解決物業(yè)欠費的高招

解決物業(yè)欠費的高招對于欠費物業(yè)公司報以"苦惱人的笑'，相信不少業(yè)主同仁都有這樣的苦惱：即使服務(wù)質(zhì)量再好的小區(qū)，物業(yè)費收繳率也只不過70%、80%，能達(dá)到90%已相當(dāng)不易，指望100%?應(yīng)該說有點妄想。

筆者承認(rèn)，業(yè)主確實有業(yè)主的苦惱，可業(yè)主可以拿欠費、炒魷魚治物業(yè)，物業(yè)卻沒有什么好法子治業(yè)主。停水停電?出不了一天，就會搞得全城沸沸揚(yáng)揚(yáng);去法院告，對付個別欠費行，普遍欠費情況下搞僵了關(guān)系，以后還怎么相處?

聽說在國外對于欠費，業(yè)主委員會有強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)，可以將其請出小區(qū);可在我們幾乎每個小區(qū)，卻是一種難治之病。

欠了費，你的服務(wù)卻不能有太大下滑，如果這樣的話，業(yè)主更有理由亮出炒魷魚的牌;可是物業(yè)公司的管理成本和利潤畢竟主要來自物業(yè)費，普遍欠費怎么能不影響我們的服務(wù)質(zhì)量呢?

欠費原因有兩種：

一種是故意的，這與業(yè)主自身素質(zhì)有關(guān)，這里暫不加評論;

另一種是不得已的，我認(rèn)為現(xiàn)在業(yè)主欠費多屬于這種情況。

房屋質(zhì)量有問題，最初承諾的配套沒有了，多次交涉開發(fā)商置之不理，即使業(yè)主投訴或訴訟，也要經(jīng)過漫長過程，一時間很難有結(jié)果;物業(yè)公司與開發(fā)商即使不是一家，也會有著千絲萬縷的聯(lián)系，不拿欠費當(dāng)籌碼給開發(fā)商施之壓力，業(yè)主又能有好辦法?

還有一種情況也相當(dāng)普遍。就是業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)特別不滿，認(rèn)為他們的服務(wù)與物業(yè)費不等值;而物業(yè)公司又不拿業(yè)主的話當(dāng)回事，業(yè)主們只能采取欠費方式表示不滿。

在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，消費者有選擇的權(quán)力。物業(yè)管理作為業(yè)主購買的一種服務(wù)，付費義不容辭。但問題在于，業(yè)主如何行使選擇權(quán)?，F(xiàn)在的物業(yè)公司良莠不齊，最可怕的是遇到一些非專業(yè)的物業(yè)公司，經(jīng)營低效，管理無序，不花精力考慮如何提高運營效率，降低成本，而讓業(yè)主承擔(dān)由此導(dǎo)致的名不符實的相對高的物業(yè)費。這對于不得不被動接受的業(yè)主來說，實在不公平。換句話說，收費多少，服務(wù)如何，客戶都要被迫接受，而沒有半點選擇權(quán)力，這完全不符合消費者權(quán)益保護(hù)法。壟斷服務(wù)我可以不買，但對業(yè)主像水和空氣一樣一輩子也離不開的的物業(yè)服務(wù)，不應(yīng)僅僅由物業(yè)公司說了算。

至于有些業(yè)主采用拒絕交物業(yè)費的方法，只不過是現(xiàn)在業(yè)主表達(dá)不滿的一種方式。我相信，若業(yè)主清楚如何行使選擇更好的物業(yè)公司的權(quán)力，業(yè)主會采取其它方法解決矛盾。物業(yè)服務(wù)不同于一般消費，業(yè)主必須享用一生。業(yè)主強(qiáng)烈呼吁國家有關(guān)部門在制訂收費標(biāo)準(zhǔn)時，切實考慮業(yè)主的負(fù)擔(dān)，對物業(yè)公司的贏利性進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控;還要宏觀指導(dǎo)各自為政的物業(yè)公司共享資源，以降低居民負(fù)擔(dān)。即便是物業(yè)公司定期公布物業(yè)管理細(xì)帳，也不能作為收取高額物業(yè)費的依據(jù)，道理很簡單，物業(yè)公司由于不專業(yè)化管理導(dǎo)致的高成本，憑什么必須由業(yè)主承擔(dān)?

