房地產(chǎn)策劃的歷史回顧

房地產(chǎn)策劃的歷史回顧房地產(chǎn)策劃從萌芽、起步直至發(fā)展到現(xiàn)在，已整整走過了十年的歷程。縱觀房地產(chǎn)策劃史，從運用各種策劃技術(shù)手段使房地產(chǎn)開發(fā)項目成功推向市場的角度看，可分為三個階段：即單項策劃階段.綜合策劃階段和復(fù)合策劃階段。一、單項策劃階段（1993．6—1997．3）此階段是著名策劃家王志剛先生成功策劃順德碧桂園作為標志、起點的。此前，房地產(chǎn)策劃正處于孕育時期，未真正引入策劃的理念。不過，人們還是感受到房地產(chǎn)策劃的萌芽。1990年至1992年間，一位從臺灣請來的銷售專家仇福憲小姐，對廣州世界貿(mào)易中心大廈進行推廣銷售。她精心培育銷售隊伍，倡導(dǎo)按揭貸款樓盤，首推“賣樓花”理念等，使世界貿(mào)易中心大廈的銷售大獲全勝。仇小姐帶來的全新的銷售風(fēng)格和銷售技巧，可以說是房地產(chǎn)策劃的濫觴。1993年6月，順德碧桂園因王志剛先生的加入而使房地產(chǎn)策劃在項目開發(fā)中起到了關(guān)鍵作用，開創(chuàng)了房地產(chǎn)策劃實踐成功的先河，王志剛先生因而成了房地產(chǎn)策劃的開山祖師。王志剛先生持“名牌的背后是文化”的理念給碧桂園項目賦予“給你一個五星級的家”的全新生活方式，并整合和調(diào)動了強大的新聞資源將這一思想傳播出去。特別是推出“可怕的順德人”的系列懸念廣告，使碧桂園在人們的心目中瞬間變成了“成功人士的家園”。此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是運用各種單項技術(shù)手段進行策劃，并在某種技術(shù)手段深入拓展，規(guī)范操作，取得了良好的效果。如獲得廣州首屆房地產(chǎn)營銷成功案例獎杯的“文昌廣場”項目，就是投資策劃的經(jīng)典之作。被多次評為“全國優(yōu)秀住宅小區(qū)”的名雅苑，其最大的優(yōu)點是設(shè)計策劃有獨到之處。諸如“騎樓”與“架空層”融于一體的新穎嶺南特色，讓每戶分享綠地的綠化理念，建筑群體變化豐富的空間設(shè)計，人車分流動靜兼顧的功能分區(qū)，等等。此外，具有代表性的策劃個案還有廣州太陽廣場品字戶型的設(shè)計策劃，廣州天河城廣場出租的市場策劃，番禺金業(yè)別墅花園前期的投資策劃等。隨著房地產(chǎn)策劃實踐的日益深入，通過房地產(chǎn)策劃成功的個案不斷增多，房地產(chǎn)策劃理論思想也逐漸形成，其代表人物首推王志剛先生。他指出：“好項目不是找來的，而是策劃出來的”，強調(diào)策劃在項目開發(fā)中的重要性。“名牌的背后是文化——文化承載量越大的項目其效益釋放量越大”。他把每個房地產(chǎn)項目文化內(nèi)涵作為策劃的切入點，強調(diào)項目蘊涵的文化對產(chǎn)生“名牌”項目主導(dǎo)作用。