高于消費(fèi)水平的增長(zhǎng)幅度。

就價(jià)格而言，目前，北京房?jī)r(jià)呈現(xiàn)矛盾局面，與居民收入比價(jià)格

偏高，但與國(guó)際大都市比價(jià)格偏低。北京市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2021

年北京人均收入17653元，比上年增長(zhǎng)12.9％，城鎮(zhèn)單位職工平均

工資32808元。而北京市房?jī)r(jià)的飆升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民的收入增長(zhǎng)速

度。二環(huán)以內(nèi)的房屋均價(jià)達(dá)到1.3萬(wàn)/平方米；三環(huán)附近尤其是CBD

商業(yè)區(qū)，房屋均價(jià)在8000—9000/平方米；南五環(huán)外的亦莊，北六環(huán)

外的順義，房屋均價(jià)也在4000/平方米左右。

三、北京市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)價(jià)格分析

據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2021年全市商品住宅期房預(yù)售平均價(jià)格6725

元/平方米，比上年上漲了1083元/平方米，漲幅為19.2％，其中普

通商品住宅6721元/平方米，比上年增長(zhǎng)10.9％。

價(jià)格是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中極其敏感而又不易把握的因素。價(jià)格的制

定過(guò)程，一方面要以產(chǎn)品的價(jià)值量為基礎(chǔ)，另一方面又受到市場(chǎng)供求

變化及其他環(huán)境因素的影響。下面主要從三個(gè)方面分析：

（一）產(chǎn)品價(jià)值是價(jià)格形成的理論依據(jù)

決定、影響產(chǎn)品價(jià)值的因素很多，就房地產(chǎn)這種產(chǎn)品而言，地理

位置對(duì)其影響是最重要的。環(huán)境以及交通狀況的影響也不容忽視。

1、不同區(qū)域之間的房地產(chǎn)其產(chǎn)品價(jià)值存在明顯差異

（1）東區(qū)的東城和朝陽(yáng)是北京涉外機(jī)構(gòu)和公司最多的區(qū)域，是

北京對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易交流的重要窗口。王府井一帶，CBD、朝外等商圈

的急速發(fā)展，帶動(dòng)了其附近大片區(qū)域甚至通州地區(qū)住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

從品質(zhì)上看東部地區(qū)新開(kāi)公寓項(xiàng)目占據(jù)六成左右的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了

普通住宅；從價(jià)格上看，東部地區(qū)新開(kāi)盤項(xiàng)目的加權(quán)平均值在各大區(qū)

域中是最高的。高檔次項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了整個(gè)東部地區(qū)的全面發(fā)展。

此外，東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭也非常訊猛，CBD板塊、

以 燕莎板塊、

朝青路板塊為依托的東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)，成為北京城最為繁華的商業(yè)地產(chǎn)

區(qū)。

（2）由于南區(qū)可開(kāi)發(fā)的土地多、單宗土地面積大導(dǎo)致品牌公司

紛紛進(jìn)入、盤銷售持續(xù)升溫、

樓 產(chǎn)品性價(jià)比不斷攀升。在產(chǎn)品品質(zhì)、而

價(jià)格上，繼續(xù)保持南城高性價(jià)比的基礎(chǔ)上，涌現(xiàn)了數(shù)個(gè)高價(jià)項(xiàng)目，

在 也

打破了南城"高價(jià)房賣不動(dòng)"的局面。

（3）西區(qū)擁有西山、八大處、香山等景觀的西區(qū)自然景觀優(yōu)美，

人文環(huán)境也十分良好，一直是北京最適宜居住的區(qū)域。在古時(shí)候西區(qū)

就以其良好的生態(tài)環(huán)境為眾多達(dá)官貴人所喜愛(ài)。新中國(guó)成立以后京西

地區(qū)素來(lái)是中央部委、軍隊(duì)系統(tǒng)住宅相對(duì)集中的區(qū)域，同時(shí)也是北京

市高等教育的集中地帶。

（5）隨著第29屆奧運(yùn)會(huì)的日益臨近，北區(qū)相關(guān)場(chǎng)館的建設(shè)正在

緊鑼密鼓地進(jìn)行著，而房地產(chǎn)項(xiàng)目也正好借奧運(yùn)的東風(fēng)大干快上。目

前北部地區(qū)已經(jīng)形成了以亞奧板塊、清河——回龍觀板塊、酒仙橋—

—望京板塊、北苑、上地信息產(chǎn)業(yè)基地等板塊為核心向周邊輻射的房

地產(chǎn)項(xiàng)目群，而在今后一段時(shí)間內(nèi)，北京市的幾個(gè)大型的住宅項(xiàng)目也

都將落戶于北區(qū)。

2、不同板塊的交通狀況、環(huán)境將直接影響產(chǎn)品的價(jià)值

（1）東區(qū)的地鐵1、2號(hào)線、八通線將東部地區(qū)和整個(gè)北京城聯(lián)