我們的法規(guī)應(yīng)能做到促使專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)一步發(fā)展壯大，從而讓業(yè)主享受規(guī)模經(jīng)營帶來的更好的性能/價格比服務(wù);另一方面，那些非專業(yè)的，不講究提高自身品質(zhì)的物業(yè)管理公司被市場逐漸淘汰，這樣才能做到物業(yè)公司和業(yè)主雙贏。

筆者特別理解一些業(yè)主不得已用欠費治物業(yè)公司的作法，沒轍呀!可不知大家想過這樣一個道理嗎?小區(qū)管理成本來源的主體是物業(yè)費，如果有人交，有人不交，就會出現(xiàn)一種不公平--在小區(qū)管理中，交錢的人一定會為不交錢的人背負(fù)管理成本，這實際上侵害的是交錢業(yè)主的利益。

有業(yè)主朋友可能會說，欠費對付的主要是物業(yè)公司，服務(wù)水平暫時差一點也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵得保持一種斗爭的士氣。可不知他們想過嗎?一天水平差沒關(guān)系，兩天水平差也沒有關(guān)系，但物業(yè)斗爭多是一個漫長過程，長期的低水平服務(wù)影響業(yè)主生活是小，降低了整個物業(yè)的檔次和口碑才是大。我們不是指望物業(yè)保值、增值嗎?當(dāng)斗爭勝利時，物業(yè)卻早已貶值，得能償失嗎?

有業(yè)主朋友可能會說，欠費對付的主要是物業(yè)公司，服務(wù)水平暫時差一點也沒有什么關(guān)系，關(guān)鍵得保持一種斗爭的士氣。可不知他們想過嗎?一天水平差沒關(guān)系，兩天水平差也沒有關(guān)系，但物業(yè)斗爭多是一個漫長過程，長期的低水平服務(wù)影響業(yè)主生活是小，降低了整個物業(yè)的檔次和口碑才是大。我們不是指望物業(yè)保值、增值嗎?當(dāng)斗爭勝利時，物業(yè)卻早已貶值，得能償失嗎?

物業(yè)公司有上方寶劍，那就是入住前業(yè)主不得不簽的管理合同、不得不交的費用，否則不給鑰匙;業(yè)主也有上方寶劍，那就是成立業(yè)主委員會，炒掉現(xiàn)任物業(yè)公司，但我認(rèn)為這個方法不妥。

主要是因為業(yè)主委員會成立的方式不可取。目前的業(yè)主委員會多是由幾個熱心業(yè)主挑頭成立的，那么所謂的業(yè)主委員會其實就只能取決于這幾位熱心人的素質(zhì)了。他們的素質(zhì)若是高的話，業(yè)主跟著從中獲益。他們的素質(zhì)若是不高的話，什么事都有可能發(fā)生。他們或許和物業(yè)公司私下達(dá)成什么協(xié)議，或許一不做二不休趕走現(xiàn)在的物業(yè)，找與自己有利益關(guān)系的其他公司趁機(jī)介入。目前業(yè)主委員會的成立機(jī)制，不能有效地避免那種"打著全體業(yè)主的旗號，干著損害業(yè)主利益'的交易。

畢竟物業(yè)是注冊公司，接受工商管理的監(jiān)督，而業(yè)主委員會不受任何制約，若是掌握在某些圖謀不軌的人手中，會更大程度地?fù)p害全體業(yè)主的利益。

.-物業(yè)經(jīng)理人

雖然成立方式有弊端，但業(yè)主委員會依然是可行的，筆者認(rèn)為業(yè)主委員會與其讓熱心業(yè)主挑頭成立，不如在物業(yè)的協(xié)助下，隨機(jī)選取那些符合基本條件(一定的年齡范圍、無犯罪記錄、遵守小區(qū)公約、按時繳納各項費用等)的業(yè)主，成立業(yè)主委員會，半年一換或是一年一換。由他們來決定小區(qū)的各項重大決策，不僅能代表全體業(yè)主的利益，對物業(yè)公司來說也更為公平透明。所有的事物都是存在于矛盾之中的，但是一個相對公平而又合理的業(yè)主委員會的存在，能從根本上緩解業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾。

首先應(yīng)該明確，物業(yè)糾紛是產(chǎn)生在物業(yè)管理委托合同的法律糾紛，簡單地說，就是在合同范圍內(nèi)，業(yè)主支付數(shù)量與所享受的服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量不符時產(chǎn)生的矛盾。在這里，業(yè)主及物業(yè)管理公司都將在合同中明確服務(wù)的質(zhì)量、數(shù)量和付費的標(biāo)準(zhǔn)。在這種前提下，業(yè)主不能掌握物業(yè)公司違約的明確證據(jù)，而單方面履行合同(即付費)是明顯的違約行為，是不明智，也是不可取的。

所以，在糾紛產(chǎn)生之間及糾紛發(fā)生時，業(yè)主都應(yīng)對自己及物業(yè)公司各自的權(quán)利、義務(wù)有細(xì)致而明確的認(rèn)識了解。物業(yè)管理行業(yè)在中國尤其是在內(nèi)陸城市產(chǎn)生較晚，在套用國外及香港等發(fā)達(dá)地區(qū)同類行業(yè)規(guī)范基礎(chǔ)上，結(jié)合飯店管理的現(xiàn)存物業(yè)管理方法，在實行中仍存在水土不服的現(xiàn)象。這和城市管理制度不健全、群眾及從業(yè)人員素質(zhì)不均衡有直接關(guān)系。因而，作為業(yè)主，就應(yīng)該在物業(yè)管理的實踐和摸索中不斷提高物業(yè)認(rèn)識，同時配合物業(yè)管理企業(yè)完善物業(yè)制度及修訂物業(yè)合同，用法律之劍確保自己的利益。

