地產(chǎn)智庫(kù)產(chǎn)品研究仁恒產(chǎn)品線年課件

12WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)

仁恒產(chǎn)品線Spotlight周看點(diǎn)12WeeklyProductReport產(chǎn)1WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒集團(tuán)仁恒較早進(jìn)戰(zhàn)中國(guó)內(nèi)陸市場(chǎng)，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，公司發(fā)展迅速，06年入市，目前在上海以高端高層公寓開發(fā)而出名仁恒集團(tuán)屬新加坡開發(fā)商，1993進(jìn)軍中國(guó)內(nèi)陸，2006年新加坡入市仁恒濱江園仁恒河濱花園仁恒河濱城、仁恒家園仁恒怡庭2001-20032003-20072010-今2005-2010仁恒主要公寓項(xiàng)目首戰(zhàn)選擇地上海，至今17年上海置業(yè)經(jīng)驗(yàn)，從所做的公寓項(xiàng)目看，其主要針對(duì)項(xiàng)目--高層公寓項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周2WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒定位上海公寓項(xiàng)目對(duì)比表，從表格看，其開發(fā)的公寓面積以中高端為主，針對(duì)少數(shù)高端人群，價(jià)格屢創(chuàng)區(qū)域新高。代表樓盤對(duì)比表仁恒濱江園仁恒河濱城仁恒河濱花園1,近百米建筑，整體容積率才2.5左右；其綠化面積60%可想棟距和山墻距離之大2，項(xiàng)目面積段都處于高位段，單價(jià)，總價(jià)都創(chuàng)區(qū)域新高3，其戶型設(shè)計(jì)中必有玄關(guān)設(shè)計(jì)，130平米以上戶型必有主臥套間切面寬都在4.0米以上，客廳面寬通常都在4.4米以上4，景觀引入設(shè)計(jì)比作為重點(diǎn)，主要功能間必可觀景，客廳必聯(lián)接景觀陽(yáng)臺(tái)仁恒濱江園仁恒河濱花園仁恒河濱城仁恒怡庭板塊占地面容積率主推面積段樓王面積段戶型層數(shù)價(jià)格（周邊）公寓項(xiàng)目浦東區(qū)陸家嘴13萬(wàn)2.40長(zhǎng)寧區(qū)天山12.9萬(wàn)浦東區(qū)世紀(jì)公園2.69楊浦區(qū)新江灣2.3031.6萬(wàn)5.4萬(wàn)1.2026-33（少量11）26-3330-336-75.14.5（4.0）5.3（4.5）5.8（5.0）130-150150-200150-230170-210170-180260-250170325-345綠化率60606245產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周3亮點(diǎn)1：區(qū)位好亮點(diǎn)2：局部看江景亮點(diǎn)3：小區(qū)內(nèi)部景觀和設(shè)施較好，雙會(huì)所設(shè)計(jì)亮點(diǎn)4：相對(duì)當(dāng)時(shí)公寓產(chǎn)品設(shè)計(jì)，引入很多人文思想和設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)間段：2000-2003□區(qū)位交通：陸家嘴板塊□戶型:公寓--主推面積段130-150公寓，樓王面積170-180□價(jià)格：均價(jià)5.1W，樓王8W□裝修：精裝交付WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒規(guī)劃仁恒濱江園仁恒河濱城仁恒河濱花園亮點(diǎn)1：外部景觀優(yōu)勢(shì)明顯(城池式規(guī)劃)亮點(diǎn)2：區(qū)域幼兒園和雙會(huì)所設(shè)計(jì)亮點(diǎn)3：一二期對(duì)稱設(shè)計(jì)、大氣中央主軸景觀線開發(fā)時(shí)間段：2005-2010□區(qū)位交通：世紀(jì)公園板塊□戶型:主推面積段150-230，樓王面積270□價(jià)格：均價(jià)5.3W,樓王價(jià)格6.5W（二手房）□裝修：精裝交付亮點(diǎn)1：區(qū)位好亮點(diǎn)2：外部景觀優(yōu)勢(shì)—蘇州河，李嘉誠(chéng)會(huì)所亮點(diǎn)3：內(nèi)部大面積主題景觀亮點(diǎn)4：設(shè)置大量露天娛樂場(chǎng)地，雙會(huì)所設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)間段：2003-2007□區(qū)位交通：長(zhǎng)寧區(qū)天山板塊□戶型：主推面積段150-200，樓王面積230-250□價(jià)格：均價(jià)4.5W，樓王均價(jià)：6.5W□裝修：精裝交付非常規(guī)規(guī)劃----建筑圍合，景觀最優(yōu)化，小區(qū)外圍設(shè)置主干路，設(shè)計(jì)大型步行景觀帶，設(shè)計(jì)2棟不同功能的會(huì)所，室外活動(dòng)場(chǎng)，亮點(diǎn)1：區(qū)位好WeeklyProductReport4WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒立面仁恒濱江園仁恒河濱城仁恒河濱花園現(xiàn)代主義風(fēng)格，局部引用中式元素，色彩多采用米色調(diào)，整體沉穩(wěn)大氣為主現(xiàn)代主義風(fēng)格少量石材，多面磚，玻璃膜墻黃色為主，米色點(diǎn)綴現(xiàn)代主義風(fēng)格（屋頂采用歇山頂中式元素）石材米色為主，紅黃色屋頂現(xiàn)代主義風(fēng)格石材，少量玻璃膜墻米色為主產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周5WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒景觀仁恒項(xiàng)目綠化率一般在60%左右，有大型中央主題景觀，大量運(yùn)動(dòng)、休閑、娛樂場(chǎng)地及會(huì)所1,大面積中央主題景觀2，中央景觀配合運(yùn)動(dòng)、娛樂、休閑設(shè)施，很受業(yè)主的歡迎網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)弈棋亭兒童游樂場(chǎng)家庭散步沙地草坪等WeeklyProductReport產(chǎn)品周6WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒精裝仁恒必精裝交付，裝修風(fēng)格多樣，但都以交付標(biāo)準(zhǔn)都在1W以上；室內(nèi)交付設(shè)備多為定制產(chǎn)品，仁恒是應(yīng)用定制思想較早的開發(fā)商1,裝修風(fēng)格不統(tǒng)一—英式，美式，意大利風(fēng)格盡有，但裝修偏向明顯----現(xiàn)代簡(jiǎn)約裝飾主義2，裝修標(biāo)準(zhǔn)基本在1W左右，使用的電器和裝飾物品牌眾多，主要配合室內(nèi)風(fēng)格的需求3，從河濱花園就可以經(jīng)?？吹蕉ㄖ齐娖?，定制服務(wù)概念應(yīng)用較早產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周7WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)仁恒怡庭□戶型:170-197公寓，208-209復(fù)式、325-345疊加別墅□價(jià)格：公寓和復(fù)式單價(jià)5.4W，公寓總價(jià)在800-1200W；別墅單價(jià)5.8W，別墅總價(jià)在1600-2300W□裝修：精裝交付，1W精裝標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商首次開發(fā)多層項(xiàng)目對(duì)項(xiàng)目投入力度也較大；繼承一貫規(guī)劃思想—國(guó)際化亮點(diǎn)1：新江灣城獨(dú)有的建筑形態(tài)，疊墅及怡府亮點(diǎn)2:容積率1.2，如何制造別墅的物業(yè)特征亮點(diǎn)3：如何最大，融合了住宅和商業(yè)開發(fā)思想，亮點(diǎn)5：豪華裝修，裝修材料鍍金、鍍銀，仁恒的裝修突破□公寓售出：40套--每層差價(jià)800□復(fù)式售出：5套--每層差價(jià)很小□疊加售出：10套--下疊（7）2100W-2200W；中疊（1）預(yù)估1600W-1700W，上疊（2）1800W-1900WWeeklyProductReport產(chǎn)品周8WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)項(xiàng)目定位多層復(fù)式6F—8棟—54戶多層平層6-7F—10棟—107戶疊加別墅6F—36棟—108戶公寓主入口小區(qū)人行出入口別墅主出入口□物業(yè)類型戶數(shù)配比：平層(107)：復(fù)式(54)：疊加(108)=40:20:40小區(qū)整體定位基調(diào)：高端□供應(yīng)戶數(shù)配比：平層（107）：復(fù)式（18）：疊加（48）=62:10:28供應(yīng)總比例：64%產(chǎn)品定位繼續(xù)走高端路線，繼續(xù)強(qiáng)化企業(yè)在業(yè)主心中高端企業(yè)形象產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周9WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)規(guī)劃分析不計(jì)入總建面積的4000平非集中下沉式景觀會(huì)所；沿下沉人行步道排布商業(yè)會(huì)所，體現(xiàn)住宅規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃思想的完美結(jié)合大型服務(wù)下沉?xí)?--4000平方米的超大下沉式景觀會(huì)所；會(huì)所以運(yùn)動(dòng)為主題，結(jié)合數(shù)十種運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施，室外泳池和室內(nèi)恒溫泳池兼?zhèn)洌ㄔ诮ǎ﹥?yōu)點(diǎn)1：全明且不計(jì)入面積的地下商業(yè)；優(yōu)點(diǎn)2：完美隔離不同物業(yè)類型會(huì)所復(fù)式公寓復(fù)式公寓別墅平層公寓WeeklyProductReport產(chǎn)品周10WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)規(guī)劃分析不計(jì)入總建面積的4000平非集中下沉式景觀會(huì)所；沿下沉人行步道排布商業(yè)會(huì)所，體現(xiàn)住宅規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃思想的完美結(jié)合待改進(jìn)：會(huì)所內(nèi)配套全，但是層高4.5米，無(wú)挑高，空間感較差；會(huì)所面積大，但不集中L型下沉中央景觀；上下景觀體系立體化視覺感受，向下階梯景觀步道吸引人流，有利于為會(huì)所聚集人流。產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周11WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃每節(jié)階梯高差2-2.5米，梯段寬度2-3米，d的兩節(jié)向下階梯，40平米大休息平臺(tái)，減緩4.5米高差感受做法帶來一個(gè)問題，下沉?xí)鶅蛇吺?層公寓，下沉后樓棟間距顯小，人行其間略顯壓抑；如果樓棟擺放非平行布置也許會(huì)好很多。WeeklyProductReport產(chǎn)品周12WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)別墅戶型C1---一二層疊加戶型分析優(yōu)點(diǎn)：1，地下全明地下室