他認為“精確的市場定位是成功策劃的核心，對社會大趨勢的精妙把握是能否定位準確的前提”；“思路決定出路——正確的思路可使‘跳樓項目’起死回生，迷亂的思路常會弄巧反拙”。他還提出策劃人以“智力”創(chuàng)造出生產(chǎn)力的思想。由于王志剛先生這一階段忙于房地產(chǎn)策劃實踐，系統(tǒng)理論總結(jié)不多，但這些只言片語是他從房地產(chǎn)策劃實踐中產(chǎn)生的真知灼見，在房地產(chǎn)策劃界影響很大，具有一定的理論意義。出專融由泥于越房玉地膚產(chǎn)冤開購發(fā)諷項看目仗在秩各谷個環(huán)階鄉(xiāng)段旁引搖人扁策完劃宗的興理素念勾和估手租段儀而袍獲驢得竊成逮功醒，球因燕而傳房滿地甩產(chǎn)劣策情劃豆普地遍允得傭到舟了覆人廚們份的萌認蝶可女。霉于善是挽，垮發(fā)者展妥商嗽在扔企姥業(yè)將內(nèi)靈部獅設(shè)豬立爹策咐劃響部跪；期專囑業(yè)狂策手劃桌代教理扣公貓司商、柄物鑰業(yè)扛顧稅問朽公魚司莊也幣應(yīng)傘運圣而標生架；淡以孕房傘地百產(chǎn)粗策駝劃明為搬謀景生袋手流段奶的曬自憂由甲策夸劃以人擴也慧比比比爆皆扔是乳。斥此媽階啟段鞋出浸現(xiàn)圖了首幾態(tài)個尸知轎名畏的打策長劃淚代外理偏機胸構(gòu)朱，領(lǐng)如鏈以富前晉期者投寫資舊策兇劃竊著載稱獎的臣廣丹州比珠筐江竹恒挨昌杠房歪地刊產(chǎn)獅顧惡問恩公綁司兩，紹以懸銷牧售亞策繼劃胳代離理軋聞號名太的錯廣恢州剝經(jīng)終緯敢房亡產(chǎn)全咨撞詢協(xié)公塞司嗚，尤以妄設(shè)駝計舟策叨劃象著岸名眼的豆深密圳培萬往創(chuàng)吼建謊筑想設(shè)們計批顧牲問輔公該司金。旦以批“呀獨者立朗策靠劃臘人提”淡自柜居懷的漆王鋼志宇剛撈先柱生臥，爺于蘋9允7柄年份成旱立共了蓬王枝志飽剛蓮工棋作摔室間，該專遍事率房扮地悼產(chǎn)觸及膽其秀它隊領(lǐng)隸域價的郊策顫劃等實殲踐樣和吃探擋索鄙。芒經(jīng)斯過扣幾你年寺的詞實躺踐軌，善房弊地馬產(chǎn)呀策鮮劃當(dāng)實若踐閃總沖結(jié)平也板開凡始苗出皆現(xiàn)撕。荒此擁時熱期柿影級響徹最基大利、治被然海圈外尺華稱人聞稱刃為策“姻大緒陸聲奇贈書戲”狠的漁是望9攤6如年帥3魄月裕出驕版妥的格《米謀脅事旅在序人瘦—攝—鴿王羅志黑剛老策灑劃翼實冤錄虧》剃。產(chǎn)此漢書榜作慈者療用榜流消暢茅的句筆喚調(diào)獅，紋描膊述脆了種王欣志縮剛堡先舍生孔從早順常德鞏碧貓桂茶園什進貞入翁房濟地鉛產(chǎn)軟策員劃兆王機國晚的肅神墳秘很歷叫程摩，里是洗一轟部爐不諸可阻多替得很的終介悄紹畢房臥地遭產(chǎn)傘策悅劃催人類及死策單劃販神矮秘煎領(lǐng)碗域括實千錄多的筍好械書百。算9水6兄年休1即2蘆月賠，唇國煙內(nèi)碌首鼓本淺探藝索美房炕地勾產(chǎn)明營弦銷棚策禽劃富專轉(zhuǎn)著私《翅房縣地徹產(chǎn)哄營槍銷漆策為劃濁實伏務(wù)爺》炮出蹤版書。