房地產(chǎn)開發(fā)建筑電氣管理

定房釀地笨產(chǎn)矮開量發(fā)岔建喘筑雪電坡氣屈管碰理

房地產(chǎn)開發(fā)建筑電氣管理是一項政策性很強、技術(shù)性較復(fù)雜的專業(yè)管理，筆者從親身經(jīng)歷的多年開發(fā)建設(shè)項目工程管理中，積累了一些經(jīng)驗，現(xiàn)拋磚引玉，拾遺補缺與同行們共商。

一、前期準備

立項同時，供電問題要作前期規(guī)劃。作為建設(shè)單位的電氣專業(yè)人員，應(yīng)作好以下工作：＊根據(jù)建設(shè)項目的建筑面積，估算供電負荷：按50W/m2建筑面積指標估算。見《北京市區(qū)民用建筑近期市政能源規(guī)劃指標》。

再根據(jù)所需供電負荷量，估算供電方案：建筑面積40萬m2需要由供電局的區(qū)域變電站用2根3×300mm2高壓電纜供電到建設(shè)方開發(fā)區(qū)的開閉站，再由開閉站分別向小區(qū)各配電室供電。（2根3×150mm2電纜）

建筑面積4萬m2時）要設(shè)小區(qū)變配電室一座，其上一級10KV高壓電源由開發(fā)區(qū)的開閉站開發(fā)區(qū)面積達40萬m2時或由供電局區(qū)域變電站直供。（開發(fā)區(qū)總面積較小時）

最后委托與供電局有關(guān)系的設(shè)計所，咨詢單位作供電方案的可行性報告。（這是立項時及以后報裝時的必要文件資料）

在項目立項階段，要與供電部門營業(yè)科、計劃科聯(lián)系，就工程項目的供電可靠性，用電容量，供電方式和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確立項目。

關(guān)于開閉站，小區(qū)配電室及供電電纜建設(shè)費用的資料表1

高壓電纜工程：用阻燃型高壓電纜ZRYJV22－15KV3×300mm2

電纜單價：28萬～36萬/1KM

工程造價：有拆遷：80萬/KM

無拆遷：50萬/KM

10KV架空線投資約為電纜工程投資的1/8。

路燈工程投資：30～40萬/KM（小區(qū)外圍馬路，10米桿）

小區(qū)內(nèi)路燈：3M桿約1萬元/1基

小區(qū)內(nèi)低壓電纜工程：FYJV22－0.6/1KV－4×240mm2電纜60萬/KM，（含土建電纜溝、管、安裝費）

·關(guān)于民用建筑用電負荷等級

A.多層住宅《北京建筑規(guī)范》規(guī)定指六層及以下電力負荷等級：照明負荷為三級，消防設(shè)備為二級或一級負荷供電。

B.高層住宅：按《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》中“火災(zāi)報警與消防聯(lián)動控制”的規(guī)定：

19層及以上的普通住宅為一類防火等級建筑，其消防設(shè)施按一級負荷供電，10～18層的普通住宅為二類防火等級建筑，其消防設(shè)施按二級負荷，雙回路要求供電，照明負荷按三級負荷供電，其它設(shè)施均按二級負荷供電。

·關(guān)于民用建筑的動力負荷：

公用設(shè)施的動力負荷內(nèi)容繁多，僅就主要項目有：

（一）電梯：

高層住宅建筑中，電梯是關(guān)鍵的垂直運送設(shè)備，高層建筑的電梯用電負荷一般變化較大，與每臺電梯的服務(wù)戶數(shù)（所謂一梯幾戶）、建筑物的層數(shù)、電梯噸位（一般0.8t，1噸客梯。電機為13KW）有關(guān)。

