旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及典型項目分析

2007.9旅游地產(chǎn)發(fā)展模式及典型項目分析重慶中原旅游地產(chǎn)資訊發(fā)布會旅游地產(chǎn)發(fā)展模式初探萌芽階段起步階段發(fā)展階段成熟階段游客較少少數(shù)接待設施無規(guī)模度假地開發(fā)交通不便游客數(shù)量激增；開始興建豪華酒店；首先開發(fā)資源最好的度假區(qū)；娛樂、商業(yè)活動初步發(fā)展對外交通建成，改進內(nèi)部交通主導建設；主動吸引游客和投資旅游業(yè)成為區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量持續(xù)上升；知名度快速提升；有標桿性度假區(qū)；新興度假區(qū)豪華定位，市場份額持續(xù)加大；配套設施開始完善；高端度假產(chǎn)品規(guī)模開發(fā)擴大交通設施容量公共設施的建設；保護資源；提升服務水平旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)游客數(shù)量穩(wěn)定；花費大，停留〉4天獨特的豪華度假產(chǎn)品和物業(yè)；度假區(qū)專業(yè)化經(jīng)營，各區(qū)功能互補，多元化組合具成熟的立體交通體系；完善的水電通信等網(wǎng)絡旅游業(yè)為第一產(chǎn)業(yè)；無污染的產(chǎn)業(yè)體系旅游度假區(qū)一般發(fā)展規(guī)律贏利及發(fā)展模式簡析贏利模式提升土地價值形成與普通房地產(chǎn)項目的差異性，從而提升物業(yè)的競爭力和價值發(fā)展模式借勢造勢依靠地區(qū)成熟的旅游資源，開發(fā)相關(guān)房地產(chǎn)項目具體類型：旅游區(qū)景區(qū)住宅（最為常見），商務旅游地產(chǎn)，度假型旅游地產(chǎn)，旅游型酒店等等。本次分析涉及純住宅項目：三亞圣芭芭拉、杭州富春山居等。

綜合類項目：時代海岸、山水國際等在城市邊緣區(qū)域開辟全新的旅游項目，再帶動周邊地產(chǎn)發(fā)展。具體類型：主題公園，以旅游公園為主題的綜合房地產(chǎn)項目，旅游主題居所本次分析涉及項目:杭州威尼斯水城等典型項目分析典型項目分析框架典型城市旅游地產(chǎn)項目典型城市旅游地產(chǎn)整體分析典型項目分析項目自然資源開發(fā)企業(yè)實力項目產(chǎn)品分析項目開發(fā)模式項目啟動策略海南三亞旅游地產(chǎn)案例研究

三亞發(fā)展歷程85年96年03年萌芽階段起步階段發(fā)展階段成熟階段接待游客總量持續(xù)增長；中國第一家五星級度假酒店在亞龍灣開業(yè)；政府吸引投資，主導建設；旅游業(yè)成為第一大產(chǎn)業(yè)國際游客比例高速提升已具有一定的國際知名度；已形成立體的度假區(qū)體系商業(yè)、娛樂等配套設施缺失開辟國際航線；重點基礎設施建設構(gòu)建無污染的產(chǎn)業(yè)體系三亞鳳凰機場正式通航；政府以規(guī)劃和對外交通啟動少數(shù)游客背景分析：三亞旅游市場發(fā)展情況從國際旅游度假區(qū)發(fā)展規(guī)律看，三亞正處于向成熟國際一流旅游度假區(qū)域的發(fā)展階段尚未達到成熟階段從2001年起旅游工業(yè)占到地區(qū)生產(chǎn)總值的60-80%。旅游業(yè)已經(jīng)成為三亞經(jīng)濟的第一大產(chǎn)業(yè)。

