關(guān)于我國物業(yè)稅實行的必要性和可行性分析

關(guān)于我國物業(yè)稅實行的必要性和可行性分析

一、住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控近年來，房地產(chǎn)稅收制度的改革在國際上引起了人們的關(guān)注。在我國,隨著個人私有財產(chǎn)特別是房地產(chǎn)的地位不斷提升以及現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制缺陷的不斷暴露,房地產(chǎn)稅制的改革和物業(yè)稅的開征也被提上議事日程。十六屆三中全會通過的《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》明確提出:“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)稅費。”自此,物業(yè)稅被認為是引領(lǐng)我國新一輪房地產(chǎn)稅收綜合改革的核心政策。2007年10月,國家稅務(wù)總局宣布將物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點由北京、江蘇、深圳等6個省市擴大到河南、安徽、福建、大連等10個省市。但目前國家還未出臺具體的征收細則,關(guān)于物業(yè)稅改革相關(guān)問題的爭論至今尚無定論?！皣鶙l”等相關(guān)政策要求進一步發(fā)揮稅收政策的調(diào)節(jié)作用,完善住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策,引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。上述稅收調(diào)控措施幾乎都是從房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)入手。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)抑制房價上漲的稅收調(diào)控政策運行的機理是:增加二手房售房者的交易成本,減少其投機收益以抑制房地產(chǎn)市場投機需求,從而降低房地產(chǎn)市場價格(或抑制房地產(chǎn)價格上漲速度)。然而,要達到稅收調(diào)控政策的各種效應(yīng),隱含著一個假定前提,即政府事先已知要調(diào)節(jié)的納稅人是否承擔(dān)了稅負及承擔(dān)了多少稅負。目前我國政府出臺的一系列稅收調(diào)控政策更多的是注重操作的方便性,那么其調(diào)控的現(xiàn)實效果如何,筆者試圖從稅負轉(zhuǎn)嫁和稅負合理分配的角度進行探討。二、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程1994年國家開始進行宏觀調(diào)控,并開始實行分稅制。在“國退民進”的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)開始發(fā)展。自1998年國家宣布進行房屋體制改革,取消福利性實物分房的措施出臺后,直到1999年房地產(chǎn)市場從集團消費徹底轉(zhuǎn)向個人消費,我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展正式進入新的時期。而我國的房地產(chǎn)稅收體系和稅負也在這段時間隨著整體經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而不斷變革。現(xiàn)階段,房地產(chǎn)的開發(fā)投資、轉(zhuǎn)讓、取得和收益通常是同時進行,這四個房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程可以籠統(tǒng)稱之為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),它與房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)一起構(gòu)成房地產(chǎn)市場運行的兩個方面。下面對房地產(chǎn)市場稅負水平及稅負結(jié)構(gòu)進行分析。(一)保有環(huán)節(jié)的共同影響房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)又稱房地產(chǎn)三級市場。一般而言,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)包括房地產(chǎn)居住、租賃等多種情況。