消防電梯屬一級負荷。

（二）給排水的用電負荷：

給水電負荷：每人每日供水量約150L～300L，居民噸水電耗約0.1度，每人用電負荷約0.26W。消防給水用電負荷為一級。

排水負荷主要是小區(qū)污水處理站用電負荷。

（三）冬季取暖負荷：

變化量較大，與設(shè)計取暖方式有關(guān)，取暖負荷一般為0.8W/m2建筑面積。

二、業(yè)擴報裝

小區(qū)建設(shè)或增加用電容量，根據(jù)《供電營業(yè)規(guī)則》都需向區(qū)供電營業(yè)部門辦理用電申請。（容量在600KVA以下，向當?shù)貐^(qū)供電分局營業(yè)部門辦理，600KVA及以上向北京市供電局營業(yè)廳辦理。）用電申請的一般程序如下：

關(guān)于申請用電報裝：

到供電部門營業(yè)廳辦理，攜帶并填寫好下列文件、資料：

1.客戶用電申請報告。

2.建設(shè)工程的計委批準文件。（附式樣）

3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（附式樣）

4.經(jīng)規(guī)劃部門批準的1/500平面圖。1/2000的地形圖各一張。

5.用電設(shè)備登記表（附式樣）

需填寫：戶名、用電地址、通訊處、聯(lián)系人、電話號碼、用電日期。

照明登記表，填小區(qū)照明用電、住宅規(guī)模（建筑面積）、用電容量（按50W/m2計。動力負荷登記表，填寫樓內(nèi)全部動力設(shè)備（電梯、各類水泵等）

注1一般小區(qū)建設(shè)工程屬“低基”，即用戶投資，設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸用戶，供電部門管理到戶?！案呋睘橛脩敉顿Y，設(shè)備產(chǎn)權(quán)歸用戶，用戶高壓（10KV）自管，一向是不批的，除非用戶用電負荷是非居民小區(qū)負荷。

注2到營業(yè)廳辦理“申請用電報裝”時，營業(yè)廳要求用戶先到路燈管理所先辦理“新建住宅小區(qū)路燈設(shè)施的用電報裝”（附式樣）辦理路燈用電報裝時，需提供以下文件資料：

1.市計委批準立項文件及規(guī)劃局批復(fù)文件各2份。

2.小區(qū)1/500規(guī)劃平面圖2張，1/2000地形圖1張。

3.小區(qū)路燈用電申請書2份。

4.小區(qū)路燈維護協(xié)議3份。（按住宅建筑面積一次性收取小區(qū)路燈維護費6元/m2，發(fā)放供電方案時，用電營業(yè)廳先預(yù)收5％的路燈維護費，其余部分由路燈管理處在小區(qū)路燈送電前收取。）

注3“用電設(shè)備登記表”填寫注意事項：

·照明負荷是按每棟樓的建筑面積、每平方米電負荷50W計算。

·每一棟樓分若干單位，設(shè)供電π接柜到配電柜，每一π接柜的配電容量為200KW，供4000m2建筑面積，（50W/m2×4000m2=200KW）

·每座配電室容量最大為2×1000KVA=2000KVA，可供4000m2（4萬m2）建筑面積。（50W/m2×40000m2=2000KW）

因此，在作小區(qū)配電室供電方案時，一定要將樓群面積搭配好，其建筑面積總和與小區(qū)配電室變壓器容量匹配。若變壓器容量大于樓群電負荷總和，則大出部分，報裝時，將按每KVA加收增容費240元計算。

關(guān)于申請安裝計量表：

1.小區(qū)各樓內(nèi)光柜上公用電表、力柜上電表：

從業(yè)擴處工程科領(lǐng)取“電光登記用電設(shè)備表”和“電力用電設(shè)備登記表”（附式樣）按要求填寫完畢加蓋單位公章后，經(jīng)工程科審核到供電局計量所，辦理相關(guān)手續(xù)：繳費（帶CT三相電表，每套750元，不帶CT三相電表每套200元），領(lǐng)取已校驗好的電表，交安裝單位（或廠家）安裝，請計量所源人到現(xiàn)場檢查并登記所裝表計，打鉛封，允許投入使用。

