房地產(chǎn)企業(yè)與環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)環(huán)境變化分析房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)環(huán)境的內(nèi)涵一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義及構(gòu)成1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的定義房地產(chǎn)企業(yè)是從事房地產(chǎn)商品生產(chǎn)和房地產(chǎn)商品交換的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則是指通過(guò)土地開發(fā)并在開發(fā)后的土地上建設(shè)各種建筑物的生產(chǎn)企業(yè)。與其他企業(yè)一樣，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不可能孤立地進(jìn)行，而要與包圍它的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生各種錯(cuò)綜復(fù)雜的溝通和交流。我們稱作用、影響和制約房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)活動(dòng)的外部諸種因素的集合為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。高等院校房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專業(yè)主干課系列教材編委會(huì)：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)》經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)出版社出版1995年5頁(yè)敞系群婦2青、齊房購(gòu)地顛產(chǎn)射企孟業(yè)駝經(jīng)郵營(yíng)慚環(huán)習(xí)境懇的千構(gòu)掩成快由歌于秧房鑼地夕產(chǎn)飲企足業(yè)批所蟻面版臨歌的零環(huán)后境芹因會(huì)素頸所叢涉毛及沉的篩內(nèi)劉容香眾沿多疾，惠為皂了威研采究患和推分誦析尚方譯便令，匪我賞們鵲一談般痕把清房傳地譜產(chǎn)就企呀業(yè)楚經(jīng)燦營(yíng)學(xué)環(huán)瞞境威劃矮分歷為俊兩暖大蘆類那，鵲即崖房嘗地眉產(chǎn)漁企飛業(yè)炊的遷社努會(huì)倘環(huán)落境丟和晉產(chǎn)妄業(yè)脆環(huán)旁境執(zhí)。宮前仿者斤涉例及齒宏動(dòng)觀永因構(gòu)素勺，思后惠者感則糠多會(huì)涵存蓋茶微能觀慚因錄素泉：促房豈地香產(chǎn)歸企旨業(yè)奮的題社疫會(huì)裹環(huán)務(wù)境陣房查地句產(chǎn)軍企梨業(yè)雄的燃社遷會(huì)貞環(huán)詠境需，吹是添指防房割地辱產(chǎn)替業(yè)絕以刷外菠的您諸扭因策素音所乏構(gòu)訪成富的芬一但般犁環(huán)集境完，狹主踏要甲包屋括雹政振治碼環(huán)醋境婆、室經(jīng)論濟(jì)除環(huán)仗境龜、哨人抬文衡環(huán)嬸境泉和年技旱術(shù)立環(huán)累境狀、千地熟理緒環(huán)引境添等夠，梯還莖包摔括久那音些態(tài)能逆影堡響非企余業(yè)笨但讀聯(lián)量系駕尚信不艇清鐘楚銳的吧條檔件踏。踢例倉(cāng)如館，遲1屯9張9鈴9垂年拋3游月巴1倚5突日燕第萍九偵屆恐全旦國(guó)塌人誓民辣代笛表屋大稠會(huì)憲第百二及次簽會(huì)僑議汗通桌過(guò)矛《鳴新免合祥同廳法泛》索，晃這奸就城是慣社巧會(huì)傅環(huán)眠境麥中貌政城治腫因?qū)O素陶的淺新物變騾化蒼，徒它滅對(duì)習(xí)房像地逢產(chǎn)泉企氏業(yè)刑的汪影消響悄并猾不削是波直旦接趕的吹，炭因抖為搞它華并或非艦是灘專練門堪針怨對(duì)竭房科地嘗產(chǎn)聽企斯業(yè)州，添但且它討的勤潛惰在叫作肅用訴將聚會(huì)泄是政非追常病大夢(mèng)的霉。拍新蘿合吐同浮法劣中權(quán)對(duì)燕免常責(zé)充條跪款腳的袋限蠅制歐、瓦對(duì)菜格叢式傷條厘款似的販規(guī)鬧定伶、夜以劃及購(gòu)新霜法百所仍提鎖出落的乓不哪安幫抗這辨首權(quán)仿等碼對(duì)精房煩地縫產(chǎn)拴企盆業(yè)式同李顧報(bào)客逼的閑購(gòu)乏買甚合男同忘、量同劉施昏工蚊企搶業(yè)驅(qū)的魔建旦設(shè)董工置程同合職同爆等稻都熊有唯相脂當(dāng)甲大至的刺影拴響體，廁一禍些才過(guò)螞去匙的夾常挑用琴條廣款字今重后欺將母是姑得同不璃到鐵法阿律掏支徑持嫌的崗，奸甚狹至緊是熔違幟法杜的乏。辦隨疼著清文巴本摘的賊調(diào)渾整獄，裝企秤業(yè)掀的柿行掏為壓也歐將防隨顧之煤改忍變譜。難這至種蔥影只響侵是朵深蔬層牢次餅的妨、責(zé)長(zhǎng)番遠(yuǎn)塞而革又早廣洋泛營(yíng)的季，弓它廊將丘影樣響惜企史業(yè)博的鍵整歸個(gè)觀行怎為藝的謹(jǐn)過(guò)帳程汗以灰及倆企級(jí)業(yè)爭(zhēng)所幫處始的魄整畫個(gè)航社處會(huì)撿環(huán)檢境蕩的雨每綠個(gè)林角憤落塊。扭房沿地鑰產(chǎn)懼企俗業(yè)廚的枝產(chǎn)橫業(yè)破環(huán)寇境校房拐地股產(chǎn)強(qiáng)企怪業(yè)翻的宣產(chǎn)墾業(yè)材環(huán)偽境在，而是毯指繭其條置高身孟之發(fā)中漠的滑房狠地海產(chǎn)窄產(chǎn)補(bǔ)業(yè)怒結(jié)霞構(gòu)走及打其謝相析互烤關(guān)按系謎，前是米與足實(shí)他現(xiàn)存企段業(yè)名目仇標(biāo)賞直認(rèn)接才相厘關(guān)陷的綿那無(wú)部徒分放環(huán)甘境增，妖主抬要談包喜括頑需品求辨因撇素會(huì)、檔資雨源沉因全素?cái)篮弯h競(jìng)捉爭(zhēng)冒因煤素岡?？埔豢慵?jí)來(lái)伙說(shuō)閉，屈房蘆地期產(chǎn)染企塑業(yè)爸的煩管汗理般層答通斤常統(tǒng)將務(wù)大悔量早的亞注頌意絨力往集馳中默于咽這材一還層違面寬，淺因角為格這夢(mèng)個(gè)綢層軟面腿內(nèi)揭的駕各崇因鉆素鉆均覽直祝接雁影揀響喜企放業(yè)滑的也對(duì)村應(yīng)置方傘面候的宇行蠻為娃與計(jì)策橡略搏，察企受業(yè)劣的知任膜何型決待策夜都址要蛾在獲這英一恢環(huán)青境梁中牌去肢實(shí)膏施傭，鼻并茅得旨以臭驗(yàn)虜證不是茅否崖正仗確仙。衡因芹此哄，立研糊究不產(chǎn)昆業(yè)承環(huán)搞境螞對(duì)丹于呀一頭家捉房棟地和產(chǎn)但企扯業(yè)鑼來(lái)患講療，鑄也葵是煉十火分艇重遵要率的撈。敏毫融棟3蛇、舍房飯地麥產(chǎn)辛企炊業(yè)事社會(huì)會(huì)幼環(huán)散境鋒和壘產(chǎn)怒業(yè)毫環(huán)尾境勤的捆關(guān)尖系笨目菊筒（仆1傭）稈社扔會(huì)刺環(huán)嫁境患與捏產(chǎn)坑業(yè)養(yǎng)環(huán)評(píng)境頭層咳次武不倦同設(shè)前壟面粒我綢們仗已姥經(jīng)吉提殃到咳過(guò)朋，昆社秋會(huì)脾環(huán)瞇境鉆對(duì)童企認(rèn)業(yè)域的儲(chǔ)影示響嚷是修間綱接騾的壩，蹲但鏡卻捆是恒廣盾泛講而太深迎遠(yuǎn)宵的到，峰涉授及仗企兵業(yè)的管已理蠶的楊整趣個(gè)摧過(guò)枝程霸；作而泊產(chǎn)級(jí)業(yè)樣環(huán)少境伯則翁是牌直穿接橡作孟用摸于轟企饅業(yè)列，止二做者莖的坐區(qū)善別禽如膝下已圖瓦1旁：動(dòng)社與判灣袖由裙極尚偉會(huì)產(chǎn)側(cè)儲(chǔ)詳裁份醒惰?；几C附僵買茶謹(jǐn)錄茶丙鄉(xiāng)帽展辜溉羞嚷?lián)u切挽怠飄捕盜席糊企業(yè)河女聲報(bào)械孔望薄呈臉組陵琴祥包禁采轎玉仁絡(luò)捆坦誦輪愁貓?jiān)挂洗绕朋@肥業(yè)鳳圖間1徒晚悠壘（周2盞）墻社景會(huì)專環(huán)列境施與敢產(chǎn)秘業(yè)擔(dān)環(huán)假境忽具孤有間一名致猶性發(fā)一剪方央面香，常社鄙會(huì)探環(huán)凝境盲因茶素蒸的礙變?cè)饣臅?huì)誤引館起燦產(chǎn)最業(yè)共環(huán)盾境搶的握變歡化末。逆例森如攔，染新什合責(zé)同霉法品的漫出沉臺(tái)竊會(huì)祖影凝響友到協(xié)社歡會(huì)而中戴各時(shí)行匪各攏業(yè)意，仔直岡至清每寶個(gè)渴個(gè)尸人倘。輕房工地悄產(chǎn)溝也示同施樣溫受東到舒變僻化資的馬影劉響續(xù)，勺使托其懷中吊的動(dòng)需毯求漁因劈素抗、織資矩源朽因丹素債發(fā)鄭生暢相丈應(yīng)踢的餐變悅化聾，靈如襪顧渡客共會(huì)嗎要寨求撤新寧的紀(jì)合娛同巴格墊式撒和蛇條珍款務(wù)，該增雅加繁對(duì)床房行地局產(chǎn)勢(shì)企圾業(yè)講責(zé)展任揉的云要籮求眾等現(xiàn)等帥。禾另潤(rùn)一伯方銳面慎，刪產(chǎn)苗業(yè)勞環(huán)私境咐的玩變哨化綁或瘡多枯或雨少悟地添都滋可情以知找喇到認(rèn)引批起疑這四種鐵變促化鉛的質(zhì)社喪會(huì)昌環(huán)搭境痕變穗化器。須換害句咸話辨說(shuō)岡，旦很荒少絮有允單榴純鬼的俱產(chǎn)厲業(yè)委環(huán)柄境蠢變困化渠，析產(chǎn)北業(yè)膠環(huán)搭境皆變敗化財(cái)都知可納以唱找麥出憑其瘡社允會(huì)夾原總因銀。粱承弄壟過(guò)因指此俯，范我厲們齊可豎以配這玻樣博認(rèn)慰為躍，倘社冊(cè)會(huì)況環(huán)霧境袖變姐化詠在輔前傾，棍而孫產(chǎn)營(yíng)業(yè)蒼環(huán)捏境見在岔后哄。況前逆者喪必西須桐通揀過(guò)善后燕者稻才晴能方對(duì)洞企級(jí)業(yè)描起鳴到講作預(yù)用閉，而而脾后勒者翠的練變斑化述均鮮是揮由島前礎(chǔ)者窮的碑改材變才而掌產(chǎn)母生過(guò)。任前念者喝包杜含立宏綁觀缺因藍(lán)素?fù)P，長(zhǎng)后誦者村包省含燦微姿觀封因含素角，希因夜此悟本俗文獎(jiǎng)將貧從晝客饅觀爛因振素浩入劉手捉，宿分摘析曾社昨會(huì)收環(huán)倍境炊的句變踏化杰趨丘勢(shì)皂，擺然青后籍再紀(jì)分扣析禁這疫種沸變撿化誤會(huì)牙對(duì)稿房準(zhǔn)地真產(chǎn)錄企衰業(yè)陰產(chǎn)彎生撞何撞種昏影廉響榆（桿其難中河也采涉蝴及捧微登觀篩環(huán)降境俱分達(dá)析外）鍋，州進(jìn)權(quán)而從對(duì)亭企晃業(yè)栽所輕應(yīng)債作早出膽的錦戰(zhàn)荷略恭、由戰(zhàn)慧術(shù)插調(diào)替整躍進(jìn)鄭行醋分托析羊論枝證舟。爬由寺于辨篇仍幅偽所爭(zhēng)限點(diǎn)，瘡本仰文虧只袋著光重沙論銅述浪房雅地隔產(chǎn)藏企怪業(yè)及的捐社繩會(huì)且環(huán)害境腹方衡面蚊。艘抗費(fèi)市證二釣、萄房焰地樣產(chǎn)數(shù)企偽業(yè)貸社挪會(huì)犧環(huán)犯境姥的攻構(gòu)讀成及任蓮何腰一憑個(gè)碌企涂業(yè)狐都停具白有面社巴會(huì)殖性哈，民其魄組效織蓬外諷的三各稿種隔因查素孔，威對(duì)勤企朽業(yè)發(fā)構(gòu)樹成照環(huán)爹境弦。重而架企督業(yè)梅的攏特霧點(diǎn)顧又茶形閣成燥其伐獨(dú)倘立孟性探，功構(gòu)術(shù)成淘行賴業(yè)餡或遲產(chǎn)掘業(yè)層。農(nóng)每氏個(gè)啦房慈地嬸產(chǎn)潮企抽業(yè)慶就金是罩房唯地遙產(chǎn)液業(yè)塘中娃的攤一賞分委子任。錯(cuò)這尿里朱我數(shù)們自所踢講坑的蠻房挪地究產(chǎn)窩企逮業(yè)構(gòu)的武社旱會(huì)治環(huán)屈境險(xiǎn)是民指連房謊地范產(chǎn)脾產(chǎn)當(dāng)業(yè)計(jì)以椒外命的纏作新用瘋、毛影野響鈔、疾制才約宣房峰地哄產(chǎn)但企乞業(yè)露的斜宏消觀虧因姜素歉稱秋之狂為浮社驚會(huì)右環(huán)糧境儉蒜，遺其矮主竄要隱包刮括刷：陶政身治鋪環(huán)準(zhǔn)境劉。芬旁繳督牛雖鞭然凱一仰定抱的絲政求治壁是閥一擋定虹的焰經(jīng)蠢濟(jì)餓的風(fēng)反匠映悔，紡但壺政融治貞的悲反刺作軟用霉是煉強(qiáng)料大摸的殊。捆尤尿其沾是嚷在疫我積國(guó)駐的懂社裝會(huì)臨主結(jié)義芝市獎(jiǎng)場(chǎng)閉經(jīng)隊(duì)濟(jì)煮體辣制梳下德，夢(mèng)土惜地使歸首國(guó)丹家澡所兔有濤，承且莖房糟地晴產(chǎn)繡是帖關(guān)侮系懸到侵國(guó)吩計(jì)塔民梅生緊的漸重辭要牙產(chǎn)寒業(yè)翁，暴政濁治趙環(huán)塔境掉對(duì)熊房抵地抱產(chǎn)壩經(jīng)瓜營(yíng)床的喉影漲響琴是抄巨壇大亦的搏。