公租房項目可行性研究報告

公租房項目項目可行性研究報告公租房項目項目可行性研究報告#按15年計算期確定營業(yè)稅金及附加的累計數為 9746.02萬元。詳見附表營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表。15.3.3成本費用估算1、 水電費正常生產年份水電費根據同等類型小區(qū)的有關資料測算。其價格為當前該地區(qū)市場價格。2、 工資及福利費用本項目共聘用保潔及門衛(wèi)20人、管理人員5人。保潔及門衛(wèi)按人均年薪1.2萬元計算、管理及技術人員按人均年薪1.8萬元計算，見附表工資及福利費估算表。3、 銷售費用按照銷售收入的1.5%計提。4、 其他管理費用按照上述1-3項的10%+提。5、 房屋建筑物按40年折舊，機器設備按15年折舊。6、 土地按10年攤銷，其他費用按15年攤銷。7、 對于直接進行銷售的商鋪建筑成本主要為開發(fā)的投入，在進行銷售時應對建設成本進行相應結轉計入利潤中。結轉比例按相應的銷售比例結轉。計算期內應結轉的累計建設成本為 8380.40萬元。&對于直接進行銷售的商鋪土地成本主要為開發(fā)的投入，在進行銷售時應對土地成本進行相應結轉計入利潤中。結轉比例按相應的銷售比例結轉。計算期內應結轉的累計分攤土地成本為 445.40萬元。9、財務費用根據企業(yè)的借款以及還款情況確定。本項目單位擬通過銀行貸款或發(fā)行債券融資30000萬元，年限為5年，年利率按照2013年7月15日中國人民銀行規(guī)定的三至五年（含五年）長期借款年利率6.40%上浮20%+取，即7.68%。1534 利潤總額及分配利潤總額及分配估算見附表利潤及利潤分配表。所得稅按年利潤總額的25%+取。15.4不確定性分析15.4.1盈虧平衡分析由于財務評價是依據目前市場平均價格水平、經營水平、市場容量等因素進行預測，加之項目實施過程中的一些不確定因素會對經濟評價指標產生一定的影響，從而使經濟評價不可避免地帶有不確定性，因此需要對項目進行不確定分析。圖14-1 盈虧平衡分析盈虧平衡點=達產期年均固定成本/（達產期年均收入-達產期年均可變成本-銷售稅金及附加）X100%=89%收入或成本收入或成本（萬元）從上圖中可知，當生產能力達到設計能力的 89%寸，項目可保本，高于89%寸，可獲得盈利。項目的抗風險能力一般。15.4.2敏感性分析15.4.2.1影響指標變化的主要因素

影響上述指標變化的因素很多，歸納起來有以下三個變量的變化:a、營業(yè)收入；b、經營成本；c、建設投資1542.2敏感性指標敏感性指標的計算結果見下表:序號項目基本方案銷售收入經營成本建設投資5%-5%5%-5%5%-5%1財務凈現值（萬元）（稅前）12.64%13.55%11.75%12.62%12.66%11.32%14.11%2財務凈現值（萬元）（稅后）9.19%10.01%8.39%9.18%9.21%8.12%10.38%3財務內部收益（稅前）15699.3517691.2313707.4615661.0815737.6213218.3118180.384財務內部收益（稅后）8137.3810129.276145.498099.118175.655656.3510618.425投資回收期（年）（稅前）4.354.274.434.354.354.474.236投資回收期（年）（稅后）4.804.704.924.814.804.944.66從上表中可看出，建設投資的變化對財務指標的影響最為敏感，而經營成本的變化因素變動的影響較小。當各項因素向不利方向變動 5%時，財務內部收益率仍高于基準折現率，表明該項目有較強的抗風險能力。15.5盈利能力分析根據本項目投資現金流量表（見附表）計算以下財務評價指標：所得稅后財務內部收益率（FIRR）為9.19%，財務凈現值（lc=8%）為8137.38萬元；所得稅前財務內部收益率（FIRR）為12.64%，財務凈現值（lc=8%）為15699.35萬元。