房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與》試題及答案

2008年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》試題及答案一、問(wèn)答題（共3題，每題0分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）

（一）某市土地儲(chǔ)備中心以拍賣(mài)方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擬參加竟買(mǎi)，甲公司委托丙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行應(yīng)價(jià)評(píng)估，最高應(yīng)價(jià)評(píng)估結(jié)果為12000萬(wàn)元。乙公司委托丁房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出的最高應(yīng)價(jià)為15000萬(wàn)元。若該兩家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果均是合理的，請(qǐng)分析兩者差異的主要原因。（二）某公司于5年前在公開(kāi)市場(chǎng)上以2000萬(wàn)元購(gòu)得一宗出讓性質(zhì)的辦公用地，投入1000萬(wàn)元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場(chǎng)價(jià)值為4000萬(wàn)元，若5年來(lái)房屋建安工程造價(jià)水平基本穩(wěn)定，則有觀點(diǎn)認(rèn)為該宗土地的重新取得價(jià)格上漲了1000萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)上述觀點(diǎn)是否正確?為什么?（三）某城市房管部門(mén)直管公房，產(chǎn)權(quán)證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內(nèi)，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，房屋建于1955年，后經(jīng)過(guò)兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)?，F(xiàn)政府?dāng)M將該房地產(chǎn)出售，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，該區(qū)域內(nèi)建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價(jià)格為2萬(wàn)元/㎡，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為1.2萬(wàn)元/㎡。

據(jù)此，估價(jià)師擬定了以下兩種估價(jià)思路：

1．以商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為基礎(chǔ)估價(jià)；

2．以商業(yè)用途土地價(jià)格為基礎(chǔ)估價(jià)。

請(qǐng)問(wèn)：

1．上述兩種估價(jià)思路中哪種較合適?并說(shuō)明理由。

2．針對(duì)你所選的估價(jià)思路，描述其估價(jià)技術(shù)路線。二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

（一）王某于1999年在某城市中心城區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一幢6層的百貨大廈，為保證正常經(jīng)營(yíng)，于2004年初進(jìn)行了重新裝修。2006年初，王某委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該大廈的市場(chǎng)價(jià)值，評(píng)估結(jié)果為800萬(wàn)元。一年后王某因病去世，臨終前留下遺囑：總價(jià)值800萬(wàn)元的大廈由其一兒一女平均繼承。為此，該大廈處分前兄

妹倆達(dá)成書(shū)面協(xié)議：妹妹獲得該大廈的一、二層，哥哥獲得三至六層。

1．若結(jié)合周邊類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值分析，該大廈一至六層的價(jià)值比例關(guān)系為：

1：0.7：0.6：0.5：0.4：0.3，則哥哥應(yīng)向妹妹支付補(bǔ)償款（）萬(wàn)元。

A．11.43

B．11.77

C．22.86

D．23.532-6（略）7．下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)由工業(yè)用途改為商業(yè)用途的表述中正確的是（）。

A．項(xiàng)目改建投入的成本費(fèi)用應(yīng)包括：工業(yè)用途房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格、補(bǔ)交的土地

出讓金、商業(yè)改造工程費(fèi)用、管理費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)、投資利息和利潤(rùn)

B．項(xiàng)目改建的前提是投入成本小于項(xiàng)目產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益

C．項(xiàng)目改建在法律上主要考慮工業(yè)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否合法

D．項(xiàng)目改建在技術(shù)上應(yīng)首先考慮解決停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題數(shù)考冠（燕三評(píng)）陷甲骨公劑司最在志城供鄉(xiāng)雙結(jié)封合緩部嫌有價(jià)一都宗岡面梯積壽為字5薄烈0茶0具0痛㎡女的色綜懶合測(cè)用棍地劇，攏地曬上拜有話三披幢銷(xiāo)房雕屋裹，漁臨香路眨為臭店鋤面鳥(niǎo)，援院母內(nèi)奧有劉一廉處煙倉(cāng)姐庫(kù)叉和邊一肺處宣住睡宅散用條房峰，杜基遙本谷情屢況齊見(jiàn)傷下壇表顏：名稱建筑面積

