2022年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題

精品文檔-下載后可編輯年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題2022年《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》模擬試題

一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂其相應(yīng)的編號(hào)。）

1.為評(píng)估某宗房地產(chǎn)2022年10月13日的價(jià)格，選取了可比實(shí)例甲，其成交價(jià)格為3000元/m2，成交日期為2022年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2022年6月至2022年10月該類房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1%。對(duì)可比實(shí)例甲進(jìn)行交易日期修正后的價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A3214

B3347

C3367

D3458

2.有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、實(shí)物條件等都一樣的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是由于（）。[1分]

A該建筑物的價(jià)值低于拆遷費(fèi)用

B該估價(jià)結(jié)果肯定有誤

C甲土地的價(jià)值高于乙土地的價(jià)值

D不可能出現(xiàn)這種情況

3.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為180萬(wàn)元，該宗土地的單價(jià)為（）元/m2。[1分]

A100

B300

C600

D900

4.某商業(yè)大樓建造期2年，建成8年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為35年，評(píng)估時(shí)該建筑物的折舊年限應(yīng)取（）年。[1分]

A35

B45

C48

D50

5.已知某臨街深度30.48米（即100英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，總價(jià)為100萬(wàn)元。相鄰有一臨街深度45.72米（即150英尺）、臨街寬度15米的矩形土地，根據(jù)四三二一和九八七六法則，其總價(jià)為（）萬(wàn)元。[1分]

A109

B117

C124

D130

6.某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價(jià)值貶值屬于（）。[1分]

A物質(zhì)折舊

B功能折舊

C經(jīng)濟(jì)折舊

D會(huì)計(jì)折舊

7.一宗2000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為690元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.1，樓面地價(jià)為950元/m2，理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）為（）元/m2。[1分]

A552

B3519

C4293

D4845

8.現(xiàn)有一宗規(guī)劃用途為商住綜合的城市土地，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)，假設(shè)按純商業(yè)用途的估算結(jié)果為800萬(wàn)元，按純居住用途的估價(jià)結(jié)果為1000萬(wàn)元。該宗土地的評(píng)估價(jià)值應(yīng)為（）。[1分]

A800萬(wàn)元

B1000萬(wàn)元

C1800萬(wàn)元

D800-1000萬(wàn)元

9.判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%，則交易情況修正系數(shù)為（）。[1分]

A0.060

B0.940

C1.060

D1.064

10.某宗土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1500萬(wàn)元，管理費(fèi)用為75萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為35萬(wàn)元，投資利潤(rùn)率為12%，則開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為（）萬(wàn)元。[1分]

A180.0

B300.0

C309.0

D313.2

11.某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2，建筑面積100m2，首期付款12萬(wàn)元，其余半年后支付8萬(wàn)元，1年后支付4萬(wàn)元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（）元/m2。[1分]

A2290.91

B2326.41

C2344.16

D2308.66

12.有效毛收入乘數(shù)是估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的（）除以其有效毛收入所得的倍數(shù)。[1分]

A售價(jià)

B租金

C潛在毛收入

D凈收益

13.評(píng)估房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，通常包括（）。[1分]

A重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值

B重置成本+土地使用權(quán)價(jià)值+重置期間的經(jīng)濟(jì)損失

C有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價(jià)值+可能的連帶損失

D建筑安裝工程費(fèi)+建造期間的經(jīng)濟(jì)損失

14.在成本法求取折舊中，采用（）更符合實(shí)際情況[1分]

A有效經(jīng)過(guò)年數(shù)

B實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C剩余經(jīng)過(guò)年數(shù)

D自然經(jīng)過(guò)年數(shù)

15.某宗房地產(chǎn)的土地面積為1000m2，建筑面積為1400m2，現(xiàn)需拆除重建估計(jì)建筑面積的拆遷費(fèi)用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價(jià)修正額為（）元/m2。[1分]

A50

B250

C300

D350

16.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。[1分]

A收益能夠量化

B風(fēng)險(xiǎn)能夠量化

C收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化

D收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化

17.某宗房地產(chǎn)的總建筑面積為6000m2，房地產(chǎn)總價(jià)值為2400萬(wàn)元，其中土地價(jià)值為800萬(wàn)元。某人購(gòu)買了其中300m2，該部分的房地產(chǎn)價(jià)值為126萬(wàn)元。假如按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t此人應(yīng)占有的土地份額為（）。[1分]

A5.00%

B5.25%

C5.42%

D5.75%

18.按房地產(chǎn)的()來(lái)分,房地產(chǎn)可分為居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)及特殊房地產(chǎn)等。[1分]

A收益性

B用途

C市場(chǎng)性

D地段

19.最能說(shuō)明土地價(jià)格水平高低的價(jià)格是().[1分]

A土地單價(jià)

B基準(zhǔn)地價(jià)

C樓面地價(jià)

D標(biāo)定地價(jià)

20.市場(chǎng)法的理論依據(jù)是().[1分]