財務內部收益率均大于行業(yè)基準收益率，財務凈現值均大于零，該項目在財務上是可行的。所得稅后的投資回收期為4.80年，小于行業(yè)基準投資回收期，這表明投資能按時收回。15.6財務評價結論通過財務估算與分析，內部收益率（稅后） 9.19%，大于規(guī)定的基準投資利潤率；該建設項目的稅后財務凈現值為 8137.38萬元，投資回收期為4.80年，說明本項目在實施過程中風險性較小，在同類行業(yè)中具備較高水準。第十六章項目風險因素識別16.1政策法規(guī)風險中央提出要大力建設“公租房”，以解決廣大中低收入者的居住問題。對本項目的影響，主要是積極層面的。16.2經營風險在企業(yè)經營管理中，可能因為管理方法落后或管理措施不力，而造成服務質量下降，經濟效益下降等風險。因此，項目在正式營運后，應該把加強企業(yè)經營管理、規(guī)避經營風險，作為主要目標，在經營過程中，注意加強市場內的管理及市場的宣傳工作。只有不斷提高企業(yè)的管理水平，充分發(fā)揮項目的社會、經濟和交通等多方面優(yōu)勢，形成持續(xù)、健康的格局，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。16.3建設風險由于建設工程特殊的實施過程，決定了在工程實施過程中將會遇

到各種各樣的風險，如來自業(yè)主的風險 ，監(jiān)理的風險，施工企業(yè)自身管理疏漏、分包單位弄虛作假、質量隱患等的風險以及社會和周圍環(huán)境等方面的風險。16.3.1策劃階段存在的風險工程項目決策階段是工程造價的基礎，特別是項目規(guī)劃、建設標準、建設地點、工藝的評選、設備選用等，決定了工程造價的高低，關系到項目的經濟效益和社會效益，是投資控制的重點之一。工程項目決策的失誤或偏差勢必導致經營目標不能如期實現，浪費大量的人財物力，給企業(yè)和社會造成不可估量的損失。16.3.2工程設計階段存在的風險設計深度、設計質量的優(yōu)劣，嚴重影響工程造價和工程進程。影響工程造價較大的因素是設計的變更，產生設計變更的因素除了甲方人為因素外，大多是由于設計深度不夠引起的，這些因素往往會使工程造價大幅度增加。1633工程施工招標階段存在的風險工程施工招標階段的主要任務是選擇優(yōu)良的施工隊伍，選擇不當會嚴重影響工程質量，給工程的正常使用帶來較大風險，同時也會影響工程的造價。16.3.4合同管理中存在的風險隨著我國市場經濟體制的建立和經濟法規(guī)的逐步完善，工程項目管理中的合同管理成為管理的中心環(huán)節(jié)。合同管理制約著整個工程項目管理水平和工程經濟效益的提高。在建筑施工企業(yè)合同管理中存在的主要風險有：合同主體不當；合同文字不嚴謹，導致合同難以履行或引起爭議；合同條款不全面、不完整、有缺陷、有漏洞，在合同中看不到違約如何處理的條款；違反法律法規(guī)簽訂無效合同等。不少企業(yè)所簽訂的合同，有些是以合法形式掩蓋非法目的的，實質也是無效合同。實際的經營過程中，一些公司因為忽視對工程合同的管理而導致喪失市場，損失利益，進而走入經營困境，生存困難。16.4風險的管理與對策風險管理，就是人們對潛在的意外損失進行辨識、評估，并根據具體情況采取相應的措施進行處理，即在主觀上盡可能有備無患或在無法避免時亦能尋求切實可行的補償措施，從而減少意外損失或進而使風險為我所用。風險管理事關企業(yè)的存亡。它直接影響企業(yè)的經濟效益，不少企業(yè)因忽視了風險管理或因對風險估計不足或判斷錯誤，從而在經營管理活動中遭受巨額虧損，甚至導致企業(yè)破產倒閉。做好工程項目實施過程中的風險管理工作，防患于未然，可避免許多不必要的損失，從而降低成本，增加企業(yè)利潤。