經(jīng)濟增長對房地產投資的動態(tài)影響研究

經(jīng)濟增長對房地產投資的動態(tài)影響研究一、問題的提出經(jīng)濟增長是指一國經(jīng)濟活動能力的擴大，其衡量標準是一國商品和勞務總量，即國民經(jīng)濟總值的增長狀況，或人均國民生產總值的增長狀況，本文運用GDP總量來反映經(jīng)濟增長。經(jīng)濟擴張一方面增加了對商業(yè)用房的需求，另一方面，隨著經(jīng)濟的增長，居民收入增加，從而增加了對住宅用房的需求。在我國，經(jīng)濟的增長同時伴隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，而房地產業(yè)的發(fā)展是城市建設的主要內容之一。房地產業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱型產業(yè)，其發(fā)展速度、規(guī)模及發(fā)展周期與國民經(jīng)濟的發(fā)展速度、規(guī)模及經(jīng)濟周期緊密聯(lián)系。利率變化影響房地產投資的融資成本，同時隨著我國住房貸款體系的完善，利率的變動對房地產需求也會產生重要的影響，而需求的改變會進一步影響到投資，因此，利率也是影響房地產投資的重要變量。此外，由于我國房地產投資的資金來源中，很重要的一部分是國內貸款，而國內貸款的規(guī)模反映了開發(fā)商融資的難易程度，因此，國內貸款的規(guī)模變化也會對房地產投資產生影響。綜上所述，本文選擇房地產投資、GDP、利率及房地產投資本年資金來源中的國內貸款這幾個變量來建立模型。二、模型的建立與估計在我國經(jīng)濟體制改革過程中，房地產業(yè)的改革和轉軌起步比較晚，1998年國家規(guī)定停止住房實物分配，逐步實現(xiàn)住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，標志著我國新房改階段的開始。為了刻畫在我國房地產業(yè)發(fā)展過程中，經(jīng)濟增長對房地產投資的動態(tài)影響，現(xiàn)利用1998年1季度-2005年2季度的數(shù)據(jù)，建立關于房地產投資實際完成額（REIt）、GDP（GDPt）、五年期金融機構貸款利率（Rt）和房地產開發(fā)投資本年資金來源中的國內貸款（Lt）（以下簡稱國內貸款）的變參數(shù)模型。首先對這幾個變量的對數(shù)序列作了單位根檢驗，它們都是一階單整的序列，然后用Johansen協(xié)整檢驗對其進行檢驗，結果如下。結果表明這四個序列存在兩個協(xié)整關系。建立模型，模型的具體形式如下：其中，括號內的為系數(shù)向量最后元素的z統(tǒng)計量（以下同），β1t、β2t，分別反映了房地產投資完成額對GDP和實際利率變化的敏感程度，代表彈性的大小，隨著經(jīng)濟結構的變化而不同。三、結果分析1、房地產投資的產出彈性圖1表示β1t，的變化規(guī)律，即GDP每增加一個百分點，會使得房地產投資完成額變化β1t個百分點。從圖中可以看到房地產投資額的產出彈性有以下兩個特點。（1）富有彈性，其彈性變動的范圍在1.54-1.76之間。這說明GDP每增加1%，將導致房地產投資增加1.54%-1.76%，從而說明GDP的變化是影響房地產投資的決定性因素。其對房地產業(yè)的影響可以從兩方面考慮：一方面GDP增加，引起人們收入水平的提高，在消費支出結構不變的情況下，用于住宅消費絕對量會增加。另一方面，GDP增加，會引起社會總體投資水平提高，這樣就使得工業(yè)用房、辦公樓宇等的需求增加。二者的影響綜合起來，表現(xiàn)為房地產投資的增長速度要快于GDP的增長速度。住房及工業(yè)用房、辦公樓等的需求隨著GDP的增長而增長，需求的增加引起房地產投資的較快上升，且上升速度高于GDP的增長速度，反映為二者之間的彈性，即表現(xiàn)出較大的值。