針對雅文小區(qū)的事件，筆者認(rèn)為及時成立業(yè)主委員會是正確的選擇，業(yè)主委員會可以直接涉及物業(yè)公司的管理過程，并對其進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。同時拒絕交費不可取，這是一個觀念上的誤區(qū)，其實即使矛盾激化，要炒掉這家物業(yè)公司，業(yè)主繳納的費用也是可以轉(zhuǎn)移到下一任物業(yè)公司的。業(yè)主可以通過業(yè)主委員會了解物業(yè)費收支情況，對違約的物業(yè)公司進(jìn)行制約甚至提出訴訟。再有，如果業(yè)主的行為造成矛盾激化，更不利于糾紛解決，在沒有了解事實情況之下，輕言炒掉物業(yè)公司，只能進(jìn)一步激化矛盾，更不用談是不是"上策'的問題了。

篇2：物業(yè)起訴欠費業(yè)主完整流程所需資料和注意事項

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的情況，為解決此問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說服部分欠費金額少的業(yè)主，但對拖欠費用較多、時間較長的欠費業(yè)主，成效并不明顯。

小區(qū)管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標(biāo)下，反復(fù)向欠費業(yè)主游說、多次上門催繳，可以說個個身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶已經(jīng)是毫無辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問題。

解決欠費釘子戶最有效辦法就是通過法律手段，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)得的利益。

但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)用法律手段時都存在兩個顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺是得不償失。二是怕向欠費業(yè)主提起訴訟后會形成對立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。

針對第一個顧慮，筆者所在的企業(yè)通過學(xué)習(xí)，已經(jīng)能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過高的問題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔(dān)。

對第二個顧慮筆者有自己的看法，筆者認(rèn)為，從業(yè)主欠費開始，欠費業(yè)主和小區(qū)管理處就已經(jīng)形成對立面，在管理處工作人員上門催費的過程中，欠費業(yè)主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反復(fù)給予反駁?？梢姡灰焚M存在，管理處與欠費業(yè)主的矛盾就無法消除。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)用法律手段起訴欠費業(yè)主后，欠費業(yè)主在法庭上反而會理智許多，也不會將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來也得不到法官的支持。在法官的調(diào)解下，大部分欠費業(yè)主會當(dāng)即繳清欠費或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費業(yè)主與管理處之間的對立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂"不打不相識'。

筆者所在的企業(yè)在過去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬元。筆者就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對欠費業(yè)主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻(xiàn)出來，給同行分享，并期待大家指導(dǎo)。

01成立清欠小組

清欠小組成員可以由物業(yè)公司相關(guān)部門的人員和物業(yè)管理處主任組成，機(jī)構(gòu)人員以兼職為主，這樣不會加大操作成本。

02制定訴訟計劃

清欠小組對存在欠費的小區(qū)情況進(jìn)行統(tǒng)計調(diào)查，分析欠費原因、業(yè)主的欠費理由、欠費業(yè)主在小區(qū)的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時應(yīng)注意以下兩點：

1、先易后難。先起訴無任何理由欠費的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。

2、合理分布。成批訴訟時，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現(xiàn)集體對抗。

03準(zhǔn)備起訴資料

1、委托授權(quán)書

受托人一般選擇清欠小組負(fù)責(zé)人和小區(qū)管理處主任，規(guī)模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區(qū)管理處主任。受委托人應(yīng)對物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)和小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強(qiáng)的語言表達(dá)能力，同時還掌握了對業(yè)主欠費理由的答辯對策。

2、起草起訴狀

根據(jù)公司在該小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎(chǔ)起草起訴狀;沒有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會出具證明，再加上物價局頒發(fā)的該小區(qū)收費許可證，就可證明事實合同關(guān)系。

3、證據(jù)清單

(1)公司營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書，證明公司有合法的經(jīng)營權(quán)。

(2)物業(yè)服務(wù)合同、收費許可證、街道辦事處或居委會出據(jù)的證明，證明公司在該小區(qū)有合法的物業(yè)服務(wù)權(quán)利和收費標(biāo)準(zhǔn)。

(3)相關(guān)的文件，如政府28號令、關(guān)于規(guī)范我市住宅小區(qū)公共水電費分?jǐn)倖栴}的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項收費的合法性，包括滯納金。

(4)房地產(chǎn)權(quán)登記表、企業(yè)登記信息表(商鋪)，證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。