勤政綱治忙環(huán)田境月主艦要然是南指遣影馬響沉房璃地遍產(chǎn)浙企苦業(yè)距經(jīng)液營(yíng)圓思獻(xiàn)想哭和池方隙針匯的感重墊要誘因若素?fù)?，瞇在畜國(guó)移內(nèi)鼠主浮要領(lǐng)是排指?jìng)泓h柜和輔政成府陳的刮有雹關(guān)雅路限線安、宵方資針鉛、再政岸策泊、膀法外律湖和蓮規(guī)舉定雖等閣；棵在污國(guó)貌際盡交抱往調(diào)中拼則思涉鹽及哈各作國(guó)咸的世體舌制濟(jì)，靠如春不塔同股政株黨周的蘆政痕策何及閥政友權(quán)驢的價(jià)更釣選劫及違其嫩趨腦勢(shì)沫。搬會(huì)經(jīng)攏濟(jì)窗環(huán)竹境遺。抵嬌餡皺谷經(jīng)察濟(jì)權(quán)環(huán)靈境醬是言左趴右征房被地伯產(chǎn)尿經(jīng)驅(qū)營(yíng)葛企司業(yè)蜜規(guī)際模徐、倆發(fā)詳展揉方秀向浩和艇速灰度字的衫主如要易因童素瓣。閉主察要航指繳一飼個(gè)籮國(guó)劑家掠或憲地湖區(qū)否經(jīng)竄濟(jì)盾建家設(shè)夜的駝戰(zhàn)難略掠方甩針丘、聚戰(zhàn)須略便布明局借和宴戰(zhàn)碌略迷重擦點(diǎn)春，訊以犁及拋國(guó)傘民弊經(jīng)梅濟(jì)剪發(fā)故展晶的見速狗度恒；工價(jià)榜格厭變暖動(dòng)武狀勒況宰及多其塌幅紗度左，公銀后行汁貸準(zhǔn)款垂利掛率宅、僵貨殖幣扭投冠放悼量季、犁各焦種非稅巴率鈴的剃變顫動(dòng)會(huì)情灰況目等鉛。在對(duì)悉于憶國(guó)瑞際道經(jīng)現(xiàn)濟(jì)進(jìn)因辨素墓，兄則瘦要辮考腸慮密到非國(guó)擦際雅金纖融總貿(mào)倚易造政欠策攤、膜工后業(yè)姿結(jié)磨構(gòu)采類溫型殺和乒國(guó)澡民竹收側(cè)入兔水做平居等糖。兵技貼術(shù)商環(huán)伯境酷。砍禾型紫串技該術(shù)寸環(huán)叮境芬是奧影臨響副企唐業(yè)序發(fā)殃展晴諸煉因深素醫(yī)中蓮的僅活但躍收因仔素陶，掏對(duì)屑房襯地持產(chǎn)閱經(jīng)趁營(yíng)咱業(yè)隨的詞影塵響貢也丘頗依大輝。濤技斷術(shù)寺進(jìn)才步達(dá)是瑞企租業(yè)斬發(fā)與展猴的協(xié)強(qiáng)然大衛(wèi)動(dòng)顯力密。暖新錢技陳術(shù)迷的合產(chǎn)化生術(shù)和混應(yīng)羽用蘇，踢往拐往縱會(huì)贏帶沙動(dòng)究新舞的具產(chǎn)綠業(yè)崖形莖成榨。碑當(dāng)泉前倘，遍一脖個(gè)添以仰電涼子照、斜新喉材扔料汽、始新勝能之源猛、賀海呢洋軋開手發(fā)霧、病生覽物胡及軋空滲間繁技裁術(shù)輛等粗六系大番新任技內(nèi)術(shù)稅為宣基源礎(chǔ)緊的織新御技連術(shù)包革轎命雄浪款潮末正中在這興票起計(jì)，律大瞧大喬拓舊展濱了奉人延類斷的拉生爭(zhēng)產(chǎn)避經(jīng)鑼營(yíng)默領(lǐng)揀域套，渣對(duì)齒生厚產(chǎn)確經(jīng)銅營(yíng)逼結(jié)予構(gòu)斬的杠調(diào)圣整煮提橡出胳了異新鬧的蜘要薪求涂。桑因巴此零，流房獄地侮產(chǎn)鴨經(jīng)財(cái)營(yíng)培企悅業(yè)辜要鳳密昆切睡注神視詢科稿技耐前蝴沿別的虎動(dòng)麻向絞和搖發(fā)程展翅趨券勢(shì)聚，性關(guān)妹心擦與踢本岡行醫(yī)業(yè)絮相概關(guān)廣的晴技傅術(shù)錄發(fā)片展末狀疫況徒及纖其幣成懸果負(fù)，感充僅分躬估膚計(jì)罩到巾可腹能美給蠟企鑼業(yè)革帶擇來(lái)裳的資影拔響馳，間不鞠斷叢推勸動(dòng)從企潑業(yè)厚的橋技騙術(shù)愉進(jìn)何步縣。決人員文翼環(huán)耀境挽。前阻漂若蘋人落文糠環(huán)丸境恭對(duì)彈經(jīng)牙營(yíng)畜企惑業(yè)驚的德微唇觀勺因忍素鬼，吉特絨別適是壺對(duì)河市紗場(chǎng)囑因府素刃有檢不曉可魄低今估徐的弦作榜用肯。滔因豪為幻人逮口辦、殊購(gòu)扣買警力游和建購(gòu)燃買焰動(dòng)村機(jī)難這席三步要勒素?zé)菣褬?gòu)拾成潤(rùn)商愉品位經(jīng)京營(yíng)洋領(lǐng)欠域賊-雪-惕-碎-打-趨市檔場(chǎng)陣的希主拳要誤因論素喜。獅人熄文杏環(huán)曠境埋主腎要豪包去括張人遲口球因摘素黃和農(nóng)文俗化說(shuō)因殺素恥。特人撤口普因漢素引是花指申人警口林的琴數(shù)遲量雕和熔質(zhì)磁量恩水枕平光、縮人買口口布窗局丈、炭年罪齡唯結(jié)隱構(gòu)衡等撤；孔文閃化頃因修素圍則檔包輕括最人記們涂在錫特幫定別的憐社明會(huì)宜中撤形廣成隊(duì)的漲特蒸定惜習(xí)啟慣絮、從觀性念份、占風(fēng)淋俗演及隱宗演教宰信直仰油等菜。水地紡理旅環(huán)藝境迷。弄帶漢提持地藍(lán)理價(jià)環(huán)驗(yàn)境括是墾指胖客休觀運(yùn)存覺在皆的群自僵然房環(huán)矛境劫。瀉它疤是游房木地趨產(chǎn)昌經(jīng)船營(yíng)廣的憲“亡硬故”機(jī)環(huán)仔境布，摘房遼地否產(chǎn)稻經(jīng)堤營(yíng)餡都椒離逢不援開月土敘地尚。丙我腫們臂在縫利舟用輩和鵲改以造廈自寺然絞界礦的夠同進(jìn)時(shí)辱，撕自紛然貢界桌亦尸反狡作辛用僚于柳人策類臣。進(jìn)因贈(zèng)此汽，收從唐地盲理乖環(huán)便境艷出奉發(fā)蝴來(lái)搏調(diào)嚴(yán)節(jié)烏房光地喚產(chǎn)味經(jīng)富營(yíng)起活勾動(dòng)仙，邀是啦企節(jié)業(yè)糞發(fā)怖展按的盟關(guān)騙鍵準(zhǔn)因盛素聰之騎一廟。裕房工地請(qǐng)產(chǎn)劣經(jīng)稿營(yíng)百要店考奧慮州的識(shí)地己理此因脂素介主躲要呢是歌從愛兩油方逝面送著勻手邀：橫一臥是暈要濁考綠慮責(zé)地懼理特環(huán)餐境蹲對(duì)鵲房樂地互產(chǎn)艘經(jīng)刪營(yíng)背的雕制愛約筍；歷二掀是豐要肌考尸慮辨房病地后產(chǎn)腫經(jīng)駁營(yíng)蜻活逮動(dòng)釘對(duì)滴周中圍脆自定然駕環(huán)遼境天的奏影扯響辯。例畜直躁些三秘、怠房護(hù)地別產(chǎn)擾企雖業(yè)核研移究案社衡會(huì)圖環(huán)朱境松的豬重遵要梨性圈以賊往悄許顛多倘房統(tǒng)地在產(chǎn)貸企池業(yè)銅往途往獎(jiǎng)只群對(duì)姐產(chǎn)派業(yè)銷環(huán)盟境鵝下竊大軋力完氣慚研謎究昆，悔而迫認(rèn)擾為叮社錫會(huì)死環(huán)句境聾離匙自批己喊比膀較堵遠(yuǎn)順，幣研挑究合與知否桑意總義抄不烤大沙。抬這撐種盡作糕法天根悠本控原筐因勉是洋企枕業(yè)豎管賓理千層局眼樓光樓大堅(jiān)過(guò)窗短自淺許，彈缺嘩少干長(zhǎng)攜遠(yuǎn)港發(fā)低展繩的汁計(jì)何劃牢，梢如權(quán)同氣治墳病爸只混治士表松一室樣碗，淺很姻難波深掩入腎地歇了晚解疑問(wèn)豎題歉的懲根墻源惹所垃在既。取許慢多壁優(yōu)咐秀伸的姻企抓業(yè)末都撞認(rèn)豐真臘研洋究犁社杜會(huì)林環(huán)蜓境予的慣變蜜化哀，努從程而察制愧定論企帝業(yè)抹長(zhǎng)拍遠(yuǎn)抵的來(lái)發(fā)笨展醋計(jì)逝劃端和秘戰(zhàn)目略喉。凈日災(zāi)本毯的顆松蒸下殼公射司許的撲創(chuàng)嚴(yán)始男人輩松伸下辦幸航之獵助濫曾炭對(duì)騾外鄉(xiāng)界棕講蛋，院松凱下劃公穩(wěn)司傘的旁發(fā)尸展恩規(guī)凳劃思最耳長(zhǎng)以的吉時(shí)質(zhì)間展跨房度輩是謎2稿5徒0蔬年軋，域如要果員沒泳有固深毅刻亦的蜂社乎會(huì)馳研楚究瘡和懇發(fā)罵展枕趨涉勢(shì)膨分株析筋，衛(wèi)他陳們膜是別很胖難覽作擦出救這歸樣羅長(zhǎng)手遠(yuǎn)卻的烤發(fā)狀展塊規(guī)屢劃蝦的挨，嗎日芬本普企候業(yè)男名泊列欣世捕界唇前帖茅刮，竿與丟此賞也池是狂有芹一層定迷關(guān)演系就的絨。根因喊此跌，共房鬼地株產(chǎn)細(xì)企永業(yè)止應(yīng)騙該渴也鋤必煮須搜認(rèn)四真呆研喚究標(biāo)其軍所析處尤的捏社重會(huì)路環(huán)拜境恨，毯社目會(huì)脹環(huán)兵境檢對(duì)紐企貧業(yè)弊有蠢著榨不概同魂凡樓響振的群重倡要辣性樓：靜臺(tái)感玩1謝、算廣習(xí)泛避性曬。晉前直面堂我輸們穩(wěn)曾擁論芝述虛過(guò)春社殘會(huì)找環(huán)餐境循與藥產(chǎn)巾業(yè)跌環(huán)懸境繳的導(dǎo)層授次串不膛同落。螞一千個(gè)糊企媽業(yè)犯的疼外灰部辨環(huán)燦境炭因鄭素逮的手變?cè)罨瘹猓姇?huì)乖給表這罷一塊企屢業(yè)謙帶寇來(lái)給或死正刺面恥或初負(fù)閘面夢(mèng)的滴影摘響松，佳而螺一纏個(gè)箭產(chǎn)菌業(yè)拾所努面寬臨紙的尺社領(lǐng)會(huì)爸環(huán)逐境輪因迫素干發(fā)貪生腰變躬化華，際所豈影輕響榜的鮮將解是憲這撒一晶產(chǎn)宋業(yè)賣內(nèi)撫所棵有軟的腫企賓業(yè)長(zhǎng)，建而何且漏會(huì)越影前響耀與紋之冤相選關(guān)巨的矮其養(yǎng)他仔產(chǎn)菜業(yè)午中帆的救企培業(yè)蛋，燒這增種乳影橫響乳的石廣池泛雞性稈是店產(chǎn)歇業(yè)息環(huán)村境溜所斥無(wú)卡法鼻比裁擬幕的贏。殊精里演2伐、詳深瀉刻故性獄。懷我餅們搜知場(chǎng)道饞環(huán)擺境害變樸化臘本您身茅只炸是睛一棋種煎外鋸在萄表宋現(xiàn)吸，物其袋內(nèi)寸在訊的皮動(dòng)地因葛是眨國(guó)訊家瓦、總社暫會(huì)目生茂活廢中投深末層報(bào)次突的森本濤質(zhì)葡性城的稠東剪西滴。單因錢此灘，串這詢種臂變吳化紅帶烈來(lái)辜的勉往恭往耀是調(diào)重鉛大敘的掛、振有躍一歪定角深裹遠(yuǎn)蝦意教義蟲的陸影掉響洗。虜社箱會(huì)促環(huán)急境掘變司化賞正腫是膨這誤樣哭一兩種崗環(huán)腎境你變跪化福，運(yùn)對(duì)總企卻業(yè)規(guī)的才基粗本漏生廢存艱和勿發(fā)導(dǎo)展警有鑼舉晶足天輕花重復(fù)的賀影搖響燙。怪研殖究美社廉會(huì)舞環(huán)胞境齊變胖化它，腿不頂僅芒是是從蠶表蜜面拌上璃認(rèn)尤知靜事焦物偉的魄外貴部衰體探現(xiàn)紡，鈔而領(lǐng)且出從棗其吐發(fā)娛生周根斬源嘗來(lái)則分鼓析夸內(nèi)態(tài)在截的綁實(shí)印質(zhì)拌。嫁由授于鋸房妖地乖產(chǎn)施企而業(yè)栽投效資杠規(guī)圍模上大毀、賽投爬資友期龜長(zhǎng)詳、族流罷動(dòng)細(xì)性蛙較口差勺等葬特端點(diǎn)砍，樹對(duì)蟻于冤外至界刊環(huán)份境筒變衫化之的第適檔應(yīng)疊能砌力符較摟弱縮，掩因刻此耳，沾房笑地武產(chǎn)稱企尸業(yè)六更臭應(yīng)兵注畢重?cái)r日爽積曉月躲累言地霞研瑞究雨社株會(huì)摘宏羞觀厭環(huán)災(zāi)境賀，營(yíng)以旅免汪事顯到呼臨想頭埋，揚(yáng)作懸出特錯(cuò)袍誤壞的巷決紛策循。財(cái)舉火個(gè)略例證子[香港]謝賢程《香港房地產(chǎn)市場(chǎng)》山西出版社出版1993年241-243頁(yè)訓(xùn)，器當(dāng)略中鳴英零兩命國(guó)腔就恭香態(tài)港古回朋歸個(gè)問(wèn)敞題倒締巧結(jié)航中奏英谷聯(lián)寫合茂公孩報(bào)吵后尾的淚一稻段蛋時(shí)悄期剩，艱許掘多涂香尾港浮人鍛士截認(rèn)射為抽香且港娃的荷房菌地怪產(chǎn)御市陜場(chǎng)加將趕隨承九輸七伶的斷臨胖近嫁而具跌羅入均谷鄉(xiāng)底慮，區(qū)于項(xiàng)是居紛箭紛彎低攀價(jià)行拋段售俘手莫中抓的鉤房招地知產(chǎn)騾，色造咸成械人搜心妥恐煌慌春。育而決以俯李攔嘉弦誠(chéng)鼓為歲首喝的求長(zhǎng)尖江閘集蕉團(tuán)探認(rèn)元為猜此化時(shí)膚的汗人付心勢(shì)恐退慌劈只圓是矩暫樣時(shí)似的幟現(xiàn)尺象遷，監(jiān)隨巖著該中誘、笨港磚雙肉方下回溪?dú)w衣工利作懲的欠穩(wěn)晝定臘進(jìn)磨行摔，洞香雞港杏的債房究市百將基不墊再剛下楚跌茄，徐而花且唉會(huì)司恢慰復(fù)緣原棚來(lái)摩的彼市榆道投。茂由箭于悄對(duì)絹香坦港董順揭利盛回渣歸演的孕信策心喜，啞長(zhǎng)犬江小集采團(tuán)擇大蛛舉波低旗價(jià)掌收發(fā)購(gòu)窄別恥人儉拋日出翅的悼房乳產(chǎn)維。叢果脖然陸，棋不伯久射以娘后歪香缸港塘局嘆勢(shì)浸穩(wěn)揮定汽，鋪房匯產(chǎn)吐大繞幅鴨回兆升猜，啞在夏許閥多加人志大序叫腎上葵當(dāng)坐時(shí)拿，廚長(zhǎng)缸江脹集券團(tuán)倒卻暖贏倒得哥豐錢厚孩的尺回卵報(bào)工。柱對(duì)障于構(gòu)房熊地裹產(chǎn)這企張業(yè)赤來(lái)渾講鄙，帆分段析歐環(huán)冰境閘變登化蘆的芹深瘋層綢次墓的祖實(shí)統(tǒng)質(zhì)惠性克的竟原念因拼有惹助死于仇正蜂確額預(yù)熔測(cè)盛變饒化丙趨獅勢(shì)荷，尾從牙而貼掌直握文商旬機(jī)狼，昆先體發(fā)打制敗人[香港]謝賢程《香港房地產(chǎn)市場(chǎng)》山西出版社出版1993年241-243頁(yè)仍虎屠倆勞由慨于扎篇它幅杯所甜限殊，賣本蠢文橡只傾研甚究謹(jǐn)政眼治本、淘經(jīng)喘濟(jì)類、型人會(huì)文棗三緣方牲面鬼環(huán)泳境銜變錫化留及魯其狀對(duì)闊房艱地邁產(chǎn)腫企研業(yè)茶的擴(kuò)影住響采。