高房價(jià)發(fā)展主要原因

高房價(jià)發(fā)展主要原因

誰應(yīng)為上海的高房價(jià)埋單，提起這個(gè)話題，很多消費(fèi)者可能覺得有點(diǎn)多余，因?yàn)樵谒麄兛磥?，高房價(jià)由開發(fā)商負(fù)責(zé)已經(jīng)是無可置疑的。然而高房價(jià)是否真的應(yīng)由開發(fā)商負(fù)主要責(zé)任呢？我們一起來探討一下這一問題，希望通過探討，使國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)能規(guī)避類似的事情發(fā)生，能持續(xù)健康的發(fā)展。

現(xiàn)在社會(huì)輿論普遍認(rèn)為房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，房地產(chǎn)有高達(dá)50%以上的利潤。試想在現(xiàn)在這樣的經(jīng)濟(jì)的大背景下，哪一個(gè)行業(yè)能有如此高的利潤呢？看看中國的富人排行榜，排在前面就有不少是由房地產(chǎn)發(fā)家致富的。因此房地產(chǎn)開發(fā)商是廣大工薪階層的壓榨機(jī)，開發(fā)商成了眾矢之的，高房價(jià)理應(yīng)由開發(fā)商負(fù)全責(zé)。論文百事通有不少房地產(chǎn)開發(fā)商暴富，這是事實(shí)；但是商品房的利潤卻沒有這么高。對(duì)于普通消費(fèi)者來說，通常會(huì)用建筑安裝成本來衡量商品房的成本。但建筑安裝成本在房地產(chǎn)開發(fā)的成本中卻僅僅是一小部分，還有土地費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用、管理費(fèi)用等。退一步想，即使商品房利潤達(dá)50%以上，高房價(jià)是否就應(yīng)當(dāng)由開發(fā)負(fù)主要責(zé)任呢？

認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)為高房價(jià)負(fù)責(zé)，其理由是房價(jià)是由開發(fā)定的，賣什么樣的價(jià)格全取決于開發(fā)商。最初的房價(jià)的確是由開發(fā)商制定的，但是最終的成交價(jià)格是市場(chǎng)決定的，或者說是由買賣雙方?jīng)Q定的，不能由開發(fā)商單方面說了算。也就是說在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的前提下，價(jià)格并不能由開發(fā)商單方面決定。什么情況下商品的價(jià)格能由賣方單方面決定售價(jià),有兩種情形：一是完全壟斷，二是產(chǎn)品完全供不應(yīng)求和稀缺產(chǎn)品的情況下。

上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否符合這樣的條件呢？首先它并不是一個(gè)完全壟斷的市場(chǎng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)并不是只有一家房地產(chǎn)開發(fā)商在提供產(chǎn)品。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)充其量只能算得上是一個(gè)壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。

第一，同行業(yè)中的每個(gè)廠商生產(chǎn)的是異質(zhì)產(chǎn)品，即每個(gè)廠商的產(chǎn)品都具有自己的特色，不同廠商的產(chǎn)品之間存在差異。第二，同一行業(yè)中有許多廠商，它們都能對(duì)市場(chǎng)價(jià)格些影響，但這種影響是有限的。第三，廠商比較容易進(jìn)出這個(gè)市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)比較符合前兩個(gè)條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有完全市場(chǎng)化，土地的供應(yīng)是政府壟斷的，房地產(chǎn)產(chǎn)品又具有較強(qiáng)的地域性。對(duì)于某些開發(fā)商來說，拿到好的地段就具有明顯的優(yōu)勢(shì)，周圍沒有樓盤與它展開競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者沒有更多的選擇余地，所以在某種程度上可以影響價(jià)格。在有的地方，商品房的定價(jià)采用的是隨行就市定價(jià)的方法。同一區(qū)域，某個(gè)樓盤開價(jià)是1萬元每平方米，周邊的樓盤也跟著走，大家都參照周邊的樓盤定價(jià)，而同一區(qū)域上的商品房供應(yīng)量存在數(shù)量上的制約。從這點(diǎn)來看房地產(chǎn)開發(fā)的確可以在一定程度上影響市場(chǎng)，但其影響是有限的，并不能完全決定。

再從房地產(chǎn)產(chǎn)品的稀缺性來分析，上海房價(jià)那么高是否是真實(shí)的供不應(yīng)求，真實(shí)的稀缺呢？在房價(jià)高漲時(shí)期，很多樓盤剛開盤就被一掃而光，購房者為了能搶到某些樓盤的房號(hào)，通宵達(dá)旦去排隊(duì)，從表面上看，的確是供不應(yīng)求。然而熱潮過后，專家擔(dān)心、討論更多的是如何消化空置房的問題。現(xiàn)在還沒有上海戶均多少套房的數(shù)據(jù)，但是供大于求已經(jīng)是鐵定的事實(shí)。這說明當(dāng)初的大量需求并不是真實(shí)的需求，稀缺是表面的假象。據(jù)《新聞晨報(bào)》報(bào)導(dǎo)，截止2006年2月，上海全市備案而尚未銷售的一手房總面積約為1000萬平方米。這尚未包括二手房，據(jù)專家估計(jì)目前，二手房供應(yīng)量應(yīng)該在4000至5000萬平方米?？梢杂?jì)算，再需要3至4年時(shí)間，上海樓市現(xiàn)有的供應(yīng)量才能被全部吸納。