(5)其它有證明作用的文件。

4、制作欠費數(shù)據(jù)

(1)物業(yè)管理服務(wù)費及滯納金明細(xì)表

(2)水費、污水處理費、加壓電費明細(xì)表

(3)防盜門及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細(xì)表

(4)電梯電費及梯燈電費分?jǐn)偯骷?xì)表

(5)電梯維修零件費分?jǐn)偯骷?xì)表

(6)每噸供水加壓電費計算表

(7)電梯電費及梯燈電費分?jǐn)傆嬎惚?/p>

(8)電梯維修零件費分?jǐn)傆嬎惚?/p>

注：以上各類表各企業(yè)根據(jù)小區(qū)實際情況制作。

5、其它資料

(1)律師函復(fù)印件;

(2)繳費通知;

(3)催費通知。

筆者所在的公司經(jīng)過一年的嘗試，已能完全能夠?qū)η焚M業(yè)主進(jìn)行獨立訴訟，并取得了良好的成果。

筆者認(rèn)為，物業(yè)費欠費糾紛訴訟是一種比較簡單的訴訟：

一是法院對此類案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會支持物業(yè)公司的訴訟請求;

二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準(zhǔn)備也不復(fù)雜，而且同一個小區(qū)欠費訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費數(shù)據(jù);

三是當(dāng)前各物業(yè)企業(yè)面對服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)得不到及時調(diào)整的情況下，收回欠費是幫助企業(yè)生存的好辦法;

四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時、準(zhǔn)確地運用法律手段追過欠費，有助于讓及時繳交物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。

物業(yè)費訴訟文書范本

(一)授權(quán)委托書樣本

委托人：**物業(yè)管理有限公司

住所：**市**路**號棟

法定代表人：

受委托人一：

受委托人二：

通信地址：**市**路**號**棟

聯(lián)系電話：委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。

代理權(quán)限：一般代理。

委托人(蓋章)：

二0**年**月**日

(二)民事起訴狀樣本

原告：**物業(yè)管理有限公司

住所：**市**路**號**棟

法定代表人：

聯(lián)系電話：

被告：

舊地址：**市**路**號**棟

新住址：**市**路**號**棟

聯(lián)系電話：

訴訟請求：請求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費***元，滯納金***元，水費***元，污水處理費***元，供水加壓電費***元，路燈電費***元，防盜門及梯燈維修費***元，垃圾處理費***元，電梯及梯燈電費***元，電梯維修零件費***元。以上合計人民幣***元(暫計算到***年**月**日，之后的費用照計)。

事實與理由：原告于***與***小區(qū)業(yè)主委員會簽訂了《**小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務(wù)于小區(qū)業(yè)主，被告是座落于**小區(qū)**棟**房業(yè)主。在原告為**小區(qū)物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應(yīng)該切實履行《**小區(qū)物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費及相關(guān)費用構(gòu)成違約。原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特起訴到貴院，請依法判決。

此致

**市**區(qū)人民法院

具狀人(蓋章)：

二0**年**月**日

原告提供證據(jù)清單

延伸閱讀：

已過訴訟時效物業(yè)費仍需交納嗎?

訴訟時效是指民事權(quán)利受到侵害的權(quán)利人在法定的時效期間內(nèi)不行使權(quán)利，當(dāng)時效期間屆滿時，人民法院對權(quán)利人的權(quán)利不再進(jìn)行保護(hù)的制度。

在法律規(guī)定的訴訟時效期間內(nèi)，權(quán)利人提出請求的，人民法院就強(qiáng)制義務(wù)人履行所承擔(dān)的義務(wù)。而在法定的訴訟時效期間屆滿之后，權(quán)利人行使請求權(quán)的，人民法院就不再予以保護(hù)。

訴訟時效屆滿后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權(quán)利本身及請求權(quán)并不消滅。當(dāng)事人超過訴訟時效后起訴的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。受理后查明無中止，中斷，延長事由的，判決駁回其訴訟請求。

訴訟時效分為一般訴訟時效和特殊訴訟時效。這里只說說一般訴訟時效，我國《民法通則》第188條規(guī)定的：

向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年，法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。'這表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時效為三年。

近年來，隨著社會的發(fā)展，小區(qū)實行物業(yè)管理制度已基本普及，同時業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴(yán)重。業(yè)主們主要指責(zé)的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時疏通;墻體出現(xiàn)裂縫，未及時解決;室內(nèi)財產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉

總之，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢?思來想去，業(yè)主們想出一"高招'：不交物業(yè)費、水電費、取暖費，只要是物業(yè)收的費用統(tǒng)統(tǒng)不交。的確，這種行為嚴(yán)重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營，讓物業(yè)公司非常頭疼。

糾紛再起，來咨詢、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點不外乎是：物業(yè)費是否有超過訴訟時效之說?物業(yè)公司擔(dān)心超過訴訟時效，喪失勝訴權(quán);業(yè)主們想過了訴訟時效，是否就可以不交物業(yè)費了，同時又擔(dān)心長期不交物業(yè)費，在法律上需不需要承擔(dān)什么責(zé)任?

