樓盤調查報告

樓盤銷售狀況調查匯報中央凱景項目概況：凱景·中央首座是清遠東擴新中軸上的一種都市地標項目。項目南向一線望江,在屈指可數(shù)的南向江宅中,是難得與北江無縫對接的近江大宅,并且是清遠首個最純粹的Artdeco建筑樓盤。同步,項目規(guī)劃有現(xiàn)代東南亞風格園林、全方位現(xiàn)代智能化系統(tǒng)、室內室外雙泳池等多項頂尖配置,項目的打造目的是成為清遠豪宅的標桿樓盤。底凱景集團以3.58億元獲得這塊3.24萬平方米的土地,每平方米到達1.1萬元的地面價讓凱景·中央首座成為當年單價地王,自此備受矚目。

目前清遠最高樓層一般為32層,凱景·中央首座最高到達44層,高度超過140米,由于超高層建筑對建材及施工規(guī)定比較高,成本高于一般樓層建筑。除高建筑成本外,高土地成本、關鍵地段、一線江景,這些關鍵詞都向人們透露了“地王”項目的價格不菲,并且目前某些二線江景盤均價已超過6000元/㎡,集眾多鮮明優(yōu)勢于一身的凱景·中央首座,業(yè)內盛傳其均價將過萬。都市新中軸關鍵地段，絕版南向一線江景、享有6萬平米市政府廣場、私家游艇、清遠首個室內恒溫泳池小區(qū)，并設有配置紅酒室、臺球室、健身房、小朋友天地等內容的高端會所。小區(qū)配套高級智能化設備如智能化電梯、停車引導系統(tǒng)、入戶指紋門鎖等等。周圍配套：中小學:瀾城小學、蓮塘小學、附城石古敦小學；田家炳中學、平安中學、清遠第一中學試驗學校；

綜合商場：陽光嘉園商業(yè)街

醫(yī)院：清遠市人民醫(yī)院、清遠市中醫(yī)院

銀行：農(nóng)行、工行、中行

菜市場：金碧灣菜市場

1、商務休閑會所2、兩層商業(yè)中心3、首個小區(qū)室內恒溫泳池和露天泳池雙泳池設計4、業(yè)主私家游艇；

開發(fā)商:清遠市凱景實業(yè)發(fā)展有限企業(yè)

代理商:合富輝煌房地產(chǎn)有限企業(yè)建筑設計單位:廈門大乘氏建筑事務有限企業(yè)

