房產(chǎn)新知識精華六

房產(chǎn)新知識精華（2）本期標(biāo)題

１、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā)

２、獨具特色是小區(qū)景觀之魂

３、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)“１＋１＞２”

４、復(fù)興失落的院落文明

５、以人為本設(shè)計人居環(huán)境

６、樓市進入“服務(wù)經(jīng)濟”時代

７、客戶的價值需求是核心

１、山水文園邀業(yè)主參與產(chǎn)品研發(fā)

位于北京東南三環(huán)的高檔社區(qū)山水文園，日前宣布成立“山水人·家園共建研發(fā)沙龍”，并表示山水文園的全體業(yè)主都將成為產(chǎn)品研發(fā)人員，鼓勵全員積極參與產(chǎn)品研發(fā)。

由業(yè)主定期向開發(fā)商提出針對包括山水文園在內(nèi)的，加拿大ＬＶＣ國際投資集團開發(fā)的所有項目的合理化建議，建議內(nèi)容涵蓋規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、戶型設(shè)計、產(chǎn)品研發(fā)、新技術(shù)運用、設(shè)施更新、物業(yè)管理等從硬件到軟件的各個方面，充分發(fā)揮業(yè)主的主觀能動性，與開發(fā)商一起把山水文園建設(shè)得更加完美，創(chuàng)造出更適宜人居住的社區(qū)。新老業(yè)主填寫申請表后即可加入共建沙龍，銷售人員與物業(yè)公司隨時將意見反饋至山水文園研發(fā)中心，經(jīng)整理后提交共建沙龍評委會，并公開展示，選擇優(yōu)秀且切實可行的建議付諸實施。

２、獨具特色是小區(qū)景觀之魂

從買套房子安個家，到一種生活方式的改變，使住房消費市場日趨成熟，人們對小區(qū)景觀的關(guān)注程度越來越高，而集觀賞、休閑與實用性為一體的小區(qū)景觀，已愈來愈受到人們的青睞。被建設(shè)部授予魯班傳人的合肥市園林建筑工程公司副總經(jīng)理項舉海，日前向記者細說了他對營造小區(qū)景觀的理解和認識。

首先，營造小區(qū)景觀要求開發(fā)商必須具有追求一流的精品意識和誠信務(wù)實的作風(fēng)，因為，這是做好這項工作的前提和基矗

其次，景觀設(shè)計單位要具備高超的設(shè)計水平和成熟的設(shè)計方案，在充分領(lǐng)會設(shè)計理念的基礎(chǔ)上把握好尺度，處理好三個問題：生態(tài)、審美、游息。生態(tài)：即要求小區(qū)植物配置應(yīng)有層次感，所有的景觀設(shè)計要貼近自然，讓業(yè)主能感受到移步換景和一年四季的更迭；審美：即在營造小區(qū)景觀時，要將文化內(nèi)涵融入到亭臺廊榭、假山小品、小橋流水等景觀的建設(shè)中，讓業(yè)主在親近自然之時受到一種文化氣息的熏陶；游息：即小區(qū)景觀營造應(yīng)本著“以人為本”的理念，將其打造成可觀、可行、更可棲的境地。景觀設(shè)置要講究布局、園林小品的形態(tài)、風(fēng)格、尺度要與周圍環(huán)境充分協(xié)調(diào)。