下面我們來看一個案例：

1998年，楊某在北京豐臺區(qū)購得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費、采暖費、電費后，不再交納任何費用。

去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺區(qū)法院，請求法院判令楊某給付2000年至2021年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2021年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費，并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。

宣判后，物業(yè)公司對滯納金計算標(biāo)準(zhǔn)有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。

市中院審理認(rèn)為，物業(yè)公司向原審法院主張權(quán)利的時間是2021年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費是從2000年1月起至2021年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2021年。對于2021年6月30日前發(fā)生的費用應(yīng)該適用法律關(guān)于訴訟時效的規(guī)定，也就是在得知自己的權(quán)利受侵害后的兩年內(nèi)必須起訴，否則將喪失勝訴權(quán)。最后法院判決楊某只須支付2021年以后的費用。

上述案例表明：追繳物業(yè)費是有訴訟時效的。

根據(jù)2021年10月1日實施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面催繳的合理期限內(nèi)，向法院請求業(yè)主交納物業(yè)費的，法院應(yīng)予支持。那么，物業(yè)費的交納有無訴訟時效呢?

我國民法通則規(guī)定了訴訟時效制度，如果在法定期限內(nèi)不行使權(quán)利，將導(dǎo)致權(quán)利的喪失或權(quán)利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時效的規(guī)定。

但并不是說，過了訴訟時效的物業(yè)費都無法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據(jù)證明訴訟時效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權(quán)的憑證;物業(yè)公司采取通過業(yè)主委員會催收物業(yè)費，由業(yè)主委員會出具相關(guān)證據(jù)證明等，法院還是可以維護(hù)物業(yè)公司利益的。

在物業(yè)費訴訟時效上，還存在另一種聲音，即有的律師認(rèn)為這屬于連續(xù)性欠款,不存在時效問題，但這種觀點僅僅是理論上的觀點，無法律上的依據(jù)。

有律師朋友提出：物業(yè)費的繳納是個整體，而業(yè)主的分期繳納是對整體債務(wù)的分期履行，根據(jù)《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時效若干問題的規(guī)定》，當(dāng)事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時效從最后一期履行期限屆滿之日起算。但我個人的觀點是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。

總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費時，一定要注意收集證據(jù)，作為以后主張訴訟時效中斷的依據(jù)。作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費的合理理由，法官會權(quán)衡考慮，作出判決的。

在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當(dāng)你對房屋出現(xiàn)問題的時候，應(yīng)積極采取措施，不要消極的應(yīng)對，以防止承擔(dān)法律責(zé)任。

篇3：物業(yè)溫馨提示(關(guān)于計收欠費滯納金)

溫馨提示(關(guān)于計收欠費滯納金的事宜)

尊敬的業(yè)主/住用戶：

為了實現(xiàn)本小區(qū)物業(yè)管理的收支平衡，保證必要的資金向大家提供持續(xù)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，根據(jù)管理處與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約的約定(無相關(guān)約定的，根據(jù)國家的相關(guān)規(guī)定)，并經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，決定從20**年3月20日起對欠交管理費及水電費時間較長的業(yè)主/住用戶，計收欠費滯納金，以保障絕大多數(shù)業(yè)主的權(quán)益，保障小區(qū)物業(yè)正常運轉(zhuǎn)。

1、滯納金計征開始時間：為照顧繳費不方便的業(yè)主/住用戶，繳費寬限期為1個月，即當(dāng)期欠費的滯納金起算日期為次月11日。如20**年3月份的物業(yè)管理費和根據(jù)實際抄表計算的2月份的水電費應(yīng)在3月10日前交費，若截止4月10日仍未交費，則從4月11日起計收滯納金。

2、計收率：滯納金計收率為按日加收0.1%，對同一筆欠費只計算累計天數(shù)，不計算復(fù)利。

3、歷史欠費的滯納金的處理：對歷史欠費(即以前期間欠費)，分別從當(dāng)時欠費產(chǎn)生月份的次月11日起，分期按日計收滯納金。凡在3月20日前交清歷史全部欠費的，可以考慮免除其歷史欠費應(yīng)計的滯納金。未在規(guī)定期限交清前期欠費的，不可免除。

謝謝合作!

