某房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化經(jīng)驗(yàn)總結(jié)

某房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)優(yōu)化經(jīng)驗(yàn)總結(jié)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工程管理部門(mén)的工作，自項(xiàng)目決策階段開(kāi)始一直貫穿至保修期結(jié)束，是一個(gè)全壽命周期參與的過(guò)程，涉及的各個(gè)方面配合、協(xié)調(diào)及管理。工程管理的核心任務(wù)是目標(biāo)控制，工程管理部門(mén)的目標(biāo)控制的任務(wù)主是成本、進(jìn)度及質(zhì)量控制等。每個(gè)目標(biāo)任務(wù)都會(huì)經(jīng)歷三個(gè)階段即事前控制、事中控制和事后控制，但最重要的為事前控制，其次才是事中控制，事后一般是對(duì)事前和事中控制不力的補(bǔ)救。作為一個(gè)項(xiàng)目的工程管理部門(mén)來(lái)說(shuō)主要要在以下三個(gè)階段抓好每個(gè)目標(biāo)的事前控制，即規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程招標(biāo)階段、工程實(shí)施階段。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的措施及方法設(shè)計(jì)方案的定稿基本上就決定了項(xiàng)目的80%以上的建安成本，所以設(shè)計(jì)方案的選用變得十分重要，設(shè)計(jì)階段的建筑基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)類(lèi)型、主要工藝和材料的選定，是控制成本、質(zhì)量和施工進(jìn)度的關(guān)鍵。合理的選擇建筑基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)類(lèi)型可以節(jié)約大量的資金，避免投資浪費(fèi)。（一）建筑基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化1、基礎(chǔ)工程優(yōu)化工程地質(zhì)勘察完成后，勘察公司根據(jù)實(shí)驗(yàn)數(shù)據(jù)保守地提出了地基處理方案，即多層采用預(yù)應(yīng)力管樁，高層和地下車(chē)庫(kù)采用鉆孔灌注樁的方案，設(shè)計(jì)院采用了勘察公司的建議。在此同時(shí)工程部技術(shù)人員對(duì)項(xiàng)目周邊各工程進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，主要調(diào)查了地質(zhì)勘察情況，選用基礎(chǔ)形式及基礎(chǔ)埋深等，根據(jù)調(diào)查所掌握的數(shù)據(jù)做對(duì)比分析后，發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)形式存較大優(yōu)化空間，與勘察公司和設(shè)計(jì)院溝通后，存在的主要問(wèn)題是缺乏有力數(shù)據(jù)的支撐，如何全面進(jìn)行承載力壓板試驗(yàn)時(shí)間較長(zhǎng)，對(duì)工期影響較大，決定對(duì)項(xiàng)目一標(biāo)段部分樓座先開(kāi)工，對(duì)施工進(jìn)程中的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，根據(jù)采集的數(shù)據(jù)再進(jìn)行優(yōu)化?；A(chǔ)優(yōu)化分為兩步走，第一步根據(jù)先期開(kāi)工的樓號(hào)所得到的數(shù)據(jù)及時(shí)對(duì)一標(biāo)段未開(kāi)工的管樁樁長(zhǎng)、樁徑進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整后方案比原方案直接節(jié)約25萬(wàn)余元，對(duì)二標(biāo)段部分樓座采取試樁；第二步結(jié)一標(biāo)段采集的實(shí)施數(shù)據(jù)及二標(biāo)段試樁數(shù)據(jù)，對(duì)二標(biāo)基礎(chǔ)形式進(jìn)行全面優(yōu)化，二標(biāo)段優(yōu)化方案為：多層住宅全部采用CFG樁（樁徑為400mm，有效樁長(zhǎng)為10m）、高層采用D500的管樁（樁徑為500mm,有效樁長(zhǎng)為5?7m）、地下車(chē)庫(kù)采用天然基礎(chǔ)。