萌嘩房彈地命產(chǎn)征企咸業(yè)搞的魂政轟治參環(huán)飯境枝及虜其聽變法化嫩趨四勢(shì)脈分吼析屋咬另沸一屬、俯目涉前界國(guó)陳內(nèi)朋房全地氣產(chǎn)嘩業(yè)床的路狀稅況醒似恨巧尸1盼、相我粉國(guó)羞房蟻地禁產(chǎn)足市摘場(chǎng)斜所借處徹的如周促期綿階避段兩。嗽眾置所銳周含知協(xié)，拜由椅于羊房色地競(jìng)產(chǎn)袍是循一影種游特虎殊籠的詠商努品低，攪改均變遮其恭產(chǎn)慌存構(gòu)量炮通省常致需起要育幾丹年跟甚償至哲更統(tǒng)長(zhǎng)拼的轟時(shí)遵間佳，亭因理此悼房伍地治產(chǎn)險(xiǎn)的喜供踐求誼平夸衡坡是舞不帽斷進(jìn)變嘩化連著罰的拌，喬也醫(yī)無(wú)侵法巾精磚確遮的莖確憶定均供礎(chǔ)需謀平劍衡鋼點(diǎn)僅。沙但記市豎場(chǎng)利機(jī)柱制視的群作警用哲總比是虹使孔供待給痕和它需句求縱相抬互世變辣動(dòng)兔使釘市品場(chǎng)螺供旗需戒趨熱于拔平神衡奮。糞從因供迅需曾相悅互纏作附用紫的栽特姨性作出神發(fā)怎，壁房蹲地廢產(chǎn)師市撇場(chǎng)版自款然歉周橋期浴可排分暗為撕四飛個(gè)斯階倉(cāng)段太。針復(fù)廢蘇束。麥由或于查前紹一古時(shí)庫(kù)期撒新詞開瞎發(fā)盆建磚設(shè)蕉的輩數(shù)飽量鏟過(guò)波多轉(zhuǎn)或亭需散求灣的醉負(fù)引增渾長(zhǎng)顆導(dǎo)蹦致咳了發(fā)市陵場(chǎng)那上電供醫(yī)給改過(guò)怨剩婆，戰(zhàn)所劑以搶谷港底影的津空盼置裂率漿達(dá)不到淡了蒸峰味值邊。匯通俊常律情遙況嬌下撇，壁這難時(shí)竟的難供返給五基牌本襯保四持辱靜派止遠(yuǎn)不稍變同，膽沒傅有慕或摸很淚少英有液新精的廊投條機(jī)緊性何開脈發(fā)敲建們?cè)O(shè)辛項(xiàng)屑目搜出獨(dú)現(xiàn)勢(shì)，新凈贊需批求百將掏慢羅慢輸吸搶納彩先刮前遲過(guò)奇?？傅母殴┙窠o迅，棉推冰動(dòng)賓市正場(chǎng)求逐跟漸消走橫出毯谷橡底服，控空準(zhǔn)置等率墨也渡逐姥漸饅下及降姥，及對(duì)襲于友市甘場(chǎng)凈復(fù)糕蘇筑和朋增聲長(zhǎng)油的撫預(yù)煌期倒又臉會(huì)令使貍業(yè)鉗主未小我幅群度剃地把增渣加移租駛金含，奸使恰市敢場(chǎng)姜達(dá)寇到茂平維衡讀。急發(fā)寬展閱。薯需猜求去繼廈續(xù)乳以災(zāi)一甜定叮的猜速糧度吹增迅長(zhǎng)妥，溝形碎成搶對(duì)腳額牛外純房用屋印空辮間鍬的圈需損求荒。臘由之于膊空槳置機(jī)率致降域到千合慣理誘空虛置娛率強(qiáng)以弟下鏡，說(shuō)表壇明找市虜場(chǎng)助上薦的財(cái)供趣給魚吃戶緊冷，記租事金涉開船始凍迅喜速研上勞漲恥，黃令脂開寨發(fā)議商哭覺掛得悠有室利筑可鉛圖森，拔于衫是幫會(huì)梁出銅現(xiàn)媽新響的內(nèi)開捷發(fā)卷建瞇設(shè)綁項(xiàng)哲目勵(lì)。奸此刑后領(lǐng)，良需鳴求縱的查增伙長(zhǎng)匙與澤供社給蜘的憐增滑長(zhǎng)療將壓會(huì)潤(rùn)以濤一鞋個(gè)膠大度致紗相要同征的衛(wèi)速癥度甲保磁相飼當(dāng)冶長(zhǎng)閃的舞一樓段閥時(shí)毒間敏，騙最陣終砌達(dá)壘到怕該游周脖期塑的共峰豬值慨點(diǎn)統(tǒng)，影這東時(shí)掀需鋤求炭的封增緒長(zhǎng)座速溉度熱開看始魯?shù)土阌诰┞督o練的紗速居度浩。蘭轉(zhuǎn)盜折江。緊這鉗一叮階喘段元開衣始縱于數(shù)供綱求帳轉(zhuǎn)蓄折狀點(diǎn)碼，輔由惡于好此雜時(shí)鈴的盞空絹置晚率謹(jǐn)仍狂低至于慘合誼理難空異置分率訊，鉛所謠以好市慚場(chǎng)愧情歸況叮看礎(chǔ)起甩來(lái)遼還吉不攏錯(cuò)芒，烤由赴于晉供塌給醉增娃長(zhǎng)汗速標(biāo)度械超趟過(guò)熄需精求珍增培長(zhǎng)仿速飼度絲，牢空細(xì)置批率珍開溪始忌回藍(lán)升陽(yáng)，涂并匠逐肢漸愛接忌近蝕合秘理部空刺置蝴率阿水吐平雁。潛由頌于伯競(jìng)祖爭(zhēng)狹的團(tuán)原孔因趟，秒租批金皆上均漲廢趨航勢(shì)庸減稻緩背甚賊至淘停彩止競(jìng)。顆當(dāng)充市擠場(chǎng)虧參級(jí)與瓜者壤最鍵終膊認(rèn)濾識(shí)腦到租市哀場(chǎng)遭開全始各轉(zhuǎn)福向盆時(shí)月，桃新割開換工表的湖開脂發(fā)盆建鉗設(shè)犧項(xiàng)叛目腸將勤會(huì)竭減隨少妙甚毀至量停經(jīng)止帶。女但盡竣旅工惑項(xiàng)去目爛的尾大嫂量福增杏加歐所貼導(dǎo)著致砍供描給咳高撞速鋒增贊長(zhǎng)錫，荒推抖動(dòng)沒市離場(chǎng)諒進(jìn)嚷入艱第敲四咸階肅段剛。而下罵滑宵。善此封階張段多市海場(chǎng)陜運(yùn)奇行志到紫平愚衡途點(diǎn)電以桂下吊，嘴供封給辟高活增微長(zhǎng)筍，喘需革求社低漫增樣長(zhǎng)駕或截負(fù)捧增現(xiàn)長(zhǎng)準(zhǔn)。眨市炊場(chǎng)釋下鞭滑裕過(guò)主程久的遮時(shí)告間陣長(zhǎng)斜短譯，醋取趙決竊于澇市暫場(chǎng)級(jí)供句給做超貴出葡市濃場(chǎng)阿需涉求劇數(shù)恨量紡的訓(xùn)大疊小射（去目親前混我現(xiàn)國(guó)眾許癢多侄城些市術(shù)供偉給乳的紐迅降速愿增故加考與游需吹求械負(fù)槍增洽長(zhǎng)情使憤寫金字確樓捉市賀場(chǎng)購(gòu)進(jìn)尋入朵一行個(gè)規(guī)大盞幅躬度旅下慣滑龍的況過(guò)掌程歐）朽。著在屬該姻階鵲段頑，司租蓄金飛收礙入崇急蟻劇弦下昨降呀，銅物角業(yè)奧的殊市躺場(chǎng)旦流鬼動(dòng)們性蔑在崖這時(shí)個(gè)罩階洲段朝很是低螺甚誘至猜不式存筑在辜，威存司量好房爸地洲產(chǎn)高交碰易燦很生少跟或綁有按價(jià)延無(wú)弦市塊。雙該猴階閥段耐隨察新疫開妨發(fā)讀項(xiàng)孔目鞋的料停便止籌和豈在跑建國(guó)項(xiàng)避目蠟的泄陸列續(xù)貸竣錫工誕而鈔最冠后括達(dá)造到抖市佩場(chǎng)局自普然羊周言轉(zhuǎn)明的軌谷壟底叼。曬散粒沿梅共捏廳您勁禮便追曲罷擊呢究宜券空竄置妨率見打蒼禍匠至俯蒜席潑期貼枝斥謠高浩校鎖叮純耀啄易粘合別理存水紋平貓吸腐絲醫(yī)脖沉臉井衛(wèi)坊擺怠享躲骨襖殿伴遍牧外圖姻鑒禍斜池低富捕洽黎適除顛味錦沈潛愛掏最征脾訪幅崖東閘喘渣攀因終谷雀底鳴費(fèi)紫瓜復(fù)鎖蘇騰薯竹壺殘夜發(fā)添展幻昏淋掛避嫩轉(zhuǎn)政折渡哨已未災(zāi)下添滑盡湯政班佛谷侍底沾封六幟席月畏象世姿階郊段脹悄妄晃王皂汪呼防剖羽寨些環(huán)礦準(zhǔn)歲增良炒濫潤(rùn)蝕皇煙服社豎泥控群及梅燥醒觸特適圖棕2腿我互國(guó)咬城魄市努眾填多懷，駛各腐城術(shù)市茶房賀地條產(chǎn)概業(yè)機(jī)起亮步衡時(shí)朵間但不歡同址，虛存首在浩地興域儲(chǔ)差作異迎，竄但尸總責(zé)體派上道來(lái)攀說(shuō)圈，閃基哀本斧上橫經(jīng)還歷榆了三1番9都8礎(chǔ)7駕-掛1怎9謹(jǐn)8熊9角年析的國(guó)起托步凡發(fā)啊展頁(yè)時(shí)露期縱，私1白9年8駛9逮-羞1斤9藏9圈1味年少的要停吹滯膽觀筆望拉時(shí)報(bào)期妨，容1消9促9卡1些-姐1刪9插9稻4挨年牌的野高扒漲灰時(shí)籃期留和柏1塌9宇9卻5樸年麗來(lái)呆的鼻調(diào)餃整裕下范滑攻時(shí)斤期識(shí)。瘦目滴前第我展國(guó)龜房籃地凳產(chǎn)笨業(yè)撒的棗寫涌字愁樓錘市溝場(chǎng)摔處芽于階第制四桑階證段黑末退，皂其譜原衡因腐如胳下趙：悲寫診字揭樓饅新流開裕發(fā)感項(xiàng)貓目膏甚近少俊，浴許管多住項(xiàng)炊目茫停會(huì)工討下傘馬歇，季空妨置邁率蘭增吃長(zhǎng)戚速邪度蛙放諒緩燭。熄與握1貍9督9膨4輪年暑相猴比翼，文北仰京悶市濁1杰9臨9魯9鐮年熊第軟1腐季破度蔽寫距字低樓紐市揭場(chǎng)粉的艷租敢金粉下韻降歷了之5耐0喚%顛以思上愿，巡寫寄字肢樓婚的王資蛾本達(dá)價(jià)推值東下惑降被了譽(yù)3奮0少%童以推上發(fā)，舉已淡接民近暫市關(guān)場(chǎng)市周決期橋的丸谷疑底劉洪玉：《房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)規(guī)律分析》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1999年第8期26頁(yè)即。糊而鈴我掃國(guó)達(dá)住夠房杰市邀場(chǎng)慶上借，啦新南開胡發(fā)版投匯資霉仍梁在淘大事量悄涌猴入撥，澡但布供脫給訊明進(jìn)顯估超羊過(guò)鮮有寸支耍付畏能范力勉的廈需匹求派，怖空?qǐng)@置下率幕逐偉年扇上興升妥，搬1坦9氏9牧8比年關(guān)底風(fēng)已鋼達(dá)位8智0禍0疾0悅多既萬(wàn)餐平雨方憤米茅，忘基新本盤上綱處萄于年市頂場(chǎng)蔥周鮮期忽的團(tuán)第丘三列階商段劉洪玉：《房地產(chǎn)市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)規(guī)律分析》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1999年第8期26頁(yè)爐敬磨家2惠、扛我兇國(guó)漫住旱房俱市蘇場(chǎng)胳上蘭的估供豐需舒矛宋盾子。票由糧于滾寫款字春樓掏和鹿商鞠業(yè)測(cè)項(xiàng)暢目綿短坐時(shí)墳期捕內(nèi)鎮(zhèn)很巧難扯走顯出橋低教谷頌，室于情是哥越駁來(lái)陡越堤多燃的讓開臘發(fā)畜商營(yíng)把莊注聯(lián)意著力已和社財(cái)反力隊(duì)放哪在差開首發(fā)暖普脆通拳住筑房云市急場(chǎng)責(zé)上浴。餓然侮而怪近偶年豈來(lái)型，截我階國(guó)鵝城復(fù)鎮(zhèn)眾住伸宅貿(mào)供淚求藏出泡現(xiàn)申極呆不號(hào)正迎常售的隙狀融況霸。渠住茅房誘潛鵝在攜需停求憲量憑大省驚含皆同健國(guó)宜際限平暖均妻水柜平嫂相赴比便，犬我剝國(guó)扯城桃市螺人弄均墻居盲住滿面富積鄙在溫7協(xié)-仔8圈平軌方性米緒，奪是牧發(fā)愉達(dá)鍛國(guó)釀家罩的執(zhí)1彼/匆3暮左仙右倍；繭而向且惑這化些泊住陳房園的崇成篩套唇率敞不火到夜4談0嗎%唇，虧全饒國(guó)棗人僻均遵4廈平亡方芳米恒以春下蹄的柳居識(shí)住喂困喊難匙戶茫3啟2狹5夫萬(wàn)弦戶厭，圓?；鸱堪?金3誦4嗎0致萬(wàn)的平詠方痰米綦軍林山：《當(dāng)前啟動(dòng)居民住宅消費(fèi)的基本思路》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第8期28頁(yè)述。誕從充總廉量倒上竊看蔑，箱居池民壇對(duì)各住門宅易的頃長(zhǎng)斥期帖需著求周是練非屠常統(tǒng)旺鋼盛勺的問(wèn)。泊相稻當(dāng)盆說(shuō)矮，慚在婦各垮大圈、革中范城鎖市周，偽普渾通斥住矮宅烏的布缺勉口經(jīng)也青都門不義小犧。佛例譯如輪，水“付九稍五劫”嚇期短間態(tài)，組天嶄津妹市顏在內(nèi)人梯口拳數(shù)卸量不結(jié)供構(gòu)蝶的易變家化禾以孤及疫危盞改裂、留市儲(chǔ)政逆建慨設(shè)劇等辣因騙素棕的煎作叫用媽下胃，瞇住斑宅深供魯給般將庭會(huì)炕有倒9榆6塵6財(cái)-裙1摸2培6扁6孕萬(wàn)只平圍方考米快的泛缺饅口碧，架說(shuō)爺明認(rèn)潛克在尊的校需濾求愉量源還英是罪很丑大俊的綦軍林山：《當(dāng)前啟動(dòng)居民住宅消費(fèi)的基本思路》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第8期28頁(yè)破商它品譯房六積胡壓孟嚴(yán)抄重寸根融據(jù)堆建猜設(shè)備部透1鹿9響9轉(zhuǎn)8難年始房捎地?zé)挳a(chǎn)語(yǔ)開角發(fā)歉統(tǒng)禍計(jì)咱資倍料愉表乖明胃，愈截返止問(wèn)1慣9雙9熱8擇年獨(dú)底役，往全豈國(guó)蜻商尋品殃房崗空踏置蛋8食0隨0黎0泡多奴萬(wàn)保平槐方活米捏，孕其劑中憂空異置豈一陡年洗以陽(yáng)上垮占旗全培部回總托數(shù)種的括5彈0殖%僚左貫右玉。矛其股中莖空介置驗(yàn)量援在魚4粱0陪0取萬(wàn)羽平雷方濱米關(guān)以本上援的谷省憶市妨依核次藏為縱：擺廣核東士、幫上療海吃、槐江由蘇趙、雪海館南珍、敢浙州江企、怠遼吧寧相，列其瘋空膽置啟數(shù)帝量據(jù)占樣總?cè)瘮?shù)涼的努6富0杠%頌。舟而儉空鄙置捐量追上哭升膀較勞快前的錄省閉市徐依盒次架是卸：校廣崇東歸、必上汽海辣、寄湖峽北羊、姐重付慶唉、圖天脈津娘。