（㎡）建筑基底

面積（㎡）房屋結(jié)構(gòu)建筑物重置

單價(jià)（元/㎡）建筑物

成新率店面10001000磚混80090%倉(cāng)庫(kù)20002000磚木50085%住宅15001500磚混65090%炭巴拖8懲、獻(xiàn)如爛果畜對(duì)妄上謹(jǐn)述剪房牲地拴產(chǎn)知進(jìn)忘行漫估袖價(jià)腰，吵當(dāng)她利也用攪成啟本日法愛(ài)測(cè)弦算勇土挖地鳴價(jià)波格敢時(shí)霉，氧不臭應(yīng)阿計(jì)枯入掙土具地利取氧得質(zhì)相蓋關(guān)齒稅持費(fèi)播的令是啟（那也抹）科。

慚伴膛A扯．爺耕寨地很占娘用卡稅

嘗疊乳B測(cè)．碼征著地校管望理給費(fèi)

層利任C離．狠耕行地杠開(kāi)凳墾求費(fèi)

恰際俘D尤．果新漸增縮建務(wù)設(shè)旁用導(dǎo)地鳴有酬償逮使虛用餅費(fèi)開(kāi)艙竭9承、腥如酬果勁評(píng)殖估孔店獸面猜和逮倉(cāng)窩庫(kù)鉆的丸房雕地促產(chǎn)弦價(jià)陪值嗎均導(dǎo)為統(tǒng)2暑0艦0仔萬(wàn)受元瓜，罷住壽宅咸價(jià)叛值寧為皆1居9苗5訴萬(wàn)談元枝，漆則伐按返土賽地浩價(jià)連值塌進(jìn)貞行犯分辰攤性，膜店紛面陡應(yīng)逢分藥攤俗的賢土顆地唉份嬸額闊為藝（捐貓銅）澡。

檔慈滴A屬．孤2嫁2鵝.贈(zèng)2忍2啊%

檢榜符B蘆．肆3壞3絲.亦6熄1旨%

膽掘販C呢．沖3得6壺.吐5摘5殃%

輸座趕D踢．由3翻7綱.昆8破0礙%哥秒拉1霧0拘、怪如努果戚因偽市治政發(fā)建逝設(shè)碑需馬要跌將螞沿沃街飛店關(guān)面券拆悠遷債，獲下紀(jì)列趕關(guān)座于預(yù)拆瑞遷銷(xiāo)估鄙價(jià)影的么表耍述暮中捷，墾正銅確昏的峽是蹈（踩礦節(jié)）丈。

妙擠叢A陳．寫(xiě)店扔面爐內(nèi)豪地已裝禍修系裝岔飾仆不手成何金短額券有伴房仇屋李拆房遷該公井司稻和拘甲群公誘司菜協(xié)蔬商婦解乒決顫，簡(jiǎn)或臭由助雙善方墊通帥過(guò)發(fā)委絮托讓評(píng)版估織確骨定

照上胡B作．叮因奏拆池遷邊估杰價(jià)影對(duì)拿象墾為飯店恨面爸，坊所模以獄應(yīng)妙選挪用呈收則益飯法段進(jìn)譯行畫(huà)估里價(jià)

栗質(zhì)徑C字．爪評(píng)潮估訴結(jié)俗果啦與芒房砌屋買(mǎi)拆利遷煩公盲司同和價(jià)甲絲公室司眾溝勒通被認(rèn)秒可蒼后診才房能券最椒后佩確圈定

惡斜灶D蘿．游甲怨公罰司母可漁自代行指委蘆托勿估梨價(jià)當(dāng)機(jī)短構(gòu)銜評(píng)騙估木店首面蹈價(jià)業(yè)值歐三廈、瘦下枯列遞房掌地瓦產(chǎn)魔估姻價(jià)鋸報(bào)講告疼存肝在麥多弓處壟錯(cuò)承誤射，拴請(qǐng)余指弦明杯其投中爭(zhēng)的光1購(gòu)3嶄處舌（番每織指討明育一紡處舞錯(cuò)獸誤他得越3攤分?jǐn)常@本龍題唯全辮對(duì)之得爽4瀉0備分穿。抓請(qǐng)逮在化答衣題出紙易上尤作禾答罪。雪每紐個(gè)低錯(cuò)語(yǔ)誤禮對(duì)累應(yīng)竊一煤個(gè)遙序月號(hào)窄，懼未杏將蘭錯(cuò)殃誤帽內(nèi)嬌容徐寫(xiě)蕩在刷序包號(hào)跨后棟面愛(ài)空利格低處洪的鏡不下計(jì)憂分詠）勁封銹面沙和浩目暑錄差（役略廳）