A適合原理

B替代原理

C最高最佳使用原則

D均衡原理

21.房地產(chǎn)交易中的替代原理,導(dǎo)致了在同一市場(chǎng)中效用相同等的房地產(chǎn)之間,其價(jià)格應(yīng)當(dāng)()．[1分]

A完全相同

B劇烈變動(dòng)

C差距加大

D應(yīng)當(dāng)相近

22.有一宗房地產(chǎn),土地面積1000平方米,其價(jià)格為1500元/平方米,建筑面積5000平方米,其重置價(jià)格為1200元/平方米。該房地產(chǎn)價(jià)格為1250元/平方米，則該建筑物的單價(jià)為（）元/平方米。[1分]

A950

B1000

C1200

D1250

23.城市中需拆遷而未拆遷的土地的價(jià)格稱為().[1分]

A生地價(jià)

B熟地價(jià)

C毛地價(jià)

D拆遷補(bǔ)償安置價(jià)

24.市場(chǎng)比較法中的交易情況修正是對(duì)()價(jià)格本身是否正常的修正.[1分]

A交易實(shí)例

B可比實(shí)例

C估價(jià)對(duì)象

D標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例

25.有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí),采用()為好.[1分]

A重建成本

B重置成本

C完全成本

D重新購(gòu)建價(jià)格

26.建筑物的經(jīng)過(guò)年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)和有效經(jīng)過(guò)年數(shù),它們之間關(guān)系為().[1分]

A有效經(jīng)過(guò)年數(shù)等于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

B有效經(jīng)過(guò)年數(shù)短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

C有效經(jīng)過(guò)年數(shù)長(zhǎng)于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

D有效經(jīng)過(guò)年數(shù)可能長(zhǎng)于或短于實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)

27.甲土地的樓面地價(jià)為2000元/平方米,建筑容積率為5,乙土地的樓面地價(jià)為1500元/平方米,建筑容積率為7,若兩宗地的土地面積等其他條件相同,其總價(jià)相比有().[1分]

A甲等于乙

B甲大于乙

C甲小于乙;

D難以判斷

28.標(biāo)準(zhǔn)深度是道路對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn),由此接近道路的方向,地價(jià)逐漸升高;由此遠(yuǎn)離道路的方向,地價(jià)().[1分]

A逐漸降低

B逐漸升高

C可視為基本不變

D為零

29.用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí),除有租約限制的以外,應(yīng)選取()凈收益作為估價(jià)依據(jù).[1分]

A類似房地產(chǎn)的客觀

B類似房地產(chǎn)的實(shí)際

C類似房地產(chǎn)的最高

D類似房地產(chǎn)的最低.

30.估價(jià)上折舊注重的是().[1分]

A原始取得價(jià)值的減價(jià)修正

B原始取得價(jià)值的攤銷與回收

C重置價(jià)值的攤銷與回收

D價(jià)值的減價(jià)修正

31.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價(jià)為100元/平方米,則其土地單價(jià)為()元/平方米.[1分]

A500

B200

C250

D100

32.某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為100萬(wàn)元,其中土地價(jià)值30萬(wàn)元,通過(guò)抵押獲得貸款60萬(wàn)元,若投火災(zāi)保險(xiǎn),則其投保價(jià)值應(yīng)為()萬(wàn)元.[1分]

A100

B70

C60

D40

33.某建筑物,經(jīng)實(shí)地勘察預(yù)計(jì)尚可使用30年,無(wú)殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為（）%。[1分]

A40

B60

C50

D67%

34.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬(wàn)元，應(yīng)繳稅費(fèi)均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為（）萬(wàn)元。[1分]

A323

B275

C273

D258

35.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬(wàn)元,建筑物價(jià)值200萬(wàn)元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為()萬(wàn)元.[1分]

A417

B500

C460

D450

二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分。）

1.成本法中的“開(kāi)發(fā)利潤(rùn)”是指（）。[2,0.5分]

A開(kāi)發(fā)商所期望獲得的利潤(rùn)

B開(kāi)發(fā)商所能獲得的最終利潤(rùn)

C開(kāi)發(fā)商所能獲得的平均利潤(rùn)

D開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅后利潤(rùn)

E開(kāi)發(fā)商所能獲得的稅前利潤(rùn)

2.區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（）修正。[2,0.5分]

A繁華程度

B臨街狀況

C容積率

D使用年限

E周圍環(huán)境

3.路線價(jià)法估價(jià)時(shí)需要用路線價(jià)再配合（）計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。[2,0.5分]

A深度百分率

B資本化率

C收益率

D物價(jià)指數(shù)

E其他價(jià)格修正率

4.在路線價(jià)法中，不做交易情況修正和交易日期修正的原因是（）。[2,0.5分]

A求得的路線價(jià)已是正常價(jià)格

B在求取路線價(jià)時(shí)沒(méi)有搜集非正常交易實(shí)例

C該路線價(jià)所對(duì)應(yīng)的日期與待估宗地價(jià)格的日期一致

D該路線價(jià)與待估宗地價(jià)格都是現(xiàn)在的價(jià)格

5.在實(shí)際中計(jì)算地租量的方法有（）。[2,0.5分]