弟其近中正天孟津溝市穩(wěn)的雨空慈置困住袖宅恒面狗積愈達(dá)丈3菌0銜0乘萬(wàn)牢平醋方撇米表。恒供去需敬失鮮衡援的育后乘果隊(duì)一憑方狼面鳥，經(jīng)居家民胳無(wú)糕法掏實(shí)答現(xiàn)妨改往善個(gè)居沿住雄條樂件質(zhì)的售最灶起裳碼羊的興生懂存雨愿技望軌，爺造川成代社窄會(huì)慶的也不尺穩(wěn)陜定依；敘另丹一貨方拌面蝴，到大而量桑積取壓抽的藏商牧品申房攻占想用訓(xùn)了吵國(guó)印家塑大發(fā)量春的罩資掉金星，緒其倒中凝相圣當(dāng)帖大早的途部敗分質(zhì)是缸銀口行囑貸賤款潮，所長(zhǎng)傍期譯積徒壓編，木不控僅源造雁成繁房馳地扎產(chǎn)拆企旁業(yè)錄的賭沉礙重貿(mào)包個(gè)袱獻(xiàn)，補(bǔ)也枕同殺時(shí)織會(huì)局使次金奮融弱風(fēng)坐險(xiǎn)輸加級(jí)大去。厭更起為率甚坦者遭，改近飾幾菊年松來(lái)計(jì)住蹤房吃空說(shuō)置請(qǐng)量抱還薯在牛逐羞年咐上技升不。傾根恨據(jù)動(dòng)國(guó)成家攻統(tǒng)穩(wěn)計(jì)吳局做的云數(shù)暴字液，奪每窯年掘空料置透商欄品挪房卻增斜加見量螞大滑約柳是妨1煩0芹0隸0玉萬(wàn)桶平殼方債米臥，舒沉御積抓資旺金葡6制0首0矛0猜億牌元腰人定民榮幣陣。腥這深不中僅廊是碗房鏡地孩產(chǎn)緞業(yè)持的彈損顯失榜，檔也蕩使忠資挖源窩得強(qiáng)不仰到配合蔬理恭的飼利燭用尋，表將戲引飲起簡(jiǎn)國(guó)釀家原經(jīng)敲濟(jì)殼運(yùn)材轉(zhuǎn)描不棋暢狹。圓陶姐槽二卸、呼我邀國(guó)握政蘆府嘉對(duì)麥房裁地掙產(chǎn)本業(yè)歸的割政基策樸轎唯奶晨1勉、往住訊宅贊建羅設(shè)崖成驗(yàn)為宜今糊后笨的題熱魔點(diǎn)己進(jìn)羞入翼1體9擺9集6而年世，害在奇房婆地嘩產(chǎn)補(bǔ)業(yè)折處神于順低況潮鏟，泊房冰地理產(chǎn)摔市窯場(chǎng)稅不虧景括氣漁，炮商繩品負(fù)房緒大蟲量仁積爐壓肚之炊時(shí)扯，訪傳鼓來(lái)辟了答令處業(yè)但內(nèi)藍(lán)人謎士網(wǎng)振元奮錘的應(yīng)信胡息賢：瘋國(guó)閱家真紀(jì)慶委汪主倉(cāng)任約陳荒錦累華盒在聰關(guān)會(huì)于釀發(fā)買展追住槳房揀建鳥設(shè)然的橡談腦話材中六指婚出蒜，如人喘民也生故活年與覽生蝦產(chǎn)膊、斥經(jīng)德濟(jì)煩發(fā)陪展盤之和間嚴(yán)，似有猾一嘆個(gè)墨很損好影的柿結(jié)家合擱點(diǎn)賄，壯這虎就蛋是貪住掙房咳。災(zāi)在秀實(shí)滔行浪國(guó)凍民委經(jīng)狀濟(jì)噴發(fā)推展閥“圾九欣五樓”系計(jì)堅(jiān)劃重時(shí)草，株要析把占住笛房壟建己設(shè)隆確搬定歸為股新餡的聰經(jīng)朱濟(jì)虧增方長(zhǎng)省點(diǎn)闊，鍬把慕住抓宅循消等費(fèi)鬼作濱為幅消妖費(fèi)翅熱犁點(diǎn)武。著1傷9構(gòu)9揚(yáng)8須年嬸，毒建榜設(shè)紡部扮、朵國(guó)絲家胃發(fā)代展睬計(jì)交劃黨委贏員奴會(huì)愧、萍國(guó)喚土玻資恥源候部踢為碼了摟貫攀徹區(qū)實(shí)耗施池《路國(guó)范務(wù)兆院伯關(guān)撇于誘進(jìn)尖一邊步騰深偽化織城呢鎮(zhèn)種住慌房葬制傳度飯改數(shù)革道加輸快惹住破房兼建縫設(shè)肅的吵通弱知烤》盟，其向甲各漸省恭、扇市踢、釘自足治因區(qū)軋下參發(fā)幕了愈《艱關(guān)畫于狠大鵲力蠻發(fā)窮展唉經(jīng)扮濟(jì)半適滅用擱住劣房攝的濕若樣干寶意沿見霜》邀，工明下確頂指律出縮今拋后拖住再宅命尤側(cè)其征是燕安唉居門工脂程孟將李是拘國(guó)糞家求大遞力遞支蛾持浙的桃建著設(shè)跑項(xiàng)霜目四，高國(guó)倍家類將兇對(duì)日開鄙發(fā)瘡建搬設(shè)都普游通基商勸品翠住告宅樂和謀經(jīng)寬濟(jì)研適嫩用惰房弊的護(hù)房見地端產(chǎn)切項(xiàng)夕目暗予閥以莊一歸定朝的縫政斧策布傾準(zhǔn)斜省，在在膠房撲地影產(chǎn)鴉使壟用枯費(fèi)鳴、堪建希設(shè)賓配叛套鄭費(fèi)闊和請(qǐng)稅臨金距上牧給傷予猶一白定悅程絹度主的闊優(yōu)瞧惠戲，車鼓孫勵(lì)胡房抬地罷產(chǎn)落企貸業(yè)桂投拘資裹住煙宅巡建電設(shè)重。戶同嘗時(shí)干，臉為艇了點(diǎn)鼓域勵(lì)撈城紫鎮(zhèn)骨居唱民落購(gòu)屬買祖住腐房最產(chǎn)溉品抄，躍全城國(guó)委部辦分鐘城蜘市猛相育繼鼻開皂始見實(shí)邀行釣住智房昏分辦配曾貨衰幣每化學(xué)。樸天雖津柿市靈政耕府申決享定頁(yè)從斑1盒9烏9六9西年杠6逐月茫3晃0催日寫起估，尖在蔬全鞋市至城碰鎮(zhèn)昆范匪圍頭內(nèi)蔽的氧機(jī)肝關(guān)擦、嫂團(tuán)潛體拼、局企醬事薪業(yè)播單顧位妄一暖律叔停路止沫住塞房茄實(shí)瘦物摘分阻配諒，市改倡為穴貨受幣撿分葵配腎。肚這獨(dú)一通措熱施乞?qū)l(fā)傳晌統(tǒng)枯的踩住耐房似分逃配彈方肚式辮改腳為嶺新送的叛住猛房種消成費(fèi)碎方助式域，蜻即盒普鑒通撓職鏈工駐可秤以鋒通遞過(guò)呈公歉積拍金祖貸刻款跨或鉆商滿業(yè)仇銀婦行冰住轎房芹抵變押融貸予款嘉來(lái)牌購(gòu)湯置配自才己貿(mào)的挖住耀房老，泊從臂而遠(yuǎn)將果大霸大扇地雨推主動(dòng)戴住朗房箱消廈費(fèi)迎。礦國(guó)鏟家抽同倆時(shí)濤也玩相來(lái)應(yīng)賠放茂寬笨購(gòu)甲房噴貸鋪款處的瞞政纏策槳并辟對(duì)煌住議房循產(chǎn)添品栗交僚易店的菊各蝕項(xiàng)定稅凈費(fèi)柔作訊出方較攤大笛的蔑下貞調(diào)修，癥進(jìn)視一態(tài)步寧搞凳活豈二蓮、達(dá)三懼級(jí)萄房交地隆產(chǎn)侮市憲場(chǎng)摟。挨摔援習(xí)2魄、盾加烈大削積炕壓凱商喇品逼住子房丟的酬處棵理幻力宣度具在脊前培面糟我凡們魂曾瞞提遞過(guò)配，量1喝9挖9揭8耽年烤底積全掛國(guó)商積濃壓寫的面商提品甘房劇達(dá)譯8疾0林0霧0較萬(wàn)專平奮方抓米余，丙其鄙中帳空煌置砍一塘年兼以小上幼的訪占嗽總努量浴的眾5程0杠%增左灶右廈，包形典成虜一芬種腰建橋房故越碗多促，黎積提壓森的敏閑禮置市房漏數(shù)魚量嗓越給多銜的姜不脊良耐現(xiàn)堡象壤。墨據(jù)禿國(guó)慣家劍統(tǒng)渣計(jì)糞資幟料鋤顯幻示垃，牧每及年位新厭增欄的池空命置灶商嘗品旗房字大鑼約絕在河1通0閱0勸0紡萬(wàn)儀平緣方承米領(lǐng)左嶺右《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》1993年—1997年矩，天不爪良涼資員產(chǎn)椅的織增晨加顛會(huì)曬導(dǎo)談致勝金筆融中風(fēng)賽險(xiǎn)暖的篩增佩加書，許為充了鈔防澡止尿泰飽國(guó)謎式債金住融功危蔥機(jī)賓的顫產(chǎn)跳生途，譯國(guó)右家茄下虧決隨心轟大案力矛整預(yù)頓槐房楚地蛙產(chǎn)練市傭場(chǎng)抱：彼一督方貿(mào)面詢實(shí)哭行燥政雁策印傾迫斜競(jìng)，巾將再房印地循產(chǎn)燭市磚場(chǎng)濁引雞向今普識(shí)通近住財(cái)房教和傻經(jīng)咱濟(jì)晴適雜用系房業(yè)建絹設(shè)內(nèi)，維另婆一昂方像面始則掃大前力并清弱理轎積杰壓樣商培品拳房善。查1沉9醋9賽9舉年渡7訪月川1排4妥日層，座國(guó)撐務(wù)逼院案辦受公駝廳僻關(guān)擇于消印靠發(fā)院《永海哨南炕省厲人光民連政妙府撞、音建戴設(shè)姜部駕、獲財(cái)渡政悅部狡、涼國(guó)敗土寶資啄源摧部魔、屯人逆民眠銀披行境處濾置汪海必南剝省創(chuàng)積體壓氣房掃地秤產(chǎn)茶試充點(diǎn)婦方鉛案籠》顧的余通茂知血（祝國(guó)邊辦換發(fā)閑[偷1左9霸9脾9搶]原6求2走號(hào)搬）釘就碼是緞一王種憲信確號(hào)責(zé)，黃在默試梅點(diǎn)波方嫩案桿中甜明嶺確殲提舞出盾“杏盤噸活乳金塌融懇資騎產(chǎn)需，痛改煎善霞經(jīng)蒙濟(jì)楊運(yùn)痕行洋環(huán)姻境堆”意。耗另嫂外涼，外廈俗門壺、誦廣閘州棕及構(gòu)全紅國(guó)說(shuō)許潮多霜城教市荒也拌都插開揭始恰或帆醞嫁釀桶類窄似離的沈處解理否積貨壓咽商慚品團(tuán)房葡的掉方到案蜘，質(zhì)在普今下后已一蜻段寸時(shí)耽期柳，桂將背有燈相置應(yīng)鳥的特政走策弟出《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》1993年—1997年罷燦支刑三永、濾房浩地承產(chǎn)填企槳業(yè)昌政洪治趴環(huán)岸境尚變伶化擋趨錦勢(shì)白分序析仙還閃汪但1莊、評(píng)消浮除尸供并需憐矛細(xì)盾藏的驅(qū)關(guān)愛鍵咬是暮調(diào)縮整紹住屋戶宜的街售改價(jià)證。膀目咱前梳，柱我粘國(guó)澡房魯?shù)仄疆a(chǎn)狠業(yè)繩內(nèi)河供直求撓失噸衡件的雄現(xiàn)濤象海普已遍洪存次在瘡，天在旋寫凈字至樓劈和綁商震業(yè)穩(wěn)項(xiàng)骨目注市塌場(chǎng)系中寄供土過(guò)那于常求芒，欄因總此紙?jiān)斐脸勺谭渴r(jià)軌和拴租緊金輔下授滑略。挨由雹于究宏姓觀掉政峽策腥更華傾碰向政于腎普肺通喂商黨品路房是的愁建謙設(shè)蒸，映在忠一杠定簡(jiǎn)時(shí)臘期鐵，戲這盆個(gè)脆市驕場(chǎng)千無(wú)澤法截有喪更脖大叼的沙改攔觀傷。慮如樓上冤所幻述典，歐國(guó)些家酸在怎今碼后鳥一聾定茶時(shí)久間積內(nèi)云將春大案力偉支傾持配普這通輪住結(jié)宅把和劫經(jīng)廚濟(jì)瞇適妙用窮房嫩，贊以朵求板帶攜來(lái)冒全促社量會(huì)韻經(jīng)幣濟(jì)政向收前響發(fā)搖展宇。棕但李目奸前債供閱求鄉(xiāng)矛犬盾位將貸嚴(yán)修重荒影杰響會(huì)國(guó)勤家針這肥一賞政糾策醒的如實(shí)沒施罰后掠果違，勞假調(diào)如標(biāo)國(guó)蘿家誕大圣力四支麻持控下臉卻田出螞現(xiàn)色更保多隸的返積師壓佛商漲品天房末，晨結(jié)會(huì)果吧與校政歪策勇的燦初壩衷穿是榴南雷轅銀北憑轍發(fā)了扒，沙下眾一逆步丟如疤何亭實(shí)仇現(xiàn)杯供訊求慨平騙衡叔將卷是守國(guó)清家級(jí)首尚要放的橋目奔標(biāo)盜。獸住蒙房播供岔求鉆平吹衡猜的幻實(shí)論現(xiàn)坦受五兩登方腔面藥因愁素臨的凡制肅約燒，倉(cāng)一慎是翻通拼貨泡膨裝脹解因牽素狂，磨二以是互有鬧效躺需騰求斷不斗足嚼的血因譜素行。逆通仆貨燒膨曲脹乒因己素群的統(tǒng)影界響卷主夏要眨表找現(xiàn)孕為江房茄價(jià)竭暴三漲骨。警按擱其劃成漫因暫不燭同蠶可遺分忌為秘三顫類臺(tái)，討一強(qiáng)是籌成出本街推客進(jìn)遲型脹房沙價(jià)死上墨漲糟，周即亮因奧各根種缸稅椅費(fèi)攝上乒?jié)q脆導(dǎo)曉致毯的渾房疲價(jià)蒸上設(shè)漲拼；冠二張是仍結(jié)施構(gòu)輕型輩房議價(jià)牢上蛛漲唉，額即州因白其脆他叨社帽會(huì)綱消葡費(fèi)遺品繳價(jià)句格民上市漲態(tài)帶列動(dòng)研房嫁價(jià)走上死漲掠；籠三裂是豬需飾求已拉使上寨型含房超價(jià)宇上皇漲蔑，票即唇因樸居贏民俱對(duì)洋住筒房撐的護(hù)有味效濤需蠟求割膨驕脹娛而避引輩發(fā)束的辨房氧價(jià)麥上保漲盡。外近多兩崖年向來(lái)溪國(guó)悼?jī)?nèi)濁消而費(fèi)薦市障場(chǎng)精處展于聯(lián)通抬貨魄緊救縮鼠時(shí)魯期奮。關(guān)各嘉種催消謹(jǐn)費(fèi)匯品充價(jià)條格萌不喝漲濱反疼跌泊，肆國(guó)稈家知也查在歌逐規(guī)步刷減疲少牢對(duì)沾住返房恢建就設(shè)熊的剪各撤項(xiàng)陷稅套收成和倘費(fèi)飛用孔，碌居駱民怒對(duì)他于犬住栗房舉的仇有演效鬧需辮求痕不嗓足性現(xiàn)盒象才明姿顯灣。逃因裕此爐從勾通顯脹括的嚼角西度喜來(lái)篩看減，粗房陸價(jià)愛沒塵有猛上森漲儀的要?jiǎng)臃庖蛉?。掏如?zhèn)前液所瓶述師，更目循前刻中史國(guó)魂住木房牽市愚場(chǎng)霜最革明下顯慧的貌特繪征蜜是貿(mào)有懷效促需鋸求好不虎足移，術(shù)主拐要臘表屬現(xiàn)犁為香大婆量冬房線屋青閑藝置遇，菠同四時(shí)隙居渠民載住轉(zhuǎn)房楊消繳費(fèi)望水顏平尤并為無(wú)驢明街顯碰改萬(wàn)善棍?；枳穹縿冇醒菪残璇B求郵不就足建的侄成盛因蒜有盒二定，切一蠢是盯社所會(huì)智分跡配布不躲合縮理鑒，宋居旁民磨收盞入浙差役距失擴(kuò)訪大罷，禽大疏部轉(zhuǎn)分云居毛民龍的數(shù)住購(gòu)房焦消柳費(fèi)窮能它力飯不命足撒而致導(dǎo)眼致耽住嫁房予有犧效鉆需麗求注不梢足衡。土從賠我積國(guó)拳目置前袖的銷情在形它來(lái)巖看脂，睜這懲兩溝方輸面樸的域影揚(yáng)響旺同素時(shí)含存粉在椅。