焰致幻委瘦托鉛人龍函崇（父略汁）洽估占價(jià)該師駛聲辮明咽策骨我心們介鄭肝重賽聲勺明批：

巧右敬1寫(xiě)．籠我茶們徐在保本固估汁價(jià)返報(bào)黑告住中出陳鍋述倍的筒事榨實(shí)是是脈真朝實(shí)婦的班和襪準(zhǔn)弄確寶的念。

位閱純2敢．貧本脖估號(hào)價(jià)凱報(bào)籠告最中母的演分產(chǎn)析嶺、它意瀉見(jiàn)炮和披結(jié)休論煎是階我慚們輛自賢己廳公拌正商的社專(zhuān)線業(yè)確分損析聲、流意留見(jiàn)穗和唉結(jié)堤論皺，殊但箱受伐本綱估賀價(jià)擁報(bào)殺告騾中景已足說(shuō)北明臟的旺假連設(shè)組和本限也制吧條串件舊的昏限雕制著。

盯陷狂3母．汪我鋸們膨與犧本閉次什估辭價(jià)盞的栗估毅價(jià)壩對(duì)干象蔬沒(méi)組有定利阻害限關(guān)津系頭，允也菜與狹有恒關(guān)乘當(dāng)黨事惑人毯沒(méi)亭有價(jià)個(gè)陡人共利叛害怠關(guān)刪系曬或呼偏蘭見(jiàn)陶。

稱康怪4裹．察我鉛們翁依編照貝中鼠華障人畢民步共物和如國(guó)普國(guó)兔家愁標(biāo)縣準(zhǔn)申《悶房喇地期產(chǎn)靈估促價(jià)剃規(guī)換范謠》瑞（霜G揀B抵/挑T祥5殿0阿2腰9田1店-棋1萄9鍵9檔9桃）箏進(jìn)家行叮分堂析稈和沿測(cè)何算歌，推形誘成臥意疫見(jiàn)氣和妙結(jié)義論析，狐撰拖寫(xiě)減本倒估是價(jià)銜報(bào)蜓告者。

術(shù)捕否5煙．幅注管冊(cè)翁房艦地表產(chǎn)篩估啊價(jià)怨師碎×毅×向×桐已唉對(duì)暫本從估圍價(jià)辮報(bào)贊告鄙中樸的減估收價(jià)累對(duì)拖象盆進(jìn)源行放了誕實(shí)旨地撤查談看派，覆但槐我躍們豬對(duì)敞估取價(jià)倆對(duì)截象駝的液現(xiàn)活場(chǎng)包查涼看連僅跡限鑒于塵其餐外肝觀粗和匯使克用急狀獅況漲，肅對(duì)瞞被筑遮領(lǐng)蓋牛、但未鬧暴扒露鎖及臘難老以賓接忙觸均到體的敏部籃分典，圍依略據(jù)圖委獸托歪方鏟提揚(yáng)供相的織資輪料商進(jìn)事行筋評(píng)霜估和。歌除么非逗另扯有躲協(xié)輝議覆，時(shí)我殘們受不虛承桿擔(dān)耀對(duì)眠估河價(jià)倒對(duì)界象指建從筑侮結(jié)罩構(gòu)都質(zhì)駝量穿進(jìn)太行透調(diào)糞查吧的部責(zé)洗任字。

叛尚悄6廈．航?jīng)]跟有盡人錄對(duì)爐本混估逗價(jià)寨報(bào)色告與提粘供粗了泛重推要覆專(zhuān)腸業(yè)潔幫事助喪。

區(qū)眼病7殘．注本紛估陣價(jià)竟報(bào)道告河依絨據(jù)晚了燕委竟托舅人仙提造供情的鏡相腫關(guān)愉資纏料應(yīng)，丙委億托珍人算對(duì)不資穗料啞的慢真惜實(shí)材性垃負(fù)店責(zé)陪。笛因鑰資凳料廢失輩實(shí)桐造順成投估男價(jià)義結(jié)沖果袍有武誤劇的殘，撫估冷價(jià)捆機(jī)朗構(gòu)刷和彼估旺價(jià)瞞人腎員累不穗承拖擔(dān)擇相途應(yīng)鋤的停責(zé)吃任炕。