諷該副書賣對瞎房響地脫產(chǎn)歇營享銷覆策鈴劃嗎的稈原紀理金、書作距用斯、概方宰法辭等處作畝了搬論站述米，沙具擔(dān)有養(yǎng)開住創(chuàng)疏性門。各但新該缺書駝在誕理厭論繞的據(jù)深俊度杜和昆廣碗度冬方嫁面悟均徒有禿欠耽缺量，萬影并響匙不攝大展。拿9母7映年彎5爺月杠，寫由懼倪幕時距峰認、太黃羨長癥樂資等俊撰朝寫月的制專盜著喜《塞房融地臺產(chǎn)盛營柄銷屋策膠略亡與啦技偏巧蘇》嗽出封版丙。允該衰書臥總盜結(jié)輸了遵國耳內(nèi)煮外左房云地昂產(chǎn)甲營鎖銷運策短劃崇的群先辣進握經(jīng)司驗票和亦理永論搞，辟內(nèi)市容平豐跪富貍、落觀甲點肺新璃穎拴，緣榮紋獲選第霉二遲屆狹全罩國哨房剛地劫產(chǎn)賀及帖住澇宅懸研遙究構(gòu)優(yōu)皇秀紙論雞文斬三彎等嘉獎?chuàng)?。鳴匆廣房財?shù)厝a(chǎn)角策番劃咐在左實塌踐半中充創(chuàng)歉造薪出潤典獵范倘項籌目劈并膏為友企窮業(yè)投創(chuàng)給造頸可余觀司的滲經(jīng)陳濟恭效耀益引，蒙引掩起晨了捎人勺們雙的村極狹大扛興傘趣翻和殼關(guān)項注煤，撇以暖致使出陡現(xiàn)扎對究房原地屋產(chǎn)繞策末劃調(diào)和無策青劃杏人森的嫩神爛化打、北無憲限旦夸隙大強策區(qū)劃序的旁作慶用絞等哈思翅潮明，躲使株以滅后俗房解地萌產(chǎn)渴策閱劃石的鴨發(fā)慢展炸受既到眠不宋同眼程泥度石的哭影績響叔。食塵暴二理、漁綜湊合蔑策冷劃擋階頃段惱（池1至9盛9土7遣．成4畜—綠—徐1郵9指9社9活．著6蛾）檔五瓣綜陸合傷策白劃創(chuàng)階宇段沙是廊以暖廣爺州益錦濁城擾花柳園墻成未功哲銷稻售僵作搬為合標標志條的志。牛此炭階組段耕房收地扎產(chǎn)鋼策刊劃舒的格主稅要仰特翠點稅是饞各躁項諸目秧根銷據(jù)飼自頑己擔(dān)的嶄情志況垂，唯以蒜主非題界策淺劃造為鍋主殘線匯，慎綜嚼合州運橫用轉(zhuǎn)市理場統(tǒng)、址投瑞資蜘、捷廣況告期、駛營駁銷城等伯各蔥種位技蓋術(shù)招手察段嘩，借使蝕銷襖售睜達勻到畝理弱想胖的秋效城果袋。里錦達城毒花舞園飽項甘目有開廉發(fā)伸成設(shè)功寒，錘堪利稱絡(luò)房鄭地謎產(chǎn)舊綜扛合遲策嫌劃舒的吊典而范躬，跳它粒以情主梯題議策尼劃矛為帝主延線屯（警品崇質(zhì)異、述價源格耕、益舒嗎適丘與笑和連諧兔）沙，茫貫梁穿肢于椒投般資已策晃劃慚（辰寫登字餓樓身變窮更留為朝住僅宅斬）短、葉市猶場憲策之劃嗎（師占蒸領(lǐng)漁十規(guī)二勝層鹽帶貧電懶梯私小畢高止層命住胃宅則的柿市穩(wěn)場哨份織額捐）千、蒙設(shè)構(gòu)計如策羞劃錯（竹歐您陸顯立黨面貸設(shè)潔計抽、渴集聲中恒共吳用陡綠傾地止、擁合圍理累安薪排砌建漆筑饒戶端型綢、番結(jié)油構(gòu)恐設(shè)帽備禁滿緞足版建捧筑頭功訴能竭及室美廉觀臟要萄求芳）啊、薯營意銷潑策慕劃辛（茄淡交季豆入春市攤、李顯飛示陳身蜜份箏的梳高稱尚頭住完宅彩）匠、宏廣獵告席策蕩劃養(yǎng)（稠連景登鄰懸隆念半廣熊告糠、趨積置聚取人腦氣迫）算、票形際象漂策朱劃恭（個寓有意翁深決刻毫的剩標涉識麻、衰標孝志供）瑞，把整僅個究策形劃屯手響段負整栗合珍得縣十豈全豪十執(zhí)美誦，逃一余氣慌呵穩(wěn)成縮。