項目名稱中央凱景地理位置鳳城大橋西北側占地面積32380平方米建筑面積252270平方米容積率6.28綠地率40.02%總套數(shù)1042開盤時間開發(fā)周期項目分二期開發(fā)，開發(fā)周期3年建筑風格清遠首個最純粹的Artdeco建筑樓盤戶型狀況1~4號樓4棟30～44層超高層和一棟會所構成，一期主力戶型為167-359M2空中大宅。代理商:合富輝煌房地產(chǎn)有限企業(yè)合富輝煌創(chuàng)立于九十年代初，是中國大陸最早從事房地產(chǎn)顧問服務的企業(yè)之一。7月15日，集團在香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市（聯(lián)交所編號：733），成為中國國內首家上市的地產(chǎn)顧問代理企業(yè)。在參與中國房地產(chǎn)發(fā)展的市場實踐中，合富輝煌堅持著持續(xù)發(fā)展的企業(yè)意志，旗下成立了“合富輝煌房地產(chǎn)顧問、合富置業(yè)、房王、合富地產(chǎn)、保來理財、港聯(lián)物業(yè)、駿華拍賣”等多種覆蓋不一樣專業(yè)的房地產(chǎn)服務機構，構筑起包括“發(fā)展顧問、營銷代理、房產(chǎn)經(jīng)紀、金融理財和物業(yè)管理”等多種專業(yè)服務領域的房地產(chǎn)運行服務體系。并形成4加2的強勢品牌組合，除合富輝煌房地產(chǎn)之外，集團旗下合富置業(yè)是廣州地區(qū)房地產(chǎn)中介服務龍頭，在北京、上海、天津、佛山、東莞等地中介市場也頗有影響；港聯(lián)物業(yè)在廣州、上海、武漢等諸多都市管理著超過1000萬平方米的高端物業(yè)及星級酒店項目；專司金融投資業(yè)務的保來理財亦獲得急速發(fā)展，并與中國銀行、建設銀行建立戰(zhàn)略合作伙伴關系；此外駿華拍賣行依托集團在房地產(chǎn)及金融領域的網(wǎng)絡、信譽和專業(yè)實力，為客戶提供投資、交易的新平臺和配套服務，增進行業(yè)資金循環(huán)。目前合富輝煌集團旗下各服務品牌已在全國各地成立分支機構達40多家。合富輝煌成功服務包括：住宅、別墅、豪宅、商場、寫字樓等物業(yè)在內的房地產(chǎn)項目達600多種，操作過數(shù)十個逾千畝的大型項目，營銷業(yè)績一直穩(wěn)居房地產(chǎn)一手代理行業(yè)之首，與中國一流房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及眾多著名品牌發(fā)展商建立了長期親密的合作伙伴關系，多種成功的房地產(chǎn)籌劃營銷案例入選大學課程教材，在房地產(chǎn)行業(yè)有著深遠的影響力。目前合富輝煌集團在廣州、北京、上海、天津、重慶、四川、山東、湖北、湖南、安徽、河南、江西、新疆、遼寧、西安、太原、南京、杭州、常州、寧波、東莞、佛山、南寧、昆明等24個省、市，成立了合富輝煌房地產(chǎn)顧問企業(yè)、合富置業(yè)、合富地產(chǎn)、保來理財、港聯(lián)物業(yè)等分支機構近40家，業(yè)務版圖覆蓋中國60多種區(qū)域中心都市。各大企業(yè)對合富的評價：恒大地產(chǎn)集團合肥有限企業(yè)合富輝煌安徽企業(yè)進入恒大項目后，充足發(fā)揚合富輝煌的專業(yè)與團體的合作精神，制定了一整套富有針對性的銷售方略，并開展一系列行之有效的營銷活動，籌劃團體與銷售團體齊心合力，加班加點，克服困難，圓滿完畢了恒大集團下達任務，充足展現(xiàn)了合富輝煌安徽企業(yè)是一種有責任心、能打硬仗的企業(yè)，是恒大地產(chǎn)合肥企業(yè)值得信賴的合作伙伴。廣州招商房地產(chǎn)有限企業(yè)合富輝煌金山谷項目團體與我司營銷團體一起仔細研究市場及競爭對手，深入挖掘二期產(chǎn)品特點，制定有效的營銷方略，在項目推廣、包裝等逐漸建立起豪宅形象。同步營銷團體還積極拓展客戶，對誠意客戶進行仔細的梳理和心理價格摸查，制定合理的價格方略，實現(xiàn)二期開盤引爆，并且在持續(xù)銷售過程中實現(xiàn)價格的持續(xù)拉升，在價格上為金山谷項目奠定了良好的豪宅形象。佛山市三水云東?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)山水一品從項目的前期定位方略，規(guī)劃提議，產(chǎn)品設計，高端形象的打造，合富項目組均予以了寶貴而專業(yè)的意見。尤其奠基活動的前期籌辦，僅一種月的時間，從組織到貫徹均做到精確執(zhí)行，成功撬動了三水西南洋房市場的高度關注。廣州市四季花園房地產(chǎn)發(fā)展有限企業(yè)力迅?原筑自開盤以來，一直委托合富輝煌進行籌劃銷售代理工作。在本次推售工作中，合富輝煌銷售小組的籌劃人員與銷售人員緊密配合，對市場價格觸覺和客戶狀況把握得很好，并能站在發(fā)展商的角度考慮，為我們企業(yè)爭取最高的價格和利潤。深圳市萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)6月合富項目組在短短三個星期內組織了示范單位開放、認籌登記和公開發(fā)售等各項工作，成交金額達1.4億元。8月深圳房地產(chǎn)市場不停下滑，客戶觀望情緒持續(xù)加重，合富項目組的全體組員迎難而上，發(fā)明一種又一種銷售高潮，別墅成交更是突出，8月總體成交量是前7個月的2倍，簽約套數(shù)進入深圳全市前十名，逆市飄紅。廣州市萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)自開始，合富輝煌一直是廣州萬科最親密的合作伙伴之一。，相信萬科與合富將繼續(xù)同心同行，同聲同氣，精誠合作，共同發(fā)展，并肩面對市場給我們的挑戰(zhàn)！萬科市佛山萬科置業(yè)有限企業(yè)在佛山萬科?蘭橋圣菲開盤的過程中，無論是前期的籌辦、開盤的預演還是實際開盤活動舉行，合富輝煌企業(yè)同事們都積極參與與配合，力爭發(fā)售當日每一種細節(jié)都盡善盡美，從精神和行動上都予以佛山萬科極大的支持和鼓勵。廣州光大房地產(chǎn)有限企業(yè)董事副總經(jīng)理陳洪志光大作為一家有社會責任感的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，一直致力于打造讓消費者認同并愛慕的產(chǎn)品，我們也尤其期待專業(yè)力量的支持和協(xié)作。合富輝煌作為代理顧問機構，長期公布市場監(jiān)測和消費需求研究分析匯報，確實難能可貴，我們非常認同。新恒基集團總經(jīng)理耿燕對于我們這樣的跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)，運用當?shù)刭Y源，與當?shù)匚幕娜诤隙际潜匦璧模虼诉x擇合適的戰(zhàn)略合作伙伴至關重要，選擇合富輝煌是通過深入考察后決定的。合富輝煌的整合服務能力是令我們比較滿意的。天津奧林匹克花園置業(yè)企業(yè)總經(jīng)理姚國麟的成交量證明，他們當時所采用的方略是對的的，通過他們的努力確實把政策的影響降到了最低。這也再一次讓我們看到了合富輝煌這支專業(yè)并且有著豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗的團體，面對市場變化的迅速反應和有效應變。富景天下富景天下項目位于清遠市清城區(qū)洲心板塊，地處規(guī)劃北江一路與靜觀南路交匯處，依托北江和倫洲島而建,縱貫北江800米海岸線。毗鄰廣武高鐵清遠客運站和即將建設的北江五橋。項目占地面積230畝，規(guī)劃容積率4.68，建筑密度30.9，綠地面積3.8萬平方米，建筑面積約為66萬平方米，其中住宅面積42萬平方米，商業(yè)面積5.7萬平方米，別墅面積1.1萬平方米，酒店面積3.6萬平方米，項目總投資約18億元。項目規(guī)劃內有廣場、酒店、網(wǎng)球俱樂部、游泳池、會所等配套設施，建筑為愜意大氣的法式建筑風格，區(qū)內配以意大利風格的園林景觀，以雙梯雙戶，南北對流的高端戶型為主。項目具有獨特的地理位置，南北面有山景、水景、生態(tài)林景，結合建筑動感十足的色彩，項目涵蓋了多種不一樣類型的產(chǎn)品,包括西班牙風情庭院別墅、法式高層洋房、五星級國際酒店等高檔住宅。整體建筑風格以歐陸經(jīng)典藍本,并帶有現(xiàn)代時尚元素,園林規(guī)劃充斥著濃郁的意大利水岸風情。在濱江公園、國際風情商業(yè)街、空中江景會所、休閑廣場等配套建設下,在物管完美貼心的國際來賓服務中,在富景天下,你既擁有恬靜優(yōu)美的海岸灣區(qū)生活的享有,又能獲得皇家貴族般的尊貴儀仗禮儀。富景將發(fā)明性地打導致為清遠國際崇高生活區(qū)的標桿。在得天獨厚的洲心區(qū)的未來規(guī)劃中,富景天下將以其“向世界,向灣區(qū)”目的,打造清遠首個具有足夠規(guī)模的“世界級灣區(qū)”,啟動一種全新的國際化生活的時代。中、小學： 清遠市博愛學校、田家炳試驗中學、華僑中學幼稚園： 博愛幼稚園、機關幼稚園綜合商場： 贏之城商業(yè)廣場醫(yī)院： 新人民醫(yī)院郵局： 中國郵政銀行： 建行、中行其他： 清遠科技館、清遠市政府、體育館開發(fā)商:清遠市威鵬房地產(chǎn)有限企業(yè)