媽繩占8鎮(zhèn)．禿本靠報(bào)俊告英估悅價(jià)陜結(jié)躺果殖僅高作弓為紗委幅托素人架在醉本盼次跑估跨價(jià)虹目珠的灘下浴使驚用四，羨不嗓得陶做邀其膛他忌用苦途糖。含未惹經(jīng)滋本類(lèi)估灰價(jià)護(hù)機(jī)利構(gòu)港和疫估禿價(jià)嶺人著員油同休意敘，雖估戚價(jià)召報(bào)野告灑不添得歐向章委他托貼人效及姻報(bào)暮告估審咬查父部霸門(mén)謊以符外稻的左單水位澇及校個(gè)須人油提坑供嘉，效凡深因醫(yī)委腳托貪人暑使裹用咸估及價(jià)改報(bào)兄告救不蘆當(dāng)緩而睬引亦起得的脫后案果方，練估糧價(jià)民機(jī)贊構(gòu)而和憲估尿價(jià)潑人伐員掃不千承筍擔(dān)挎相逝應(yīng)核的膝責(zé)朗任岸。

忘耽紋9蔽．察本尼估餡價(jià)瑞報(bào)追告供的挪全程部唯或急其專(zhuān)部賓分骨內(nèi)卻容銅不溜得丘發(fā)被表版于助任僑何醋公澤開(kāi)箏媒誦體湊上坑，拖報(bào)贏告織解旱釋探權(quán)移為榨本考估臘價(jià)遣機(jī)志構(gòu)遠(yuǎn)所陵有流。長(zhǎng)沸餐句是闊揀前中杯國(guó)革注聲冊(cè)欲房香地笨產(chǎn)往估穩(wěn)價(jià)閘師變（傲注咸冊(cè)寄號(hào)弟×廳×接×躬×蕩）壘：領(lǐng)

謙掏×巧×?！翜啞潦ィㄌ吆?zāi)姑麏^蓋點(diǎn)章翠）

校謎師秋娃欺菜凝中漆國(guó)初注匯冊(cè)驅(qū)房飛地昌產(chǎn)墓估換價(jià)爆師肝（坦注班冊(cè)學(xué)號(hào)憐×布×冤×善×才）三：房

眨浩×陪×匹×略×澤（旬簽拐名抬蓋辛章訴）

萬(wàn)守雷融蛙急蝕世中牛國(guó)瞞注速冊(cè)氧房測(cè)地憑產(chǎn)慶估果價(jià)隆師東（省注斯冊(cè)緣號(hào)棒×錯(cuò)×絮×撇×甩）借：番

四變×策×偽×峰×賭（營(yíng)簽淋名喜蓋旬章嶼）

劃唉搏棒譯拐耗揭益潔侮頑存香舅包聾膏疾曲鞋消式蠟奧崗纏負(fù)二際0夫0略八鼓年拉六運(yùn)月僻三窄十橫日臭估堅(jiān)價(jià)雖的話假甘設(shè)退和博限啟制脅條進(jìn)件前（付略去）送房爬地捕產(chǎn)但估射價(jià)橡結(jié)擔(dān)果拆報(bào)要告一、委托人（略）

二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

三、估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，土地面積為2294.5㎡。

1．坐落

估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨××路，南靠××廣場(chǎng)，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。

2．產(chǎn)權(quán)狀況

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓?zhuān)恋赜猛緸檗k公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

3．土地狀況

土地使用權(quán)面積為2294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。

4．建筑物狀況

估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積3853.05㎡。各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門(mén)。

估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。

5．配套設(shè)施狀況

估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤(pán)管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂(lè)及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。

四、估價(jià)目的

止去針為敢委什托尚人業(yè)轉(zhuǎn)愈讓促估盆價(jià)勒對(duì)尿象若提脫供陳價(jià)礎(chǔ)值燕參財(cái)考塌依眾據(jù)省而死評(píng)哀估呀其嘆市史場(chǎng)埋價(jià)選格午。

燕善屈五慮、師估梢價(jià)秘時(shí)違點(diǎn)

侄基殲根炭據(jù)劫估體價(jià)祖目害的旨，侵經(jīng)齡與羨委絞托惡人族協(xié)罵商典，岸估夠價(jià)堆時(shí)厚點(diǎn)過(guò)確豬定套為絡(luò)2圣0彈0六8軟年顯6湖月黨2百5舌日險(xiǎn)。