系在了一起。貫穿中關(guān)村、奧運(yùn)公園、CBD的地鐵10號(hào)線以及東直

門至首都機(jī)場(chǎng)的軌道交通線路等都在積極地建設(shè)或籌備之中，這將直

接拉動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值的上揚(yáng)。從環(huán)境上看，東區(qū)近幾年的環(huán)境發(fā)展并不盡

如人意，但也在不斷地進(jìn)行著改進(jìn)，一些大的綠化帶的建設(shè)、治污工

程的開(kāi)工都將為東區(qū)的發(fā)展提供良好的配套環(huán)境。

（2）南區(qū)的交通狀況正在不斷地改善，規(guī)劃和建設(shè)中的地鐵4

號(hào)、5號(hào)、8號(hào)線將結(jié)束南區(qū)無(wú)地鐵的歷史，近幾年來(lái)的地面交通網(wǎng)

絡(luò)的改造工程也收到了很好的效果，為產(chǎn)品價(jià)值的提升打下了良好的

基礎(chǔ)。南中軸路的建設(shè)改善了木樨園地區(qū)擁擠的交通環(huán)境，同時(shí)也提

升了周邊項(xiàng)目的價(jià)值。在環(huán)境改造上，南區(qū)近幾年來(lái)的治污措施十分

得力。目前小紅門污水處理廠已竣工投產(chǎn)，涼水河水污染得到徹底整

治。涼水河的改造工程，使原有的又臟又臭的周邊環(huán)境變成了鳥(niǎo)語(yǔ)花

香的宜居地帶。

（3）西區(qū)擁有良好的地脈傳承，是自古以來(lái)皇家青睞的修養(yǎng)勝

地。自然景觀資源在最大程度上保障了區(qū)域的地段價(jià)值。周邊山有香

山、玉泉山、萬(wàn)壽山；水有昆明湖、長(zhǎng)河、永定河引水渠。皇家園林、

現(xiàn)代旅游勝地比比皆是。而位于海淀區(qū)的數(shù)十個(gè)高等學(xué)府，為西區(qū)的

發(fā)展源源不斷地提供著優(yōu)秀的人力資源。附屬于這些高等院校的中學(xué)、

小學(xué)等為居住在此的人們提供了完善的教育配套。中關(guān)村步行街、歐

尚、百安居、家樂(lè)福等項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用，又豐富了西區(qū)的生活

商業(yè)配套設(shè)施。

（4）2021年北京市針對(duì)回龍觀、清河、北苑以及望京地區(qū)交通

基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃和建設(shè)滯后的問(wèn)題，制定了《北京市北部地區(qū)綜合交通

規(guī)劃》同時(shí)，啟動(dòng)了回龍觀八達(dá)嶺高速公路立交改造及輔路。其次。

是首都機(jī)場(chǎng)南線的開(kāi)工建設(shè)。西接八達(dá)嶺高速至北安河地區(qū)，東接京

平高速至平谷地區(qū)，形成北京北部地區(qū)一條快速大通道，這些都是高

價(jià)值形成的基礎(chǔ)條件。亞奧商圈的形成，眾多分量十足的大型商業(yè)項(xiàng)

目的進(jìn)駐為北部地區(qū)的環(huán)境提供了良好的配套設(shè)施，北京國(guó)際會(huì)議中

心、大學(xué)生足球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、多個(gè)高爾夫球場(chǎng)都為北區(qū)的環(huán)境提供了相關(guān)