代理商:中原地產(chǎn)項目名稱富景天下地理位置北江一路與靜觀南路交匯處占地面積 548105平方米建筑面積153763平方米容積率 4.65綠地率32%總套數(shù) 2645開盤時間開發(fā)周期建筑風格（崇高住宅[別墅]、高層）愜意大氣的法式建筑風格戶型狀況主力戶型： 110-230m2鳳城明珠項目名稱鳳城明珠地理位置占地面積8.5萬平方米建筑面積38萬平方米容積率3.84綠地率60%,總套數(shù)開盤時間開發(fā)周期項目采用組團式開發(fā),目前開發(fā)的是一期8座,總面積10萬多平方米,總計646套,估計今年內將所有陸續(xù)面市,4月推出鳳鳴閣1、2、3座,均為兩梯兩戶,總計288套,戶型為87㎡的兩房,109—128㎡的三房。建筑風格花園洋房、高層住宅戶型狀況鳳城明珠是廣清大道兩旁目前較為大型的項目。項目由清遠市鴻安房地產(chǎn)有限企業(yè)開發(fā),企業(yè)為集房地差按設計、開發(fā)、銷售、物業(yè)管理等業(yè)務一體的“都市運行商”,屬于廣東鴻暉集團的下屬房地產(chǎn)企業(yè)。集團下屬企業(yè)曾在佛山、南海等地開發(fā)了十多種大型精品項目。