直接節(jié)約造價(jià)600多萬(wàn)元，取得了客觀的經(jīng)濟(jì)效益。2、建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重點(diǎn)是合理控制建筑物的鋼筋及混凝土使用量，為建筑物選擇經(jīng)濟(jì)合理、便于施工的結(jié)構(gòu)形式。經(jīng)過(guò)對(duì)華廈設(shè)計(jì)院出具的項(xiàng)目各建筑物圖紙的計(jì)算、分析后，發(fā)現(xiàn)高層住宅及地下車(chē)庫(kù)存在較多問(wèn)題，且具有較大優(yōu)化空間。小高層存在的問(wèn)題：地下室底板下表面與承臺(tái)下表面一齊，由于承臺(tái)高度較大，地下室底板上表面與建筑完成面間有較大的高差，使回填土的量大，重量也很大，主體剪力墻體系為短肢，且存在部分“一”字形短墻，在經(jīng)濟(jì)性和抗震性能方面都較為不利。首層及地下室內(nèi)墻墻體厚度達(dá)到了350mm，嚴(yán)重降低出房率。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)鋼筋含量為90kg/m2，混凝土含量為0.487m3/m2。優(yōu)化方案：地下室底基礎(chǔ)梁下返，取消底板覆土；主體剪力墻體系改為長(zhǎng)肢，避免“一”字形墻出現(xiàn)。鋼筋含量應(yīng)控制在65kg/m2左右，混凝土含量應(yīng)控制在0.45m3/m2左右，節(jié)約成本300多萬(wàn)元。地下車(chē)庫(kù)存在的問(wèn)題：地下車(chē)庫(kù)底板同樣是基礎(chǔ)梁上返，回填土量大（覆土厚度為1米），施工費(fèi)用及難度都較大。頂板設(shè)計(jì)為空心樓蓋形式（上下表面為混凝土，中間為輕質(zhì)填充物），此形式不便于施工，發(fā)生漏水也無(wú)法維修。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)鋼筋含量為163kg/m2,混凝土含量為1.28m3/m2。優(yōu)化方案：底板基礎(chǔ)梁下返，取消1米厚覆土；頂板設(shè)計(jì)改為“井”字梁結(jié)構(gòu)或其它便于施工有利于控制造價(jià)的的形式。鋼筋含量應(yīng)控制在120~150kg/m2之間，混凝土含量就控制在1.0m3/m2以?xún)?nèi)，節(jié)約成本200多萬(wàn)元。在取得客觀的經(jīng)濟(jì)效益之后，項(xiàng)目工程部踏實(shí)總結(jié)，設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)思路往往采取相當(dāng)保守的方案，這些方案存在巨大的優(yōu)化空間，所以在項(xiàng)目開(kāi)工前，一定要對(duì)重點(diǎn)部位、重要指標(biāo)進(jìn)行深入分析，帶著“懷疑”的眼光審圖，帶著“必然”的態(tài)度推行圖紙優(yōu)化工作。同時(shí)廣泛調(diào)研周邊項(xiàng)目實(shí)際情況，觸類(lèi)旁通，參考其他項(xiàng)目在重點(diǎn)部位采取的結(jié)構(gòu)形式、營(yíng)造做法等，聯(lián)系實(shí)際情況，推敲運(yùn)用在本項(xiàng)目的可能性。**項(xiàng)目項(xiàng)目在本階段成本控制，按目標(biāo)控制的三個(gè)階段來(lái)看屬于事中控制，并不是最理想的事前控制。雖然取得了不錯(cuò)的效果，但同時(shí)也浪費(fèi)了一定的資源。此階段的事前控制主要是設(shè)計(jì)院的選取，建議對(duì)設(shè)計(jì)單位的選取采取以下方法：1、帶指標(biāo)開(kāi)展設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，擇優(yōu)選用；2、明確主要的建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；3、進(jìn)行限額設(shè)計(jì)。