2.客戶戶表：

建筑電氣安裝時，各層戶表箱表前開關(guān)由制造廠家安裝（要求C45N/2P），表后開關(guān)及電表由供電部門安裝。申請手續(xù)如下：

·由業(yè)擴處工程科簽發(fā)“裝表送電聯(lián)絡(luò)票”（見式樣）

·持票到所在地區(qū)供電局營業(yè)站辦理手續(xù)：與營業(yè)站簽訂“電費結(jié)算方式協(xié)議”（見式樣）到所在地銀行辦理“同城特約委托收款，付款授權(quán)書”（見式樣）

·持營業(yè)廳簽字的“聯(lián)絡(luò)票”到所在地供電局營業(yè)廳辦理戶表裝表手續(xù)，經(jīng)審批后，委托供電局所屬安裝公司安裝，簽訂“供電安裝工程承包合同”交電表設(shè)備費及安裝費：

磁卡表及表后開關(guān)每戶420元（磁卡表340元，表后空開80元），經(jīng)區(qū)局計量單位派人驗收后，可投入使用。（戶表不裝，不予送電。）

三、設(shè)計聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)：

1.關(guān)于供、配電部分與建筑設(shè)計院的聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)：

供電設(shè)計是由供電局系統(tǒng)的電力設(shè)計單位負責(zé)，從小區(qū)配電室到居民樓的π接柜。

建筑設(shè)計院負責(zé)從居民樓π接柜進線予埋鋼管、π接室土建、和π接柜出線與光、力配電柜相連，到各戶配電

·對π接柜室要求：

一般在居民樓地下一層（多層建筑除外）辟出單獨小室為π接柜室（光、力π接柜可位于同一室，左光，右力。），室內(nèi)要求防火、防水，地面高出10cm，防火門向外開，加掛鎖（鎖由供電管理部門統(tǒng)一配），室內(nèi)不得有水、暖、煤氣管，窗戶要用不大于8×8mm孔鐵絲網(wǎng)封閉，以防小動物、昆蟲飛入，室內(nèi)輔絕緣橡膠墊，重復(fù)接地扁鋼引入到地面上，門上噴寫“π接室重地，閑人免入”字樣。

π接室預(yù)埋電纜進線鋼管，每一π接柜進線預(yù)埋3×φ300鍍鋅鋼管，伸出室外散水一米，一般在2.00米處。因居民樓北側(cè)多為自來水管、雨、污水、煤氣管進線，故電力進線（電訊、有線電視同）盡可能在南側(cè)進線，π接室放在南側(cè)為宜。

電力、電訊、有線電視進線，水平位置應(yīng)錯開一定距離，以免進線人孔位置交錯。

·對配電柜的設(shè)計要求

按北京供電局與北京建筑設(shè)計研究院聯(lián)合設(shè)計的高層建筑配電柜（光柜、力柜）總開關(guān)為□－400M/300型，額定容量為400A，故決定一臺光柜所供居民樓建筑面積為4000m250W×4000=200KW，合400A）這是在配電設(shè)計時要重點協(xié)調(diào)的問題，否則，供電部門審核不予通過。

配電柜的設(shè)計選型，要求按北京市建筑設(shè)計研究院與北京供電局聯(lián)合設(shè)計的高層建筑配電柜。（光柜BGL－2A型，力柜BGM－2A型）但經(jīng)實踐，發(fā)現(xiàn)存在一些問題：

一次線部分：要將進線接在計量互感器前端，

二次圖部分：消防控制線，分勵脫扣控制用KA2接點不妥，

以上兩部分，作者有專門論述，見附文：《關(guān)于高層住宅樓配電柜設(shè)計問題目的探討》。

·對戶表箱設(shè)計的要求：

戶表箱設(shè)計，電度表及表后開關(guān)由供電局計量安裝時統(tǒng)一提供，表前開關(guān)由建筑電氣設(shè)計選型，一般為C45N/2P，訂貨時，留出電表及表后開關(guān)位置，盤內(nèi)接線作好，按20（40）A配電線，左火右零，不應(yīng)有誤，制造時要求安裝底板距儀表箱外蓋內(nèi)部距離應(yīng)不小于110mm。（要考慮底板背后安裝導(dǎo)線所占位置）