的配套服務(wù)。這將直接提升附近相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力。

（二）成本費(fèi)用是價(jià)格構(gòu)成的最基本也是最主要的因素

北京市房地產(chǎn)成本高，土地費(fèi)用過(guò)高是其主要原因。土地價(jià)格約

占開(kāi)發(fā)成本的30%-40%。另外，較高的出租回報(bào)率也是房?jī)r(jià)居高不下

的原因之一，在香港、上海買房子都沒(méi)有在北京買房子的租金回報(bào)率

高，例如在北京買到一個(gè)好的別墅，租金回報(bào)率可以達(dá)到15%，高檔

的公寓目前在8%以上，有時(shí)甚至可以達(dá)到10%-12%，而這是同期銀行

存款利率的4-5倍。

（三）市場(chǎng)供求是影響價(jià)格變動(dòng)的重要因素

1、供應(yīng)不足、結(jié)構(gòu)不合理是近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律

（1）2021全年北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)情況偏緊

2021年受國(guó)家各部委實(shí)施的一系列包括土地、金融、稅收、房

地產(chǎn)銷售管理等政策的影響，北京市住宅銷售市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段。從

住宅期房的供求情況來(lái)看，2021年期房供應(yīng)和銷售的增長(zhǎng)速度低于

2020年。

北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2021年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)售量

從5月份起就比去年同期有所下降，這種下降趨勢(shì)一直持續(xù)到2021

年8月。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2021年1—11月份，北京普通

住宅預(yù)售房供應(yīng)量約1779萬(wàn)平方米，2020年同期相比下降了13.5%。較

2021年，全市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積1196萬(wàn)平方米。

其中，出讓住宅用地585公頃，規(guī)劃建筑面積679萬(wàn)平方米；劃撥住

宅（經(jīng)濟(jì)適用房）用地295公頃，規(guī)劃建筑面積517萬(wàn)平方米。全市

商品住宅施工面積為7283.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.8％，高于04

年1.4個(gè)百分點(diǎn)；住宅新開(kāi)工面積1983.2萬(wàn)平方米，

商品 下降10.1%。

（2）2022年市場(chǎng)供應(yīng)情況并沒(méi)有真正好轉(zhuǎn)

2022年4月5日，北京市2022年年度土地供應(yīng)計(jì)劃公布并開(kāi)始

實(shí)施。年計(jì)劃安排土地供應(yīng)總量6500公頃，新增建設(shè)用地3900

今 其中

公頃，存量建設(shè)用地為2600公頃。

2022年度土地供應(yīng)計(jì)劃指標(biāo)中，新增建設(shè)用地城八區(qū)指標(biāo)約占

40％，遠(yuǎn)郊10個(gè)區(qū)縣指標(biāo)約占60％。其中，城八區(qū)中朝陽(yáng)、海淀和

豐臺(tái)是新增建設(shè)用地供應(yīng)"大戶"分別是250公頃、180公頃和110，

公頃，東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)4個(gè)中心城區(qū)新增建設(shè)用地

為零。而遠(yuǎn)郊區(qū)縣中，通州的新增建設(shè)用地供應(yīng)排第一，達(dá)到200公

頃；其次是大興200公頃、順義180公頃、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)150

公頃、昌平和房山均為150公頃。

2、需求總是在增長(zhǎng)，結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出

（1）北京市居民居住區(qū)域結(jié)構(gòu)性不合理

二環(huán)內(nèi)區(qū)域主要由老城四區(qū)，即東城、西城、崇文、宣武共同構(gòu)

成。而資料顯示，北京目前面臨的一個(gè)問(wèn)題是城市功能過(guò)于集中在這

四個(gè)中心城區(qū)。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，北京現(xiàn)在的城市功能都集中在五環(huán)

路以內(nèi)。醫(yī)院、機(jī)關(guān)、學(xué)校、大企業(yè)總部等這些公用的機(jī)構(gòu)，基本上

都在三環(huán)以內(nèi)，二環(huán)內(nèi)只占市區(qū)土地總面積的6%，人口密度現(xiàn)在達(dá)

到2.74萬(wàn)人／平方公里，每平方公里要比其他世界特大城市多近

8000人。

（2）居住意向的形成將帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)

北京市目前已形成四大熱點(diǎn)居住圈。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，被調(diào)查的北

京人32％選擇西部，28％選擇北部，17．1％選擇東部，15．3％選

擇南部。而不同的人口密度將造成不同的房產(chǎn)價(jià)格。

3、北京購(gòu)房人群特征趨于明顯

（1）購(gòu)房人群年齡走低

北京市統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，準(zhǔn)購(gòu)房者中以 26-35 歲的比例最