這樣可以選取有實(shí)力的設(shè)計(jì)單位，在藍(lán)圖設(shè)計(jì)前就明確了相關(guān)指標(biāo)，帶著指標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)，可十分有效控制工程的建安成本。（二）新技術(shù)及新工藝的應(yīng)用1、地下車(chē)庫(kù)工程采用混凝土結(jié)構(gòu)自防水技術(shù)混凝土結(jié)構(gòu)自防水技術(shù)即通過(guò)混凝土添加劑的科學(xué)比例添加，達(dá)到主體結(jié)構(gòu)和防水同時(shí)澆筑完成的效果，省去了繁瑣的大面積防水卷材敷設(shè)，節(jié)約了大量的材料和人工成本。并且地下車(chē)庫(kù)主體完工時(shí)間直接決定著二標(biāo)段多層的開(kāi)槽時(shí)間，地下車(chē)庫(kù)主體不竣工，二標(biāo)段多層開(kāi)槽不滿(mǎn)足技術(shù)條件，所以地下車(chē)庫(kù)的工期十分關(guān)鍵。而混凝土自防水技術(shù)恰恰能夠省去大量敷設(shè)防水卷材的時(shí)間，使工期得到了保證。僅此項(xiàng)技術(shù)直接節(jié)約經(jīng)濟(jì)成本100多萬(wàn)元，還節(jié)約了大量寶貴的時(shí)間成本2、高強(qiáng)度水泥纖維板的應(yīng)用在地下車(chē)庫(kù)基礎(chǔ)地梁施工當(dāng)中，大量使用了高強(qiáng)度水泥纖維板，代替了傳統(tǒng)的磚模，一方面大大節(jié)省了支模的時(shí)間，相比傳統(tǒng)磚模節(jié)省了時(shí)間成本20天左右，另一方面節(jié)約了費(fèi)用，體現(xiàn)國(guó)家倡導(dǎo)的節(jié)能環(huán)保施工理念。3、玻璃鋼一次性模殼的應(yīng)用地下車(chē)庫(kù)頂板采用玻璃鋼的一次性模殼，節(jié)省了復(fù)雜頂板模板制作時(shí)間，模板支設(shè)也變得比較簡(jiǎn)單，亦省去了拆除模板的時(shí)間。模殼統(tǒng)一制作，規(guī)格一致，使地下車(chē)庫(kù)頂板感觀效果良好，也省去了剔鑿、抹灰順直的時(shí)間。采用新技術(shù)新工藝并不是毫無(wú)篩選的接受，在之前必需做大量的調(diào)研，翻閱大量工程技術(shù)資料，請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)家論證可行性，并且實(shí)地去在施工地考察新技術(shù)的最終效果，確保萬(wàn)無(wú)一失后才果斷的采用新技術(shù)、新工藝。只有創(chuàng)新才有提高，固守陳規(guī)只能固步自封，毫無(wú)突破。在平時(shí)的工作和學(xué)習(xí)中，隨時(shí)了解最尖端的新工藝，掌握已經(jīng)廣泛使用的新技術(shù)，并加強(qiáng)思考和總結(jié)，合理的運(yùn)用到新項(xiàng)目，達(dá)到經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本雙贏的效果。二、招標(biāo)過(guò)程控制及承包商的選擇寶坻項(xiàng)目十分注重合作單位的選擇，項(xiàng)目從一開(kāi)始便認(rèn)識(shí)到嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件、周密的合同細(xì)則是選擇合作單位最重要的手段，事無(wú)巨細(xì)的實(shí)地考察是深入了解合作單位最有力的保證。規(guī)范的招投標(biāo)環(huán)節(jié)是優(yōu)勝劣汰的最有利方式，項(xiàng)目便著力圍繞招標(biāo)文件做足文章，將可能發(fā)生爭(zhēng)議的環(huán)節(jié)在招標(biāo)中進(jìn)行明確，將一些部位的具體要求、營(yíng)造做法在招標(biāo)環(huán)節(jié)加以說(shuō)明，這樣都能有效淘汰技術(shù)力量薄弱，施工經(jīng)驗(yàn)欠缺的施工單位，同時(shí)也避免在施工管理和竣工結(jié)算過(guò)程中產(chǎn)生不必要的糾紛，有利于工程管理的有據(jù)可依。