拜儲釀自蔥此仔之億后生，蛛以負主爹題坐策召劃手為朋主控線蟲的拌綜竿合超策炭劃洲手張段微在帆廣辛州林、摘深退圳類乃欠至捷全冠國嚼各證地消流站行烏起閑來鼓，阻出竹現(xiàn)貴綜懷合閣策風(fēng)劃陸成吧功藏的袍不寫少眉典剪范外樓退盤狂，尖如要以慰“書成趣功玩的吳白狀領(lǐng)厘人豈士拔”宜為懷主例題賢概別念遣的辰廣礙州止碧短桂挑園非，動以廁“序和花諧悲社賠區(qū)怨文湖化楚”怕為速主壽題抓概球念胖的組番介禺碑麗黃江書花碧園輝，匠等蔬等肺。臥在在各嗽種者策旋劃斧手多段耕的談?wù)毯吓阒袣?，潤各塌項般目丈還凍根課據(jù)假自塊己榆的亡特釋點癢有眨所宜側(cè)幕重污、鐮創(chuàng)知新白。吉廣青州振翠珠湖腔山幫莊走主豪題壘概筐念本是蘇“泉一吳般譽度歪假領(lǐng)或跳生憶活凍居辭所禿”徹，暴其殿它踏手典段洲則剝是寨園蹈林槳設(shè)滔計開策榜劃左（糾萬荷象泉翠隊園娃）孩，膨獨虧特等營兄銷初策猶劃脆（嫁搭魂單鴉大柄行園動黨、秀試紗住丟大浴行滿動省、上減僅價敢大拐行趁動約）豪，承公丙關(guān)園活貓動棄策泳劃忌（船目伴標缸品鹽酒脅會聽、環(huán)萬象象扁翠贏園副開冷放釣日脅）驗。皺廣拒州坑頤掘和帽山盼莊脂的腐主矩題乳概顯念襖是樣“明綠荒色竄、向空竟氣造、螺空端間譜加知文照化根”卵，虹其弱它勒手程段豈則繼側(cè)界重夕自始然桶環(huán)捎境拼策同劃摔（嶄山防頂細公漂園佛）滋，居山保莊壘文插化萄策斜劃渾（敲電作影盒浪勺漫蹄音壁樂寸會駐、克科鹽技墓記堪者毀學(xué)凱術(shù)同交丑流壘會片）懲，主人式文膠活敵動原策項劃出（辜專案家循聚廟會非評騾定始樓殿盤法、倒重代陽凳節(jié)史登貞高才）深。污廣伙州適中舊旅滋廣死場另則坦側(cè)題重寺建準筑網(wǎng)設(shè)挺計槍策蜂劃筒（震古引典地風(fēng)口情產(chǎn)與宜現(xiàn)康代齒韻裙味銜于泉一杏體迫）怨，傷商棟業(yè)針功絡(luò)能遵策矩劃河（飽商眾業(yè)殿形誼式賓選市擇鋪和娛布叉局墨）芝，價銷山售盒推結(jié)廣露策肚劃芝（迫實惡實爽在齒在碗營參銷列）喊，害樓朋盤似形葡象叼策宰劃馬（仆大嘗型比電貧腦幣噴者畫濱包翁裝怒整孩個濫樓病盤鴿）昌。釀饑抖隨蹄著寄房尺地昏產(chǎn)怪策職劃雀實語踐張的故不需斷臟深始入曠，盡各鏡種鐘策辣劃哪思述想溪、起策垃劃拴理殃論鄰、磚策景劃帶流集派思層開出喊不全窮聰。銹最令具渴代許表貪性從的錄房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