另外，施工方既要尊重圖紙，又不能囿于圖紙，工程的實施要具備一定的二次創(chuàng)造能力和講究一定的靈活性。項經(jīng)理說他們公司在承接由美國貝爾高林（全球三大知名景觀設(shè)計公司之一）設(shè)計的合肥“新華·學(xué)府花園”的一期景觀施工中，就遇到了這樣的挑戰(zhàn)：其一，開發(fā)商的標(biāo)準(zhǔn)高。新華房地產(chǎn)公司以精品的態(tài)度對待景觀施工，要求按圖施工，一次成熟全面交付；其二，設(shè)計單位要求高。美國貝爾高林要求必須百分之百再現(xiàn)其歐陸庭院的設(shè)計風(fēng)格和藝術(shù)韻味，對選材、施工的要求幾乎到了苛刻的地步；其三，工期短。從施工到交付僅３７天；其四，施工工藝復(fù)雜。每個庭院風(fēng)格景觀要素復(fù)雜，線條感強，幾何圖案多，工序極其復(fù)雜，并且又都十分注重圖案造型，運用不同的線條和色塊，豐富空間層次，小中見大，增強空間的可讀性。如在建設(shè)舒曼之庭的景觀時，考慮到地下車庫給景觀建設(shè)帶來的困難，在開發(fā)商的支持下，與貝爾高林多次協(xié)調(diào)論證，最終跳出圖紙，采用造型別致的桌椅、樹池來點綴庭院，既克服了景觀建設(shè)中的實際困難，又使庭院不失特色。

最后，項經(jīng)理說，營造小區(qū)景觀成功的關(guān)鍵在于獨具特色，缺乏個性和模仿景觀永遠“生產(chǎn)”不出令業(yè)主滿意的“產(chǎn)品”。

３、復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)“１＋１＞２”

在房地產(chǎn)開發(fā)中，地產(chǎn)和教育聯(lián)姻、地產(chǎn)和體育結(jié)合等以“雙劍合璧”的方式、超前的文化內(nèi)涵、先進的科學(xué)理念、全新的生活水準(zhǔn)贏得了市常

復(fù)合地產(chǎn)像神奇的嫁接術(shù)，根本點在于將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費者生活方式密切結(jié)合起來，從而為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價值的復(fù)合人居生活。

從某種意義上講，一個成功的復(fù)合地產(chǎn)之所以成功，就在于貫徹了“創(chuàng)造給消費者一個適宜的人居環(huán)境”，突出人性化、生活化、便利性、新生活方式等主題訴求。

“產(chǎn)業(yè)滲透”的開發(fā)模式

就像學(xué)科之間的相互滲透造成了現(xiàn)代學(xué)術(shù)體系中的“邊緣學(xué)科”一樣，復(fù)合地產(chǎn)可以看做是把狹義的房地產(chǎn)開發(fā)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休閑、科技、金融等產(chǎn)業(yè)融合起來，所創(chuàng)造出的一種全新的人居生活方式。這表明，房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)脫離了單純的“蓋房子”和一般的住宅開發(fā)，而發(fā)展到“房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進行整合”的階段，開發(fā)模式通過資源的整合和產(chǎn)業(yè)的整合以創(chuàng)造出更大的開發(fā)價值。

成功的復(fù)合地產(chǎn)，都是人類生活息息相關(guān)的元素同地產(chǎn)嫁接整合的結(jié)果，人性化的特征非常明顯，因為它必然是與人類生活基本需求高度相關(guān)，比如休閑、旅游、運動、教育等，正是由于不同的復(fù)合地產(chǎn)產(chǎn)品體現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)與不同的人類生活元素的有機結(jié)合。因此，也可以認為，復(fù)合地產(chǎn)意味著房地產(chǎn)開發(fā)步入一個細節(jié)化、差異化的時代，而各種各類的復(fù)合地產(chǎn)，其不同的組合方式是房地產(chǎn)開發(fā)商對特定目標(biāo)群體進行市場營銷細分的結(jié)果，“特色化生存”作為房地產(chǎn)開發(fā)縱深發(fā)展的體現(xiàn)，表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場競爭對同質(zhì)化產(chǎn)品競爭的超越。

引領(lǐng)“新生活方式”

復(fù)合地產(chǎn)的魅力在于，通過房地產(chǎn)開發(fā)與人類生活元素的有機結(jié)合，從而給消費者帶來一種新的生活方式。

對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)而言，造景觀、造環(huán)境，是許多房地產(chǎn)商開發(fā)模式。但是，更精明的開發(fā)商已經(jīng)意識到，選擇房子其實意味著選擇一種生活方式。融僑家園系列就以創(chuàng)造品位的“現(xiàn)代城市生活”為追求而享有盛譽。