·對各層箱設(shè)計要求：

高層建筑一般用豎井配電，配電箱表箱等多為豎井內(nèi)明裝，但多層建筑時為暗裝，要協(xié)調(diào)好兩個問題：

（1）配電箱予留孔尺寸問題：按華北標通用圖集92DQ3圖3－10，予留孔尺寸上、下不宜大于10cm，左、右不宜大于5cm，否則影響結(jié)構(gòu)施工。

（2）配電箱厚度問題：按承重墻、非承重墻考慮箱體厚度不宜大于墻厚，選擇盤內(nèi)開關(guān)型號要考慮安裝尺寸。

·消防箱的安裝設(shè)計：最好嵌入式安裝，但不管暗裝、明裝，其電線管配線安裝應(yīng)采用暗配管。

·電訊及有線電視系統(tǒng)設(shè)計：

應(yīng)在委托建筑設(shè)計同時，委托電信局、有線電視局專業(yè)設(shè)計部門作電訊、有線電視的專業(yè)設(shè)計，并與建筑設(shè)計院的電氣設(shè)計相配合，由建筑電氣設(shè)計完成樓內(nèi)配線設(shè)計。

2.關(guān)于室外部分、小市政工程的協(xié)調(diào)：

·電力、電訊、有線電視設(shè)計應(yīng)按建筑設(shè)計院總圖綜合管線圖初步布置方案，作出專業(yè)室外管線布置圖返回給建筑設(shè)計院總圖。

·總圖再根據(jù)專業(yè)設(shè)計管線布置圖，修改、落實綜合管線布置圖。

附圖電力管線井、電訊井、有線電視管線井的基本尺寸，總圖安排綜合管線時，應(yīng)以這些尺寸為依據(jù)。

四、施工管理、協(xié)調(diào)

1.審核施工組織設(shè)計：

作為建設(shè)方首先要審核施工單位所報“施工組織設(shè)計”，電氣專業(yè)重點審核兩項內(nèi)容：

其一：施工組織設(shè)計中的安全、消防管理措施：審查施工方用電安全，現(xiàn)場配電系統(tǒng)是否為TN－C－S制，配電設(shè)施是否合理安全，用電設(shè)備（特別是高層塔吊）及運行人員資質(zhì)是否合格。

其二：施工組織設(shè)計中關(guān)于施工用電容量的申請：

施工單位為用電方便，往往申請用電容量時，將整個施工過程中各個階段所有用電設(shè)備全部按額定容量累加，（不考慮同時系數(shù)，不考慮負荷需用系數(shù)……）這樣所報容量較實際需要容量要大一倍以上，若據(jù)此向供電局申請報裝施工用電容量，浪費國家資源，增加施工成本。我們在實際工程管理中實測了一批數(shù)據(jù)，證明施工用電容量對施工面積在1萬m2以上的工地，每1萬m2施工用電容量按100KVA計算是合理的。附：《關(guān)于施工用電問題的探討》

2.設(shè)計技術(shù)交底：

首次設(shè)計技術(shù)交底，建設(shè)方負責(zé)組織，設(shè)計方作詳細技術(shù)交底，施工方要作詳細紀要。

以后不拘形式，根據(jù)需要，施工方可與設(shè)計方聯(lián)絡(luò)，多次進行。

3.施工過程中的技術(shù)管理：

·施工過程的進度，質(zhì)量管理，有監(jiān)理方負責(zé)，但作為建設(shè)方，不能放任自流，不聞不問，重點要管理和監(jiān)督以下幾項內(nèi)容：