2，小型私家游泳池，大幅提高品質(zhì)感

3，凸出客廳設(shè)計(jì)，盡享別墅三面采光設(shè)計(jì)4，7.9米超大客廳聯(lián)接前庭院，和餐廳可拆可分改進(jìn)：2樓添加一起居室提高家庭私密度游泳池342平米產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周13WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃上海市場(chǎng)上首家疊加別墅引入游泳池概念，戶型品質(zhì)感驟升，效果達(dá)到，面寬約4.5米下沉庭院聯(lián)接地下一層私家游泳池私家游泳池，疊加一二層別墅，配置長(zhǎng)9米寬3.5米小型游泳池，做足噱頭，給客戶一種沖擊力，并且成功的解決了地下一層采光，引境等問題；但是其游泳私密性不高□從連接方式看，本產(chǎn)品應(yīng)屬于疊加聯(lián)排產(chǎn)品，利用庭院聯(lián)接，現(xiàn)在可以說是疊拼產(chǎn)品，有利用戶型內(nèi)部采光對(duì)于游泳池的設(shè)置，并沒有對(duì)其私密性問題進(jìn)行深入設(shè)計(jì)，將來游泳池的實(shí)用性值得改進(jìn)和關(guān)注WeeklyProductReport產(chǎn)品周14WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)別墅戶型342平米C3—三四層疊加戶型分析優(yōu)點(diǎn)：1，兩種獨(dú)立入戶方式，私密性較高

2，三四層按動(dòng)靜劃分，避免了動(dòng)線的干擾3，八角窗270度引靜4，7.9米超大客廳聯(lián)接超大景觀露臺(tái)，和餐廳可拆可分

5,上層設(shè)置家庭室避免家，客動(dòng)線交叉產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周15WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)別墅戶型342平米C5—五六層疊加戶型分析優(yōu)點(diǎn)：1，兩種獨(dú)立入戶方式，私密性較高

2，五六層按動(dòng)靜劃分，避免了動(dòng)線的干擾

3，大量?jī)?chǔ)物間，放置物品井然有序4，角落傭人房套間設(shè)置，避免傭人和主人的沖突改進(jìn)：無(wú)大面積露臺(tái)，露臺(tái)可利用率很低產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周16WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)別墅戶型C1、C3、C5地下二層戶型分析地下二層戶均雙車位設(shè)計(jì)，獨(dú)立電梯廳，并有一個(gè)完整的地下休息廳及儲(chǔ)藏空間c1套128平米c3套113平米c3套111平米產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周17WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)別墅戶型C1、C3、C5一層入戶的拼接方式戶型分析地上一層c1套198平米c3花園40平米c5花園22平米C5C1C3C5C1C3產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周18WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)197平米的平層戶型一梯一戶設(shè)計(jì),戶型方正常規(guī)；設(shè)備陽(yáng)臺(tái)大大增加了廚房空間感戶型分析產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周19WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)復(fù)式戶型—?jiǎng)屿o分層，二層設(shè)置家庭室，主客徹底分離戶型分析產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周20WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)裝修部分美諾電器、勞芬潔具、唯寶潔具、大金空調(diào)、漢莎、高儀等國(guó)際一線品牌聯(lián)手打造的定制產(chǎn)品去掉軟裝，其他硬裝甚至連墻紙都是和交房是統(tǒng)一的產(chǎn)品規(guī)劃部20101104第拾叁回WeeklyProductReport產(chǎn)品周21WeeklyProductReport產(chǎn)品周報(bào)裝修部分