曹振良認為房地產業(yè)發(fā)展呈倒U曲線，是指一個國家經(jīng)濟起飛時，隨著人均GDP的增長，房地產業(yè)以高于人均GDP的增長速度加速增長;但隨著人均GDP的進一步增長，房地產業(yè)發(fā)展速度逐漸放慢，直至與人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增長速度，其發(fā)展軌跡呈倒U曲線。目前，我國的仍處于經(jīng)濟的起飛階段，因此，房地產業(yè)以高于GDP的速度增長，計算出的房地產投資的產出彈性值較大，這與曹振良的研究結論是一致的。（2）1998-2000年房地產投資的產出彈性值比較大，2000-2002年有明顯的下降趨勢，2002年以后趨于平穩(wěn)。1998年有較大的值，是因為我國剛剛實行貨幣化分房政策，房地產市場還沒有真正的市場化，此時的房地產投資受經(jīng)濟形勢的影響就比較大。2001年的下降趨勢，主要和當時的經(jīng)濟形勢有關，2001年到2002年期間，我國的經(jīng)濟平穩(wěn)，健康發(fā)展，GDP增長率也在8%左右浮動，而當時的房地產投資在2002年有一個明顯的下降趨勢。同時，我國房地產市場逐步走向市場化，應對經(jīng)濟沖擊的靈活性越來越高，政府對房地產的調控也從直接干預變?yōu)殚g接的調控；另一方面，政府用于房地產投資的國家預算內資金所占的比重在逐年下降。因此，GDP對房地產的影響持續(xù)下降。此后，我國的房地產市場市場化程度越來越高，雖然受到宏觀政策的影響還比較大，但房地產投資受經(jīng)濟形勢的變化越來越小。投資量的大小由收益率決定，收益率由房地產市場的供求關系決定，供求關系雖然受到宏觀經(jīng)濟基本面的影響，但這種影響再傳遞到房地產投資上，已經(jīng)不像1998年那樣強烈，因此，房地產投資的產出彈性最終趨于穩(wěn)定。從房地產投資的產出彈性的兩個特點可以看出，雖然國民經(jīng)濟對房地產投資的影響逐漸變小、但總體來看，房地產業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟增長還是息息相關的，經(jīng)濟的發(fā)展水平和增長速度決定或制約著房地產業(yè)的發(fā)展水平。不論是經(jīng)濟增長加快或是放慢，房地產投資都會以高于經(jīng)濟增長的速度變化，因此要保證房地產業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，首先要保證國民經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。2、房地產投資的利率彈性圖2表示房地產投資額的利率彈性，可以看出利率對房地產投資有負的影響，但其絕對值在不斷減小，變動的幅度也比較大，從最初的-0.35變化到-0.08左右，這意味著利率每上升1%，房地產投資將下降0.35%-0.05%，同時也說明利率對房地產的作用比較小。利率對房地產的影響可以從兩方面考慮：（1）房地產產品作為投資品，低利率對其投資及信貸規(guī)模有刺激作用。因為利息支出作為投資成本，一方面，降低利率，投資的成本較小，利息支出也比較低；另一方面，房地產投資具有保值增值功能，如果投資房地產的收益率高于利率或者其他投資品的收益率，根據(jù)資源配置的原理，資金會從低收益率的項目流向高收益率的項目。（2）房地產產品作為一種消費品，低利率時，居民獲得貸款的成本較低，同時儲蓄的收益比較低，人們可能會把資金投向住房消費，必然會拉動房地產消費，尤其是住宅消費。不管是作為投資品或是消費品，低利率對房地產產品都有正向的刺激作用，而消費的增加會進一步刺激投資，因此，房地產投資的利率彈性為負。在1999年，利率彈性比較高，一方面因為我國剛剛停止住房的實物分配制度，實行貨幣化分房，房地產市場化程度越來越高，以前中國人不能想象的貸款買房如今已經(jīng)司空見慣，因此投資的利率彈性較高；另一方面，當時我國處于內需不足通貨緊縮期，利率作為我國貨幣政策的主要工具，在刺激內需、擴大投資方面起到了一定的作用。而利率彈性有明顯