高，達(dá)到47％，36-45歲之間的購(gòu)房者達(dá)到33%； 25歲以下的

人群，達(dá)到13%，因此，25-35歲的青年人士依然是房產(chǎn)市場(chǎng)的

主角，這是與他們所處的生命周期和經(jīng)濟(jì)能力相適應(yīng)的。

（2）多數(shù)人購(gòu)房為自住

從年齡與購(gòu)房目的的交叉分析可以看出：25歲以下的人群主要

是為滿足其定居和結(jié)婚的要求，兩者之和達(dá)到75%，他們基本上是

首次置業(yè)；26-45歲的人群的置業(yè)目的集中在改善居住，定居的比

例也較大，他們有較強(qiáng)的購(gòu)買力，處于事業(yè)發(fā)展的黃金階段，需求增

長(zhǎng)較為強(qiáng)勁。55歲以上的人群需求較弱，這主要是因?yàn)樗麄兓疽?/p>

經(jīng)置業(yè)，生活已經(jīng)很穩(wěn)定了。

（3）低價(jià)住房難尋覓

調(diào)查顯示：價(jià)位在5000元／平方米以下的房子，居民的需求比

例遠(yuǎn)高于市場(chǎng)上實(shí)際供給的比例，兩者相差近10個(gè)百分點(diǎn)；相反，

價(jià)位在5000元／平方米以上的房子，市場(chǎng)上的供給過(guò)多，特別是6000

至8000元／平方米的房子，市場(chǎng)供給的比例比需求的比例高出近18

個(gè)百分點(diǎn)，如此大的差距，不能簡(jiǎn)單地說(shuō)其供過(guò)于求或供不應(yīng)求。就

現(xiàn)階段北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，低價(jià)位的房子仍然處于相對(duì)供不應(yīng)求

狀態(tài)，而高價(jià)位的房子相對(duì)供過(guò)于求。

四、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景非?？春?/p>

（一）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇十分明顯

1、奧運(yùn)會(huì)給北京房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了極大的機(jī)遇

北京不但屬于中國(guó)，而且屬于全世界，800年的城市文化會(huì)在奧

運(yùn)中被世界充分了解，會(huì)有更多人對(duì)北京有一個(gè)新的認(rèn)識(shí)和興趣，中

國(guó)在世界經(jīng)濟(jì)中的影響是巨大的，政府會(huì)充分考慮首都政治、經(jīng)濟(jì)、

社會(huì)上的穩(wěn)定，這就直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

奧運(yùn)會(huì)不單是硬件的改變，軟環(huán)境也大力提升，房地產(chǎn)要完成這

一系列的硬環(huán)境、軟環(huán)境的改變，從而增大市場(chǎng)空間。根據(jù)歷屆奧運(yùn)

會(huì)的會(huì)后情況來(lái)看，奧運(yùn)會(huì)后亞奧地區(qū)的住宅價(jià)格將會(huì)上升，最可比

的是漢城奧運(yùn)會(huì)，因?yàn)橹袊?guó)目前的狀況和漢城非常相似，都正處在從

發(fā)展中國(guó)家向新興工業(yè)化的國(guó)家轉(zhuǎn)化。

2、家庭狀況的改善有利于提高房地產(chǎn)的需求

傳統(tǒng)的家庭人口大概5-6人或者12-15人，但是現(xiàn)在的家庭人口

平均是3.6人，北京現(xiàn)在只有2.4到2.6人；中國(guó)的城市化率提高過(guò)

程中會(huì)有一個(gè)高速的發(fā)展，今年公布城市化率已經(jīng)達(dá)到39.1%，北京

的城市化率已經(jīng)超過(guò)55%，這樣的發(fā)展速度會(huì)比其他的城市有更大的

優(yōu)勢(shì)發(fā)展城市建設(shè)，這將直接拉動(dòng)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，對(duì)北京房地產(chǎn)

市場(chǎng)來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小的優(yōu)勢(shì)。

3、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)

北京現(xiàn)在整個(gè)GDP是3600億，相當(dāng)于人均大概3000多，人均

GDP在5000-8000的時(shí)候是房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的時(shí)期，上海進(jìn)入4500

以后房地產(chǎn)需求出現(xiàn)了高速的增長(zhǎng)。按照北京市的規(guī)劃，2008年，到

北京的GDP會(huì)保持人均GDP5000，那時(shí)才是北京房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的開(kāi)

