美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度之研究

美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度之爭(zhēng)論2∶8過對(duì)美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度的爭(zhēng)論，為我國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度的建立與運(yùn)行起到借鑒作用。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)〔titleinsurance〕，是在保險(xiǎn)人〔保險(xiǎn)公司〕與被保險(xiǎn)人之間建確定金額的保費(fèi)，保險(xiǎn)人承諾假設(shè)產(chǎn)權(quán)存在產(chǎn)權(quán)報(bào)告〔titlereport〕中應(yīng)記載而沒有記載的瑕疵和糾紛〔clouds或encumbrances〕并給被保險(xiǎn)人造成損失時(shí)，實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)擔(dān)保的是產(chǎn)權(quán)報(bào)告的準(zhǔn)確性。一、美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度的成因1868年賓西法尼亞州消滅的“產(chǎn)權(quán)摘要〔abstractoftitle〕”和“律師意見書〔attorneysopinion〕”，經(jīng)過一百多年進(jìn)展成今日的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)形式。其產(chǎn)生與盛行的緣由主要有以下幾個(gè)方面：押貸款大量使用，而相應(yīng)的抵押并不登記備案。結(jié)合的產(chǎn)物，其中的全部權(quán)、抵押權(quán)、典質(zhì)權(quán)、留置權(quán)1等相互穿插，形成比較一樣。無效時(shí)，不行以對(duì)抗善意第三人。假設(shè)產(chǎn)權(quán)鏈〔titleplant〕中有連續(xù)，就要由地方法院判決連續(xù)時(shí)的產(chǎn)權(quán)歸屬，使其恢復(fù)成一條連續(xù)的產(chǎn)權(quán)鏈。要包括抵押〔mortgages〕、信托契據(jù)〔deedsoftrust〕、未了訴訟〔pendinglegalaction〕、未執(zhí)行判決〔Outstandingjudgments〕、應(yīng)繳未繳的不動(dòng)產(chǎn)稅〔unpaidrealpropertytaxesdue〕、稅務(wù)留置權(quán)〔taxliens〕、建筑留置權(quán)〔mechanicsliens〕、地役權(quán)〔easements〕、用水權(quán)〔waterrights〕、伐木權(quán)〔timberrights〕、礦產(chǎn)權(quán)〔mineralrights〕、空氣權(quán)〔airrights〕附加用途限制〔zoningrestriction〕、未付費(fèi)用〔unpaidcharges〕、地契的錯(cuò)誤記載〔errorsoromissionsindeeds〕、欺詐〔fraud〕、偽造〔forgery，如偽造簽名、偽造地契〕、遺囑糾紛〔如兩份遺囑內(nèi)容沖突〕、潛在繼承人〔missingheirundisclosedheir〕、土地登記機(jī)構(gòu)的記錄錯(cuò)誤〔mistakesinthepublicrecord〕等等，這些都構(gòu)成房地產(chǎn)交易的障礙〔encumbrances〕。為了消退這二、美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的構(gòu)成要素和種類的、保險(xiǎn)期間、保險(xiǎn)責(zé)任、保險(xiǎn)范圍、保險(xiǎn)費(fèi)、賠償。保險(xiǎn)人關(guān)聯(lián)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)組織，其中最主要的形式是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司。投保人、被保險(xiǎn)人、受益人〔抵投保，少數(shù)狀況下由買方投保。一般來說，但凡對(duì)于進(jìn)展交易的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擁有保險(xiǎn)利益的法人或自然人都可成為被保險(xiǎn)人。依據(jù)投保人、被保險(xiǎn)人、受益人的不同，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)可以分成兩大類，第一類是業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)ownerstitlinsuranceownerspolic〕，其次類是貸款人產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)lenderstitlinsuranc〕，又叫抵押貸款保險(xiǎn)mortgagepolic〕業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)多數(shù)狀況下是由賣方〔業(yè)主〕投保，受益人是買方，有時(shí)也包括賣的房地產(chǎn)總價(jià)。貸款人產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的投保人是借款人〔抵押人〕，受益人是貸款人〕，它是擔(dān)保貸款人〔抵押權(quán)人〕的抵押權(quán)能夠完全實(shí)現(xiàn)。保險(xiǎn)金額險(xiǎn)的同時(shí)，也投保業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。如有的保險(xiǎn)品種可以將業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)與貸款人產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)合二為一。保險(xiǎn)標(biāo)的權(quán)利瑕疵和糾紛。在辦理產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)手續(xù)之前，先要由產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、摘錄員〔abstractrsurveyo〕、產(chǎn)權(quán)交易中介機(jī)構(gòu)escrowagent〕、close〔titlsearchtitlexaminatio產(chǎn)的狀況進(jìn)展實(shí)地調(diào)查或測(cè)量。