有相關(guān)人士指出，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息不完全、不對(duì)稱的市場(chǎng)，是一個(gè)制度缺陷的市場(chǎng)，是一個(gè)不少地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商操縱價(jià)格的市場(chǎng)。如此說來，買了高房價(jià)的上海消費(fèi)者是上當(dāng)受騙的消費(fèi)者。事實(shí)是否真的如此呢。據(jù)相關(guān)報(bào)道：在上海外灘附近的一個(gè)項(xiàng)目，開盤時(shí)排隊(duì)排了幾天幾夜，很多人光靠一張認(rèn)購卡，轉(zhuǎn)手就能掙5、6萬元，屬于純粹的“空手套白狼”。這可是實(shí)實(shí)在在的利誘，而不是上當(dāng)受騙。上海人的精明是早就為國人所稱道的，如果說廣州人買房平均得跑5個(gè)樓盤的話，那么上海人至少得跑10個(gè)，才能最終下購買決定。在買賣價(jià)格中，所謂信息的不對(duì)稱應(yīng)理解為本可低價(jià)買到的東西，由于對(duì)市場(chǎng)行情不了解，卻花了高價(jià)買下了。上海的樓市不屬于這種情況，而是買房者明知“樓市有風(fēng)險(xiǎn)，入市請(qǐng)謹(jǐn)慎”，卻還要往里撲，狂賭一把。如今是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)了，我們應(yīng)當(dāng)以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的眼光看待問題，開發(fā)商是商人，企業(yè)的經(jīng)營的首要目的是盈利，股東對(duì)企業(yè)投資，目的是要獲取豐厚的回報(bào)。在市場(chǎng)供不應(yīng)求的情況下，指望開發(fā)商做慈善家，仍然堅(jiān)持賣低價(jià)，是不現(xiàn)實(shí)的。當(dāng)然，不可否認(rèn)在房價(jià)上漲的過程中，有些不良的開發(fā)商、代理經(jīng)紀(jì)商為了拉高房價(jià)，采用了“虛拋”方式，來吸引消費(fèi)者的跟進(jìn)。但那畢竟不是開發(fā)商的集體行為。

誰應(yīng)為上海的高房價(jià)負(fù)責(zé)，筆者認(rèn)為最應(yīng)該為高房價(jià)負(fù)責(zé)的應(yīng)當(dāng)是炒樓者。而不是開發(fā)商，也不是政府。開發(fā)商、政府都只是起到了吹風(fēng)的作用，真正的購買與否，決定權(quán)在消費(fèi)者手里。樓價(jià)容易虛漲，容易產(chǎn)生泡沫，并不是因?yàn)榉績r(jià)容易被開發(fā)商、政府操縱，而是由于土地的稀缺性，使房地產(chǎn)產(chǎn)品成為一種很好的投資產(chǎn)品。眾多的電影明星、體育明星，自己沒有時(shí)間辦實(shí)業(yè)時(shí)，最好的投資渠道當(dāng)然是房產(chǎn)了，某香港明星就公開說，他一個(gè)人就在美國紐約購置了20多處的房產(chǎn)。再聯(lián)想到“二八”原理當(dāng)國內(nèi)外有錢人都把投資或投機(jī)的眼光瞄向某一地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)能不飛漲嗎？其實(shí)炒房和炒股沒什么兩樣，炒房同樣是在利好消息、誘因的作用下，房地產(chǎn)價(jià)格開始大幅上漲，一部分人在短時(shí)間內(nèi)迅速發(fā)財(cái)致富，使人覺得賺錢容易。于是，眾多投資者紛紛跟進(jìn)，發(fā)展到瘋狂搶購，結(jié)果是越買越貴，越貴越買。房價(jià)不漲了，買的人反而少了。新晨范文網(wǎng)

回顧這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控過程，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)真正有效的措施并不是針對(duì)開發(fā)商施行的，而是針對(duì)消費(fèi)者實(shí)行的。最有效的措施就是去年6月1日開始實(shí)施的“對(duì)商品房開征營業(yè)稅”措施，即對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。而其余的諸如規(guī)范土地出讓市場(chǎng)、降低房地產(chǎn)的開發(fā)成本等，都是隔靴搔癢，甚至在規(guī)范土地使用權(quán)出讓的相關(guān)政策出臺(tái)以后，還給一些別有用心的開發(fā)商提供了制造“地荒論”的機(jī)會(huì)，房價(jià)不但不降，反而加速上漲。

作為普通的消費(fèi)者，即買房是為了滿足家庭居住需求的消費(fèi)者，當(dāng)房價(jià)飛漲、望房興嘆之時(shí)，抱怨開發(fā)商是“黑社會(huì)”、是窮人的壓榨機(jī)等等，都無濟(jì)于事。開發(fā)商不會(huì)把搶手的房子低價(jià)賣給你，富人也不可能主動(dòng)買房送給所有的老百姓居住。因此，普通消費(fèi)者應(yīng)寄希望于政府，一方面希望政府各部門不要再為房地產(chǎn)市場(chǎng)吹風(fēng)、造勢(shì)，另一方面希望地方政府出臺(tái)相關(guān)政策限制投機(jī)炒房。比如這一次的上海樓市，如果地方政府還一再態(tài)度曖昧地說：“本地房地產(chǎn)市場(chǎng)慎言過熱”，對(duì)樓市也不采取任何有力的限制炒房措施，上海的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)往上漲。如果政府能下狠心擠掉房市投機(jī)炒作的泡沫成份，房價(jià)就能反映真實(shí)的市場(chǎng)需求了。問題的關(guān)鍵是，許多地方政