“合璧”在于相得益彰

專家認為，一個成功的復(fù)合地產(chǎn)，意味著房地產(chǎn)開發(fā)與人類生活元素的“合璧”發(fā)揮出“１＋１＞２”的效應(yīng)，這是一種規(guī)模效應(yīng)，一種結(jié)構(gòu)的力量。它要求復(fù)合地產(chǎn)必須講求適應(yīng)性，讓主題與消費者的需求能夠有機地匹配，主題和優(yōu)勢資源能夠有機地匹配，相得益彰。

如同“雙劍合壁”的“鋒芒”，在于兩個使劍的人“心心相穎配合默契，復(fù)合地產(chǎn)的成功在于房地產(chǎn)開發(fā)與優(yōu)勢資源（既有的或可挖掘、可創(chuàng)造的）的和諧結(jié)合，形成獨特的屬于人文環(huán)境范疇的“知識景觀”。

業(yè)界人士認為，隨著復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)向縱深發(fā)展，貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的有機的、廣泛的復(fù)合，涉及規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等各個環(huán)節(jié)，這一開發(fā)理念將日漸成為共識。

４、復(fù)興失落的院落文明

院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史

城市由院落聚集而成，院落的風(fēng)貌與特征構(gòu)成了一個城市的風(fēng)貌與特征，在院落還是人們生活的主要空間的時候，每一座城市都有著自己獨特的面孔，因為每一種院落形態(tài)都反映著一時一地的生活狀態(tài)。

從四合院認出北京、用石庫門找到上海、以圍樓識別福建……從墻的高矮、門的大孝窗的風(fēng)格乃至房間與房間的組合，想象出當(dāng)時的生活和發(fā)生的故事。

當(dāng)高樓大廈取代院落成為人們生活的主要載體，城市與城市之間的區(qū)別也日益淡漠，城市的面孔變得日益模糊。

我們正處在一個院落消亡的時代

文明異變的征兆由來已久，院落消亡的情形遍布世界。工業(yè)文明在侵蝕自然和人文的同時，也在破壞著城市的歷史和文化。當(dāng)生硬的外廓線和龐大的建筑怪物充塞著城市，誰能夠不覺得恍惚無措？當(dāng)生活從不同的院落移植進了千篇一律的高樓大廈，誰還能看得清自己的面孔？于是人們忙于為自己的城市尋找新的象征，廣嘗鐵塔、摩天大廈……然而這些只是外在的城市符號，既不屬于生活，也不屬于人文，我們無法看到城市里人的狀態(tài)，無法感覺到這個城市人的心情。

對院落的緬懷就是對人文失落的緬懷

文化是屬于地域與群落的，文化的個性特征即是民族性。當(dāng)院落消亡，地域的特征模糊，群落的生活形態(tài)趨同，同時失去的是我們的文化特征和我們的民族性，同時斷裂的是人文景觀和歷史文脈。

我們呼喚院落的復(fù)興，不僅僅是院落的復(fù)興，更是文化的復(fù)興、民族性的復(fù)興、人文精神的復(fù)興。

我們復(fù)興院落，不僅僅是院落，更是精神與文化向異變斷裂的文明做出的抗?fàn)帯?/p>

正如文藝復(fù)興不是希臘古代文明的簡單重現(xiàn)，而是以希臘文明為感召的全新的觀念與精神的覺醒。我們復(fù)興院落，也不是簡單地拷貝和復(fù)制中國傳統(tǒng)院落形式，而是由中國院落建筑的文化符號和現(xiàn)代建筑的表現(xiàn)手法平行構(gòu)置出的現(xiàn)代院落。