·隱蔽工程的檢查管理：

百年大計，質(zhì)量第一，特別隱蔽工程，更要檢查，防范于“隱蔽”之前，對電氣專業(yè)的隱蔽工程主要指：

接地網(wǎng)絡(luò)工程：建筑群往往是利用樓群基礎(chǔ)鋼筋作為接地極，利用結(jié)構(gòu)柱主鋼筋作接地網(wǎng)引出線，在出地面以前，要實測接地網(wǎng)接地電阻，如不符合設(shè)計要求立即采取在地基周邊加埋接地極的措施，直到合格。

設(shè)備安裝予留孔洞，予埋管線應(yīng)是重點檢查內(nèi)容，按設(shè)計圖紙要求予留位置要正確無誤外，還應(yīng)檢查施工隊所用管材、線材是否合格。

·設(shè)備訂貨的質(zhì)量把關(guān)：

設(shè)備訂貨，除滿足設(shè)計要求的技術(shù)條件外，要與施工單位、監(jiān)理單位聯(lián)合考察供貨廠家，考慮廠家的資質(zhì)、實力、業(yè)績、產(chǎn)品質(zhì)量應(yīng)是供電局入圍的廠家，配套元件應(yīng)是長城牌合格產(chǎn)品。還應(yīng)考察廠家的信譽、售后服務(wù)等。

·施工過程中的設(shè)計變更和工程洽商記錄：

“設(shè)計變更通知單”由設(shè)計方提出，經(jīng)工程監(jiān)理、施工單位認可簽字，建設(shè)方最后簽字，“工程洽商記錄”由施工單位提出，經(jīng)監(jiān)理方、設(shè)計單位簽字認可，建設(shè)方最后簽字。這兩種簽字文件與設(shè)計圖紙一樣具有同等法律效力，是施工決算的依據(jù)之一，故要慎重。

·設(shè)備安裝、調(diào)試：

對進場設(shè)備、主材（電力電纜、電線等）要進行抽查，嚴把產(chǎn)品質(zhì)量關(guān)，審核施工方案及附：我方審核的一份“電梯施工方案的審核意見。及技術(shù)交底情況，審查施工單位的預(yù)檢紀錄，自檢、互檢記錄，及最后的安裝質(zhì)量評定（含分項、分部質(zhì)評）

4.與質(zhì)監(jiān)站的主動聯(lián)系：

質(zhì)監(jiān)站是行業(yè)質(zhì)量管理的權(quán)威機構(gòu)，要尊重他們的意見，施工過程中請他們來現(xiàn)場檢查，提出整改意見，竣工時更需他們親臨現(xiàn)場，檢查簽字認可。

對電氣專業(yè)，質(zhì)監(jiān)站有幾項重點監(jiān)查內(nèi)容，一定要特別關(guān)注：

·隱蔽工程的測量記錄（絕緣電阻值、接地體布置圖）

·管線敷設(shè)，設(shè)備安裝予留孔預(yù)檢紀錄。

·設(shè)備安裝的接地問題、例如：

照明配電箱體接地處，應(yīng)用專用接地螺孔，（不得用螺栓代替），一般應(yīng)在配電箱一側(cè)焊接一凸形鐵塊并套扣，表層打磨光擰上螺絲，作接地專用，光、力配電柜的接地、接零匯流排，凡接于總線的連接螺絲應(yīng)比分支連接螺絲大一號：電線管、橋架的外殼接地，不要在其表層焊接螺絲作接地連接用，而應(yīng)在表層焊接一塊接地扁鋼，扁鋼的另一端鉆好孔，再用螺絲連接接地線。