臂枝逆六港、碑價(jià)如值累定攻義等（血略方）

年象錘七擱、術(shù)估器價(jià)良依滲據(jù)嶺（算略捧）

都么丑八地、淘估乖價(jià)昏原青則

貝鋸笛本駁估俱價(jià)告報(bào)參告板在夫遵組循就獨(dú)計(jì)立注、舟客都觀各、錘公跌正袋的槐基吃本槳原子則齡下想，犧結(jié)翅合蹤估兆價(jià)躲目腦的洲對(duì)猶估護(hù)價(jià)苗對(duì)頌象招進(jìn)犧行描估牲價(jià)辣。執(zhí)具鼻體斑依求據(jù)雁如完下偽估慰?jī)r(jià)芹原門(mén)則的：

群容濃1垂．獨(dú)最僅高需最尾佳淘使凱用柿原蔬則異（雙略屬）

襲茂冠2鄭．意替爭(zhēng)代息原送則掏（士略首）

聚椅撇3杯．者估翁價(jià)愉時(shí)就點(diǎn)黨原糾則嗽（宰略雜）

象劍搞4孕．樹(shù)謹(jǐn)鋒慎膀原究則嗎（埋略媽?zhuān)?/p>

儉牢搬5攝．纖合律法蔥原欄則車(chē)（堆略搜）

限傳蒙九魯、坐估罩價(jià)鑰方壇法

房溜糞本游報(bào)秀告梁選彼用朽市妙場(chǎng)吐法互和撫收掠益運(yùn)法扒進(jìn)孫行團(tuán)估糧價(jià)償（責(zé)方毯法活選脾擇香及乞方鞠法釘定豆義助略堪）醉。

箭追渴十植、含估檢價(jià)掛結(jié)慘果

捎疫環(huán)在玩評(píng)間估閣過(guò)菌程屠中描，備估匯價(jià)辱機(jī)墳構(gòu)裕本翼著父獨(dú)奸立爺、類(lèi)客島觀乞、押公源正趙的倘原姐則架，滾在趙對(duì)腥現(xiàn)欄場(chǎng)尾進(jìn)章行臺(tái)實(shí)絡(luò)地努查攜看癢、警廣馬泛忘收翻集捐有夸關(guān)掏市貧場(chǎng)金信跡息沫和凍估陵價(jià)夠?qū)σ蠖嘈磐胂⒂械难b基企礎(chǔ)乏上狀，竊全嘴面悼分告析逆了殖影贈(zèng)響蚊估詠價(jià)廟對(duì)頂象睬市滿場(chǎng)閥價(jià)甚值跨的茫因彩素乘，袍并懸運(yùn)務(wù)用跳科農(nóng)學(xué)嚇的穗估仗價(jià)崇方袋法蜻對(duì)堂估莊價(jià)賊對(duì)觸象突的湊市霧場(chǎng)廳價(jià)獻(xiàn)值訴進(jìn)鳳行嘆了倚評(píng)序估點(diǎn)，傍最符終另確毀定核估計(jì)價(jià)炸對(duì)壟象海在眾估叨價(jià)野時(shí)俱點(diǎn)序可周能另實(shí)不現(xiàn)職的磨市預(yù)場(chǎng)輩價(jià)蘿值筆為鉛：柜人歪民胞幣亂（蝶大抽寫(xiě)暗）汗貳真仟稀叁陜佰質(zhì)壹爭(zhēng)拾率萬(wàn)沾元溜（爬2潛診3膽1則0功萬(wàn)蘋(píng)元洽）矛，告供單箱價(jià)賠為想5這園9叢9傭5般.鐮0踩3縫元青/橫㎡絹。

勵(lì)摟橫十箏一逃、畫(huà)估盲價(jià)濤人森員恨（丙略旗）

累督稿十南二耍、伙估角價(jià)腸作險(xiǎn)業(yè)屈日昆期

繩呈辭2將0死0尺8掀年酸6什月村2折5天日歷至惠2三0這0首8競(jìng)年餃6芬月孝3仍0骨日膨。

葬綿風(fēng)十資三痛、味估羊價(jià)新報(bào)作告喉應(yīng)竟用傲的逼有碌效化期

向久隆本發(fā)估隸價(jià)探報(bào)烘告盒應(yīng)很用寫(xiě)的鞭有翁效故期挖自授完休成促估丑價(jià)懇報(bào)乳告齊之護(hù)日械起繡原竹則流上塞為剝一寄年宋，讓但狂市喬場(chǎng)句狀箱況截變依化宮很語(yǔ)大燒時(shí)價(jià)，譜估角價(jià)杯報(bào)敘告獅應(yīng)愧用跌的饅有姻效犬期蠟不孔超專(zhuān)過(guò)成半亞年嗽；匠超漲過(guò)毅有析效毯期袖使葛用赴本順報(bào)軌告究，呀本筆估銅價(jià)迷機(jī)糕構(gòu)獵不油負(fù)抹任非何債責(zé)筑任稀。××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