A從房租中分離出地租

B由地租求出地租

C采用比較法求出地租

D由土地開(kāi)發(fā)成本求出地租

E采用類似假設(shè)開(kāi)發(fā)法的方法求出地租

6.在下列情形中，通常會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格降低的有（）。[2,0.5分]

A農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地

B在寫字樓旁新建大型游樂(lè)場(chǎng)

C住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行

D常常遭受洪水威脅

7.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括（）。[2,0.5分]

A委托估價(jià)合同

B實(shí)地查勘記錄

C估價(jià)人員的作息時(shí)間

D向委托人出具的估價(jià)報(bào)告

E估價(jià)項(xiàng)目來(lái)源和接洽情況

8.房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。[2,0.5分]

A交通建設(shè)

B市場(chǎng)供求變化

C人口素質(zhì)變化

D所在地區(qū)衰落

E城市規(guī)劃的指定與修改

9.在商品房交易中，常見(jiàn)的最低價(jià)格有（）。[2,0.5分]

A商品房銷售中的起價(jià)

B拍賣活動(dòng)中的保留價(jià)

C拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

D招標(biāo)活動(dòng)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

E采用收益法確定的參考價(jià)格

10.下面（）是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。[2,0.5分]

A征地費(fèi)

B建筑安裝工程費(fèi)

C住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

D住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

11.毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象一年的毛租金乘以毛租金乘數(shù)得出估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。毛租金乘數(shù)法有下列優(yōu)點(diǎn)，正確的是()。[2,0.5分]

A方便易行，在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的售價(jià)和租金資料

B由于在同一市場(chǎng)，同一房地產(chǎn)的租金和售價(jià)同時(shí)受相同的市場(chǎng)力的影響，因此毛租金乘數(shù)是—個(gè)比較客觀的數(shù)值

C避免了由于多層次估算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)

D忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入

12.經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由（）構(gòu)成[2,0.5分]

A開(kāi)發(fā)成本

B稅金

C經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)

D利潤(rùn)

13.房屋的完損等級(jí)是根據(jù)房屋的（）來(lái)劃分的[2,0.5分]

A結(jié)構(gòu)的完好、損壞程度

B裝修的完好、損壞程度

C設(shè)備的完好、損壞程度

D使用年限的長(zhǎng)短

14.商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以（）為基數(shù)核定[2,0.5分]

A征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

B勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

C住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

D住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

E住宅建筑、安裝工程費(fèi)

15.收益法中，是根據(jù)土地收益求取土地價(jià)值，根據(jù)建筑物的收益求取建筑物的價(jià)值，或根據(jù)房地收益求取房地價(jià)值。但當(dāng)需要利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地的價(jià)值或建筑物的價(jià)值時(shí)，則要采用()。[2,0.5分]

A房地剩余技術(shù)

B市場(chǎng)剩余技術(shù)

C土地剩余技術(shù)

D建筑物剩余技術(shù)

三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分。）

1.在估價(jià)報(bào)告中，簽署估價(jià)師聲明是為說(shuō)明估價(jià)是以客觀公正的方式進(jìn)行的，同時(shí)對(duì)委托人也是一種警示。（）[1,1分]

2.若估價(jià)報(bào)告在其有效期內(nèi)未付諸使用，則估價(jià)責(zé)任隨之終止。（）[1,1分]

3.房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，取決于與特定的區(qū)位相聯(lián)系的自然因素與人文因素的總和。（）[1,1分]

4.評(píng)估土地價(jià)格時(shí)，不應(yīng)包括建筑物地上部分的價(jià)值，但應(yīng)包含其地下部分的價(jià)值。（）[1,1分]

5.如果估價(jià)對(duì)象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，則應(yīng)同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍。（）[1,1分]

6.市場(chǎng)法中，采用間接比較得出房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為0.951，其依據(jù)是可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得102分，估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況得97分。（）[1,1分]

7.在同一條道路上，不應(yīng)附設(shè)兩種不同路線價(jià)。（）[1,1分]

8.在房地產(chǎn)估價(jià)中，對(duì)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命的綜合判斷與其市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)收益狀況無(wú)關(guān)。（）[1,1分]

9.在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中估價(jià)目的是龍頭。（）[1,1分]

10.估價(jià)對(duì)象及其范圍和內(nèi)容，既不能簡(jiǎn)單得根據(jù)委托人的要求確定，也不能根據(jù)估價(jià)人員的主觀愿望確定，而應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的，依據(jù)法律、行政法規(guī)并征求委托人認(rèn)可后綜合確定。（）[1,1分]

11.人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價(jià)格。（）[1,1分]

12.“路線價(jià)”是臨街土地中“標(biāo)準(zhǔn)宗地”的平均水平價(jià)格，可視為市場(chǎng)法中的“可比實(shí)例”價(jià)格。（）[1,1分]

13.如果房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期增減量大致相同，就可以計(jì)算其逐期發(fā)展速度的平均數(shù)，即平均發(fā)展速度，據(jù)此推算各期的趨勢(shì)值。（）[1,1分]

14.選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等的確定。這些內(nèi)容的確定都要在城市規(guī)劃許可的