·電氣安裝所用電線管、橋架等一律不得使用黑鐵管，而應(yīng)用鍍鋅鋼管，鍍鋅鐵皮橋架。

5.與監(jiān)理方的協(xié)調(diào)工作：

按“監(jiān)理規(guī)范”，建設(shè)單位與監(jiān)理單位是“合同關(guān)系”，受建設(shè)單位委托，對建設(shè)工程質(zhì)量、造價、進度進行全面控制和管理，建設(shè)單位與承包單位之間與工程合同有關(guān)的聯(lián)系活動應(yīng)通過監(jiān)理單位進行。

但鑒于當前監(jiān)理工作的水平，有很多事情又不是監(jiān)理單位所能作到的，故需要在掌握總的原則基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮監(jiān)理的作用，協(xié)調(diào)好關(guān)系，要作到“監(jiān)理方與建設(shè)方一條心”。不要把監(jiān)理方推到施工方一邊，來共同應(yīng)付建設(shè)方。一般要作到：

參加監(jiān)理例會，認真聽取在例會上施工單位的匯報、監(jiān)理單位的意見，會后協(xié)調(diào)處理。開好例會，關(guān)鍵是會前要了解現(xiàn)場的情況、存在什么問題，與監(jiān)理先交換意見，請監(jiān)理在例會上提出來，既調(diào)動了監(jiān)理的積極性，維護了監(jiān)理的權(quán)威，又解決了實際問題，作到監(jiān)理為我所用。

6.竣工、驗收：

小區(qū)公用設(shè)備的竣工、驗收：

供水、消防設(shè)備，除按要求請專業(yè)監(jiān)督部門驗收外，作為電氣專業(yè)要求作到：產(chǎn)品出廠合格證、使用維護說明書（安裝說明書）、電氣控制原理圖齊全，安裝自檢記錄、調(diào)試記錄齊全。系統(tǒng)調(diào)試后滿負荷運行72小時正常。

小區(qū)專用電梯設(shè)備竣工驗收：

由安裝單位請北京市質(zhì)量監(jiān)督站測試、驗收，電梯安裝驗收應(yīng)具備的資料和文件如下：

（一）電梯制造企業(yè)應(yīng)提供的資料和文件

1.裝箱單；

2.產(chǎn)品出廠合格證；

3.機房井道布置圖；

4.使用維護說明書（應(yīng)含電梯潤滑匯總圖表和電梯功能表）；

5.動力電路和安全電路的電氣線路示意圖及符號說明；

6.電氣敷線圖；

7.部件安裝圖；

8.安裝說明書；

9.安全部件：門鎖裝置、限速器、安全鉗及緩沖器型式試驗報告結(jié)論副本，其中限速器與漸進式安全鉗還須有調(diào)試證書副本。

（二）安裝企業(yè)應(yīng)提供的資料和文件

1.安裝自檢記錄；2.部安廉裝脈過橋程賊中怪事膀故評記迷錄徹與扶處競理遍報呆告禾；崖3宮.老由房電侵梯涂使低用型單湊位冒提視出輕的仙經(jīng)舍制數(shù)造遲企辟業(yè)碰同攤意筒的素變談更境設(shè)病計酷的孤證摘明焰文頭件栽（歐如霜發(fā)死生跡時夫）狡。

依

刻

謙

懼

相

樹

交經(jīng)貸驗里收直合昆格形并固發(fā)稈給葡安辮全童運命行賄許麻可方證促后傅，轟方炎可偶投煤入嘉使薪用宰，蛛然擠后栗與亂電剝梯掏安搖裝掏單異位危簽炊訂熟《達電康梯裁安抹裝眉工工程螞竣拔工燒驗漂收德（乘保越修分）兄保雪證奏書?！妨簦蚋胶袷缴針尤樱┬喟裁姥b撇單侍位體負努責(zé)界保押修起2奔年懲。

襖

溪

公

慨

例

剃

秋小奏區(qū)爪各雷住都戶皮電后氣幣設(shè)凳備仰驗仿收將：

淋

梁

惑

排

席

懲

傳先鍬請洞消醒防宿部菠門鎖派恰專悉業(yè)遮