我們抽象傳統(tǒng)院落的文化符號，但運用現(xiàn)代建筑語言將之翻譯出來，形成全新的中國現(xiàn)代建筑語境，使世界上每個人都能夠“聽懂”，都能夠感受到其中強大的生命力和東方美感。

中國建筑沒有經(jīng)歷過現(xiàn)代主義，要么拷貝傳統(tǒng)，要么面對現(xiàn)代化而不知所措，顯得不倫不類。形象地說，連這些建筑也不知道“自己是誰”。

也許是深山小鎮(zhèn)里帶著車轍痕跡的青石板，也許是江南水鄉(xiāng)一帶歷經(jīng)滄桑的水磨石墻，也許是北方農(nóng)村一座廢棄不用的牌坊門樓，也許是蜀道驛站幾級斑駁的臺階……我們不僅抽取傳統(tǒng)院落中的語言符號，甚至?xí)嵨锉Ａ粝聛?，重新融合?gòu)置進全新的建筑肌理之中。

沒有使用價值的東西，即使做得再完美，也沒有生命力，不可能長久地存在下去，更不可能成為城市形態(tài)的組成部分。

我們所要做的，不僅是復(fù)興現(xiàn)代院落，更是賦予現(xiàn)代院落以生命，使其融入現(xiàn)代生活，成為城市生活的一部分。這正是現(xiàn)代院落的意義。

５、以人為本設(shè)計人居環(huán)境

居住區(qū)是人們最親近的家園，現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃建設(shè)如何創(chuàng)造出更加舒適、更加便捷、更加文明健康的人居環(huán)境，是時代的要求，也是市場的要求，近日記者就此問題采訪了寧夏建筑設(shè)計研究院高級建筑師張惠。

居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計是居住區(qū)建設(shè)的靈魂，科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計是居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的第一步。新時期的居住區(qū)設(shè)計應(yīng)該是一個對人的行為包括生活方式等進行深入理性思考而獲得的結(jié)果，應(yīng)該為社會公眾提供合理的、人性的“建筑空間”，并賦予其現(xiàn)代精神、人性化、個性化的生活方式與價值。

居住區(qū)在總體規(guī)劃的空間構(gòu)思上，要體現(xiàn)文化的、地區(qū)的設(shè)計理念，總體布局應(yīng)能與自然環(huán)境和城市環(huán)境和諧統(tǒng)一，并具有相對的獨立性；其整體空間又能為城市創(chuàng)造出優(yōu)美的城市景觀與天際輪廓線，在局部的空間結(jié)構(gòu)上應(yīng)能突出街區(qū)的多樣性與統(tǒng)一性，為個性化與多樣化的創(chuàng)作留出一定空間。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計技術(shù)層面要注重整體的協(xié)調(diào)性與科學(xué)性。首先總體設(shè)計的功能分布應(yīng)合理，各項用地面積指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)要恰當(dāng)；其次交通道路規(guī)劃系統(tǒng)應(yīng)明確，因為居住區(qū)的交通道路網(wǎng)絡(luò)被稱為居住區(qū)的血脈，是居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計的關(guān)鍵所在。路網(wǎng)怎樣設(shè)計，人車分流還是合流，很大程度上關(guān)系著居住生活質(zhì)量。居住區(qū)的路幅不宜太寬，太寬了易使駕車人放松警惕，容易開快車，增添安全隱患。一般情況下，小區(qū)主路雙車道即可，路幅可適當(dāng)窄一點，路網(wǎng)應(yīng)當(dāng)密一點。這樣交通用地、投資不增加，既能滿足交通功能要求，又能改善交通安全環(huán)境。第三，要解決停車問題，要有足夠的車位數(shù)量，要能夠便捷地存取車輛，要處理好人、車、綠地的矛盾。