二00八年六月三十日房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析

估價(jià)對(duì)象為位于××市××區(qū)數(shù)碼路北段的一幢辦公樓，建筑面積為3853.05㎡，

土地面積為2294.5㎡。

1．坐落

估價(jià)對(duì)象坐落于××市××區(qū)數(shù)碼路北段21-23號(hào)，四至為：東臨××路，南靠××廣場(chǎng)，西接××干休所，北依××創(chuàng)業(yè)中心（區(qū)位情況略）。

2．產(chǎn)權(quán)狀況

根據(jù)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》，估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人為××有限公司；房屋所有權(quán)性質(zhì)為商品房產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)性質(zhì)為國(guó)有出讓?zhuān)恋赜猛緸檗k公，土地使用年限為50年，從2003年6月30日至2053年6月29日，且約定不可續(xù)期。

3．土地狀況

土地使用權(quán)面積為2294.5㎡，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢(shì)平坦，土地開(kāi)發(fā)程度為紅線內(nèi)六通一平，即通上水、通下水、通電、通路、通暖、通訊，土地平整。容積率為1.68（土地其他情況略）。

4．建筑物狀況

估價(jià)對(duì)象為一幢五層辦公樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，開(kāi)敞式布局，建筑面積3853.05㎡。

各層層高及功能為：一層層高3.6m，為大堂及辦公區(qū)；二層至四層層高均為3.3m，為辦公區(qū)；五層層高3.3m，局部為辦公區(qū)，局部以玻璃幕墻間隔為會(huì)議室。其裝修情況為：外墻貼面磚；房屋內(nèi)部地面為國(guó)產(chǎn)品牌地磚，墻面石灰砂漿抹面后刮大白、刷乳膠漆，天棚鋁扣板吊頂；一層大廳、走廊公共部分地面、墻面均為花崗巖，天棚鋁扣板吊頂；每層設(shè)男女衛(wèi)生間，衛(wèi)生間地面鋪地磚，墻面貼瓷磚，天棚鋁扣板吊頂，TOTO潔具；窗體采用塑鋼中空玻璃窗，主入口為白色鋼化平推玻璃門(mén)。

估價(jià)對(duì)象建成于2008年6月，根據(jù)國(guó)家有關(guān)房屋新舊程度判定標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，確定其綜合成新率約為100%（建筑物其他情況略）。

5．配套設(shè)施狀況

估價(jià)對(duì)象上下水、電力、供暖、通訊等基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，并安裝消防、中央空調(diào)、電子監(jiān)控系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)等配套設(shè)備。其中采暖為高新園區(qū)物業(yè)集中供暖：消防系統(tǒng)采用美國(guó)SIMPLE消防報(bào)警系統(tǒng)，每層設(shè)消火栓、自動(dòng)噴淋裝置及煙感、溫感探頭；空調(diào)系統(tǒng)采用DAIKIN分體式中央空凋，暗臥式風(fēng)機(jī)盤(pán)管及新風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)為飛利浦電子監(jiān)控系統(tǒng)；每層設(shè)TOA公共廣播揚(yáng)聲器，提供背景音樂(lè)及應(yīng)急消防廣播；并配有兩部三菱電梯。

二、區(qū)域因素分析（略）

三、市場(chǎng)背景分析（略）

四、最高最佳使用分析（略）

五、估價(jià)方法選用

估價(jià)對(duì)象所在的××市軟件園區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，同一供需圈內(nèi)類(lèi)似房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易案例較多，市場(chǎng)依據(jù)充足，因此可選用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)中與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的物業(yè)多以出租方式經(jīng)營(yíng)，同一供需圈內(nèi)出租實(shí)例較多，容易獲得物業(yè)租金、費(fèi)用等數(shù)據(jù)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象能獲得穩(wěn)定的租金收益的特點(diǎn)，可選用收益法進(jìn)行評(píng)估。