**市**物業(yè)管理有限公司

**苑管理處

二0**年二月**日

篇4：對小區(qū)物業(yè)費欠費的司法裁判的真實效果的思考

對小區(qū)物業(yè)費欠費的司法裁判的真實效果的思考

在20**年11月30日的深圳學(xué)術(shù)沙龍“危機(jī)與變革”探討中，著名物業(yè)人陳之平根據(jù)他的長期在物業(yè)行業(yè)的耕耘與研究，坦陳，對于物業(yè)服務(wù)來說，沒有物業(yè)費過低的問題，只有服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)水平高低的問題。陳之平說，無論物業(yè)費收每平方米2.8元還是1.8元甚至是0.8元，物管企業(yè)都能做下去，“區(qū)別可能就在于設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)的好還是壞，保安1小時巡邏1次，還是1個月巡邏1次?！彼脑挘沂玖宋飿I(yè)行業(yè)內(nèi)的一個簡單經(jīng)濟(jì)邏輯：物業(yè)是不會虧損運作的。

那么，如果小區(qū)業(yè)主欠繳物業(yè)費，實行包干制的物業(yè)企業(yè)是不是就一定會產(chǎn)生虧損呢?從事實看，相當(dāng)部分簽署包干制合同的物業(yè)企業(yè)，面對部分業(yè)主的欠費，采取違背包干制合同的風(fēng)險承擔(dān)的約定責(zé)任，通過違約降低物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的做法，以維持物業(yè)企業(yè)的利益，物業(yè)企業(yè)基本上不會虧損。因此，我們還可以進(jìn)一步得到一個結(jié)論:物業(yè)企業(yè)事實上也形成了對小區(qū)所有業(yè)主的服務(wù)違約。物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位構(gòu)成對全體業(yè)主的違約，特別是對已經(jīng)繳費業(yè)主的違約。站在公正角度來看，已經(jīng)繳費的業(yè)主，可以在物業(yè)企業(yè)訴訟未繳費業(yè)主的同時，起訴物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位，要求賠償服務(wù)損失。

在物業(yè)欠費訴訟中，公正的宣判，應(yīng)將兩個訴訟結(jié)合為一。因為這是一個連環(huán)債：部分業(yè)主欠物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)而欠了所有業(yè)主的應(yīng)享服務(wù)。長期來看，在這個連環(huán)債中，物業(yè)企業(yè)扮演的是一個通過降低服務(wù)而轉(zhuǎn)嫁欠費的中間人，他是不會虧損的。

讓我們用一個簡單的數(shù)學(xué)公式幫助證明：假設(shè)小區(qū)業(yè)主有A戶，物業(yè)費為F，小區(qū)業(yè)主欠費率為k，物業(yè)服務(wù)違約率為m，法院審判后，合理的判決，應(yīng)該是分為二部分，一是判全部欠費業(yè)主應(yīng)該繳的物業(yè)費為：k*A*F;同時，還應(yīng)該判決物業(yè)賠付全體業(yè)主服務(wù)不到位的欠費：m*A*F。也就是說，一個合理的物業(yè)欠費的法院判決，物業(yè)企業(yè)的最后所得為：kAF-mAF。這個公式的含義是：物業(yè)企業(yè)的公正收益，應(yīng)該是“欠服務(wù)”與“欠費”的債差。

從長期角度看，這兩個債是基本相抵的，甚至是“欠服務(wù)”大于“欠費”的。為什么呢?如果“欠服務(wù)”少于“欠費”，那么物業(yè)企業(yè)必將承擔(dān)長期虧損，但事實上大部分物業(yè)企業(yè)誰也不主動撤出小區(qū)，這是不符合經(jīng)濟(jì)活動的邏輯和常識的;這一現(xiàn)象恰恰說明了，長期以來，物業(yè)欠服務(wù)與業(yè)主欠費是基本持平的或者是多少有賺的。(我們簡化了論證,暫不考慮物業(yè)企業(yè)通過占有公共收益、高報價使用專項維修資金、接受市政部門委托代管強(qiáng)電與供暖等綜合盈利行為。如果將這些內(nèi)容考慮進(jìn)去，相比其他行業(yè)，物業(yè)行業(yè)仍是國內(nèi)相當(dāng)好的低競爭度、普遍贏利行業(yè)。這個行業(yè)的勞資糾紛比率很低。)

舉例而言，假設(shè)小區(qū)物業(yè)費為100元，小區(qū)業(yè)主有10人，繳費8人，欠費2人，欠繳率是20%，同時，根據(jù)公正測算，物業(yè)服務(wù)的不到位率為20%。公正判決是：欠費業(yè)主總共應(yīng)該支付物業(yè)企業(yè)20%欠繳率*10人*100元物業(yè)費=200元，即每個欠費業(yè)主支付物業(yè)企業(yè)100元;同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到200元欠繳物業(yè)費后，還要因為服務(wù)不到位而支付全體業(yè)主總共20%服務(wù)不到位率*10人*100元物業(yè)費=200元。最后，物業(yè)企業(yè)所得為(200-200)=0元，欠費業(yè)主總支出200元，全體業(yè)主得到返還總計200元。