就前面提到的工程項目施工中存在的風險事項，提出以下防范對策和措施。1641工程項目策劃階段的風險控制工程項目決策的失誤是最大的失誤和損失，做好規(guī)劃設計階段的風險管理和控制事關重大。做好規(guī)劃設計階段的風險管理和控制，首先要研究國家政策，在政策允許的范圍內進行，主要包括占用土地的手續(xù)及審批程序是否規(guī)范完備、節(jié)能環(huán)保措施是否到位；其次，進行項目的充分論證和可行性調研，研究預期效果和效益實現的可行性。1642工程設計階段的風險控制在設計階段要注意提高標準設計意識，積極推行工程設計招標和設計方案競選，優(yōu)化設計方案，控制設計變更，有效控制工程成本。積極推動本單位職能部門采用公開招標的方式選擇優(yōu)秀的設計單位，在設計委托合同中將設計質量與設計費用掛鉤，促使設計部門加強設計質量意識，提高服務水平，減少由于設計原因給建設單位帶來的經濟損失。1643工程施工招標階段的風險控制一是要加強對招標全過程的監(jiān)控。招標管理部門內部控制制度是否健全、執(zhí)行是否到位；招標項目是否具備法律規(guī)定的必要條件；招投標的程序和方式是否符合國家有關規(guī)定，采用招標是否滿足三家以上單位的要求；投標文件是否按規(guī)定時間送達；投標單位有無存在相互串標或虛假投標行為；評標過程是否規(guī)范，是否遵循評標規(guī)則。二是嚴格審核招標文件。招標文件是否全面，形式是否合法；采用清單計價的其工程量計算是否正準確，有無嚴重錯誤或漏項；施工現場的實際情況是否符合招標文件的規(guī)定，防止招標文件本身漏洞個工程招標帶來風險。三是嚴格選擇施工單位。做好施工單位的資格預審工作，對投標方的資質、技術、資金、信譽、業(yè)績、等進行嚴格篩選，通過資格預審把不符合項目實施要求和有不良記錄的投標單位淘汰，為招標工作順利進行打下良好基礎。1644合同管理中的風險控制工程項目的合同貫穿于工程勘驗、設計、施工、檢驗、結算，是一個動態(tài)的管理過程，構成一個完整的體系。它作為建設工程項目施工的指南，對整個項目的實施起總控制和總保證作用，疏漏任何一個方面都會導致企業(yè)利益的重大損失，所以規(guī)避合同管理風險非常有必要。有關部門應加強合同管理，完善各項管理制度，建立合同管理臺賬，根據工程項目的特點和實際，工程項目的主管部門應適當選擇計價形式，降低工程的合同風險，對于施工條件較好，工程量變化小、施工工藝成熟的項目，可采取固定總價合同方式；對于工程量變化較大的項目，可采取調價方式，在工程量可能變化的幅度范圍內，采取不同的結算單價。建立層層審核把關制度，審查合同時要重點關注合同有無語言模糊、前后矛盾的現象，合同簽訂日期、簽訂對象以及合同內容是否與招標文件條款一致，特別是結算條款有無差異。第十七章社會評價從全國的住房保障經驗來看，租賃型公共住房已成為公共住房政策的重要組成部分，某某經濟開發(fā)區(qū)公租房項目對社會的發(fā)展有很大的推動作用，主要表現為：1有利于構建人與自然的和諧關系“公租房”入住本質上凝聚成一個相互協調和諒解，相互幫助和愛護的集體。和諧發(fā)展和共同遵守入住公約成為大家共同愛護生活中公共設施的重要內容，從而為養(yǎng)老，育兒，生活的三方面和諧創(chuàng)造條件。減少私人占地空間，縮短勞動者上班路程，也就起到了節(jié)能減排。這才是真正的人與自然的和諧關系的實現。2、 公租房租金低于市場租金，對周邊居民能產生指導租金的作用，對穩(wěn)定租賃市場有一定意義，有利于彌補社會租賃市場發(fā)展滯后的問題；3、 完善了住房供應體系，公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來務工人員， 大大有利于多層次解決各類低收入群體的住房需求，幫助“夾心層”家庭解決了住房問題；第十八章結論與建議18.1結論18.1.1項目建成后效益明顯、好處多