始。

4、交通狀況的改善將成為北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要優(yōu)勢(shì)

未來(lái)北京的交通會(huì)得到巨大的改善。北京目前的交通很不方便，

北京市政府公布了一個(gè)數(shù)據(jù)在二環(huán)以內(nèi)6%的公路面積就存在30%的

交通負(fù)荷。隨著市政設(shè)施，城市干道，高速交通工具的投入使用，城

市和郊區(qū)的距離縮短了，這必將使得郊區(qū)的住宅成為主流。同時(shí)基礎(chǔ)

設(shè)施的改造帶來(lái)了大量的拆遷，拆遷居民的搬遷為未來(lái)的房地產(chǎn)提供

了持續(xù)、強(qiáng)勁的需求。

5、房地產(chǎn)品質(zhì)的提升將直接帶動(dòng)房地產(chǎn)需求的增加

房地產(chǎn)品質(zhì)在提升，為二次置業(yè)創(chuàng)造了條件：旅游主題社區(qū)、教

育主題社區(qū)、軍事化主題社區(qū)、運(yùn)動(dòng)主題社區(qū)、個(gè)性別致產(chǎn)品（SOLO

精舍邀北漂族享受都市豪華、LIVINGHOTEL非常男女接觸前衛(wèi)理念、

COM-PARK新型商務(wù)公寓讓中關(guān)村從此輕松一點(diǎn)、STUDIO"發(fā)展中公

司"潛力人群掌握主流信息）的出現(xiàn)表明北京住房消費(fèi)市場(chǎng)細(xì)分化趨

勢(shì)明顯，消費(fèi)者根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力選擇不同檔次的住房，住房"消

費(fèi)個(gè)性化"時(shí)代已悄然到來(lái)，住房正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，開(kāi)始

追逐居住質(zhì)量和生活品位。

（二）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)

1、金融政策對(duì)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)有著負(fù)面的影響

金融政策的控制會(huì)使許多中小房地產(chǎn)商失去開(kāi)發(fā)能力，開(kāi)發(fā)商大

亦會(huì)縮小開(kāi)發(fā)規(guī)模。

央行調(diào)查顯示我國(guó)房地產(chǎn)金融存在四大問(wèn)題：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資一

金過(guò)多依賴于銀行貸款；二是土地儲(chǔ)備制度不完善，土地儲(chǔ)備貸款存

在隱性風(fēng)險(xiǎn)。三是個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)。按照

國(guó)際慣例，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3年到8年，而我國(guó)的個(gè)人

住房信貸業(yè)務(wù)是最近3年才開(kāi)始發(fā)展起來(lái)的。同時(shí)，我國(guó)個(gè)人征信系

統(tǒng)尚未建立，商業(yè)銀行也難以對(duì)貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充

分嚴(yán)格的調(diào)查監(jiān)控。四是商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營(yíng)行為本身

不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問(wèn)題。如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸

作為一種"優(yōu)良資產(chǎn)"大力發(fā)展，在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)上容易產(chǎn)生急功近利的

傾向。

2、奧運(yùn)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響不可忽視

北京在奧運(yùn)會(huì)之前，可能有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在奧運(yùn)開(kāi)工之前是不

允許開(kāi)工的，會(huì)有一些方面的政策。同時(shí)奧運(yùn)之后，奧運(yùn)村原來(lái)給運(yùn)

動(dòng)員住的地方，也會(huì)推向市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)周期有比較理性、

正確的判斷。

奧運(yùn)會(huì)不單是硬件的改變，軟環(huán)境也大力提升，在奧運(yùn)建設(shè)過(guò)程

中需要大量的資本。奧運(yùn)要吸收大量的市場(chǎng)資本，不可避免要對(duì)市場(chǎng)

資本造成很大的壓力，房地產(chǎn)作

為資本密集的行業(yè)，要完成這一系列的硬環(huán)境、軟環(huán)境的改變，對(duì)資

金的需求是巨大的，受影響非常大。

3、土地政策的漏洞將降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)能力

土地政策存在漏洞，雖然下發(fā)4號(hào)文補(bǔ)上了33號(hào)文遺留的4個(gè)