我們還可以考慮，在其他條件不變，物業(yè)服務(wù)不到位率較小的情況，比如10%。簡單計算可以知道，最后欠費業(yè)主總支出200元，全體業(yè)主得到返還100元，物業(yè)企業(yè)得到100元。

當(dāng)然，在這個計算中，也有人會提出，也許物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不到位率或許更少呢?事實上，物業(yè)企業(yè)的逐利邏輯和現(xiàn)實中物業(yè)企業(yè)的操作都表明，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)不到位率，只會大于等于欠費率?，F(xiàn)實的難點只在于在業(yè)主普遍沒有掌握小區(qū)話語權(quán)的情況下，在小區(qū)業(yè)主沒有合適的團(tuán)體統(tǒng)一組織監(jiān)督的情況下，如何取證和評估物業(yè)企業(yè)的服務(wù)到位率。

通過上述分析，我們知道，業(yè)主欠費與物業(yè)企業(yè)的欠服務(wù)應(yīng)該是基本相抵的，甚至由于物業(yè)企業(yè)控制能力較強(qiáng)，還會保持贏利。畢竟許多一、二級物業(yè)企業(yè)的項目公司，還是有余錢上繳資質(zhì)費或掛靠費的。還有一個數(shù)據(jù)也可說明物業(yè)企業(yè)的虧損并不是普遍的：現(xiàn)北京有一級物業(yè)企業(yè)127家，三級資質(zhì)企業(yè)2700多家，還有許多在工商登記但不在建委登記的編外物業(yè)企業(yè)估計也有2000多家，物業(yè)企業(yè)的倒閉很少見諸行業(yè)內(nèi)新聞。由此可見，大量的散、亂、小的物業(yè)企業(yè)也能在這個市場中立足并分得一杯羹，并不容易被淘汰出局。

說到這里，我想大家都已經(jīng)明白。真正被侵權(quán)的，不是欠費業(yè)主，不是降低服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，而是繳費的業(yè)主。在這個連環(huán)債中，真正的債，是欠費業(yè)主對繳費業(yè)主的債。因此，法院正確的宣判，不是將欠費判給降低服務(wù)的物業(yè)企業(yè);而應(yīng)該是判欠費業(yè)主將欠費交給小區(qū)公共賬戶或已繳費業(yè)主，抵補(bǔ)已繳費業(yè)主未來的繳費;但是，歷史上大量的物業(yè)費糾紛審判，是把欠費業(yè)主的繳費簡單地判決給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也就是把履約者(已繳費業(yè)主)所應(yīng)得判給了另一個違約者(物業(yè)企業(yè))，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過法院判決得到了違約業(yè)主的賠償，但物業(yè)企業(yè)對全體業(yè)主的違約責(zé)任卻沒有得到合理追償，這樣的審判正義嗎?這樣的審判客觀上縱容了物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的下降，引發(fā)了全體繳費業(yè)主因得不到規(guī)范的服務(wù)而與物業(yè)企業(yè)的沖突。

在《北京市物業(yè)管理條例》立法預(yù)案調(diào)研中，我們發(fā)現(xiàn)，除了上述司法審判錯誤加重全體業(yè)主與物業(yè)企業(yè)沖突外，還有另外一個司法錯誤，同樣在逐漸積累業(yè)主與物業(yè)的沖突。

從北京的審判實踐來看，基層法院繼續(xù)沿用20**年北京高院的糾紛處置意見(《北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)》)，對物業(yè)費欠費的訴訟時效采取“不宜過苛”的處置態(tài)度。也就是說，物業(yè)企業(yè)訴欠費業(yè)主，不同于一般的經(jīng)濟(jì)糾紛時效限制，超過2年的訴訟時效，仍舊可以起訴。

這樣的審判機(jī)制，很容易產(chǎn)生誤導(dǎo)，使得一些物業(yè)企業(yè)認(rèn)為，他們可以不思創(chuàng)新解決糾紛而僅僅依賴降低服務(wù)與累積欠費就能長期端上金飯碗，甚至從一定程度上來說，只要物業(yè)欠費控制在一定比率內(nèi)，欠費業(yè)主欠費時間越長，累積欠費越多，對物業(yè)企業(yè)越有利，因為累積欠費越多，越方便物業(yè)企業(yè)起訴，降低物業(yè)企業(yè)的起訴成本;另外，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量降低得越多，對物業(yè)企業(yè)越有利，因為法院只有對欠費業(yè)主的追償判決，沒有對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位的追償判決。由此造成許多物業(yè)企業(yè)面對各類問題、糾紛盡量采取拖延策略，而不是積極地與業(yè)主溝通化解矛盾，因為反正高院說了，“訴訟時效不宜過苛”，這筆錢遲早是我的。我何苦研究如何提升服務(wù)質(zhì)量如何解決矛盾?這真是“濫竽充數(shù)”的現(xiàn)代再造啊!而那些積極負(fù)責(zé)解決問題的物業(yè)企業(yè)，反倒因為增加了溝通、履約、創(chuàng)新的成本，一定程度上降低了企業(yè)利潤，由此帶來了物業(yè)行業(yè)鮮明的“劣幣驅(qū)逐良幣”的長期趨勢。