衣一訴方蟲面密，霸雖族然膜人戒們邀都象在藍(lán)抱巖怨搭房科價(jià)侮太株高料，劇房冠價(jià)區(qū)收猜入散比工大盒于賓7允，轉(zhuǎn)部洲分指大脹、屆中滋城敗市趕甚讓至吐接砌近紐或虹超預(yù)過(guò)存1儀0曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)泄（啦據(jù)語(yǔ)世蕉界疑銀胃行扮考起察粒的糟結(jié)穴果及，尚住沃房赴價(jià)缺格扒與界年怪收玉入層之受比經(jīng)為炊5紋才桶具燕備敏支舌付股消宴費(fèi)燭的升能田力刊）拴，莖但夠商恒品維房曉價(jià)混格喜仍勤然連居預(yù)高希不舊下楚；傾另輔一邪方幸面旨，負(fù)我臨國(guó)歲商蛾品繼房戰(zhàn)空來(lái)置焦面責(zé)積狡呈隙逐奮年據(jù)加俯速販上陳升芬趨超勢(shì)借，粒表兩明顯居填民桃住棄房燥消后費(fèi)扶有染效豎需源求胖不蹲足脖。匙對(duì)姓于梁第給一貸種竹原盾因滋，孝由息于擋體音制祥的終問(wèn)溝題郊，禾在鴨近烤期拖內(nèi)濫很跟難煌有煌很垮大色的徒改添觀浴，派因頁(yè)此憂解碑決味供火求消矛虛盾現(xiàn)的乖焦佛點(diǎn)雙就達(dá)在齒如慘何哈刺偏激后居裂民醉的字有丈效日需跌求蒸上號(hào)。彈1叮9薦9跟6感年詢，珠建醒設(shè)載部憑葉穩(wěn)如吳棠濕副護(hù)部旱長(zhǎng)索指斥出槳：拼“妄要懶實(shí)漿現(xiàn)辨這轉(zhuǎn)一抹戰(zhàn)仆略斤性純決愛策頭，脈必貢須訊有宇一言個(gè)痰重懷大泡的寸政崇策里調(diào)刑整霜。餡”道主毛要麥的渣舉傭措堡有訊：客取之消慰福龜利少分贈(zèng)房著，沙提零高壓房智租他，怒增討加屠職序工仆工計(jì)資追，沫減羽少劉稅威收肉，針減調(diào)低瞎房四價(jià)恩，墻“爭(zhēng)按幼揭您”寬要笑搞顛，魚利勞率范要底降械低造。妄至旨1府9版9浴9控年遭底涼，幼上川述彼政津策堤性伐措蹈施鳴陸信續(xù)釣出供臺(tái)駐，塑但勻只附有馳房牽?jī)r(jià)扶還敞未娘有蜻較優(yōu)大未動(dòng)錦作嫩。薯隨構(gòu)著某時(shí)怨間謊的中推坡移姿，俘降稿低品房拘價(jià)汗的督呼沿聲烤和紐要脅求劑愈庫(kù)來(lái)準(zhǔn)愈真大瘋，臭如靜果芝房著地之產(chǎn)持市師場(chǎng)旦并卸未常隨船上效述匪政漿策陶出遙臺(tái)綢一浙段節(jié)時(shí)思期起后僚有發(fā)明殊顯源起鍋色皮（末目還前姥看格來(lái)袖效造果殿并只不江明閱顯踐）雕，唇短凝期澆內(nèi)油大封幅落度揭提貢高騎職質(zhì)工愛收槽入樓或際改諷變孤收野入印，裁消鐘費(fèi)鐮預(yù)匹期扣心乘理塑有貞很盾大瀉的棵難底度勻，亮因犁此餅政版策劇性壤房皺價(jià)撫的釣下脹調(diào)蛙將光越汗來(lái)編越帶可腳能眾成豐為勒下品一辰步份政貿(mào)策種現(xiàn)僻實(shí)曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)2、積壓商品房的處置將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)在前面的論述中，我們已知1998年底為止全國(guó)積壓的商品房有8000萬(wàn)平方米，且仍有不斷增加的勢(shì)頭。在國(guó)辦發(fā)[1999]62號(hào)通知中，國(guó)家對(duì)積壓商品房的處置方法是限價(jià)出售或出租，對(duì)于降價(jià)銷售積壓商品住宅還貸的國(guó)有或國(guó)有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰款；對(duì)于所有限價(jià)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政事業(yè)性收費(fèi)。由于積壓商品房數(shù)量龐大，因此這部分降價(jià)銷售的商品房一旦進(jìn)入住房市場(chǎng)，將帶走一定數(shù)量的消費(fèi)者，更為重要的是影響消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，從而影響現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目。3、住房?jī)r(jià)格下調(diào)理論模型與幅度價(jià)格對(duì)供需的影響機(jī)理如下圖：PSP1P0D1P2D0QDQ0QSQ圖3目前的房?jī)r(jià)P1高于均衡價(jià)格P0，因此住房供應(yīng)量QS大于需求量QD，其差（QS-QD）就將成為空置量，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，二者通過(guò)蛛網(wǎng)運(yùn)動(dòng)達(dá)到理論均衡（P0，Q0），國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)供需失衡的表現(xiàn)為（1）由于連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)上漲，雖目前的房?jī)r(jià)略有下降，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍看好遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升，因此即使存在積壓的可能性，仍加大投資建設(shè)高價(jià)位商品房。在P1價(jià)格區(qū)內(nèi)，雖然存在空置量（QS-QD）仍供給量并未隨供給曲線下調(diào)。（2）從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線來(lái)看，其可以以下圖表示。PP1AP2BP3CDOQ圖4其中橫坐標(biāo)為商品房需求量，縱坐標(biāo)為房?jī)r(jià)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，若B點(diǎn)的需求彈性為1.0,則A點(diǎn)附近是缺乏價(jià)格彈性的,C點(diǎn)附近是高于價(jià)格彈性的.目前的房?jī)r(jià)P1正是處于A點(diǎn).由于供給量并不減少,蛛網(wǎng)運(yùn)動(dòng)失效,價(jià)格在P1區(qū)附近的調(diào)整,對(duì)需求量影響甚小.當(dāng)政府的其他調(diào)整如降低利率,改變住房分配制度等無(wú)法將需求曲線由D增至D'位以求均衡時(shí),則人為干預(yù)住房?jī)r(jià)格是求得均衡的手段.價(jià)格調(diào)整應(yīng)處于高彈性區(qū),以求降價(jià)帶來(lái)廣大居民的住房需求;因此價(jià)格的下調(diào)是較大幅度的.以天津市為例,居民家庭年平均收入大約為2萬(wàn)元曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)，按房?jī)r(jià)與年收入比5-6計(jì)算則住房?jī)r(jià)格應(yīng)在10萬(wàn)-12萬(wàn)左右。居民要求的平均居住面積在70M2左右劉云月：《城鎮(zhèn)商品住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的探討》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第7期50頁(yè)，因此其理論售價(jià)是1500-1600元/M曹振良：《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化測(cè)度研究》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第七期17頁(yè)劉云月：《城鎮(zhèn)商品住宅面積標(biāo)準(zhǔn)的探討》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第7期50頁(yè)劉玉錄：《一種新的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析框架的設(shè)計(jì)》載《住宅與房地產(chǎn)》1996年第8期29頁(yè)總之，由于國(guó)家政策的調(diào)整，在可預(yù)計(jì)的將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住宅建設(shè)將成為房地產(chǎn)投資的主要方向，將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，國(guó)家在政治、經(jīng)濟(jì)體制繼續(xù)改革的同時(shí)，會(huì)通過(guò)政策手段來(lái)限制住房的價(jià)格，且普通商品房下調(diào)的幅度約在1/3左右，這就是政治環(huán)境變化的新趨勢(shì)。第三節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化趨勢(shì)分析一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、通貨緊縮現(xiàn)象仍在繼續(xù)為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一些財(cái)政和貨幣措施以鼓勵(lì)消費(fèi)。例如，增加政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，連續(xù)降低利率，以求消費(fèi)增加。目前看來(lái)這些措施給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的推動(dòng)作用還有待時(shí)間檢驗(yàn)。物價(jià)持續(xù)走低，國(guó)內(nèi)需求狀況仍無(wú)法令人滿意。從物價(jià)走勢(shì)看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續(xù)下降孟燕芬：《居民儲(chǔ)蓄構(gòu)成變化與經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展》載《上海綜合經(jīng)濟(jì)》1999年第8期45頁(yè)2、房地產(chǎn)金融仍需發(fā)展（1）金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)與金融具有密切關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持。金融在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用可歸納為三大效應(yīng)。①啟動(dòng)效應(yīng)。目前國(guó)內(nèi)開發(fā)一平方公里的土地，其由“生地”變成“熟地”直至建設(shè)項(xiàng)目全部完成，大約需要15億元，前期開發(fā)費(fèi)用在1億元以上。如此巨大的前期資金需求，正是金融業(yè)從大量的儲(chǔ)戶手中收集后輸送給投資者。②乘數(shù)效應(yīng)。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)將投資的貨幣注入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，貨幣要依次發(fā)生兩次乘次反應(yīng)，使其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初始注入額。③深化效應(yīng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，金融通過(guò)利率機(jī)制將社會(huì)資本不斷吸引到富有生命力即社會(huì)資本不斷吸引到富有生命力即社會(huì)邊際生產(chǎn)率較高的產(chǎn)業(yè)中，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的融合或混合成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征。房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，就必須借助金融杠桿把分?jǐn)?shù)口、游離于社會(huì)再生產(chǎn)之外的資本轉(zhuǎn)移到更有效使用它的開發(fā)商手中，使資本流向最有用的地方。（2）國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在著資金周轉(zhuǎn)的四大矛盾：資金巨大需求與房地產(chǎn)企業(yè)自身資金有限的矛盾，投資回報(bào)周期長(zhǎng)（與再生產(chǎn)連續(xù)性的矛盾，資金投入集中性與資金來(lái)源分散性的矛盾，巨額購(gòu)置一次性與資金積累長(zhǎng)期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融存在兩種怪現(xiàn)象：一方面金融對(duì)房地產(chǎn)供給支持過(guò)度。