漏洞，但從33號(hào)文到4號(hào)文頒布之前據(jù)官方統(tǒng)計(jì)已經(jīng)有近1億平方

米土地被協(xié)議轉(zhuǎn)讓，這個(gè)數(shù)字仍然還只是一個(gè)相當(dāng)保守的估計(jì)。按照

住宅的平均容積率推算，1億平方米土地上可以開(kāi)發(fā)3-4億平方米在

的商品住宅。2003年全年，北京市商品住宅竣工面積為2080.8萬(wàn)平

方米，以此推算，3億平方米約相當(dāng)于北京市近15年的開(kāi)發(fā)能力。

4、其他不利因素也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定的負(fù)面影響

購(gòu)房者的消費(fèi)心理，觀望和持幣待購(gòu)心態(tài)加重將直接造成房地產(chǎn)

市場(chǎng)的需求減少。另外，房?jī)r(jià)與收入比偏高也是造成房地產(chǎn)需求減少

的重要原因。

總之，北京房地產(chǎn)的未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇共存，所謂機(jī)遇是指：奧運(yùn)

會(huì)的召開(kāi)帶動(dòng)城市快速發(fā)展、房地產(chǎn)本身的升級(jí)換代和品質(zhì)提高、居

民消費(fèi)能力的提高、住宅郊區(qū)化的發(fā)展、國(guó)家宏觀調(diào)控和對(duì)行業(yè)的規(guī)

范管理、大量外來(lái)人口的擁入、城市化率的提高等，這些好消息可以

說(shuō)為有實(shí)力的大公司帶來(lái)了機(jī)遇；但北京房地產(chǎn)對(duì)更多的中小企業(yè)和

管理能力低下的公司來(lái)講面臨的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大：國(guó)家政策影響、奧運(yùn)

后遺癥、房?jī)r(jià)與收入比偏高、信貸風(fēng)險(xiǎn)、臺(tái)海關(guān)系、消費(fèi)理性化等。

（三）北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景展望

1、宏觀政策的調(diào)節(jié)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展

政府工作報(bào)告提出，今年要繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)

大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。指出，要保持固定資產(chǎn)投資適當(dāng)規(guī)模，堅(jiān)

持有保有壓，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，防止投資過(guò)快增長(zhǎng)。繼續(xù)把好土地、信

貸兩個(gè)閘門，堅(jiān)持實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度，堅(jiān)持按照貸款條件和

市場(chǎng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款，從嚴(yán)控制新開(kāi)工項(xiàng)目。

同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展薄弱環(huán)節(jié)和重點(diǎn)領(lǐng)域的建設(shè)。繼

續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。著力要

調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，重點(diǎn)發(fā)展普通商品房

和經(jīng)濟(jì)適用房。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。整頓規(guī)范房地

產(chǎn)和建筑市場(chǎng)秩序，基本完成建設(shè)領(lǐng)域清理拖欠工程款的任務(wù)，促進(jìn)

房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)健康發(fā)展。

2、奧運(yùn)會(huì)將促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

目前來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)還有一段時(shí)間的小幅度增長(zhǎng)期，再加上

2008年的奧運(yùn)會(huì)是我國(guó)的一件大事，為了社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健，國(guó)

家會(huì)采取一些必要的措施保障經(jīng)濟(jì)安全，奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)也將在一定程度上

帶動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。因此在未來(lái)的兩年，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控會(huì)有所加強(qiáng)，

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的勢(shì)頭會(huì)得到一定程度的遏制，一跌到底的可能性并不大，

但2009年就可能面臨下滑的趨勢(shì)。對(duì)此，國(guó)家在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上實(shí)施

了較為科學(xué)合理的利率、匯率政策，同時(shí)在加強(qiáng)土地市場(chǎng)化供應(yīng)、規(guī)

范政府行為上做了努力，并積極探索稅制改革和加大金融監(jiān)管力度。

這些措施都對(duì)防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)起到了積極作用，并取得了初步成

效。

3、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)的發(fā)展仍十分復(fù)雜

（1）由于市場(chǎng)的供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格的持續(xù)上漲

2022年北京新房市場(chǎng)將出現(xiàn)總體上供不應(yīng)求的局面。由此帶來(lái)

的房?jī)r(jià)上漲，將不低于2021年的市場(chǎng)漲幅(20%左右)。二手房買賣

價(jià)格也將隨供不應(yīng)求格局的加劇、新房市場(chǎng)價(jià)格上漲有所攀升，租賃

市場(chǎng)則細(xì)分為兩