經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)影響研究

經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)影響研究一、問(wèn)題的提出經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是指一國(guó)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能力的擴(kuò)大，其衡量標(biāo)準(zhǔn)是一國(guó)商品和勞務(wù)總量，即國(guó)民經(jīng)濟(jì)總值的增長(zhǎng)狀況，或人均國(guó)民生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)狀況，本文運(yùn)用GDP總量來(lái)反映經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張一方面增加了對(duì)商業(yè)用房的需求，另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，居民收入增加，從而增加了對(duì)住宅用房的需求。在我國(guó)，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同時(shí)伴隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，而房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是城市建設(shè)的主要內(nèi)容之一。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展速度、規(guī)模及發(fā)展周期與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度、規(guī)模及經(jīng)濟(jì)周期緊密聯(lián)系。利率變化影響房地產(chǎn)投資的融資成本，同時(shí)隨著我國(guó)住房貸款體系的完善，利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求也會(huì)產(chǎn)生重要的影響，而需求的改變會(huì)進(jìn)一步影響到投資，因此，利率也是影響房地產(chǎn)投資的重要變量。此外，由于我國(guó)房地產(chǎn)投資的資金來(lái)源中，很重要的一部分是國(guó)內(nèi)貸款，而國(guó)內(nèi)貸款的規(guī)模反映了開(kāi)發(fā)商融資的難易程度，因此，國(guó)內(nèi)貸款的規(guī)模變化也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。綜上所述，本文選擇房地產(chǎn)投資、GDP、利率及房地產(chǎn)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款這幾個(gè)變量來(lái)建立模型。二、模型的建立與估計(jì)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的改革和轉(zhuǎn)軌起步比較晚，1998年國(guó)家規(guī)定停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)現(xiàn)住房分配貨幣化，建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，標(biāo)志著我國(guó)新房改階段的開(kāi)始。為了刻畫(huà)在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)投資的動(dòng)態(tài)影響，現(xiàn)利用1998年1季度-2005年2季度的數(shù)據(jù)，建立關(guān)于房地產(chǎn)投資實(shí)際完成額（REIt）、GDP（GDPt）、五年期金融機(jī)構(gòu)貸款利率（Rt）和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款（Lt）（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)內(nèi)貸款）的變參數(shù)模型。首先對(duì)這幾個(gè)變量的對(duì)數(shù)序列作了單位根檢驗(yàn)，它們都是一階單整的序列，然后用Johansen協(xié)整檢驗(yàn)對(duì)其進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果如下。結(jié)果表明這四個(gè)序列存在兩個(gè)協(xié)整關(guān)系。建立模型，模型的具體形式如下：其中，括號(hào)內(nèi)的為系數(shù)向量最后元素的z統(tǒng)計(jì)量（以下同），β1t、β2t，分別反映了房地產(chǎn)投資完成額對(duì)GDP和實(shí)際利率變化的敏感程度，代表彈性的大小，隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化而不同。三、結(jié)果分析1、房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性圖1表示β1t，的變化規(guī)律，即GDP每增加一個(gè)百分點(diǎn)，會(huì)使得房地產(chǎn)投資完成額變化β1t個(gè)百分點(diǎn)。從圖中可以看到房地產(chǎn)投資額的產(chǎn)出彈性有以下兩個(gè)特點(diǎn)。（1）富有彈性，其彈性變動(dòng)的范圍在1.54-1.76之間。這說(shuō)明GDP每增加1%，將導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增加1.54%-1.76%，從而說(shuō)明GDP的變化是影響房地產(chǎn)投資的決定性因素。其對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響可以從兩方面考慮：一方面GDP增加，引起人們收入水平的提高，在消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)不變的情況下，用于住宅消費(fèi)絕對(duì)量會(huì)增加。另一方面，GDP增加，會(huì)引起社會(huì)總體投資水平提高，這樣就使得工業(yè)用房、辦公樓宇等的需求增加。二者的影響綜合起來(lái)，表現(xiàn)為房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)速度要快于GDP的增長(zhǎng)速度。住房及工業(yè)用房、辦公樓等的需求隨著GDP的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，需求的增加引起房地產(chǎn)投資的較快上升，且上升速度高于GDP的增長(zhǎng)速度，反映為二者之間的彈性，即表現(xiàn)出較大的值。