1997年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源組成大致是：國(guó)外資金12%，國(guó)內(nèi)銀行貸款70%以上，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金18%左右（《中國(guó)證券報(bào)》1998年3月6日第7版），許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是用自有資金支付買地定金后，通過(guò)物業(yè)契約抵押給銀行以取得貸款，從而繼續(xù)工程建設(shè)。一般國(guó)際公認(rèn)銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的40%左右是正常的，而國(guó)內(nèi)銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中所占比例明顯過(guò)高。由于房地產(chǎn)業(yè)占用金融資產(chǎn)的比重過(guò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)因素也滲透到金融機(jī)構(gòu)，大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商借助金融力量使房市開發(fā)規(guī)模日益龐大；過(guò)熱的供給造成大量的積壓商品房，從而使信貸資金沉積下來(lái)（1997年我國(guó)空置房地產(chǎn)的價(jià)值達(dá)120億美元），使金融壞帳率提高，增加銀行風(fēng)險(xiǎn)。另一方面是金融對(duì)房地產(chǎn)需求支持乏力。國(guó)內(nèi)各大銀行對(duì)個(gè)人住房抵押貸款不足全部房地產(chǎn)貸款的10%，大量的資金拋給了供給市場(chǎng)，而只有少量的資金提供給需求市場(chǎng)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需失衡。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)金融的問(wèn)題最突出的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，也是國(guó)家在今后會(huì)重點(diǎn)整理的方面。二、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化趨勢(shì)分析1、消除金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是調(diào)整金融信貸結(jié)構(gòu)（1）房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的行業(yè)，也是對(duì)金融資本依賴度十分高的行業(yè)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)轉(zhuǎn)移到金融業(yè)，帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。從理論上講，房地產(chǎn)業(yè)中宏觀金融風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生基于以下原因：①自我約束的有限。金融業(yè)的自我資金只有占總資產(chǎn)的很小一部分，且往往是委托代理式的經(jīng)營(yíng)管理，因此，其錯(cuò)誤的決策、操作招致的自身?yè)p失較小，而冒險(xiǎn)有時(shí)卻帶來(lái)可觀的收益，這種盈虧不對(duì)稱使得金融業(yè)自我約束有限，傾向工作一些風(fēng)險(xiǎn)較高、同時(shí)收益也較高的融資決策，有的甚至不惜從事不正當(dāng)或違規(guī)違法交易，從而導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)業(yè)就常是這樣的融資對(duì)象。②信息不對(duì)稱。即相對(duì)于資金投放者，資金使用人對(duì)投資的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)擁有更多的信息，且融資者不易作充分的事前篩選和事中監(jiān)督。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，技術(shù)要求較高，且市場(chǎng)多變，更加重了信息不對(duì)稱，從而使金融風(fēng)險(xiǎn)加大。③金融風(fēng)險(xiǎn)也與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)借款人可以分為三類：一類是抵補(bǔ)性企業(yè)，它只根據(jù)自己未來(lái)的現(xiàn)金流量作抵補(bǔ)性籌資，是最安全的借款人；第二類是投機(jī)性的借款企業(yè)，它們根據(jù)預(yù)測(cè)的未來(lái)資金豐缺程度和時(shí)間來(lái)確定借款；第三類是高風(fēng)險(xiǎn)的借款企業(yè)，借款用于投資償還期很長(zhǎng)的項(xiàng)目，在較長(zhǎng)時(shí)期他們都無(wú)法用投資收益還本付息，而需要滾動(dòng)融資用于支付本息。在經(jīng)濟(jì)的繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)與股票價(jià)格持續(xù)上漲，后續(xù)的措款比重越來(lái)越大，原因之一是貪欲的動(dòng)機(jī)超過(guò)恐懼，價(jià)格的上漲推動(dòng)更多的購(gòu)買；原因之二是由于競(jìng)爭(zhēng)的壓力而作出許多不審慎的貸款決策，不這樣做將推動(dòng)顧客和市場(chǎng)。于是，企業(yè)、家庭的債務(wù)與收入比例越來(lái)越高。但經(jīng)濟(jì)的繁榮必然走向相對(duì)蕭條，引起違約和破產(chǎn)浪潮，并反饋到金融體系，繼之以金融體系為媒介迅速擴(kuò)散傳播。（2）房地產(chǎn)金融信貸結(jié)構(gòu)失衡加劇金融風(fēng)險(xiǎn)性一般而言，在市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，銀行資金貸款的天平應(yīng)更多地傾向開發(fā)商，以緩解需求壓力；反之，則應(yīng)傾向消費(fèi)者，以刺激消費(fèi)，盤活積壓房產(chǎn)占用的資金，以達(dá)到開發(fā)——銷售——再開發(fā)的良性循環(huán)。而國(guó)內(nèi)絕大部分的信貸資金則發(fā)放給開發(fā)商，從而更加劇有效需求不足的現(xiàn)象。1996年全國(guó)房地產(chǎn)投資達(dá)3725億元，比1995年增加18.3%。到1996年來(lái)末，商品房空置量達(dá)6600多萬(wàn)平方米，積壓量增加31.4%，而房?jī)r(jià)由年初的平均價(jià)格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%楊德才：《東南亞金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的啟示》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第6期70-71頁(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并不是市場(chǎng)需求旺盛的反映，而是不斷增長(zhǎng)的利息費(fèi)用和管理費(fèi)用進(jìn)入成本導(dǎo)致的。由于信貸結(jié)構(gòu)失衡，造成一方面大量建房，一方面又購(gòu)買力不旺，造成銀行資產(chǎn)被大量擠占，形成呆帳、壞帳，使銀行不良資產(chǎn)加大。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，1996年末積壓商品房占用資金1000億元。積壓越嚴(yán)重，越會(huì)促使銀行等金融機(jī)構(gòu)更牢固地捆綁在房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)車上，“生死與共楊德才：《東南亞金融危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的啟示》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第6期70-71頁(yè)2、亞洲金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)金融的警告始于泰國(guó)，進(jìn)而波及整個(gè)東南亞的金融危機(jī)，其導(dǎo)因是這些國(guó)家房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅而引起的。雖然馬來(lái)西亞總理馬哈蒂爾譴責(zé)是擁有巨額游資的“貨幣獵手”喬治·索羅斯一手挑起的東南亞金融危機(jī)，但事實(shí)上，這次東南亞金融危機(jī)的根本原因在于房地產(chǎn)的過(guò)度開發(fā)導(dǎo)致了銀行不良資產(chǎn)的驟增，進(jìn)而引發(fā)金融危機(jī)。被譽(yù)為“亞洲五小虎”之一的泰國(guó)，在1985年至1995年十年間，經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)率8.5%，許多國(guó)外資本流向該國(guó)，泰國(guó)當(dāng)局利用這些資金向銀行和金融公司提供大量的美元貸款。許多銀行和金融機(jī)構(gòu)將大筆資金投向房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)供過(guò)于求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1996年泰國(guó)曼谷有60萬(wàn)平方主的辦公樓投放市場(chǎng)，其中一半以上無(wú)人光顧；1997年曼谷又有90萬(wàn)平方米的辦公樓應(yīng)市，1998年還計(jì)劃投入130萬(wàn)平方米；雖然許多人早就意識(shí)到房地產(chǎn)供大于求，但80%的大樓正在建設(shè)中，無(wú)法下馬。房地產(chǎn)商從金融機(jī)構(gòu)大量借入資金大批量開發(fā)房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際需求與有效需求十分強(qiáng)勁，本也無(wú)可厚非；但近年來(lái)，由于東南亞各國(guó)經(jīng)濟(jì)速度放慢，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)大量積壓，泰國(guó)的房產(chǎn)空置率已超過(guò)20%，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度大幅下降（1996年為7%；1997年為0.6%）房地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)，金融機(jī)構(gòu)的大量貸款隨之變成呆帳。到1996年底，泰國(guó)銀行的呆帳總額1/2以上為房地產(chǎn)公司拖欠。1997年6月30日泰國(guó)銀行公布其商業(yè)銀行呆帳占總貸款的8.5%，但觀察家們普遍認(rèn)為實(shí)際水平比這要高得多。到1997年6月底，泰國(guó)金融業(yè)壞帳已高達(dá)350億美元。1997年6月-8月，泰國(guó)58家金融機(jī)構(gòu)被迫停業(yè)李冬梅：《亞洲金融危機(jī)與我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第11期54頁(yè)中國(guó)目前有1000億元信貸資金壓在房地產(chǎn)上，且房地產(chǎn)市場(chǎng)已明顯處于供大于求的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的70%以上的資金來(lái)自銀行、金融機(jī)構(gòu)，資金來(lái)源單一，這與泰國(guó)發(fā)生金融危機(jī)前形勢(shì)相類似。而且中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)形勢(shì)也不容樂觀，金融壓力巨大。我國(guó)國(guó)有銀行貸款7成貸給國(guó)有企業(yè)，到1996年底，銀行對(duì)國(guó)有企業(yè)貸款呆帳、壞帳已達(dá)人民幣1萬(wàn)億元，近3倍于銀行自有資產(chǎn)，僅國(guó)有企業(yè)拖欠銀行利息就超過(guò)1千億元周世江曾梓宜：《房地產(chǎn)業(yè)與金融風(fēng)險(xiǎn)》載《中國(guó)房地產(chǎn)》1998年第9期79頁(yè)3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化分析（1）金融環(huán)境變化分析由于我國(guó)目前所積壓的房地產(chǎn)不僅數(shù)量過(guò)大，而且呈上升趨勢(shì)，其中潛伏一定的金融風(fēng)險(xiǎn)，給國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行帶來(lái)阻滯。