并且對(duì)關(guān)鍵部位的大宗建材進(jìn)行了品牌范圍的指定，有力的約束了施工單位在選擇建材的自由度，杜絕了質(zhì)量差、不符合規(guī)范的品牌，有利于工程質(zhì)量得以保證。招標(biāo)環(huán)節(jié)嚴(yán)格但不苛刻，制定一系列品牌范圍而不是特指某個(gè)品牌，對(duì)總包單位即嚴(yán)格要求又給與了一定的自由度，也方便工程管理工作的順利推進(jìn)。合同細(xì)則的制定也是開(kāi)工前重要的準(zhǔn)備工作，在合同細(xì)則制定中，寶坻項(xiàng)目注重主要條款的制定，在工程款支付、簽證變更辦法、施工管理中的獎(jiǎng)懲規(guī)定等盡可能做到有利于我方的條款。合同制定是施工管理中最重要的環(huán)節(jié)，因此寶坻項(xiàng)目致力于合同條款不出紕漏，在制定合同過(guò)程中項(xiàng)目工程部集思廣益，對(duì)重點(diǎn)條款的嚴(yán)謹(jǐn)性、措辭等進(jìn)行了深思熟慮，并且注重通過(guò)各種渠道搜集相關(guān)反面教材，并結(jié)合自身，力爭(zhēng)做到有理有據(jù)、合情合理、萬(wàn)無(wú)一失、方便管理。事無(wú)巨細(xì)的實(shí)地考察是深入了解合作單位最有力的保證，選擇實(shí)力雄厚、信譽(yù)好的合作單位，往往其相關(guān)從業(yè)人員素質(zhì)較高、經(jīng)驗(yàn)較豐富，這能夠極大限度的避免因經(jīng)驗(yàn)不足造成的返工、誤工，其完善、健全的管理制度能夠使建安成本在很大程度上得到降低，選擇良好的合作單位也有利于在施工過(guò)程中控制簽證、變更的發(fā)生，規(guī)范結(jié)算環(huán)節(jié)的準(zhǔn)確性。三、工程實(shí)施階段的管控本階段主要是合同執(zhí)行，由于合同簽訂的事前控制比較到位，在工程實(shí)施時(shí)成本管理主要是事中控制，嚴(yán)格按合同條款執(zhí)行，能十分有效控制增項(xiàng)的發(fā)生。此階段的主要任務(wù)就是工程質(zhì)量、工程進(jìn)度控制及安全文明施工管理。工程進(jìn)度快慢和施工質(zhì)量的好壞主要取決于投入工程的“人、材、機(jī)”，所以本階段主要是如何控制進(jìn)入工程的“人、材、機(jī)”，其次是作業(yè)過(guò)程的控制，最后是工序驗(yàn)收環(huán)節(jié)的控制。（一）工程質(zhì)量控制措施及方法1、生產(chǎn)要素質(zhì)量的管控本環(huán)節(jié)主要是控制進(jìn)入工程的“人、材、機(jī)”的質(zhì)量，“人”主要是指承包單位的派駐項(xiàng)目管理人員的水平、專(zhuān)業(yè)能力，最重要的是一線(xiàn)作業(yè)人員的能力，所以在工程實(shí)施前要充分對(duì)施工隊(duì)伍進(jìn)行調(diào)研和考察，重點(diǎn)要考察一線(xiàn)作業(yè)人員的能力和擬派機(jī)構(gòu)的管理能力；“材”主要是指形成工程實(shí)體的主要材料設(shè)備，如果在合同中都加以明確和約定，本階段就進(jìn)入了事中控制，所要做的就是嚴(yán)格按合同要求控制進(jìn)入工地的主要材料設(shè)備就行了，在材料及設(shè)備進(jìn)場(chǎng)前，要求施工單位提前報(bào)送廠家資料及樣品，對(duì)廠家及所供應(yīng)過(guò)的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，來(lái)確定廠家供應(yīng)能力、品質(zhì)控制能力及市場(chǎng)口碑，對(duì)所送樣進(jìn)行對(duì)比檢查及檢測(cè)，根據(jù)考察及檢測(cè)情況來(lái)確定材料及設(shè)備供應(yīng)廠家；“機(jī)”主要是指大型施工機(jī)械設(shè)備，這方面相對(duì)比較好控制一些，現(xiàn)在這一塊總包單位基本是都外包專(zhuān)業(yè)單位，只要符合建委的相關(guān)要求，重點(diǎn)檢查分包單位資質(zhì)、設(shè)備檢測(cè)報(bào)告的有效性就行。2、施工作業(yè)過(guò)程控制這個(gè)環(huán)節(jié)主是工序作業(yè)過(guò)程的控制，主要工作為控制工序作業(yè)的交底情況、制定工序樣板帶路制度、對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料設(shè)備進(jìn)行抽檢。