提到廣清大道，清遠市民目前的第一感覺就是“未來清遠CBD”，而位于廣清大道的鳳城明珠，重金打造以都市生活綠洲為主題，多種優(yōu)質生活配套為特色的“30萬平方米的大型生活園林”；周圍有假日夢幻水城、贏之城購物中心、國際會展中心、市體育館、游泳館等大型公共設施，極盡量的滿足住戶的購物、康體、娛樂需求。

值得購房者關注的是，鳳城明珠開發(fā)商屬于廣東鴻暉集團的下屬房地產(chǎn)企業(yè)。該集團下屬企業(yè)曾在廣東省多種都市成功開發(fā)了數(shù)十個大型項目，在業(yè)內享有良好的聲譽和口碑。同步在超寬樓距的基礎上引入入戶花園設計,戶戶雙陽臺設計,最大程度地滿足居住者的觀景與實用需求。各樓盤調查狀況匯總表中央凱景富景天下鳳城明珠備注開發(fā)商清遠市凱景實業(yè)發(fā)展有限企業(yè)清遠市威鵬房地產(chǎn)有限企業(yè)清遠市鴻安房地產(chǎn)有限企業(yè)代理商合富輝煌房地產(chǎn)有限企業(yè)中原地產(chǎn)無資料位置初定價格萬元以上未知4300.00起銷售渠道服務評價一般，較為保守有關誠意金未，售樓部建成后未9.5折，詳細當面談開售時間4月一次性付款分期付款征詢電話393333338399993369059五一樓盤促銷的真?zhèn)伍_發(fā)商精心準備了若干個月的“五一”到了，積極期待買房的某些市民也“望穿秋水”。不過這個“五一”，只有若干個樓盤推出新貨，市場上的貨源仍舊以開發(fā)商在今年元旦期間面市或此前的余貨為主。只是似乎市場并不安靜，開發(fā)商打起了近兩年來少有的價格促銷旗幟，在這個樓市政策極為動亂的時節(jié)，顯得尤為突出。幾乎每個有貨推的樓盤都打出了價格優(yōu)惠旗號：9.8折、9.7折比較普遍，有的直接大派利是，3000元、5000元不等，有的誠意登記可送1萬元、3萬元不等，尚有一口價房、特價房等。更有甚者，在4月中旬打出了9.2折的較大幅度優(yōu)惠，如東城的黃金海岸二期；橫荷的荷興都市花園更驚現(xiàn)市區(qū)少有的2980元/m2的特價房。真假優(yōu)惠確實，“五一”看起來很熱鬧，但仔細盤算，需要詳細分析。某些將推新貨的樓盤表達，誠意登記的客戶將在開盤期間享有額外折扣優(yōu)惠，其實這是一種比較模糊的概念，有諸多文章可做，由于并未定價，開盤價可以合適定高某些。某些樓盤打出的9.6折、9.7折、9.8折等優(yōu)惠折扣，并不一定是實實在在的優(yōu)惠，由于清遠大多數(shù)樓盤在正常銷售期均有9.8折、9.7折的優(yōu)惠，只是不對外公布而已。某些樓盤打出了9.2折等較大優(yōu)惠，不過實際價格和前期同樣樓層、同樣朝向戶型相比，還是有一定的上漲幅度。實際上筆者多次以購房者身份踩盤調查時就遭遇類似狀況，東城某樓盤對外表達均價每平米4600元左右，但其13層的所謂特價房單位9.2折后仍舊到達4600元/m2，對此記者提出質疑，對方辯稱其他單位更貴。北江一路某樓盤籌劃人員毫不忌諱：“什么一口價、特價房，其實只是一種噱頭而已”。一種即將在“五一”開售的某項目有關人員稱其價格還也許上調。從這個角度看，許多樓盤的優(yōu)惠折扣，更多體現(xiàn)的是一種價格促銷“秀”而已。當然我們也可以看到某些實實在在的優(yōu)惠，但優(yōu)惠也并非他們“自吹”的那么大。例如清遠大多