在房地產(chǎn)居住行為中,現(xiàn)行稅制設(shè)計的稅種非常少,主要有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,名義稅負水平明顯偏低(房產(chǎn)稅1.2%、城鎮(zhèn)土地使用稅0.2～10元/平方米),且免稅范圍極大,如對于個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅,對于個人所有的居住房屋及院落用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅等。這類優(yōu)惠政策的制定背景是國家低工資制度和福利房制度,在這一背景下,住房作為一種潛在福利,由居民在工資以外以低付租費的方式獲得。到目前為止,房地產(chǎn)居住行為基本處于無稅負狀態(tài)。這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在保有環(huán)節(jié)稅負較低。我們以近年來房地產(chǎn)保有稅與相關(guān)房地產(chǎn)市場價值進行比較(這里遵循國際慣例,對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)按照市場評估價值征稅),見表1。從表1可以看出,在我國1994年到1999年這六年時間,隨著分稅制的踐行和房地產(chǎn)行業(yè)走勢,房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收也增長迅猛,單就房產(chǎn)稅收入而言,1999年比1994年增加了兩倍,這一規(guī)模擴張程度遠大于稅收總額的擴張程度,從1994-1999年,房產(chǎn)稅收入每年增長率都達到30%,遠超過同期稅收總額增長速度,房產(chǎn)稅收入在小稅種中排序僅次于個人所得稅和印花稅,而且房產(chǎn)稅收入與印花稅收入之間的差距總體上越來越小。事實上我國印花稅收入的增長主要得力于證券交易,如果從綜合角度看問題,房產(chǎn)稅收入增長要比印花稅收入增長穩(wěn)定。近幾年的情況表明,房產(chǎn)稅在地方稅收入中已占據(jù)了較為重要的地位,1995年房產(chǎn)稅收入占地方稅收入總額的比重為7%,其后幾年一直穩(wěn)定在6%,在地方稅各稅種中的排位居第三位。如果不考慮共享稅的話,房產(chǎn)稅在地方稅收結(jié)構(gòu)中的地位更加突出。但是從相對量而言,保有環(huán)節(jié)的稅負仍然不是很重。由表2可以看出,在1999年我國房地產(chǎn)徹底走向個人消費之后,單就房產(chǎn)稅而言,收入規(guī)模仍舊不大,而且增長速度基本在20%以下,滯后于我國其他稅種和房地產(chǎn)市場的快速增長。而城鎮(zhèn)土地使用稅作為另外一個小稅種,規(guī)模也一直很小,2006年底實施新的征收規(guī)定之后,2007年實現(xiàn)增長117.7%,在2007年整體經(jīng)濟形勢過熱的情況下,發(fā)揮了一定的宏觀調(diào)控功能。從上述兩張表來看,隨著我國改革開放的進程加快和城市化的加速,房地產(chǎn)整體行業(yè)開始飛躍發(fā)展,相對應(yīng)的保有環(huán)節(jié)稅收也在不斷增加,稅負率也是不斷增長,但是相比于一些發(fā)達國家以及周邊國家,例如美國各州有效稅負率為1%～2%之間,法國為3%,德國為1.4%～1.5%,我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的宏觀稅負水平大大低于這些國家的相關(guān)稅負水平。(二)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)投資、轉(zhuǎn)讓、取得和收益環(huán)節(jié)。其中房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)又稱為房地產(chǎn)一級市場。目前我國房地產(chǎn)的取得環(huán)節(jié),也就是房地產(chǎn)商征用土地和開發(fā)建設(shè)的環(huán)節(jié),其主要涉及的稅種包括契稅和耕地占用稅。由于地方政府在房地產(chǎn)行業(yè)的取得環(huán)節(jié),可以通過出讓土地使用權(quán)的方式增加財政收入,這種方式最便捷,稅收管理成本也最小,且免征范圍小,幾乎所有的商業(yè)性質(zhì)的建筑用地都要征稅,所以,通過出讓土地使用權(quán)的方式而增加的財政收入,在地方政府財政收入來源中的比重越來越大,大部分地方政府以出讓土地使用權(quán)征得的稅收占財政收入的20%～30%,甚至有的達到40%。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)又稱房地產(chǎn)二級市場,包括房地產(chǎn)的購買﹑轉(zhuǎn)讓和交換等多種情況。我國的房地產(chǎn)稅收主要集中在增量方面,也就是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)設(shè)置了大量的稅種。其主要涉及的稅種包括營業(yè)稅和印花稅。