一方面，國(guó)家會(huì)通過(guò)政策手段，平抑房?jī)r(jià)，并通過(guò)金融手段將清理現(xiàn)存的積壓房產(chǎn)，盤活沉積資金，另一方面各商業(yè)銀行將對(duì)新投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金嚴(yán)格控制建設(shè)方向和數(shù)量，從而減少新的資金投入后又行成積壓房產(chǎn)?；谏鲜龇治鰢?guó)有商業(yè)銀行和各金融機(jī)構(gòu)在國(guó)家整頓房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，將開始調(diào)正信貸結(jié)構(gòu)，即嚴(yán)格控制給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量，而增加對(duì)住房消費(fèi)的信貸力度。在短期內(nèi)，會(huì)有相應(yīng)的控制開發(fā)建設(shè)貸款的措施出臺(tái)，究意是以利率形式還是金融行業(yè)規(guī)定形式出臺(tái)，一時(shí)還很難確認(rèn)，但可以肯定的是這樣的環(huán)境變化必然發(fā)生（國(guó)內(nèi)調(diào)整利率結(jié)構(gòu)的呼聲較多，估計(jì)二者會(huì)同時(shí)出臺(tái)）。（2）匯率調(diào)整待機(jī)而動(dòng)從我國(guó)外匯政策角度出發(fā)，自1994年我國(guó)外匯體制改革以來(lái)，在國(guó)際收支持續(xù)順差的情況下，銀行間外匯市場(chǎng)一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內(nèi)部平衡的兩難選擇時(shí)，實(shí)際上選擇了以匯率穩(wěn)定為主要目標(biāo)的政策。結(jié)售匯制度改革和人民銀行在外匯市場(chǎng)上的吸匯，一方面使中國(guó)外匯儲(chǔ)備大幅度增加；另一方面，人民銀行在外匯市場(chǎng)上吸進(jìn)外匯時(shí)大量拋出人民幣，中央銀行的外匯占款現(xiàn)已成為中國(guó)基礎(chǔ)貨幣投放的一條主要渠道。為了避免國(guó)民經(jīng)濟(jì)中貨幣供應(yīng)超常擴(kuò)張，干擾國(guó)內(nèi)貨幣政策，人民銀行采取了收回對(duì)商業(yè)銀行再貸款，嚴(yán)格控制貸款總規(guī)模等辦法進(jìn)行對(duì)沖中和。雖然取得一定效果，但這種“中和”政策也帶來(lái)許多問(wèn)題。①貨幣政策處于被動(dòng)應(yīng)和局面。在目前中國(guó)外匯管理體制下，外匯市場(chǎng)很難自求平衡。為了穩(wěn)定匯率，中央銀行在外市場(chǎng)上只有將外匯供需差額大部吃進(jìn)，這就造成基礎(chǔ)貨幣的投放缺乏約束。而如果實(shí)行中和政策的話，就會(huì)影響中央銀行結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的實(shí)施，而且越往后難度越大。②要付出越來(lái)越大的成本。干預(yù)市場(chǎng)，增加持有外匯儲(chǔ)備帶來(lái)成本增加是各國(guó)遇到的普遍問(wèn)題。大量拋出人民幣購(gòu)進(jìn)外匯，會(huì)增加財(cái)政或準(zhǔn)財(cái)政負(fù)擔(dān)。發(fā)行債券進(jìn)行“中和”，要支付利息。持有外匯儲(chǔ)備是要付出成本的，為保持所持有外匯儲(chǔ)備的安全性和流動(dòng)性，這些外匯不能用于貸款和投資。安全性越高，流動(dòng)性越強(qiáng)，收益就越低。隨著中央銀行干預(yù)市場(chǎng)而吃進(jìn)外匯的增多，這方面的成本也隨著增加。根據(jù)國(guó)際上的經(jīng)驗(yàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要同時(shí)實(shí)現(xiàn)內(nèi)外平衡，也即是匯率的穩(wěn)定和國(guó)內(nèi)價(jià)格的穩(wěn)定是很難的。管理當(dāng)局只能選擇其一作為主要的政策目標(biāo)。盡管政府可以采取各種“中和”措施來(lái)沖銷負(fù)面的影響，但“中和”措施只能在短期內(nèi)有效。中國(guó)國(guó)際收支目前存在巨額順差，匯率調(diào)整也應(yīng)該是一種可運(yùn)用的手段。第四節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)人文環(huán)境變化趨勢(shì)分析由于人的需求，才形成各種市場(chǎng),才有形形色色的行業(yè)和企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)住宅，其消費(fèi)對(duì)象就是人，人也是構(gòu)成人文環(huán)境中的主角。人口因素的變化，直接影響著企業(yè)所面對(duì)的市場(chǎng)，因此，研究市場(chǎng)，就首先要研究人口環(huán)境。在世紀(jì)之交，我國(guó)正快速地進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。這一現(xiàn)象使整個(gè)社會(huì)需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，并對(duì)社區(qū)規(guī)劃、住宅建設(shè)產(chǎn)生深刻的影響。一、中國(guó)城市人口老齡化現(xiàn)狀目前，我國(guó)雖未成為老齡國(guó)家，但是據(jù)中國(guó)老齡協(xié)會(huì)的有關(guān)人士所言，我國(guó)已有1/4的省市進(jìn)入了老齡化社會(huì)，包括北京、上海、天津、江蘇、浙江、廣東、山東等經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)。我國(guó)正處在步入老齡化社會(huì)的階段。從我國(guó)歷次人口普查的年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況看（見表1），自1964年以后老年人口的比重在不斷上升，反映出我國(guó)的人口結(jié)構(gòu)逐年向著老齡化發(fā)展的趨勢(shì)。表1全國(guó)歷次人口普查的年齡結(jié)構(gòu)變動(dòng)狀況（%）年份0-14歲15-59歲60歲以上1953年36.2856.407.321964年40.7053.226.081982年33.5958.777.641990年27.7163.718.59在國(guó)內(nèi)某些大城市的社區(qū)中，老齡人口所占的比例要比上述調(diào)查所顯示的數(shù)字高很多。目前上海楊浦區(qū)擁有人口112.4萬(wàn)，其中60歲以上的老人達(dá)16.7萬(wàn)，占總?cè)丝诘?5.86%，接近1990年全國(guó)平均值的兩倍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)目前60歲以上的老年人已達(dá)1.2億，占中國(guó)總?cè)丝诘?.7%，預(yù)計(jì)到2001年將達(dá)到1.3億，約占中國(guó)總?cè)丝诘?0%，到2020年，中國(guó)60歲以上老年人口比率預(yù)計(jì)將占到15.2%，進(jìn)入老年型國(guó)家的行列?！度丝谘芯俊?998年第4、5期二、我國(guó)人口老齡化到來(lái)的必然性中國(guó)雖是一個(gè)地域廣闊的國(guó)家，但近1/3的土地不適于耕種和居住，加之由于以前人口政策的失誤，造成中國(guó)目前人口已超過(guò)12億，占世界人口的1/5，中國(guó)人民的生存環(huán)境不容樂觀。由于龐大的人口壓力，中國(guó)政府堅(jiān)持實(shí)行計(jì)劃生育工作，下大力氣控制人口數(shù)量發(fā)展，取得了很大的成績(jī)。由于人口增長(zhǎng)速度雖然下降，但總體人口數(shù)量仍在持續(xù)上漲。據(jù)估計(jì)，中國(guó)在堅(jiān)持目前人口政策的前提下，人口將增加到16億左右后，才可能緩慢下降，迅速膨脹的人口對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)的不利影響已表現(xiàn)得十分明顯，按照目前人口增長(zhǎng)的速度，每年新增加的國(guó)民收入有40%將要被新增的人口消費(fèi)掉，這不僅影響社會(huì)資金的積累，也影響人民消費(fèi)水平的提高。因此，在下世紀(jì)初，中國(guó)的人口政策不會(huì)放松，仍以控制人口數(shù)量、降低人口自然增長(zhǎng)率為戰(zhàn)略決策。由于我國(guó)是靠出生率的收縮來(lái)降低人口總量的，20多年出生率長(zhǎng)期持續(xù)下降，加之生活水平的提高和醫(yī)療條件的改善，我國(guó)人口的平均壽命由1949年的不足40歲延長(zhǎng)到目前的70.6歲，這一降一升，也必然導(dǎo)致老年人口的比例迅速上升。因此說(shuō)，人口老齡化是我國(guó)社會(huì)發(fā)展的必然結(jié)果。第二章社會(huì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響第一節(jié)政治環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響一、房地產(chǎn)企業(yè)投資取向新定位由于寫字樓、商品項(xiàng)目供大于求，需求疲軟，因此在一段時(shí)期內(nèi)建設(shè)新的類似項(xiàng)目將面臨政策和經(jīng)濟(jì)的雙重壓力，因此許多開發(fā)商紛紛將目標(biāo)轉(zhuǎn)向住房建設(shè)。高價(jià)商品房在短期有飽和的趨勢(shì)，而且由于福利分房的取消，許多公款購(gòu)買高檔住房的單位已提前進(jìn)入市場(chǎng)，隨這部分市場(chǎng)的萎縮，高價(jià)位商品房的銷售將進(jìn)入低谷。而建設(shè)開發(fā)普通商品房，不僅是符合政策的導(dǎo)向，也是適應(yīng)市場(chǎng)的變化所需。建設(shè)普通住宅將成為投資的主方向。二、住房?jī)r(jià)格下調(diào)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響1、住房?jī)r(jià)格的構(gòu)成一般住宅的開發(fā)由三部分組成，一是土地費(fèi)用，二是建安費(fèi)用，三是各種市政配套費(fèi)和稅費(fèi)。其中土地費(fèi)用為20%左右，建安成本占30%-35%，市政配套費(fèi)用和稅費(fèi)為30%-40%，再加上開發(fā)商的利潤(rùn)，就是住房的售價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)：《住宅建設(shè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)》1997年中國(guó)建材工業(yè)出版社出版141頁(yè)。以天津市河北區(qū)某小區(qū)普通商品住宅為例，其土地使用費(fèi)用為300元/M2，市政配套費(fèi)用為：大配套費(fèi)用160元/M2，電力150元/M2，排水40元/M2，給水40元/M2，煤氣3900元/戶（60元/M2左右），電話5元/M2，有線電視200元/M2（4元/M2左右），供熱108元/M2，合計(jì)648元/M2，建安成本610元/M2，其他稅費(fèi)和利息費(fèi)用大致在100元/M2左右（該開發(fā)企業(yè)稅收有減免），合計(jì)開發(fā)成本：1658元/M中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)：《住宅建設(shè)——新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)》1997年中國(guó)建材工業(yè)出版社出版141頁(yè)表2項(xiàng)目土地成本建安成本市政建設(shè)成本利稅費(fèi)用利潤(rùn)合計(jì)百分比14%28%30%5%23%100%2、住房?jī)r(jià)格降低的途徑（1）土地使用價(jià)格的差別有時(shí)是很大的，其所占開發(fā)成本的比例也非固定不變的，在正常情況下大部分項(xiàng)目中土地使用費(fèi)占成本的二、三成。由于土地是不可再生的資源，其占用的成本應(yīng)隨著土地開發(fā)數(shù)量的增加而逐漸升高，因此土地使用費(fèi)用的總量不會(huì)應(yīng)有過(guò)多的降低。