假設(shè)產(chǎn)權(quán)存在產(chǎn)權(quán)報(bào)告〔titlereport〕中沒有記產(chǎn)權(quán)報(bào)告的準(zhǔn)確性。保險(xiǎn)期間無須續(xù)保，即使房地產(chǎn)由繼承人繼承或遺贈(zèng)他人也始終有效。保險(xiǎn)范圍coveragepolicies〕，ALTA2保險(xiǎn)范圍〔ALTApolicies〕。標(biāo)準(zhǔn)保險(xiǎn)范圍只包括那些在產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)之前就已經(jīng)存在并且通過產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)本應(yīng)覺察的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛，也就是由于產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)人〔examiner〕的疏忽才沒有覺察的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛，以及產(chǎn)權(quán)備案資料〔publicrecords〕中的錯(cuò)誤記載。那ALTA/ACSM〔AmericanTitleAssociation/AmericanCongressonSurveyingandMappingLandTitleSurvey〕。由于保險(xiǎn)公司要擔(dān)當(dāng)擴(kuò)大保險(xiǎn)范圍的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。保險(xiǎn)費(fèi)200,0001,300美元，加利福887美元。有的州對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)有統(tǒng)一規(guī)定，如得克薩斯和墨西哥，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)及相關(guān)效勞收費(fèi)價(jià)格均有統(tǒng)一規(guī)定；在這些州中，賓夕法尼亞、紐約、澤西、俄亥俄、特拉華的保險(xiǎn)費(fèi)根本一樣，由產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司行業(yè)組織統(tǒng)一向定，但對(duì)相關(guān)效勞收費(fèi)價(jià)格沒有規(guī)定。有的沒有統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)行備案制，如阿拉巴馬、哥倫比亞區(qū)、佐治亞、夏威夷、伊利諾伊、印第安納、馬薩諸塞、俄克拉荷馬、西弗吉尼亞，在這些州，保險(xiǎn)公司的費(fèi)率各不一樣，很多保險(xiǎn)公司也供給，有的州保險(xiǎn)費(fèi)中還包含產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)費(fèi)用〔workfee〕和交易效勞費(fèi)〔closingservicefees〕，有的州則要分別支付。各州，要由買方自己支付。糾紛的費(fèi)用。賠償范圍應(yīng)賠償其產(chǎn)權(quán)價(jià)值。三、美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的特別性特別之處，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：保險(xiǎn)期間權(quán)人不變，或者被繼承、遺贈(zèng)就始終有效，無需續(xù)保。保險(xiǎn)標(biāo)的保險(xiǎn)的保險(xiǎn)標(biāo)的是產(chǎn)權(quán)報(bào)告的準(zhǔn)確性，或者說是產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)人的工作質(zhì)量。保險(xiǎn)范圍責(zé)任事故在承保以前就已經(jīng)存在。保險(xiǎn)責(zé)任故等。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任是給被保險(xiǎn)人造成損失的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛。保險(xiǎn)費(fèi)〔一次性付清〕，90％的保費(fèi)要用于產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)，預(yù)備產(chǎn)權(quán)報(bào)告，消退權(quán)利瑕疵，解決法律糾紛上。保險(xiǎn)目的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和人壽保險(xiǎn)的目的主要是擔(dān)當(dāng)將來可能發(fā)生的不行推想的風(fēng)險(xiǎn)及于通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查、詢問、評(píng)估、承保的一系列過程，提前消退風(fēng)險(xiǎn)，避開損失，調(diào)查、詢問、評(píng)估的保險(xiǎn)費(fèi)產(chǎn)生的利潤(rùn)。嚴(yán)格地說，美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)在本質(zhì)上不屬于傳統(tǒng)保險(xiǎn)的范疇。四、美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的產(chǎn)權(quán)調(diào)查與承保〔preliminarytitlereport〕是唯一的產(chǎn)權(quán)人，以往產(chǎn)權(quán)人的名單、每次交易的時(shí)間以及留置權(quán)狀況等等。要支付查驗(yàn)費(fèi)，又叫取消費(fèi)〔cancellationfee〕。以美國(guó)阿拉斯加州為例，1992年以前，一般是不再收取查驗(yàn)費(fèi)，1992年州保險(xiǎn)治理局公布了92－130250美元的查驗(yàn)費(fèi)，否則將被罰款?！瞭相關(guān)法律文件。一般狀況下，四分之一的產(chǎn)權(quán)查驗(yàn)會(huì)覺察存在產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛，保險(xiǎn)人、律師、其他中介機(jī)構(gòu)要幫助投保人將覺察的問題解決掉。此時(shí)，保險(xiǎn)人全部問題徹底解決掉。簽訂合同、合同備案、款項(xiàng)支付完畢〕，就可以辦理保險(xiǎn)手續(xù)了。業(yè)主產(chǎn)發(fā)之日，保險(xiǎn)單上要注明產(chǎn)權(quán)備案狀況〔r