市場(chǎng)法的具體估價(jià)思路為：在近期房地產(chǎn)市場(chǎng)中選擇與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈內(nèi)，具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性的房地產(chǎn)交易實(shí)例，根據(jù)估價(jià)對(duì)象和可比實(shí)例的狀況，對(duì)區(qū)域因素、個(gè)別因素、時(shí)間因素和交易情況等影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素進(jìn)行分析比較和修正，評(píng)估出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。

收益法的具體估價(jià)思路為：運(yùn)用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各期的正常凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)值，將各期現(xiàn)值累加來(lái)確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

（一）市場(chǎng)法測(cè)算過(guò)程

1．選擇可比實(shí)例

經(jīng)篩選確定A、B、C三個(gè)比較實(shí)例。

實(shí)例A：軟件園區(qū)軟件開(kāi)發(fā)10#樓，地處××市軟件園，東臨數(shù)碼路，南臨五一路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4419㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6100元/㎡，成交日期為2008年6月20日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

實(shí)例B：軟件廣場(chǎng)辦公樓，地處××市軟件園，北臨五一路，西北側(cè)鄰近數(shù)碼廣場(chǎng)。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為3986㎡，辦公用途，成交價(jià)格為6250元/㎡，成交日期為2008年4月5日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

實(shí)例C：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件開(kāi)發(fā)大樓，地處××市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨長(zhǎng)春路，南臨東風(fēng)路。鋼混結(jié)構(gòu)，共四層，建筑面積為4555㎡，成交價(jià)格為6430元/㎡，成交日期為2008年5月16日，成交情況為正常交易（其他情況略）。

比較實(shí)例與估價(jià)對(duì)象各項(xiàng)比較因素對(duì)比詳見(jiàn)表1。表1修正因素比較表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元/㎡）待估610062506430交易情況——正常正常正常交易日期——2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日區(qū)域因素自然條件較好較好較好較好環(huán)境狀況較好較好較好較好距市中心距離10公里10公里10公里10公里交通條件便捷便捷便捷便捷商業(yè)繁華程度一般一般一般一般公共設(shè)施配套情況完善完善完善完善規(guī)劃限制一般一般一般一般個(gè)別因素臨街狀態(tài)數(shù)碼路數(shù)碼路、五一路數(shù)碼路、數(shù)碼廣場(chǎng)長(zhǎng)春路、東風(fēng)路建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混建筑面積3853.05㎡4419㎡3986㎡4555㎡平面布局較合理合理較合理合理裝修情況普通清水房簡(jiǎn)裝普通成新度較新較新較新較新通用性較好較好較好好基礎(chǔ)設(shè)施配套情況齊全齊全齊全齊全2．確定可比實(shí)例修正指數(shù)

（1）交易情況修正

以上所選擇的可比實(shí)例A、B、C均為正常交易，故無(wú)需進(jìn)行交易情況修正。

（2）交易日期修正

由于選取可比實(shí)例的交易日期均為近期，××市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格比較平穩(wěn)，故對(duì)

可比實(shí)例的交易日期不做修正。

（3）區(qū)域因素修正

可比實(shí)例A、B、C均為周邊地區(qū)的交易案例，根據(jù)交通條件、距市中心距離、商業(yè)繁華程度、公共配套設(shè)施等因素進(jìn)行區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正（具體過(guò)程略）。

（4）個(gè)別因素修正

可比實(shí)例A、B、C與估價(jià)對(duì)象個(gè)別因素進(jìn)行的對(duì)比分析，主要考慮臨街狀況、結(jié)構(gòu)功能、規(guī)模、設(shè)施、裝修、平面布局、基礎(chǔ)設(shè)施配套情況等因素進(jìn)行修正（具體過(guò)程略）。

比較因素修正指數(shù)詳見(jiàn)表2。表2

比較因素修正指數(shù)表可比實(shí)例估價(jià)對(duì)象ABC成交單價(jià)（元/㎡）待估610O62506430交易情況100100100100交易日期1OO100100100區(qū)

域

因

素自然條件100100100100環(huán)境狀況100100100100距市中心距離100100100100交通條件100100100100商業(yè)繁華程度100100100100公共設(shè)施配套情況100100100100規(guī)劃條件100100100100個(gè)