工地工作面多，工程量大，甲方工程部不可能做到面面俱到，這就要求工程部一定要用好監(jiān)理，通過(guò)監(jiān)理的工作使自己對(duì)工程的管控得以延伸。建立健全監(jiān)理例會(huì)制度，做到每周定時(shí)召開(kāi)工地監(jiān)理例會(huì)，匯報(bào)本周施工部位、遇到的問(wèn)題以及下周工作計(jì)劃，實(shí)時(shí)掌握工地動(dòng)態(tài)。加大現(xiàn)場(chǎng)巡查力度，對(duì)監(jiān)理單位做到“依靠而不依賴(lài)”，盡全力了解所有工作面第一手材料，同時(shí)根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，對(duì)最可能出現(xiàn)問(wèn)題的部位再進(jìn)行重點(diǎn)巡查，有的放矢的管控施工質(zhì)量。對(duì)監(jiān)理的日常工作要制定詳細(xì)的作業(yè)要求和管理細(xì)則，根據(jù)合同要求和管理規(guī)定對(duì)監(jiān)理人員進(jìn)行定期考核，對(duì)于工作突出的人員給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，這樣從制度上保障了監(jiān)理人員工作自覺(jué)性和積極。3、施工后驗(yàn)收過(guò)程控制完善驗(yàn)收制度，將所有問(wèn)題化解在交房之前。在交房前工程部組織監(jiān)理、施工單位要系統(tǒng)的、有針對(duì)性的對(duì)每一戶(hù)的開(kāi)間進(jìn)深、墻面空鼓、頂層屋面、衛(wèi)生間防水、門(mén)窗密閉性等老百姓關(guān)心的問(wèn)題組織專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，各專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收都符合要求后再組織進(jìn)行全面的分戶(hù)驗(yàn)收，分戶(hù)驗(yàn)收后再組織竣工驗(yàn)收，每一次驗(yàn)收都將存在的問(wèn)題做詳細(xì)記錄，每一次驗(yàn)收都檢查上一次驗(yàn)收的整改情況，進(jìn)行消項(xiàng)，能夠?qū)?wèn)題最大限度的及時(shí)化解。（二）進(jìn)度控制措施及方法1、建立進(jìn)度計(jì)劃監(jiān)測(cè)制度首先在開(kāi)工前要求施工單位會(huì)同勞務(wù)分包單位根據(jù)甲方規(guī)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上報(bào)切實(shí)可行的進(jìn)度計(jì)劃，工程部根據(jù)上報(bào)的進(jìn)度計(jì)劃，以周為時(shí)間單位，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查，每周兩次與進(jìn)度計(jì)劃作比較，統(tǒng)計(jì)出每一個(gè)樓號(hào)比實(shí)際的進(jìn)度計(jì)劃提前或者錯(cuò)后的天數(shù)，并且橫向比較每一周的數(shù)據(jù)，能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)該樓號(hào)的施工進(jìn)度是穩(wěn)步追趕還是越來(lái)越慢，根據(jù)剩余的工程量和時(shí)間節(jié)點(diǎn)，對(duì)可能出現(xiàn)工期延誤危險(xiǎn)的樓號(hào)及時(shí)采取措施，使工地整體工期控制在可控的范圍之內(nèi)。2、控制大宗主材的確定時(shí)間根據(jù)施工單位上報(bào)的進(jìn)度計(jì)劃，工程部還要求施工單位提前確定下一步工序所需的大宗主材，避免上一步工序完成，而因?yàn)椴牧瞎?yīng)問(wèn)題而影響下一步工序不能及時(shí)開(kāi)展，進(jìn)而全面影響整體進(jìn)度。（三）安全文明施工控制安全歷來(lái)是所有工程強(qiáng)調(diào)的重中之重，寶坻項(xiàng)目也充分認(rèn)識(shí)到安全對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目的成敗起到了決定性作用。