市委、市政府把旅游業(yè)作為三亞的主導產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)旅游業(yè)已經(jīng)成為三亞服務業(yè)的重要組成部分，并逐步成為第三產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。背景分析：三亞旅游市場發(fā)展情況旅游業(yè)已成為三亞GDP貢獻率最高、拉動力最強、從業(yè)人員最多的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值逐年穩(wěn)步增長呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。三亞灣市區(qū)大東海亞龍灣公寓：二線海景房7000-9000一線海景房：10000-18000產(chǎn)權(quán)式酒店：10000-15000別墅：15000-28000背景分析：三亞旅游地產(chǎn)發(fā)展狀況公寓：3000-8000產(chǎn)權(quán)式酒店：6000-7000別墅：6000-19000公寓：二線海景房：5500-7000一線海景房：8000-12000公寓：8500-10000產(chǎn)權(quán)式酒店：2000-4500別墅：10000-15000三亞2006年70%左右的新增需求是建筑面積在100平方米以下的產(chǎn)品。2006年1～8月，戶均面積87平米市場需求以100平米以下的小戶型為主。背景分析：三亞旅游地產(chǎn)發(fā)展狀況近年來三亞房地產(chǎn)市場快速增長，房價大幅上升，以小戶型產(chǎn)品供應為主，單盤消化在3-7萬平米。客戶來源：主要來自華北和華北地區(qū)等冬季寒冷的地區(qū)，以及上海。國際客戶以及港澳臺也占一定比例。本地客戶所占比例不足20％。三亞客戶輻射能力?？蛻糁脴I(yè)目的以養(yǎng)老度假為主。背景分析：三亞旅游地產(chǎn)發(fā)展狀況三亞正在處于向國際一流旅游度假區(qū)域的發(fā)展階段旅游業(yè)已成為三亞GDP貢獻率最高、拉動力最強的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)值逐年穩(wěn)步增長呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢以中小戶型產(chǎn)品供應為主客戶：外銷需求為主，置業(yè)目的由投資為主轉(zhuǎn)向以度假養(yǎng)老為主單盤年消化量在3~7萬之間背景分析小結(jié)一線海景旅游地產(chǎn)典型項目

——圣芭芭拉關(guān)鍵詞：借勢開發(fā)純住宅項目圣芭芭拉區(qū)位三亞市內(nèi)三亞灣，一線海景資源；南鄰無垠碧海,西倚五星級三亞灣假日酒店,北為三亞新城,東接海坡度假中心。規(guī)?？傉嫉孛娣e1.7萬平方米，總建筑面積約2.2萬平方米景觀一線海景，全海景住宅區(qū)產(chǎn)品高層住宅、聯(lián)排別墅銷售銷售價格10000-12000元/平米其他建筑風格：西班牙風情；富有特色的小型旅游住宅項目開發(fā)企業(yè)：中小企業(yè)圣芭芭拉——概況時代海岸位于三亞灣，一線海景，精致旅游純住宅小盤圣芭芭拉——開發(fā)策略圣芭芭拉是三亞灣一線海景的代表項目，占地在30畝，個盤小巧別致，后排多以小高層為主，前排輔以少量別墅類產(chǎn)品。產(chǎn)品本身無商業(yè)配套或啟動引擎,主要策略順勢而為，依托一線海景和三亞城市配套。項目容積率多在1.0以上，低容積率項目大量出現(xiàn)別墅產(chǎn)品小高層產(chǎn)品是市場主流一線海景樓盤容積率多在1.0以上，小高層產(chǎn)品+別墅的產(chǎn)品線保證戶戶觀景，多以小高層產(chǎn)品作為首開產(chǎn)品，保證回現(xiàn)速度，聚集人氣，用別墅產(chǎn)品提高贏利空間銷售情況良好項目開發(fā)模式：在戰(zhàn)略上攀龍附鳳，在戰(zhàn)術(shù)上差異化和特色化樓盤均容積率小高層高層聯(lián)排獨棟疊拼藍色海岸2.5√山海天1.5√帝王花園0.47√圣芭芭拉1.3√√√陽光海岸1.35√半島龍灣1.0√√帕爾美娜1.1√三亞一線海景房延展分析三亞一線海景房差異化掃描棕櫚泉國際公寓——熱帶園林與建筑的完美結(jié)合三亞一線海景房差異化掃描色彩明快，紅瓦黃墻，在藍天掩映下，在熱帶園林的襯托下，度假休閑之感油然而生。陽光海岸——建筑色彩的完美展現(xiàn)二線海景旅游地產(chǎn)典型項目