從客觀效果看，高院的這一“不宜過苛”意見，沒有對物業(yè)欠費現(xiàn)象的解決帶來積極影響，反而越來越重。從20**年至今，物業(yè)費欠費的普及率更大了，而不是更小了;平均單戶欠費額度增加了，而不是減少了;平均單戶欠費年限是延長了，而不是縮短了。矛盾非但不能及時消除，反而越積越重。乃至現(xiàn)在，因為物業(yè)費糾紛案件的數(shù)量超多導(dǎo)致審判資源不足，基層法院限制物業(yè)企業(yè)起訴數(shù)量。一方面物業(yè)企業(yè)形成對巨大的收繳欠費的錯誤預(yù)期(上邊的討論我們知道，正確的預(yù)期是零。其實這些巨大的欠費是欠已經(jīng)繳費業(yè)主的)，另一方面造成越來越多業(yè)主對物業(yè)企業(yè)長期低劣服務(wù)的不滿情緒不斷增長。兩邊都在長期積累，量變而質(zhì)變，最終造成物業(yè)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主的普遍對立，以及當(dāng)下大量小區(qū)物業(yè)接撤管難的惡癥。

這一審判機(jī)制還縱容了物業(yè)企業(yè)、業(yè)主相互長期違約的惡習(xí)，敗壞了物業(yè)行業(yè)的責(zé)任、服務(wù)、陽光、創(chuàng)新的行業(yè)正氣，造成行業(yè)人力資源的大幅浪費。錯誤的司法，極大地?fù)p害了行業(yè)正氣，這就是為什么在這個行業(yè)里，我們看不到多少優(yōu)秀的企業(yè)成長的原因之一。

反觀海外立法，超出兩期的物業(yè)費糾紛，行政機(jī)構(gòu)、業(yè)主團(tuán)體、法院都會加大處置力度。矛盾長期積累不解決，是解決問題之道嗎?正常的經(jīng)濟(jì)效率應(yīng)該是促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)質(zhì)量來獲得更多的經(jīng)濟(jì)收益，但現(xiàn)在的判決機(jī)制下，降低服務(wù)質(zhì)量更利于物業(yè)個業(yè)利益的獲得。長期司法錯誤，把真正債權(quán)人的利益，轉(zhuǎn)移給了倒賣債務(wù)的中間人，使得這種不思進(jìn)取的“轉(zhuǎn)嫁債務(wù)”策略，本應(yīng)無效卻演化為暴利，以至于物業(yè)企業(yè)要豁出命，從欠費業(yè)主手中爭奪已繳費業(yè)主的利益。

總之，無論是從邏輯推理還是司法實踐，還是客觀現(xiàn)實的效果來看，針對小區(qū)物業(yè)欠費，現(xiàn)行的錯誤審判機(jī)制，帶來的惡果是相當(dāng)明顯的：一是客觀上累積并加重了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的矛盾，造成司法悖論;二是無助于促進(jìn)物業(yè)行業(yè)服務(wù)水平的提高，甚至客觀上縱容物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平下降以便得到更大的經(jīng)濟(jì)預(yù)期;三是債權(quán)主體的錯判，造成小區(qū)物業(yè)形成錯誤利益預(yù)期而加重接撤管難。接撤管之難，甚至在上海，還激烈到開車沖撞現(xiàn)場人群，釀成2死多傷的公共安全的慘禍的地步。

我們司法審判到了不得不改變的時候了，針對小區(qū)物業(yè)欠費糾紛，應(yīng)該明確，包干制物業(yè)企業(yè)宣稱的小區(qū)欠費業(yè)主形成的債權(quán)，根本就不單單是物業(yè)企業(yè)的，而主要是屬于全體業(yè)主的。而物業(yè)企業(yè)，在業(yè)主大會決定不再續(xù)聘后，在小區(qū)接撤管中，應(yīng)首先離場。物業(yè)企業(yè)與小區(qū)之間，誰也不欠誰的。物業(yè)企業(yè)唯一需要認(rèn)真思考的，是如何提升服務(wù)質(zhì)量，提高業(yè)主滿意率，獲得業(yè)主認(rèn)同。

另外，為了與合理的司法審判機(jī)制相配套，一是要改變現(xiàn)有的小區(qū)物業(yè)費性質(zhì)確認(rèn)，應(yīng)該明確小區(qū)物業(yè)費是小區(qū)全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，而不是物業(yè)企業(yè)