對于房地產(chǎn)的交易環(huán)節(jié),從稅負水平上看,營業(yè)稅及其附加適用稅率5.5%;土地增值稅30%～60%;企業(yè)所得稅33%(2008年起下調(diào)為25%);城市維護建設(shè)稅的稅率1%～7%等?，F(xiàn)在我們以契稅、土地增值稅、耕地占用稅這三種房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收歷年收入合計數(shù)與商品房的銷售額之比,作為分析房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負的基本指標(biāo),具體稅負情況如表3所示。從表3中可以看出,1994年以來,我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的三個重要稅種絕對收入逐年增加,相關(guān)稅負水平大致保持在4.0,而在進入1999年之后,相關(guān)稅負不斷增長。據(jù)統(tǒng)計,房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)總體稅負水平相當(dāng)于銷售收入或經(jīng)營收入的23%左右,名義稅負水平明顯偏重;在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為中,購買方除了要繳稅,還需支付繁多的地方性收費項目,如土地使用證費、房屋所有權(quán)證費、商品房買賣交易手續(xù)費等。另外許多應(yīng)由政府在財政預(yù)算中安排支付并通過使用者付費的方式逐步收回投資成本的公共產(chǎn)品,也被攤?cè)敕績r中由購買者通過購房一次性負擔(dān)。由此可見,房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅負是最重的。房地產(chǎn)在此環(huán)節(jié)的高稅賦無不增加了購房成本,而稅收具有轉(zhuǎn)嫁性,在一定程度上成為導(dǎo)致房價上漲的又一大因素。(三)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收增長迅速下面以房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收和保有環(huán)節(jié)稅收占房地產(chǎn)稅收以及整個稅收收入的比重進行對比分析。以房地產(chǎn)正式進入個人消費的1999年為分界點,分別通過表4和表5分析如下。從表4中可以看出,在1999年之前(包括1999年)我國的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)中,保有環(huán)節(jié)稅收收入所占比例逐年減少,但是下降幅度不大,由1994年的46.2%下降到1999年的40.6%。從整體而言,房地產(chǎn)稅收在整個稅收收入體系中逐年增長,由1994年的3.9%提高到1999年的5.74%,而其中的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收增長更快。從表5可以看出,2000年以來,我國房地產(chǎn)稅收的總體增長速度是高于稅收收入的增長速度的,并且房地產(chǎn)稅收合計占稅收收入總額的比重,由2000年的5.51%上升到2007年的11.91%。由于這些年房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)出現(xiàn)過熱情況的局面,房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收占稅收總額的比重逐年上升,而相反房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收收入占稅收總額的比重不到2%,而且逐年下降。2007年房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收收入是保有環(huán)節(jié)的5.13倍,從而形成“輕保有重流轉(zhuǎn)”的稅負分配格局。綜上所述,按現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體制,在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種較多,稅負過重,相反在保有環(huán)節(jié)稅種少、優(yōu)惠多、稅負過輕。這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)過程中稅收成本比例過高,而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié),經(jīng)濟風(fēng)險過低,使得房地產(chǎn)利用率降低,客觀上增加了房價提升的空間。