——時代海岸關(guān)鍵詞：借勢背景下的造勢開發(fā)綜合型項目時代海岸區(qū)位三亞市內(nèi)三亞河與南海三亞灣的交匯處，毗鄰鹿回頭公園，與東邊規(guī)劃中的鳳凰廣場（規(guī)劃已定）隔河相望規(guī)?？傉嫉孛娣e34萬平方米，總建筑面積約52萬平方米景觀一線河景，遠觀山景、海景產(chǎn)品高層住宅、別墅、酒店式公寓、超豪華酒店、休閑健康城、游艇會、名車俱樂部、高檔寫字樓、大型購物廣場、特色酒吧餐飲街。三亞首個集休閑、度假、娛樂和商務于一體的超大復合型旅游地產(chǎn)其他園林風格：東南亞泰式風情時代海岸位于三亞市內(nèi)三亞河與南海三亞灣的交匯處，一線河景，遠觀山景，海景，三亞第一個超大型功能復合旅游地產(chǎn)項目。時代海岸——概況首先開發(fā)的A區(qū)將銷售型快速回現(xiàn)物業(yè)集中放置在此，有利于前期資金回現(xiàn)。B區(qū)純商業(yè)、寫字樓、娛樂物業(yè)，后期開發(fā)為開發(fā)商視情況調(diào)整規(guī)劃留有余地各功能分區(qū)明顯，利于打造高端形象住宅區(qū)規(guī)劃充分發(fā)揮各類物業(yè)價值：高層住宅利用外部山、河海自然景觀獨棟物業(yè)利用河景輔以私人游艇泊位提升物業(yè)價值聯(lián)排別墅設置在區(qū)域內(nèi)部充分享受區(qū)域的商業(yè)娛樂配套B區(qū)13.70公頃A區(qū)20.86公頃住宅區(qū)商業(yè)及酒店區(qū)公共娛樂區(qū)酒店區(qū)公共娛樂區(qū)規(guī)劃大型商業(yè)、夜總會、海鮮街、酒吧街、室內(nèi)外游樂場所及配套酒店。時代海岸——產(chǎn)品規(guī)劃在項目區(qū)域規(guī)劃上打造國際化功能復合大型度假港區(qū)域，住宅區(qū)規(guī)劃充分利用外界資源，使各類物業(yè)價值最大化。時代海岸——開發(fā)策略第1期第2.期第3期第4期項目分期開發(fā)情況開發(fā)策略1期04.1.7開工，4.28日時代公館（總建面32045平米）開盤，5.1期間銷售186套。開發(fā)前，時代海岸地處市區(qū)內(nèi)臟亂差的港門下村、水居巷地帶。首期：以5星級酒店式公寓時代公館開發(fā)實現(xiàn)前期資金回現(xiàn)。利用健康城和時代廣場改變區(qū)域形象，營造國際化大型高檔、成熟度假區(qū)域氛圍。如：高檔海鮮坊、西餐廳、韓國料理、日本拉面、商業(yè)業(yè)態(tài)：95%以上高檔餐飲墨西哥燒烤，配以5%小型便利店和旅游紀念品專賣店。從首期地塊選擇來看，臨路臨湖。2期金域1期：以3棟高層住宅入市，加快資金回籠速度利用前期配套園林展示、商業(yè)配套實現(xiàn)住宅銷售；資金回籠3期金域2期：2棟高層住宅、聯(lián)排別墅利用前期配套園林及物業(yè)呈現(xiàn)、商業(yè)配套實現(xiàn)住宅銷售；3期價格攀升加速，博取利潤4期金域3期：2棟高層住宅、獨棟別墅利用前期配套園林及物業(yè)呈現(xiàn)、商業(yè)配套實現(xiàn)住宅銷售；4期價格攀升加速，博取利潤形象展示：將原有百年漁港臟亂差的老形象一舉顛覆游艇會、名車俱樂部充分展示項目高端形象控制進入商業(yè)的檔次配合國際化度假區(qū)域形象地道的東南亞園林風情展示度假區(qū)域氛圍產(chǎn)品：配套商業(yè)+低單價/低總價產(chǎn)品：開盤控制總價，以相對于一線海景樓盤的較高性價比，1房和2房的投資度假暢銷戶型吸引前期投資、度假類客戶客戶：持續(xù)針對核心上海、江浙客戶推廣主要客戶置業(yè)目的變化客戶群：以度假、養(yǎng)老為置業(yè)目的的高端及高端以上客戶時代海岸——客戶群客戶演變：上海客戶占總客戶的60%，05年開始其所占比例有減小趨勢，增加重慶、成都客戶比例。第一階段：投資第三階段：度假兼投資；大量養(yǎng)老