別

因

素

臨街狀態(tài)100103103103結(jié)構(gòu)形式1001001001OO建筑規(guī)模100100100100平面布局100102100102裝修情況10098102100成新度100100100100通用性100100100102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況1001001001003.可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格修正

在表2確定的各比較因素修正指數(shù)的基礎(chǔ)上，對(duì)各可比實(shí)例的交易價(jià)格修正如表3：表3交易價(jià)格修正計(jì)算表可比實(shí)例ABC成交單價(jià)（元/㎡）610062506430交易情況100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100區(qū)

域

因

素自然條件100/100100/100100/100環(huán)境狀況100/100100/100100/100距市中心距離100/100100/100100/100交通條件100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/100100/100100/100公共設(shè)施配套情況100/100100/100100/100規(guī)劃條件100/100100/100100/100個(gè)

別

因

素臨街狀態(tài)100/103100/103100/103結(jié)構(gòu)形式100/100100/100100/100建筑規(guī)模100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102裝修情況100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基礎(chǔ)設(shè)施配套情況100/100100/100100/100比淮價(jià)格5925594960004.比準(zhǔn)價(jià)格測(cè)算

各比較實(shí)例交易價(jià)格經(jīng)修正后比較接近，本報(bào)告中估價(jià)人員取上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格（單價(jià)）為：

（5925+5949+6000）÷3=5958元/㎡

（二）收益法測(cè)算過(guò)程

經(jīng)過(guò)認(rèn)真分析，得知估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報(bào)酬率保持不變，故收益價(jià)格測(cè)算公式為：V=A/r×[1-1/(1+r)n]上式中：V一房地產(chǎn)價(jià)格，A一年凈收益，r-報(bào)酬率，n一收益年限1．確定年凈收益

在測(cè)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年潛在總收益的基礎(chǔ)上，考慮估價(jià)對(duì)象在使用過(guò)程中的正常空置等損失后，實(shí)際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營(yíng)過(guò)程中為取得租金收入需花費(fèi)的維修費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)用、管理費(fèi)用和稅金后，得出估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益。

（1）估算年總收入

采用市場(chǎng)法確定估價(jià)對(duì)象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天（具體過(guò)程略）。

根據(jù)估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3853.05㎡×365天=227.83萬(wàn)元

（2）運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

維修費(fèi)：按重置成本的2%（確定過(guò)程略）計(jì)算，重置成本為1500元/㎡（確定過(guò)程略）。則：

維修費(fèi)=1500元/㎡×3853.05㎡×2%=11.56萬(wàn)元

保險(xiǎn)費(fèi)：按建筑物的原值的2‰（確定過(guò)程略）計(jì)算。則：

保險(xiǎn)費(fèi)=1500元/㎡×3853.05㎡×2‰=1.16萬(wàn)元

管理費(fèi)：按年收入的3%（確定過(guò)程略）計(jì)算。則：

管理費(fèi)=227.83萬(wàn)元×3%=6.83萬(wàn)元

營(yíng)業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計(jì)算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計(jì)算，則營(yíng)業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬(wàn)元×（5.5%+12%）=39.87萬(wàn)元

則運(yùn)營(yíng)費(fèi)用合計(jì)為59.42萬(wàn)元。

（3）凈收益

凈收益=年總收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=227.83萬(wàn)元-59.42萬(wàn)元=168.41萬(wàn)元

2．確定報(bào)酬率

本次評(píng)估報(bào)酬率的確定采用了安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法，報(bào)酬率確定為7%（確定過(guò)程略）。

3．收益年限的確定

估價(jià)對(duì)象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價(jià)對(duì)象的收益年限為50年。

4．測(cè)算估價(jià)對(duì)象的收益價(jià)格

將凈收益、報(bào)酬率和收益年限代入計(jì)算公式，測(cè)算估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的收益價(jià)格為：V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2324.18萬(wàn)元單價(jià)為：

2324.18萬(wàn)元÷3853.05㎡=6032.05元/㎡

七、估價(jià)結(jié)果確定

1．單價(jià)的確定

本報(bào)告分別采用了市場(chǎng)法和收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，采用市場(chǎng)法求取的單價(jià)為5958元/㎡，采用收益法求取的單價(jià)為6032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報(bào)告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價(jià)對(duì)象單價(jià)=（5958元/㎡+6032.05元/㎡）÷2=5995.03元/㎡

估價(jià)對(duì)象總價(jià)=5995.03元/㎡