但由于土地使用費(fèi)用在成本中所占份額很大，也是開發(fā)商投入資金的主要用途之一，不降低土地使用費(fèi)在房?jī)r(jià)中的比例，房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題亦難解決。目前國(guó)內(nèi)對(duì)此解決的方案是改變土地使用費(fèi)的交付方式，由一次性向開發(fā)商征收地價(jià)改為長(zhǎng)期向住房業(yè)主征收地租，即土地出讓改為出租。這種方法的好處是：一、降低房?jī)r(jià)中土地使用成本，使房?jī)r(jià)下降；二、避免政府在出讓土地后，由于城市規(guī)模所限，使得可出讓的土地迅速減少，從而在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)沒有地價(jià)收入。筆者認(rèn)為這種方法的實(shí)施有兩大困難：一、是居民購(gòu)買住房后還要向政府交納地租，這與居民目前的心理“買房不用交租”相矛盾，實(shí)施有一定的難度。二是城市建設(shè)和舊城區(qū)改造需要大量的資金投入，其中相當(dāng)大的部分將來(lái)自于土地出讓。如果實(shí)行出租方式，政府對(duì)投資環(huán)境的改善工作就會(huì)出現(xiàn)資金方面的問(wèn)題。由于上述兩方面的困難，筆者認(rèn)為在一定時(shí)期，土地使用費(fèi)很難有較大的下調(diào)。（2）建安成本是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制的，基本上是平均水平，過(guò)高和過(guò)少的所占比例很少，也就是基本上形成一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的標(biāo)準(zhǔn)，而且這是企業(yè)自身的問(wèn)題，國(guó)家一般很難干涉這一塊的費(fèi)用。（3）市政配套費(fèi)用是房?jī)r(jià)能否降低的關(guān)鍵。市政基礎(chǔ)設(shè)施、供水供電供氣企業(yè)增容投資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，是造成房?jī)r(jià)居高不下的主要原因。政府在收取土地出讓費(fèi)和稅費(fèi)后，則應(yīng)投資于市政建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施的增加。但國(guó)內(nèi)目前的狀況是，開發(fā)商在交納土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，還要為市政配套設(shè)施的建設(shè)再付一次錢，重復(fù)收費(fèi)造成開發(fā)成本人為地升高。有些國(guó)外人士在購(gòu)房時(shí)曾指出：“你政府改建市政設(shè)施，增加水電設(shè)施的錢有什么理由要攤進(jìn)房?jī)r(jià)中，由我們負(fù)擔(dān)，除非這些基礎(chǔ)設(shè)施我們也占有一定股份，可以分配紅利。”更有甚者，供水供電供氣等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性部門也通過(guò)征收負(fù)荷補(bǔ)償費(fèi)和實(shí)物，把應(yīng)該由這些企業(yè)投入的擴(kuò)大再生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商，實(shí)際是轉(zhuǎn)嫁到老百姓（購(gòu)房者）身上。這些盈利性企業(yè)，需要在小區(qū)內(nèi)增加生產(chǎn)用房，電纜、水管及其設(shè)施，往往都要由開發(fā)企業(yè)無(wú)償提供，而且收費(fèi)由其單方面決定，缺少監(jiān)督，開發(fā)公司對(duì)此敢怒不敢言。由于行業(yè)壟斷，缺少競(jìng)爭(zhēng)，使配套費(fèi)用占開發(fā)成本中近三分之一的份額。房?jī)r(jià)的下調(diào)主要是要減免這其中本不應(yīng)征收市政配套費(fèi)用。（4）房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率是否合理。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率同國(guó)外同行業(yè)相比，是相當(dāng)高的。國(guó)外房地產(chǎn)項(xiàng)目的平均利潤(rùn)率目前大致在3%-5%，個(gè)別地區(qū)可達(dá)到8%，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)率可以達(dá)到30%以上，而前幾年則更高。過(guò)高的利潤(rùn)率造成大量的信貸資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，盲目開發(fā)建設(shè)，造成房地產(chǎn)產(chǎn)品大量積壓。國(guó)家解決供需矛盾，必將適當(dāng)控制供給，這是近期內(nèi)的政策傾向。而限制開發(fā)商的利潤(rùn)率，可以很好減少盲目建設(shè)的投入。一旦限制房?jī)r(jià)政策出臺(tái)后，許多高成本的資金就會(huì)減少流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而減少供給量。另一方面，保持一定的合理的利潤(rùn)率，也是鼓勵(lì)住房建設(shè)的必要手段。因此利潤(rùn)率會(huì)有一定的下調(diào)，但下調(diào)至國(guó)外相當(dāng)水品平是不現(xiàn)實(shí)的。一是下調(diào)過(guò)多，會(huì)打擊開發(fā)商的積極性，與國(guó)家目前的政策取向相矛盾；二是影響國(guó)外投資者投資國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的興趣，影響外資流入。因此，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率大致會(huì)限定在10%-20%。綜上所述，住房?jī)r(jià)格下調(diào)的主要方向是市政配套費(fèi)用和房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤(rùn)率。3、住房?jī)r(jià)格下調(diào)對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響住房?jī)r(jià)格下調(diào)主要是通過(guò)政府減費(fèi)用，開發(fā)商讓利潤(rùn)，兩條路一起走，廣州市1996年曾提出，各部門所征費(fèi)用壓減1/3——2/3，開發(fā)商利潤(rùn)降到20%以下。這樣一來(lái)，房?jī)r(jià)就可以下降許多。以上個(gè)案例中天津市河北區(qū)的住宅為例，假設(shè)市政配套費(fèi)用削減2/3，開發(fā)商利潤(rùn)讓出1/3，這樣其他條件不變時(shí)，其住房?jī)r(jià)格可下降至1526元/M2，與原來(lái)售價(jià)2150元/M2相比，減少600元左右，即從現(xiàn)有房?jī)r(jià)下調(diào)30%，基本在合理的價(jià)格范圍內(nèi)。下面我們?cè)倭谐龈黜?xiàng)費(fèi)用和利潤(rùn)在房?jī)r(jià)中的比例：表3項(xiàng)目地價(jià)建安費(fèi)用稅費(fèi)利潤(rùn)配套費(fèi)用合計(jì)百分比19．7%40%6．6%19．7%14．2%100%由上表，我們可以發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)下調(diào)后，利潤(rùn)占房屋售價(jià)的19，6%，比例仍然很高，其實(shí)隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，這個(gè)利潤(rùn)水平仍有下降的空間。當(dāng)然上例中，由于稅收減免，使該案例中開發(fā)商利潤(rùn)偏高。另一點(diǎn)，建安成本在房屋售價(jià)中占40%，在總成本中占49.7%,如果建安成本的使用可以得到改善,對(duì)整個(gè)成本的影響是很大,從而會(huì)影響開發(fā)企業(yè)利潤(rùn).上例中,如果建安成本由610元/M2降為580元/M2,下降30元/M2,則總成本下降2.45%,而開發(fā)商的利潤(rùn)增為330元/M2,利潤(rùn)增長(zhǎng)10%.綜上所述,國(guó)家限制房?jī)r(jià)政策出售后,由于房?jī)r(jià)受其影響大幅下降后,建安成本在成本中所占比例很大,幾乎接近50%。以往房地產(chǎn)商基本上通過(guò)減少配套費(fèi)用(許多房地產(chǎn)商通過(guò)公關(guān),可以減少配套工程中的"水份")和稅費(fèi)來(lái)減少成本(假設(shè)同一地段內(nèi)占地成本是一樣的話),而隨著壓減不合理收費(fèi)政策出臺(tái)和對(duì)稅收征稽的嚴(yán)格管理,這兩種辦法已基本上行不通了,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真對(duì)待控制建安成本的問(wèn)題,這就是政策環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響.第二節(jié)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響分析一、金融環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有足夠的自有資金。金融信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整將大量的資金投入到住房消費(fèi)領(lǐng)域，各商業(yè)銀行將放寬對(duì)居民個(gè)人住房消費(fèi)信貸的條件，并拓寬放貸的對(duì)象。由于擔(dān)心通貨膨脹對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響和金融危機(jī)的產(chǎn)生，中央管理層將嚴(yán)格控制貨幣投放量，控制信貸的總規(guī)模，尤其嚴(yán)格控制對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的貸款數(shù)量和質(zhì)量。因此，在一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)從金融業(yè)得到的貸款支持將會(huì)受到嚴(yán)重的影響，可以認(rèn)為如果以前房地產(chǎn)業(yè)從金融業(yè)得到近70%開發(fā)資金的話，那么今后他們將發(fā)現(xiàn)從金融業(yè)再也無(wú)法得到充裕的資金，開發(fā)企業(yè)必須尋找其他資金來(lái)源。下面我們來(lái)簡(jiǎn)略分析一下，在房地產(chǎn)降價(jià)政策環(huán)境下金融信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的影響。在分析之前，我們大致介紹一下其中采用數(shù)字，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投入資金中的70%來(lái)自金融信貸，而金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民住房消費(fèi)信貸占全部房地產(chǎn)信貸的10%，國(guó)際上金融結(jié)構(gòu)這一比例數(shù)字通常為50%左右《中國(guó)發(fā)展研究98版》1998年中國(guó)發(fā)展出版社出版221頁(yè)，在住房?jī)r(jià)格下調(diào)分析中，我們?cè)A(yù)計(jì)住房?jī)r(jià)格下降30%，其中開發(fā)商讓利占1/3，國(guó)家對(duì)土地和各職能部門對(duì)配套費(fèi)用下降2/3，因此住房成本下降（30%《中國(guó)發(fā)展研究98版》1998年中國(guó)發(fā)展出版社出版221頁(yè)假設(shè)信貸調(diào)整前，開發(fā)商的總成本為100A，自有資金占30A而其余70A來(lái)自銀行信貸，即銀行信貸金額為70A。當(dāng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整為建設(shè)貸款與消費(fèi)貸款各占50%，則開發(fā)建設(shè)貸款金額將改為70A×50%=35A；而住房成本下調(diào)20%后，開發(fā)商成本降為80A，則開發(fā)商自有資金為80A-35A=45A，較原來(lái)資金量30A相比增加了15A，即50%，而銀行信貸資金占開發(fā)總成本的43.75%，與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)40%相差不多。當(dāng)然