第二階段：度假兼投資；少量養(yǎng)老二線海景旅游地產(chǎn)典型項目

——山水國際關(guān)鍵詞：借勢背景下的造勢開發(fā)綜合型項目啟動策略出現(xiàn)失誤區(qū)位三亞市內(nèi)鳳凰路東側(cè)，三亞圖書館對面。規(guī)?？傉嫉孛娣e160萬平方米，總建筑面積約100萬平方米，容積率0.56景觀無特別景觀，地塊屬于緩坡地形產(chǎn)品多層住宅：80-120平米1房和2房共600多套，主體雙拼和疊拼別墅：別墅200以上，少量酒店式公寓：：40-80，少量其他社區(qū)內(nèi)引入230畝的海水，形成環(huán)繞組團的水系，在前期銷售中，起到支持項目形象的作用。山水國際山水國際——概況山水國際位于三亞市內(nèi)，鳳凰路東側(cè)，是三亞少有的大規(guī)模山水資源社區(qū)。1123項目分期開發(fā)情況開發(fā)策略1期2006.1開盤產(chǎn)品為多層，共600套，酒店式公寓；多層產(chǎn)品面積2房60~70平米，90平米以下的更好賣，1房1廳50~60平米比2房更好；公寓40-80，單房已經(jīng)售罄一期公寓產(chǎn)品由于面積小，總價低，銷售速度很快，投資比例較高2期雙拼，疊加別墅，連排別墅實景展示，產(chǎn)品線交替，臨湖，促進銷售3期17層小高層，戶型面積相對于多層而言縮小，戶型配比類似實景展示，產(chǎn)品線交替，促進銷售4期擬推出產(chǎn)品：獨棟別墅；面積初步定為300-500平米之間山水國際——開發(fā)策略項目起勢不足，導致起勢價格溢價不足，具有突破區(qū)域競爭體系的項目最終落入?yún)^(qū)域中端樓盤競爭中啟動產(chǎn)品線沒有明星產(chǎn)品（別墅），沒有起到提升項目檔次的作用，啟動產(chǎn)品線構(gòu)成與區(qū)域內(nèi)中檔樓盤相同，加之一期產(chǎn)品過密，居住品質(zhì)嚴重下降，淪為同質(zhì)競爭展示嚴重不足，無像樣的體驗式營銷理念，既無樣板房，也沒有園林展示，嚴重扁損項目形象，對人工湖的利用遠未到位。啟動策略首期推出產(chǎn)品展示體系40-50平米酒店式公寓80-130平米多層無別墅類產(chǎn)品11.2萬平米人工湖售樓處無樣板房無園林展示無配套展示山水國際——啟動策略淪為普通性價比項目一二級房地產(chǎn)市場綜合運營旅游項目

——中糧集團·亞龍灣國家旅游度假區(qū)關(guān)鍵詞：借勢背景下的造勢開發(fā)一、二級市場綜合開發(fā)項目公主郡——概況整體規(guī)劃：項目亞龍灣國家旅游度假區(qū)經(jīng)中國國務院批準于一九九二年成立，其總體規(guī)劃于一九九三年獲準實施。

規(guī)劃目標：以熱帶海洋風光、南國民族風情、中國傳統(tǒng)文化為特色的國際一流避寒度假旅游勝地。

規(guī)劃面積：18.6平方公里

度假區(qū)內(nèi)分為八大功能區(qū)，由濱海酒店、高爾夫球場、別墅、度假村、游樂設施等構(gòu)成。

環(huán)境容量:瞬間環(huán)境容量為20520人，其中海濱浴場瞬間容量為17940人。

接待規(guī)模:過夜游客80萬人次/年，建設床位10360（不包括出售別墅、公寓）;非過夜游客250萬人次/年，7000人次/天;總接待規(guī)模330萬人次/年。

亞龍灣國家旅游度假區(qū)中糧集團于1992年10月，由海南省人民政府、三亞市人民政府授權(quán)，對亞龍灣度假區(qū)實施“統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一建設”的開發(fā)，其主營業(yè)務包括土地、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、景區(qū)經(jīng)營及酒店投資等。

正是由于中糧集團全面介入景區(qū)的開發(fā)，盡管亞龍灣不具有三亞灣一望無際的海景資源，但憑借中糧亞龍灣的綜合運營，成為三亞“第一灣”：在資源最好的位置引入近10個五星級酒店，花費數(shù)千萬建造污水處理廠，打造兩個國際標準18洞高爾夫球場，基礎設施投入12億（亞龍灣郵電分局、衛(wèi)視中心、燃氣站、東西污水處理廠、變電站及15.6公里的道路及各種市政管線，實現(xiàn)了“七通一平”）

酒店名稱占地面積（畝）地上建筑面積（m2）開業(yè)時間檔次致遠花園62.537001999四星凱萊酒店150318501996五星級天域酒店75275001998五星級假日酒店50188602000五星級喜來登酒店159.16640002002五星級金棕櫚酒店20141401996四星環(huán)球城大酒店8.99345512002四星仙人掌大酒店87318101999四星海底世界1547001997四星高爾夫會館18.6610