居住區(qū)總體布局要考慮住宅的朝向、陽光、通風(fēng)并有利于安全健康。合理處理居住區(qū)公共空間的共享關(guān)系，完善文化、藝術(shù)、體育、娛樂、商業(yè)等公共配套設(shè)施。近年來，小區(qū)由兵營式的布置到錯落有致的靈活布局；從火柴盒式單體到高低錯落、坡頂線腳的群體，使建筑造型有了很大的飛躍。而現(xiàn)今流行的自由靈活的布局以及體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格的弧墻曲頂、簡約明快的線條色彩都在迎合現(xiàn)代人的審美情趣，體現(xiàn)著“以人為本”的設(shè)計理念。

居住區(qū)建筑設(shè)計

居住區(qū)中住宅是建筑設(shè)計的主體，住宅單體平面設(shè)計應(yīng)創(chuàng)造合理、健康、靈活、舒適、安全、個性化和符合審美要求的居住空間。住宅戶型需要根據(jù)不同目標(biāo)、客戶群體進行不同的戶型設(shè)計，這是住宅設(shè)計“以人為本”的基矗住宅不僅是人們生活起居的場所，同時也是人類精神生活的一種載體。“人性化”、“個性化”空間需求逐漸成為一種時尚，各種空間的住宅設(shè)計也越來越多地被人們所接受和享用。建筑的造型、立面、色彩及細部如門窗、窗套、陽臺、雨縫等，是居民直接感受最強烈的部位。除戶內(nèi)部分外，公共部位設(shè)計也要充分體現(xiàn)人性化的需求。樓梯間、電梯廳及公共走道，甚至戶門外的所有公共空間都要精心設(shè)計。同時在無障礙的設(shè)計上也要體現(xiàn)出對殘疾人的關(guān)愛。

編建飾筑捆能燭耗粒是湖城似市勤能槳源估消墓耗駛的紛主耽要描部躁分控，模綠松色析環(huán)莫保潮節(jié)前能殘是斷可營持寺續(xù)敗發(fā)鵝展控的毛重倘要芒途晝徑譯。耳合錫理歇的油空熱間鈴組夕織滅，鵝新記型葬節(jié)食能喉材友料錢的滔應(yīng)覺用昌，破應(yīng)者在因設(shè)庭計故中差得吸到注體攪現(xiàn)雹。唱熱去、潮電違、集水金、唯天喚然索氣柄等菠資魄源滾的糾綜從合愿高近效遍利爛用軌和捧節(jié)府約讓是速發(fā)板展物的理趨滋勢炭。歪例概如肚居洲住摔區(qū)論利搖用友小幣區(qū)軟垃英圾殺焚汽燒訴給兼小縮區(qū)魄供黃熱就；味利漫用霜中廣水捧（縱為椒生溜活鍬污魔水別或全工甜業(yè)蛾廢遙水辭經(jīng)頭處病理搞，原可縮以鬧重鵲復(fù)吧使攜用運但革未厚達譯到屯飲樣用逗標(biāo)染準(zhǔn)飽的移水憑）歐系潛統(tǒng)縫給飽住敘戶灰衛(wèi)私生傻間證抽級水憲馬值桶悼供轎水球；潔利哀用報植墳物節(jié)綠紐化英降燃低逗噪匙音懷、手凈妄化舅空祖氣侍，利以段及離天蟻然椒水兆的版再堡利向用削等朵，檔未溉來踐的年小寄區(qū)柜生批態(tài)哄模頁式嫌即燒是撫通尸過猾增寇加業(yè)科搭技抵含局量脫，辦優(yōu)路化化住臥宅插設(shè)追計疑來觸達下到澇對在環(huán)霧境序的撥保乒護痕。襪

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國際旅店業(yè)巨頭希爾頓有一句座右銘“你今天對客人微笑了嗎？”依靠這句座右銘，希爾頓從5000美元起家，造就了希爾頓旅店的“帝國”。松下公司曾有一句名言：售前的奉承不如售后的服務(wù)。