三、應(yīng)適當(dāng)調(diào)控我國物業(yè)稅的發(fā)展?fàn)顩r物業(yè)稅在調(diào)節(jié)稅收負擔(dān)方面的優(yōu)點,將有效改善目前房地產(chǎn)稅收體制上稅種多、征收方式各異、征收成本過高、稅收負擔(dān)特別是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負重等問題,真正符合“寬稅基、簡稅種、低稅率”的改革方向;將稅收負擔(dān)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)部分轉(zhuǎn)移到了財產(chǎn)持有環(huán)節(jié),從而形成物業(yè)稅與營業(yè)稅和所得稅的互補機制,更利于國家根據(jù)經(jīng)濟形勢利用稅收政策對房地產(chǎn)市場進行適當(dāng)調(diào)控?；趯ω敭a(chǎn)價值征收的物業(yè)稅本身就具有調(diào)節(jié)貧富差距的作用,若再對稅率、稅收優(yōu)惠等方面進行精心設(shè)計,作為我國財產(chǎn)稅體制主要稅種的物業(yè)稅更將成為國家進行收入、財產(chǎn)增值收益再分配的重要機制。截止目前,已有十個省市開始物業(yè)稅空轉(zhuǎn)。2009年以來,北京等地紛紛申請率先開征物業(yè)稅,但是具體何時開征物業(yè)稅仍然沒有明確的時間表。本文認為,試點地區(qū)踴躍申請“實轉(zhuǎn)”,證明通過“空轉(zhuǎn)”各地政府已經(jīng)取得了不錯的成果,積累了足夠的經(jīng)驗,而且物業(yè)稅的開征不可能對地方財政收入產(chǎn)生大的影響,否則不會有那么多地方申請正式開征。再根據(jù)目前全球經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的不良前景,不可能獨善其身的中國房地產(chǎn)行業(yè)正是需要注入“興奮劑”的時刻,開征物業(yè)稅的時機已經(jīng)相當(dāng)成熟而且正當(dāng)其時,應(yīng)當(dāng)盡快開征,給國民福利和經(jīng)濟發(fā)展帶來利好。而物業(yè)稅稅制設(shè)計上可以參考其他國家和地區(qū)的做法,根據(jù)我國具體情況來實行。對于我國當(dāng)前開征物業(yè)稅的制度設(shè)計,本文提出以下幾點建議:(一)完善物業(yè)稅稅率設(shè)計物業(yè)稅稅率的設(shè)計應(yīng)以不過多增加納稅人負擔(dān)為原則。筆者認為,就非住宅房地產(chǎn)而言,可以在統(tǒng)一稅法的前提下,按照區(qū)別對待的思路設(shè)計稅率,如可因工業(yè)用地或商業(yè)用地等用途的不同而實行差別征收。但對于居民住宅而言,由于屬于新的稅負,根本無基礎(chǔ)可言,且由于物業(yè)稅作為個人負擔(dān)而居于個人納稅“稅痛”之首,因此,其稅率設(shè)計必須有明確的參照系。該參照系至少應(yīng)該包括兩個方面:一是物業(yè)稅征收所承諾對應(yīng)的公共服務(wù)項目的提供成本;二是物業(yè)稅占家庭個人收入的比重。盡管具體稅率的設(shè)計也可以因財富差距而差別征收,但其稅率水平起碼應(yīng)在上述參照系下做認真的測算。否則,極易引發(fā)新的深層次的矛盾。(二)住房開發(fā)中的第4位是第第一人根據(jù)我國絕大部分住宅為基本生存需要的客觀情況,開征物業(yè)稅初期不宜盲目擴大征稅范圍。在以市場價值作為計稅依據(jù)的基礎(chǔ)上,可以市場價值結(jié)合房產(chǎn)面積設(shè)計適當(dāng)?shù)钠鹫鼽c和免征額。一是對僅有一套住房者可實行起征點政策。我國目前對于房地產(chǎn)開發(fā)的政策是,房地產(chǎn)開發(fā)商制定的90平方米戶型必須占到開發(fā)總面積的70%以上。同時,根據(jù)新“國八條”對于普通住宅和非普通住宅以120平方米來界定,并同意地方政府有20%的浮動空間的規(guī)定,物業(yè)稅征收之初的起征點定在90平方米、120平方米或144平方米似乎都可以考慮。但對超過起征點的單一住宅業(yè)主應(yīng)允許選擇按免征額征稅,以避免負擔(dān)過重和征免交叉點附近的納稅人之間的稅負懸殊。二是對有多套住房者實行免征額政策。為公平稅負,對有多套住房者,根據(jù)我國目前將住宅區(qū)分為普通住宅和非普通住宅的做法,可參照一套住房下起征點的面積折合的市場價值設(shè)計免征額,從而可將住宅劃分為征稅部分和不征稅部分。這樣,在征收初期,進入征稅范圍的住宅是少數(shù)的相對高檔的住宅,之后,隨著經(jīng)濟的發(fā)展,居民收入的提高,以及各項惠民措施的完善,可通過適當(dāng)降低起征點和免征額,逐步將大部分普通住宅納入征稅范圍。(三)房地產(chǎn)行業(yè)的稅收分配格局就物業(yè)稅的計稅依據(jù)來說,有三種備選方案:一是依據(jù)房屋面積;二是依據(jù)個人擁有的住房套數(shù);三是依據(jù)房屋的價值。在第一種方案中,以房屋面積為計稅依據(jù)操作簡便易行,但問題是其稅收收入無法隨著房