曹振良認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈倒U曲線，是指一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)，隨著人均GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)以高于人均GDP的增長(zhǎng)速度加速增長(zhǎng);但隨著人均GDP的進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度逐漸放慢，直至與人均GDP同速，甚至低于人均GDP的增長(zhǎng)速度，其發(fā)展軌跡呈倒U曲線。目前，我國(guó)的仍處于經(jīng)濟(jì)的起飛階段，因此，房地產(chǎn)業(yè)以高于GDP的速度增長(zhǎng)，計(jì)算出的房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性值較大，這與曹振良的研究結(jié)論是一致的。（2）1998-2000年房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性值比較大，2000-2002年有明顯的下降趨勢(shì)，2002年以后趨于平穩(wěn)。1998年有較大的值，是因?yàn)槲覈?guó)剛剛實(shí)行貨幣化分房政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有真正的市場(chǎng)化，此時(shí)的房地產(chǎn)投資受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響就比較大。2001年的下降趨勢(shì)，主要和當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有關(guān)，2001年到2002年期間，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)，健康發(fā)展，GDP增長(zhǎng)率也在8%左右浮動(dòng)，而當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)投資在2002年有一個(gè)明顯的下降趨勢(shì)。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向市場(chǎng)化，應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)沖擊的靈活性越來(lái)越高，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控也從直接干預(yù)變?yōu)殚g接的調(diào)控；另一方面，政府用于房地產(chǎn)投資的國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金所占的比重在逐年下降。因此，GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響持續(xù)下降。此后，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，雖然受到宏觀政策的影響還比較大，但房地產(chǎn)投資受經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化越來(lái)越小。投資量的大小由收益率決定，收益率由房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系決定，供求關(guān)系雖然受到宏觀經(jīng)濟(jì)基本面的影響，但這種影響再傳遞到房地產(chǎn)投資上，已經(jīng)不像1998年那樣強(qiáng)烈，因此，房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性最終趨于穩(wěn)定。從房地產(chǎn)投資的產(chǎn)出彈性的兩個(gè)特點(diǎn)可以看出，雖然國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資的影響逐漸變小、但總體來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還是息息相關(guān)的，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和增長(zhǎng)速度決定或制約著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平。不論是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加快或是放慢，房地產(chǎn)投資都會(huì)以高于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度變化，因此要保證房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，首先要保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。2、房地產(chǎn)投資的利率彈性圖2表示房地產(chǎn)投資額的利率彈性，可以看出利率對(duì)房地產(chǎn)投資有負(fù)的影響，但其絕對(duì)值在不斷減小，變動(dòng)的幅度也比較大，從最初的-0.35變化到-0.08左右，這意味著利率每上升1%，房地產(chǎn)投資將下降0.35%-0.05%，同時(shí)也說(shuō)明利率對(duì)房地產(chǎn)的作用比較小。利率對(duì)房地產(chǎn)的影響可以從兩方面考慮：（1）房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資品，低利率對(duì)其投資及信貸規(guī)模有刺激作用。因?yàn)槔⒅С鲎鳛橥顿Y成本，一方面，降低利率，投資的成本較小，利息支出也比較低；另一方面，房地產(chǎn)投資具有保值增值功能，如果投資房地產(chǎn)的收益率高于利率或者其他投資品的收益率，根據(jù)資源配置的原理，資金會(huì)從低收益率的項(xiàng)目流向高收益率的項(xiàng)目。（2）房地產(chǎn)產(chǎn)品作為一種消費(fèi)品，低利率時(shí)，居民獲得貸款的成本較低，同時(shí)儲(chǔ)蓄的收益比較低，人們可能會(huì)把資金投向住房消費(fèi)，必然會(huì)拉動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)，尤其是住宅消費(fèi)。不管是作為投資品或是消費(fèi)品，低利率對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品都有正向的刺激作用，而消費(fèi)的增加會(huì)進(jìn)一步刺激投資，因此，房地產(chǎn)投資的利率彈性為負(fù)。在1999年，利率彈性比較高，一方面因?yàn)槲覈?guó)剛剛停止住房的實(shí)物分配制度，實(shí)行貨幣化分房，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度越來(lái)越高，以前中國(guó)人不能想象的貸款買(mǎi)房如今已經(jīng)司空見(jiàn)慣，因此投資的利率彈性較高；另一方面，當(dāng)時(shí)我國(guó)處于內(nèi)需不足通貨緊縮期，利率作為我國(guó)貨幣政策的主要工具，在刺激內(nèi)需、擴(kuò)大投資方面起到了一定的作用。而利率彈性有明顯