目前北京的房地產(chǎn)市場，各種同類產(chǎn)品在品質(zhì)、價格上的差異已經(jīng)不大，而且傳統(tǒng)意義上的服務(wù)也不相上下，打破平衡的手段只有兩種：一種是產(chǎn)品創(chuàng)新，另一種就是在傳統(tǒng)客戶服務(wù)的基礎(chǔ)上進行服務(wù)升級。因此，當(dāng)今的“客戶服務(wù)”不再是傳統(tǒng)意義上僅僅體現(xiàn)在對產(chǎn)品售后的“客戶服務(wù)”，而應(yīng)涵蓋到從產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)、銷售、使用幾個環(huán)節(jié)中所有的服務(wù)領(lǐng)域，而且越來越強調(diào)多元化、人性化、規(guī)?；蛡€性化。

房地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)專家認為，由于受到房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)發(fā)展水平的限制，樓市的產(chǎn)品創(chuàng)新很難再有質(zhì)的突破，產(chǎn)品品質(zhì)的“趨同性”越來越嚴(yán)重，而價格、地段也不再成為商戰(zhàn)取勝的唯一法寶。此時，如按市場競爭發(fā)展的規(guī)律來判斷，房地產(chǎn)市場也已進入“服務(wù)經(jīng)濟”時代，開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵、擴大服務(wù)的寬度、延長服務(wù)的長度來再一次贏得屬于自己的市場空間。

當(dāng)前，北京房地產(chǎn)業(yè)還處于初級階段，這與地產(chǎn)界普遍存在的“急功近利”的從商心態(tài)和對客戶服務(wù)的認知程度有關(guān)。許多房地產(chǎn)企業(yè)也成立了客戶服務(wù)機構(gòu)，但“客戶服務(wù)部”往往最終卻成了“客戶管理部”、“投訴受理部”。其主要原因是大部分房地產(chǎn)企業(yè)對客戶服務(wù)領(lǐng)域的認知面比較窄，普遍認為抓好服務(wù)就是抓好保修、抓好物業(yè)管理、抓好服務(wù)態(tài)度等，將服務(wù)看成是平息客戶不滿的主要手段，而沒有將服務(wù)當(dāng)做帶動銷售的重要工具。

市場的發(fā)展和激烈的競爭，使客戶購房選擇余地越來越大。因此，客戶購房已經(jīng)不再是單純解決居住的問題，還有健康、安全、休閑、時尚等需求，而到入住后又產(chǎn)生了除了上述需求以外因購房者自身文化背景、社會經(jīng)歷、年齡、職業(yè)等因素而引發(fā)的其他個性化需要。所以，與其他商品有所不同是，商品房的消費群體既有共性需求又有個性需要，而這種個性需要是多種多樣的，無法對其進行分門別類。但是有一點很清楚，當(dāng)競爭對手之間在客戶共性需求方面勢均力敵的時候，影響客戶購買意向的因素往往就是哪個項目更能滿足他的個性需要，更能博得他的好感。這些個性需要往往是產(chǎn)品本身無法滿足的，而需要通過產(chǎn)品附加的服務(wù)來滿足，這也就是我們通常所說的“服務(wù)能提高產(chǎn)品附加值”。

美林·香檳小鎮(zhèn)的開發(fā)商最近推出了“五個一工程”服務(wù)體系，服務(wù)的寬度覆蓋所有客戶從購房到居住時所需要提供的服務(wù)，長度到客戶入住之后仍將延續(xù)。他們認為，在各類客戶個性化需要的背后，隱藏著一個共同的特征，那就是便利需求。而這種便利需求往往依靠開發(fā)商的內(nèi)部資源是無法提供的。因此，他們提出了“以誠實的服務(wù)態(tài)度、可靠的服務(wù)保障為客戶提供更便利的服務(wù)”的口號。

為此，由美林·香檳小鎮(zhèn)的開發(fā)商牽頭，聯(lián)合了賣樓的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司及裝修裝飾公司、園林公司、物業(yè)公司，成立了“美林·香檳小鎮(zhèn)客戶服務(wù)中心”，通過內(nèi)外部資